武漢三江航天首府營銷策略報告81頁

1、三江航天首府三江航天首府營銷策略報告營銷策略報告謹(jǐn)呈：武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司謹(jǐn)呈：武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn)2010.32010.3寫在前面寫在前面一切源于我們的天生麗質(zhì)一切源于我們的天生麗質(zhì)45萬大盤規(guī)模武昌城市核心區(qū)域連通漢口、武昌交通樞紐周邊配套純熟、商圈環(huán)立地鐵上蓋物業(yè)長江景觀、沙湖景觀art-deco豪宅符合85-155平米居家產(chǎn)品大部分產(chǎn)品具備附送面積寫在前面寫在前面但是但是項目周邊競爭對手林立項目周邊競爭對手林立萬達(dá)、福星萬達(dá)、福星與我們各種資源共享與我們各種資源共享項目優(yōu)勢被明顯弱化項目優(yōu)勢被明顯弱化這些是否應(yīng)該成為我們的制約條件？這些是否應(yīng)該成為我

2、們的制約條件？開篇開篇打造積玉橋片區(qū)的打造積玉橋片區(qū)的“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”什么是領(lǐng)導(dǎo)者？什么是領(lǐng)導(dǎo)者？領(lǐng)導(dǎo)者并非自封的，通常在在城市里區(qū)位最好的地方，擁有絕佳的自然環(huán)境，一批社會高端人士入住其中，他們的氣質(zhì)和修養(yǎng)逐漸使項目的形象豐滿，接著越來越多的上流社會富人被吸引過來，這個項目的一舉一動便成為市場熱點，于是，“領(lǐng)導(dǎo)者”誕生了；“領(lǐng)導(dǎo)者”不會關(guān)注其他項目的舉動，因為，他的動作就決定了一個區(qū)域或一個行業(yè)的走向，高價是“領(lǐng)導(dǎo)者”必然的結(jié)果。武漢現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)者是誰？武漢現(xiàn)在的領(lǐng)導(dǎo)者是誰？他他 們們 是是漢陽的華潤中央公園華潤中央公園武昌的？武漢天地、金都漢宮、復(fù)地東湖國際因為地段的特殊性，以及樓盤特有的品

3、牌價值，使他們早已超越了一般市場定位中的領(lǐng)導(dǎo)者定義。漢口的融科天城融科天城漢口的為什么打造積玉橋片區(qū)為什么打造積玉橋片區(qū)“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略區(qū)域分析區(qū)域分析項目分析項目分析為什么打造為什么打造“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？回顧三江地產(chǎn)的發(fā)展策略回顧三江地產(chǎn)的發(fā)展策略, ,布局大湖北布局大湖北, ,全省三地聯(lián)動全省三地聯(lián)動, ,品牌品牌影響力已經(jīng)初步形成影響力已經(jīng)初步形成; ;p目前三江 在售項目有 宜昌紫晶城項目；p08年宜昌gdp約1000億元，城區(qū)常住人口80萬，人均gdp約3500美元；p08年宜昌商品住宅均價3200元/。p目前三江在售項目有三江航天雙城和航天理想國；p09年武漢gd

4、p約4560億元，常住人口約830萬人，人均gdp約5.5萬元，已達(dá)中等發(fā)達(dá)國家水平；p09年武漢商品住宅均價約5400元/。p目前孝感有航天首府和蔚藍(lán)新都兩個項目面市；p09年孝感g(shù)dp約680億元，常住人口280萬，人均gdp約1.3萬元；p09年孝感商品住宅均價約2400元/。三江航天湖北省內(nèi)住宅項目分布示意：三江航天湖北省內(nèi)住宅項目分布示意：三江地產(chǎn)以武漢為戰(zhàn)略發(fā)力點三江地產(chǎn)以武漢為戰(zhàn)略發(fā)力點, ,眾多項目同時入市眾多項目同時入市, ,已形成了已形成了具備三江特色的產(chǎn)品體系具備三江特色的產(chǎn)品體系; ;城市中心區(qū)城郊發(fā)展區(qū)城市建成區(qū)城市建成區(qū)域城市邊郊區(qū)域城市核心區(qū)域2005年2007年

5、-2010年航天嘉園航天花園2006年航天雙城2011年-航天首府 三江地產(chǎn)一步一個腳印,在城市邊郊和城市建成區(qū),均打造了具備自己代表特色的產(chǎn)品; 航天首府將是三江在武漢城市核心區(qū)域的首個項目；為什么打造為什么打造“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？ 房市金碟航天首府作為三江在城市內(nèi)環(huán)的首個大型綜合體項目航天首府作為三江在城市內(nèi)環(huán)的首個大型綜合體項目, ,不論不論從地段、還是資源，在集團(tuán)內(nèi)部均具備代表性意義從地段、還是資源，在集團(tuán)內(nèi)部均具備代表性意義航天雙城作為過去3年三江集團(tuán)在武漢的代表性項目，市場印象仍為漢口的“追隨者”而非“領(lǐng)導(dǎo)者”； 世聯(lián)認(rèn)為，航天首府作為三江內(nèi)環(huán)核心區(qū)域首個項目，將承擔(dān)為三江品牌力度升

6、級的戰(zhàn)略任務(wù)；為什么打造為什么打造“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？原因一：三江的企業(yè)品牌升級需要一個原因一：三江的企業(yè)品牌升級需要一個“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”項目項目 房市金碟為什么打造積玉橋片區(qū)為什么打造積玉橋片區(qū)“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略區(qū)域分析區(qū)域分析項目分析項目分析 房市金碟1010年之前年之前上世紀(jì)上世紀(jì)9090年代以前，積玉橋的紡織企業(yè)發(fā)展欣欣向榮，為年代以前，積玉橋的紡織企業(yè)發(fā)展欣欣向榮，為武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。隨著改革開放的深入，工業(yè)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)。隨著改革開放的深入，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，紡織企業(yè)紛紛面臨困境，導(dǎo)致下崗人員增多；結(jié)構(gòu)的調(diào)整，紡織企業(yè)紛紛面臨困境，導(dǎo)致下崗人員增多；而

7、在隨后武漢高速經(jīng)濟(jì)增長的很長時間里，積玉橋片區(qū)逐而在隨后武漢高速經(jīng)濟(jì)增長的很長時間里，積玉橋片區(qū)逐漸失去往日的鋒芒，已顯老化漸失去往日的鋒芒，已顯老化十年之后，隨著武漢對舊城改造力度的加強(qiáng)，片區(qū)形象煥然一新，地產(chǎn)開發(fā)如火如荼1010年之后年之后 房市金碟進(jìn)入新世紀(jì)，積玉橋以其深厚的歷史沉淀，借舊城改造之勢進(jìn)入新世紀(jì)，積玉橋以其深厚的歷史沉淀，借舊城改造之勢吸引了大批頗具規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)駐，片區(qū)價值一再提升吸引了大批頗具規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)駐，片區(qū)價值一再提升 老城區(qū)，破廠房老城區(qū)，破廠房2001-20022001-2002年年2003-20042003-2004年年2005-20062005-2006

8、年年2007-20092007-2009年年藍(lán)灣俊園藍(lán)灣俊園20102010年年- -20002000年代之前年代之前三江、福星、三江、福星、萬達(dá)萬達(dá)尚隆地球村尚隆地球村鳳凰世紀(jì)家園鳳凰世紀(jì)家園江南明珠江南明珠金地國際花園金地國際花園融僑華府融僑華府 城開玉橋新都城開玉橋新都 金都漢宮金都漢宮 房市金碟而近年來，片區(qū)更已成為武漢中高端項目最為集中的區(qū)域，而近年來，片區(qū)更已成為武漢中高端項目最為集中的區(qū)域，區(qū)域熱度一升再升區(qū)域熱度一升再升100-150 萬 150-200 萬 200-500 萬 500 萬以上 世茂錦繡長江 246 世茂錦繡長江 234 晉合世家 178 武漢湯遜湖 1 號 1

9、0 同馨花園 245 御江苑 136 御江苑 169 莊園 1896 9 水岸星城 411 復(fù)地東湖國際 103 保利心語 122 f、天下 8 復(fù)地東湖國際 174 金都漢宮 99 保利十二橡樹莊園 108 萬科高爾夫 7 御江苑 159 恒大華府 92 水岸星城五期 93 御江苑 5 融僑華府 140 保利心語 38 金都漢宮 82 夢湖香郡 4 萬科金域華府 137 晉合世家 31 逸城親水生態(tài)住宅 65 水岸星城 2 融科天城 213 天下國際公館 30 華潤中央公園 30 御景名門 2 金陽新城 124 融科天城 45 金地國際花園 28 時代廣場 1 航天雙城 191 萬科西半島

10、20 夢湖香郡夢泓軒 27 南湖玫瑰灣 1 總計 4496 1111 1201 49 前十占比 45% 75% 75% 100% 在2009年武漢全市成交排名前十的項目中，積玉橋片區(qū)占到了三個； 在2009年武漢全市成交總價100萬以上的高檔物業(yè)中，積玉橋片區(qū)占到了11%，為全市所有片區(qū)最高；20092009年住宅銷售面積十強(qiáng)情況分析年住宅銷售面積十強(qiáng)情況分析20092009年年100100萬以上成交產(chǎn)品分布表萬以上成交產(chǎn)品分布表 n積玉橋片區(qū)在眾多中高端項目的帶動下，實現(xiàn)了區(qū)域成交積玉橋片區(qū)在眾多中高端項目的帶動下，實現(xiàn)了區(qū)域成交與價格的雙豐收，區(qū)域內(nèi)為共贏而非競爭；與價格的雙豐收，區(qū)域內(nèi)為

11、共贏而非競爭； 房市金碟早期早期沿江發(fā)展沿江發(fā)展中期（現(xiàn)在）中期（現(xiàn)在）環(huán)線發(fā)展環(huán)線發(fā)展n 武漢早期環(huán)線價值不明顯,導(dǎo)致區(qū)域價值大于環(huán)線價值,樓市呈現(xiàn)的是小區(qū)域發(fā)展態(tài)勢,而非環(huán)線態(tài)勢;n 根據(jù)世聯(lián)的統(tǒng)計研究,城市化率低于50，環(huán)線價值不高，客戶認(rèn)知度不高；城市化率達(dá)到70，環(huán)線價值明顯，客戶認(rèn)知度非常高。n 目前武漢城市化率約為68%，環(huán)線價值將逐步凸現(xiàn)；而隨著武漢城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，積玉橋區(qū)域價值將更加彰而隨著武漢城市發(fā)展階段的轉(zhuǎn)變，積玉橋區(qū)域價值將更加彰現(xiàn)，片區(qū)發(fā)展將進(jìn)入一個嶄新的階段現(xiàn)，片區(qū)發(fā)展將進(jìn)入一個嶄新的階段 房市金碟表現(xiàn)一，規(guī)劃升級表現(xiàn)一，規(guī)劃升級：區(qū)域未來規(guī)劃為武昌濱江商務(wù)區(qū)，

12、片區(qū)：區(qū)域未來規(guī)劃為武昌濱江商務(wù)區(qū)，片區(qū)承擔(dān)的是武昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展巨大引擎的角色承擔(dān)的是武昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展巨大引擎的角色20062006年將年將“建設(shè)武漢江南金融商務(wù)中心建設(shè)武漢江南金融商務(wù)中心”確定為武昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略確定為武昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略2003年，武昌區(qū)委、區(qū)政府提出在長江、東湖、沙湖合抱而成的5平方公里核心區(qū)域范圍，“建設(shè)公司總部區(qū)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展方案；2006年，在武昌區(qū)十次黨代會上，“建設(shè)武漢江南金融商務(wù)中心和歷史文化名城，使服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為具有區(qū)域競爭力的支柱產(chǎn)業(yè)”被確定為武昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略的提出，進(jìn)一步豐富和深化了“總部經(jīng)濟(jì)”的內(nèi)涵，為武昌總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新

13、的、更高目標(biāo)；“江南金融商務(wù)中心江南金融商務(wù)中心”將成為武昌綜合性金融商務(wù)中心將成為武昌綜合性金融商務(wù)中心按照規(guī)劃，武昌濱江商務(wù)區(qū)地處長江大橋與二橋之間，西臨長江，東連沙湖，包括武昌車輛廠片、月亮灣片、裕大華片以及積玉橋d、h片?？傆玫匾?guī)模約134.16公頃，沿江總長度達(dá)3230米，規(guī)劃有4條軌道線和1條過江隧道穿越，交通便利。以以“江南金融商務(wù)中心江南金融商務(wù)中心”為核心的為核心的“總部區(qū)總部區(qū)”成為武昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨成為武昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大引擎大引擎截至2007年底，武昌公司總部區(qū)已集聚各類企業(yè)7000多家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)區(qū)域總部或分支機(jī)構(gòu)已達(dá)20家。經(jīng)過公司總部區(qū)的帶動，武昌經(jīng)濟(jì)規(guī)模由

14、3年前武漢市城區(qū)排名第四名上升到第一名?？偛拷?jīng)濟(jì)已成為武昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最強(qiáng)大的“引擎”。武昌確定在公司總部區(qū)重點發(fā)展金融保險、高新科技、文化傳媒、中介咨詢、商貿(mào)娛樂等五大產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃到2010年，武昌公司總部區(qū)將發(fā)展成現(xiàn)代化綜合性金融商務(wù)中心。 房市金碟表現(xiàn)二，交通升級表現(xiàn)二，交通升級：過江隧道的開通，使區(qū)域：過江隧道的開通，使區(qū)域5 5分鐘直達(dá)漢分鐘直達(dá)漢口；地鐵口；地鐵2 2號線規(guī)劃，將使三鎮(zhèn)迅速融合號線規(guī)劃，將使三鎮(zhèn)迅速融合地鐵對沿線住宅房地產(chǎn)增值的最大影響范圍稱為地鐵延展區(qū)，在市區(qū)一般為500m至1km，在郊區(qū)為2km至3km；本項目正位于地鐵2號線延展線內(nèi)，屬市區(qū)地鐵沿線價值最高區(qū)域；捷

15、運(yùn)系統(tǒng)對城市房地產(chǎn)發(fā)展的影響遠(yuǎn)大于環(huán)線交通系統(tǒng)；地鐵線的規(guī)劃講師地鐵延展區(qū)將成為置業(yè)熱點。 房市金碟表現(xiàn)三，配套升級表現(xiàn)三，配套升級：武廣、江漢路商圈，街道口、司門口、中：武廣、江漢路商圈，街道口、司門口、中南、徐東商圈均可迅速抵達(dá)，成就南、徐東商圈均可迅速抵達(dá)，成就“1010分鐘分鐘”優(yōu)質(zhì)生活圈；優(yōu)質(zhì)生活圈；中南中南商圈商圈司門口司門口商圈商圈江漢路江漢路商圈商圈街道口街道口商圈商圈武廣武廣商圈商圈徐東徐東商圈商圈1010分分鐘鐘生生活活圈圈n 五大商圈五大商圈：漢口武廣商圈、江漢路商圈，街道口、司門口、中南、徐東商圈；n 醫(yī)院醫(yī)院：湖北中醫(yī)院、武昌區(qū)第一醫(yī)院、三醫(yī)院、武昌婦幼保健院往常門診

16、等 、武警醫(yī)院 ；n 教育配套教育配套：徐家棚中學(xué),三角路中學(xué),市實驗中學(xué),武漢中學(xué),湖大附中,糧道街小學(xué),文華中學(xué)；積玉橋小學(xué)，新河街小學(xué)，四棉子弟小學(xué)，三層樓小學(xué)，三角路小學(xué),徐家棚小學(xué),中華路小學(xué),新河街小學(xué) ；n 其他酒店、超市影院等一應(yīng)俱全； 房市金碟1920102010年年20112011年年一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度華潤橡樹灣，預(yù)計2010年10月份面市，共計約47.6萬方興華嘉天下，剩余約100套，為140、180三房、四房都市經(jīng)典，剩余3棟未推，約400套，以116132三房、156-176四房為主福星國際城一期，尚有1棟128套

17、92平住宅及2棟900套35-85公寓未推，預(yù)計10年4月推公寓萬科金域華府，總建筑面積13萬方，二三期未推住宅共計9萬方，預(yù)計10年5月推二期美林青城，目前處于尾盤，剩余少量139三房東湖春樹里，目前剩余約40套40-60平5米挑高公寓水岸星城五期，已全部推出 ，剩余314套4萬方高層92-142二房至四房，80套220平米電梯洋房復(fù)地東湖國際，106萬方大盤，目前均價13000，10年有2棟280平大平層，2棟60-90平小戶型7月后推出融僑華府，準(zhǔn)現(xiàn)樓銷售，剩余4棟約4萬方尚未推出，產(chǎn)品90160歐琳灣，共3棟面積95160二房至四房，尚有1#及2#2單元約250套未推南國洪山廣場項目，

18、約1.7萬方，300套，60華潤mo+，約54萬方 ，412套，50-160，預(yù)計2010年5月份推出本項目，預(yù)計2010年5月份推出，產(chǎn)品為83160二房而11年5月項目入市時，區(qū)域內(nèi)目前在售項目均已進(jìn)入尾聲，本案、萬達(dá)與福星將在區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢萬達(dá)，住宅約25萬方 ，200以上大平面為主，預(yù)計2010年底推出福星三角路，約36萬方 ，預(yù)計2010年底推出2001-20022003-20042005-2006年份 2007-2009舊城改造2010-價值曲線價值曲線代表項目：代表項目：鳳凰世紀(jì)家園江南明珠代表項目：代表項目：金地國際花園融僑華府代表項目：代表項目：藍(lán)灣俊園尚隆地球村

19、3600-40003600-4000元元/ /代表項目：代表項目：l本項目l福星、萬達(dá)項目代表項目：代表項目： 城開玉橋新都 4700-56004700-5600元元/ /6600-95006600-9500元元/ /4000-45004000-4500元元/ /建設(shè)江南總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)規(guī)劃2011年地鐵2號線開通麥德龍進(jìn)駐過江隧道開通原因二：區(qū)域價值的全面升級，項目的改朝換代，需要領(lǐng)軍項目原因二：區(qū)域價值的全面升級，項目的改朝換代，需要領(lǐng)軍項目為什么打造積玉橋片區(qū)為什么打造積玉橋片區(qū)“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？企業(yè)戰(zhàn)略企業(yè)戰(zhàn)略區(qū)域分析區(qū)域分析項目分析項目分析 規(guī)劃中居住商業(yè)面積比例為8：2，商業(yè)體量

20、約為7.5萬方；城市核心城市核心3838萬中大規(guī)模萬中大規(guī)模綜合體，賦予集約綜合體，賦予集約的配套資源的配套資源n航天首府總占地面積約航天首府總占地面積約1111萬平方米，總建筑面積約萬平方米，總建筑面積約3838萬平方米，位處武昌萬平方米，位處武昌中心區(qū)域核心地段，為目前武昌中高端樓盤供應(yīng)最為集中區(qū)域；中心區(qū)域核心地段，為目前武昌中高端樓盤供應(yīng)最為集中區(qū)域； 項目本項目本體分析體分析面面“江江”背背“湖湖”，盡享城市繁華，盡享城市繁華“江江”“”“湖湖”景觀；景觀；沙湖沙湖長江城市景觀0.76公里0.87公里長江景觀項目北向離長江約項目北向離長江約0.760.76公里，南向離沙湖約公里，南向

21、離沙湖約0.870.87公里；公里；項目本項目本體分析體分析 項目以居家型戶型為主； 105平米以內(nèi)產(chǎn)品占整體比重約6成； 為了增加產(chǎn)品附加值，項目92%的產(chǎn)品均附送了贈送面積； 同時擁有商業(yè)體量約7.5萬方，其中公寓約6萬方，商業(yè)街約1.5萬方；一期一期 項目一期計劃推出靠近和平大道4棟作為首批產(chǎn)品； 項目首批產(chǎn)品為8386平米（約4成）、123128平米（約2成）、134140平米（約3成）、150160平米（約1成） 項目一期銷售時，綠化帶和示范區(qū)將展示到位；住宅以市場主流居家戶型為主，住宅以市場主流居家戶型為主，80858085占總比約占總比約50%50%，大部分產(chǎn)品具備贈送；大部分產(chǎn)

22、品具備贈送；綠化帶綠化帶示范區(qū)示范區(qū)項目本項目本體分析體分析項目本項目本體分析體分析立面立面art-decoart-deco風(fēng)格，高端住宅氣質(zhì)、標(biāo)志性強(qiáng)；用風(fēng)格，高端住宅氣質(zhì)、標(biāo)志性強(qiáng)；用材上加入石材、品質(zhì)感強(qiáng)；材上加入石材、品質(zhì)感強(qiáng)； 房市金碟項目本項目本體分析體分析力圖打造彰顯身份、充滿活力、人居舒適的自然式、力圖打造彰顯身份、充滿活力、人居舒適的自然式、新古典社區(qū)新古典社區(qū) 社區(qū)以簡化的經(jīng)典歐式園林元素為場地和西部設(shè)計的藍(lán)本，整體風(fēng)格厚重、尊貴，強(qiáng)調(diào)裝飾但不煩瑣；原因三：項目本地不論從設(shè)計還是用材上，均具備了打造高端住宅的條件；原因三：項目本地不論從設(shè)計還是用材上，均具備了打造高端住宅的

23、條件； 房市金碟為什么打造為什么打造“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略：n 三江立足武漢，布局大湖北，品牌影響力已初步形成；三江立足武漢，布局大湖北，品牌影響力已初步形成；n 本案將是三江在武漢城市核心區(qū)域的首個項目；本案將是三江在武漢城市核心區(qū)域的首個項目；n 三江品牌升級的需要決定本案必須成為領(lǐng)導(dǎo)者；三江品牌升級的需要決定本案必須成為領(lǐng)導(dǎo)者；區(qū)域分析：區(qū)域分析：n 積玉橋片區(qū)已經(jīng)成為武漢中高端住宅最為集中的區(qū)域；積玉橋片區(qū)已經(jīng)成為武漢中高端住宅最為集中的區(qū)域；n 積玉橋片區(qū)即將迎來一個嶄新的發(fā)展階段，區(qū)域價值將不段拉升；積玉橋片區(qū)即將迎來一個嶄新的發(fā)展階段，區(qū)域價值將不段拉升；n 201

24、12011年，片區(qū)住宅項目將經(jīng)歷改朝換代，需要領(lǐng)軍項目；年，片區(qū)住宅項目將經(jīng)歷改朝換代，需要領(lǐng)軍項目；項目分析：項目分析：n城市核心城市核心3838萬中大規(guī)模萬中大規(guī)模綜合體，賦予集約的配套資源；綜合體，賦予集約的配套資源；n面面“江江”背背“湖湖”，盡享城市繁華，盡享城市繁華“江江”“”“湖湖”景觀；景觀；n 項目首批入市產(chǎn)品以項目首批入市產(chǎn)品以120-160120-160平米中大戶型為主，具備打造高端住宅的產(chǎn)品支撐；平米中大戶型為主，具備打造高端住宅的產(chǎn)品支撐；n 建筑形態(tài)的高端住宅符號，社區(qū)設(shè)計的高端人文傾向；建筑形態(tài)的高端住宅符號，社區(qū)設(shè)計的高端人文傾向； 房市金碟占位占位l三江品牌三

25、江品牌升級需要升級需要l區(qū)域價值區(qū)域價值升級需要升級需要l項目本體項目本體條件具備條件具備項目有必要而且有機(jī)會成為項目有必要而且有機(jī)會成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”按整體質(zhì)素排序1100011000900090001300013000漢口漢口武昌武昌漢陽漢陽武漢天地（武漢天地（1800018000）金都漢宮（金都漢宮（1400014000）融科天城（融科天城（1300013000）華潤中央公園（華潤中央公園（1200012000）世貿(mào)錦繡長江（世貿(mào)錦繡長江（1150011500）復(fù)地東湖國際（復(fù)地東湖國際（1400014000）融僑華符（融僑華符（92009200）金地國際花園（金地國際花園（94009

26、400）福星國際城（福星國際城（9500)9500)萬科金域華府（萬科金域華府（9000)9000)興華嘉天下（興華嘉天下（8900)8900)歐林灣（歐林灣（8600)8600)800080001000010000航天雙城（航天雙城（1050010500）銀泰大智嘉園（銀泰大智嘉園（1050010500）鑫城國際（鑫城國際（99009900）新華明珠（新華明珠（88008800）萬科城（萬科城（98009800）香榭琴臺（香榭琴臺（89008900）金龍百靈景都（金龍百靈景都（76007600）世聯(lián)對項目的占位理解世聯(lián)對項目的占位理解營銷愿景營銷愿景漢陽漢陽華潤中央公園華潤中央公園武昌武昌本

27、項目本項目漢口漢口融科天城融科天城世聯(lián)對項目的營銷愿景世聯(lián)對項目的營銷愿景我們對項目最終的營銷愿景，希望最終實現(xiàn)與漢我們對項目最終的營銷愿景，希望最終實現(xiàn)與漢陽華潤中央公園、漢口融科天城并駕齊驅(qū)之勢陽華潤中央公園、漢口融科天城并駕齊驅(qū)之勢在論證了項目有必要而且有機(jī)會成為在論證了項目有必要而且有機(jī)會成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”以后，剩下需以后，剩下需要思考的是我們應(yīng)如何成為要思考的是我們應(yīng)如何成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？為什么華潤中央公園、融科天城可以為什么華潤中央公園、融科天城可以成為成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？- -案例營銷簡析案例營銷簡析我們應(yīng)如何成為我們應(yīng)如何成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？案例一：華潤中央公園案例二

28、：融科天城“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”之道之道華潤置地華潤置地中央公園中央公園1100011000元元/ /平平米米1 1月月6 6月月1212月月3 3月月75007500元元/ /平米平米65006500元元/ /平米平米華潤中央公園形象策略華潤中央公園形象策略：差異化的形象定位，占位大武漢，主打城市中心：差異化的形象定位，占位大武漢，主打城市中心的生態(tài)豪宅，賦予項目市場不同的高端住宅印象，引領(lǐng)全新的生活方式；的生態(tài)豪宅，賦予項目市場不同的高端住宅印象，引領(lǐng)全新的生活方式；“開啟一座城市的秘境傳奇開啟一座城市的秘境傳奇” “都會秘境都會秘境 見隱貴見隱貴”突出城市中心區(qū)域的稀缺景觀和人文價值，并與目標(biāo)

29、人群氣質(zhì)相契合，進(jìn)而實現(xiàn)直接對話 房市金碟華潤中央公園推廣策略華潤中央公園推廣策略：針對性的高端客戶圈層經(jīng)營，拓展?jié)h口中：針對性的高端客戶圈層經(jīng)營，拓展?jié)h口中心區(qū)高端客戶，大大提升項目知名度與美譽(yù)度；心區(qū)高端客戶，大大提升項目知名度與美譽(yù)度；華潤中央公園之博若萊酒節(jié)之夜華潤中央公園之博若萊酒節(jié)之夜2009年11月底，華潤攜手法國駐武漢領(lǐng)事館，耗資30萬精心打造法國博若萊酒節(jié)之夜。僅僅邀約別墅成交客戶及意向客戶100多組，實際到訪300多組，客戶滿意度相當(dāng)高。其他活動其他活動：“讀書月讀書月”活動、活動、“圣誕狂歡夜圣誕狂歡夜”、“業(yè)主答謝業(yè)主答謝”、“兩代人的時光兩代人的時光” 房市金碟華潤中

30、央公園產(chǎn)品策略華潤中央公園產(chǎn)品策略：產(chǎn)品導(dǎo)入了身份感，不論別墅還是小戶型，：產(chǎn)品導(dǎo)入了身份感，不論別墅還是小戶型，均體現(xiàn)尊貴感均體現(xiàn)尊貴感 別墅邀請香港梁志天進(jìn)行設(shè)計，給項目灌于“大師”光環(huán)； 并由華潤旗下專門為別墅裝修的“優(yōu)高雅”進(jìn)行裝修，每棟別墅均由8名工人人工打磨，人工安裝； 小戶型的產(chǎn)品由香港“阿諾”（與梁志天齊名）出具裝修方案，也給小戶型客戶尊貴感； 針對小戶型做活動“買克拉送鉆石”；根據(jù)項目產(chǎn)品進(jìn)行分類，并關(guān)于專屬名詞，“克拉公寓”，“花廳house”，“龍庭”、“悅庭”、“怡庭”產(chǎn)品導(dǎo)入身份標(biāo)簽與專屬名詞，建立產(chǎn)品專有尊貴感； 房市金碟華潤中央公園展示策略華潤中央公園展示策略：展

31、示以實景和虛擬景觀（影片）相結(jié)合，：展示以實景和虛擬景觀（影片）相結(jié)合，達(dá)到達(dá)到“情景情景”和和“愿景愿景”共同打動客戶的效果共同打動客戶的效果私家路私家路入口入口銷售中心銷售中心樣板房示范區(qū)樣板房示范區(qū)影片體驗區(qū)影片體驗區(qū)精裝修產(chǎn)品示范區(qū)精裝修產(chǎn)品示范區(qū) 房市金碟“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”之道之道融科天城融科天城 房市金碟融科天城形象策略融科天城形象策略：通過聯(lián)想品牌樹立差異化形象，立足大武漢，形象高：通過聯(lián)想品牌樹立差異化形象，立足大武漢，形象高舉高打，促進(jìn)項目價值的提升舉高打，促進(jìn)項目價值的提升不負(fù)一城矚望，新作超越問世！不負(fù)一城矚望，新作超越問世！ 房市金碟融科天城推廣策略融科天城推廣策略：大事

32、件營銷，新品入市，舉行產(chǎn)品品鑒會，是：大事件營銷，新品入市，舉行產(chǎn)品品鑒會，是產(chǎn)品價值傳遞的集中引爆；產(chǎn)品價值傳遞的集中引爆；沙畫表演融科天城二期產(chǎn)品品鑒會 房市金碟融科天城產(chǎn)品策略融科天城產(chǎn)品策略：中南劇院、馬榮凱瑞國際兒童教育中心、簡潔輕盈的：中南劇院、馬榮凱瑞國際兒童教育中心、簡潔輕盈的公建化建筑立面，均賦予項目別具一格的項目特性；公建化建筑立面，均賦予項目別具一格的項目特性；公建立面中南劇院馬榮凱瑞教育中心融科天城展示策略融科天城展示策略：關(guān)鍵節(jié)點的展示，做足面子工程；：關(guān)鍵節(jié)點的展示，做足面子工程；營銷中心營銷中心外廣場外廣場物業(yè)管理物業(yè)管理樣板房示范區(qū)樣板房示范區(qū)示范區(qū)園林示范區(qū)園

33、林工法樣板間工法樣板間案例給我們的啟示？大武漢大武漢“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”的操盤思路：的操盤思路：1.1.差異化策略立足大武漢，賦予項目高端形象與特殊氣質(zhì)；差異化策略立足大武漢，賦予項目高端形象與特殊氣質(zhì)；2.2.推廣上大事件引爆，精心經(jīng)營目標(biāo)客群圈層，建立尊貴感；推廣上大事件引爆，精心經(jīng)營目標(biāo)客群圈層，建立尊貴感；3.3.產(chǎn)品上導(dǎo)入身份感，給項目別具一格的產(chǎn)品屬性；產(chǎn)品上導(dǎo)入身份感，給項目別具一格的產(chǎn)品屬性；4.4.關(guān)鍵節(jié)點的展示必須做足功課，滿足客戶關(guān)鍵節(jié)點的展示必須做足功課，滿足客戶“面子面子”工程；工程；在論證了項目有必要而且有機(jī)會成為在論證了項目有必要而且有機(jī)會成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”以后，剩

34、下需以后，剩下需要思考的是我們應(yīng)如何成為要思考的是我們應(yīng)如何成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？我們應(yīng)如何成為我們應(yīng)如何成為“領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者”？action1action1：差異化的高端形象如何打造？：差異化的高端形象如何打造？action2action2：推廣如何吸引目標(biāo)客群關(guān)注？：推廣如何吸引目標(biāo)客群關(guān)注？action3action3：如何賦予產(chǎn)品特殊屬性？：如何賦予產(chǎn)品特殊屬性？action4action4：展示如何滿足客戶的：展示如何滿足客戶的“面子面子”工程？工程？action1action1：差異化的高端形象如何打造？：差異化的高端形象如何打造？必須明確的三個前提：1.我們跟誰差異化？2.我們差異

35、化為誰？3.我們?nèi)绾尾町惢?？我們跟誰差異化？我們跟誰差異化？本項目本項目萬達(dá)萬達(dá)福星福星福星地塊福星地塊 2011年5月，項目入市時，預(yù)計區(qū)域內(nèi)目前在售項目均已基本售罄； 預(yù)計項目入市時直面的競爭來自于萬達(dá)地塊、福星地塊；萬達(dá)地塊萬達(dá)地塊我們該如何與其差異化？項目素質(zhì)對比項目素質(zhì)對比本項目本項目萬達(dá)（積玉橋）萬達(dá)（積玉橋）福星（三角路）福星（三角路）綜合對比綜合對比地塊地塊說明說明本項目占地約11萬方，建筑面積約36萬，容積率不高于3.5占地10.3萬方，建筑面積約50萬方，容積率約5.0左右；占地約22萬方，總建筑面積86萬方，容積率4.0左右；從地塊的居住舒適度角度看（包括規(guī)模、容積率等指

36、標(biāo)），本地塊價值大于萬達(dá)地塊，福星由于地塊本身分散為十個，預(yù)計產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊，難以同時發(fā)力；（本案略勝）地塊平整，方正；東面和西面均臨積玉橋主干道，昭示性強(qiáng)地塊平整、反正；東面和西面臨主干道，昭示性強(qiáng)地塊分散，被分為十個小地塊，地塊素質(zhì)參差不齊，單個地塊最大建面不超過20萬，緊臨本案地塊建筑面積約10萬，容積率4.2規(guī)劃中住宅約28.5萬方，商業(yè)性質(zhì)公寓約6萬方，商業(yè)約1.5萬方規(guī)劃中商業(yè)約25萬（含武漢市第一個國際六星級的萬達(dá)威斯汀酒店、超高層的甲級寫字樓群）、住宅25萬方規(guī)劃中商業(yè)約16萬，主要分布在2號地和12號地，其他規(guī)劃為住宅規(guī)劃規(guī)劃情況情況以市場主流居家戶型為主（85160平米）

37、以160平米以上大平面為主，其中200平米以上大平面為主流預(yù)計產(chǎn)品戶型跟本案基本同質(zhì)從規(guī)劃產(chǎn)品看，萬達(dá)的大平層與本案并不存在競爭，預(yù)計本案主要競爭來自福星三角路項目大部分產(chǎn)品具備南向，且92%產(chǎn)品具備附送面積；預(yù)計帶精裝修福星產(chǎn)品偏向緊湊型，預(yù)計戶型較為常規(guī)景觀景觀資源資源本案北向長江約0.76公里，北向可觀江景；南向沙湖約0.87公里，南向可觀沙湖一線江景與本案基本相同從景觀資源看，萬達(dá)略勝本案；本案與福星基本相同；預(yù)計預(yù)計入市入市時間時間2011年5月2010年底2010年底預(yù)計本案最后入市；企業(yè)企業(yè)特色特色本土實力派開發(fā)商，具備一定品牌號召力；萬達(dá)以商業(yè)開發(fā)為主，住宅開發(fā)并非強(qiáng)項；福星一

38、慣的操盤手法決定了其首批入市產(chǎn)品一般為快速回現(xiàn)，項目形象以中端略偏上為主；萬達(dá)的品牌優(yōu)勢在商業(yè)而非住宅；福星企業(yè)慣常的操盤手法，使福星三角路項目入市期不會走“領(lǐng)導(dǎo)者”路線； 通過對項目入市期競爭對手的盤點，預(yù)計本案的主要競爭對手為福星三角路項目； 萬達(dá)由于產(chǎn)品面積定位上與本案的差異化，以及萬達(dá)品牌本身的商業(yè)屬性，使本案與萬達(dá)住宅產(chǎn)品并不具備直接競爭；而且由于萬達(dá)進(jìn)駐帶來的區(qū)域商業(yè)配套完善，將使區(qū)域價值升級，與本案之間完全可以實現(xiàn)共贏； 福星三角路項目雖然規(guī)模龐大，但是地塊分散，地塊本身素質(zhì)參差不齊，決定了該項目在本區(qū)域內(nèi)只能作為“追隨者”而非“領(lǐng)導(dǎo)者”；我們差異化為誰？我們差異化為誰？-目標(biāo)客

39、戶群體目標(biāo)客戶群體金都漢宮金都漢宮金地國際花園金地國際花園愛家國際華城愛家國際華城復(fù)地東湖國際復(fù)地東湖國際主要區(qū)域來源主要區(qū)域來源武昌武昌(徐東以南至中南、街道口區(qū)域)武昌（4成青山，3成徐東，漢口、漢陽2成）武昌主要行業(yè)主要行業(yè)( (職職業(yè)業(yè)) )構(gòu)成構(gòu)成商人、企業(yè)中高管、銀行高管、高校教授、公務(wù)員私營業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)中高管武鋼普通職工、私營業(yè)主、泛公務(wù)員私營業(yè)主、設(shè)計行業(yè)、事業(yè)單位、金融業(yè)、高校教授年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成35-55歲30-40歲25-40歲25-45歲主要置業(yè)目的主要置業(yè)目的再改善(資源占有)，少量投資；低區(qū)主要為純改善型客戶自住為主，投資占3成(110平米以下，以首

40、置居多；110平米以上，以改善類為主)約8成自住；改善居住、再改客戶置業(yè)經(jīng)驗置業(yè)經(jīng)驗2次以上110平米以下首置，110平米以上2次以上大戶型多次，小戶型首次2次以上置業(yè)偏好置業(yè)偏好220平以上戶型消化快，且高區(qū)先走200平以下戶型主要集中在15f以下消化，低區(qū)看好各種產(chǎn)品均好各種產(chǎn)品走勢均好（一房三房）大戶型銷售較好，中間區(qū)域先走動，高區(qū)接受也較好，低區(qū)較慢置業(yè)敏感置業(yè)敏感景觀、品質(zhì)地段、產(chǎn)品內(nèi)部環(huán)境、戶型景觀、品質(zhì)其他其他客戶有“長江情結(jié)”，有炫富心理，圈層影響力強(qiáng)漢口及其他客戶因為工作或其他原因來此置業(yè)-老客戶成交明顯，客戶較為低調(diào)，但認(rèn)可項目品質(zhì)和地段項目調(diào)性項目調(diào)性奢華、高調(diào)小資慢生活

41、格調(diào)景觀、低調(diào)奢華“這個區(qū)域的客戶，基本是共享和雷同的，主要看客戶看重什么，比如客戶看重戶型，就買我們金地，如果需求一點低密度，就買融僑；” -金地國際花園經(jīng)理武武昌昌漢漢口口居住居住工作工作a ab bccd da/ba/b類客戶類客戶居住、工作都在武昌居住、工作都在武昌c/dc/d類客戶類客戶居住、工作都在漢口居住、工作都在漢口a/da/d類客戶類客戶武昌居住，漢口工作武昌居住，漢口工作c/bc/b類客戶類客戶漢口居住，武昌工作漢口居住，武昌工作主要社會關(guān)系集中在漢口，主要家庭關(guān)系在武昌漢口意識濃厚，投資觀念強(qiáng)n多為老武漢人；n區(qū)域敏感，跨區(qū)域拉動難度大n雖然以武昌為主要居所，但多數(shù)在武昌

42、不選擇大面積產(chǎn)品n會因為產(chǎn)品價值拉動在武昌投資性產(chǎn)品的購買，但主要居所仍為漢口距距離離區(qū)區(qū)域域資源稀缺性資源稀缺性老武漢人老武漢人新武漢人新武漢人外地人外地人敏感性敏感性強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)n置業(yè)區(qū)域選擇集中在本區(qū)域，基本不會考慮跨區(qū)置業(yè)；n在選擇作為第一居所時，一般希望車程在半小時以內(nèi)n由于要以武漢為平臺，對內(nèi)、外交通的便捷度更敏感n更多考慮武漢的資源，對區(qū)域及距離相對模糊，愿意為更好的資源付出時間成本啟示：居住和工作在本區(qū)域的客戶仍是核心客戶，積玉橋的啟示：居住和工作在本區(qū)域的客戶仍是核心客戶，積玉橋的“關(guān)系戶關(guān)系戶”將成為重要客戶；將成為重要客戶；“這個區(qū)域的客戶來源還是以武昌為主的，漢口過來其實還

43、是挺少的，過來也是因為或多或少與積玉橋有關(guān)聯(lián)；” -金地國際花園經(jīng)理我們差異化為誰？我們差異化為誰？-目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客戶群體武昌區(qū)域的中高管、私營業(yè)主，項目周邊公務(wù)員，武昌區(qū)域的中高管、私營業(yè)主，項目周邊公務(wù)員，企事業(yè)單位職工；生意者、高級白領(lǐng)；企事業(yè)單位職工；生意者、高級白領(lǐng)； 核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶偶得客戶偶得客戶積玉橋的積玉橋的“關(guān)系戶關(guān)系戶”；大武漢其他區(qū)域的；大武漢其他區(qū)域的中高管、私營業(yè)主；中高管、私營業(yè)主；外地進(jìn)城客戶外地進(jìn)城客戶n 他們事業(yè)的成熟早過家庭的成熟。25歲至45歲左右，追求時尚和品味，文化氣息濃郁。他們各自都有自己的圈子，喜歡志趣相投的人在一起，相信朋友

44、的話。n 他們不僅享受，而且占有資源。因為資源是消費(fèi)品，也是資產(chǎn)本身，他們本能而又敏銳的注意到這一點，帶著投資的眼光打量著這片土地，單是這資源，都蘊(yùn)藏著在他們看來將會持久上升的充分可能性。n 他們已經(jīng)以車代步，車是伴侶或?qū)櫸?。走出工作單位就回家是件很無趣的事情，開著車一路回家到成了某種樂趣，每次都有新鮮的風(fēng)景與心情。n 他們更具遠(yuǎn)見，在這個正在飛速擴(kuò)張的城市里，項目周邊的“綜合資源”和 “核心地段”深深吸引他們，他們渴望，一個物業(yè)，一個標(biāo)簽，意味著他們比其他人更早的擁有了財富；n 他們是城市新興的財富力量，他們崇尚景觀自然，又習(xí)慣城市的繁華；我們差異化為誰？我們差異化為誰？-目標(biāo)客戶群體目標(biāo)客

45、戶群體 房市金碟我們?nèi)绾尾町惢课覀內(nèi)绾尾町惢?？定義定義fabfabf f（features/factfeatures/fact）項目本身的特性/屬性（項目本身有什么？）本項目本項目項目區(qū)位價值：大武漢中心、城市內(nèi)環(huán)，地鐵延展區(qū)類，未來武昌經(jīng)濟(jì)引擎區(qū)；項目產(chǎn)品價值：38萬大規(guī)模，三江首個內(nèi)環(huán)核心項目，戶型、材質(zhì)、原料均全面升級；項目資源價值：面“江”背“湖”；項目人文價值：武昌老城區(qū)、文化內(nèi)涵深厚；項目品牌價值：三江本土實力派開發(fā)商，具備一定品牌號召力；a (advantagesa (advantages）相對于競爭對手的優(yōu)勢（項目好在哪兒？）本項目本項目相比萬達(dá)：更純粹的居家產(chǎn)品，更舒適的居

46、住環(huán)境；相比福星：住宅規(guī)模更優(yōu)，產(chǎn)品舒適度預(yù)計更加b (benefit/valueb (benefit/value）項目帶給用戶的利益/價值（項目能給客戶帶來什么價值？）本項目本項目武漢內(nèi)環(huán)核心唯一可以滿足客戶居住舒適度的大規(guī)模項目，升值潛力巨大，優(yōu)質(zhì)生活圈； 房市金碟“武昌內(nèi)環(huán)武昌內(nèi)環(huán)傳世名宅傳世名宅”城市渴望標(biāo)簽 都市放大生活“絢麗的、多彩的”“我們不是為了世界上多一處住宅，而是在尋找一些生活替代它。我們不是為了世界上多一處住宅，而是在尋找一些生活替代它。 ” ”action2action2：推廣如何引起目標(biāo)客群關(guān)注？：推廣如何引起目標(biāo)客群關(guān)注？一部反映“藍(lán)調(diào)城市生活”意向的短片一本書詮釋

47、都市下的幸福生活體驗一段業(yè)內(nèi)不斷傳送的“地產(chǎn)佳話”一個利用老客戶“圈層營銷”的典范動作一：根據(jù)項目的營銷立意，邀請有影響力的導(dǎo)動作一：根據(jù)項目的營銷立意，邀請有影響力的導(dǎo)演為項目量身拍攝一部短片演為項目量身拍攝一部短片漢口、武昌，5分鐘輕松切換武廣、江漢路、街道口，10分鐘想去哪就去哪短片的目的在于強(qiáng)化項目的營銷立意，賦予項目個性，通過對生活方式的描繪，作為項目營銷的傳播載體與目標(biāo)客群對話“城市藍(lán)調(diào)生活” 房市金碟動作二：根據(jù)項目的營銷立意，一本反應(yīng)都市中心動作二：根據(jù)項目的營銷立意，一本反應(yīng)都市中心生活的載體生活的載體一冊時尚雜志一份訪談錄一個網(wǎng)絡(luò)評論的集合一本三江辭典一本微型小說集一個特定

48、職業(yè)圈層的專屬領(lǐng)地一本積分手冊+優(yōu)惠憑證都市中心的幸福時光都市中心的幸福時光三江出品這不僅僅是一本書，更是引導(dǎo)客戶生活方式的風(fēng)向標(biāo)，并通過建立客戶的交流平臺，讓客戶圈層在不經(jīng)意見建立；從此，愛上了“都市中心的幸福時光都市中心的幸福時光”！ 房市金碟動作三：通過業(yè)界接待日的設(shè)立，而建立行業(yè)內(nèi)部動作三：通過業(yè)界接待日的設(shè)立，而建立行業(yè)內(nèi)部的傳播途徑的傳播途徑“同行說你一句好，比說自己一百句好同行說你一句好，比說自己一百句好”都管用都管用 利用世聯(lián)首創(chuàng)“業(yè)界接待日”方式，在固定時間為其他開發(fā)商、廣告公司、設(shè)計公司等業(yè)界同行的參觀提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，傳遞價值，讓他們說你的好； 利用世聯(lián)資源，在其他業(yè)界同

49、行中宣傳本項目； 房市金碟動作四：利用三江客戶資源，全省聯(lián)動，在三江內(nèi)動作四：利用三江客戶資源，全省聯(lián)動，在三江內(nèi)部客戶資源中建立口碑傳播部客戶資源中建立口碑傳播“熟人說你一句好，比說自己一百句好熟人說你一句好，比說自己一百句好”都管用都管用 利用三江客戶資源，開展客戶維系活動，同時向客戶轉(zhuǎn)介本項目，通過老客利用三江客戶資源，開展客戶維系活動，同時向客戶轉(zhuǎn)介本項目，通過老客戶的口碑傳播本項目；戶的口碑傳播本項目； 利用三江的全省項目，發(fā)動項目推介，讓本項目的傳播途徑覆蓋全??；利用三江的全省項目，發(fā)動項目推介，讓本項目的傳播途徑覆蓋全??；action3action3：如何賦予產(chǎn)品特殊屬性？：如何

50、賦予產(chǎn)品特殊屬性？讓公寓成為標(biāo)簽樣板間“大師光環(huán)”高端物管服務(wù)先進(jìn)安防系統(tǒng)動作一：公寓頂層私房菜館，以會員制形式，滿足動作一：公寓頂層私房菜館，以會員制形式，滿足客戶商務(wù)洽談、會客需求客戶商務(wù)洽談、會客需求頂層優(yōu)質(zhì)景觀；頂層優(yōu)質(zhì)景觀；露臺空間享受；露臺空間享受；趣味空間趣味空間空中的樹；空中的樹；動作一：公寓打造武漢獨一無二的室內(nèi)高爾夫，為項目賦予獨特的動作一：公寓打造武漢獨一無二的室內(nèi)高爾夫，為項目賦予獨特的價值標(biāo)簽，吸引高端資源占有型客戶，同時也為商務(wù)客提供洽談、價值標(biāo)簽，吸引高端資源占有型客戶，同時也為商務(wù)客提供洽談、娛樂的高端配套娛樂的高端配套空中高爾夫空中高爾夫新奇與高雅結(jié)合的上層運(yùn)

51、動新奇與高雅結(jié)合的上層運(yùn)動動作一：公寓聘請動作一：公寓聘請5 5星級酒店管理公司配合物業(yè)管理，持續(xù)提升服星級酒店管理公司配合物業(yè)管理，持續(xù)提升服務(wù)深度和檔次的需要務(wù)深度和檔次的需要p項目競爭力的一部分源自于武漢真正的酒店式服務(wù)公寓的項目競爭力的一部分源自于武漢真正的酒店式服務(wù)公寓的便利性、便利性、尊貴感、專屬感、私密性并存的服務(wù)式住宅；尊貴感、專屬感、私密性并存的服務(wù)式住宅；p打造酒店式服務(wù)體系，有必要聘請五星級酒店管理公司，用其搭打造酒店式服務(wù)體系，有必要聘請五星級酒店管理公司，用其搭建執(zhí)行體系，培訓(xùn)提升物管水平，強(qiáng)化保證服務(wù)質(zhì)量。建執(zhí)行體系，培訓(xùn)提升物管水平，強(qiáng)化保證服務(wù)質(zhì)量。p保證和強(qiáng)化

52、服務(wù)質(zhì)量的三大舉措p反復(fù)強(qiáng)化，逐漸提升執(zhí)行人員服務(wù)意識，改造服務(wù)理念；持續(xù)的培訓(xùn)制度持續(xù)的培訓(xùn)制度p標(biāo)準(zhǔn)式的服務(wù)指南，由酒店管理公司提供并完善；系統(tǒng)化服務(wù)細(xì)則系統(tǒng)化服務(wù)細(xì)則p聘請、爭奪市場具有服務(wù)經(jīng)驗及較高服務(wù)水平的專業(yè)人員，提升競爭力。競爭力的人才體系競爭力的人才體系 酒店式公寓服務(wù)酒店式公寓服務(wù)商務(wù)公寓服務(wù)商務(wù)公寓服務(wù)普通物業(yè)服務(wù)普通物業(yè)服務(wù)酒店式服務(wù)的提升，也是項目服務(wù)式住宅價值的提升酒店式服務(wù)的提升，也是項目服務(wù)式住宅價值的提升動作二：在邀請大師設(shè)計樣板間的同時，將大師的動作二：在邀請大師設(shè)計樣板間的同時，將大師的室內(nèi)設(shè)計方案提供給成交客戶室內(nèi)設(shè)計方案提供給成交客戶梁志天（steve

53、leung），香港十大頂尖設(shè)計師之一，擁有香港大學(xué)建筑學(xué)學(xué)士，城市規(guī)劃碩士多個顯赫學(xué)歷，積累了豐富的設(shè)計經(jīng)驗。1997年他創(chuàng)立了梁志天建筑師有限公司及梁志天設(shè)計有限公司，香港香島道、布力經(jīng)、壽臣山村道不少豪宅的室內(nèi)設(shè)計，華置主席劉鑾雄、和黃董事總經(jīng)理霍建寧辦公室及居所設(shè)計，都由steve一手完成，并贏得同行一致好評。其設(shè)計獨特之處，在于能夠揉和建筑及室內(nèi)設(shè)計兩大學(xué)問，對空間的運(yùn)用及美感營造相當(dāng)敏銳?！斑M(jìn)入屋內(nèi)，我首先想到空間，而非顏色。顏色清淡不是問題，因為生氣來自屋中的人。家，最重要的感覺是優(yōu)悠和無拘無束?！币虼?，他的設(shè)計總是簡單素凈，卻沒有冷清的感覺，家居設(shè)計總是以實用為本，配合個人需要。

54、素質(zhì)素質(zhì)細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)成熟成熟尊尊貴貴信賴信賴專業(yè)專業(yè)從保安到社區(qū)管家：從保安到社區(qū)管家：他們年長，具有豐富的人生閱歷，沉穩(wěn)而謙和。他們年長，具有豐富的人生閱歷，沉穩(wěn)而謙和。他們總是衣著講究、態(tài)度謙和、氣質(zhì)莊嚴(yán)、目光炯炯有神。他們是管家，但更是家人，他們熟悉每一位業(yè)主的家庭成員；幫助業(yè)主安排出行的一切細(xì)節(jié)：包括機(jī)票的預(yù)定、酒店床位預(yù)定，甚至行程都會被安排得妥妥當(dāng)當(dāng)；關(guān)注業(yè)主的孩子的安全根據(jù)業(yè)主的需要幫他們籌劃生日宴會等等；管家體系：一周人事知會（關(guān)注每位管家或保潔人員的變動）管家體系：一周人事知會（關(guān)注每位管家或保潔人員的變動）動作三：住宅建立項目的高端物業(yè)服務(wù)模式：從保動作三：住宅建立項目的高端物

55、業(yè)服務(wù)模式：從保安到社區(qū)管家每一個細(xì)節(jié)均精雕細(xì)鑿安到社區(qū)管家每一個細(xì)節(jié)均精雕細(xì)鑿動作四：安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)動作四：安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng) + +體制保障體制保障服務(wù)項目服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容基本服務(wù)基本服務(wù)會所服務(wù)、保潔服務(wù)、設(shè)施管理、設(shè)備維護(hù)保衛(wèi)體制保保衛(wèi)體制保障障緊急事件召喚得知后10分鐘內(nèi)到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場內(nèi)部人員人事管理關(guān)注每位管家、保潔人員的變動情況，定時作人事知會，同時離開的工作人員不得進(jìn)入小區(qū)保姆管理保姆帶小孩或家中貴重物品外出，社區(qū)管家需要與業(yè)主確認(rèn)，才可放行車庫管理對業(yè)主的汽車進(jìn)行登記，進(jìn)入車輛嚴(yán)格管理 /車庫內(nèi)設(shè)置手推車/司機(jī)等候間智能化智能化安防安防系統(tǒng)系統(tǒng)第一層防護(hù)小區(qū)周邊設(shè)置

56、探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助；第二層防護(hù)大堂門禁及大堂管家雙重保護(hù)，拜訪者只有經(jīng)過您的同意才能進(jìn)入；第三層防護(hù)電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，自動達(dá)到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進(jìn)入；第四層防護(hù)每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護(hù)；第五層防護(hù)戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測器，煤氣泄漏探測器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報警系統(tǒng)；action4action4：展示如何滿足客戶的：展示如何滿足客戶的“面子面子”工程？工程？工地包裝工地包裝入戶大堂入戶大堂第一印象感知系統(tǒng)人流匯集焦點服務(wù)及展示樣板房樣板房前廣場前廣場標(biāo)識