破產(chǎn)案件中抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與租金

1、精選文檔普通程序?qū)徖戆讣蛨?zhí)行程序中抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與租賃權(quán)之間關(guān)系的法律及司法解釋匯總序號(hào)法規(guī)名稱(chēng)內(nèi)容1合同法(1999.10.1)第212條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”2第229條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng) 的，不影響租賃合同的效力”3物權(quán)法(2007.10.1)第190條“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的， 原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 抵押權(quán)設(shè)立后 抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的 抵押權(quán)?！?擔(dān)保法(1995.10.1)第48條“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”5擔(dān)保法司法解釋(2000.1

2、2.13)第65條：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵 押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受 讓人繼續(xù)有效。第66條：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵 押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。 抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵 押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任 ；如果抵押 人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的， 抵押權(quán)實(shí) 現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)?！?關(guān)于人民法院 辦理執(zhí)行異議和 復(fù)議案件若干問(wèn) 題的規(guī)定(2015.5.5)第31條：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓 人移父占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之 前已簽訂合法有效的

3、書(shū)面租賃合冋并占有使用 該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”7最高人民法院 關(guān)于民事執(zhí)行中 拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn) 的規(guī)定(2005.1.1)第31條第二款“拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其 他用益物權(quán)，不因拍賣(mài)而消火，但該權(quán)利繼續(xù)存 在于拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu) 先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將 其除去后進(jìn)行拍賣(mài)。8最高人民法院 關(guān)于人民法院民 事執(zhí)行中查封、 扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn) 的規(guī)定(2005.1.1)第26條第一款：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、 凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他 有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。”9最咼院就查封物 上租賃關(guān)系的處 理問(wèn)題對(duì)山東咼 院的答復(fù)要

4、點(diǎn)(2009.12.22 )“根據(jù)查封規(guī)定第26條，被執(zhí)行人與第三 人簽訂的租賃合同，并不當(dāng)然無(wú)效，只是不得對(duì) 抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人依據(jù)租賃合同占有查封物 的，人民法院可以解除其占有，但不應(yīng)當(dāng)在裁定 中直接宣布租賃合同無(wú)效或解除租賃合同?！?0最高人民法院 關(guān)于審理城鎮(zhèn)房 屋租賃合同糾紛 案件具體應(yīng)用法 律若干問(wèn)題的解 釋(2009.9.1 )第20規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán) 變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合 同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列 情形或者當(dāng)事人另有約疋的除外：()房屋在 出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā) 生所有權(quán)變動(dòng)的；(二)房屋在出租前已

5、被人民 法院依法查封的?！苯Y(jié)論:1、先租賃后抵押：租賃權(quán)不受抵押權(quán)行使的影響；2、先抵押后租賃：租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)的行使；但如果在法 院查封之前已經(jīng)移交租賃使用的， 可以申請(qǐng)避免法院查封，而且如果 租賃權(quán)影響租賃物產(chǎn)權(quán)變更的需要先行處理才能進(jìn)行拍賣(mài)，處理方式：由抵押權(quán)人主張侵權(quán)之訴，行使消除影響的權(quán)利，由法院判決承 租人停止租賃物的使用。3、因此，針對(duì)房貸公司“抵押、租賃合同同時(shí)簽訂”的業(yè)務(wù)模 式而言，租賃合同簽訂的意義在于：銀行主張行使抵押權(quán)時(shí)，通過(guò)生 效的租賃合同可以在一定時(shí)間內(nèi)拖延法院查封、拍賣(mài)、變賣(mài)，延遲銀 行的優(yōu)先受償權(quán)，但最終不影響銀行作為第一順位抵押權(quán)人的優(yōu)先受 償權(quán)?！百I(mǎi)賣(mài)不

6、破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用來(lái)源:2018 年05月29 日江蘇法制報(bào) 作者:唐凱在破產(chǎn)案件審理過(guò)程中， 往往發(fā)現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)在法院宣告破產(chǎn)前將 自有的房屋對(duì)外出租用以增加企業(yè)收益， 且與承租人之間簽訂的租賃 合同期限較長(zhǎng)，延續(xù)至破產(chǎn)宣告之后。承租人在申報(bào)債權(quán)過(guò)程中，往 往以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由要求繼續(xù)履行合同，避免承擔(dān)裝修費(fèi)用等 損失。那么在破產(chǎn)清算過(guò)程中是否適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”呢？所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，系指在租賃合同關(guān)系存續(xù)期間，即使所 有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系并不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不 能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求將 承租人返還租賃物。我國(guó)合同法第二百二十

7、九條對(duì)于上述概念進(jìn) 行了原則性規(guī)定：即租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的， 不影響租 賃合同的效力。同時(shí)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二十條對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化：租賃房屋 在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃 合同的，人民法院應(yīng)予支持。但上述法律規(guī)定均為普通法，在破產(chǎn)清 算過(guò)程中除了適用普通法以外還應(yīng)當(dāng)適用 企業(yè)破產(chǎn)法等特別法的 規(guī)定，且特別法的規(guī)定在破產(chǎn)清算過(guò)程中的法律位階高于普通法。租賃房屋在人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后即屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受到企業(yè)破產(chǎn)法的調(diào)整，并根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法的立法精神，限制 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用。企

8、業(yè)破產(chǎn)法 第二百一十二條第一款規(guī)定： 變價(jià)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn) 應(yīng)當(dāng)通過(guò)拍賣(mài)進(jìn)行。 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人對(duì)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān) 十分謹(jǐn)慎， 如果作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的租賃房屋上尚存在租賃權(quán)利的話(huà)， 將 會(huì)使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大幅度的貶損， 或是拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低、 或是無(wú)人競(jìng) 拍，嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人的利益， 嚴(yán)重者可能導(dǎo)致債權(quán)人會(huì)議無(wú)法通過(guò)破 產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)方案。同時(shí)，如果未能限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在破產(chǎn)清 算中的適用， 認(rèn)可租賃合同繼續(xù)履行的話(huà)， 會(huì)導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu) 先于法定優(yōu)先權(quán)、 抵押權(quán)等在先權(quán)利， 破壞了企業(yè)破產(chǎn)的法定清償順 位。故破產(chǎn)管理人為了盡可能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值， 通過(guò)解除租賃合 同的方式來(lái)限制“買(mǎi)賣(mài)不破租

9、賃”的適用。其法律依據(jù)即為企業(yè)破 產(chǎn)法第十八條第一款：人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申 請(qǐng)前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)解除或者 履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。 破產(chǎn)管理人通過(guò)此種方式清除破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的 權(quán)利負(fù)擔(dān)，保持破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值穩(wěn)定。那么， 對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)， 其權(quán)益如何得到保障呢？方式有二： 1、 破產(chǎn)管理人通知承租人解除合同后，承租人可積極向管理人申報(bào)債 權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配情況獲得合適的清償。 2 、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)時(shí)， 承租人可以承租人的身份向管理人申請(qǐng)獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)資格參與競(jìng)拍， 從而避免裝修等實(shí)際損失。在破產(chǎn)清算中能否適應(yīng)買(mǎi)賣(mài)不破租賃？來(lái)源： 110 法律咨詢(xún)網(wǎng)作者：孫

10、心遠(yuǎn)律師發(fā)布日期： 2016-08-13破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是指宣告時(shí)機(jī)破產(chǎn)程序終結(jié)前， 破產(chǎn)人所有的供破產(chǎn)清 償?shù)娜控?cái)產(chǎn)，其著眼是財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成和來(lái)源。通常，這一概念都明確 規(guī)定在法律中。 鑒于破產(chǎn)主要是指?jìng)鶆?wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)， 對(duì)齊 財(cái)產(chǎn)清算分配的一種特殊程序， 各國(guó)法律規(guī)定的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)實(shí)體概念并 不相同，按照破產(chǎn)法的規(guī)定，債務(wù)人宣告破產(chǎn)后，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)才稱(chēng)為 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)， 原則上債務(wù)人財(cái)產(chǎn)時(shí)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)， 其外延要大于破產(chǎn) 財(cái)產(chǎn)。在破產(chǎn)程序中應(yīng)當(dāng)限制適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃。 因?yàn)椋绻m用了該 原則，租賃合同繼續(xù)有效， 會(huì)導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)由于第一順序的破 產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用及第二順序的破產(chǎn)企

11、業(yè) 所欠稅 款，而且優(yōu)于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)， 甚至這一租賃債權(quán)將會(huì) 得到完全或全額清償， 有悖于企業(yè)破產(chǎn)法的基本制度和分配原則， 違 法了公平公正的民法基本原則。買(mǎi)賣(mài)不破租賃的適用， 以租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)租賃合同尚未 屆滿(mǎn)為條件。 企業(yè)破產(chǎn)程序是由企業(yè)破產(chǎn)法這一特別法調(diào)整的， 租賃 合同在破產(chǎn)程序中是否可以繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī) 定 處理。而破產(chǎn)程序的優(yōu)點(diǎn)之一， 就是可以使未到期的債權(quán)視為已到期， 也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。 因此，租賃合同在破 產(chǎn)程序中，存在終止履行的可能。但是，由于租 賃合同的履行并不 涉及到標(biāo)的物的處分， 租賃物仍然屬于破產(chǎn)企業(yè)所有。

12、 若繼續(xù)履行租 賃合同，承租人支付的租金將有利于增加破企業(yè)的償債能力； 若終止 履行租賃合同， 破產(chǎn)人除失去租金收益外， 還可能會(huì)給承租人帶來(lái)?yè)p 害而增加破產(chǎn)債權(quán)數(shù)額。因此，企業(yè)破產(chǎn)清算期間，在不影響清算進(jìn) 行的前提下， 可以視情況讓承租人繼續(xù)承租一段時(shí)間。 但最長(zhǎng)只能到 破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)前。 當(dāng)破產(chǎn)清算程序結(jié)束后進(jìn)入拍賣(mài)程序， 若繼續(xù)適用 買(mǎi)賣(mài)不破租賃， 將使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)成為有負(fù)擔(dān)的標(biāo)的物， 從而影響變現(xiàn)后 的價(jià)值。最高院：抵押物的租金屬優(yōu)先受償范圍可以執(zhí)行 執(zhí)行 解析 2401來(lái)源：微信公眾號(hào) 在法言法 作者： 姜勇發(fā)表日期： 3月 2 日案例來(lái)源：最高人民法院案例：天津隆僑商貿(mào)有限公司、國(guó)聯(lián)信

13、托股份有限公司與深圳市中技實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、成清波金融借 款合同糾紛、申請(qǐng)承認(rèn)與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書(shū) （2015 ）執(zhí)復(fù)字第 23 號(hào)筆者觀(guān)點(diǎn)：1、被執(zhí)行人僅承擔(dān)抵押責(zé)任的，不應(yīng)執(zhí)行其他財(cái)產(chǎn)。2 、抵押物的租金屬于的法定孳息，根據(jù)抵押合同約定，可以執(zhí) 行。案情：1 、江蘇高院作出（ 2012 ）蘇商初字第 0003 號(hào)民事判決：一、 中技公司于本判決生效之日起 10 日內(nèi)向國(guó)聯(lián)公司歸還貸款本金 7 億 元、截至 2011 年 12 月 31 日拖欠的未結(jié)利息款 3256719.67 元并 支付逾期罰息；二、如中技公司不能償還上述第一項(xiàng)債務(wù)時(shí)，國(guó)聯(lián)公 司有權(quán)以隆僑公司用于抵押

14、擔(dān)保的房產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、 變賣(mài)后所得的 價(jià)款優(yōu)先受償； 三、成清波對(duì)中技公司的上述第一項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清 償責(zé)任；四、駁回國(guó)聯(lián)公司的其他訴訟請(qǐng)求。2、因中技公司、隆僑公司、成清波未按生效法律文書(shū)確定的內(nèi) 容和期限履行法定義務(wù)，國(guó)聯(lián)公司于 2013 年 12 月 26 日向江蘇高 院申請(qǐng)執(zhí)行。該院以（ 2014 ）蘇執(zhí)字第 0001 號(hào)立案執(zhí)行。3、2014 年 1 月 14 日，江蘇高院作出（ 2014 ）蘇執(zhí)字第 0001 號(hào)執(zhí)行裁定：凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人中技公司、隆僑公司、成清波的銀 行賬戶(hù)存款 11 億元或查封、扣押其等值的財(cái)產(chǎn)。同日，該院依據(jù)國(guó) 聯(lián)公司的申請(qǐng)，向天津遠(yuǎn)東百貨有限公司發(fā)出 （

15、2014 ）蘇執(zhí)字第 0001 號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求該公司自 2014 年 1 月 18 日起按期將“2005 年 11 月 30 日房屋租賃合同” 項(xiàng)下的房屋租金匯付至該院執(zhí)行專(zhuān)戶(hù)。 天津遠(yuǎn)東百貨有限公司及隆僑公司破產(chǎn)管理人自 2014 年4月4 日始 共向江蘇高院匯付租金 17782606.06 元。4、隆僑公司提出異議，主要理由如下：依據(jù)生效判決，隆僑公 司的法律地位是為本案?jìng)鶆?wù)提供抵押的第三人，而非連帶責(zé)任保證 人，僅就抵押物本身對(duì)本案?jìng)鶆?wù)承擔(dān)責(zé)任。5、江蘇高院認(rèn)為，該院對(duì)隆僑公司應(yīng)收租金的執(zhí)行是否有法律 依據(jù)。該院（ 2014 ）蘇執(zhí)字第 0001 號(hào)執(zhí)行裁定凍結(jié)、扣劃隆僑公 司的

16、銀行賬戶(hù)存款 11 億元或查封、扣押其等值的財(cái)產(chǎn)，超過(guò)了本案 執(zhí)行依據(jù)隆僑公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的清償責(zé)任的范圍， 與執(zhí)行依據(jù)不符。 對(duì) 該執(zhí)行裁定內(nèi)容應(yīng)依法予以更正。根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法第 一百九十七條第一款規(guī)定和國(guó)聯(lián)公司與隆僑公司簽訂的抵押合同約 定：借款期滿(mǎn)后， 抵押物被人民法院依法查封或扣押的，自查封或扣 押之日起國(guó)聯(lián)公司有權(quán)收取隆僑公司就抵押物可以收取的法定孳息。 本案涉案房屋（抵押物）自 2012 年 4 月 18 日即被法院查封，房屋 租金屬于本案抵押物的法定孳息， 且該院要求房屋承租人向法院匯付 的租金均是 2014 年 1 月 18 日發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)之后承租人尚未 支付的租金，

17、故該院對(duì)異議人隆僑公司應(yīng)收租金執(zhí)行符合法律規(guī)定。 綜上，該院作出（ 2015 ）蘇執(zhí)異字第 00003 號(hào)執(zhí)行裁定： 變更“一、 凍結(jié)、扣劃被執(zhí)行人深圳市中技實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司、成清波的銀 行賬戶(hù)存款 11 億元或查封、扣押其等值的財(cái)產(chǎn)；二、隆僑公司以用 于抵押擔(dān)保的房產(chǎn)及上述房產(chǎn)的法定孳息清償本案?jìng)鶆?wù)” 。二、駁回 隆僑公司的其他執(zhí)行異議請(qǐng)求。6、隆僑公司向最高院申請(qǐng)復(fù)議。裁判：最高院認(rèn)為， 本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是： 對(duì)隆僑公司應(yīng)收租金的執(zhí)行是 否有法律依據(jù)。關(guān)于隆僑公司承擔(dān)抵押責(zé)任的方式及范圍。 首先，根據(jù)本案異議 階段查明的事實(shí)，國(guó)聯(lián)公司與隆僑公司于 2011 年7月19 日簽訂的 抵押合同

18、第 13 條第 4 款明確約定了借款期滿(mǎn)后借款人不能按時(shí)清償 的，國(guó)聯(lián)公司有權(quán)自查封或扣押之日起收取由抵押物分離的天然孳息 以及隆僑公司就抵押物可以收取的法定孳息。 本案執(zhí)行依據(jù)主文中也 認(rèn)定了國(guó)聯(lián)公司與隆僑公司簽訂的抵押合同合法有效， 本案所涉抵押 物已依法設(shè)定抵押，國(guó)聯(lián)公司對(duì)本案所涉抵押物依法享有優(yōu)先受償 權(quán)。再者，中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百九十七條第一款、第一 百九十五條第一款，根據(jù)上述法律規(guī)定， 以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、 變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的法定方式， 抵押 權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式與抵押權(quán)人享有收取抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或法定孳息 的法定權(quán)利并不矛盾， （2012 ）蘇商

19、初字第 0003 號(hào)民事判決的第二 項(xiàng)判項(xiàng)并未否定國(guó)聯(lián)公司收取案涉抵押房地產(chǎn)產(chǎn)生的法定孳息即租 金的權(quán)利。故江蘇高院（ 2015 ）蘇執(zhí)異字第 00003 號(hào)執(zhí)行裁定對(duì)江 蘇高院（ 2014 ）蘇執(zhí)字第 0001 號(hào)執(zhí)行裁定第一項(xiàng)的變更亦未超出 本案執(zhí)行依據(jù)確認(rèn)的隆僑公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式和范圍。 綜上，隆僑 公司的該項(xiàng)復(fù)議理由不能成立。本案涉案房屋（抵押物）自 2012 年 4 月 18 日即被法院查封， 房屋租金屬于本案抵押物的法定孳息， 且該院要求房屋承租人匯付的 租金均是 2014 年1月 18日?qǐng)?zhí)行法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)之后承租 人尚未支付的租金， 故該院扣劃租金的執(zhí)行行為符合法律規(guī)定

20、， 并無(wú) 不妥。分析：生效裁判確認(rèn)申請(qǐng)執(zhí)行人有權(quán)對(duì)抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償， 雖然沒(méi)有提及租金，但抵押物被法院扣押的，根據(jù)法律及合同約定， 法院自然有權(quán)執(zhí)行租金。法條：中華人民共和國(guó)物權(quán)法第一百九十五條 債務(wù)人不履行到期 債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形， 抵押權(quán)人可以與抵押 人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先 受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng) 知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可 以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。第一百九十七

21、條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定 的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押 之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。筆者認(rèn)為，如果抵押物被其他案件查封的，抵押權(quán)人則無(wú)權(quán)收取 租金。抵押權(quán)人有權(quán)收取抵押房屋的房租嗎來(lái)源：微信公眾號(hào) 融德法治生態(tài)圈 作者： 張亦奇發(fā)表日期： 6 月 11 日文/ 陜西融德律師事務(wù)所 張亦奇在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中， 經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)債務(wù)人為了擔(dān)保債務(wù)的履行， 將 自己的房屋抵押給債權(quán)人的情形，那么當(dāng)?shù)盅旱姆课荼怀鲎饨o他人 時(shí)，抵押權(quán)人（債權(quán)人）是

22、否有權(quán)收取抵押房屋的租金。對(duì)于這個(gè)問(wèn) 題，我們需要分時(shí)間段來(lái)進(jìn)行分析， 在不同的時(shí)間段內(nèi)抵押權(quán)人是否 享有權(quán)利的狀態(tài)是不同的。第一階段，如果此時(shí)處于債務(wù)履行期內(nèi)，抵押權(quán)人（債權(quán)人）不 享有收取租金的權(quán)利。 因?yàn)樵趥鶆?wù)履行期內(nèi)， 債務(wù)人雖然將房屋抵押 給了債權(quán)人，但債務(wù)人仍然享有房屋的所有權(quán)， 享有抵押財(cái)產(chǎn)的占有、 使用和收益的權(quán)利， 因此在債務(wù)未到期前， 抵押房屋房租的收取權(quán)仍 歸債務(wù)人即抵押人所有。第二階段，如果此時(shí)債務(wù)已到期而債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā) 生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形而債務(wù)人拒不履行時(shí)，若抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取租金。 根據(jù)我 國(guó)擔(dān)保法第四十

23、七條的規(guī)定“債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債 務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收 取由抵押物分離的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽 息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孽息的義務(wù)人 的，抵押權(quán)的效力不及于該孽息?！彼^天然孳息，是指原物（此處 可理解為抵押物）因自然規(guī)律或者按照物的用法而產(chǎn)生的出產(chǎn)物。 例 如雞下的蛋、果樹(shù)結(jié)的果實(shí)等等。法定孳息，是指原物依據(jù)法律關(guān)系 所產(chǎn)生的收益。房租就是典型的法定孳息。因此根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法 第四十七條的規(guī)定，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人向法院提起 訴訟，法院對(duì)抵押房屋進(jìn)行了查封，自查封之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收 取

24、抵押房屋的租金。但提請(qǐng)注意的是，抵押權(quán)人必須將房屋被查封的事實(shí)通知房屋的 承租人，才能行使收取房租的權(quán)利。第三階段， 如果債務(wù)人并非自然人而是法人， 如債務(wù)人是公司的 情形下，如果債務(wù)人不能履行到期債務(wù)并且資不抵債進(jìn)入破產(chǎn)程序 的，自法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)收取租金。根據(jù)我國(guó)破 產(chǎn)法第十九條的規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，有關(guān)債務(wù)人財(cái)產(chǎn) 的保全措施應(yīng)當(dāng)解除，執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止。 ”因此當(dāng)人民法院受理破 產(chǎn)申請(qǐng)后，抵押房屋上的查封、扣押等保全措施被依法解除，抵押權(quán) 人失去了依據(jù)擔(dān)保法第四十七條行使孳息收取權(quán)利的前提，抵押 物不再處于查封狀態(tài)，此時(shí)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)收取抵押房屋的房租。綜上，當(dāng)債務(wù)

25、履行期尚未屆滿(mǎn)或者約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件尚未滿(mǎn) 足時(shí)，此時(shí)抵押權(quán)人無(wú)權(quán)收取抵押房屋的租金； 當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債 務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的， 自扣押之日 起抵押權(quán)人有權(quán)收取租金； 當(dāng)債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序， 自法院受理破產(chǎn) 申請(qǐng)時(shí)起，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)收取抵押房屋的租金。在破產(chǎn)程序下的擔(dān)保物權(quán)與正常情況下的擔(dān)保物權(quán)仍然存 在著區(qū)別， 其區(qū)別主要體現(xiàn)在對(duì)擔(dān)保物權(quán)行使的限制上。 具體有： 摘錄自江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所網(wǎng)站文章論破產(chǎn)程序中的擔(dān)保物 權(quán) 作者：姚 彬 江蘇博事達(dá)律師事務(wù)所主任、高級(jí)律師1享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)必須成立于法院受理破產(chǎn)案件之 前。法院受理破產(chǎn)案件后， 由于設(shè)有破產(chǎn)

26、管理人制度，有關(guān)債務(wù)人財(cái) 產(chǎn)的管理和處分事由均由破產(chǎn)管理人進(jìn)行， 債務(wù)人無(wú)權(quán)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn) 行管理和處分， 因而不可能再在其財(cái)產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)， 因此可以理 解為享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)必須成立于法院受理破產(chǎn)案件之前。 除此之外， 擔(dān)保物權(quán)即使成立于法院受理破產(chǎn)案件之前， 也有可能被 撤銷(xiāo)，即債務(wù)人如在破產(chǎn)臨界期限內(nèi)對(duì)原來(lái)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供 財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，破產(chǎn)管理人有權(quán)請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)。我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法 第 31 條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人的下 列行為，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)： （三）對(duì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債 務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的?！痹撘?guī)定對(duì)管理人涉及擔(dān)保物權(quán)的撤銷(xiāo)予以了明 確。

27、2 擔(dān)保物權(quán)人負(fù)有申報(bào)債權(quán)的義務(wù)。我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法第 49 條規(guī)定：“債權(quán)人申報(bào)債權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明債權(quán)的數(shù)額和有無(wú)財(cái)產(chǎn) 擔(dān)保，并提交有關(guān)證據(jù)。申報(bào)的債權(quán)是連帶債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明。 ”由 此可見(jiàn)， 有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人與其他債權(quán)人一樣， 必須依照法定程序 申報(bào)債權(quán)。 法律設(shè)定擔(dān)保物權(quán)人申報(bào)債權(quán)的義務(wù)， 一方面體現(xiàn)了破產(chǎn) 法公平保護(hù)所有債權(quán)人的理念， 另一方面使得擔(dān)保物的價(jià)值小于擔(dān)保 物權(quán)時(shí)未受清償?shù)牟糠洲D(zhuǎn)為破產(chǎn)債權(quán)， 否則，擔(dān)保物權(quán)人將會(huì)因未及 時(shí)申報(bào)債權(quán)而喪失參加破產(chǎn)分配的權(quán)利。3擔(dān)保物權(quán)須經(jīng)法院審查確認(rèn)。由于擔(dān)保財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)， 因此擔(dān)保物權(quán)人不可能在破產(chǎn)程序之外實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)， 這就要求擔(dān)

28、保物權(quán)人要行使優(yōu)先受償權(quán)除首先應(yīng)依法申報(bào)其債權(quán)外， 其債權(quán)還必 須由債權(quán)人會(huì)議討論決定， 最后由法院審查確認(rèn)。 如果擔(dān)保物權(quán)人與 債權(quán)人會(huì)議就擔(dān)保物權(quán)的存在與否及具體數(shù)額發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)， 則應(yīng)通過(guò)訴 訟手段解決，該訴訟的基本形態(tài)為確認(rèn)之訴，但若有必要，也可同時(shí) 提出給付之訴。 發(fā)動(dòng)訴訟的主體一般為擔(dān)保物權(quán)人， 但若擔(dān)保物權(quán)人 先行就此已取得具有執(zhí)行力的法院裁判， 則應(yīng)由管理人為原告提起訴 訟。這種在破產(chǎn)程序內(nèi)解決擔(dān)保物權(quán)的安排， 能夠平衡各方當(dāng)事人的 利益，是一種較為合理的制度安排。因此，未經(jīng)法院審查確認(rèn)的擔(dān)保 物權(quán)，債權(quán)人不得行使優(yōu)先受償權(quán)。4擔(dān)保財(cái)產(chǎn)由管理人統(tǒng)一行使管理權(quán)，通過(guò)管理人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受

29、償，且管理人在一定條件下可以取回?fù)?dān)保物。 在擔(dān)保物權(quán)人未占有擔(dān) 保物的情況下（如為抵押權(quán)人） ，由于擔(dān)保物仍屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，故其 擔(dān)保物權(quán)的行使首先應(yīng)向破產(chǎn)管理人主張， 通過(guò)管理人的變價(jià)拍賣(mài)活 動(dòng)實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 若擔(dān)保物權(quán)人已經(jīng)占有擔(dān)保物， 如為質(zhì)權(quán) 人、留置權(quán)人時(shí)，權(quán)利人雖可直接依擔(dān)保法規(guī)定的方法行使其權(quán)利， 但破產(chǎn)管理人可以通過(guò)清償債務(wù)或提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保， 收回?fù)?dān) 保物。我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法第 37 條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng) 后，管理人可以通過(guò)清償債務(wù)或者提供為債權(quán)人接受的擔(dān)保， 取回質(zhì) 物、留置物?！倍鶕?jù)德國(guó)支付不能法的規(guī)定，不論擔(dān)保物是不 動(dòng)產(chǎn)還是動(dòng)產(chǎn)， 也不論破產(chǎn)管理人

30、是否占有擔(dān)保物， 破產(chǎn)管理人都有 權(quán)對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)制拍賣(mài)、 強(qiáng)制管理或者直接變價(jià)， 變價(jià)所得價(jià)金首先支 付拍賣(mài)費(fèi)或變價(jià)費(fèi)，然后才用于清償擔(dān)保物權(quán)人的債權(quán) 2 。需要進(jìn)一步說(shuō)明的是，我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法第 109 條和第 110 條僅規(guī)定了擔(dān)保物權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)利， 并且規(guī)定未足額清償?shù)牟?分或以作為普通 債權(quán)，但未規(guī)定擔(dān)保物權(quán)人在破產(chǎn)程序中如何行使權(quán) 利 。我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法對(duì)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保權(quán)利人的優(yōu)先權(quán)制度 ，僅規(guī)定有 實(shí)體規(guī)范， 而沒(méi)有程序性規(guī)范 。而外國(guó)破產(chǎn)法一般都規(guī)定別除權(quán)人可 以不通過(guò)破產(chǎn)程序來(lái)行使優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。但從我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法 對(duì)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)的安排可以看出， 企業(yè)破產(chǎn)法雖然沒(méi)有明確對(duì) 債務(wù)人的

31、特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人行使權(quán)利的具體程序，但是， 一般認(rèn)為對(duì)于享有擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人和債權(quán)人以外的第三人宜在破 產(chǎn)程序中行使權(quán)利， 擔(dān)保物權(quán)人應(yīng)當(dāng)向管理人提出書(shū)面申請(qǐng)， 經(jīng)過(guò)確 認(rèn)后才可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。破產(chǎn)程序自身就是一種強(qiáng)制程序， 在強(qiáng)制執(zhí)行程序中滿(mǎn)足優(yōu)先受償權(quán)比當(dāng)事人自力救濟(jì)更有保障。 優(yōu)先 受償權(quán)如脫離破產(chǎn)程序， 完全依靠當(dāng)事人自愿履行， 在當(dāng)事人為實(shí)現(xiàn) 擔(dān)保物權(quán)發(fā)生糾紛時(shí)， 仍然需要啟動(dòng)司法程序?qū)嵤┚葷?jì)， 這會(huì)使情形 變得相對(duì)復(fù)雜。因此，將優(yōu)先受償權(quán)的處理納入破產(chǎn)程序中，會(huì)更加 易于實(shí)現(xiàn)權(quán)利并會(huì)減少不必要的開(kāi)支。 如果管理人和擔(dān)保物權(quán)人在實(shí) 現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)發(fā)生了爭(zhēng)議， 屬于執(zhí)行程

32、序中的問(wèn)題時(shí)， 應(yīng)直接由受理 破產(chǎn)案件的合議庭予以處理；屬于對(duì)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn)而發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)， 應(yīng)當(dāng)通過(guò)審判程序解決，權(quán)利人需要向人民法院重新提起確權(quán)之訴， 由人民法院通過(guò)審判程序?qū)?dān)保物權(quán)是否存在等作出判決。破產(chǎn)清算程序中，抵押權(quán)是否應(yīng)當(dāng)暫停行使？ 來(lái)源：微信公眾號(hào) 破產(chǎn)法律評(píng)論 作者： 徐元永 發(fā)表日期： 2017-06-18在重整程序中， 為了重整的順利進(jìn)行，擔(dān)保權(quán)應(yīng)當(dāng)暫停行使，但 在破產(chǎn)清算中， 抵押權(quán)人能否及時(shí)行使抵押權(quán)以受償債務(wù)， 破產(chǎn)法并 無(wú)明確規(guī)定，但實(shí)踐中確實(shí)急需解決。根據(jù)破產(chǎn)法的規(guī)定，法院受理破產(chǎn)（僅指破產(chǎn)清算）申請(qǐng)后，有 關(guān)債務(wù)人的執(zhí)行程序應(yīng)當(dāng)中止、債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的清償歸于無(wú) 效，目的是要防止債務(wù)人或管理人出現(xiàn)偏頗性清償，損害其他債權(quán)人利益。通過(guò)執(zhí)行中止、禁止個(gè)別清償，以維系債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，并按照破 產(chǎn)法規(guī)定的先后順序?qū)鶛?quán)人進(jìn)行公平清償。抵押權(quán)作為破產(chǎn)法意義上的別除