房屋拆遷補(bǔ)償安置合同樣本(doc 8頁(yè))

1、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同研究第一節(jié) 房屋拆遷概述一、房屋拆遷的概念房屋拆遷,是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造等需要,經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn),由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn)有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除,對(duì)房屋的所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。由于城市規(guī)劃和國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)的需要,必須對(duì)城市國(guó)有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配,從而達(dá)到土地資源的合理配置,使土地得到最合理高效的利用。這往往就需要拆除大量舊房,并在原有土地上進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但是由于土地上的房屋等附著物凝結(jié)了原用戶(hù)的資金和勞動(dòng)力,并且是原用戶(hù)賴(lài)以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件,因而在再建設(shè)過(guò)程中,必須對(duì)原用戶(hù)、住戶(hù)的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償,并對(duì)其進(jìn)行妥善安

2、置。目前,規(guī)范房屋拆遷行為的法律規(guī)范有國(guó)務(wù)院2001年6月頒布并于11月1日施行的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、各地制定的關(guān)于房屋拆遷管理的地方性法規(guī)、以及我國(guó)土地管理法、城市規(guī)劃法中有關(guān)拆遷的法律規(guī)定。二、房屋拆遷的法律特征1、體現(xiàn)出強(qiáng)制性和自愿性的雙重特性。由于房屋拆遷是因國(guó)家建設(shè)需要而產(chǎn)生,因而帶有明顯的強(qiáng)制性,不管被拆遷人是否愿意,都必須服從拆遷。在房屋拆遷過(guò)程中,有下面一系列的行政管理行為：拆遷前拆遷人必須向有關(guān)行政主管部門(mén)申領(lǐng)拆遷許可證,并由有關(guān)行政部門(mén)凍結(jié)拆遷范圍內(nèi)的戶(hù)口、向被拆遷人發(fā)布拆遷通告；一旦拆遷人與被拆遷人無(wú)法達(dá)成契約,則由行政部門(mén)裁決,當(dāng)事人若不服裁決可提起訴訟。同時(shí),由于房

3、屋拆遷活動(dòng)過(guò)程中存在一些民事行為,因而體現(xiàn)出自愿性的特點(diǎn)。房屋拆遷中的民事行為有：拆遷人與實(shí)施拆遷行為的單位之間的委托拆遷合同行為；拆遷人與被拆遷人在自愿有償、磋商一致基礎(chǔ)上達(dá)成關(guān)于搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)钠跫s。2、全國(guó)統(tǒng)一性和地方差異性并存。全國(guó)有針對(duì)房屋拆遷管理的統(tǒng)一的法律法規(guī),各地的房屋拆遷活動(dòng)都必須遵照?qǐng)?zhí)行,因而房屋拆遷體現(xiàn)出全國(guó)范圍的統(tǒng)一性。同時(shí),由于我國(guó)地廣人多,各地自然條件差異大,經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不平衡,地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距大,所以各地為妥善處理房屋拆遷中的各種法律關(guān)系,搞好本地建設(shè),在國(guó)家的房屋拆遷管理行政法規(guī)基礎(chǔ)上因地制宜地頒布了一些地方性的法規(guī)、規(guī)章,從而使房屋拆遷顯現(xiàn)出地方差異性

4、,地方差異性主要表現(xiàn)在補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)方面。三、房屋拆遷的程序根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定,房屋拆遷必須按照下列程序進(jìn)行。1、 提出拆遷申請(qǐng)需要拆遷房屋的單位,應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、拆遷補(bǔ)償安置資金證明向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)。2、 審批和發(fā)放許可證房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷申請(qǐng)進(jìn)行審查后,認(rèn)為合法、合理、可行的,應(yīng)予批準(zhǔn),并發(fā)放房屋拆遷許可證。確定拆遷范圍后,通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理新建、擴(kuò)建、改建房屋、改變房屋和土地用途、租賃房屋等相關(guān)手續(xù)。3、 發(fā)布拆遷通告房屋拆遷主管部門(mén)核發(fā)拆遷許可證后,應(yīng)及時(shí)向

5、拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人宣告拆遷決定,發(fā)布拆遷通告。通告內(nèi)容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。拆遷主管部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作,以保證拆遷工作順利進(jìn)行,維護(hù)國(guó)家和拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益。4、 簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同在拆遷通告規(guī)定的拆遷期限內(nèi),拆遷人應(yīng)當(dāng)和被拆遷人在自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上就拆遷補(bǔ)償和安置事宜進(jìn)行磋商,簽訂合同。關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置合同的主要內(nèi)容和有關(guān)問(wèn)題,將在第二、三節(jié)中詳細(xì)論述。5、 實(shí)施房屋拆遷被拆遷人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)自行搬遷,如拒不自行搬遷,拆遷人可以申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷。搬遷結(jié)束后,拆遷人一般應(yīng)向被拆遷人出具包括被拆遷人姓名或名稱(chēng)、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、地點(diǎn)、面積、搬遷時(shí)間等

6、內(nèi)容的搬遷驗(yàn)收單,對(duì)完成搬遷后的房屋組織拆除工作。第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征主體及內(nèi)容一、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征1、拆遷補(bǔ)償安置合同是雙務(wù)合同,拆遷當(dāng)事人雙方相互享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。比如拆遷人應(yīng)按法律規(guī)定和拆遷合同約定,對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償和妥善安置；被拆遷人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)遷出拆遷范圍等。2、拆遷補(bǔ)償安置合同是有償合同,即雙方當(dāng)事人對(duì)所獲得的利益要償付代價(jià)。如拆遷人進(jìn)行新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而拆除舊房,就必須對(duì)原房屋所有人因此所受的損失給予相應(yīng)補(bǔ)償；而被拆遷人在獲得補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)喪失對(duì)原房屋的所有權(quán),對(duì)補(bǔ)償中超過(guò)原房?jī)r(jià)值的部分,要補(bǔ)充差價(jià)。3、拆遷補(bǔ)償安置合同是要式合同,應(yīng)采取書(shū)面形式

7、,在特殊情況下還必須辦理公證。原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例曾明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置合同應(yīng)采取書(shū)面形式,但2001年11月1日起施行的新的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例沒(méi)有明文規(guī)定采取書(shū)面形式。筆者認(rèn)為,由于房屋拆遷補(bǔ)償安置合同均不能即時(shí)清結(jié),且履行時(shí)間一般較長(zhǎng),如不采取書(shū)面形式,易生糾紛,所以新城市房屋拆遷管理?xiàng)l例對(duì)此處的修改似有不妥。在拆遷房屋拆遷管理部門(mén)代管的房屋時(shí),拆遷補(bǔ)償安置合同必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。4、拆遷補(bǔ)償安置合同是諾成合同,即雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立的合同,不以房屋及其附屬物交付拆除為成立要件。二、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的主體房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的主體包括拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。1、拆遷

8、人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位,拆遷人獲得了待拆遷房屋所占土地的國(guó)有土地使用權(quán)并獲準(zhǔn)在該土地上興建建設(shè)項(xiàng)目,可能是專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公司,也可能是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等建設(shè)單位。2、被拆遷人。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人,即對(duì)被拆遷房屋擁有所有權(quán)的人,包括自然人和法人。在整個(gè)拆遷范圍內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人都是被拆遷人。3、房屋承租人。房屋承租人是與被拆遷人訂有房屋租賃合同的房屋使用人。按照新的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定,房屋承租人不屬于被拆遷人。但拆遷也涉及到房屋承租人的利益,在租賃關(guān)系沒(méi)有解除且房屋所有人不能對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的情況下,拆遷人應(yīng)與被拆遷人、

9、房屋承租人一起簽訂拆遷補(bǔ)償安置契約,并對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置。三、拆遷補(bǔ)償安置合同的主要內(nèi)容拆遷補(bǔ)償安置合同一般應(yīng)具備以下條款：1、拆遷當(dāng)事人的姓名、名稱(chēng)、住所地、通訊地址等基本情況。2、拆除房屋的有關(guān)情況,包括房屋的座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設(shè)施等等。3、補(bǔ)償方式、金額和時(shí)間。補(bǔ)償方式分貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。若是貨幣補(bǔ)償,則補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。若是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,則按照拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算,結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。值得注意的是,在大多數(shù)情況下,被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式,但是在以下兩種情況下,不得選擇

10、補(bǔ)償方式：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償；拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃合同達(dá)不成契約且被拆遷人不能對(duì)承租人進(jìn)行安置的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租。至于補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間,一般應(yīng)在拆遷前一次性補(bǔ)償。4、房屋估價(jià)。在實(shí)行貨幣補(bǔ)償形式的情況下,需要對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,在實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的情況下,需要同時(shí)對(duì)被拆遷房屋和所調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,以作為結(jié)清差價(jià)的依據(jù)。至于房屋的評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇,應(yīng)由拆遷人和被拆遷人配合選定,如雙方未能就選定評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)成合意,則由雙方各提出一至兩家評(píng)估機(jī)構(gòu),抽簽決定。評(píng)估

11、費(fèi)用一般由拆遷人承擔(dān)。有些地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,評(píng)估工作由當(dāng)?shù)夭疬w管理部門(mén)下屬的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān),這種規(guī)定顯然屬于行政性壟斷,被拆遷人對(duì)其評(píng)估價(jià)格的公信力也多持懷疑態(tài)度,因?yàn)椴疬w管理部門(mén)多為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén),房地產(chǎn)管理部門(mén)在進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理過(guò)程中與拆遷單位難免建立一些關(guān)系,而被拆遷人與房地產(chǎn)管理部門(mén)的聯(lián)系很少,被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用與房地產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系去干預(yù)和影響房屋評(píng)估的過(guò)程和結(jié)果。所以,筆者認(rèn)為,利用地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定市場(chǎng)主體之間民事行為中的房屋價(jià)格評(píng)估由拆遷管理部門(mén)下屬的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)并非妥適。當(dāng)然,被拆遷房屋與調(diào)換房屋的價(jià)格也并非一定要進(jìn)行評(píng)估,若雙方能就補(bǔ)償?shù)慕?/p>

12、額和差價(jià)結(jié)算的金額達(dá)成一致意見(jiàn),就可以不評(píng)估,這樣一方面可以盡快簽訂拆遷契約并付諸實(shí)施,節(jié)省時(shí)間,提高效率,另一方面可以省卻一筆評(píng)估費(fèi),降低拆遷中的成本。5、拆遷安置辦法。安置是針對(duì)被拆遷房屋的承租人的。在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關(guān)系且不能對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人進(jìn)行安置,可以支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),也可以提供周轉(zhuǎn)房。6、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)的支付。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi),在過(guò)渡期限內(nèi),被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi),因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的,拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)耐I(yè)補(bǔ)償費(fèi)。城市房屋

13、拆遷管理?xiàng)l例第31條規(guī)定,搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。7、搬遷期限和過(guò)渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時(shí)間界限,這一期限是用來(lái)約束被拆遷人和房屋承租人的。過(guò)渡期限是指在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式下,拆遷人提供適宜入住的調(diào)換房屋的時(shí)間界限,這一期限是用來(lái)約束拆遷人的。8、違約責(zé)任。對(duì)拆遷人來(lái)說(shuō),違約責(zé)任主要是不能按時(shí)支付補(bǔ)償款和超過(guò)過(guò)渡期限提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的責(zé)任,承擔(dān)責(zé)任的方式一般是支付違約金。對(duì)被拆遷人和房屋承租人來(lái)說(shuō),違約責(zé)任主要是不按時(shí)搬遷和騰退周轉(zhuǎn)房的責(zé)任,承擔(dān)責(zé)任的方式是被強(qiáng)制搬遷。第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置中的行政裁決和先行拆遷一、拆遷補(bǔ)償

14、安置中的行政裁決城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置契約的,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。房屋拆遷管理部門(mén)是被拆遷人的,由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的,可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。這一規(guī)定明確了解決房屋拆遷補(bǔ)償、安置的法律救濟(jì)手段和程序,有三層含義：第一,行政裁決是解決糾紛的前置手段和程序,即拆遷雙方當(dāng)事人因房屋拆遷補(bǔ)償、安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議經(jīng)磋商達(dá)不成契約時(shí),應(yīng)先由房屋拆遷行政主管部門(mén)（或同級(jí)人民政府）裁決,對(duì)行政裁決不服的才能請(qǐng)求司法救濟(jì)。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例以

15、行政法規(guī)形式將房屋拆遷補(bǔ)償、安置糾紛納入行政管理范疇,并授予房屋拆遷主管部門(mén)（或同級(jí)人民政府）對(duì)這類(lèi)糾紛的先決權(quán)。司法救濟(jì)只是作為行政裁決的司法監(jiān)督程序而存在。兩種法律救濟(jì)手段或程序并非可以選擇適用,行政裁決是必經(jīng)程序,非經(jīng)行政裁決法院不得受理。條例將行政裁決作為前置程序,并賦予裁決強(qiáng)制執(zhí)行效力的目的,一是緣于拆遷建設(shè)具有嚴(yán)格的計(jì)劃性,拆遷計(jì)劃中斷或拖延必然產(chǎn)生連鎖反應(yīng),影響城市規(guī)劃并會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失；二是緣于處理拆遷案件與社會(huì)公益具有密切的關(guān)聯(lián),不能因?yàn)樯贁?shù)人的權(quán)益糾紛拖延拆遷期限,不能損害社會(huì)大眾利益。第二,裁決結(jié)果可以作為強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。在裁決規(guī)定的期限內(nèi),被拆遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷

16、的,無(wú)論是否提起訴訟,也無(wú)論一審期間或二審期間,縣級(jí)以上人民政府均可責(zé)令強(qiáng)制拆遷,或者由房屋管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。第三,裁決的強(qiáng)制執(zhí)行力并不排除當(dāng)事人的訴權(quán),當(dāng)事人對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決不服的,可以向人民法院提起訴訟。對(duì)于當(dāng)事人不服拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決向人民法院起訴的,人民法院究竟是應(yīng)作為行政案件受理還是應(yīng)作為民事案件受理,條例未作規(guī)定。實(shí)踐中各地的作法大相徑庭。有的地方法院對(duì)未經(jīng)裁決的房屋補(bǔ)償、安置糾紛直接作為民事案件受理,對(duì)不服房屋拆遷行政裁決的作為行政案件受理；有的地方則先由房屋拆遷行政主管部門(mén)對(duì)這類(lèi)糾紛進(jìn)行裁決,當(dāng)事人對(duì)裁決不服起訴的作為行政案件受理,對(duì)未經(jīng)裁決的

17、人民法院一律不予受理。筆者認(rèn)為,當(dāng)事人對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決不服而向人民法院起訴的,人民法院應(yīng)作為民事案件對(duì)待,要求當(dāng)事人以原糾紛向人民法院提起民事訴訟。理由如下：1、裁決拆遷契約是行政主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事人之間的民事糾紛居中公斷,不同于行政機(jī)關(guān)在管理事務(wù)中對(duì)相對(duì)人的行政處理。2、行政訴訟不適用調(diào)解原則及司法變更權(quán)有限原則使得行政審判對(duì)于解決房屋拆遷補(bǔ)償、安置糾紛存在嚴(yán)重的局限性和不徹底性,行政訴訟不利于當(dāng)事人之間的房屋拆遷補(bǔ)償、安置糾紛順利、徹底地解決。行政訴訟不適用調(diào)解原則,是指人民法院審理行政案件,除了行政賠償案件外,不得適用調(diào)解作為審理程序和結(jié)案方式。如果對(duì)當(dāng)事人不服拆遷補(bǔ)償安置的行政

18、裁決的訴訟作為行政案件,則人民法院對(duì)行政裁決的司法審查不適用調(diào)解,只能機(jī)械地對(duì)行政裁決進(jìn)行合法性審查,然后簡(jiǎn)單地作出維持或撤銷(xiāo)的判決,未能使當(dāng)事人心服口服,真正解決糾紛,不僅化解不了社會(huì)矛盾,有時(shí)甚至還會(huì)繳化矛盾,增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。行政訴訟中司法變更權(quán)有限原則,是指在通常情況下人民法院不得變更原行政決定,只有在行政處罰顯失剛正的情形下才能變更。行政訴訟的這一原則決定了人民法院對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛裁決行政訴訟案的審理不能行使司法變更權(quán)。也就是說(shuō),在案件的審理過(guò)程中只審查房屋拆遷行政裁決的合法性,對(duì)于合法的行政裁決予以維持,而對(duì)于不合法的則只能予以撤銷(xiāo)。拆遷行政裁決一般是對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式

19、、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、拆遷期限等問(wèn)題作出全面處理,法院審查行政裁決只有一小部分違法,而其他大部分內(nèi)容都正確、合法時(shí),由于人民法院對(duì)該行政裁決不能行使司法變更權(quán),因此未能直接判決變更以息訟,卻只能判決撤銷(xiāo),使房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛又處于未決狀態(tài),一切又得從頭開(kāi)始。3、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間的糾紛完全屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛,訴訟到法院時(shí)應(yīng)作民事案件處理。二、拆遷補(bǔ)償安置中的先行拆遷由于拆遷關(guān)涉到城市規(guī)劃的執(zhí)行,在一定程度上關(guān)系到社會(huì)大眾利益,而在實(shí)踐中確有一些被拆遷人以種種借口故意拖延搬遷,損害拆遷人的利益和社會(huì)大眾利益。對(duì)此,只要符合城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和民事訴訟法

20、規(guī)定的先予執(zhí)行的條件,經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),人民法院可以裁定先行拆遷。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第17條規(guī)定,被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。這里規(guī)定了兩種先行強(qiáng)制拆遷,一種是房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)（一般是行政部門(mén)）實(shí)施的行政強(qiáng)制拆遷。另一種是人民法院實(shí)施的司法強(qiáng)制拆遷。筆者認(rèn)為,這一規(guī)定頗值商榷。強(qiáng)制拆遷是一種強(qiáng)制執(zhí)行措施,民事訴訟法規(guī)定我國(guó)的強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)統(tǒng)一由人民法院行使,其他任何單位和個(gè)人都不得行使執(zhí)行權(quán)。上述條例是國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī),比民訴法的階位低,條例中規(guī)定行政

21、強(qiáng)制拆遷將執(zhí)行權(quán)授予行政機(jī)關(guān),顯然與民事訴訟法的規(guī)定相沖突。再者,房屋拆遷管理部門(mén)不是拆遷補(bǔ)償安置中的當(dāng)事人,不可能為強(qiáng)制拆遷提供擔(dān)保,條例規(guī)定由其申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷也有不妥,所以應(yīng)以拆遷人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷為宜。先行拆遷必須符合下列條件：1、當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確,不先行拆遷將嚴(yán)重影響拆遷人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的。拆遷人提出先行拆遷申請(qǐng),必須是因被拆遷人拒不搬遷將要或已經(jīng)嚴(yán)重影響施工工期,給拆遷人造成直接經(jīng)濟(jì)損失。2、被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過(guò)渡的條件,即提出申請(qǐng)的拆遷人已給被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供安置房或過(guò)渡期周轉(zhuǎn)房,在進(jìn)行拆遷后,使被拆遷人有房可搬,有屋可住。3、申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保

22、。據(jù)民事訴訟法第98條規(guī)定,拆遷人在提出先予執(zhí)行申請(qǐng)時(shí),必須提供擔(dān)保。申請(qǐng)人沒(méi)有提供擔(dān)?；蚓芙^提供擔(dān)保的,人民法院應(yīng)駁回申請(qǐng)。在先行拆遷后如申請(qǐng)人敗訴的,其應(yīng)當(dāng)賠償被申請(qǐng)人因先予執(zhí)行遭受的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)房屋拆遷的特點(diǎn),筆者認(rèn)為,擔(dān)保的方式可分為房屋擔(dān)保和資金擔(dān)保兩種。所謂房屋擔(dān)保,是指申請(qǐng)人提供與被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)清晰的房屋,房屋的產(chǎn)權(quán)可以是申請(qǐng)人的,也可以是其他擔(dān)保人的。該擔(dān)保房屋,未經(jīng)人民法院允許,申請(qǐng)人和其他擔(dān)保人不得擅自處分。所謂資金擔(dān)保,即申請(qǐng)人提供與被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)馁Y金,交由人民法院控制。對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確且在動(dòng)遷期限內(nèi)無(wú)法裁判確定的房屋如何實(shí)行拆遷？條例第29條規(guī)定由

23、拆遷人提出補(bǔ)償安置方案經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后辦理證據(jù)保全,然后進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。筆者認(rèn)為,此規(guī)定不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。如只要求拆遷人提出補(bǔ)償安置方案而不提供任何實(shí)際財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的情況下先行拆除房屋,拆遷人便會(huì)占據(jù)主動(dòng)優(yōu)勢(shì),拖延補(bǔ)償,而被拆遷人則完全處于被動(dòng)地位。所以,筆者認(rèn)為,對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)不明確或正在涉訟的房屋,拆遷人申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷時(shí)也應(yīng)向人民法院提供房屋擔(dān)?；蛸Y金擔(dān)保。第四節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置中的幾種特殊情況一、共有房屋的拆遷補(bǔ)償安置對(duì)全體共有人要求對(duì)共有房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,應(yīng)予準(zhǔn)許,產(chǎn)權(quán)調(diào)換 的房屋和被拆遷房屋之間的差價(jià),應(yīng)由全體共有人享有和承擔(dān)。對(duì)不可分割的共有房屋,部分共有人要求產(chǎn)

24、權(quán)調(diào)換,部份共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?應(yīng)給予貨幣補(bǔ)償。如屬可分割的共有房屋,部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換,部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?應(yīng)由共有人對(duì)共有房屋按共有的份額進(jìn)行分割,然后根據(jù)共有人各自的要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償。對(duì)于不在共有房屋內(nèi)居住的共有人,不予支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。二、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬有爭(zhēng)議或不能確定產(chǎn)權(quán)人的房屋。由于產(chǎn)權(quán)人不明確,拆遷人無(wú)法與之訂立拆遷補(bǔ)償安置合同,所以拆遷決定公布后,產(chǎn)權(quán)糾紛的當(dāng)事人應(yīng)就產(chǎn)權(quán)問(wèn)題盡快磋商一致,由確權(quán)之后的產(chǎn)權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同。在確權(quán)過(guò)程中,遇有落實(shí)私房政策的情況應(yīng)一并處理。拆遷條例第29

25、條對(duì)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋作了規(guī)定。前節(jié)中談到這一規(guī)定對(duì)潛在的產(chǎn)權(quán)人即被拆遷人來(lái)說(shuō)有失公平。筆者認(rèn)為,如果在房屋拆遷主管部門(mén)公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛尚不能解決的,拆遷人可以根據(jù)被拆除房屋的實(shí)際情況提出補(bǔ)償安置方案,并提供房屋或資金擔(dān)保,申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制先行拆遷。申請(qǐng)前,拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理證據(jù)保全。所謂證據(jù)保全,是指對(duì)可能滅失或者以后難取得的、證明有關(guān)行為或事件的證據(jù)和材料進(jìn)行收集、固定和保管,以保留其真實(shí)性和證明力的措施。辦理證據(jù)保全的目的,在于避免因房屋原狀被毀而在補(bǔ)償問(wèn)題上產(chǎn)生新的糾紛。三、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置為保護(hù)承租人的合法承租權(quán),使其正常的生產(chǎn)生活不因拆遷而

26、受到影響,維護(hù)房屋租賃秩序的穩(wěn)定,拆遷條例第27條規(guī)定,拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的,或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的,拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成契約的,拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。四、設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷補(bǔ)償房屋抵押是指房屋產(chǎn)權(quán)人以房屋作為履行債務(wù)的擔(dān)保,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),債權(quán)人有權(quán)從該房屋的價(jià)值中優(yōu)先受償。房屋產(chǎn)權(quán)人為抵押人,債權(quán)人為抵押權(quán)人。擔(dān)保法第58條規(guī)定,抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第80條規(guī)定,在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押物滅失,毀損或者被征用的情況下,抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的,抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施。房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是國(guó)家運(yùn)用國(guó)家的強(qiáng)制力對(duì)房屋進(jìn)行征收,房屋拆遷后,原來(lái)作為抵押物的房屋即行滅失,其上設(shè)定的抵押權(quán)也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權(quán)消滅,但抵押權(quán)人仍然可以就該抵押物的補(bǔ)償金或補(bǔ)償物獲得優(yōu)先受償,這種優(yōu)先受