房地產(chǎn)估價(jià)理論及方法試題及答案(適用于高職院校)

1、高職院校房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試題及答案一、單項(xiàng)選擇題：（每小題1分，共30分）1.房地產(chǎn)估價(jià)師從某種意義上講是（ ）房地產(chǎn)的價(jià)值 A.發(fā)明 B. 發(fā)現(xiàn) C. 創(chuàng)造 D.穩(wěn)定2.一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有（ ）的特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)A.獨(dú)一無二和共給有限 B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大 C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大 D.不可移動(dòng)和用途多樣3.在一個(gè)國家或地區(qū)的財(cái)富中，房地產(chǎn)通常是其中比重最大的部分，一般占（ ）A.20%-30% B.30%-40% C.30%-50% D.50%-70%4.由兩個(gè)以上的企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)的行為被稱為（ ）A.企業(yè)合作 B.企業(yè)合資 C.企業(yè)合并 D.企業(yè)分立 5

2、.從房地產(chǎn)估價(jià)來看，（ ）A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然資源C.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體”D.土地是三維立體的，是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間6.關(guān)于房地產(chǎn)的十個(gè)主要特性中，下列說法有誤的是（ ）A.可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性、易變現(xiàn)性 B.相互影響性、易受限制性C.壽命長(zhǎng)久性、數(shù)量有限性、用途多樣性 D.價(jià)值高大性、保值增值性7.把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)是按下列哪項(xiàng)劃分的（ ）A.收益性 B.用途 C.市場(chǎng)性 D.地段8.房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低

3、的供求狀況主要是（ ） A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C.全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況9.下列關(guān)于正常成交價(jià)格的形成條件中，表達(dá)不全面的一項(xiàng)是（ ）A.公開市場(chǎng) B.買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿C.同時(shí)存在買者和賣者 D.交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性 10.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%,樓面地價(jià)為2000 元/，則土地單價(jià)為（ ）元/A.1000 B.2000 C.2500 D.500011.甲、乙、丙3宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該3宗土

4、地的其他條件相同，則明智的購買者會(huì)選擇（ ）A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙兩土地均可12.有一塊土地甲的樓面地價(jià)為2000元/，建筑容積率為5，另有一塊土地乙的樓面地價(jià)1500元/，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比為（ ）A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.難以判斷 13.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（ ）A.大氣環(huán)境 B.聲覺 環(huán)境 C.衛(wèi)生環(huán)境 D.治安環(huán)境14.反映家庭人口數(shù)量等情況，對(duì)于住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值的是（ ）A.人口家庭構(gòu)成 B.人口年齡構(gòu)成 C.人口素質(zhì)構(gòu)成 D.人口職業(yè)構(gòu)成15.下列不屬于房地產(chǎn) 區(qū)位因素的

5、是（ ） A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層16.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（ ）A.房地產(chǎn)投機(jī) B.物價(jià)變動(dòng) C.財(cái)政收支狀況 D.居民收入水平17.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）A.社會(huì)因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D.行政因素18.房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則是（ ）A.合法原則 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 C.謹(jǐn)慎原則 D.獨(dú)立、客觀、公正原則19.某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)請(qǐng)你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)

6、時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）A.2006年5月30日 B.現(xiàn)在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日 20.當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為（ ）A.均衡原理 B.預(yù)期原理 C.競(jìng)爭(zhēng)原理 D.替代原理21.下列關(guān)于搜集交易實(shí)例的幾種途徑中，表述有誤的一項(xiàng)是（ ）A.查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 B.同行之間互相提供C.參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息和有關(guān)資料D.假裝成房地產(chǎn)購買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料的行為是違法行為22.獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在（ ）的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方

7、當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值A(chǔ).委托人 B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C.管理部門 D.中立23.下列關(guān)于取可比實(shí)例的說法中，有誤的一項(xiàng)是（ ）A.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) B.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例C.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常成交價(jià)格，或可修正的正常成交價(jià)格D.選取可比實(shí)例的數(shù)量在實(shí)際中是越多越好24.選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍內(nèi)A.0.52倍 B.1.52.0倍 C.0.51.5倍 D.1.01.5倍25.建筑物的所有權(quán)中，（ ）是一種復(fù)合性權(quán)利A.單獨(dú)所有 B

8、.按份共有 C.共同共有 D.區(qū)分所有26.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指（ ）A.統(tǒng)一以人民幣表示 B.統(tǒng)一用建筑面積 C.統(tǒng)一采用單價(jià) D.統(tǒng)一折算為成交時(shí)點(diǎn)一次付清27.下列敘述正確的是（ ）A.房地產(chǎn)市場(chǎng)不是地區(qū)性市場(chǎng) B.房地產(chǎn)價(jià)格不易受個(gè)別行為影響C.房地產(chǎn)之間不能完全替代 D.房地產(chǎn)獨(dú)一無二性使房地產(chǎn)具有獨(dú)占性28.以下哪一項(xiàng)對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的（ ）A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位 B.房地產(chǎn)權(quán)益 C.房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益 D.房地產(chǎn)的區(qū)位 29.為評(píng)估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元，

9、約定建筑面積為95，合同約定面積誤差在6以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為（）元。 A.3868.92 B.4000.00 C.4072.54 D.4286.8930.回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見的關(guān)系是（ ）A.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在 C.估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去 D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去 二、多項(xiàng)選擇題 (每題2分，共30分

10、)1.房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師（ ），對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提出專業(yè)意見的活動(dòng)。 A.根據(jù)估價(jià)目的 B.遵循估價(jià)原則 C.運(yùn)用估價(jià)方法 D.按照估價(jià)程序2. 房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（ ）A.應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，回避自己、近親屬或其他有厲害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)B.應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將托人的資料公開或泄露給他人C.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)D.應(yīng)誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)，不得做任何虛假的估價(jià)3.房地產(chǎn)的需求量是由多種因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常

11、起作用的因素主要有（ ）A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B.消費(fèi)者的收入水平C.消費(fèi)者的支出水平 D.消費(fèi)者的偏好4.以下那些因素會(huì)造成住宅類房地產(chǎn)價(jià)格水平下降（ ）A.靠近城市主干道 B.靠近酒廠 C.靠近高等學(xué)校 D.靠近鐵路線 5.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（ ）A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度不盡相同B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降6.在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中需要賣方繳納的稅費(fèi)有（ ）A.契稅 B.

12、印花稅 C.所得稅 D.土地增值稅 7.以下是房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（ ）A.公平、公正、公開原則 B.獨(dú)立、客觀、公正原則C.最高最佳使用原則 D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 8.中華人民共和國物權(quán)法第184條規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不得抵押（ ） A.土地所有權(quán) B.大型游樂場(chǎng) C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房 D.宅基地土地使用權(quán)9.以下難以使用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)有（ ）A.學(xué)校 B.寫字樓 C.古建筑 D.紀(jì)念館 10.影響房地產(chǎn)價(jià)格的國際因素主要有（ ）A.世界經(jīng)濟(jì)狀況 B.國際競(jìng)爭(zhēng)狀況 C.政治對(duì)立狀況 D.軍事沖突狀況11.估價(jià)時(shí)點(diǎn)若為未來的情形，多出現(xiàn)在（ ）的情況下A.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) B.為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)C

13、.保險(xiǎn)理賠案件 D.房地產(chǎn)預(yù)售12.房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)主要分為（ ）A.房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收 B.房地產(chǎn)拍賣環(huán)節(jié)的稅收C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收 D.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收13.在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有（ ）A.商品房銷售中的起價(jià) B.拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)C.拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)D.招標(biāo)活動(dòng)中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)14. 非 收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，例如（ ）等A.未開發(fā)的土地 B.行政辦公樓 C.教堂 D.汽車加油站15.房地產(chǎn)是（ ）三者的結(jié)合A.實(shí)物 B.貨幣 C.權(quán)益 D.區(qū)位三、判斷題：(每題1分，共20分)1.房地產(chǎn)估價(jià)師不得將估價(jià)

14、師資格證書借給他人使用，但可以以估價(jià)者的身份在非自己所做的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章。（ ） 2.地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)（ ） 3.使用價(jià)值很大的東西必定具有很高的交換價(jià)值（ ） 4.形成房地產(chǎn)供給有兩個(gè)條件：一是開發(fā)商或擁有者愿意供給；二是開發(fā)商或擁有者有能力供給（ ） 5.如果估價(jià)對(duì)象事宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍6.地役權(quán)的存在會(huì)降低房地產(chǎn)的價(jià)值（ ） 7.在美國，土地所有者同時(shí)也擁有地下的一切財(cái)富（ ） 8.一般而言，房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)，利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格下降（ ） 9.對(duì)于估價(jià)

15、人員搜集的交易實(shí)例，只要是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實(shí)例（ ）10.就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)師所評(píng)估的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值( )11.一般來說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性（ ）12.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)由低到高分別為四級(jí)、三級(jí)、二級(jí)和一級(jí)（ ）13.專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別只有一點(diǎn)，就是專業(yè)估價(jià)需要承擔(dān)法律責(zé)任，而非專業(yè)估價(jià)則不用（ ）14.估價(jià)當(dāng)事人指的是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（ ）15.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)對(duì)象決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間（ ）16.邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化（ ）17

16、.在用價(jià)值一般高于市場(chǎng)價(jià)值（ ）18.房地產(chǎn)估價(jià)的含義要比房地產(chǎn)評(píng)估的含義寬泛（ ）19.房地產(chǎn)所有權(quán)分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有（ ）20.某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元每平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為3758元每平米（ ）四、計(jì)算題：（20分）為評(píng)估某套住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值，在該住宅附近選取了三個(gè)與其相似的住宅交易實(shí)例為可比實(shí)例，有關(guān)資料如

17、下：可比實(shí)例成交價(jià)格及成交日期 表1可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格3700元/4200元/3900元/成交日期2011年3月15日2011年6月15日2011年7月15日可比實(shí)例交易情況分析判斷結(jié)果 表2可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易情況-2%0+1% 同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 表3月份2345678價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8 房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果 表4房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3實(shí)物狀況0.3100100110120權(quán)益狀況0.2100120100100區(qū)位狀況0.510010510085請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該住房2

18、011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值。附：試題答案一、單項(xiàng)選擇題：（每小題1分，共30分）1.B 2.B 3.D 4.B 5.D 6.A 7.B 8.D 9.C 10.C 11.D 12.C 13.D 14.A 15.B 16.A 17.A 18.D 19.A 20.D 21.D 22.D 23.D 24.A 25.D 26.D 27.C 28.D 29.A 30.C二、多項(xiàng)選擇題 (每題2分，共30分)1.ABCD 2.ACD 3.ABD 4.ABD 5.ACD 6.CD 7.BCD 8.AD 9.ACD 10.ABCD 11.AB 12.ACD 13.AB 14.ABC 15.ACD三、判斷題：(每題1分，共20分)1.錯(cuò) 2.錯(cuò) 3.錯(cuò) 4.對(duì) 5.對(duì) 6.對(duì) 7.對(duì) 8.錯(cuò) 9.錯(cuò) 10.錯(cuò) 11.對(duì) 12.錯(cuò) 13.錯(cuò) 14.錯(cuò) 15.錯(cuò) 16.對(duì) 17.錯(cuò) 18.錯(cuò) 19.對(duì) 20.對(duì) 四、計(jì)算題（20分）解：該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算如下：1.測(cè)算公式如下：比準(zhǔn)價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 2.求取交易狀況修正系數(shù)：可比實(shí)例1的交易情況修正系數(shù)： 可比實(shí)例2的交易情況修正系數(shù)： 可比實(shí)例3的交易情況修正系數(shù)： 3.求取市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例1的市場(chǎng)狀況調(diào)整