萬科成本管理經(jīng)驗推廣報告

1、萬科集團萬科集團成本管理部成本管理部 劉石磊劉石磊萬科成本管萬科成本管理經(jīng)驗推廣報告理經(jīng)驗推廣報告主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、萬科成本管理的實踐一、萬科成本管理的實踐二、萬科成本管理模式二、萬科成本管理模式三、成本管理的幾點思考三、成本管理的幾點思考萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐萬科成本管理重要歷程回顧萬科成本管理重要歷程回顧19981998年：年： 集團集團“成本管理年成本管理年”20002000年：年： 集團財務部設成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為集團財務部設成本審算組，深圳地產(chǎn)改審算部為“成本管理部成本管理部”20022002年：年： 確定萬科成本管理目標和宗旨確定萬科成本管理目標和宗旨20

2、032003年年: : 目標成本管理責任成本管理作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。目標成本管理責任成本管理作業(yè)成本管理的萬科成本管理模式確立。20042004年：年： 深圳成立區(qū)域成本管理部深圳成立區(qū)域成本管理部20052005年：年： 首屆集團造價研討會召開首屆集團造價研討會召開20062006年：年： 萬科成本知識體系平臺搭建成型，啟動工廠化成本研究萬科成本知識體系平臺搭建成型，啟動工廠化成本研究20072007年：年： 適應新發(fā)展時期的成本管理方法論探索、制度完善、風險控制、信息適應新發(fā)展時期的成本管理方法論探索、制度完善、風險控制、信息化化 平臺升級工作全面開展平臺升級工作全面開展2

3、0072007年：年： 集團成本管理部成立集團成本管理部成立成本管理目的及內(nèi)涵：成本管理目的及內(nèi)涵： 健康健康 合理合理 有序有序 成本管理應符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒成本管理應符合制度要求，透明、規(guī)范，杜絕黑箱操作，摒棄個人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進公司相應環(huán)節(jié)運棄個人利益的存在。并通過前溯管理與內(nèi)控，促進公司相應環(huán)節(jié)運作的規(guī)范性。作的規(guī)范性。 在科學、準確的分析基礎上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效在科學、準確的分析基礎上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價值、帶來經(jīng)濟收益，控制、的成本前置中，使成本支出能提升客戶價值、帶來經(jīng)濟收益，

4、控制、減少無效成本的發(fā)生。減少無效成本的發(fā)生。 通過精細化的成本管理，用準確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研通過精細化的成本管理，用準確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測算、目標成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，成本測算、目標成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐項目管理部成成本本管管理理部部設計管理部營銷管理部管理層萬科一線公司成本管理部設置萬科一線公司成本管理部設置組織架構(gòu)設置是工作開展的基礎。組織架構(gòu)設置是工作開展的基礎。造價管理

5、造價管理產(chǎn)品經(jīng)濟性產(chǎn)品經(jīng)濟性招標管理招標管理變更簽證管理變更簽證管理預結(jié)算管理預結(jié)算管理綜合成本體系綜合成本體系成本信息化成本信息化成本軟件成本軟件信息月報信息月報成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫目標成本目標成本責任成本責任成本無效成本無效成本綜合成本綜合成本萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐“成本管理部成本管理部”的定位的定位 全員成本意識的推動者全員成本意識的推動者 公司經(jīng)營計劃的保證者公司經(jīng)營計劃的保證者 貫穿項目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者貫穿項目始終，規(guī)范所有部門工作的隱形管理者 項目成本總體控制的組織者和最終成效的責任者項目成本總體控制的組織者和最終成效的責任者成本管理部是綜合管理部門

6、，不是業(yè)務部門。成本管理部是綜合管理部門，不是業(yè)務部門。 萬科成本管理的實踐萬科成本管理的實踐萬科成本管理實踐管理鏈條萬科成本管理實踐管理鏈條可可研研成成本本目目標標成成本本責責任任成成本本動動態(tài)態(tài)成成本本結(jié)結(jié)算算成成本本成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析成本數(shù)據(jù)分析、無效成本分析萬科成本管理的最重要部分萬科成本管理的最重要部分萬科成本管理實踐可研成本萬科成本管理實踐可研成本成本管理在可研階段的兩種工作模式：成本管理在可研階段的兩種工作模式：1、基于公司相關(guān)部門確定的方案進行項目可研成本測算；2、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見；您選擇哪一種？您選擇哪一種？萬科成本管理實踐目標成本萬

7、科成本管理實踐目標成本p 目標成本形成目標成本形成目標成本形成目標成本形成目標成本執(zhí)行目標成本執(zhí)行萬科成本管理實踐目標成本萬科成本管理實踐目標成本目標成本的兩個考核指標-目標成本絕對變動率；目標成本絕對變動率； 目標成本科目變動率。目標成本科目變動率。萬科成本管理實踐動態(tài)成本萬科成本管理實踐動態(tài)成本1234及時了解項目成本狀況及時了解項目成本狀況，為經(jīng)營決策提供依據(jù)，為經(jīng)營決策提供依據(jù)項目之間能夠有效對項目之間能夠有效對比比預測市場變化，修正待預測市場變化，修正待發(fā)生成本應對市場變化發(fā)生成本應對市場變化產(chǎn)品分攤，了解每種產(chǎn)品分攤，了解每種產(chǎn)品成本狀況產(chǎn)品成本狀況動態(tài)成本價值動態(tài)成本價值p 動態(tài)

8、成本的管理價值動態(tài)成本管理要求動態(tài)成本管理要求即時記錄即時記錄 決策、合同、變更決策、合同、變更 、結(jié)算、結(jié)算系統(tǒng)分解系統(tǒng)分解 各科目、各部門各科目、各部門動態(tài)預測動態(tài)預測 待發(fā)生成本、預計未來待發(fā)生成本、預計未來復審核對復審核對 成本、財務定期核對成本、財務定期核對及時通報及時通報 公司領導層、相關(guān)部門公司領導層、相關(guān)部門 萬科成本管理實踐動態(tài)成本萬科成本管理實踐動態(tài)成本萬科成本管理實踐責任成本萬科成本管理實踐責任成本 責任成本管理方式的實質(zhì)是責任成本管理方式的實質(zhì)是- 類似于工業(yè)企業(yè)的預算管理。類似于工業(yè)企業(yè)的預算管理。 責任成本是目標責任成本是目標-動態(tài)成本體系有效運作的制度保證。動態(tài)成

9、本體系有效運作的制度保證。 房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪進營銷沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。費的成本。 萬科成本管理實踐無效成本萬科成本管理實踐無效成本管理原則管理原則q 指導確定準確合理的目標成本指導確定準確合理的目標成本q 以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費用的浪費情況以數(shù)據(jù)為語言，展現(xiàn)公司費用的浪費情況q 激發(fā)領導層、全員的成本意識激發(fā)領導層、全員的成本意識q 清楚了解成本構(gòu)成，做到清楚了解成本構(gòu)成，做到“心里有數(shù)心里有數(shù)”q 推動各部門提高專業(yè)能力、加

10、強計劃管理推動各部門提高專業(yè)能力、加強計劃管理萬科成本管理實踐無效成本萬科成本管理實踐無效成本效果：效果：“無效成本無效成本”成為相關(guān)部門的成為相關(guān)部門的“口頭禪口頭禪”；無效成本的總結(jié)深；無效成本的總結(jié)深受公司領導層的重視。受公司領導層的重視。萬科成本管理實踐成本信息管理萬科成本管理實踐成本信息管理信息系統(tǒng)對萬科成本各項信息系統(tǒng)對萬科成本各項基礎業(yè)務基礎業(yè)務的高效運作、的高效運作、對企業(yè)對企業(yè)管理決策管理決策的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多的重要支撐作用已經(jīng)被萬科十多年的信息化建設歷史所印證。年的信息化建設歷史所印證。萬科成本信息化的歷程：萬科成本信息化的歷程： K3 K3 - - EASEAS

11、 成本信息化成本信息化造價管理造價管理A-housing平臺計價評標系統(tǒng)成本管理軟件成本數(shù)據(jù)庫成本專業(yè)網(wǎng)站前置知識體系成本缺陷手冊成本信息月報課件培訓體系綜合成本綜合成本知識管理知識管理合同管理系統(tǒng)萬科成本管理實踐成本信息管理萬科成本管理實踐成本信息管理萬科成本管理實踐成本信息管理萬科成本管理實踐成本信息管理萬科集團使用的成本管理信息化軟件萬科集團使用的成本管理信息化軟件-K3K3萬科成本管理實踐成本信息管理萬科成本管理實踐成本信息管理目標成本目標成本成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫招標招標評標評標動態(tài)成本動態(tài)成本合同合同變更變更資金計劃資金計劃責任成本責任成本待發(fā)生待發(fā)生成本成本信息月報信息月報測算模塊

12、測算模塊萬科成本管理實踐成本信息管理萬科成本管理實踐成本信息管理提升效率、提升效率、規(guī)范管理、規(guī)范管理、降低成本。降低成本。成本信息化所提供的價值：成本信息化所提供的價值： 造價管理造價管理綜合成本綜合成本 知識管理知識管理萬科成本管理實踐成本知識管理萬科成本管理實踐成本知識管理萬科成本管理實踐成本知識管理萬科成本管理實踐成本知識管理萬科成本管理實踐社會資源利用萬科成本管理實踐社會資源利用現(xiàn)階段，萬科集團各一線公司均加速、加大力度使用社會現(xiàn)階段，萬科集團各一線公司均加速、加大力度使用社會資源資源-造價咨詢公司：造價咨詢公司：n 預結(jié)算工作；預結(jié)算工作；n 招標工作；招標工作；n 項目現(xiàn)場產(chǎn)品管

13、理；項目現(xiàn)場產(chǎn)品管理；n 經(jīng)濟性分析經(jīng)濟性分析關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：合適、事務性工作、效率、價值合適、事務性工作、效率、價值新的環(huán)境與思考新的環(huán)境與思考成本管理的思考成本管理的思考-新的環(huán)境新的環(huán)境新的外部環(huán)境：新的外部環(huán)境：一半是海水一半是火焰：一半是海水一半是火焰：人民幣升值、大眾投資意識崛人民幣升值、大眾投資意識崛起帶來的機遇與國家宏觀調(diào)控的壓力；起帶來的機遇與國家宏觀調(diào)控的壓力；房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化：低成本低售價低成本低售價-低成本高售價低成本高售價- -高成本高售價高成本高售價通貨膨脹：通貨膨脹：生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲生產(chǎn)資料、人工的不斷大幅上漲建筑標準：建筑標準：

14、更加嚴格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標準更加嚴格規(guī)范的建筑、節(jié)能等標準成本管理的思考成本管理的思考-新的環(huán)境新的環(huán)境新的內(nèi)部環(huán)境：新的內(nèi)部環(huán)境：快速的業(yè)務發(fā)展：快速的業(yè)務發(fā)展：工作量的劇增；工作量的劇增；人員能力稀釋：人員能力稀釋：人力資源與業(yè)務發(fā)展的匹配度；人力資源與業(yè)務發(fā)展的匹配度；工廠化時代的召喚：工廠化時代的召喚：產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動力要求產(chǎn)品質(zhì)量、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、勞動力要求的交集；的交集；精細化：精細化：粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；粗放管理方式帶來的效率、效益雙低問題；效率：效率：快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運營風險的關(guān)系；快速周轉(zhuǎn)與資金效率、運營風險的關(guān)系；成本管理的思考成本管理的思考成本管理部工作的思考成本管理部工作的思考.n 數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)中心n 綜合能力綜合能力n 管理方法管理方法n 價值創(chuàng)造價值創(chuàng)造成本管理工作的思考成本管理工作的思考 1 1、數(shù)據(jù)中心、數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向：數(shù)據(jù)事關(guān)決策，成為數(shù)據(jù)中心將是成本工作的主要方向： 主題詞：準確、及時主題詞：準確、及時成本管理工作的思考成本管理工作的思考 2、綜合的專業(yè)能力、綜合的專業(yè)能力綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應迅速從預結(jié)算人員轉(zhuǎn)變成為綜綜合的專業(yè)能力是指：成本管理人員應迅速從預結(jié)算人