【企業(yè)管理】置業(yè)集團(tuán)機(jī)構(gòu)調(diào)整+

1、一、 機(jī)構(gòu)調(diào)整原因置業(yè)集團(tuán)目前的組織機(jī)構(gòu)屬于典型的管理型，注重對(duì)成員企業(yè)的行政管理、指標(biāo)考核，但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)脫節(jié)，缺乏對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力，業(yè)務(wù)擴(kuò)張、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)還得通過(guò)開(kāi)發(fā)公司的有些部門(mén)來(lái)實(shí)現(xiàn)，難免出現(xiàn)越級(jí)指揮，甚至指揮失靈。對(duì)外埠業(yè)務(wù)擴(kuò)張，集團(tuán)也不能直接指揮，造成決策反應(yīng)滯后，與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者之間的差距在明顯拉大；置業(yè)集團(tuán)機(jī)關(guān)部門(mén)與房地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)重復(fù)設(shè)置，很多可以縮短的管理層次，而被機(jī)構(gòu)無(wú)形拉大，容易產(chǎn)生官僚主義，不能適應(yīng)當(dāng)前激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。二、 組織機(jī)構(gòu)調(diào)整目的置業(yè)集團(tuán)應(yīng)由管理型向經(jīng)營(yíng)控股型轉(zhuǎn)變, 培育置業(yè)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，適應(yīng)外埠市場(chǎng)拓展和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，一方面集團(tuán)本埠通過(guò)開(kāi)發(fā)部

2、拓展新項(xiàng)目，推行項(xiàng)目部方式管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使集團(tuán)管理部門(mén)與項(xiàng)目部信息通道縮短；另一方面，在置業(yè)集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張的初期，也就說(shuō)3到5年內(nèi)，外埠項(xiàng)目還不足以形成獨(dú)立運(yùn)行的分公司時(shí)，集團(tuán)可通過(guò)開(kāi)發(fā)部來(lái)實(shí)現(xiàn)向外拓展業(yè)務(wù)，形成外埠項(xiàng)目部，將來(lái)項(xiàng)目部成熟后， 逐步放權(quán)形成外埠公司。 成為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的專(zhuān)業(yè)集團(tuán)，其核心企業(yè)既從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，又對(duì)其他成員企業(yè)行使管理職能。 三、 置業(yè)集團(tuán)定位 置業(yè)集團(tuán)定位為經(jīng)營(yíng)控股型企業(yè)集團(tuán)，核心企業(yè)管理部門(mén)就是置業(yè)集團(tuán)的管理機(jī)構(gòu)。機(jī)構(gòu)分為兩類(lèi)，一類(lèi)為業(yè)務(wù)部門(mén)，主要參與置業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，為房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張而設(shè)置；另一類(lèi)為管理職能部門(mén)，行使對(duì)成員企業(yè)的管理、溝通，通過(guò)控

3、制要點(diǎn)管控成員企業(yè)。未來(lái)的置業(yè)集團(tuán)具有如下特征：1、 有核心產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)所得收入占集團(tuán)總收入的主要部分，其他業(yè)務(wù)依托核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來(lái)的置業(yè)集團(tuán)應(yīng)是具有很強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)能力和較強(qiáng)研發(fā)能力的專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，置業(yè)集團(tuán)將把主要精力放到核心產(chǎn)業(yè)的培育和發(fā)展上，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)（建安、市政）及下游產(chǎn)業(yè)（物業(yè)）的發(fā)展，并延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)（酒店、高爾夫以及未來(lái)的社區(qū)公共服務(wù)）。以 資本為紐帶，按上市公司的規(guī)范進(jìn)行重組，使成員企業(yè)真正成為核心企業(yè)的控股子公司，將來(lái)，核心企業(yè)演變?yōu)樾聤W置業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司。2、是一級(jí)利潤(rùn)中心，能利用核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在成員企業(yè)間配置資源。置業(yè)集團(tuán)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)多，

4、關(guān)聯(lián)交易多，這就要求集團(tuán)本部必須在明確成員企業(yè)作為二級(jí)利潤(rùn)中心的同時(shí)，于成員企業(yè)間合理配置人力、物力和財(cái)力等經(jīng)營(yíng)性資源，明確內(nèi)部交易原則和方法，妥善處理成本費(fèi)用攤銷(xiāo)，以實(shí)現(xiàn)整個(gè)集團(tuán)的效益最大化。 2、3、既要以一個(gè)整體參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又要對(duì)其他成員企業(yè)進(jìn)行合理定位。 物業(yè)公司在一定程度上體現(xiàn)了置業(yè)集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)，置業(yè)集團(tuán)應(yīng)在各方面進(jìn)行扶植；建安公司、市政公司類(lèi)似于置業(yè)集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)的制造中心，所在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，置業(yè)集團(tuán)對(duì)其只提供有限的支持根據(jù)其各自的發(fā)展情況對(duì)其實(shí)施“加法”或“減法”；貴賓樓作為整個(gè)新奧集團(tuán)窗口，在一定程度上代表了整個(gè)集團(tuán)的形象和實(shí)力，置業(yè)集團(tuán)應(yīng)在管理和服務(wù)方面進(jìn)行支持

5、、服務(wù)和監(jiān)督。置業(yè)集團(tuán)本部還要明確房地產(chǎn)、建安和物業(yè)之間的業(yè)務(wù)關(guān)系，促進(jìn)它們相互間有效配合。 3、四、 機(jī)構(gòu)調(diào)整原則（集團(tuán)管理的基本原則）1、 切合實(shí)際原則鑒于整個(gè)集團(tuán)仍然處在核心產(chǎn)業(yè)培育階段，集團(tuán)本部核心能力還不突出，為有利于調(diào)動(dòng)置業(yè)集團(tuán)各單位的積極性，最大程度發(fā)揮現(xiàn)有人力資源的主動(dòng)性、創(chuàng)造性，機(jī)構(gòu)設(shè)置要體現(xiàn)管理層次和管理跨度兼顧的原則，便于橫向協(xié)調(diào)和縱向溝通，提高運(yùn)作效率。2、 適度分權(quán)原則置業(yè)集團(tuán)要通過(guò)明確管理主線(xiàn)和控制要點(diǎn)，對(duì)成員企業(yè)進(jìn)行監(jiān)控，其他權(quán)力下放到各成員企業(yè)，確保成員企業(yè)基本完整的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，從而充分發(fā)揮各成員企業(yè)的能動(dòng)性。 3、 內(nèi)外有別原則置業(yè)集團(tuán)本埠和外埠的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要

6、采用不同運(yùn)作模式，本埠采用置業(yè)集團(tuán)部門(mén)和項(xiàng)目部直接運(yùn)作的方式，外埠公司運(yùn)作逐步走向獨(dú)立，但其所屬部門(mén)要接受集團(tuán)本部對(duì)口部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 五、 置業(yè)集團(tuán)機(jī)構(gòu)設(shè)置 根據(jù)上述原則，為突出主業(yè)，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升整個(gè)置業(yè)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力，新的置業(yè)集團(tuán)本部機(jī)構(gòu)與核心企業(yè)部門(mén)合二為一。核心企業(yè)（新奧置業(yè)有限公司）設(shè)立開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷(xiāo)中心、人力資源部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部、總經(jīng)辦七個(gè)部門(mén)。開(kāi)發(fā)部和營(yíng)銷(xiāo)中心為核心企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén)。人力資源部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部和總經(jīng)辦既是核心公司的管理部門(mén)，又是置業(yè)集團(tuán)的職能部門(mén)。每個(gè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的項(xiàng)目部，項(xiàng)目部的地位類(lèi)似于核心企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén)，

7、項(xiàng)目部對(duì)其所負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、安全、進(jìn)度及成本控制負(fù)責(zé),為工程建設(shè)的成本中心。核心企業(yè)機(jī)構(gòu)圖：總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)辦工程技術(shù)部經(jīng)營(yíng)管理部財(cái)務(wù)部人力資源部營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)發(fā)部六、置業(yè)集團(tuán)運(yùn)作方式（一） 核心企業(yè)運(yùn)作方式1、 置業(yè)集團(tuán)本埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)圖總 經(jīng) 理副 總 經(jīng) 理 總經(jīng)辦工程技術(shù)部經(jīng)營(yíng)管理部財(cái)務(wù)部人力資源部營(yíng) 銷(xiāo) 中 心開(kāi)發(fā)部和平麗景項(xiàng)目部（籌）萬(wàn)莊項(xiàng)目部（籌）文苑小區(qū)項(xiàng)目部新華廣場(chǎng)項(xiàng)目部 4本埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行模式本埠房地產(chǎn)項(xiàng)目由置業(yè)集團(tuán)本部直接運(yùn)作，部門(mén)運(yùn)作流程如下所示：本埠房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程分項(xiàng)參與部門(mén)項(xiàng)目跟蹤談 判市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位市場(chǎng)策 劃可行性分析簽定合同取得開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)

8、建審 批施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程報(bào) 建組織工程招投標(biāo)制定初步營(yíng)銷(xiāo)方 案施工監(jiān)督、管理細(xì)化落實(shí)營(yíng)銷(xiāo)方案辦理預(yù)售許可證組織安排銷(xiāo) 售項(xiàng)目竣工驗(yàn) 收產(chǎn)權(quán)移交項(xiàng)目核算、評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)部項(xiàng)目部營(yíng)銷(xiāo)中心物業(yè)公司備 注粗線(xiàn)條為主要實(shí)施部門(mén)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目部，項(xiàng)目部對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本控制負(fù)責(zé)。5 2、對(duì)外埠房地產(chǎn)公司的管理外埠房地產(chǎn)公司條件成熟，已經(jīng)成為真正的子公司時(shí)，設(shè)立開(kāi)發(fā)部、工程部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部和綜合辦五個(gè)部門(mén)，集團(tuán)對(duì)其采用矩陣式管理，部門(mén)既受外埠公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)又接受集團(tuán)核心企業(yè)對(duì)口部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 新奧置業(yè)（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理 總經(jīng)辦開(kāi)發(fā)部工程技術(shù)部營(yíng)銷(xiāo)中心經(jīng)營(yíng)管理部財(cái)務(wù)部人力資源部外

9、埠公司總經(jīng)理開(kāi)發(fā)部工程部銷(xiāo)售部綜合辦財(cái)務(wù)部集團(tuán)通過(guò)核心企業(yè)相關(guān)部門(mén)對(duì)外埠房地產(chǎn)子公司對(duì)口部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督和考核，外埠公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)置業(yè)集團(tuán)政策、方針的落實(shí)以及內(nèi)部相關(guān)部門(mén)之間、對(duì)外的協(xié)調(diào)工作，根據(jù)集團(tuán)發(fā)展規(guī)劃制定年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。集團(tuán)對(duì)外埠公司管理控制要點(diǎn)主要有：投資、成本、利潤(rùn)集團(tuán)對(duì)外埠公司管理主線(xiàn)：人事、財(cái)務(wù) （二）對(duì)非開(kāi)發(fā)型成員企業(yè)的管理對(duì)非開(kāi)發(fā)型成員企業(yè)的管理主要通過(guò)集團(tuán)核心企業(yè)人力資源部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部和總經(jīng)辦五個(gè)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督、考核。對(duì)成員企業(yè)的管理組織機(jī)構(gòu)圖：總 經(jīng) 理副 總 經(jīng) 理財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部總經(jīng)辦經(jīng)營(yíng)管理部人力資源部廊 坊 新 奧 物 業(yè) 管 理 有 限

10、公 司廊 坊 新 奧 酒 店 管 理 有 限 公 司高爾夫項(xiàng)目廊坊新奧建筑安裝工程有限公司廊坊市開(kāi)發(fā)區(qū)市政建設(shè)工程有限公司經(jīng)營(yíng)管理部根據(jù)置業(yè)集團(tuán)整體發(fā)展規(guī)劃以及各成員企業(yè)具體情況和行業(yè)特征核定各成員企業(yè)的年度發(fā)展計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部和人力資源部核定其年度預(yù)算以及人力資源配置，工程技術(shù)部對(duì)相關(guān)工程建設(shè)方面進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)物業(yè)公司控制要點(diǎn)：年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量、成本、利潤(rùn) 對(duì)建安公司、市政公司控制要點(diǎn)：年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、工程投標(biāo)、工程技術(shù)、成本、利潤(rùn)對(duì)酒店管理公司控制要點(diǎn)：年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量、成本、利潤(rùn) 七、置業(yè)集團(tuán)架構(gòu)總經(jīng)辦經(jīng)營(yíng)管理部工程技術(shù)部財(cái)務(wù)部人力資源部部營(yíng) 銷(xiāo) 中 心開(kāi)發(fā)部總 經(jīng) 理副 總 經(jīng)

11、理和平麗景項(xiàng)目部（籌）萬(wàn)莊項(xiàng)目部（籌）文苑小區(qū)項(xiàng)目部新華廣場(chǎng)項(xiàng)目部高 爾 夫 項(xiàng) 目 北京新奧廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司廊 坊 新 奧 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司廊坊新奧建筑安裝工程有限公司廊坊市開(kāi)發(fā)區(qū)市政建設(shè)工程有限公司廊 坊 新 奧 酒 店 管 理 有 限 公 司八、部門(mén)職責(zé)劃分 （一）職能部門(mén) 1、人力資源部 1）人事管理2）薪酬福利3）教育培訓(xùn)4）企業(yè)文化宣導(dǎo)2、財(cái)務(wù)部 1）財(cái)務(wù)管理 2）資金管理 3）投資管理 4）預(yù)算管理 5）財(cái)稅協(xié)調(diào) 3、經(jīng)營(yíng)管理部1） 戰(zhàn)略規(guī)劃 2）投資監(jiān)控3）計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、考核4）工商法律事務(wù) 5）制度建設(shè) 4、工程技術(shù)部 1）技術(shù)監(jiān)督2）工程質(zhì)量監(jiān)督3）施工安

12、全監(jiān)督4）預(yù)算、審算、監(jiān)督 5）工程檔案管理5、總經(jīng)辦1）行政辦公2）行政事務(wù)3）總經(jīng)理指示的督辦（二） 業(yè)務(wù)部門(mén) 1、開(kāi)發(fā)部1） 業(yè)務(wù)職責(zé)：（1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤、談判以及土地投標(biāo)；（2） 擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、可行性分析；（3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑的委托設(shè)計(jì)；（4） 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期報(bào)建。 2）支持保障職責(zé)： （1）掌握有關(guān)市場(chǎng)信息，進(jìn)行市場(chǎng)前期調(diào)研； （2）對(duì)外埠房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 2、營(yíng)銷(xiāo)中心 1）業(yè)務(wù)職責(zé)： （1）房地產(chǎn)產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃； （2）促銷(xiāo)活動(dòng)的組織、安排； （3）本埠房地產(chǎn)銷(xiāo)售及銷(xiāo)售配套工作。 2）支持保障職責(zé)： （1）市場(chǎng)調(diào)研，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析； （2）核心企業(yè)品牌建設(shè)、管理和維護(hù)；（3）對(duì)外埠房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)。 3、項(xiàng)目部 1）業(yè)務(wù)職責(zé)： （1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工圖的委托設(shè)計(jì)；（2） 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工報(bào)建；（3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程對(duì)外招標(biāo)；（4） 監(jiān)督承包商按照國(guó)家規(guī)范以及集團(tuán)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。2）支持保障職責(zé)：（1） 施工組織設(shè)計(jì)的復(fù)核和審定；（2） 配合營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)，完成部分促銷(xiāo)活動(dòng)。九、實(shí)施方案置業(yè)集團(tuán)本部部門(mén)設(shè)置可以一步到位，采用現(xiàn)有置業(yè)集團(tuán)部門(mén)和新城房地產(chǎn)公司部門(mén)相整合的辦法，預(yù)計(jì)部門(mén)整合后人員有一定剩余，可調(diào)配至各成員企業(yè)和項(xiàng)目部。本埠的房地產(chǎn)運(yùn)作方式也按新的模式進(jìn)行運(yùn)作。外埠公司起步階段采用項(xiàng)目公司