公路改造項(xiàng)目策劃方案

1、公路改造項(xiàng)目策劃方案目錄 第一部分：商業(yè)部分 1- 大連市概況 5 1-1 大連市概況 5 2- 大連市 的商業(yè)分析 5 2-1 市場(chǎng)回顧 5 2-1-1 國營商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 5 2-1-2 超市效 應(yīng) 6 2-1-3 商場(chǎng)相對(duì)比較集中 7 2-2 大連商業(yè)分析 7 2-2-1 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存 量 7 2-2-2 未來商業(yè)供應(yīng) 7 2-2-3 市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 10 2-3 大連商業(yè)個(gè)案 分析 11 2-3-1 大連勝利廣場(chǎng) 11 2-3-2 大連大世界家居廣場(chǎng) 2-3-3 大連奧林 匹克購物廣場(chǎng) 13 3- 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 15 3-1 項(xiàng)目概況 15 3-2 項(xiàng)目 swot 分

2、析 16 s 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 16 w 項(xiàng)目劣勢(shì) 16 o 機(jī)會(huì) 17 t 威脅 18 4- 市場(chǎng)定位 18 4-1 國內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 19 4-2 大連商城的形勢(shì) 21 4-3 本項(xiàng)目覆蓋地 域及經(jīng)濟(jì)潛力 22 4-4 市場(chǎng)需要什么 23 4-4-1 商場(chǎng)檔次分析 24 4-4-2 商場(chǎng)類 型 25 4-4-3 商場(chǎng)主題分析 25 4-5 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 4-5-1 檔次定位 26 4-5-2 本項(xiàng)目的主題定位 28 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 主題新穎的吸 引 28 市內(nèi)旅游文化的支持 28 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 29 借用概念的 吸引力 29 借用其它元素的吸引力 30 4-5-3 形

3、象定位 30 4-5-4 項(xiàng)目定位的 發(fā)展優(yōu)勢(shì) 31 4-6 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 33 4-6-1 針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 33 4-6-2 針 對(duì) a 、b、c、x 地塊的業(yè)態(tài)？ 33 4-6-3 針對(duì) d、e 地塊規(guī)劃 35 4-6-4 針對(duì) d、e 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 4-7 項(xiàng)目的特色如何營造 38 5- 商場(chǎng)的租售策略 40 5-1 目 標(biāo)客戶 40 5-1-1 銷售目標(biāo)客戶 40 5-1-2 招商客戶 40 5-2 租售時(shí)機(jī) 40 5-3 租售策略 41 5-3-1 租售推廣策略 41 5-5 主要促銷手段 45 5-6 招商條件 46 5-6-1 租金優(yōu)惠 46 6-商場(chǎng)的經(jīng)營管理 4

4、7 6-1角色 47 6-1-1 對(duì)內(nèi)經(jīng)營 47 6-1-2 對(duì)外經(jīng)營 47 6-2 目標(biāo) 48 6-3 效果 48 6-3-1 旺人（消費(fèi)人流） 48 6-3-2 旺場(chǎng) （投資者和商家） 49 6-3-3 旺財(cái)（經(jīng)營收益） 49 6-3-4 運(yùn)用多元化經(jīng)營策略， 50 6-4 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 50 6-4-1 經(jīng)營模式比較 50 6-4-2 采用經(jīng)營 模式的論證 52 6-4-3 結(jié)論 52 7- 經(jīng)營推廣 53 7-1 推廣活動(dòng) 53 7-2 信息系統(tǒng) 建議 53 7-4 經(jīng)營促銷手段參考 54 8- 經(jīng)營管理組織架構(gòu) 55 9- 商業(yè)招商經(jīng)營運(yùn) 作優(yōu)勢(shì) 55 9-1-1 具有較

5、強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 9-1-2 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 55 9-1-3 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 56 9-1-4 豐富商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 57 9-1-5 服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1- 大連住宅市場(chǎng)概況分析 59 2- 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 60 2-1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 60 2-2 項(xiàng)目劣勢(shì)： 60 3- 目標(biāo)客戶的定位 和分類 61 3-1 住宅的目標(biāo)客戶分析 61 3-2 公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4- 項(xiàng)目定 位 62 4-1 項(xiàng)目理解 62 4-2 產(chǎn)品定位 62 4-3 形象定位 63 4-4 項(xiàng)目形象包裝 64 5- 產(chǎn)品建議 64 5-1 住宅功能細(xì)分和戶型面積

6、的比例建議 64 5-1-1 對(duì) a、b、c、 d 號(hào)樓功能說明 64 5-2 戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6- 項(xiàng)目命名的初步建議 67 6-1 項(xiàng) 目整體命名 67 6-2 商業(yè)命名 67 7- 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 7-1 住宅與商業(yè) 的統(tǒng)一性 68 7-1-1 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 7-1-2 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 7-1-3 住 宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 7-2 住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 6-3 說明 71 第一 部分：商用物業(yè) 1- 大連市概況 1-1 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東 半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素 有“京津門

7、戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、 陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約 ,573.85 平方公里，人口約 547.41 萬人，分 6 個(gè)行政區(qū)， 3 個(gè)縣級(jí)市。 2- 大連市的商業(yè)分析 2-1 市場(chǎng)回顧 2-1-1 國營商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998 年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國營 大型商場(chǎng)憑籍貨品全、 信譽(yù)好， 在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。 隨著超過二十 五萬平方米合資商場(chǎng)的引入， 大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊， 原有商場(chǎng)的租賃及銷售市 場(chǎng)幾乎不復(fù)存在， 代之而來的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。 邁凱樂大 連商場(chǎng)因經(jīng)營業(yè)績(jī)突出， 是大連少數(shù)采用保

8、底扣率合作方式的商場(chǎng)之一， 如服裝 保底額多訂于 1800美元/ 平方米。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶 來了許多新鮮東西， 如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、 超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等， 吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。 面對(duì)這種市場(chǎng)狀況， 國營商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危 機(jī)的存在， “危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)， 紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。 天百大樓率 先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè) 額 3 天共 4000 萬的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場(chǎng)集團(tuán) 也推出“不滿意就退貨”的承諾。進(jìn)入XX年，各大國營、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位， 競(jìng)

9、爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)， 使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的 消費(fèi)群體。2-1-2超市效應(yīng) 步入XX年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際 大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階 段。世界排名前三位零售商巨頭美國的沃爾瑪、 法國的家樂福、 德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市， 這是中 國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。XX年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。 華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店， 而是因?yàn)榫哂小懊?族性”，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 2-1-3 商場(chǎng)相對(duì) 比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有 天百大

10、樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀， 但發(fā)展相當(dāng)迅速， 以大連商場(chǎng)、 秋林女店、 邁凱樂商場(chǎng)、 先施秋林、 中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸 超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 2-2 大連商業(yè)分析 2-2-1 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè) 總存量 在調(diào)查的 22個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有 17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 2-2-2 未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?會(huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到年年底，將會(huì)有接近 53 萬平方米的商場(chǎng)新面積落成 （見下表） 商場(chǎng)未來供應(yīng)表 開

11、業(yè)年份 中山 沙 河口 XX 年 3 月月 229 , 000 110, 800 年 72 , 500 16, 0800 總計(jì) 331 , 500 271， 600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地 區(qū) 位置 開業(yè)時(shí)間 商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場(chǎng)管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10, 000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3,000 4 無 百貨 2 大 連商場(chǎng) 中山 青泥洼橋 20 年前 40, 000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民

12、路 2號(hào) 1988 3, 000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990年以前 7, 500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場(chǎng)旁 1990 年以前 5 , 400 6 1 百貨 6 中興 大廈 中山 友好街 42號(hào) 1990-06 35 , 000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街 西段 1994-01 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路 2號(hào) 1996-02 ,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商 場(chǎng) 中山 青泥洼橋 1997-05 2,800 3 1 店鋪 11

13、富麗華酒店商場(chǎng) 中山 人民路 中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 先施秋林（百貨） 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 1998-08 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場(chǎng) 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕 景商城 中山 大連火車站前廣場(chǎng) 1999-05 50,000 1 無 店鋪 16 時(shí)代購物中心 中山 港灣街 7 號(hào) 1999-06 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海 路 1999-10 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場(chǎng) XX-04 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場(chǎng) 西崗 人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng) XX-04 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199728,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 XX-01 13,000 6