高爾夫國際度假產(chǎn)權(quán)式酒店公寓方案

1、東 莞某某 高 爾 夫 國 際 度 假 山 莊產(chǎn) 權(quán) 式 酒 店 公 寓 方 案 分 析 深圳市天王星房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司 二二年七月三十日目 錄第一部分：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓市場資訊31.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓歷史背景32.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的類型43.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的發(fā)展54.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在中國的發(fā)展現(xiàn)狀65.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在中國發(fā)展的必然性86.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓帶來的利益97.產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的購買者分類10第二部分：市場案例資訊121.個案資訊122.結(jié)論：14第三部分：本項目的產(chǎn)權(quán)酒店公寓方案161.本項目相關(guān)條件162.本項目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓173.本項目實施策略184.實施方案推薦：19第一部分：產(chǎn)權(quán)式

2、酒店公寓市場資訊1. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓歷史背景美國于本世紀70年代興起一種投資性地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，英文全稱是"TIMESHARE"（泰慕賽爾），即"時空共享"。它存在的共同特點就是都處于景色優(yōu)美的旅游城市和地區(qū)，這里的酒店的出租率非常高，一般年出租率都在40%以上，尤其在夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等著名的旅游度假勝地，其酒店年出租率一般都在60%以上。是一種新型的房地產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店的有效結(jié)合。2. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的類型（1） 時權(quán)酒店即“Timeshare Hote

3、l”，是由瑞士亞歷山大·耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。由酒店向游客、中產(chǎn)家庭或企業(yè)集團出售在一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)力，該使用權(quán)力可以轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換，方式靈活。（2） 退休住宅型這是一種先投資再使用的投資方式，即所謂留后路的退休住房投資。投資者在退休之前購樓，每年可以和家人去度假使用一段時間，其余時間交酒店管理公司經(jīng)營管理，以出租獲取租金回報，直到退休的時候作為養(yǎng)老。這種類型的酒店在美國比較多見。（3） 有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時

4、獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。這種酒店一般位于著名旅游城市和地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約10-15年后取得產(chǎn)權(quán)。之后，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價格賣給管理公司、自行上市賣房，或自己使用。經(jīng)營有方的酒店通?？梢垣@得較可觀的增值回報。3. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的發(fā)展自70年代旅游業(yè)引入“泰慕賽爾“經(jīng)營理念以來，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式已在世界旅游城市和地區(qū)迅速地發(fā)展起來，私人或機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定的時間由自己使用15天至20天，其他時間則

5、將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，其租金收益抵房產(chǎn)分期付款費用，購買者一般在一定年限交完銀行按揭款即取得房產(chǎn)權(quán)。 90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入達40億美元。到2004年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達300億美元。所有信息表明，“泰慕賽爾”將成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為發(fā)達國家最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游投資工具。4. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在中國的發(fā)展現(xiàn)狀海南早在九十年代就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽，只是在當時，海南做為旅游度假地的條件還沒有成熟，而國內(nèi)的旅游度假氣候沒有形成，并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。與此同時，產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的概念還不為人們了解?，F(xiàn)在海南確立了建設(shè)國際度假休閑目的地和國際會議

6、中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假的時候。此外，海南已具備進行分時度假的條件。在深圳，2001年4月底，全國首家產(chǎn)權(quán)式酒店-深圳大梅沙雅蘭酒店投入營業(yè)。香港雅蘭集團委托深圳粵海酒店管理有限公司負責日常經(jīng)營管理，使酒店所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，有助于實行專業(yè)化酒店管理。2001年3月，由廣州誠安地產(chǎn)代理的海南康樂園度假村在深穗兩地進行推廣，兩地投資人士接觸到產(chǎn)權(quán)式酒店-一種全新的物業(yè)投資方式。繼深圳、海南成功開發(fā)出產(chǎn)權(quán)式酒店之后，北京也擁有了同類型酒店-個位于夏都延慶的金色假日酒店式公寓。北京金色假日酒店，同樣委托深圳粵海酒店管理有限公司負責日常經(jīng)營管理。該酒店周邊有6大景區(qū)、26個景點。

7、如：八達嶺長城、康西草原、龍慶峽、野鴨湖夏委氣溫比市區(qū)低5-12攝氏度；這里還被譽為“天“自然大氧吧”，是北京唯一的國家生態(tài)示范區(qū)。此外，當?shù)卣舱谠斜鶡艄?jié)的基礎(chǔ)上開發(fā)新的旅游資源，國內(nèi)最大的滑雪場將在這里落戶。而該產(chǎn)權(quán)式酒店也成為該地區(qū)今年的重點建設(shè)工程項目。產(chǎn)權(quán)式酒店在中國的大城市紛紛落戶并受到市場歡迎，標志著這一新生事物已經(jīng)度過導(dǎo)入期，進入成長期5. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在中國發(fā)展的必然性產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，向公眾推出一種集消費、存儲于一體，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和

8、旅游業(yè)的有效結(jié)合。目前有相當一部分人處于亞健康狀態(tài)，擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的部分消費階層也已經(jīng)出現(xiàn)，這種對中國來說尚屬全新的酒店經(jīng)營模式的出現(xiàn)是合理的。實際上，酒店管理公司的客房銷售過程，也是對市場需求的一種引導(dǎo)及深刻挖掘過程。業(yè)內(nèi)人士分析，這一投資新方式為房地產(chǎn)界人士跳出房地產(chǎn)得尋找新突破提供了一種新的思路。無論對發(fā)展商還是投資者，都演繹出了豐富的商機。是市場走向深度開發(fā)、客戶細化的一個必然，也是市場成熟的必然。6. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓帶來的利益（1） 產(chǎn)權(quán)式酒店給置業(yè)者帶來的好處它標志著休閑與投資可同時兼而顧之的一種全新機構(gòu)機遇的出現(xiàn)。投資者購買的物業(yè)單位?。ㄒ惶追孔拥拿娣e相當于飯店的標準間30-50

9、平方米），占用資金少，易出租（旅游旺地），好管理（由物管公司去操心），而租金卻比相同位置的公寓高三分之一左右，十分劃算。專家評點認為：從家庭理財角度看，產(chǎn)權(quán)式酒店是中小投資者追求家庭財產(chǎn)增值的一種好的方法。（2） 投資者如何獲得利潤n 第一種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂委托租賃合同，每年可以免費入住30天，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報。n 第二種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂租賃合同，獲得月供款的11倍的固定回報，每年也可以免費入住30天。n 第三種：業(yè)主可以隨時入住，不定時地將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報。（3） 投資者獲得利潤的保障n 一是酒店本身具有巨大的商業(yè)價值。旅游度假資源的充分利用n

10、 二是專業(yè)經(jīng)營公司“低門檻進入”，“規(guī)?；?jīng)營”本身蘊涵著巨大效益。n 三是市場的水平迅速提升，為經(jīng)營提供參照（4） 對酒店管理公司而言：由于客房是分割出售的，較傳統(tǒng)酒店投入資金回籠更快，降低了酒店的運作成本，有利于酒店經(jīng)營的良性循環(huán)。7. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的購買者分類青睞休閑度假型物業(yè)的購買人群中，主要有這樣幾類：（1） 個體投資者。在效區(qū)購買一套帶有產(chǎn)權(quán)和酒店式物業(yè)管理的物業(yè)，可做自己和家人度假休閑之用，平時又能由物業(yè)管理公司幫著把房子租出去，空置的房產(chǎn)不僅得到了維護，而且還能獲得到的高額回報；（2） 單位購買。不僅能獲得可觀的回報，還能做單位進行商務(wù)接待、單位會議和員工度假之用；（3） 養(yǎng)

11、老居所。年輕時開始投資，幾十年退休后可以做養(yǎng)老居所，并將這些年來的投資收益作為自己的養(yǎng)老費用。（4） 生活享受者這類人他們認可歐美的時尚生活方式：努力工作，盡情享受，緊張工作之余到山清水秀的郊區(qū)度假，他們早就了解國外的產(chǎn)權(quán)式酒店所帶給業(yè)主的豐厚回報與高質(zhì)量生活品質(zhì)，既可以尊享五星級酒店服務(wù)，自己又可以從中獲得更加豐厚的收益，同時個人身份與地位獲得提升，盡顯尊貴生活品質(zhì)。（5） 送人還有一類購買者將金色假日作為珍貴禮品，送給父母、愛人、孩子、朋友、伙伴。這樣的禮品帶給親人或朋友的絕非僅僅是一套房，更有長期的穩(wěn)定收益。第二部分：市場案例資訊1. 個案資訊雅蘭酒店n 物業(yè)名稱：雅蘭酒店n 物業(yè)類型：

12、四星級產(chǎn)權(quán)式酒店n 物業(yè)位置：位于深圳大梅沙海濱浴場n 物業(yè)特點：全海景、山景度假產(chǎn)權(quán)式酒店n 物業(yè)戶型：40平方米左右的套房n 物業(yè)價格：u 售價：山景套房價格在50萬55萬之間u 海景套房價格在70萬85萬之間u 租價：標準房： 平日480 假日680高級山景房： 平日580 假日780高級海景房： 平日680 假日880豪華海景套房：平日2680 假日3280豪華復(fù)式套房：平日6800 假日8800加床： 平日100 假日120旭飛好時光n 物業(yè)名稱：旭飛好時光n 物業(yè)類型：休閑公寓n 經(jīng)營特點：推行連鎖式度假公寓模式，提供覆蓋全國范圍的系列休閑產(chǎn)品和休閑服務(wù)。揭款期間無需自己供樓，委托

13、期滿后即可收回使用權(quán)，實行靈活的“投資者退出機制”金色假日n 物業(yè)名稱：金色假日n 物業(yè)位置：北京，坐落八達嶺國際旅游會議度假區(qū)n 物業(yè)概況：占地1.1萬，建面3萬平米，共有416套房子n 投資方式：付三成首期10萬，有三種獲利方式：u 第一種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂委托租賃合同，每年可以免費入住30天，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報。u 第二種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂租賃合同，獲得月供款的1.1倍的固定回報，每年也可以免費入住30天。u 第三種：休閑型：業(yè)主可以隨時入住，不定時地將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報。金海灘酒店n 物業(yè)名稱：金海灘酒店n 物業(yè)類型：度假型酒店n 物業(yè)位置：位于

14、深圳溪涌n 物業(yè)戶型：別墅型酒店住宅n 物業(yè)價格：標準房680元n 經(jīng)營方式：推行會員制及非會員制兩種。2. 結(jié)論：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，隨著經(jīng)濟的發(fā)展已逐步在我國推廣，并得到廣泛的認可，它的“分時度假房產(chǎn)投資”的雙重功能，是消費與投資共享的一種全新的模式，是商業(yè)用房市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在市場方面，全國每年長假達到三次，總共20多天，再加上周末和即將出臺的帶薪休假制，人們一年當中休息日達到120多天。假日經(jīng)濟為郊區(qū)置業(yè)甚至異地置業(yè)提供了時間基礎(chǔ)，度假型項目越來越受到人們的青睞。但是全國這種度假型項目屈指可數(shù)，可以說，度假型項目客戶群遠遠沒有達到飽和。雅蘭酒店、旭飛好時光、金色假日獲得了較好

15、的成效，其成功在于：n 具有良好的景觀和旅游優(yōu)勢n 物業(yè)本身具有升值空間n 推出時機把握的得當n 優(yōu)惠措施的明顯相對而言，雖然金海灘酒店的景觀優(yōu)勢極佳，但它的經(jīng)營卻不怎么理想，分析原因如下：n 位置偏遠，較少為人所知n 區(qū)位為半山，與酒店形象相差較大，客戶不知情。n 山下酒店方便、價格低，有很強的競爭力，價格上無優(yōu)勢由以上的分析可以看出，產(chǎn)權(quán)式度假酒店有一定的市場潛力，且其存在與贏利的基礎(chǔ)是穩(wěn)定的客源，該區(qū)域升值潛力大的前提下，才能使發(fā)展商與投資者雙贏。第三部分：本項目的產(chǎn)權(quán)酒店公寓方案1. 本項目相關(guān)條件本項目建于塘廈鎮(zhèn)的大屏嶂森林公園內(nèi)，地塊位于通往公園里面的唯一通道上。大屏嶂森林公園將建

16、成國家省級公園，依山傍水，三面環(huán)山，公園的環(huán)形山脈和中高丘陵，宛如一天然屏障，主峰海拔約為348.3米，登山通道今年年底完工后，就可體驗登山的暢快；鳥鳴亭、長相依亭、翼然亭、半山亭等順勢而建，臨風觀景，明年年底就可實現(xiàn)。百果園內(nèi)，荔枝、龍眼、柑桔、沙田柚、彌猴桃、芒果等十多種久負盛名的嶺南佳果，四季飄香，可以體驗親自采摘勝利果實的愉悅。項目與觀瀾高爾夫短距離相望，觀瀾高爾夫是亞洲第一，世界排名第四的高爾夫球場。目前，在本項目西面，浪琴嶼花園后面將建成有5個18球洞標準場地的東莞觀瀾高爾夫球場，并建一座五星級會所，明年8月完工后同觀瀾高爾夫一起將成為世界排名第一的高爾夫球場。本項目北邊，仿古建筑

17、觀賞區(qū)，將投資5個億建成大型仿古建筑群，弘揚民族文化，使人們進一步了解中國的歷史。項目將于兩年內(nèi)完工。大屏嶂森林公園現(xiàn)有資源以及與本項目同期開發(fā)完成的資源將確定“東莞高爾夫國際度假山莊”升值前景和穩(wěn)定的投資回報。在高爾夫會籍及價格確定后，我們將提供以觀瀾高爾夫項目為參照的投資回報分析。2. 本項目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓產(chǎn)權(quán)式酒店因投資人和經(jīng)營者的二元化，酒店在管理模式上將更加規(guī)范化。酒店開業(yè)后，即成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財務(wù)管理進行監(jiān)督。酒店董事會和監(jiān)事會成員，由酒店管理公司管理層和業(yè)主委員會代表組成，共同監(jiān)督酒店的經(jīng)營與管理，保障投資者的利益，還委托有關(guān)機構(gòu)對酒店的財務(wù)進行審計，保證酒店管理公司

18、財務(wù)管理和利潤分配的透明性和公證性產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，標志著休閑與度假投資可同時兼而顧之的一種全新機構(gòu)機遇的出現(xiàn),是房地產(chǎn)業(yè)與旅游酒店的有效結(jié)合，項目開發(fā)商將酒店的每一間客房（包精裝修）分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度利潤分紅，同時獲得管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。3. 本項目實施策略產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，對于業(yè)主，買房先人一步看中的是物業(yè)的升值潛力；對于酒店來說：投資有穩(wěn)定回報。產(chǎn)權(quán)式酒店是商業(yè)用房市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，作為一種全新的產(chǎn)權(quán)投資模式開發(fā)與銷售，產(chǎn)權(quán)酒店新型的房產(chǎn)投資和消費模式，符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門

19、向社會打開，向公眾推出一種既是消費又是存儲，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的有效結(jié)合。無論對發(fā)展商還是投資者，從中演繹出了豐富的商機。在推廣過程中，項目應(yīng)傳遞一個可預(yù)計的信心和概念：對于東莞高爾夫國際度假山莊酒店項目感興趣的業(yè)主，只需付三成首期款，就可以獲得高品質(zhì)的度假生活、豐厚的酒店經(jīng)營回報以及物業(yè)升值的前景。產(chǎn)權(quán)式酒店的售出本身就意味著酒店建設(shè)資金的迅速回籠，手中握有大量現(xiàn)金在與同等規(guī)格的酒店競爭時的競爭力是不言而喻的，產(chǎn)權(quán)式酒店的確是一種很好的投資方式，它的實質(zhì)是“分時度假房產(chǎn)投資”，與單純的房產(chǎn)投資相比，它增加了分時度假的魅力，而且由酒店管理者為業(yè)

20、主提供穩(wěn)定的投資回報，這是房產(chǎn)投資所無法比擬的優(yōu)越性。對于不到6000平方米建面的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，加上本地塊的相關(guān)條件，市場的承受力應(yīng)有一個樂觀的預(yù)計。4. 實施方案推薦：根據(jù)本項目自身豐富的旅游資源，及現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展狀況和人們的消費觀念，建議項目公寓部分采用有限自用的投資型酒店的方式經(jīng)營營造。將酒店客房分割成40平方米一間，出售給投資者，投資者可同酒店簽立一定年限的和約，將酒店委托給管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以年終收取利潤分紅的形式獲取利潤，同時，投資者可以獲取酒店贈予的一定時間的免費自住度假的權(quán)利，投資者也可以把這種分時度假的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給朋友或親戚。（1） 項目相關(guān)資料（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓部分）項目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓部分為D型連體小高層或底層住宅，帶電梯，利用會所（3000平方米）作為大堂，40平方米（考慮二合一組合）為一分割單位。這部分占總建筑面積的15%，共有137套。（2） 項目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的組成部分n 項目公寓每年免費入住30天n 給業(yè)主稅后利潤的一定比率回報。n 對業(yè)主全免管理服務(wù)費。（3） 利潤分配（每平方米￥7000，送會籍，總價不到30萬）假設(shè)：n 休閑投資型：享受100%利潤分配，承擔基本運行費（A方式）：客房75套，價值2100萬n 投資回報型：發(fā)展商與業(yè)主按4：6分配利潤（B方式）：客房40套，價值