策劃領域的經濟測算及分析

1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。策劃領域的經濟測算策劃領域的經濟測算什么是什么是”經濟測算經濟測算”一張完整的經濟測算表一張完整的經濟測算表第一部分：指標第一部分：指標第二部分：橫道圖第二部分：橫道圖第三部分：成本第三部分：成本第四部分：投資計劃表第四部分：投資計劃表第五部分：銷售收入第五部分：銷售收入第六部分：來源運用第六部分：來源運用第七部分：利潤表第七部分：利潤表第八部分：現(xiàn)金流量表第八部分：現(xiàn)金流量表第九部分：敏感性第九部分：敏感性經濟測算在策劃領域經濟測算在策劃領域的應用的應用案例一：星河丹堤案例一：星河丹堤原四期地塊指標：原四期地塊指標：占地面積：占地面積：162963.4

2、m2建筑面積：建筑面積：163900m2容積率：容積率：1.0政府反征面積：政府反征面積：23741.548m2政府補嘗用地面積政府補嘗用地面積:49676本項目指標現(xiàn)狀：本項目指標現(xiàn)狀：現(xiàn)有占地：現(xiàn)有占地：18897m2容積率：容積率：1.8基礎指標基礎指標一二三期一二三期四期四期反征反征隔音帶隔音帶問題：做什么樣的物業(yè)組問題：做什么樣的物業(yè)組合，發(fā)展商收益最大化？合，發(fā)展商收益最大化？開發(fā)類別 指標凈密度（戶數(shù)/公頃）容積率容積率獨戶住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小獨棟40-600.4聯(lián)排式60-1000.6-0.75疊層式100-1500.75-1.2寬景洋房(4-6層

3、)150-2501-1.2小高層（7-12層）250-4001.2-2不同開發(fā)檔次住宅區(qū)容積率取值范圍注：基于項目開發(fā)的一般經驗，附件中有一些關于容積率的相對案例注：基于項目開發(fā)的一般經驗，附件中有一些關于容積率的相對案例用地分析用地分析價值最大化產品比例測算價值最大化產品比例測算構建函數(shù)：f(y)=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4 f(y)項目總收益項目總收益 a產品價格（市場價預估）產品價格（市場價預估） x產品建筑面積產品建筑面積函數(shù)構建的假設前提：1、假設產品交易的市場風險在可控制的范圍內（如價格的實現(xiàn)）； 2、假設隱性價值貢獻點作用有限（如項目形象的提升）； 3、假設各種產品的

4、建筑成本差異很小，可以忽略；項目其他成本為一常數(shù)結論：1、對于項目綜合價值貢獻最大的為th、其次是小高層，最小的為洋房。因此建議盡可能的增加th的比例，不出現(xiàn)洋房的物業(yè)類型不出現(xiàn)洋房的物業(yè)類型。2、獨棟別墅有一定的綜合價值，同時對于樹立標桿戶型和提升項目檔次存在積極意義，因此建議保證一定的規(guī)模數(shù)量因此建議保證一定的規(guī)模數(shù)量。洋房和獨棟別墅對項目洋房和獨棟別墅對項目價值貢獻較小價值貢獻較小產品分析產品分析 價值最大化產品比例測算價值最大化產品比例測算函數(shù)方案一：f(y)=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4， 假設假設a1=2，a2=1.4，a3=0.85，a4=0.7； x=1n=1=18.

5、9;分別對應小獨棟、th、洋房、小高層的建筑面積； 產品容積率的一般標準：小獨棟產品容積率的一般標準：小獨棟0.4，th0.75，洋房，洋房1，小高層，小高層1.5 計算結果：當計算結果：當x1=x3=0，x2=x4=0.945時，時，f(y)max存在且取存在且取19.8為最大值為最大值結論：1、增加th的容積率，增加th的建面，可更大地提升項目的價值。（另：增加th的比例在一定程度上也降低了工程造價） 2、小高層的容積率提高，實質上也增加th的面積，因此也可增加項目的價值。 3、作為提升價值形象的別墅戶型，增加其容積率有利于項目價值最大化。函數(shù)方案二：f(y)=a1x1+a2x2+a3x3

6、+a4x4， 同上述前提同上述前提a1=2，a2=1.4，a3=0.85，a4=0.7； x=1n=1=18.9;分別對應小獨棟、th、洋房、小高層的建筑面積； 產品容積率的彈性標準：小獨棟產品容積率的彈性標準：小獨棟0.4，th0.85，洋房，洋房1，小高層，小高層1.5函數(shù)方案三：f(y)=a1x1+a2x2+a3x3+a4x4， 同上述前提同上述前提a1=2，a2=1.4，a3=0.85，a4=0.7； x=1n=1=18.9;分別對應小獨棟、th、洋房、小高層的建筑面積； 產品容積率的彈性標準：小獨棟產品容積率的彈性標準：小獨棟0.4，th0.75，洋房，洋房1，小高層小高層1.8產品

7、分析產品分析 價值最大化產品比例測算價值最大化產品比例測算計算結果：當計算結果：當x1=x3=0，x2=13.5，x4=5.37時，時，f(y)max存在且取存在且取22.7為最大值為最大值計算結果：當計算結果：當x1=x3=0，x2=12.36=x4時，時，f(y)max存在且取存在且取21.8為最大值為最大值th是項目價值最大化關鍵產是項目價值最大化關鍵產品，因此更可能增加其比例品，因此更可能增加其比例產品分析產品分析價值最大化產品比例小結價值最大化產品比例小結產品比例分配：產品比例分配：地塊構成面積產品構成容積率建筑面積比例組團118750m小獨棟 0.47500m4%組團2142022

8、m聯(lián)院th或六甲th 1142022m75%組團328125m六甲小高層 1.439375m21%產品比例確定的依據：產品比例確定的依據：1. 理想化情況下各種函數(shù)方案的結論理想化情況下各種函數(shù)方案的結論2. 假設條件的再論證假設條件的再論證風險、隱性價值、成本的回歸考慮風險、隱性價值、成本的回歸考慮3. 項目地塊價值分析結論項目地塊價值分析結論4. 消費者經驗偏好的再論證消費者經驗偏好的再論證5. 歷史案例參考歷史案例參考6. 競爭分析結論競爭分析結論最終實現(xiàn)均價：最終實現(xiàn)均價：1253812538元元/ /平方米平方米案例二：龍華某項目案例二：龍華某項目方案方案1：各類產品均好：各類產品均

9、好方案方案2：th最大化最大化結合項目基本指標，市場及客戶情況，給出項目價值最大化兼顧抗風險性條件下的兩種規(guī)劃方案：說明：本方案為初步方案需要根據實際情況由設計院給出最終排布方案。規(guī)劃方案方案1：各類產品均好l盡量挖掘項目優(yōu)勢的湖景資源盡量挖掘項目優(yōu)勢的湖景資源,同時保證各產品同時保證各產品價值最大化；價值最大化；l沿湖設置沿湖設置“環(huán)湖走廊環(huán)湖走廊”，集中打造湖岸景觀綠，集中打造湖岸景觀綠化、休閑設施、會所、商業(yè)等配套，利用湖岸化、休閑設施、會所、商業(yè)等配套，利用湖岸提升小區(qū)整體價值，成為小區(qū)整體形象的亮點提升小區(qū)整體價值，成為小區(qū)整體形象的亮點區(qū)域；區(qū)域；商業(yè)由于體量小，建議由開發(fā)商持有，

10、商業(yè)由于體量小，建議由開發(fā)商持有，整體有序運營；整體有序運營；l臨湖臨湖th擁有一線無遮擋湖景，博取最高價值；擁有一線無遮擋湖景，博取最高價值；l二線二線dt產品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別產品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別墅生活享受，上戶三層能夠越過墅生活享受，上戶三層能夠越過th擁有無遮擋擁有無遮擋湖景；湖景；l社區(qū)中央設置高層平面樓王單位，景觀及園林社區(qū)中央設置高層平面樓王單位，景觀及園林都享受最大優(yōu)勢，進一步樹立項目整體的高端都享受最大優(yōu)勢，進一步樹立項目整體的高端形象；形象；l臨梅坂大道噪音較大地方設置臨梅坂大道噪音較大地方設置t2的復式產品，的復式產品，利用產品附加值降低客戶敏感

11、點；利用產品附加值降低客戶敏感點；l地塊西側設置地塊西側設置t2的大平面產品，增強舒適度，視野開的大平面產品，增強舒適度，視野開闊，湖景全無遮擋，園林面積疏闊；闊，湖景全無遮擋，園林面積疏闊；方案2：th最大化l 低密度低密度th物業(yè)數(shù)量最大化，盡量挖物業(yè)數(shù)量最大化，盡量挖掘項目優(yōu)勢的湖景資源和低密度產掘項目優(yōu)勢的湖景資源和低密度產品的稀缺價值；品的稀缺價值；l 高層單位盡量為低密度高層單位盡量為低密度th物業(yè)提供物業(yè)提供空間；空間；l 臨梅坂大道噪音最大地方設置臨梅坂大道噪音最大地方設置t2的的復式產品，通過產品附加值降低客復式產品，通過產品附加值降低客戶敏感點；戶敏感點；l 地塊西側設置地

12、塊西側設置t2的大平面產品，全部的大平面產品，全部實現(xiàn)無遮擋看湖景觀；實現(xiàn)無遮擋看湖景觀；l 入口不遠處設置會所和景觀節(jié)點；入口不遠處設置會所和景觀節(jié)點；問題：哪個方案的收益更問題：哪個方案的收益更高（售價的預估）？高（售價的預估）？價格預估：靜態(tài)比準產品類比法定價前提：根據本項目市場定位，定價主要參考典型一線定價前提：根據本項目市場定位，定價主要參考典型一線資源豪宅項目給出資源豪宅項目給出項目名項目名資源資源容積率容積率純粹性純粹性產品類型產品類型價格價格星河丹堤星河丹堤享豐澤湖，銀湖山1.8純粹別墅、高層大戶型高層：3.3萬圣莫麗斯圣莫麗斯享塘朗山，牛嘴子水庫1.2純粹別墅、高層大戶型高層

13、：3萬 水榭山水榭山塘朗山，牛嘴子水庫0.6純粹純別墅別墅：6萬 溪山溪山看銀湖山，看水庫 2.0旁邊有工業(yè)區(qū)別墅、高層中大戶型疊墅：3.5萬 高層：1.5萬龍岸龍岸看銀湖山，看水庫1.97純粹別墅、高層中大戶型別墅：5萬 高層：2萬第一極：純正豪宅第二極：類豪宅本項目本項目本報告是嚴格保密的。3%1%8%14%21%11%42%六甲別墅聯(lián)排別墅樓王圓樓板樓復式1梯2戶項目產品分布示意圖各類產品套數(shù)戶型戶型面積套數(shù)建面套數(shù)比面積比六甲別墅3502173503.395.18聯(lián)排別墅400936001.452.54樓王30052156008.3911圓樓220-240882024014.214.3

14、板樓2501323300021.323.2復式240-260661683010.611.91梯2戶1802524536040.631.9總計620141980說明：根據提供的基礎技術指標和各產品戶型面積進行比較計算，兩數(shù)據間存在較大差距，本定價策略主要根據各產品套數(shù)和戶型面積來計算，暫不考慮實際建筑面積指標。 六甲六甲樓王樓王板樓板樓圓樓圓樓 聯(lián)排聯(lián)排 復式復式1梯梯2戶戶案例：案例：本報告是嚴格保密的。用波士頓矩陣定義本項目的產品屬性 3%1%8%14%21%11%42%六甲別墅聯(lián)排別墅樓王圓樓板樓復式1梯2戶各類產品套數(shù)super starsuper starpre_starpre_sta

15、rstarstarcash cowcash cowcash cowcash cow缺圖_產品示意屬性分類產品戶型面積套數(shù)super star聯(lián)排別墅4009pre-star六甲別墅35021樓王30052star+cash cow板樓220-240132復式25066圓樓240-26088cash cow1梯2戶180252starcash cow本報告是嚴格保密的。建立比肩深圳的參照系，確立項目地位 3%1%8%14%21%11%42%六甲別墅聯(lián)排別墅樓王圓樓板樓復式1梯2戶各類產品套數(shù)super starsuper starpre_starpre_starstarstarcash cowc

16、ash cowcash cowcash cowstarstarcash cowcash cow產品看齊華僑城/香蜜湖/紅樹灣等一線豪宅區(qū)域類似頂級產品產品高于華僑城/香蜜湖/紅樹灣等一線豪宅區(qū)域類似普通產品本報告是嚴格保密的。super star：聯(lián)排別墅當屬本項目價值標桿產品，參照波托菲諾/香蜜湖1號同類產品定價star類類產品產品1本項目下游產品本項目下游產品熙園熙園238-288238-288平米聯(lián)排，平米聯(lián)排，三級市場報價：三級市場報價：5.25.2萬萬中旅國際公館中旅國際公館200-240200-240平米聯(lián)排，平米聯(lián)排，三級市場報價：三級市場報價：5 5萬萬本項目上游產品本項目上游

17、產品波托菲諾純水岸波托菲諾純水岸4 4期期385-418385-418平米平米聯(lián)排，聯(lián)排，4 4月銷售均價：月銷售均價：7 7萬萬香蜜湖香蜜湖1 1號號300-450300-450雙拼別墅，雙拼別墅，當前預計市場均價：當前預計市場均價：7 7萬萬本項目產品類型的稀缺性/景觀資源本項目聯(lián)排別墅定價：本項目聯(lián)排別墅定價：1010萬萬/ /平米平米7，10萬 聯(lián)排：聯(lián)排：400平米平米定價前提:當前市場增長速度與政策環(huán)境下的預估該產品預計該產品預計20092009年初推出年初推出本報告是嚴格保密的。pre-star：六甲別墅/樓王當屬本項目創(chuàng)新產品創(chuàng)新產品定價原則以上游的可替換產品為高限0成本成本客

18、戶感知價值：客戶感知價值：客戶愿意支付的最高價（上限）客戶愿意支付的最高價（上限）售價售價客戶驅動力客戶感知價值上限客戶感知價值上限1 1：本項目聯(lián)排別墅預計均價本項目聯(lián)排別墅預計均價6 6萬萬/ /平米平米1 1、六甲別墅景觀資源、六甲別墅景觀資源/ /舒適度遜色于聯(lián)排；舒適度遜色于聯(lián)排；2 2、樓王高層產品，景觀資源好，戶型舒適度、樓王高層產品，景觀資源好，戶型舒適度不亞于聯(lián)排產品，而且私密性好于聯(lián)排產品不亞于聯(lián)排產品，而且私密性好于聯(lián)排產品客戶感知價值上限客戶感知價值上限2 2：近郊類似項目同類面積別墅產品均價近郊類似項目同類面積別墅產品均價中信天籟：中信天籟：513-1970513-1

19、970萬萬/ /套套鳳凰谷獨棟別墅：鳳凰谷獨棟別墅：700-2200700-2200萬萬/ /套套本項目六甲別墅物業(yè)稀缺性劣差于聯(lián)排；本項目樓王資源優(yōu)越本項目六甲別墅定價：本項目六甲別墅定價：8 8萬萬/ /平米平米樓王定價：樓王定價：6 6萬萬/ /平米平米5，10萬 六甲：六甲：350平米平米樓王：樓王：300平米平米部分六甲預計部分六甲預計20092009年初推出；樓王年初推出；樓王/ /剩余部分六甲預計剩余部分六甲預計20092009年底推出年底推出本報告是嚴格保密的。cash cow：板樓產品屬于市場主流產品，參照香密湖1號，中信紅樹灣等同類產品定價本項目上游產品本項目上游產品香密湖

20、香密湖1 1號號240240平米平米4 4房湖景單位：房湖景單位：銷售均價：銷售均價：4.54.5萬萬大平面：聯(lián)排大平面：聯(lián)排=4.5=4.5：8 8二手房市場參照二手房市場參照水榭花都水榭花都3 3期期190-205190-205平米景觀單位，平米景觀單位，三級市場報盤均價：三級市場報盤均價：3-43-4萬萬天鵝堡天鵝堡1 1期期220220平米觀海景觀單位，平米觀海景觀單位，三級市場報盤均價：三級市場報盤均價：3.33.3萬萬大平面：聯(lián)排大平面：聯(lián)排=2.7=2.7：5.25.2本項目板樓景觀視野僅次于樓王產品，戶型舒適度4，5.5萬本項目板樓定價：本項目板樓定價：4.54.5萬萬/ /平

21、米平米板樓：板樓：200-220平米平米cash cow類產品類產品2定價前提:當前市場增長速度與政策環(huán)境下的預估該產品預計該產品預計20092009年底推出年底推出本報告是嚴格保密的。star+cash cow：復式產品屬于本項目相對創(chuàng)新產品，參照香蜜湖1號，星河丹堤，天鵝堡3期，蝴蝶谷等同類產品定價新近項目：新近項目：香蜜湖香蜜湖1 1號號330330平米獨棟復式平米獨棟復式銷售均價：銷售均價：4 4萬萬星河丹堤星河丹堤b b區(qū)復式別墅區(qū)復式別墅200-260200-260平米平米銷售均價：銷售均價：2.72.7萬萬蝴蝶谷蝴蝶谷280-400280-400平米復式平米復式銷售均價：銷售均價

22、：4 4萬萬二手房市場：二手房市場：天鵝堡天鵝堡2 2期：頂層復式期：頂層復式300300平平三級市場報盤均價：三級市場報盤均價：4 4萬萬本項目復式景觀優(yōu)越，未來可看水景3，5萬本項目復式定價：本項目復式定價：4.34.3萬萬/ /平米平米 復式：復式：2.4-2.6平米平米定價前提:當前市場增長速度與政策環(huán)境下的預估該產品預計該產品預計20092009年初推出年初推出本報告是嚴格保密的。star+cash cow：圓樓產品屬于本項目相對創(chuàng)新產品，參照東堤園，中信紅樹灣1期，熙園等同類產品定價在售項目：在售項目：東堤園：東堤園：300300平米平米當前景觀資源產品均價：當前景觀資源產品均價：

23、4.54.5萬萬大平面：聯(lián)排大平面：聯(lián)排=1=1：1.121.12二手房市場：二手房市場：中信紅樹中信紅樹1 1棟棟266266平米平米三級市場報價：三級市場報價：2.72.7萬萬熙園熙園5 5棟棟198198平米，平米，三級市場報價：三級市場報價：2.8-32.8-3大平面：聯(lián)排大平面：聯(lián)排=3=3：5 5本項目圓樓一棟受噪音影響，觀景面大3.6，5萬本項目圓樓定價：本項目圓樓定價：4.24.2萬萬/ /平米平米圓樓：圓樓：200-220平米平米定價前提:當前市場增長速度與政策環(huán)境下的預估該產品一棟預計該產品一棟預計20092009年初推出；年初推出；一棟一棟20092009年底推出年底推出

24、本報告是嚴格保密的。cash cow：1梯2產品屬于未來豪宅邊緣產品，參照香密湖1號，水榭花都，香域中央等同類產品定價新近在售項目：新近在售項目：香蜜湖香蜜湖1 1號號180180平米平米3 3房房銷售均價：銷售均價：3.63.6萬（接近景觀萬（接近景觀/ /區(qū)域區(qū)域的峰頂價格）的峰頂價格）二手房市場參照：二手房市場參照：香域中央，香域中央，160-170160-170平米平米3 3房房三級市場報盤均價：三級市場報盤均價：2.8-32.8-3萬萬水榭花都水榭花都3 3：190190平米平米三級市場報盤均價三級市場報盤均價3.53.5本項目1t2h中出現(xiàn)有東西向產品，而且臨小區(qū)路，有噪音影響本項

25、目本項目1 1梯梯2 2戶定價：戶定價：3.23.2萬萬/ /平米平米1梯梯2戶戶3，3.6萬定價前提:當前市場增長速度與政策環(huán)境下的預估該產品預計該產品預計20092009年初推出年初推出競爭樓盤打分表競爭樓盤打分表- -世紀春城世紀春城權重%打分得分備 注 項目地理位置40%片區(qū)環(huán)境16%片區(qū)形象6-0.5-3自然環(huán)境40.20.8居住氛圍3-0.5-1.5治安2-0.3-0.6噪音20.30.6升值前瞻20.10.2交通9%車行管制200公共交通4-0.2-0.8地鐵300配套15%教育配套300生活配套（娛樂、休閑）6-0.2-1.2商務配套300樓盤本體素質40%小區(qū)規(guī)劃10%項目規(guī)

26、模3-0.2-0.6樓間距40.10.4小區(qū)商業(yè)配套規(guī)劃300平面設計13%通風、采光、朝向40.20.8戶型設計20.20.4標準層戶數(shù)40.20.8實用率30.10.3形象7%立面造型/色彩20.30.6入戶大堂效果20.30.6公共部分裝修30.30.9設備3%智能化（互聯(lián)網、安防、局域網）/衛(wèi)星電視10.10.1電梯（品牌、載客量、每戶電梯數(shù)、電梯前室）10.10.1熱水、排煙道、消防等10.10.1材料2%門窗10.10.1開關、管線等10.10.1環(huán)境設計5%園林規(guī)劃設計與面積2-0.1-0.2景致內容（空中花園、游泳池、網球場）2-0.1-0.2園林設計公司10.20.2樓盤附加

27、值20%品牌形象5%發(fā)展商實力（品牌、口碑、信譽）20.40.8承建商（品牌、施工質量、現(xiàn)場）30.30.9物業(yè)管理5%品牌20.30.6收費20.10.2服務項目10.30.3工程進度5%潛在風險500現(xiàn)場包裝5%售樓處、樣板房20.30.6樓體展示（條幅等）10.30.3導示系統(tǒng)20.30.6影響因素折扣合計100%105003.3一線城市一線豪宅價格趨同全國一線城市頂級豪宅價格對比：城市城市城市住宅價格區(qū)城市住宅價格區(qū)間（萬元）間（萬元）頂級豪宅價格區(qū)間頂級豪宅價格區(qū)間（萬元）（萬元）典型項目典型項目北京北京1.52.53-6新城國際新城國際 3.2萬萬緣溪堂：緣溪堂：2.5萬萬 棕櫚泉

28、國際公寓：棕櫚泉國際公寓：3.5萬萬naga上院：上院：3.8萬萬昆侖公寓：昆侖公寓：6萬萬上海上海1.52.04-11濟南路濟南路8號：號：6.5萬萬盛大金磐：盛大金磐：3.86萬萬華府天地：華府天地：9萬萬湯臣一品：湯臣一品：11萬萬翠湖天下：翠湖天下：8萬萬深圳深圳1.52.03-5香蜜湖香蜜湖1號高層：號高層：5萬萬蝴蝶谷：蝴蝶谷：4萬萬東堤園：東堤園：3.5萬萬資料來源：世聯(lián)數(shù)據平臺價格預估：動態(tài)比準趨勢預估法圣莫麗斯樓王：圣莫麗斯樓王：200-230平米平米 ，均價，均價3.3萬萬/平米平米星河丹堤看湖大平面：星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均價平米，均價3.3萬萬/平平米

29、米星河丹堤看湖復式：星河丹堤看湖復式：170平米，均價平米，均價3萬萬/平米平米水榭山雙拼：水榭山雙拼：300平米左右，均價平米左右，均價10萬萬/平米平米星河丹堤雙拼：星河丹堤雙拼：300平米左右，均價平米左右，均價10萬萬/平米平米 星河丹堤臨湖聯(lián)排：星河丹堤臨湖聯(lián)排：240-260平米，均價平米，均價8萬萬/平米平米溪山疊墅：溪山疊墅：200平米，均價平米，均價3萬萬/平米平米聯(lián)排：聯(lián)排：13.5萬萬/平米平米疊墅：疊墅：5.5萬萬/平米平米方案1產品價格預估雙拼：雙拼：20萬萬/平米平米樓王：樓王：5.5萬萬/平米平米180平米：平米：4.5萬萬/平米平米145平米：平米：3.5萬萬/

30、平米平米復式：復式：3.2萬萬/平米平米高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制別墅產品：本項目三類別墅產品景觀價值突出，均比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源別墅產品：本項目三類別墅產品景觀價值突出，均比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源高層產品高層產品星河丹堤看湖大平面：星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均價平米，均價3.3萬萬/平平米米圣莫里斯不看湖平面：圣莫里斯不看湖平面：160平米，均價平米，均價2.6萬萬/平米平米星河丹堤看湖復式：星河丹堤看湖復式：170平米，均價平米，均

31、價3萬萬/平米平米星河丹堤臨湖聯(lián)排：星河丹堤臨湖聯(lián)排：240-260平米，均價平米，均價8萬萬/平米平米水榭山聯(lián)排：水榭山聯(lián)排：300平米左右，均價平米左右，均價6萬萬/平米平米星河丹堤不臨湖聯(lián)排：星河丹堤不臨湖聯(lián)排：240-260平米，均價平米，均價5萬萬/平平米米第二三排聯(lián)排：第二三排聯(lián)排：5.5萬萬/平米平米前排前排175平米：平米：4萬萬/平米平米第四排聯(lián)排：第四排聯(lián)排：5萬萬/平米平米方案2產品價格預估第一排聯(lián)排：第一排聯(lián)排：13.5萬萬/平米平米后排后排175平米：平米：3.5萬萬/平米平米復式：復式：3萬萬/平米平米高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源，外圍高層受噪

32、音影響對價格有限制高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優(yōu)越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制別墅產品：本項目第一排別墅較競品擁有更優(yōu)勢的湖景，內部別墅比較競品無突出優(yōu)勢別墅產品：本項目第一排別墅較競品擁有更優(yōu)勢的湖景，內部別墅比較競品無突出優(yōu)勢經測算項目的經測算項目的利潤總額為利潤總額為455755.35萬元萬元、稅后利潤（凈利潤）為、稅后利潤（凈利潤）為341816.51萬元、萬元、投資利潤率為投資利潤率為243.67%、投資凈利潤率為、投資凈利潤率為182.75%。財務費用（借款利息）為。財務費用（借款利息）為7776萬萬元。詳細指標見下表：元。詳細指標見下表：表：項目利潤估算表

33、序號序號項項 目目計算公式計算公式 金額（萬元）金額（萬元） 1銷售收入銷售收入681,272.002開發(fā)成本163,843.933銷售費用16,217.904銷售稅金及附加37,678.825土地增值稅0.006財務費用7,776.007利潤總額利潤總額1-（2+3+4+5+6）455,755.358所得稅所得額25%113,938.849凈利潤7-8341,816.5110投資利潤率投資利潤率年平均利潤總額/總投資243.67%注：未考慮土地成本下的指標注：1.項目銷售周期均為2年，從2011年第一季度開始計算。2.住宅銷售率均為100%；商業(yè)銷售率均為80%；會所精裝修交付使用。3.土地

34、成本未納入開發(fā)成本中計算，所得利潤中沒有扣除土地增值稅。方案1經濟測算：項目利潤經測算項目的經測算項目的利潤總額為利潤總額為387524.80萬元萬元 、稅后利潤（凈利潤）為、稅后利潤（凈利潤）為290643.60萬元萬元 、投資利潤率為投資利潤率為206.56%、投資凈利潤率為、投資凈利潤率為154.92%，財務費用（借款利息）為，財務費用（借款利息）為7560萬萬元元 。詳細指標見下表：。詳細指標見下表：表：項目利潤估算表 注：未考慮土地成本下的指標。序號序號項項 目目計算公式計算公式 金額（萬元）金額（萬元） 1銷售收入銷售收入609,670.002開發(fā)成本166,497.943銷售費用

35、14,351.124銷售稅金及附加33,736.145土地增值稅0.006財務費用7,560.007利潤總額1-（2+3+4+5+6）387,524.808所得稅所得額25%96,881.209凈利潤7-8290,643.6010投資利潤率年平均利潤總額/總投資206.56%11投資凈利潤率年平均凈利潤/總投資154.92%注：1.項目銷售周期均為2年，從2011年第一季度開始計算。2.住宅銷售率均為100%；商業(yè)銷售率均為80%；會所精裝修交付使用。3.土地成本未納入開發(fā)成本中計算，所得利潤中沒有扣除土地增值稅。方案2經濟測算：項目利潤兩個方案中，“各類產品均好”方案的利潤總額、財務內部收益率以及客戶滿意度都高于th最大化方案，動態(tài)投資回收期較之更短，所以建議采用建議采用“各類產品均好各類產品均好”方案。方案。本項目規(guī)劃方案：本項目規(guī)劃方案：利潤總額：方案一利潤總額：方案一45億億方案二方案二38億億案例三：金光華案例三：金光華*問題：在售期項目銷售資問題：在售期項目銷售資金回籠計劃如何？金回籠計劃如何？銷售期銷售期物業(yè)物業(yè)類型類型 銷售套銷售套數(shù)數(shù)銷售率銷售率預計均