考核范圍二物業(yè)機構(gòu)基本知識

1、物業(yè)管理實務5 november 2021第 2 章 物業(yè)企業(yè)的管理2.1 物業(yè)管理企業(yè)組建及機構(gòu)設(shè)置2.2 物業(yè)管理企業(yè)財務管理2.3 物業(yè)檔案管理本章小結(jié)學習目標資料鏈接實訓題復習思考題物業(yè)管理實務5 november 2021學習目標學習目標 通過本章的學習，要求學生認識物業(yè)管理企業(yè)管理的基本內(nèi)容，了解企業(yè)財務管理的內(nèi)容，學習物業(yè)管理企業(yè)主要機構(gòu)的崗位職責與人員安排，掌握物業(yè)管理企業(yè)的組建程序，掌握物業(yè)管理企業(yè)的檔案管理的方法，掌握物業(yè)企業(yè)專項維修基礎(chǔ)管理和使用的方法以及費用收繳管理的內(nèi)容。 物業(yè)管理實務5 november 20212.1 物業(yè)管理企業(yè)組建及機構(gòu)設(shè)置2.1.1 物業(yè)管理

2、企業(yè)組建流程物業(yè)管理企業(yè)組建流程 無論哪種類型的物業(yè)管理企業(yè)，其組建流程大致相同，包括籌建準備制定章程資質(zhì)審批注冊登記四個環(huán)節(jié)。 1）籌建準備： （1）可行性研究：主要論證將組建的物業(yè)管理企業(yè)是否具備現(xiàn)實的必要性，財務上的可行性，以及法律上的允許。 （2）訂立發(fā)起人協(xié)議：是發(fā)起人在企業(yè)設(shè)立過程中約定各自的權(quán)利和義務，規(guī)定企業(yè)基本情況的書面文件，是份合伙協(xié)議。物業(yè)管理實務5 november 2021 2）制定章程：制定公司章程，應包括以下幾方面內(nèi)容： 公司的名稱全稱、確切的辦公地址； 公司的經(jīng)營宗旨、服務方向和契約關(guān)系； 公司的經(jīng)營范圍、管理范圍、服務范圍； 公司的經(jīng)濟性質(zhì)和組織形式； 注冊資

3、金。 3）資質(zhì)審批：根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在設(shè)立時，應具備以下條件： 注冊資金50萬元以上； 物業(yè)管理實務5 november 2021 擁有不少于10人的物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理和經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員； 物業(yè)管理專業(yè)人員按國家規(guī)定已取得職業(yè)資格證書； 有委托的物業(yè)管理項目； 建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。 4）注冊登記。物業(yè)管理實務5 november 20212.1.2 物業(yè)管理企業(yè)主要機構(gòu)及職責物業(yè)管理企業(yè)主要機構(gòu)及職責 設(shè)置機構(gòu)時要把握住以下原則：統(tǒng)一領(lǐng)導，分級管理的原則；精干、高效的原則；

4、服從管理、服務、經(jīng)營需要的原則；權(quán)責對等的原則。 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)的形式，可以是直線制、職能制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制。 物業(yè)管理企業(yè)各主要職能機構(gòu)的職責是： （1）總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的最高決策機構(gòu)。 （2）辦公室：是物業(yè)管理企業(yè)的綜合管理部門。 物業(yè)管理實務5 november 2021 （3）財務部：負責公司財務收支計劃的制定、負責會計出納、經(jīng)濟核算、租金、統(tǒng)管費、有償服務費和其他經(jīng)費的管理。 （4）工程部：負責物業(yè)機電設(shè)備的維修保養(yǎng)；對物業(yè)正常的供水、供電；業(yè)主的特約上門維修服務；新建物業(yè)的接管驗收；較大工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗收；房屋及配套設(shè)施的日常維護、 修繕和施工管理；

5、與供水、 供電、市政等部門的業(yè)務接洽和相關(guān)事務的處理；維修、施工外包合同的起草等。物業(yè)管理實務5 november 2021 （5）安保部：負責管轄區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防工作。 （6）環(huán)衛(wèi)部：負責轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、轄區(qū)內(nèi)綠化植物定期護養(yǎng)等工作。 （7）管理處：是物業(yè)管理公司對業(yè)主服務的執(zhí)行與反饋并提供多種形式服務的部門。 （8）經(jīng)營部：負責公司的商業(yè)經(jīng)營活動。物業(yè)管理實務5 november 20212.1.3 物業(yè)管理企業(yè)人員安排及要求物業(yè)管理企業(yè)人員安排及要求 物業(yè)管理企業(yè)的人員安排，要根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展、管理物業(yè)的規(guī)模、類型要求、業(yè)主的需要等因素而定。 物業(yè)管理企業(yè)招聘人員，一般

6、流程是： 職位空缺的產(chǎn)生人事部門組織、實施人員招聘工作內(nèi)部選聘（組織內(nèi)部人員調(diào)整）或外部選聘（發(fā)布招聘信息及廣告）甄選測試與面試上崗任用試用期滿進行任期考核試用期考察錄用人員崗前培訓。 物業(yè)管理實務5 november 20212.2 物業(yè)管理企業(yè)財務管理2.2.1 物業(yè)管理企業(yè)財務管理的主要內(nèi)容和主要任務物業(yè)管理企業(yè)財務管理的主要內(nèi)容和主要任務 物業(yè)管理公司的財務管理有三項基本內(nèi)容： 一是籌資決策，二是投資決策，三是利潤分配決策。 根據(jù)上述三項基本內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)財務管理日常工作的主要內(nèi)容有： 資金籌集、物業(yè)服務費用收取、運作的管理； 經(jīng)營租賃房產(chǎn)和代租房產(chǎn)租金的管理； 物業(yè)有償服務費用的

7、管理； 流動資金和專項資金的管理；物業(yè)管理實務5 november 2021 資金分配的管理； 企業(yè)固定資產(chǎn)的管理； 財務收支匯總平衡； 企業(yè)的應稅管理。 針對物業(yè)管理企業(yè)財務管理的主要內(nèi)容，其管理的主要任務是： （1）根據(jù)物業(yè)管理的需要，做好租金收入和物業(yè)管理費的收費工作。 （2）一業(yè)為主，多種經(jīng)營，積極籌措組織資金。 （3）加強經(jīng)濟核算。 （4）實行財務監(jiān)督，維護財經(jīng)紀律。物業(yè)管理實務5 november 20212.2.2 物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度的建立物業(yè)管理企業(yè)財務管理制度的建立 物業(yè)管理企業(yè)的財務管理制度是物業(yè)管理公司組織財務活動的規(guī)范、處理財務關(guān)系的準則，進行財務監(jiān)督的依據(jù)。 物

8、業(yè)管理企業(yè)主要財務管理制度有： 1）會計核算方法及憑證帳冊制度： 2）貨幣資金管理制度； 3）費用報銷制度； 4）往來帳目清理制度； 5）會計報表制度； 6）固定資產(chǎn)管理制度。物業(yè)管理實務5 november 20212.2.3 物業(yè)管理資金的籌集與管理物業(yè)管理資金的籌集與管理 物業(yè)管理資金主要包括前期投入資金、物業(yè)管理經(jīng)營收入、留存資金以及向銀行貸款、發(fā)行股票債券、吸引外資等方式籌措的資金。 1）物業(yè)管理企業(yè)前期投入資金： （1）啟動資金：也稱“開辦費”，它包含： 注冊資金 前期介入服務費 （2）質(zhì)量保證金：是房地產(chǎn)開發(fā)公司在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時提供的一筆用于被管物業(yè)交房后兩年內(nèi)因質(zhì)量問

9、題發(fā)生的修繕經(jīng)費。物業(yè)管理實務5 november 2021 （3）物業(yè)接管驗收費：是指用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗收新建的物業(yè)或接管原有物業(yè)時，對組織水、電、泥、材、管道等專業(yè)技術(shù)人員與管理人員所支付的人工費、辦公費、交通費、資料費、零星雜費等費用。 （4）維修基金：專項用于住宅共用部位、共用部位設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 2）物業(yè)管理的營業(yè)收入 該項收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事市場物業(yè)管理服務活動和其經(jīng)營活動所取得的各項收入。 （1）物業(yè)管理收入：是物業(yè)管理的主營業(yè)務收入。物業(yè)管理實務5 november 2021 物業(yè)管理費的構(gòu)成主要包括： 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；

10、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費； 綠化管理費； 清潔衛(wèi)生費； 保安費； 辦公費； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費； 物業(yè)管理企業(yè)酬金（企業(yè)合理利潤）； 法定稅費。 上述費用由業(yè)主按合同約定支付給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理實務5 november 2021 （2）特約服務費收入：根據(jù)向業(yè)主或使用人所提供服務的不同性質(zhì)種類等，分別收取。 （3）各種營業(yè)收入：來源范圍非常廣泛，是物業(yè)管理企業(yè)一項非常重要的收入來源。 3）留存資金：又稱保留盈余，是物業(yè)管理企業(yè)累積利潤在支付了公司所得稅和分配了利潤之后的余額，它是企業(yè)長期投資的重要來源之一。 4）借貸資金： （1）銀行貸款 （2）發(fā)行債券 5）發(fā)行股票

11、：這類資金是股份制物業(yè)管理企業(yè)以股份形式集資，發(fā)行股權(quán)憑證而籌得，它可用做企業(yè)的長期資金。物業(yè)管理實務5 november 20212.2.4 物業(yè)專項維修基金的管理物業(yè)專項維修基金的管理 以上海市商品房物業(yè)專項維修基金的繳納和管理為例，說明物業(yè)專項維修基金的管理方法： 1）新建商品房專項維修基金的管理辦法： （1）首期維修基金的繳納 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的繳納 購房人的繳納物業(yè)管理實務5 november 2021 （2）維修基金專戶的開立： 維修基金應開立專戶，應當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單

12、元的分戶帳。物業(yè)管理實務5 november 2021 （3）維修基金的管理： 在業(yè)主委員會成立之前的管理 業(yè)主委員會成立以后的管理 （4）維修基金的收益：應當存入維修基金帳戶。 （5）維修基金的用途： 住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新； 共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的屬人為損壞的，維修費用由責任人承擔； 經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會的活動經(jīng)費可以在維修基金中列支。物業(yè)管理實務5 november 2021 （6）物業(yè)維修和更新的實施：應當在物業(yè)管理服務合同中的約定物業(yè)日常維修，更新的范圍、標準和實施程序等事項。 （7）維修基金列支的范圍和方式： 共用部位、共用設(shè)備：費用由該幢住宅業(yè)主按擁有住宅

13、建筑面積的比例共同承擔；一幢住宅有兩個或兩個以上門號的，每個門號內(nèi)發(fā)生的費用由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；物業(yè)管理實務5 november 2021 物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施：費用由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；屬于兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的，費用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔； 業(yè)主委員會活動經(jīng)費在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。物業(yè)管理實務5 november 2021 （8）維修基金的支?。?物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)同意可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修、更新費用的備用金；除物業(yè)管理服務含另有約定

14、外，實際發(fā)生費用按月結(jié)算； 住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程總額的 30%； 業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當于一個月活動經(jīng)費的備用金；實際發(fā)生的經(jīng)費，除業(yè)主大會另有規(guī)定的，按月結(jié)算；物業(yè)管理實務5 november 2021 （9）維修基金的分攤： 物業(yè)的日常維修、更新費用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費由物業(yè)管理企業(yè)按季度按戶分攤；住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤；業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨帳目的，可以在該帳目列支。 （10）法律對于挪用物業(yè)專項維修基金的行為，國務院物業(yè)管理條例第六十三條作出處罰規(guī)定。 2）售后公房維修基

15、金的繳納物業(yè)管理實務5 november 2021 小知識小知識 2-12-1 根據(jù)上海市公積金發(fā)（1995）字第25號，滬房地改（1995）415號等文件規(guī)定，公有住宅出售后形成三項基金：維修基金、電梯水泵基金，街坊養(yǎng)護基金，通常稱為“三項基金）。 在“三項基金”中，維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。（1）根據(jù)上海市政府發(fā)布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規(guī)定：計算公式=每平方米建筑面積成本價比例面積，其中“比例”的界定為：多層房屋、購房人付1.5%，出售人付6%；高屋房屋，購房人付1.5%，出售人付12%。（2）2001年方案規(guī)定，購房人按每平方米建

16、筑面積18元（多、高層相同）繳納；出售人按多層每平方米建筑面積71.88元，高層每平方米建筑面積143.76元繳納。物業(yè)管理實務5 november 20212.2.5 物業(yè)管理費的收費管理物業(yè)管理費的收費管理 1）合理確定物業(yè)管理費： （1）政府部門審定 （2）業(yè)主商定 （3）對于專項和特約服務的費用，可由委托人與物業(yè)管理企業(yè)雙方議定。物業(yè)管理實務5 november 2021 2）物業(yè)管理費的收繳 物業(yè)管理企業(yè)每月要及時將收費通知單達業(yè)主或用戶的手中，并由業(yè)主或使用人簽收。 若業(yè)主成使用人不能按期繳納物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)要進行催繳： （1）一般性催繳 （2）針對性催繳 （3）區(qū)別性催繳

17、物業(yè)管理實務5 november 20212.3 物業(yè)檔案管理 物業(yè)檔案是指在住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等物業(yè)管理過程中形成的具有查考利用價值的各種文字、圖表、聲像、實物、電子文件等不同形式的歷史記錄。 物業(yè)檔案管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，對物業(yè)的原始記錄進行收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，為物業(yè)管理提供客觀依據(jù)和參考資料。物業(yè)管理實務5 november 20212.3.1 物業(yè)檔案的內(nèi)容：物業(yè)檔案的內(nèi)容： 物業(yè)檔案的內(nèi)容主要由物業(yè)設(shè)計施工圖、物業(yè)產(chǎn)權(quán)檔案和物業(yè)卡片三部分組成（簡稱圖、檔、卡）。此外，根據(jù)物業(yè)管理工作需要所編制的各種帳冊和表格也屬于物業(yè)檔案資料的內(nèi)容。2.

18、3.2 物業(yè)檔案管理的要求：物業(yè)檔案管理的要求： 物業(yè)檔案管理要求做到規(guī)范化、科學化、經(jīng)?；?。具體的要求是： （1）收集資料要全面 （2）整理資料要規(guī)范 （3）保管資料要科學物業(yè)管理實務5 november 2021 （4）變更資料要及時 （5）使用資料要得當 （6）統(tǒng)計資料要準確2.3.3 做好物業(yè)檔案管理工作的注意事項做好物業(yè)檔案管理工作的注意事項 （1）接受政府的檔案行政管理部門和物業(yè)管理主管部門的業(yè)務指導。 （2）物業(yè)管理企業(yè)的檔案管理工作應當明確專人負責。 （3）物業(yè)管理企業(yè)應當規(guī)定每年的一個時間作為將上一年度形成各類文件材料歸檔的固定時間。物業(yè)管理實務5 november 2021

19、 （4）物業(yè)管理企業(yè)建立健全文件資料的歸檔及檔案的保管、保密、借閱、鑒定、銷毀、統(tǒng)計等各項規(guī)章制度。 （5）歸檔的文件資料應當為原件或者具有憑證作用的復制件或者其他載體材料，并保持具有歷史面貌。 （6）歸檔文件材料應做到分類合理，整理規(guī)范，排列有序，鑒定準確，并編制各類檔案目錄等必要的檢索工具，以方便利用。 （7）會計檔案的鑒定銷毀工作應按中華人民共和國會計法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理實務5 november 2021 （8）檔案管理應當符合檔案安全保管要求，暫不具備檔案安全保管條件的，可以委托國家檔案館和依法設(shè)立的檔案寄存中心寄存。 （9）物業(yè)管理企業(yè)可以委托依法設(shè)立的檔案中介機構(gòu)開展開展檔案

20、整理、鑒定評估、業(yè)務咨詢、軟件開發(fā)、數(shù)字化加工等業(yè)務。 （10）業(yè)主住戶資料及基建、設(shè)備等檔案資料屬于業(yè)主所有。 （11）物業(yè)管理區(qū)域檔案中涉及業(yè)主、住戶（用戶）管理的檔案應做好保密工作。 （12）物業(yè)管理企業(yè)應建立檔案工作責任追究制度。物業(yè)管理實務5 november 20212.3.4 物業(yè)檔案歸檔范圍物業(yè)檔案歸檔范圍 歸檔是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律進行科學地分類與保存。 分類可按每一建筑分類，也可按系統(tǒng)項目分類。小知識2-2 業(yè)主檔案管理標準作業(yè)規(guī)程1目的：規(guī)范業(yè)主檔案的保管與跟蹤工作。2適用范圍：適用于物業(yè)業(yè)主檔案的保管與跟蹤。3職責：1）事務部主管負責業(yè)主檔案與跟蹤工作；2）管理員負責

21、依照本程序具體實施業(yè)主檔案的保管與跟蹤。物業(yè)管理實務5 november 20214程序要點： 1）業(yè)主檔案內(nèi)容： （1）經(jīng)業(yè)主簽署的業(yè)主公約； （2）經(jīng)業(yè)主簽署后的消防安全責任書； （3）業(yè)主家庭情況登記表； （4）鑰匙領(lǐng)用登記表； （5）業(yè)主證領(lǐng)用登記表； （6）業(yè)主入住驗房表； （7）裝修施工申請表相關(guān)圖紙及施工單位資料； （8）違章處理通知單及處理結(jié)果資料；物業(yè)管理實務5 november 2021 （9）業(yè)主有關(guān)證件復印件； （10）其他應保存的資料。 2）將業(yè)主的有關(guān)資料放在相應的文件袋內(nèi)。 3）將業(yè)主的檔案袋按棟號、樓層號、房間號的先后順序排列在檔案盒（夾）內(nèi)。 4）業(yè)主檔案的跟

22、蹤： （1）當發(fā)生下列情況變化時，服務處員工應將變化情況記錄在業(yè)主檔案中： 通訊電話聯(lián)絡(luò)方式發(fā)生變化時； 業(yè)主發(fā)生更替時。物業(yè)管理實務5 november 2021 （2）業(yè)主檔案跟蹤管理，由服務處員工每季度進行一次家庭情況的普查，對拖欠管理費、水電費和其他服務費一個月以上的業(yè)主，管理員應至少每隔15天跟蹤一次。 5）業(yè)主檔案屬絕密檔案，特殊情況如需查閱、須報管理處主任批準，經(jīng)事務部檔案管理員辦理登記手續(xù)后方可查閱。 6）業(yè)主檔案應永久保存。 7）將各業(yè)主資料輸入電腦進行管理。物業(yè)管理實務5 november 2021本章小結(jié)本章小結(jié) 本章的內(nèi)容包括了物業(yè)管理企業(yè)的組建、機構(gòu)設(shè)置、人員安排、財

23、務管理、專項維修基金的管理、物業(yè)收費管理、檔案管理等七個部分，是物業(yè)管理企業(yè)管理的重要組成部分，涉及到物業(yè)管理企業(yè)的人、財、物和信息四個方面，對它們的管理能體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平，從而決定著物業(yè)管理區(qū)域管理的好壞。 物業(yè)管理實務5 november 2021資料鏈接資料鏈接 在本章的學習中，2.2物業(yè)管理企業(yè)財務管理是學習的難點，在實際工作中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的許多糾紛，都與物業(yè)管理收費，專項維修基金的管理和使用有關(guān)。為了準確把握這部分內(nèi)容，請各位老師和同學閱讀下列資料： 1財政部物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定(1998年3月) 2建設(shè)部、財政部住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法(1998年11月) 物業(yè)管理實務5 november 2021 3各省、直轄市、市的物業(yè)管理收費標準。 4各省、直轄市、市的專項維修基金管理和使用辦法。 5建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法（1997年10月頒布、2001年8月修改） 6發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務收費管理辦法（2004年1月） 7發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務明碼標價規(guī)定（2004年10月） 物業(yè)管理實務5 november 2021復習思考題復習思考題 1物業(yè)管理企業(yè)有哪些主要機構(gòu)