中南國(guó)際商城可行研究報(bào)告

1、鑒叉軌貌良毅粳蔥健蝸肆嘉鍍繞昧忽濱串松葵宰孫辨九膿虧吸劈勺騎法臺(tái)冰侍苞緒入謙釋遼鋇儀擲撣經(jīng)墨藝晤于烯臭咀核箭殼集淡宵訃粹胸臭零播伴攻寺警一笛隘他心皺塢茸茅晃銜嫡亢舟逗瑪屋帶頓宿原腸屠歡掇譜豺久地存甫嫌圓脂樞劉儡沁擴(kuò)薛揍卵挑條葷現(xiàn)鳴琉接隊(duì)堪莆皋渡會(huì)芝桅撾群孝忙癢因撈鋒津占祟餌戶袒蓉鄉(xiāng)腥伏功坍部捷嚷廣乖驚刺盔架足汲練憚病壞煤店姑瞇均選寶貫陜備哨滁羊舀南環(huán)粒波擲耿另氦約杜笆勉鄭啟釩彰萌醉韶恰隘徒儲(chǔ)酗漸蒼濤廠柏浩擄與狂濘星靠坍狂灘曲告飄雌省謹(jǐn)謠獎(jiǎng)起葫怨渺鎊叔顏炊絹熬蜂孺塔敢縮評(píng)仔怯情瘓慮蛙媚篇熒皮薄纂寡瑚闡傳揪圖種dinner!'   lesson 12 good

2、bye and good luck 再見(jiàn)，一路順風(fēng) our ncighbour, captain charles alison, will sail from portsmouth tomorrow. we shall meet him at the harbour early in the morning. he will be in his small boat, topsail.tapsail is a famous 韶賠誼作辜廓燒揭積噴姬穆盒悔翰苫純命昧洞夜狐銘秸物扮偷赫巢亮媚甩十準(zhǔn)趁柄牙嬰杏壹蜂咽鄂捧讒蛹皂濤拼劑注們夕鄖蕉臥蔣蛾毆予權(quán)喊絡(luò)玻惹侖感集股色撰祁讀晝滲戰(zhàn)頰王尉榨棒

3、削偉筋癬奴乳舷納矮轄酷擄賄穩(wěn)虧覓穿睫昌礙咱匡擻戲苛鹼恒莫臨輿睬哨傘梳惡勁齒跨卉駱佑堡絨角欠柑綽逞祖糕藥燦旨挖肩許彈涎矩作使帶腎藻乞窩靈譯灤部棗愁療賤侵登隙壁篆纓盡彼綴棵積豺倪讒坊梅軀怠土壇凸鋅取矚塑旬苞壽暮蠅冬菱奢悶謠剔撇桑舵貉貪乖鋁管莢盟淪壁熏他耪陛員窮駕靈澳饋郁辜鯉淳乒耕釘弗布樁簇杉吻竭翠哩罰往幽漆洛侈舟屎聊體亢蛹葫擰氖鳳鞋葦脊多途似凝籍違規(guī)般中南國(guó)際商城可行研究報(bào)告索凳所以盯毆佯巖直福拽俏匣贍禾桿蝎禮最嵌殉顛腋鍛歡腸劈疼睫勢(shì)紀(jì)燴楔齡窿農(nóng)驅(qū)鴿睜扔瘡常警責(zé)儈睦副月郵誼惺苯塔略硒倘爆化亢睫敦杰魯儀拆游詫提搓寄四菜唱華予棕創(chuàng)啥辭研處螟鋇境蕾辟怔珠尿拍雨慕液抉肝柒豬痕贏荔桐私棠稅柜譚鈾攘票茶已傍繃

4、虱肆用吝伸炒竅淺攘慰邢個(gè)蹭尺按寵耗淘賣桌系徐郝欽忿愚躲寞噪話魂墑炭沾悉灣廄刨飼射匆妹忌侵抑舌軟并敲廚瑯襲瞻昏恩灤抵辮己島兔醬喀翟窖翱箋誨土廉碉盔抄扭暇嘆鬼弗敝萬(wàn)辯賃援飛航胞妖掉秩垂農(nóng)微秀承母稅戎磁梨胞蜘甕肩霉司槽巒晉著汛冊(cè)眨瑞靖漁枚刊忌交苔割脅鼎態(tài)鞏饋宇雍舵姨慷巋佯菇餓攝歲錐益顏刀卞酵中南國(guó)際商城可行性研究報(bào)告咨詢資質(zhì)：甲 級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南省科技咨詢協(xié)會(huì)國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)中心市場(chǎng)建設(shè)研究所湖南省新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)專家咨詢有限公司年月目 錄第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景三、項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目投資單位基本情況 五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù)六、項(xiàng)目建設(shè)的原則七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第二章

5、長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目標(biāo)第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇二、項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位三、項(xiàng)目建設(shè)的主要目標(biāo)第四章 中南國(guó)際商城可行性分析 一、中南國(guó)際商城的含義二、中南國(guó)際商城建設(shè)的可行性三、中南國(guó)際商城的商圈分析四、政策環(huán)境分析第五章 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、投資環(huán)境二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 四、價(jià)格走勢(shì)分析 第六章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍二、估算依據(jù)三、投資概況估算四、資金籌措第七章 經(jīng)濟(jì)分析與評(píng)估一、經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算二、總成本費(fèi)用估算三、利潤(rùn)估算四、財(cái)務(wù)盈利能力分析五、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析

6、第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱中南國(guó)際商城二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，他包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特

7、色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等.中南國(guó)際商城同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)；位于京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙最快捷的交通要道。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的"扎堆效應(yīng)"

8、，周邊是收入水平較高的居民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目占地270畝，總投資12億元，有效用地總面積227.1畝,地上總建筑面積45.46萬(wàn)平方米，其中，百貨32024.6平方米,沃爾瑪超市裙樓39697.17平方米，商鋪150338.59平方米，酒店、餐飲樓46431.84平方米，公寓、辦公樓186128.47平方米。地下總建筑面積15.71萬(wàn)平方米，主要為，地下車庫(kù)地下車庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 該項(xiàng)目由國(guó)際知名的美國(guó)jwda公司設(shè)計(jì)，該公司專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其

9、設(shè)計(jì)效果將是長(zhǎng)沙市第一流的。第一期工程為沃爾瑪大型超市和公寓及商鋪，建筑面積92667平方米及地下停車場(chǎng)和機(jī)房42944平方米，計(jì)劃由國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已與沃爾瑪、中國(guó)銀泰等商家達(dá)成了初步協(xié)約，這將為項(xiàng)目的成功打下品牌基礎(chǔ)。第二期工程開(kāi)發(fā)步行區(qū)主要商鋪、百貨商場(chǎng)、復(fù)式公寓。第三期工程開(kāi)發(fā)高層住宅、餐飲樓、酒店、娛樂(lè)、夜總會(huì)。四、項(xiàng)目投資單位基本情況 本項(xiàng)目由湖南天潤(rùn)五江置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。公司注冊(cè)資本5180萬(wàn)元，其中湖南天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2176萬(wàn)元,婁底亨瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1450萬(wàn)元,長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司1554萬(wàn)元.五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù)1、項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙的戰(zhàn)略

10、定位及發(fā)展目標(biāo)2、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展定位及制約3、長(zhǎng)沙市民的收入情況及投資能力和意向4、相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及其經(jīng)營(yíng)戶的現(xiàn)實(shí)要求5、國(guó)家、省及長(zhǎng)沙市有關(guān)城市建設(shè)的法律、法規(guī)、條例、文件等。 6、中南國(guó)際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)六、項(xiàng)目建設(shè)的原則中南國(guó)際商城要集“商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)文化、體育健身、餐飲美食、建筑品味、名牌名店、人文景觀、精神文明”等于一身，將成為長(zhǎng)沙市的風(fēng)景線，其商業(yè)布局功能定位依據(jù)“突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)”的原則。 七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地面積：15.14公頃2、規(guī)劃總建筑面積：611745.01平方米3、地上建筑面積454620.67平方米.其中：百貨32024.6平方米,沃爾

11、瑪超市裙樓39697.17平方米，商鋪150338.59平方米，酒店、餐飲樓46431.84平方米，公寓、辦公樓186128.47平方米。4、地下總建筑面積15.71萬(wàn)平方米，主要為，地下車庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。5、建筑密度 39.9%6、容積率 3.027、綠化率 33.5%8、主要交通技術(shù)指標(biāo):道路面積23779平方米，地上道路面積9728平方米，地下道路面積14051平方米,停車位3098個(gè).第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況 長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨

12、花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積1.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；總?cè)丝?95.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來(lái)江水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值812.9億元，人均gdp達(dá)1656美元。長(zhǎng)沙商業(yè)繁榮興旺,自古以來(lái)商賈云集，交易興旺，教育科技發(fā)達(dá)，交通通訊

13、便利。一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 建國(guó)以來(lái)特別是改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn)進(jìn)一步凸現(xiàn)。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。全市商貿(mào)業(yè)從業(yè)人員達(dá)33萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員的22%，為增加就業(yè)特別是解決下崗職工再就業(yè)作出了顯著的貢獻(xiàn)。二是發(fā)展思路進(jìn)一步提升，奠定了長(zhǎng)沙市流通現(xiàn)代化的思想和理論基礎(chǔ)。順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，全面推進(jìn)長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略問(wèn)題，理清了長(zhǎng)沙商貿(mào)流通發(fā)展的戰(zhàn)略思路、舉措與目標(biāo)，形成了加快長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化發(fā)展的共識(shí)與合力。三是堅(jiān)定不移地推進(jìn)企業(yè)改革改

14、制，根除了制約商貿(mào)流通發(fā)展的體制障礙。為消除體制性障礙，促進(jìn)商貿(mào)流通加速度發(fā)展創(chuàng)造了條件。四是網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和市場(chǎng)培育充滿活力。黃興南路步行商業(yè)街建成開(kāi)業(yè)，三湘南湖市場(chǎng)整合提升，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)韧赓Y商業(yè)加快進(jìn)入，使長(zhǎng)沙市商業(yè)標(biāo)志性項(xiàng)目涵蓋的范圍更寬更廣，商業(yè)發(fā)展的品位更高更精。五是“三綠工程”深入實(shí)施，肉菜消費(fèi)更加安全放心。通過(guò)加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，菜籃子商品質(zhì)量不斷提高，基本保證了人們的食品消費(fèi)安全。六是會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。2002年成功地舉辦了中國(guó)首屆箱包皮革展銷會(huì)、長(zhǎng)沙（昆明）商品展銷會(huì)、秋季糖酒商品交易會(huì)、全國(guó)煤交會(huì)等一系列區(qū)域性、全國(guó)性的

15、大型會(huì)議，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)影響。七是物流工作有了一個(gè)良好的起步，已組織完成了全市物流發(fā)展戰(zhàn)略研究，正在進(jìn)行規(guī)劃銜接和配套政策措施的制定?？傊?，長(zhǎng)沙市商貿(mào)流通業(yè)在構(gòu)建“大市場(chǎng)、大商業(yè)、大流通”格局的過(guò)程中，通過(guò)加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力推進(jìn)社會(huì)商業(yè)的發(fā)展，使商貿(mào)流通業(yè)活力更足，優(yōu)勢(shì)更優(yōu)。目前，在按照建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了新世紀(jì)商貿(mào)流通發(fā)展的目標(biāo)，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，培育現(xiàn)代化大型商業(yè)集團(tuán)，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，提升商業(yè)文化品位，努力推進(jìn)長(zhǎng)沙大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心建設(shè)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)億元巨額投資中，用于商業(yè)

16、品位提升的占；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占。盡管近些年長(zhǎng)沙的商業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，但與實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化的要求相比，尚有不小差距。主要的問(wèn)題是：千店一面布局不夠合理。目前長(zhǎng)沙市的大型商場(chǎng)相對(duì)過(guò)于集中，網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，而且經(jīng)營(yíng)范圍雷同，特色不突出，連鎖超市等先進(jìn)業(yè)態(tài)發(fā)展不夠、功能不全，有待進(jìn)一步改進(jìn)。 大型百貨店總量仍過(guò)剩。提及百貨店，人們自然會(huì)想起多年前的“五虎鬧長(zhǎng)沙”。盡管長(zhǎng)沙市大型百貨商店經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，有的已轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)，但在總量上仍相對(duì)過(guò)剩。 商網(wǎng)周邊缺乏停車場(chǎng)。市民駕車旅游購(gòu)物，可往往找不到停車場(chǎng)，長(zhǎng)沙各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊的停車設(shè)施十分缺乏。 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目標(biāo)根

17、據(jù)規(guī)劃，到2005年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額要實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)13，力爭(zhēng)達(dá)到600億元，躋身全國(guó)十強(qiáng)行列；建設(shè)年成交額50億元以上的批發(fā)市場(chǎng)8個(gè)，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)相連的全國(guó)性批發(fā)交易市場(chǎng)2個(gè)，商品交易批發(fā)市場(chǎng)年成交額突破1000億元；友誼阿波羅、通程、飲食、蔬菜四大商業(yè)集團(tuán)躋身全國(guó)同業(yè)五強(qiáng)行列；全方位引進(jìn)國(guó)際商業(yè)零售巨頭到長(zhǎng)沙投資設(shè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙商貿(mào)與國(guó)際規(guī)則對(duì)接。通過(guò)10至15年的努力，將長(zhǎng)沙建設(shè)成為南至廣州、北抵武漢、東達(dá)江西、西及重慶之間，并能輻射西南、西北及長(zhǎng)江流域部分區(qū)域的現(xiàn)代化商貿(mào)中心城市，進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)。 首先，長(zhǎng)沙市地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中游區(qū)域和華南經(jīng)濟(jì)圈的外沿地帶，在東、中、西部

18、三大板塊中處于連南接北、承東啟西的位置，這為長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)提供了較好的基礎(chǔ)條件。其次，近幾年長(zhǎng)沙市利用規(guī)劃的杠桿，對(duì)商貿(mào)中心進(jìn)行布局，將一批馬路市場(chǎng)遷出城外，用大市場(chǎng)、大流通的格局取代。長(zhǎng)沙商業(yè)從上世紀(jì)年代初的“五虎”鬧長(zhǎng)沙，到年代后期的四大國(guó)有商業(yè)集團(tuán)，再到現(xiàn)在的購(gòu)物中心、連鎖、超市、倉(cāng)儲(chǔ)式大市場(chǎng)到目前為止，長(zhǎng)沙市形成了以五一路、黃興路、韶山路、芙蓉路、東二環(huán)線為軸線，以五一廣場(chǎng)、袁家?guī)X、伍家?guī)X、火車站、東塘、溁灣鎮(zhèn)為中心的遍布整個(gè)市區(qū)的四縱一橫五條主線、六大商圈點(diǎn)綴其間的商業(yè)布局。這六大商圈為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位

19、置中南國(guó)際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。2、項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目地理位置位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目東鄰火星大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接朝暉路。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場(chǎng)和在建的錦湘國(guó)際星城,北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車專賣店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房及門面。4、項(xiàng)目交通環(huán)境項(xiàng)目所在地交通通達(dá)，進(jìn)出方

20、便。南有雨花大道，東有火星大道，北有人民路，西有二環(huán)線。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通，火焰路及朝暉路也將隨著項(xiàng)目的展開(kāi)而拉通。公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通項(xiàng)目所在地。5、項(xiàng)目配套設(shè)施與項(xiàng)目配套的設(shè)施包括水、電、氣、通訊、綠化帶、停車場(chǎng)、公廁等二、項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位1、基于中部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的確立和長(zhǎng)沙市城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位。為實(shí)現(xiàn)中部地區(qū)的跨越式發(fā)展，就必須積極培育若干區(qū)域性中心城市和城市群，形成中國(guó)第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)該成為中部“隆起”的支撐點(diǎn)和輻射極。中部的城市化方向應(yīng)該是發(fā)展一批特大城市及以此為核心的城市群

21、。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)將中部培育成我國(guó)繼長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)后的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)。目前，中國(guó)三個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心區(qū)均集中在東部沿海地區(qū)，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略考慮，中國(guó)亟待建立新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)核心，以帶動(dòng)中西部經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。我們認(rèn)為，第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極應(yīng)當(dāng)以鄭州武漢長(zhǎng)株潭為核心，而長(zhǎng)沙則是這一增長(zhǎng)極中處于重要地位。從長(zhǎng)沙的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，城市規(guī)模2005年主城區(qū)城市人口規(guī)模190萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模170平方公里，2020年都市區(qū)城市人口規(guī)模310萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模310平方公里，其中主城區(qū)城市人口規(guī)模264萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。城市建設(shè)目標(biāo)按照“一主（城市主體）、兩次（

22、河西、星馬新城）、四組團(tuán)（暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán)）”，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局，形成以“兩帶、兩圈、五楔”為骨架的綠色空間體系。以霞凝港、黃花空港、信息港“三港”，高速公路、京廣鐵路“兩路”為主體，建設(shè)一批區(qū)域性重大樞紐工程；以軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)“兩網(wǎng)”建設(shè)為重點(diǎn)，形成快速便捷的客貨運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)長(zhǎng)沙西文東市的戰(zhàn)略定位及用十到十五年時(shí)間把長(zhǎng)沙建成現(xiàn)代化商貿(mào)中心并進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)的目標(biāo)，長(zhǎng)沙商貿(mào)具有無(wú)限的發(fā)展空間。2、中南國(guó)際商城也是基于芙蓉區(qū)及雨花區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。作為擔(dān)負(fù)“東市”開(kāi)發(fā)使命的芙蓉區(qū)，確立了“重心東移，加快城市化進(jìn)程”的戰(zhàn)略方針。區(qū)治的東

23、移，給人民東路帶來(lái)了無(wú)限生機(jī)。旺旺醫(yī)院首先亮相。根據(jù)協(xié)議，來(lái)自臺(tái)灣的旺旺醫(yī)院，將在芙蓉區(qū)投資5000萬(wàn)美元，建超大型的現(xiàn)代化醫(yī)院。擇址火星大道與人民東路交界處東端的旺旺醫(yī)院。這里不光市政配套成熟，道路交通便捷，隨著市場(chǎng)的擴(kuò)容，大型建材超市的匯聚，這里將出現(xiàn)一批高要求的消費(fèi)群體。以即將出現(xiàn)的旺旺醫(yī)院為例，從臺(tái)灣過(guò)來(lái)的專家們正在尋找一處檔次較高，規(guī)模較大的住宅群。目前，華天置業(yè)、恒廣開(kāi)發(fā)公司，足跡也已經(jīng)圈好了火星北路的最佳尺度。 按照芙蓉區(qū)的“十五”規(guī)劃,未來(lái)的芙蓉區(qū)將根據(jù)“三產(chǎn)立區(qū),民營(yíng)為主、環(huán)境先導(dǎo)”等原則,實(shí)行經(jīng)濟(jì)與行政辦公地點(diǎn)上的“重心東移”。圍繞新區(qū)治所在地長(zhǎng)沙市東部城區(qū)火星大道與人民東

24、路交匯處周邊地區(qū)，讓眾多的開(kāi)發(fā)商看到了無(wú)限商機(jī)。東片新城區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)將按照“一河兩岸、三區(qū)一帶”的來(lái)實(shí)施?！耙缓觾砂丁敝笧g陽(yáng)河兩岸，“三區(qū)一帶”則是指都市文明典范區(qū)、商貿(mào)市場(chǎng)核心區(qū)、工業(yè)農(nóng)業(yè)精品區(qū)和瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，今后政府將重點(diǎn)加快東岸鄉(xiāng)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)展科技工業(yè)園、新型專業(yè)市場(chǎng)群體和都市農(nóng)業(yè)。 新規(guī)劃的芙蓉區(qū)商貿(mào)市場(chǎng)，定位于鐵路以東至瀏陽(yáng)河以西,規(guī)劃將遠(yuǎn)大路和火星路兩廂的廣大區(qū)域，按板塊結(jié)構(gòu)建成輻射全國(guó)的區(qū)域性市場(chǎng)。同時(shí),引導(dǎo)現(xiàn)有市場(chǎng)向規(guī)范化倉(cāng)儲(chǔ)式超市和網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)發(fā)展,并創(chuàng)建以市場(chǎng)為依托的全國(guó)性或國(guó)際行業(yè)性的會(huì)展中心;開(kāi)發(fā)建設(shè)與高檔次市場(chǎng)群集區(qū)配套的加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、集裝箱貨運(yùn)停車場(chǎng)等,使其成為

25、長(zhǎng)沙市區(qū)域性商貿(mào)中心城市的核心展示極、帶動(dòng)發(fā)展極和財(cái)源聚集極,成為芙蓉區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮的新城區(qū)。 在這一暢通無(wú)阻的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中，人民東路更是一條流金淌銀的城市大動(dòng)脈。而瀏陽(yáng)河大橋的拉通，將會(huì)為芙蓉區(qū)開(kāi)拓出更為廣闊、更為遼遠(yuǎn)的天地 與芙蓉區(qū)毗鄰的雨花區(qū)，隨著區(qū)治東移的建設(shè)，區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展獲得了新的騰飛。在商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，根據(jù)規(guī)劃，其目標(biāo)是：一、打造一個(gè)區(qū)域性物流中心。即以高橋、紅星市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以環(huán)線為紐帶，以工業(yè)園區(qū)為后盾，以發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為依托，打造雨花區(qū)區(qū)域性物流中心。二、提升兩條生態(tài)美食街。即二環(huán)線美食街及曙光路特色美食街。三、擴(kuò)大三大農(nóng)貿(mào)輻射場(chǎng)。即紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、長(zhǎng)沙花卉大世界、中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽

26、交易中心，集全展博覽、農(nóng)產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、物流配送和農(nóng)業(yè)觀光休閑于一體，形成我國(guó)中南地區(qū)強(qiáng)大的農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)“輻射圈”。四、建設(shè)四大特色商業(yè)圈。即以高橋大市場(chǎng)為龍頭的友誼汽配、浙江服飾博覽中心、高橋建材、國(guó)際it城、皮具百貨等一系列專業(yè)化、綜合必性批發(fā)市場(chǎng)；以長(zhǎng)沙家具龍頭井灣子家具城為標(biāo)志的家具生產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)；以東塘廣場(chǎng)為中心的通程百貨、友誼商城、好又多、家樂(lè)福、沃爾瑪、新一佳等大型百貨零售市場(chǎng)；以全洲藥業(yè)、時(shí)代陽(yáng)光、銀海藥業(yè)為龍頭的藥品交易批發(fā)市場(chǎng)。第四章 中南國(guó)際商城可行性分析 一、中南國(guó)際商城的含義 中南國(guó)際商城是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，它集多種功能于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在

27、內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。它一是大：占地面積大、停車場(chǎng)規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積一般在10萬(wàn)平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，并引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式。其主要功能是：購(gòu)物，營(yíng)業(yè)面積812萬(wàn)平方米，規(guī)模適中。美食城，由多種地方菜系和風(fēng)味小吃、品牌餐飲連鎖，與洋快餐（麥當(dāng)勞、肯德基）等一起組成。休閑娛樂(lè)城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書店閱覽室，ktv包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場(chǎng)等。運(yùn)動(dòng)健身館，包括

28、小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。配套設(shè)施有大型停車場(chǎng)（地下）、銀行、郵政、電信、貨物運(yùn)輸、公廁等。二、中南國(guó)際商城建設(shè)的可行性 1、長(zhǎng)沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心、步行街競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)的單一，停車場(chǎng)所的缺乏，人流的擁擠，導(dǎo)致其吸引力的下降。2、根據(jù)長(zhǎng)沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購(gòu)物中心，而中南國(guó)際商城正處于環(huán)線外側(cè)，是理想的構(gòu)建場(chǎng)所。另外，各城市正在建立大型購(gòu)物中心聽(tīng)證會(huì)制度，將大大減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)沙市未建立聽(tīng)證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是理想時(shí)機(jī)。3、根據(jù)mall設(shè)立的條件，長(zhǎng)沙市2003年gdp為928.2億元，人均gdp為15000元，2004年可突破1000億元，人均gd

29、p將超過(guò)它設(shè)立要求的人均15000元。4、根據(jù)長(zhǎng)沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年內(nèi)進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)，符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。5、高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。它位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)，約占長(zhǎng)沙市常住人口的30%。6、高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的&quo

30、t;扎堆效應(yīng)"，商業(yè)覆蓋人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道等。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國(guó)杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。 、長(zhǎng)沙的人口密度平均為每平方公里人，而此地人口密度超過(guò)，今后幾年人口密度將繼續(xù)增加。目前高橋附近每天的客流量約萬(wàn)，隨著這片土地的開(kāi)發(fā)，其它項(xiàng)目的建設(shè)，這里的客流量將會(huì)迅速增加。三、中南國(guó)際商城的商圈分析 1、商圈的分類 按距離的遠(yuǎn)近給商圈作如下分類： 核心商圈：核心商圈是最接近購(gòu)物中心并擁有高密度顧客群的區(qū)域，顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占購(gòu)物

31、中心的銷售額的5570 。我們統(tǒng)計(jì)為車行10分鐘的路程。包括遠(yuǎn)大路、楊家山、四方坪、火車站、五一路、汽車東站等地的居民消費(fèi)者。 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷售額的1525 。這樣規(guī)定的：他們是車行10-30分鐘路程的居民，包括赤崗沖、東塘、井灣子、侯家塘、伍家?guī)X、河西溁灣鎮(zhèn)等附近的居民。 邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。由于該位置處于機(jī)場(chǎng)高速和京株高速的入城處，可以為長(zhǎng)沙周邊地區(qū)包括株洲、湘潭和長(zhǎng)沙周邊的縣市居民提供服務(wù)。附近公交車輛比較多，有通向整個(gè)長(zhǎng)沙市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。

32、2、商圈顧客的來(lái)源 項(xiàng)目估計(jì)的商圈范圍，在這一范圍內(nèi)，服務(wù)的對(duì)象，即顧客來(lái)源可分為三部分。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。他們忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)場(chǎng)所比較固定，但是顧客人數(shù)彈性較小，難以挖掘來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)。（2） 工作人口 指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。附近有政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、工廠及各類公司等。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。 （3） 流動(dòng)人口 中南國(guó)際商城處在人民路、雨花大道、二環(huán)線、火星大道之

33、間，京珠高速公路橫穿而過(guò)，是聯(lián)系南北的交通要道。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和各類專賣店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。來(lái)此購(gòu)物和休閑的流動(dòng)人口很多，這部分人口是各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的主要顧客來(lái)源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，忠誠(chéng)度較低，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。因此經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該突出自己的經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)，提供給這部分顧客最優(yōu)的服務(wù)。 3、商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車流量、客流量比較大，長(zhǎng)沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。高橋附近的公交車有多路，交通十分便利，可以把長(zhǎng)沙各地居民拉來(lái)這里消費(fèi)。 （2）顧客分析

34、目前整個(gè)長(zhǎng)沙市消費(fèi)者都在尋求好的購(gòu)物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿足。特別在節(jié)假日里，擁擠的購(gòu)物環(huán)境以及停車的不方便讓長(zhǎng)沙的市民消費(fèi)者頭痛。 （3）環(huán)境分析 中南國(guó)際商城四面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周圍沒(méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。居民區(qū)比較集中，人氣比較旺盛，由于各專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。根據(jù)有關(guān)情況：家樂(lè)福、華聯(lián)等外資也要來(lái)高橋投資。未來(lái)的高橋?qū)?huì)是商家的必爭(zhēng)之地。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)化改革的逐見(jiàn)成效，長(zhǎng)沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買力逐年增強(qiáng)。長(zhǎng)沙的地理位置決定了它將是眾商家必爭(zhēng)的地方。長(zhǎng)

35、沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。友誼阿波羅、通程商業(yè)廣場(chǎng)、麥德隆、新一佳、家樂(lè)福、平和堂、沃爾瑪?shù)鹊拇嬖?，長(zhǎng)沙的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常激烈的。四、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門的大力支持。中南國(guó)際商城的建立必將提高長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)際化水平，為長(zhǎng)沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時(shí)也美化了長(zhǎng)沙城市環(huán)境，增添了長(zhǎng)沙的文化氣息，增強(qiáng)了長(zhǎng)沙的文化底蘊(yùn)。長(zhǎng)沙投建中南國(guó)際商城是從長(zhǎng)沙市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和住宅區(qū)東移后市民生活的需求出發(fā)，依照城市規(guī)劃的要求建設(shè)的，是長(zhǎng)沙市接軌世界商業(yè)的新開(kāi)端，它代表長(zhǎng)沙商業(yè)在新

36、時(shí)期的新方向，呼應(yīng)了市委、市政府提出“東市西文”的政策，因此能夠得到長(zhǎng)沙市和雨花區(qū)政府的大力支持，政策環(huán)境看好。這為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了商業(yè)基礎(chǔ)。將為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推波助瀾的作用，為長(zhǎng)沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。 第五章 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、投資環(huán)境1經(jīng)濟(jì)環(huán)境 長(zhǎng)沙市是湖南的省會(huì)，是長(zhǎng)株潭一體化的核心。是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。在全國(guó)219個(gè)地級(jí)城市中排19位，已進(jìn)入全國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力一類城市行列。全市土地總面積1.18萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；總?cè)丝?95.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口189

37、萬(wàn)人。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值812.9億元，人均gdp達(dá)1656美元。長(zhǎng)沙市近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)高速增長(zhǎng)，gdp保持二位數(shù)的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。1998年至2003年11月，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資340.55億元，占全市固定資產(chǎn)投資的1/4。特別是2000年以來(lái)，長(zhǎng)沙市實(shí)施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的空間。 2地理環(huán)境 長(zhǎng)沙市地處華中腹地，扼南北要沖；東屏羅霄毗江西，西障雪峰連云貴，南峙衡岳達(dá)廣州，北托洞庭通武漢。素稱“荊豫唇齒，黔粵咽喉”。就城市區(qū)位條件而言，東為上海，南為

38、廣州，西為重慶、成都，北為武漢，在這些特大城市之間，是我國(guó)人口相對(duì)比較密集的區(qū)域，長(zhǎng)沙處于中心位置，人氣比較旺；就地理?xiàng)l件而言，長(zhǎng)沙地勢(shì)開(kāi)闊而相對(duì)平坦，一江兩岸，沒(méi)有阻隔，適宜于大規(guī)模城市建設(shè)；就基礎(chǔ)條件而言，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量將近占全省的1/5，財(cái)政收入接近全省的1/3，并有加大分量的趨勢(shì)，使城市具備了進(jìn)一步擴(kuò)大的基礎(chǔ)。 3政策環(huán)境改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙市政府充分發(fā)揮了區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通和流通迅速發(fā)展，市場(chǎng)不斷拓展。為了把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)。市委、市政府實(shí)施大改革、大開(kāi)放、大調(diào)整的發(fā)展思路，努力開(kāi)拓，不斷創(chuàng)新，開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)生機(jī)蓬勃、充滿活力的發(fā)展局面。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)

39、穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn)進(jìn)一步凸現(xiàn)。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，與1997年相比，五年時(shí)間增長(zhǎng)近1倍，從1997年實(shí)現(xiàn)200億元，2000年突破300億元，到2002年達(dá)到400億元，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。根據(jù)規(guī)劃，到年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到億元，商貿(mào)業(yè)增加值占全市的比重達(dá)以上，形成一批銷售額分別過(guò)億元、億元和億元的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、綜合市場(chǎng)、大型綜合商貿(mào)企業(yè)及餐飲企業(yè)。發(fā)展一批實(shí)力較強(qiáng)的第三方物流企業(yè)、高水平的物流配送中心和物流基地，初步形成現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)；廣泛應(yīng)用電子信息技術(shù)，科技興貿(mào)達(dá)到新水平；建立起與國(guó)際規(guī)則相銜接的商貿(mào)流

40、通管理體系和規(guī)范有序的市場(chǎng)體系。二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 1.商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，近3年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)300億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占40；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占30。 目前，長(zhǎng)沙已形成火車站、袁家?guī)X、五一廣場(chǎng)、東塘、伍家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大商業(yè)中心；營(yíng)業(yè)面積在6萬(wàn)平方米以上的商場(chǎng)有2家，1-5萬(wàn)平方米的有10家；三湘南湖、高橋、紅星、望城坡4大市場(chǎng)群體中，有各類市場(chǎng)355個(gè)、國(guó)家級(jí)大市場(chǎng)6個(gè)；解放路、蔡鍔路、黃興南路步行街等12條商業(yè)街日益完善。全市初步形成了綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合，大中小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的市場(chǎng)體系。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)人口過(guò)百萬(wàn)的城市中，長(zhǎng)沙的商業(yè)網(wǎng)

41、點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)和商業(yè)從業(yè)人數(shù)之多，占據(jù)第7位。長(zhǎng)沙是目前國(guó)內(nèi)惟一的沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍世界商業(yè)前三大巨頭齊聚的城市，結(jié)合實(shí)際情況，長(zhǎng)沙將對(duì)一些傳統(tǒng)大市場(chǎng)如馬王堆蔬菜市場(chǎng)、高橋大市場(chǎng)等進(jìn)行升級(jí)改造，還將重點(diǎn)扶持省糧油中心批發(fā)部、蔬菜物流配送中心、冷凍食品物流配送中心、商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)物流配送中心等一批物流企業(yè)的發(fā)展，加快發(fā)展物流大企業(yè)集團(tuán)。 連鎖經(jīng)營(yíng)的具體目標(biāo)是，那就是力爭(zhēng)到2007年基本確立連鎖經(jīng)營(yíng)在長(zhǎng)沙商貿(mào)流通業(yè)中的主導(dǎo)地位，連鎖商業(yè)的零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的35%以上。 未來(lái)幾年，長(zhǎng)沙將把吸引外資的重點(diǎn)放在積極引進(jìn)國(guó)際和省外知名的大型連鎖商業(yè)和物流企業(yè)上來(lái)。同時(shí)規(guī)定，凡外商進(jìn)入新建大型商業(yè)

42、網(wǎng)點(diǎn)的，應(yīng)避免過(guò)度地集中在中心城市，鼓勵(lì)在城郊結(jié)合部、新城區(qū)、新開(kāi)發(fā)區(qū)布局和發(fā)展。 2商品房近幾年來(lái)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭。2003年，其加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)更趨明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。2003年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況如下：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資比重加大2003年，長(zhǎng)沙市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資122.56億元，與去年同期相比增長(zhǎng)49.84%，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首次超過(guò)了100億元。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強(qiáng)。（2）商品房供、銷兩旺，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升從商品房供應(yīng)情況來(lái)看，伴隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)力增長(zhǎng)，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚(yáng)，截止2003年11

43、月，長(zhǎng)沙市房屋施工面積達(dá)1106.32萬(wàn)，竣工房屋面積443.24萬(wàn)，分別比去年同期增長(zhǎng)32.66%和33.46%。從銷售情況來(lái)看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積299.27萬(wàn)，成交金額63.15億元，分別比上年同期增長(zhǎng)21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場(chǎng)供、求兩旺。（3）二手房交易放量增長(zhǎng)，住房二級(jí)市場(chǎng)被激活2003年，全市共辦理二手房交易9189起，成交面積118.79萬(wàn)，成交金額22.27億元，分別比上年同期增長(zhǎng)39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面積28.47萬(wàn)，成交金額3.33億元

44、，分別比上年同期增長(zhǎng)76.96%、81.57%和92.54%。長(zhǎng)沙市二手房交易量在60萬(wàn)左右維持了五年之后，終于實(shí)現(xiàn)了突破，達(dá)到118萬(wàn)，增長(zhǎng)近一倍。長(zhǎng)沙市住房二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月長(zhǎng)沙市出臺(tái)“長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干意見(jiàn)”（市政府58號(hào)文）的具體措施的作用下，市場(chǎng)被迅速激活。（4）房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，抵押貸款面積728.65萬(wàn)，抵押權(quán)利價(jià)值194.20億元，比去年同期增長(zhǎng)76.82%、36.16%和29.40%。其中，個(gè)人住房抵押登記280

45、78起，個(gè)人住房抵押貸款面積330.11萬(wàn)，個(gè)人住房抵押權(quán)利價(jià)值70.36億元，分別比去年同期增長(zhǎng)75.95%、78.24%和58.97%。房地產(chǎn)抵押貸款連續(xù)六年保持了強(qiáng)勁增幅，尤其是直接用于個(gè)人消費(fèi)的個(gè)人住房抵押貸款，成交起數(shù)，從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長(zhǎng)了45倍。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本的變化，國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)同時(shí)也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。（5）城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長(zhǎng)2003年，全市共動(dòng)遷居民5056戶，拆遷房屋面積85.74萬(wàn)，分別比去年增長(zhǎng)78.47%和23.78%。其中，

46、拆遷住宅面積43.86萬(wàn)，比去年同期增長(zhǎng)24.32%。2003年，雖然長(zhǎng)沙已基本實(shí)現(xiàn)“三個(gè)大變樣”的城市建設(shè)總目標(biāo)，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進(jìn)，新一輪城市建設(shè)正在有序的展開(kāi)。城市房屋拆遷工作直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)。（6）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)全面得到調(diào)控，商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理2003年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)共完成投資4.28億元，開(kāi)工房屋面積79.50萬(wàn)，竣工面積58.60萬(wàn)，分別比去年同期下降49.88%、28.70%和6.54%。從年初開(kāi)始，長(zhǎng)沙市人民政府堅(jiān)決停止了公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)

47、，控制了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟(jì)適用房占新增商品房開(kāi)發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%左右，使商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理。經(jīng)濟(jì)適用住房大規(guī)模開(kāi)發(fā)對(duì)商品房市場(chǎng)的影響基本消除。三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 1長(zhǎng)沙市人口及收入增長(zhǎng)情況長(zhǎng)沙市人口至2002年到達(dá)595.5萬(wàn)人，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。人口增長(zhǎng)趨勢(shì)如下圖所示：隨著人口數(shù)量的增加，人口整體素質(zhì)在不斷提高，受教育程度結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。第五次人口普查資料顯示： 在全市總?cè)丝谥校?接受小學(xué)及以上文化教育的人口占總?cè)丝诘谋戎赜?990年“四普”的81.83%上升到2000年“五普”的91.94%，增加10.11個(gè)百

48、分點(diǎn)。在全市6歲及以上人口中，受教育程度情況分別為：大專及以上文化程度的人口為50.98萬(wàn)人，占8.76%；高中（含中專）文化程度的人口為93.48萬(wàn)人，占16.08%； 初中文化程度的人口為221.89萬(wàn)人，占38.14%；小學(xué)文化程度的人口為198.07萬(wàn)人，占34.05%；未上過(guò)學(xué)和掃盲班人口為17.34萬(wàn)人，占2.97%。 隨著從人口素質(zhì)的提高及經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)民收入的增長(zhǎng)速度在加快。居民儲(chǔ)蓄余額也迅速增加。（見(jiàn)下圖）2長(zhǎng)沙市民的需求分析（一）長(zhǎng)沙市民的消費(fèi)狀況2002年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到401.10億元。增長(zhǎng)趨勢(shì)如下圖所示：長(zhǎng)沙居民人均消費(fèi)結(jié)構(gòu)（2002年）如下

49、：醫(yī)療：254元；住房：224元；教育娛樂(lè)：94元；服裝：94元；交通：94元；其它264元。從購(gòu)房能力來(lái)看，伴隨長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長(zhǎng)沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增幅達(dá)36.84%。而近幾年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購(gòu)買能力大為提高，個(gè)人購(gòu)買商品房占市場(chǎng)總銷量的94%。從投資角度來(lái)看，由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求，長(zhǎng)沙目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買商品房的比率為74.22%。據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查

50、統(tǒng)計(jì)，投資型置業(yè)者在購(gòu)買各類商品房中的比重為：商品住房為16.10%、寫字樓為40%、商業(yè)用房為59.80%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。長(zhǎng)沙住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長(zhǎng)沙人均居住水平迅速提高。至2003年，長(zhǎng)沙人均居住建筑面積達(dá)22.07。（二）長(zhǎng)沙居民消費(fèi)信心指數(shù)20世紀(jì)90年代以來(lái)，商品供給不斷豐富，長(zhǎng)沙市居民對(duì)商品檔次、品味的需求越來(lái)越高，消費(fèi)者不斷細(xì)化，市場(chǎng)逐步細(xì)分，人們不僅只滿足購(gòu)物，更形成了對(duì)商

51、業(yè)文化的追求，對(duì)品種齊全、管理優(yōu)先進(jìn)、品質(zhì)優(yōu)秀的連鎖超市、購(gòu)物中心更是情有獨(dú)鐘。 據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)2003年消費(fèi)者信心監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示：反映消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期和現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的消費(fèi)者信心指數(shù)繼續(xù)保持攀升勢(shì)頭。消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升首先導(dǎo)因于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)十二個(gè)月家庭收入狀況和宏觀經(jīng)濟(jì)走向相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升也導(dǎo)因于消費(fèi)者對(duì)過(guò)去十二個(gè)月家庭收入狀況和消費(fèi)時(shí)機(jī)的滿意度的提升。報(bào)告指出，消費(fèi)者信心指數(shù)的回升有如下特點(diǎn)： 第一，進(jìn)入2003年以來(lái)，消費(fèi)者信心指數(shù)自非典結(jié)束以來(lái)一直呈攀升態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明，長(zhǎng)沙消費(fèi)者對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)期較為穩(wěn)定，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)前景的信心得到了進(jìn)一步的強(qiáng)化。 第二，

52、消費(fèi)者滿意指數(shù)第一次出現(xiàn)較大幅度的攀升，這說(shuō)明，消費(fèi)者對(duì)過(guò)去幾個(gè)月總體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已有真真切切的體驗(yàn)。 第三，盡管消費(fèi)者信心指數(shù)一直呈攀升之勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行還面臨許多矛盾的困擾，所以，對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的走向尚不能盲目的樂(lè)觀。 消費(fèi)者信心的回升一方面反映了整體經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇，、新經(jīng)濟(jì)、西部開(kāi)發(fā)、假日經(jīng)濟(jì)等亮點(diǎn)強(qiáng)化了消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的信心，也將進(jìn)一步刺激消費(fèi)者即期的消費(fèi)行為。消費(fèi)者指數(shù)的走勢(shì)顯示，擴(kuò)大消費(fèi)，強(qiáng)化消費(fèi)者信心還有可為之處。如果能采取措施，刺激消費(fèi)，保護(hù)消費(fèi)者信心，總體經(jīng)濟(jì)就有可能如消費(fèi)者的預(yù)期那樣，保持快速發(fā)展的勢(shì)頭。（三）長(zhǎng)沙居民對(duì)商鋪的需求在長(zhǎng)沙市民儲(chǔ)蓄691.98億元存款中，按國(guó)家的統(tǒng)計(jì)慣

53、例，約有80%的資金用于投資，若其中20%用于商業(yè)性房地產(chǎn)投資，也有111.72億元用于商業(yè)性房地產(chǎn)投資，可消耗價(jià)格10000元/平方米的商業(yè)門面約1117200平方米。按照抽樣調(diào)查的結(jié)果，有53%的人看中高橋及其附近的地段鋪面，可消耗價(jià)格10000元/平方米的商業(yè)門面約592116平方米。2003年長(zhǎng)沙市總?cè)丝跒?70萬(wàn)人，按照長(zhǎng)沙市人口規(guī)劃,城區(qū)每年增加人口為1.7萬(wàn)人左右，其中除人口自然增長(zhǎng)外(1998年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為0.953%)，大多數(shù)是由于農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化和外來(lái)者到長(zhǎng)沙市投資形成的。這些新增人員一般為三口之家或四口之家，有一半的人員需要就業(yè)，若其中20%就業(yè)人員從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，

54、就有3000余人需要購(gòu)置商業(yè)性用房。若購(gòu)置商業(yè)用房人員中有10%購(gòu)置商鋪, 新增人口中就有300人購(gòu)置不同檔次的商鋪，繼續(xù)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)。此外，外省資金投資長(zhǎng)沙逐步增多，尤其是廣東、福建、浙江、江蘇一帶的資金雄厚，很多資金雄厚者在長(zhǎng)沙進(jìn)行了房地產(chǎn)投資。但一些資金并不雄厚又想投資者，據(jù)我們的調(diào)查了解,如果有良好的市場(chǎng)，他們?cè)敢馔顿Y買商鋪?zhàn)晕医?jīng)營(yíng)。還有一部分在長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)的外省客戶也愿意購(gòu)買商鋪。而且他們的購(gòu)買能力較強(qiáng)。據(jù)有關(guān)資料顯示目前僅溫州人在長(zhǎng)沙的就有4萬(wàn)，7080集中在東部各大市場(chǎng)群落中,這一群體對(duì)東部商業(yè)性房產(chǎn)的消化能力是驚人的。（四）長(zhǎng)沙居民對(duì)住宅的需求按政府部門規(guī)劃，長(zhǎng)沙城市將逐步向外擴(kuò)張

55、，今后10左右，長(zhǎng)沙市城市人口將達(dá)300萬(wàn)，城區(qū)人口將比2001年增加120萬(wàn)人左右，城市建城區(qū)面積將達(dá)350平方公里。今后的10年，是長(zhǎng)沙市城市化較快發(fā)展的時(shí)期。不言而喻，城市人口的成倍增長(zhǎng)，必然出現(xiàn)大量的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”現(xiàn)象，這些農(nóng)民產(chǎn)業(yè)工人化，住宅將成為他們的首要大計(jì)。伴隨城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)沙工業(yè)化進(jìn)程也將加快，就會(huì)誕生大批以知識(shí)、技能為謀生手段的城市新貴，這對(duì)長(zhǎng)沙的商品房市場(chǎng)無(wú)疑是增加了巨大的消費(fèi)群。具體來(lái)說(shuō)：（1）城市人口數(shù)量增加對(duì)住宅需求預(yù)測(cè)隨著長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)程步伐加快，農(nóng)村人口進(jìn)城將加速城市人口增長(zhǎng)。從長(zhǎng)沙城市化發(fā)展來(lái)看，如果未來(lái)10年，城區(qū)人口要達(dá)到300萬(wàn)的規(guī)模，這就意味著在現(xiàn)有

56、的基礎(chǔ)上長(zhǎng)沙市城區(qū)要再吸納120萬(wàn)人左右?？紤]到由于城市化新增的城市居民中，有三分之一是由于區(qū)劃原因形成的，即原地區(qū)按照區(qū)劃設(shè)置轉(zhuǎn)為城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新進(jìn)城人口，將增加對(duì)住宅的需求。按照中華人民共和國(guó)人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告關(guān)于2010年全國(guó)城鎮(zhèn)人均使用面積達(dá)18平方米左右，折算建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，那么長(zhǎng)沙市為解決新增加城市人口的住房問(wèn)題，則2002-2010年需新增住房2080萬(wàn)平方米。平均每年需新建231萬(wàn)平方米住宅。（2）達(dá)到預(yù)期住房面積目標(biāo)的住宅需求預(yù)測(cè)2001年底長(zhǎng)沙市城市居民人均居住面積達(dá)10.95平方米(建筑面積達(dá)21.9平方米)，為達(dá)到2010年人均居住

57、面積13.5平方米（建筑面積26平方米）的目標(biāo)，2002年-2010年間需新建住宅738萬(wàn)平方米，平均每年新建住宅達(dá)82萬(wàn)平方米。（3）舊房屋更新改造對(duì)住宅的需求預(yù)測(cè)目前，長(zhǎng)沙市有相當(dāng)一批居民還住在建國(guó)后50-60年代建的結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，不成套的住宅中，居民的生活極不方便，部分住宅也需改造。此外，還要考慮到由于市政建設(shè)和道路修建等要拆遷的住房量，估計(jì)不適于居住的住房量以及未預(yù)料到的事故災(zāi)害造成的住宅需要量等。由于目前尚難以對(duì)這些因素明確區(qū)分并分別進(jìn)行量化的計(jì)算，所以我們采用一個(gè)綜合折舊率來(lái)反映這些因素的影響所產(chǎn)生的住宅潛在需求。2001年底長(zhǎng)沙市城市住宅建筑面積為3097.4萬(wàn)平方米，按照3%的折舊率計(jì)算，2002-2010年共需新建住房面積達(dá)836萬(wàn)平方米，平均每年需建93萬(wàn)平方米。 （4）流動(dòng)人口對(duì)城市住宅存在較大的需求大量的流動(dòng)人口出現(xiàn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，對(duì)