0607廣東惠州錦城山莊開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)及戶(hù)型定位論證36頁(yè)

1、惠州錦城山莊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)及戶(hù)型定位論證惠州公司客戶(hù)及營(yíng)銷(xiāo)部2012年6月前 言 錦城項(xiàng)目在2008年、2010年、2011年分別完成項(xiàng)目定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，但是由于土地問(wèn)題一直未能啟動(dòng)。項(xiàng)目本體條件及市場(chǎng)狀況在不斷變化，產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)在2011年5月、6月經(jīng)公司高管、營(yíng)銷(xiāo)部、設(shè)計(jì)部與集團(tuán)反復(fù)溝通，得出最新錦城產(chǎn)品的定位，戶(hù)型配比，但結(jié)論距離目前已近1年，現(xiàn)根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)論證原物業(yè)形態(tài)是否依然符合市場(chǎng)規(guī)律。 營(yíng)銷(xiāo)部建議：1、該項(xiàng)目規(guī)模中等，屬于快速開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，應(yīng)走自住剛性需求戶(hù)型定 位方向。該片區(qū)標(biāo)桿樓盤(pán)贈(zèng)送率較 高，戶(hù)型較實(shí)用，在成本控制的前提下需做出一定贈(zèng)送，同段面積戶(hù)可供選擇應(yīng)多樣化，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)

2、爭(zhēng)力。 2、針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的建筑風(fēng)格， 經(jīng)過(guò)客戶(hù)及營(yíng)銷(xiāo)部市場(chǎng)調(diào)研得知，該片區(qū)簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格紛雜，西班牙風(fēng) 格稀 少，且西班牙風(fēng)格深受該片區(qū)及惠州市民喜愛(ài)，該外立面能在片區(qū)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，樹(shù)立高端形象，而 且西 班牙建筑在集團(tuán)擁有10多年設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)沉淀，因此建議在外立面上參考可園的建筑風(fēng)格，貼合客戶(hù)的消 費(fèi)心理喜好。一、錦城山莊屬性分析項(xiàng)目用地位于惠州市古塘坳工業(yè)區(qū)，惠州南大門(mén)，緊鄰汽車(chē)南站（莞惠輕軌站），之前片區(qū)大部分為工業(yè)用地，隨著惠州城市擴(kuò)張，目前周邊的居住氛圍越來(lái)越成熟，是連接惠城與陳江技術(shù)高新區(qū)的重要區(qū)域。周邊的樓盤(pán)也在逐步增加，片區(qū)將演變成為山景居住區(qū)域。1、用地面積：77113平米；2、容積率：

3、2.5；3、建筑面積：192783平米；4、住宅面積：184723平米；副中心：惠州市惠城區(qū)古塘坳工業(yè)區(qū)入口處左右逢“園”：南山公園、紅花湖森林公園連接紐帶：惠州市區(qū)與仲愷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中部惠州門(mén)戶(hù)：惠州至深圳、東莞的南門(mén)口錦城惠州老城區(qū)紅花湖森林公園南山公園深圳、仲愷區(qū)位近鄰雙公園，惠州南大門(mén)交通項(xiàng)目周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷1 13 3本項(xiàng)目1為深惠高速；為鵝嶺南路；為三環(huán)路；為莞惠城際，距離項(xiàng)目約1000米處規(guī)劃有地鐵站金榜路2345古塘坳古塘坳工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)狀及周邊環(huán)境 入口處廠(chǎng)房 土方挖掘現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目位于古塘坳，土地現(xiàn)已平整，達(dá)到開(kāi)發(fā)條件，周邊工業(yè)區(qū)環(huán)境受到一定影響。周邊現(xiàn)有配套

4、項(xiàng)目配套具體配套設(shè)施交通配套南線(xiàn)客運(yùn)站、5、6、11、22、25、26、27、301、368路公交車(chē)、候機(jī)樓教育配套古塘坳幼兒園、古塘坳小學(xué)、惠州師范高級(jí)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、惠州地質(zhì)中學(xué)醫(yī)療配套703醫(yī)院、173醫(yī)院、武警醫(yī)院生活配套規(guī)劃有自身商業(yè)、金迪星苑成熟商業(yè)氛圍、人人樂(lè)和沃爾瑪商圈 古塘坳區(qū)域規(guī)劃配套項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量規(guī)模/個(gè)備注幼兒園4建筑面積 2000獨(dú)立占地小學(xué)1 用地面積 1.76 h獨(dú)立占地九年一貫制學(xué)校1用地面積 2.87 h獨(dú)立占地社區(qū)健康服務(wù)中心2建筑面積 600可附設(shè)社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地3用地面積1500可附設(shè)居委會(huì)2建筑面積 300可附設(shè)社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)3用地面積 0.38 h、0

5、.34 h、0.47h獨(dú)立占地垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站3建筑面積 100獨(dú)立占地綜合市場(chǎng)1建筑面積15000必建項(xiàng)目項(xiàng)目目前區(qū)域內(nèi)配套較為缺乏，但未來(lái)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)隨著該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的逐步成熟，該區(qū)域各方面生活及交通配套將逐步完善。區(qū)域規(guī)劃配套公共綠地小學(xué)用地金迪星苑南線(xiàn)客運(yùn)站九年制學(xué)校居住用地佳兆業(yè)錦城商業(yè)居住用地廣場(chǎng)用地項(xiàng)目周邊環(huán)境：相對(duì)雜亂 項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊廠(chǎng)房臨近項(xiàng)目的水渠項(xiàng)目周邊較為雜亂，周邊商業(yè)及生活配套尚不完善，目前僅為廠(chǎng)區(qū)內(nèi)的一些配套設(shè)施。建議后期項(xiàng)目加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部配套，以彌補(bǔ)不足。項(xiàng)目屬性總結(jié)1、項(xiàng)目位于惠州市城區(qū)副中心區(qū)，周邊配套較少，但規(guī)劃前景樂(lè)觀(guān)；2、項(xiàng)目在南山公園及紅花湖森

6、林公園之間，高層具有良好的景觀(guān)資源；3、區(qū)域內(nèi)交通便捷，四通八達(dá)，鄰近莞惠輕軌；4、項(xiàng)目周邊商業(yè)不完善，有待提升商業(yè)檔次和規(guī)模；5、項(xiàng)目地塊已平整完善，達(dá)到開(kāi)發(fā)條件6、項(xiàng)目在本片區(qū)內(nèi)規(guī)模中等，容積率較高，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃提出較高的要求南大門(mén)、近雙公園、地鐵沿線(xiàn)、工業(yè)園區(qū)、前景樂(lè)觀(guān)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究第一層級(jí)：江北板塊屬性：行政中心/頂級(jí)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第一圈代表樓盤(pán)：華貿(mào)中心、佳兆業(yè)中心、帝景灣、萬(wàn)科城主流均價(jià)： 7000-18000元/ 發(fā)展趨勢(shì)：商務(wù)、行政、高檔住宅第二層級(jí)：東平、麥地-河南岸板塊屬性：大盤(pán)區(qū)域/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第二圈代表樓盤(pán)：翡儷港、東湖八區(qū)、東方威尼斯主流均價(jià)：5500-

7、7500元/ 發(fā)展趨勢(shì)：純居住區(qū)，中高檔住宅第三層級(jí)：東江新城、金山湖板塊屬性：熱點(diǎn)片區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第三圈代表樓盤(pán)：中信水岸城、瓏湖灣、東江學(xué)府、山水華府、金山湖花園主流均價(jià)： 5500-8000元/ 發(fā)展趨勢(shì)：南部新城，未來(lái)居住中心第三層級(jí)：南線(xiàn)、下角板塊屬性：新興大盤(pán)區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價(jià)值第三圈代表樓盤(pán)：萬(wàn)林湖、山水江南、名流印象、熙龍小鎮(zhèn) 主流均價(jià)：4800-5800元/ 發(fā)展趨勢(shì)：城市的延伸、資源大盤(pán)市場(chǎng)研究板塊 項(xiàng)目片區(qū)屬于副中心區(qū)，近年來(lái)房地產(chǎn)項(xiàng)目活躍，項(xiàng)目很多，與江北片區(qū)、金山湖片區(qū)一道，成為惠州房地產(chǎn)最活躍的區(qū)域之一。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究南線(xiàn)片區(qū)樓盤(pán)情況：嘉逸園；占地

8、：30萬(wàn)；建面：80萬(wàn)；別墅、高層在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目潤(rùn)園；占地：33萬(wàn)；建面：30萬(wàn)；別墅、高層價(jià)格：7000元名流印象三期；占地：6.6萬(wàn)；建面：18萬(wàn)；高層：5600元萬(wàn)林湖；占地：33萬(wàn)；建面：30萬(wàn)；別墅、高層價(jià)格：7000元山水江南；占地：11萬(wàn)；建面：23萬(wàn)；洋房：6200元光耀城市山谷；占地：5.6萬(wàn)；建面：10萬(wàn)；別墅、高層價(jià)格：5300元本項(xiàng)目本項(xiàng)目熙龍小鎮(zhèn)；占地：5萬(wàn)；建面：13萬(wàn)；高層：5500元目前南線(xiàn)片區(qū)正在開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的項(xiàng)目有近7個(gè)項(xiàng)目，其中有4個(gè)處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段（山水江南、熙龍小鎮(zhèn)、名流印象、城市山谷），供應(yīng)主要以別墅及洋房為主，別墅走量相對(duì)困難，洋房

9、主要以剛需產(chǎn)品為主，剩余供應(yīng)量約10萬(wàn)平米，未來(lái)2年內(nèi)將增加約20萬(wàn)，整體片區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較平穩(wěn)。片區(qū)樓盤(pán)的成交客戶(hù)主要以惠州陳江、仲愷高新企業(yè)為主，還有部分的深圳投資客。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究占地面積:70000平方米總建筑面積:120000平方米地理位置：山水江南項(xiàng)目位于惠州三環(huán)路、205國(guó)道和惠深高速的環(huán)繞處 項(xiàng)目有山地退臺(tái)江南疊院，雙首層、雙套房設(shè)計(jì)，每戶(hù)均送入戶(hù)花園；一、二層均送陽(yáng)光多功能室，其它樓層贈(zèng)送不同面積的露臺(tái)，贈(zèng)送面積最多達(dá)數(shù)百平方米；采用星光浴室、弄景梯等設(shè)計(jì)。山水江南項(xiàng)目2007年7月份開(kāi)盤(pán)，屬于類(lèi)別墅型項(xiàng)目，整體定位屬于中高檔，采用中式建筑風(fēng)格打造，項(xiàng)目分為三期，

10、現(xiàn)為尾盤(pán)銷(xiāo)售期。市場(chǎng)研究片區(qū)在售典型項(xiàng)目截至2012年5月10日項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)間較長(zhǎng)，四房產(chǎn)品為項(xiàng)目主力戶(hù)型，復(fù)式以四房、五房為主，項(xiàng)目銷(xiāo)售較慢。戶(hù)型面積()套數(shù)剩余銷(xiāo)售率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率合計(jì)（套數(shù)）一房-454二房-0-三房-0-四房125-1522554383.14%2818.42%五房-0-復(fù)式185-19618110759%3417.35%別墅253-268141286 %-二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究占地積:40000平方米總建筑積:90000平米開(kāi)發(fā)周期:總戶(hù)數(shù):3000戶(hù)，分三期開(kāi)發(fā) 目前銷(xiāo)售三期名流印象全為小高層、高層組成，為現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，屬于中高檔項(xiàng)目。項(xiàng)目以超高的附加值，開(kāi)盤(pán)以來(lái)即

11、受到市場(chǎng)的追捧，二期2010年1月底開(kāi)盤(pán)，目前項(xiàng)目三、四期同時(shí)銷(xiāo)售，均價(jià)5600元/市場(chǎng)研究片區(qū)在售典型項(xiàng)目本項(xiàng)目在產(chǎn)品創(chuàng)新方面贏(yíng)得市場(chǎng)贊許，主力戶(hù)型為86-89平米的二房和127-131平米的三房，其中二房和一房產(chǎn)品銷(xiāo)售最快，贈(zèng)送面積較多。戶(hù)型面積()套數(shù)剩余銷(xiāo)售率贈(zèng)送面積贈(zèng)送率合計(jì)（套數(shù)）一房63-64841088.20%2234.38%464二房86-893082791.20%2022.73%三房127-131722072.22%3023.08%截至2012年5月10日名流印象三期高層（21層、23層）總套數(shù)848已售套數(shù)561百分比66%未售套數(shù)287百分比34%預(yù)售證時(shí)間2011.6

12、月、7月、9月戶(hù)型分析贈(zèng)送率為本地市場(chǎng)最高，項(xiàng)目自住客較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的小三房較搶手，投資性的小兩房銷(xiāo)售較慢，明顯的剛需盤(pán)。小戶(hù)型的總價(jià)35萬(wàn)左右，面積越大越暢銷(xiāo)。數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局，截止2012.5.10純高層社區(qū)，高層套數(shù)較多，分三期開(kāi)發(fā)，目前是尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，總套數(shù)達(dá)2000多套，客戶(hù)群為剛性需求。案例二 名流印象三期名流印象產(chǎn)品附加值在片區(qū)內(nèi)甚至整個(gè)惠州市場(chǎng)均屬罕見(jiàn)， n+2模式的產(chǎn)品創(chuàng)新，得到了客戶(hù)廣泛青睞，大戶(hù)型反而銷(xiāo)售緩慢，也可以看出高端客戶(hù)置業(yè)較少暢銷(xiāo)戶(hù)型，64一房，可以變?nèi)俊?6的兩房，可以變四房市場(chǎng)研究片區(qū)在售典型項(xiàng)目二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 紅線(xiàn)

13、范圍內(nèi)占地48萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積約38萬(wàn)平米，約2000戶(hù)。 項(xiàng)目分六期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總?cè)莘e率僅為0.8，綠化率高達(dá)45.6%， 鵬基地產(chǎn)還打造了近4萬(wàn)平米的內(nèi)湖和2個(gè)6.5萬(wàn)平米的郊野公園，其中還不包括830萬(wàn)平米國(guó)家4a級(jí)紅花湖風(fēng)景區(qū)。 萬(wàn)林湖為區(qū)域內(nèi)最高端的項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)有獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房、高層，目前項(xiàng)目高層均價(jià)6200元/，聯(lián)排別墅：15000元/市場(chǎng)研究片區(qū)在售典型項(xiàng)目截至2012年5月10日作為本片區(qū)最高端產(chǎn)品，合院一組團(tuán)銷(xiāo)售情況較好，合院二期二房銷(xiāo)售情況樂(lè)觀(guān)，大戶(hù)型及別墅銷(xiāo)售緩慢。產(chǎn)品類(lèi)型面積套數(shù)剩余銷(xiāo)售率贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率贈(zèng)送率獨(dú)棟別墅408-803211528.57%-

14、聯(lián)排別墅284-326291162.07%-合院二組團(tuán)二房81-821281985.16%8-109.76-12.35%三房-四房131-1381287144.53%5.16-13.323.7-9.5%空中大宅板式5室2廳180.00花園洋房3室2廳167.00項(xiàng)目定位高端，客戶(hù)相對(duì)也高端，在具備無(wú)敵山水資源資源的情況下，其中81-82平米的兩房得到客戶(hù)的青睞。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究位置惠環(huán)街道辦、惠鹽高速出口處規(guī)?？傉嫉?萬(wàn)，總建面15萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型/戶(hù)型別墅、情景洋房、高層洋房客戶(hù)定位公務(wù)員、進(jìn)城客、周邊自主客配套會(huì)所、商鋪、幼兒園等配套推出時(shí)間預(yù)計(jì)2011年底推出1期定位仲愷首席山地景觀(guān)社區(qū)

15、市場(chǎng)研究片區(qū)在售典型項(xiàng)目二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究戶(hù)型戶(hù)型面積套數(shù)占比套數(shù)面積占比面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率四房1538%728%1101612.558.2%14017%16818%2352012.468.9%三房13015%15815%205409.527.32%12515%15615%1950015.1912.15%12014.30%15414%1848016.2513.54%11013%15613%1716012.911.6% 目前城市山谷洋房銷(xiāo)售價(jià)格為5600元/平米。目前銷(xiāo)售率已完成85%。主要客戶(hù)是以深圳投資客及仲愷陳江工業(yè)園區(qū)的客戶(hù)。主要通過(guò)2、3級(jí)聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售。 市場(chǎng)去化率總體較快，與光耀一貫

16、營(yíng)銷(xiāo)模式二三級(jí)聯(lián)動(dòng)相關(guān)，別墅為首批首推產(chǎn)品，由于定價(jià)過(guò)高，半年時(shí)間60套尚有11套未售，別墅面積越大越難銷(xiāo)售，銷(xiāo)售進(jìn)度較慢，高層也因原銷(xiāo)售均價(jià)較高一開(kāi)始銷(xiāo)售不理想，后采取低價(jià)策略，促進(jìn)了銷(xiāo)售。光耀城市山谷別墅（3層、4層）小高層（9層）高層總套數(shù)60112844已售套數(shù)49103596百分比82%92%71%未售套數(shù)119248百分比18%8%29%預(yù)售證時(shí)間2011.4月2011.5月2011.9月戶(hù)型分析均為聯(lián)排別墅，分150、240，目前僅剩余2套小戶(hù)型別墅，大戶(hù)型別墅走量較慢，別墅高贈(zèng)送率該片區(qū)仍然以自住客為主，但光耀啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)主要為深圳客投資，深圳客考慮轉(zhuǎn)手難易度從而大三房較為熱

17、銷(xiāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局，截止2012.5.4案例一 光耀城市山谷普宅類(lèi)中高住宅高尚住宅豪宅金迪星苑熙龍小鎮(zhèn)名流印象潤(rùn)園山水江南萬(wàn)林湖1、項(xiàng)目體量雖大，但無(wú)特殊2、項(xiàng)目在產(chǎn)品形態(tài)上比較單一，沒(méi)有高檔性產(chǎn)品3、項(xiàng)目?jī)?nèi)優(yōu)勢(shì)沒(méi)充分的被挖掘1、項(xiàng)目體量雖大，但特色較為鮮明2、項(xiàng)目雖為高層項(xiàng)目，但戶(hù)型附加值較大3、項(xiàng)目推廣力度強(qiáng)4、項(xiàng)目自然資源大5、項(xiàng)目交通便利1、項(xiàng)目為別墅類(lèi)別墅產(chǎn)品2、低容積率大宅形象較好。3、產(chǎn)品線(xiàn)中高端4、項(xiàng)目自然資源大5、項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀(guān)打造較為到位6、建筑風(fēng)格非常鮮明1、項(xiàng)目為別墅類(lèi)別墅產(chǎn)品2、低容積率大宅形象較好。3、產(chǎn)品線(xiàn)中高端4、項(xiàng)目自然資源大5、項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀(guān)打造非常到

18、位6、內(nèi)部園林小品等細(xì)節(jié)打造非常精致7、項(xiàng)目宣傳力度到位8、啟動(dòng)期拉動(dòng)整體形象產(chǎn)品支持點(diǎn) 結(jié)合本項(xiàng)目特性，在自然資源一般，與周邊項(xiàng)目比較項(xiàng)目中占劣勢(shì)，而項(xiàng)目容積率較高的情況下，決定了項(xiàng)目只能走中高端路線(xiàn)，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品打造和客戶(hù)服務(wù)等方面尋求價(jià)值突破。市場(chǎng)研究片區(qū)在售典型項(xiàng)目本項(xiàng)目二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究四、項(xiàng)目戶(hù)型定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù) 綜合以上兩項(xiàng)目客戶(hù)分析，可以看出片區(qū)內(nèi)以惠州本地客戶(hù)為主體，其中洋房客戶(hù)為片區(qū)及片區(qū)周邊，別墅客戶(hù)主要以私營(yíng)企業(yè)主、高層管理者等為主，而深圳投資客、三緣客占據(jù)主力。 洋房客戶(hù)主要以企業(yè)中高層管理者、技術(shù)人員、公務(wù)員及原住民為主，別墅主要以私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)

19、高管及深圳投資客為主。洋 房別 墅片區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層管理者、技術(shù)人員及換房需求的原住民為主，資金實(shí)力較雄厚私營(yíng)業(yè)主、高層管理者、深圳投資客、三緣客戶(hù)周邊鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)城客戶(hù)及城區(qū)客戶(hù)、對(duì)價(jià)格敏感的私營(yíng)業(yè)主、中高層管理者、深圳白領(lǐng)附近有業(yè)務(wù)的企業(yè)主、深圳白領(lǐng)珠三角其他城市及港澳臺(tái)投資客戶(hù)珠三角其他城市及港澳臺(tái)投資客戶(hù)四、項(xiàng)目戶(hù)型定位根據(jù)最近本片區(qū)網(wǎng)上交易公示可以看出：片區(qū)內(nèi)80-90平米之間的戶(hù)型最受熱捧，銷(xiāo)售率也達(dá)到最高；名流印象63-65平米的一房（可改三房）的戶(hù)型消化率也占據(jù)高位；摘自2012年5月9日房地產(chǎn)交易公示的2011年片區(qū)主要樓盤(pán)在售單位整理經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析：片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量80-90平米的兩房占

20、據(jù)首位，其次為120-130平米的三房，由于萬(wàn)林湖豪宅項(xiàng)目戶(hù)型較大，也拉升了大戶(hù)型的比例；消化方面，80-90平米的兩房占據(jù)首位，供不應(yīng)求，120-130平米的三房供求平衡。摘自2010年11月9日房地產(chǎn)交易公示的2010年片區(qū)主要樓盤(pán)在售單位整理80-90平米兩房和120-130平米三房占據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)和需求主體！項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型戶(hù)型面積供應(yīng)量消化量供應(yīng)面積消化面積比例名流印象二期一房?jī)蓮d63.56-64.3584745372.224735.8388.20%二房二廳85.76-89.3530828127050.4624657.1891.20%三房二廳127.57-130.8372329328.484

21、186.5644.90%總計(jì)46438741751.1633579.5780.40%康城四季二期二房二廳80.75-86.7616012812921.210337.0280.00%三房二廳119.02-121.38160961923211562.860.10%四房二廳130.66-142.3869319291.774171.4344.90%總計(jì)38925541444.9726071.2562.90%熙龍小鎮(zhèn)二期二房二廳79.99-80.9351494095.473935.4996.10%三房二廳119.92-121.991194314372.485196.1236.20%四房二廳128.91-

22、133.811193115573.74053.8626.00%復(fù)式167.981702855.6600.00%總計(jì)30612336897.3113185.4735.70%萬(wàn)林湖合院二組團(tuán)二房二廳81.26-82.112810910452.47839.3675.00%三房二廳131.69-138.531285712869.544627.936.00%總計(jì)25616623321.9412467.2653.46%面積區(qū)間供應(yīng)量消化量供應(yīng)占比消化占比63-655372.224735.833.7%5.6%80-9054519.5346769.0538.0%54.8%120-13042932.962094

23、5.4829.9%24.6%130-16037735.0112853.1926.3%15.1%160以上2855.6602.0%0.0%總計(jì)143415.3885303.55100.0%100.0%四、項(xiàng)目戶(hù)型定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位依據(jù)1、風(fēng)險(xiǎn)最小化、市場(chǎng)主流化 以片區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目暢銷(xiāo)產(chǎn)品為項(xiàng)目主流產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)主流； 產(chǎn)品線(xiàn)放長(zhǎng)，降低大盤(pán)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；2、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化 根據(jù)片區(qū)未來(lái)新供應(yīng)項(xiàng)目，在面積段和戶(hù)型創(chuàng)新上形成差異化，填補(bǔ)片區(qū)空白；3、客戶(hù)精確化 針對(duì)片區(qū)內(nèi)及周邊客戶(hù)的消費(fèi)水平和需求，明確項(xiàng)目客戶(hù)的情況下，盡量與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成客戶(hù)差異，從而進(jìn)行產(chǎn)品定位。結(jié)合區(qū)域內(nèi)暢銷(xiāo)產(chǎn)品及檔次分劃，項(xiàng)目可適當(dāng)?shù)?/p>

24、分布80-90平米及120-130平米的戶(hù)型由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在本項(xiàng)目銷(xiāo)售期間基本均售罄，市場(chǎng)貨源較少，故而考慮到競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品，尋找空間，走差異化路線(xiàn)，如：90-120平米的三房；未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品中，130平米以上的戶(hù)型較少，但是存貨較多，建議本項(xiàng)目可布置少量此類(lèi)戶(hù)型，提升項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品創(chuàng)新，利用成熟創(chuàng)新的88平米2房復(fù)式戶(hù)型沖擊市場(chǎng)；項(xiàng)目處于工業(yè)園區(qū)范圍，周邊有工廠(chǎng)幾農(nóng)民房影響，檔次定位為高尚精品住宅；現(xiàn)根據(jù)此時(shí)期市場(chǎng)暢銷(xiāo)樓盤(pán)戶(hù)型配比分析，論證原制定戶(hù)型面積配比是否依然符合市場(chǎng)要求（高層戶(hù)型）：項(xiàng)目名稱(chēng)（銷(xiāo)售均價(jià)）面積段（）暢銷(xiāo)戶(hù)型面積滯銷(xiāo)戶(hù)型面積分析中信水岸城（5800元/）88-20088兩房剩余

25、130套，原因貨量較大；130多復(fù)式僅剩余幾套140以上的大戶(hù)型均較為滯銷(xiāo)，其他200多復(fù)式也滯銷(xiāo)目前該樓盤(pán)銷(xiāo)售已成行成市，基本每次推售均能消化掉70%-80%，小戶(hù)型居家戶(hù)型銷(xiāo)售較為理想，大戶(hù)型出貨較慢，由于片區(qū)無(wú)同類(lèi)復(fù)式產(chǎn)品比較，以最小的130多戶(hù)型較為暢銷(xiāo)光耀城市山谷（5200元/ ）60-111111三房剩余55套，為3+1房，較為實(shí)用67兩房剩余105套；85三房剩余187套，該片區(qū)仍然以自住客為主，但光耀啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)主要為深圳客投資，深圳客考慮轉(zhuǎn)手難易度從而大三房較為熱銷(xiāo)雅居樂(lè)白鷺湖（4500-6000元/)84-21299三房(售罄)、110三房(售罄)、125四房（剩余30套

26、）130平層兩房剩余51套；130-150復(fù)式出貨較慢，贈(zèng)送中空客廳，無(wú)溢價(jià)以度假為主的盤(pán)，但目前高層自住客開(kāi)始逐漸增多方直瓏湖灣（7000-8500元/）120、130、140120三房（基本售罄）；140四房（基本售罄）130同樣是三房，與120形成相互抵觸標(biāo)桿豪宅盤(pán)，以景觀(guān)資源為主，故戶(hù)型配比面積偏大，強(qiáng)調(diào)居住的舒適性名流印象三期 （5600元/）65、89、105、12589二房二廳（剩余19套）、105三房（基本售罄）65可做兩房，但剩余一百多套；125可做四房，剩余貨量也較多，有79套贈(zèng)送率為本地市場(chǎng)最高，項(xiàng)目自住客較多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的小三房較搶手，投資性的小兩房銷(xiāo)售較慢，明顯的剛需盤(pán)

27、?？們r(jià)35萬(wàn)以?xún)?nèi)，面積越大越暢銷(xiāo)。數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市房產(chǎn)管理局，截止2012.5.1當(dāng)前市場(chǎng)情況四、項(xiàng)目戶(hù)型定位經(jīng)過(guò)上述分析，戶(hù)型配比建議如下： 項(xiàng)目占地7.7萬(wàn)平米在片區(qū)屬于中等偏小規(guī)模，容積率較高達(dá)到2.5，而且地塊周邊環(huán)境不成熟，鄰近工業(yè)區(qū)，產(chǎn)品主要是以剛性需求的2房、小3房為主，配以部分舒適型四房。為提升項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)值，頂層不設(shè)置復(fù)式單位。由于目前戶(hù)型面積差距不大，建議所選戶(hù)型均提供兩種以上的戶(hù)型設(shè)計(jì)供客戶(hù)選擇，盡量做到產(chǎn)品多樣性，以促進(jìn)成交率。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積套均面積套數(shù)面積比套數(shù)比總面積備注二房22155-65602588%13%15480緊湊型二房22168-82765002

28、1%25%38000可變?nèi)咳?2185-959050825%25%45720緊湊型322100-11010552330%26%54915功能型322115-12512015810%8%18960可變四房四房422130-140135856%4%11475舒適型總計(jì)2032100%100%184550區(qū)域內(nèi)首置暢銷(xiāo)戶(hù)型稀缺產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)較大利潤(rùn)回報(bào)，拉升項(xiàng)目檔次居家性暢銷(xiāo)產(chǎn)品產(chǎn)品計(jì)劃 = 暢銷(xiāo)產(chǎn)品（63%）+居家暢銷(xiāo)產(chǎn)品（34%）+稀缺價(jià)值產(chǎn)品（4%）l以片區(qū)同質(zhì)項(xiàng)目暢銷(xiāo)產(chǎn)品為項(xiàng)目主流產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)主流；產(chǎn)品線(xiàn)放長(zhǎng)，降低大盤(pán)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；l根據(jù)片區(qū)未來(lái)新供應(yīng)項(xiàng)目，在面積段和戶(hù)型創(chuàng)新上形成差異化，填補(bǔ)

29、片區(qū)空白；l以片區(qū)暢銷(xiāo)產(chǎn)品作為項(xiàng)目主打，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品和稀缺產(chǎn)品吸引客戶(hù)，沖擊市場(chǎng)，拉升項(xiàng)目檔次，也實(shí)現(xiàn)較快銷(xiāo)售。四、項(xiàng)目戶(hù)型定位產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積套均面積套數(shù)面積比套數(shù)比總面積備注二房22155-65602588%13%15480緊湊型二房22168-827650021%25%38000可變?nèi)咳?2185-959050825%25%45720緊湊型322100-11010552330%26%54915功能型322115-12512015810%8%18960可變四房四房422130-140135856%4%11475舒適型總計(jì)2032100%100%184550四、項(xiàng)目

30、戶(hù)型定位戶(hù)型贈(zèng)送比建議 目前片區(qū)比較具競(jìng)爭(zhēng)性的樓盤(pán)，名流印象贈(zèng)送比超過(guò)了20%，受到市場(chǎng)的歡迎，尤其是對(duì)首次置業(yè)的剛性需求客戶(hù)，本項(xiàng)目為提升產(chǎn)品附加價(jià)值，同時(shí)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到5500-6000元/平米，作為中高端產(chǎn)品也可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁?zèng)送，建議整體贈(zèng)送比例在18%左右，不同的戶(hù)型贈(zèng)送面積比例有所差異。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型套均面積套數(shù)面積比套數(shù)比贈(zèng)送比總面積贈(zèng)送空間二房602588%13%12%15480陽(yáng)臺(tái)、凸窗二房7650021%25%18%38000入戶(hù)花園、內(nèi)庭院、陽(yáng)臺(tái)三房9050825%25%12%45720陽(yáng)臺(tái)、凸窗10552330%26%15%54915入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、凸窗1201581

31、0%8%18%18960入戶(hù)花園、內(nèi)庭院、陽(yáng)臺(tái)四房135856%4%15%11475入戶(hù)花園、陽(yáng)臺(tái)、凸窗總計(jì)2032100%100%16%184550五、建筑風(fēng)格建議片區(qū)樓盤(pán)建筑風(fēng)格情況：光耀城市山谷：現(xiàn)代建筑風(fēng)格名流印象：2種風(fēng)格組合熙龍小鎮(zhèn) ：現(xiàn)代建筑風(fēng)格鵬基萬(wàn)林湖：北美風(fēng)情建筑五、建筑風(fēng)格建議 經(jīng)過(guò)客戶(hù)及營(yíng)銷(xiāo)部同事市場(chǎng)調(diào)研得知，該片區(qū)簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格紛雜，西班牙風(fēng)格稀少，但西班牙風(fēng)格深受該片區(qū)及惠州市民喜愛(ài)，且該外立面更能在片區(qū)溢價(jià)，樹(shù)立高端形象，因此建議在外立面上參考可園的建筑風(fēng)格，貼合客戶(hù)的心理喜好。 而且西班牙建筑在集團(tuán)擁有10多年設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)沉淀，產(chǎn)品在惠州市場(chǎng)擁有一定的創(chuàng)新性。建議采用

32、西班牙式建筑風(fēng)格 為了能夠清楚說(shuō)明，每棟進(jìn)行編號(hào)。一、分期建議：1.按照?qǐng)D示，項(xiàng)目整體分一至二期，主要考慮項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的便利性及客戶(hù)看房的體驗(yàn)路線(xiàn)便利性，2.一期分期主要考慮覆蓋多樣戶(hù)型，由于是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，不存設(shè)計(jì)壓力，可充分考慮多樣性試探片區(qū)戶(hù)型接受度；3.看樓線(xiàn)路為1#-2#-6#，圍繞部分為現(xiàn)場(chǎng)展示區(qū)。樣板房建議做1#88戶(hù)型、6#各一套，以及2#120戶(hù)型；二、主次入口建議：考慮空間布置合理性，如圖示進(jìn)行主次入口設(shè)置六、分期開(kāi)發(fā)建議 71234568913121110一期二期首期展示區(qū)主入口次入口 總體來(lái)看，隨著市場(chǎng)政策的繼續(xù)調(diào)控，剛需性戶(hù)型為市場(chǎng)主要需求，原錦城戶(hù)型配比建議立足于自住，高性?xún)r(jià)比戶(hù)型，總價(jià)越小，使用面積越大越受客戶(hù)追捧