鴻信商業(yè)項目定位分析

1、鴻信商業(yè)項目定位分析鴻信商業(yè)項目定位分析江露江露2011.12.25引言引言 商業(yè)地產(chǎn)是一種經(jīng)營性的資產(chǎn)，屬于資本市場范圍內(nèi)的一種具體經(jīng)營品種，其運(yùn)作的軌跡往往和投資品種運(yùn)作方式有關(guān)，和它的專業(yè)商業(yè)運(yùn)作方式有關(guān)。如果我們并不局限于房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售方式，而是從商業(yè)，投資品種或者從資產(chǎn)運(yùn)作的角度去看商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營或銷售，我們發(fā)現(xiàn)方法就會有很多了。 目前房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷、市場逐漸低迷，商業(yè)地產(chǎn)的投資和經(jīng)營風(fēng)險也越來越大，減少和降低開發(fā)、投資風(fēng)險，就必須對商業(yè)的投資市場和經(jīng)營市場進(jìn)行充分的市場分析，以確定該商業(yè)項目的市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略等諸多方面的內(nèi)容，其中市場定位則是

2、項目前期工作的重點，準(zhǔn)確準(zhǔn)確的定位可以賦予項目獨(dú)特鮮明的個性，項目的市場定位傳達(dá)的是的定位可以賦予項目獨(dú)特鮮明的個性，項目的市場定位傳達(dá)的是項目的精髓，項目的宗旨。項目的精髓，項目的宗旨。目目錄錄長沙概況長沙概況宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)總體規(guī)劃總體規(guī)劃商圈分析商圈分析項目分析項目分析區(qū)域背景區(qū)域背景地段分析地段分析優(yōu)劣分析優(yōu)劣分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析案例分析案例分析項目定位項目定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位客戶定位客戶定位項目界定項目界定定位分析定位分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境中部地最具發(fā)展?jié)摿Φ氖鞘兄胁康刈罹甙l(fā)展?jié)摿Φ氖鞘虚L沙別稱“星城星城”、“楚楚漢名城漢名城”，地處湖南東部偏北的湘江下游富饒的

3、河谷平原。北瞰洞庭，南依衡岳。是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、交通和商貿(mào)中心，全國首批公布的24個歷史文化名城之一?，F(xiàn)轄長沙縣、望城縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣和芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五個城區(qū)。系我國特大城市之一。長沙概況長沙概況地域與人口地域與人口長沙位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣，長沙市總面積11819.5平方千米（即1.18萬平方千米），長沙市總?cè)丝?044118人，戶籍人口為6511888人；其中長沙市區(qū)面積1938平方公里。 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)2010年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4547.06億元，在全國省會城市中穩(wěn)居第7位，同比增長15.5%，gdp百強(qiáng)城市中排名第18位，人均收入居省會

4、城市第13位。 交通交通長沙水、陸、空交通發(fā)達(dá)，黃花機(jī)場是國際空港，已開通39條航線，長沙已列為全國45個公路主樞紐城市之一。長沙又是全國鐵路交通樞紐長沙綜合通訊能力居全國第3位。 長沙經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，長沙經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，人均人均gdp高，投資消費(fèi)能力強(qiáng)勁高，投資消費(fèi)能力強(qiáng)勁長沙2010年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）預(yù)計比上年增長15.5%，總量達(dá)4450億億元左右，為2005年的2.5倍，比“十一五”年均增長目標(biāo)（13%）高2.3個百分點。長沙市經(jīng)濟(jì)總量（gdp）在全國省會城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后趕超長春、

5、哈爾濱、石家莊、鄭州、濟(jì)南5市?！笆晃濉币?guī)劃綱要主要目標(biāo)全面完成或超額完成。2010年，長沙市的人均gdp為4547億元/640萬人口=7.0萬元。 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 小于小于4%4% 4%-5% 4%-5% 5%-8% 5%-8% 大于大于8%8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系用升級版城市集群代替單一城市體，大大提用升級版城市集群代替單一城市體，大大提升長沙城市競爭力升長沙城市競爭力長株潭三市城區(qū)及中間地帶共同構(gòu)成城市連綿區(qū)的核心區(qū)，核心區(qū)面積約8448平方公里，形成“一心雙軸雙帶”的空間結(jié)構(gòu)。預(yù)測至

6、2030年，核心區(qū)城鎮(zhèn)人口1400萬。依托城際鐵路、快速路等交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建長株潭快速交通系統(tǒng)，加強(qiáng)長株潭三市高等級公路、城市骨干道路網(wǎng)絡(luò)的協(xié)調(diào)與銜接，形成覆蓋長株潭城市群的45分鐘交通圈。在長株潭大都市區(qū)中，長沙應(yīng)發(fā)揮核心增長極的重要引領(lǐng)作用，同時以長株潭大都市區(qū)為依托，成為國家體系中第二層級的重要核心城市。城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃長沙將規(guī)劃建千萬級人口大都市，規(guī)劃區(qū)范圍由2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里，形成以湘江為中軸、向南北延伸的“一軸兩帶”拓展格局。規(guī)劃后的長沙中心城區(qū)將包括河?xùn)|內(nèi)四區(qū)全部，以及岳麓區(qū)、望城縣、長沙縣一部分。 版圖版圖一軸兩帶一軸兩帶 規(guī)劃區(qū)范圍擴(kuò)至規(guī)劃區(qū)范圍擴(kuò)至4

7、960平方公里平方公里 范圍：城市規(guī)劃空間分成五大層次范圍：城市規(guī)劃空間分成五大層次城市規(guī)劃空間分成長株潭、市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、中心城區(qū)五大層次。 “一主兩次六組團(tuán)一主兩次六組團(tuán)”，打造城市新空間，打造城市新空間從城市發(fā)展大趨勢來看，提出了沿“一軸兩帶”發(fā)展。“一軸”指湘江發(fā)展軸，“兩帶”分別指北部發(fā)展帶（串聯(lián)了寧鄉(xiāng)縣城、長沙縣城及一大批國家、省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等）和南部發(fā)展帶（串聯(lián)黃花機(jī)場、長沙高鐵南站、省政府、大學(xué)城、洋湖垸總部基地等）。從發(fā)展片區(qū)來看，提出“一主兩次六組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)。在上一版總體規(guī)劃“一主、兩次、四組團(tuán)”（一主指河?xùn)|主城市區(qū)，兩次指河西新城和星馬新城，四組團(tuán)指高星

8、組團(tuán)、撈霞組團(tuán)、暮云組團(tuán)和坪浦組團(tuán)）的基礎(chǔ)上，重新劃定了界限，并增加了黃lang高鐵組團(tuán)和黃花空港組團(tuán)。從城市中心來看，明確提出了多中心的概念。除了河?xùn)|cbd外，還規(guī)劃了河西cbd、星沙副中心、雷鋒湖-梅溪湖副中心，以及多個組團(tuán)級中心，其中高鐵組團(tuán)中心遠(yuǎn)期將升級為城市副中心。一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)，城市格局再升一軸兩帶、一主兩次六組團(tuán)，城市格局再升級，打造千萬級人口大都市級，打造千萬級人口大都市長株潭一體化的實施，極大地推動了目前城長株潭一體化的實施，極大地推動了目前城市邊緣地帶商業(yè)的空間擴(kuò)張和成熟市邊緣地帶商業(yè)的空間擴(kuò)張和成熟長沙著力打造長沙市1小時經(jīng)濟(jì)圈，以長沙市為核心，帶動株洲、湘潭、

9、岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽等周邊城市，在開放理念、資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面，用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思維進(jìn)一步調(diào)整、完善，形成全國新一輪經(jīng)濟(jì)快速增長中這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體戰(zhàn)略，使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿(mào)中心。城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo)長沙一小時經(jīng)濟(jì)圈長沙一小時經(jīng)濟(jì)圈覆蓋8個低級市、39個縣級城市，10萬平方公里，4000萬人口城市商業(yè)體系城市商業(yè)體系-多點多中心，未來商圈格多點多中心，未來商圈格局競爭加劇局競爭加劇30個社區(qū)級商業(yè)中心；個社區(qū)級商業(yè)中心；5個重點鎮(zhèn)商業(yè)中心；個重點鎮(zhèn)商業(yè)中心；5個一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。個一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。商業(yè)體系規(guī)劃商業(yè)體系規(guī)劃 10個區(qū)域性商業(yè)中心即火車站

10、商業(yè)中心、個區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心1個市級商業(yè)中心個市級商業(yè)中心-五一廣場商業(yè)中心五一廣場商業(yè)中心2個市級商業(yè)副中心個市級商業(yè)副中心-星沙商業(yè)副中心和星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心以五一廣場為中心，以五一廣場為中心，5大商圈輻射全市，影大商圈輻射全市，影響全省，盡顯長沙的繁榮響全省，盡顯長沙的繁榮目前，長沙市區(qū)基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黃興路、東二環(huán)線為商業(yè)軸。以五一廣場、火車站廣場、伍家?guī)X廣場、東塘-侯家塘為中心輻射的遍布

11、整個市區(qū)的五條主線、六大商圈的零售商業(yè)網(wǎng)點格局。擁有20多座功能齊全、購物環(huán)境良好的現(xiàn)代商貿(mào)大廈，擁有10多個大型批發(fā)交易市場。各種外來資本引入，市中心超高層和城市綜合體等大型商業(yè)體正在規(guī)劃籌建中，城市周邊新都市商業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。全市形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大小零售網(wǎng)點相結(jié)合的“多個中心、四面開花”商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系。 五一商圈五一商圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈 東塘商圈東塘商圈 伍家?guī)X商伍家?guī)X商業(yè)圈業(yè)圈 火車站商火車站商業(yè)圈業(yè)圈 五一商圈五一商圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈火車站商業(yè)圈火車站商業(yè)圈東塘商圈東塘商圈伍家?guī)X商業(yè)圈伍家?guī)X商業(yè)圈地地理理位位置置以五一廣場為中心，東抵蔡鍔路、西達(dá)太平

12、街、南起城南路、北至營盤路，形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達(dá)113公頃 以楓林一路與麓山路交匯處為中心，向南輻射至湖南大學(xué)，北至桐梓坡路湘雅醫(yī)院，東達(dá)瀟湘路，西抵金星路，是河西最為成熟的一個商圈 以火車站為中心向北輻射至營盤路，南到朝暉路，西至韶山路，東達(dá)萬家麗路 地處勞動路和韶山路交匯處，輻射范圍東至車站路，西至芙蓉路，南至新建路，北至城南東路 芙蓉路與三一大道交匯處。輻射范圍東至車站路，西至湘江路，南至湘雅路，北至棲鳳路 商商圈圈現(xiàn)現(xiàn)狀狀五一商圈號稱長沙乃至湖南的第一商圈，屬于長沙市級商業(yè)中心，是長沙最核心、最繁華的商圈。注冊有6000余商家，日均客流量40萬人次以上，年消費(fèi)額達(dá)20億元，是長

13、沙人流、物流、資金流、信息流的中心 屬于市級商業(yè)副中心，與五一商圈僅一江之隔，是岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)核心。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷，及大學(xué)城龐大的消費(fèi)基礎(chǔ)，該商圈近年發(fā)展速度迅猛，匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭 火車站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè)，交通便利、人潮洶涌，但同時火車站人流很雜，商圈整體商業(yè)形象不佳，商家信譽(yù)較低，這些因素一直困擾著該商圈進(jìn)一步發(fā)展。東塘商業(yè)中心是除五一商圈外，與火車站并重的商圈，東塘大商業(yè)格局，成為長沙南部一個重要的節(jié)點，東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。 伍家?guī)X商圈稱為長沙商圈中的“沒落貴族”。這兩年來，天健芙蓉盛

14、世、伍家?guī)X生活廣場、錦繡華天、四達(dá)新時代廣場等樓盤的興建，給該商圈重新注入了新的活力。主主要要商商業(yè)業(yè)新世界購物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、百聯(lián)東方廣場、蘇寧電器、國美電器、迪信通、萬達(dá)沃爾瑪購物廣場、好又多超市、新大新商業(yè)廣場、黃興路步行街、金滿地地下商業(yè)街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一條街、中山路商業(yè)街。通程商業(yè)廣場、新一佳超市、國美電器、通程電器、指南針商業(yè)中心、岳麓大學(xué)城商貿(mào)中心、百信鞋業(yè)、蘇寧電器、步步高超市 阿波羅商場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、家潤多百貨、百腦匯、國儲電腦城、qq電腦城、華海3c廣場、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、三湘南湖大市場、通程

15、電器、國美蘇寧、金蘋果大市場、凱通服飾城、金芒果大市場。金世紀(jì)商城、金色家族通程世界名品中心、友誼商城、平和堂、家潤多兩家門店、新一佳、步步高、國美電器、通程電器、大都市商業(yè)街。 新一佳、泰陽商城、新河家具城、伍家?guī)X機(jī)電市場、通程電器。 五大商圈市調(diào)分析五大商圈市調(diào)分析五一商圈五一商圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈榮灣鎮(zhèn)商業(yè)圈火車站商業(yè)圈火車站商業(yè)圈東塘商圈東塘商圈伍家?guī)X商業(yè)圈伍家?guī)X商業(yè)圈業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)構(gòu)成成五一路：寫字樓、影樓、百貨、美容、健身、餐飲；黃興南路和黃興中路：百貨、電器/通迅專業(yè)店、餐飲、娛樂、休閑；解放西路：酒吧一條街；坡子街：美食一條街。通程商業(yè)廣場，國美、通程及蘇寧，大學(xué)城商貿(mào)中心和指南針商業(yè)中

16、心，娛樂休閑場所較多。業(yè)態(tài)以中檔為主，高檔消費(fèi)市場空白，這主要是由于該區(qū)域的消費(fèi)群體以學(xué)生為主，而且離五一商圈僅一江之隔。7家大型it專業(yè)賣場：百腦匯、國儲電腦城、qq電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、華海3c廣場。另外蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市也有大量it產(chǎn)品銷售。以百貨超市形態(tài)為主，餐飲娛樂為輔。各大連鎖百貨超市都已進(jìn)駐東塘，中西餐廳以及各類小吃店品種齊全，基本滿足消費(fèi)者的需求，但檔次上明顯低于五一商圈。整體商業(yè)形象較差，檔次不高。維多利購物中心、泰陽商城由傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)營，現(xiàn)以檔次不高的批發(fā)和家電賣場為主。相對而言，新一佳超市、通程電器及附近的娛樂、餐飲相對較旺

17、。 消消費(fèi)費(fèi)群群體體五一商圈消費(fèi)群體以長沙本地的中、青年人為主，少部分來源于外地旅游及周邊城市消費(fèi)者。因商業(yè)及其各項配套功能完善，完全是一站式服務(wù)，所以是長沙消費(fèi)能力最強(qiáng)的商圈。30多所高等院校和科研院所，在校大學(xué)生達(dá)16萬人，各類科技人員10萬余人,是全省最大的文化科教區(qū)。所以消費(fèi)群體主要為該區(qū)老師和學(xué)生為主，學(xué)生的購買力較弱，以滿足生活基本需求為主。商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬，分別為it人士、寫字樓白領(lǐng)、企事業(yè)單位以及原有居民群，其中以it人士為主。另外，外地旅客也占有相當(dāng)?shù)南M(fèi)比例，消費(fèi)能力參差不齊。東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國稅局、省話劇團(tuán)、省教育出版社等消費(fèi)群體主要為

18、行政單位工作人員和學(xué)生，注重品牌跟品質(zhì)，消費(fèi)力較強(qiáng)。 周邊原始居民跟寫字樓里的白領(lǐng)構(gòu)成伍家?guī)X商圈最主要的消費(fèi)群體，消費(fèi)力能力比較強(qiáng)，但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應(yīng)，所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。商商業(yè)業(yè)前前景景地段無可比擬性，其交通與生活配套設(shè)施齊全，正是基于對五一廣場商業(yè)中心這一黃金口岸的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)極具信心，市場競爭也將更為激烈，但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和，未來發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級換代為主。 隨著河西先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略思路的確定，河西將作為政府重點開發(fā)區(qū)域，“三圈一帶一核心”的產(chǎn)業(yè)布局、“三縱四橫”七條快速路、地鐵2號線及5條過江隧道對接河?xùn)|，將

19、為溁灣鎮(zhèn)這個市級副商業(yè)中心帶來具大的發(fā)展?jié)摿?，溁灣商圈作為河西版圖唯一大商圈，相信很快將在眾多商圈中脫穎而出 交通、人流優(yōu)勢，是目前出入長沙最主要的口岸之一，流動人口多、但該商圈的經(jīng)營類別也相對比較復(fù)雜，“宰客”現(xiàn)象嚴(yán)重，武廣新城建好后，火車站的人流將分流一部分。但憑借 it賣場、服裝批發(fā)市場和建材市場的影響力，客源仍比較穩(wěn)定。如果該商圈能打造成為“誠信商圈”，積極引進(jìn)品牌商家，火車站商圈后勁依然充足。 交通便利是商業(yè)地產(chǎn)必備的要素，雖然東塘商業(yè)中心的商業(yè)格局已趨于完善，曙光路與車站路的桂花路的大規(guī)模拓改，推動了東塘商圈的再度升級與擴(kuò)容，其商業(yè)規(guī)模與繁華程度將會直逼五一廣場商業(yè)中心。 開福區(qū)將

20、大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲，并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿(mào)圈的建設(shè)納入整個伍家?guī)X大商圈。根據(jù)新規(guī)劃形成“兩條綠化帶、三個綠化塊、三條區(qū)干道、三個功能區(qū)”的結(jié)構(gòu)模式。而開福寺附近將打造一個宗教旅游購物中心，開福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時隨著萬達(dá)廣場落戶于此，伍家?guī)X商圈或?qū)⒅匦箩绕?。五一商圈消費(fèi)能力最為強(qiáng)盛，目前任占據(jù)主五一商圈消費(fèi)能力最為強(qiáng)盛，目前任占據(jù)主導(dǎo)地位導(dǎo)地位商圈小結(jié)商圈小結(jié)長沙人流、物流、資金流、長沙人流、物流、資金流、信息流的中心信息流的中心注冊有6000余商家日均客流量40萬萬人次以上年消費(fèi)額達(dá)20億億元代表性商業(yè)街代表性商業(yè)街解放西路酒吧一條街黃興路步行街、黃興路步行街、民

21、俗民食坡子街地段地段 以五一廣場為中心，東抵蔡鍔路、西達(dá)太平街、南起城南路、北至營盤路，形狀呈長方形，規(guī)劃控制面積達(dá)113公頃公頃。 目目錄錄長沙概況長沙概況宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)總體規(guī)劃總體規(guī)劃商圈分析商圈分析項目分析項目分析區(qū)域背景區(qū)域背景地段分析地段分析優(yōu)劣分析優(yōu)劣分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析案例分析案例分析項目定位項目定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位客戶定位客戶定位項目界定項目界定定位分析定位分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境長沙商業(yè)心臟長沙商業(yè)心臟“邊緣邊緣”地帶，繁榮地帶，繁榮“一步一步”之遙之遙優(yōu)勢優(yōu)勢 1、項目位于黃興路與城南路交匯處的西南角，扼守長沙商業(yè)心臟-黃興路步行街南門戶。 2、處于未來地鐵一

22、號線的出站口，預(yù)計2014年底實現(xiàn)“車通”，商業(yè)氛圍將進(jìn)一步大幅提升。黃黃興興路路步步行行街街 城南路城南路本本項項 目目地鐵站點地鐵站點老城區(qū)老城區(qū)劣勢劣勢 1、與步行街中間隔著城南路，目前步行街超高商業(yè)氛圍難以大幅突破這個十字路口。 2、自南門口以南，為老舊城區(qū)，環(huán)境較差，進(jìn)一步削減南下客流量。體量較小，附帶高樓層，難以形成傳統(tǒng)的具體量較小，附帶高樓層，難以形成傳統(tǒng)的具備競爭力的集中商業(yè)備競爭力的集中商業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 商業(yè)裙樓，總面積約1.4萬平米，分為地下室，1至3層及隔層。最大單層面積不超過3500平米。項目所在樓棟以娛樂、休閑為主，零售商業(yè)相對薄弱。樓層最高為3層，人流引導(dǎo)向上存在難度。

23、 黃興路步行街黃興路步行街-三湘第一街三湘第一街黃興南路步行商業(yè)街北起司門口，南到南門口，全長838米，街寬23-26米，包括近萬平方米的黃興廣場，商業(yè)總面積25萬平方米，總投資10億元人民幣，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及旅游等多項功能于一體的綜合性商業(yè)街。黃興南路步行街位于五一商圈，毗鄰平和堂、王府井、萬達(dá)購物廣場、春天百貨、新世界百貨等大型百貨公司。周邊匯集了長沙解放西路酒吧一條街、化龍池、太平街、坡子街、三王街等特色商業(yè)街。商業(yè)氣氛十分濃厚，消費(fèi)方式多種多樣。目前步行街日均客流量10萬余人次，節(jié)假日更是接近40萬余人次 黃興路步行街是長沙市最繁華的地段之一。是一條于2002年修繕竣

24、工的步行商業(yè)街。北起芙蓉區(qū)司門口，南到南門口，全長838米，街面寬23-26米，包括近萬平方米的黃興廣場，商業(yè)總面積25萬平方米，其中新建面積15萬平方米，總投資10億元人民幣，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及旅游等多項功能于一體的綜合性場所。分為內(nèi)街和外街，內(nèi)街又有三層。商鋪眾多，品牌齊全。除各種常規(guī)服裝店、飾品店以外，這里還匯集了全國各地的小吃美食，旁邊的坡子街更是長沙特色小吃的齊聚之處，有長沙人民耳熟能詳?shù)幕饘m殿、雙燕樓、紅梅冷飲等，數(shù)不勝數(shù)。黃興路步行街規(guī)劃設(shè)計黃興路步行街規(guī)劃設(shè)計1、近30米的街寬，a-f區(qū)各有1-2個通道與外街相連，6個區(qū)共有11個通道，方便消費(fèi)者內(nèi)外街選購；2、

25、設(shè)計科學(xué)，業(yè)態(tài)多樣化，步行街起始南北兩端分別設(shè)有萬達(dá)購物廣場及好又多超市，中間設(shè)有黃興廣場；3、商鋪面積分割合理：外街東側(cè)底商單體面積較大，大多在200以上，主要作為品牌商家的形象店或旗艦店。內(nèi)街底商單體營業(yè)面積在12-30之間。分布在二層及以上樓層的餐飲店、電器通訊店、休閑娛樂場所因其業(yè)態(tài)需求不同，分割的面積跨度較大，分割合理；4、街區(qū)配套設(shè)施：外街多處設(shè)有飲食、休息區(qū)，并建造雕像、假山等景觀，配有休閑長椅、飲料投幣自動售賣機(jī)、公用ic卡電話、垃圾桶；西側(cè)1-2層設(shè)置飲食、休息區(qū)和洗手間。5、臨街商鋪平均租金價格在600-1200元/m月，少量鋪面甚至超過1500元/m月，最高達(dá)到2400元

26、/m月項目地址（位置）項目地址（位置）長沙市黃興南路長沙市黃興南路所屬商圈所屬商圈五一商圈五一商圈商場性質(zhì)商場性質(zhì)商業(yè)街商業(yè)街開盤時間開盤時間20042004年年1212月月商業(yè)建筑面積（商業(yè)建筑面積（m2m2）4 4層共層共2525萬萬商鋪售賣性質(zhì)商鋪售賣性質(zhì)直接銷售直接銷售個鋪面積（個鋪面積（m2m2）10-30010-300進(jìn)駐商家進(jìn)駐商家中檔服飾、特色餐飲類、電玩娛樂類中檔服飾、特色餐飲類、電玩娛樂類商鋪結(jié)構(gòu)商鋪結(jié)構(gòu)全長全長838838米，街面米，街面寬寬23-2623-26米米返租返租不返租，統(tǒng)一經(jīng)營管理不返租，統(tǒng)一經(jīng)營管理廣告訴求廣告訴求三湘第一街三湘第一街售價售價80008000

27、1200012000元元/ /（20042004年）年） 步行街布局步行街布局 步行街全長838米，由內(nèi)街和外街構(gòu)成。西側(cè)內(nèi)街底層分為a-f六個區(qū)域，主要經(jīng)營休閑服飾、箱包、飾品。其中a、b、c、d區(qū)在黃興廣場南側(cè)，e、f區(qū)在黃興廣場北側(cè)。d區(qū)部分區(qū)域為時尚名堂專區(qū)、e區(qū)部分區(qū)域為新街口主題商場。 a-f區(qū)各有1-2個通道與外街相連，6個區(qū)共有11個通道，方便消費(fèi)者內(nèi)外街選購。 東側(cè)臨近司門口的外街分布著一家服飾飾品主題商場潮流特區(qū)。 東側(cè)臨近司門口有一個以特色小吃為主題的特色街淘淘街。 步行街起始南北兩端分別設(shè)有萬達(dá)購物廣場及好又多超市，中間設(shè)有黃興廣場。外街東側(cè)底商單體面積較大，大多在20

28、0以上，主要作為品牌商家的形象店或旗艦店。內(nèi)街底商單體營業(yè)面積在12-30之間。分布在二層及以上樓層的餐飲店、電器通訊店、休閑娛樂場所因其業(yè)態(tài)需求不同，分割的面積跨度較大。 步行街主體商業(yè)商品布局步行街主體商業(yè)商品布局一一a區(qū)區(qū)一一b區(qū)區(qū)二區(qū)二區(qū)三區(qū)三區(qū)四區(qū)四區(qū)五區(qū)五區(qū)六區(qū)六區(qū)七區(qū)七區(qū)八區(qū)八區(qū)九區(qū)九區(qū)一層一層大型超大型超市百貨市百貨 時尚潮時尚潮流天地流天地 服飾、化服飾、化妝品、保妝品、保健健 香水、香水、護(hù)膚、護(hù)膚、美容品美容品 首飾、首飾、服飾、服飾、化妝品、化妝品、保健保健 服飾、服飾、服裝、服裝、兒童食兒童食品（肯品（肯德基、德基、麥當(dāng)勞）麥當(dāng)勞） 頂級男頂級男性服裝、性服裝、飾品專

29、飾品專賣賣 飾品、飾品、名表名表飾品飾品（皮具、（皮具、玉器、玉器、精品）精品） 小家電、小家電、小電子、小電子、通訊產(chǎn)通訊產(chǎn)品等品等 二層二層大型超大型超市百貨市百貨 服裝、服裝、鞋帽、鞋帽、飾品飾品 品牌服飾、品牌服飾、鞋帽鞋帽 美容美美容美發(fā)用品、發(fā)用品、保健保健品牌服品牌服飾鞋帽、飾鞋帽、皮具皮具 服飾、服飾、鞋帽鞋帽（肯德（肯德基、麥基、麥當(dāng)勞）當(dāng)勞） 頂級女頂級女性服裝、性服裝、飾品專飾品專賣賣 鉆石飾鉆石飾品、金品、金銀飾品銀飾品 鞋帽鞋帽日用家日用家居用品、居用品、裝飾品、裝飾品、精品家精品家私私三層三層大型超大型超市百貨市百貨 器具器具 服飾、鞋服飾、鞋帽帽 器材器材（日用、

30、（日用、專業(yè)）專業(yè)） 服飾、服飾、鞋帽鞋帽 玩具、玩具、體育用體育用品、智品、智力開發(fā)力開發(fā) 頂級皮頂級皮具、鞋具、鞋帽、飾帽、飾品專賣品專賣 金銀飾金銀飾品品 箱包、箱包、皮具皮具大家電大家電 物業(yè)名稱物業(yè)名稱規(guī)模規(guī)模（）（）層數(shù)層數(shù)物業(yè)物業(yè)類型類型商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次檔次經(jīng)營品種經(jīng)營品種營運(yùn)方式營運(yùn)方式春天百貨春天百貨120006層商業(yè)百貨中檔女性服飾、日用百貨、家用電器聯(lián)營萬達(dá)購物廣場萬達(dá)購物廣場480004層商業(yè)綜合超市中高檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電影城租賃王府井百貨王府井百貨7000012層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營平和堂平和堂50

31、0009層商業(yè)、商務(wù)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營百聯(lián)東方百聯(lián)東方760008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營新世界購物中心新世界購物中心350008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營國美電器國美電器50002層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營蘇寧電器蘇寧電器75003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營金滿地金滿地270001層商業(yè)地下步行街中低檔服裝、飾品租賃區(qū)域集中商業(yè)一覽表區(qū)域集中商業(yè)一覽表 區(qū)域背景小結(jié)區(qū)域背景小結(jié)區(qū)域位于長沙最繁華的五一商圈的商業(yè)心臟地帶區(qū)域位于長沙最繁

32、華的五一商圈的商業(yè)心臟地帶-黃興路步行街，是黃興路步行街，是長沙零售最具商業(yè)競爭力的核心地段。長沙零售最具商業(yè)競爭力的核心地段。區(qū)域王府井、平和堂、新世界、春天百貨等高端集中商業(yè)云集，規(guī)模區(qū)域王府井、平和堂、新世界、春天百貨等高端集中商業(yè)云集，規(guī)模大、檔次高，是長沙乃至湖南最大的高端商業(yè)集中區(qū)。大、檔次高，是長沙乃至湖南最大的高端商業(yè)集中區(qū)。區(qū)域黃興路步行街主體商業(yè)步行街主體規(guī)模大業(yè)、品種齊全，配套完善，區(qū)域黃興路步行街主體商業(yè)步行街主體規(guī)模大業(yè)、品種齊全，配套完善，環(huán)境優(yōu)良，能滿足都市主體消費(fèi)群的全部需求。環(huán)境優(yōu)良，能滿足都市主體消費(fèi)群的全部需求。負(fù)一層、一至三層負(fù)一層、一至三層1.4萬平米

33、全部出售萬平米全部出售快速回籠近快速回籠近10億銷售額億銷售額市場的可持續(xù)經(jīng)營，將后續(xù)風(fēng)險控制在最低值市場的可持續(xù)經(jīng)營，將后續(xù)風(fēng)險控制在最低值目目錄錄長沙概況長沙概況宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)總體規(guī)劃總體規(guī)劃商圈分析商圈分析項目分析項目分析區(qū)域背景區(qū)域背景地段分析地段分析優(yōu)劣分析優(yōu)劣分析產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析案例分析案例分析項目定位項目定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位客戶定位客戶定位項目界定項目界定定位分析定位分析宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境只是一街之隔只是一街之隔20米的距離，只是商業(yè)地產(chǎn)米的距離，只是商業(yè)地產(chǎn)最本質(zhì)的認(rèn)識最本質(zhì)的認(rèn)識如何如何淡化淡化市民傳統(tǒng)印市民傳統(tǒng)印象中的地段象中的地段“邊緣化邊緣化”？如何如何

34、定位定位，使之成為，使之成為具有具有競爭力競爭力的市場，吸的市場，吸引步行街引步行街人流人流？如何如何改變改變市場同類產(chǎn)市場同類產(chǎn)品一定要品一定要超長返祖、回超長返祖、回購、保底收益購、保底收益等帶來的等帶來的后期后期風(fēng)險風(fēng)險。困境困境什么是市場認(rèn)可、期待的商業(yè)地產(chǎn)什么是市場認(rèn)可、期待的商業(yè)地產(chǎn)每一個商業(yè)體都是由空間的建筑體與賦予這空間的建筑體與賦予這個建筑體上適合的商業(yè)靈魂與時間構(gòu)成個建筑體上適合的商業(yè)靈魂與時間構(gòu)成的;我們不能單純的看哪一個項目，因為每個項目的性格和氣質(zhì)不一樣，而且市場是動態(tài)的，所以我們需要把所有的項目都作為一個全新的領(lǐng)域和個案來分析、研究。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目先進(jìn)

35、的商業(yè)模式先進(jìn)的商業(yè)模式科學(xué)合理的業(yè)態(tài)分布科學(xué)合理的業(yè)態(tài)分布優(yōu)質(zhì)的后續(xù)管理、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的后續(xù)管理、服務(wù)吸引力吸引力打破打破“傳統(tǒng)傳統(tǒng)”，縮短與步行街的，縮短與步行街的“距離距離”整合廠家、商家、顧客等各方所需整合廠家、商家、顧客等各方所需-以強(qiáng)勁市場競爭力打動投資者以強(qiáng)勁市場競爭力打動投資者怎么辦？突破將傳統(tǒng)品牌引進(jìn)發(fā)揮到極致將傳統(tǒng)品牌引進(jìn)發(fā)揮到極致差異化市場定位差異化市場定位！快速回籠資金，市場可持續(xù)經(jīng)營快速回籠資金，市場可持續(xù)經(jīng)營突破突破差異化的目的差異化的目的-將市場競爭力（前期銷售、將市場競爭力（前期銷售、后期經(jīng)營）做到極致后期經(jīng)營）做到極致定位原則定位原則差異化大體表現(xiàn)差異化大體表現(xiàn)經(jīng)

36、營品種差異化：經(jīng)營品種差異化：步行街主體服飾、鞋類等，我們有，但價格更低；步行街不集中的飾品、化妝品等我們品種更齊全細(xì)致；步行街競爭力差的電子等，我們更強(qiáng)；經(jīng)營管理差異化：經(jīng)營管理差異化：步行街除大品牌店外，更多是私人零散商家，除單一場地之外，其他服務(wù)缺乏，商家危機(jī)感嚴(yán)重，我們對商家從進(jìn)貨渠道、物流配送、經(jīng)營管理等一條龍服務(wù)；商家類別差異化商家類別差異化：步行街除實力品牌店外，其他商家大都實力較小，為私人小業(yè)主，我們則做到廠家、源頭經(jīng)銷商、代理商為市場主流；客戶群體差異化：客戶群體差異化：步行街為零售產(chǎn)業(yè)，那我們除了能匯集步行街基本零售顧客的同時，我們同時也做批發(fā)，讓步行街相當(dāng)一部分零售商家及

37、其他地域零售商家也成為我們的顧客。 定位前提認(rèn)知定位前提認(rèn)知： 步行街任為區(qū)域主體市場，匯集了眾多商家、商品、客流量，我們要做的不是與之對立，而是充分融入其中，取其精華、完善不足，從消費(fèi)者立場出發(fā)，牽引其大部分客流。定位要達(dá)到的效果：定位要達(dá)到的效果：廠家、經(jīng)銷商廠家、經(jīng)銷商：地段好，“前店后廠”，產(chǎn)品展示效果顯著。小商家小商家：能從源頭上解決，進(jìn)貨渠道、物流配送，降低經(jīng)營風(fēng)險，提升經(jīng)營信心。批發(fā)顧客批發(fā)顧客：拿貨快捷，大大縮小時間、人力、物力。零售顧客零售顧客：品種齊全、物美價廉，愿意跨街前行20米。市場的認(rèn)同、商家的認(rèn)同、顧客的認(rèn)同市場的認(rèn)同、商家的認(rèn)同、顧客的認(rèn)同那么投資者認(rèn)同也只是順理

38、成章的事情那么投資者認(rèn)同也只是順理成章的事情南門義烏小商品城南門義烏小商品城引進(jìn)的不只是品牌引進(jìn)的不只是品牌 全方位對接義烏小商品市場。引進(jìn)義烏品牌的同時，將義烏模式、義烏管理、義烏渠道、義烏商家、義烏商品、義烏團(tuán)隊等全方位引進(jìn)，同時做到信息共享、渠道共享、資源共享，徹底打破傳統(tǒng)的單一品牌的引進(jìn)，讓經(jīng)營者、投資者吃下定心丸。項目定位項目定位打造長沙市核心商業(yè)圈首家集產(chǎn)品展示、打造長沙市核心商業(yè)圈首家集產(chǎn)品展示、批發(fā)、零售為一體的多元化小商品集散地批發(fā)、零售為一體的多元化小商品集散地加入義烏市場對接體系，在長沙商業(yè)中心加入義烏市場對接體系，在長沙商業(yè)中心形成義烏市場的對接市場形成義烏市場的對接市

39、場 以一站式、多元化的現(xiàn)代商業(yè)理念作指導(dǎo)，以一站式、多元化的現(xiàn)代商業(yè)理念作指導(dǎo)，集聚區(qū)域小商品市場資源，形成區(qū)域地標(biāo)集聚區(qū)域小商品市場資源，形成區(qū)域地標(biāo)性的現(xiàn)代商業(yè)中心。性的現(xiàn)代商業(yè)中心。 核心商業(yè)區(qū)最具競爭力的小商品市場、是步行街的重要組成部分核心商業(yè)區(qū)最具競爭力的小商品市場、是步行街的重要組成部分小商品、贏大世界小商品、贏大世界義烏地處浙江中部，南接廣東、福建；北聯(lián)上海經(jīng)濟(jì)區(qū)；東鄰東方大港寧波港。義烏是一座建在市場上的城市。自1982年在全國率先創(chuàng)辦小商品市場以來，經(jīng)過五易其址、十次擴(kuò) 建 。目前義烏市場現(xiàn)擁有營業(yè)面積400余萬余萬平方米，經(jīng)營商位6.2萬萬個，匯集了16個大類9105個子

40、類170余萬種單品；集聚了1.8萬余件商標(biāo)，800多件馳（著）名商標(biāo)，6000余家總代理、總經(jīng)銷。義烏簡介義烏簡介每天，有來自全國各地的二十萬經(jīng)商大軍活躍在市場里；其中，常駐義烏采購商品的外商超過10000名。目前，義烏市場年出口標(biāo)箱50多萬個，出口215個國家和地區(qū)；經(jīng)批準(zhǔn)在義烏設(shè)立的境外企業(yè)辦事處2300多家；境外客商在義烏銀行開設(shè)帳戶9000多個；在這里，每周向全球發(fā)布世界首個日用消費(fèi)品批發(fā)指數(shù)“中國?義烏小商品指數(shù)”，以成為全球小商品的風(fēng)向標(biāo)。榮譽(yù)榮譽(yù)影響力影響力2005年，聯(lián)合國、世界銀行、摩根士丹利等世界權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的一份中國發(fā)展報告中，稱“義烏為全球最大的小商品批發(fā)市場”。截止2008年底，義烏市場成交額已經(jīng)連續(xù)18年位居全國各大專業(yè)市場榜首。 定位優(yōu)勢定位優(yōu)勢1、品牌品牌：商業(yè)地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略為王，“義烏”家喻戶曉，為小商品“世界世界第一品牌第一品牌”，容易激起市場共鳴。5、商家商家：由廠商、源頭經(jīng)銷商廠商、源頭經(jīng)銷商代替?zhèn)鹘y(tǒng)的零散商戶，承租能力更強(qiáng)，競爭優(yōu)勢明顯。3、市場市場：徹底打破區(qū)域以往單一零售形態(tài)，集產(chǎn)品展示、批發(fā)、零售為一