從樓市看城市

1、從樓市起伏 看城市節(jié)奏診斷長(zhǎng)珠三角樓市的脈搏今年深圳房?jī)r(jià)為何暴漲五成多，且到處搶購(gòu)？近2年來，為何神一樣暴漲五成的還有廈門島內(nèi)，南京中心城區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)這類傳統(tǒng)上二線城市的特定區(qū)域？廣州作為坐鎮(zhèn)華南的老大哥，踱著小方步慢漲小回似乎已成常態(tài)，坐視小弟深圳火箭般的竄升速度，有沒有探究過背后原因？曾幾何時(shí)，杭州房?jī)r(jià)直追京、滬、深，“樓市的準(zhǔn)一線城市”光環(huán)加身，五年來為何徘徊反復(fù)，尚未回到歷史高位？還有經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市佛山、惠州、中山、無錫、常州、嘉興為何樓市長(zhǎng)期低迷，與其黃金區(qū)位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力很不相稱？樓市體現(xiàn)著城市的脈搏專家們現(xiàn)在都喜歡說，房?jī)r(jià)是城市競(jìng)爭(zhēng)力的縮影。這句話雖然經(jīng)典，但在軌道看來，只說對(duì)了一半。

2、軌道的觀點(diǎn)是：樓市是有脈搏的，一座城市樓市的起伏，同城市的發(fā)展節(jié)奏密切相關(guān)。從數(shù)據(jù)里找規(guī)律，先看筆者整理的數(shù)據(jù)表：注解：為了更能說明問題和增強(qiáng)可比性，這里采用的都是市區(qū)數(shù)據(jù)，不包括代管縣市的。部分城市統(tǒng)計(jì)范圍不包括新改區(qū)的縣市。長(zhǎng)三角、珠三角主要城市與樓市對(duì)照數(shù)據(jù)表（數(shù)據(jù)截止到2015年10月底）城市市區(qū)面積（平方公里）市區(qū)常住人口（萬人）市區(qū)GDP（億元）新建商品住宅存量（萬平）新建商品住宅存量（萬套）2015年 10月商品住宅銷量（萬套）2015年10月商品住宅均價(jià)（元/平）2010年10月商品住宅均價(jià)（元/平）長(zhǎng)三角上海（不含崇明）550024252328911008.21.036000

3、23300杭州（不含富陽(yáng)）3068655737011529.50.91605018700蘇州（不含吳江）171854665005863.70.9131009800南京(全市)659781888206505.31450012014寧波256035536495864.40.351202013800無錫1622354380010507.90.4581808500常州（不含金壇）186423038437035.10.4472007200鎮(zhèn)江87012210466904.90.1765107070嘉興9681228274403.30.1674507580珠三角廣州(全市)7435130816707142

4、5120.61700014570深圳199710781600232530.534000022900珠海170119018574603.80.251360010200佛山379880076038006.51.0886508200東莞246583558814693.90.3595506800中山177031928238206.70.360205900惠州242120019101700150.465506050要讀懂讀透這張表，首先我們按照當(dāng)前（2015年10月）的房?jī)r(jià)高低次序，列出表中長(zhǎng)三角和珠三角的排位（萬元均價(jià)以上城市）：1、深圳（4萬）；2、上海（3.6萬）；3、廣州（1.7萬）；4、杭州（

5、1.6萬）;5、南京（1.45萬）;6、珠海（1.36萬）；7、蘇州（1.31萬）；8、寧波（1.202萬）。 然后再觀察五年前，也就是2010年10月的房?jī)r(jià)排位：1、上海（2.33萬）；2、深圳（2.29萬）；3、杭州（1.87萬）；4、廣州（1.457萬）；5、寧波（1.38萬）； 6、南京（1.2萬）；7、珠海（1.02萬）。五年一瞬，滄海桑田，排名的變化似乎很有點(diǎn)無厘頭，你還會(huì)認(rèn)為能簡(jiǎn)單說房?jī)r(jià)代表著城市競(jìng)爭(zhēng)力嗎？事實(shí)上，如果說2010年及之前的樓市，是剛需、投資、投機(jī)一擁而上的短缺浮躁時(shí)代，那么五年后的樓市，已經(jīng)是一個(gè)告別短缺、剛需主導(dǎo)、供求節(jié)奏為王、發(fā)展模式引領(lǐng)的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。樓市的脈

6、搏有了清晰的規(guī)律可循。簡(jiǎn)而言之，哪座城市（1）資源配置優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)能級(jí)高，能創(chuàng)造充沛的中高端就業(yè)（2）能吸引來充裕的人口和人才，導(dǎo)入足夠的剛性需求（3）土地和住宅供應(yīng)有度，不存在過量庫(kù)存。我們說滿足了以上三個(gè)條件的城市，就是一個(gè)很好把握發(fā)展節(jié)奏的城市，樓市的繁榮也就如滔滔江河，無法阻擋。而某些城市正是由于上述資源、需求、供應(yīng)其中一個(gè)條件存在問題，就會(huì)造成大家普遍感到困惑的“該強(qiáng)不強(qiáng)”的現(xiàn)象。一句話，城市的發(fā)展節(jié)奏把握得當(dāng)與否，決定著樓市的高低起伏。讓我們來分析幾個(gè)有代表性的城市。0.655萬0.865萬1.7萬1.36萬0.955萬1.2萬1.31萬4.0萬3.6萬0.72萬1.45萬1.6萬0

7、.745萬深圳：小馬甲束不住大肚腩，今日爆發(fā)實(shí)屬必然 今年的深圳是當(dāng)紅明星，房?jī)r(jià)的扶搖直上只能用“爆發(fā)”來形容。仔細(xì)對(duì)照上述三個(gè)條件，深圳不但是對(duì)號(hào)入座，而且條條能打90分以上。特區(qū)優(yōu)越的地理位置和政策扶持自不必說，北有青山、南憑碧海的上佳風(fēng)水環(huán)境也不必說，產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型方面，一眾媒體已替深圳做了形象代言，事實(shí)上富士康北上遷移、眾多電子加工企業(yè)自發(fā)搬遷到近鄰東莞，很好地幫深圳完成了騰籠換鳥，引入了更高層次科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，帶動(dòng)了廣泛的中高端就業(yè)；人口是跟著就業(yè)走的，深圳官方1078萬常住人口的數(shù)字很可能還嫌保守，實(shí)際上近2000萬人（雖然大多數(shù)沒有深圳戶籍）涌入不到2000平

8、方公里的深圳，定居的需求能不高漲嗎？地窄人稠的背景下，更嚴(yán)酷的現(xiàn)實(shí)是深圳沒地了，除去山嶺，開發(fā)用地增長(zhǎng)幾乎已到極限，3萬套的新建住宅存量?jī)H夠半年消化，僧眾多而粥稀少，房?jī)r(jià)能不“爆發(fā)”嗎？長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，或許真的如民間智囊所言，只有并莞、惠擴(kuò)城才能平衡劇烈的供求矛盾，讓真正的人才乃至服務(wù)階層的廣大人口都不為安居所困。杭州：天堂硅谷利好不斷，游資扛不過庫(kù)存如山杭州作為素有“天堂”美譽(yù)的風(fēng)景名勝城市，優(yōu)質(zhì)的西湖山水資源稟賦加上省會(huì)能級(jí)的綜合配套優(yōu)勢(shì)，造就了多年來的樓市興盛和房?jī)r(jià)高企，在2010年時(shí)均價(jià)甚至超過廣州，直追京、滬、深，成為住房均價(jià)名列前茅的“準(zhǔn)一線”明星城市。但是之后的五年來，均價(jià)居然回落了2

9、600多元，排除外圍蕭山余杭近年來大幅度供地上市的因素，實(shí)際中心城區(qū)價(jià)格也普遍回落，尚未回到歷史高位。與此同時(shí)一線城市悉數(shù)反超，后面追兵漸近，這是為何？成也游資，敗也游資，2007年以來浙中南民間資本對(duì)杭城樓市大舉洗掠，驚人的購(gòu)買力助推杭州樓價(jià)在2010年達(dá)到歷史性高峰，而當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量?jī)H2萬多套；2011年起，一方面是浙中南民間資本受制于自身制造加工產(chǎn)業(yè)的急速滑坡，資金鏈的頻頻告急乃至斷裂蔚然成風(fēng)，另一方面杭州城建進(jìn)入大擴(kuò)張時(shí)代，錢江新城、錢江世紀(jì)城、城東，下沙、橋西、良渚、未來科技城、大江東、余杭、蕭山，8條地鐵全面啟動(dòng)，西湖時(shí)代徹底轉(zhuǎn)身為錢江時(shí)代，住宅存量滾滾而來，至今9.5萬套傲視長(zhǎng)三角

10、（還不包括8萬套商業(yè)/酒店庫(kù)存）。游資被天量庫(kù)存和高利貸資金互保鏈左右夾攻，縱然有心、也是無力回天。話說回來，杭州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是富有活力，既是國(guó)家級(jí)電商產(chǎn)業(yè)基地，淘寶小二和軟件外包碼農(nóng)的就業(yè)高地，又為浙江先進(jìn)制造業(yè)大本營(yíng)，還有得天獨(dú)厚富于創(chuàng)意的旅游休閑服務(wù)業(yè)，明年的G20和接下來的亞運(yùn)會(huì)也都是杭城的空前利好。資源端、需求端都萬事俱備，惟有供應(yīng)端如泰山壓頂，誰敢說浙中南游資不是在旁覬覦，一朝時(shí)機(jī)成熟，翻身解套，“卷土重來未可知“呢。反過來思考，這難道不是地方上有意與時(shí)間搶跑、吸引大批人才入杭、建設(shè)國(guó)際化都市的戰(zhàn)略舉措嗎？上海-廣州：同在一線陣營(yíng)，供求決定了差異上海和廣州是長(zhǎng)三角和珠三角的各自中心

11、城市，都具有龐大的經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和建成區(qū)體量，地理位置和海陸空交通都處于樞紐地位，還都具有“十項(xiàng)全能“型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從重化工、裝備制造到輕工、科技、金融航運(yùn)商貿(mào)，雖不夠驚艷，但樣樣不缺，非常有助于提供充沛的中高端就業(yè)機(jī)會(huì)。從資源和需求角度論證，兩地大體并駕齊驅(qū)，廣州人口少些，但兩城樓市成交量和房?jī)r(jià)有較大差距，上?；颈３至伺c北京同步，廣州樓市卻如“溫吞水”般一步三搖，呈現(xiàn)穩(wěn)中漸進(jìn)的態(tài)勢(shì)。從上表數(shù)據(jù)究其原因，還是拜廣州高企的住宅存量所賜。12萬套的高庫(kù)存是結(jié)果和表象，其背后是廣州全面撤縣改區(qū)、走向全域市區(qū)的大城時(shí)代背景下、城市快速擴(kuò)張的深刻動(dòng)機(jī)。番禺、南沙、黃浦、花都這些存量重鎮(zhèn)，與杭州屬下的蕭山、

12、余杭、下沙何其相似！至于廣州今后的樓市走勢(shì)，只需緊盯一個(gè)指標(biāo)：城市化邊界紅線劃定后，還有多少土地可開發(fā)。上海的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)，是全市用地紅線內(nèi)僅剩100多平方公里留給未來，這點(diǎn)土地扣除工業(yè)、公用設(shè)施、文教醫(yī)療和商業(yè)用途，大概只有不到2/3可作為住宅用地?！按蟪恰碧K州與“小城”珠海：雖“異曲”而“同功”蘇州和珠海雖然市區(qū)面積接近，但已不是一個(gè)體量的城市，前者的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和人口都要數(shù)倍于后者。把他們放在一起，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)相近，連新建住宅庫(kù)存量也相近。這說明，蘇州和珠海所走的發(fā)展道路，是兩條雖“異曲”而“同功”、雖“殊途”但“同歸”的道路。蘇州作為與杭州雙峰并峙、另一個(gè)享“天堂”美譽(yù)的城市，逐步脫掉上?！昂蠡?/p>

13、園”的帽子，借助超前理念招商引資，充分利用比較優(yōu)勢(shì)承接國(guó)際資源，并率先推動(dòng)智能化制造的轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)較成功地培育起包括商務(wù)、金融、旅游在內(nèi)的特色現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，成為最富于中國(guó)古典味道同時(shí)富有大氣國(guó)際范兒的城市。古色古香與新加坡式的花園城區(qū)各不干擾而又相得益彰，人口多而住宅供應(yīng)偏緊，加上國(guó)家開放創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)域的利好，成交量與房?jī)r(jià)的穩(wěn)步走高實(shí)至名歸。珠海作為珠江口西岸與深圳遙望的另一個(gè)特區(qū)，選擇了一條獨(dú)特的發(fā)展道路，即起步之初就摒棄“三來一補(bǔ)”勞動(dòng)密集產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，而是充分依托優(yōu)美的濱海山水優(yōu)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施先行，環(huán)境立市，創(chuàng)造了青山碧海國(guó)家級(jí)花園城市的良好口碑。在此基礎(chǔ)上吸引人才和投資，直接跨越到“三高一特

14、”科技產(chǎn)業(yè)，近年來經(jīng)濟(jì)增速高居廣東第一。雖然人口少，但住宅供應(yīng)量也少，美麗的城市環(huán)境加上港珠澳大橋、橫琴自貿(mào)區(qū)的利好，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行看似意料之外，實(shí)在情理之中。說句題外話，看懂了珠海，也就看懂了另一個(gè)類似的城市廈門。超大城市旁的衛(wèi)星城們，過得還好嗎？經(jīng)濟(jì)規(guī)律表明，超大城市旁側(cè)的地級(jí)衛(wèi)星城市，會(huì)同時(shí)面臨資源溢出和資源虹吸兩種效應(yīng)，如何趨利避害、承接資源外溢、避免資源虹吸是這些城市共同的愿望。愿望是良好的，限于主客觀多種因素，結(jié)果不見得都盡如人意。如今看來，深圳之側(cè)的東莞承接到最大的溢出效應(yīng)，受益于產(chǎn)業(yè)北上和交通上的同城化，無論人口、住宅成交量和均價(jià)近年來都有明顯上升；廣州之側(cè)的佛山則是最接近廣州城區(qū)的城市，借助于廣佛輕軌進(jìn)一步拉近了兩地距離，產(chǎn)業(yè)、人口和購(gòu)買力導(dǎo)入也較可觀，但由于兩市住宅庫(kù)存量都比較大，對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)還不明顯；至