上海文峰金億家居項目整合策劃方案

1、2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！1 上海浦東中部商業(yè)明珠上海浦東中部商業(yè)明珠上海文峰金億家居項目整合策劃方案2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！2第一部分、項目商業(yè)環(huán)境分析第一部分、項目商業(yè)環(huán)境分析目 錄一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境二、項目市場環(huán)境二、項目市場環(huán)境三、區(qū)域人口及消費力調(diào)研三、區(qū)域人口及消費力調(diào)研四、零售商業(yè)調(diào)研四、零售商業(yè)調(diào)研五、主題商業(yè)調(diào)研五、主題商業(yè)調(diào)研第二部分、項目第二部分、項目swotswot分析分析一、項目物業(yè)分析一、項目物業(yè)分析二、二、s-項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢三、三、w-項目劣勢項目劣勢 四、四、o-市場機會市場機會五、五、t-市場威脅市場威脅 六、三大難點解析六、

2、三大難點解析 第三部分、項目定位及規(guī)劃第三部分、項目定位及規(guī)劃一、市場定位一、市場定位二、商圈范圍二、商圈范圍三、功能定位三、功能定位四、形象定位四、形象定位五、品牌規(guī)劃五、品牌規(guī)劃六、業(yè)態(tài)規(guī)劃六、業(yè)態(tài)規(guī)劃2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！3目 錄 第四部分、商業(yè)招商及運營第四部分、商業(yè)招商及運營一、項目租金確定一、項目租金確定二、項目招商政策二、項目招商政策三、招商計劃與安排三、招商計劃與安排四、項目營運四、項目營運管理建議管理建議第五部分、項目整合推廣策略第五部分、項目整合推廣策略一、整合推廣目的一、整合推廣目的二、整合推廣原則二、整合推廣原則三、三、項目推廣進度表項目推廣進度表四、招商周

3、期廣告投放總費用比例圖表四、招商周期廣告投放總費用比例圖表2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！4 一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境附：上海浦東新區(qū)附：上海浦東新區(qū)2005年度經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)重要數(shù)據(jù)一覽年度經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)重要數(shù)據(jù)一覽2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！5 2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！6序號 年份名稱2000年920.63 2004年1852.432005年2108.79第一產(chǎn)業(yè)5.726.09第二產(chǎn)業(yè)488.6952.261070.96第三產(chǎn)業(yè)426.31894.171031.74浦東新區(qū)浦東新區(qū)gdp主要指標(biāo)表主要指標(biāo)表單位：億元分析：浦東新區(qū)gdp連年遞增，05年遞增率達(dá)13.

4、8%;2006年(1-8）月上海全市g(shù)dp比同期增長12.4%,使第二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局得到進一一步的鞏固。(資料來源上海市統(tǒng)計局）附：上海市g(shù)dp總值：8072.83億元，即近30的生產(chǎn)總值是由浦東貢獻。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！7圖圖2 2：上海市居民儲蓄存款增長示意圖表：上海市居民儲蓄存款增長示意圖表序序號號 年份年份 居民儲蓄存居民儲蓄存款款(億元）億元）人均儲人均儲蓄存款蓄存款 (元）元）119972109.1816157220002524.0519098320036054.6045124420046960.9951472520058432.4961992上海市居

5、民儲蓄存款逐年遞增，2005年人均儲蓄存款高達(dá)61992元，是2000年人均儲蓄存款的3倍多。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！8 施工面積 竣工面積 銷售面積 銷售額 (萬平方米） (萬平方米） (萬平方米） （億元） 2278 931.16 703.96 529.21 注：銷售率達(dá)76% ，而銷售面積排在第二的閔行區(qū)實際 銷售面積為398.20萬平方米。 浦東新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營情況浦東新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營情況2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！9圖表圖表3 3：浦東社會消費品零售總額：浦東社會消費品零售總額( (億元億元) ) 年年 份份分分 類類 2000年 2004年 2005

6、年吃吃81.5583.73104.28穿穿13.6517.8425.33用用117.94251.42283.74燒燒2.035.221.64小計小計215.17358.21414.99注: 資料來源:上海市統(tǒng)計局,參考資料2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！10圖表圖表3：浦東社會消費品零售總額：浦東社會消費品零售總額(億元億元)分析:浦東近幾年社會消費品零售總額逐年遞增,05年高達(dá)414.99億元,其中用的部分占社會消費品零售總額70%左右,增長最快的是吃達(dá)42%增長率,其次是穿達(dá)(24%增長率),這與其人口不斷快速增長相關(guān), 同時說明上海人在生活品味和生活質(zhì)量上要求比以往高. 2021-11

7、-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！11 小小 結(jié)結(jié) “選擇浦東、選擇成功選擇浦東、選擇成功”，浦東新區(qū)招商局等相關(guān)招商引浦東新區(qū)招商局等相關(guān)招商引資單位把此話題作為其招商引資的口號之一。資單位把此話題作為其招商引資的口號之一。 浦東作為國家綜合配套改革試點區(qū)浦東作為國家綜合配套改革試點區(qū),其經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛其經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛,位位于全國之首于全國之首,浦東新區(qū)經(jīng)濟總量連年快速增長，浦東新區(qū)經(jīng)濟總量連年快速增長，2005年年gdp2108.79 億元，社會消費品零售總額高達(dá)億元，社會消費品零售總額高達(dá)414.99億元。億元。 浦東新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無論是在施工、竣工面積方面；還是浦東新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)無論是在施工、竣

8、工面積方面；還是房地產(chǎn)銷售面積、實際銷售額都排在上海市首位，在全國也是房地產(chǎn)銷售面積、實際銷售額都排在上海市首位，在全國也是首屈一指。首屈一指。 隨著隨著創(chuàng)新浦東、和諧浦東、國際化浦東創(chuàng)新浦東、和諧浦東、國際化浦東建設(shè)步伐的加快，建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展必帶動一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，特別是同房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展必帶動一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，特別是同房地產(chǎn)息息相關(guān)的房地產(chǎn)息息相關(guān)的家居、建材業(yè)家居、建材業(yè)的發(fā)展，也是近年各商戶投資的發(fā)展，也是近年各商戶投資理財?shù)氖走x。理財?shù)氖走x。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！12 選擇浦東 選擇成功攝于上海市浦東展覽館2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！1

9、3二、市場二、市場環(huán)境環(huán)境2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！14 浦東新區(qū)六大功能區(qū)域分布示意圖 金橋功能區(qū)域位于上海浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北接外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)，是上海市和浦東新區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)基地。區(qū)域面積為94.52平方公里，常住人口約50萬人，2005年實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值1890億元，實現(xiàn)財政收入64.47億元，經(jīng)濟總量約占新區(qū)的三分之一，上海市的十分之一。金橋功能區(qū)域概況：金橋功能區(qū)域概況：2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！15 項目所在區(qū)位分析項目所在區(qū)位分析1 1 本項目位于浦東本項目位于浦東新區(qū)中部發(fā)展帶新區(qū)中部發(fā)展帶-金橋出金橋出口加工區(qū)，金橋出口加工口加工

10、區(qū)，金橋出口加工區(qū)是上海區(qū)是上海第一個第一個通通iso14000iso14000國際環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的國際環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的國家示范區(qū)。國家示范區(qū)。 財富財富雜志雜志0404年年度全球度全球500500強企業(yè)，就有強企業(yè)，就有4747家在金橋投資了家在金橋投資了7474個項個項目。目。 0505年金橋出口加工年金橋出口加工區(qū)完成工業(yè)產(chǎn)值區(qū)完成工業(yè)產(chǎn)值13001300億人億人民幣，占浦東新區(qū)民幣，占浦東新區(qū)30%30%。 金橋出口加工區(qū)工業(yè)金橋出口加工區(qū)工業(yè)地塊每平方公里年產(chǎn)值地塊每平方公里年產(chǎn)值8888億元，每平方公里吸引投億元，每平方公里吸引投資資1010億美元，每平方公里億美元，每平方公里年上繳稅收年上繳

11、稅收7.147.14億元、每億元、每平方公里提供就業(yè)崗位近平方公里提供就業(yè)崗位近1 1萬個。萬個。 濱江臨海發(fā)展帶 沿黃浦江發(fā)展帶中部發(fā)展帶上海城市發(fā)展軸 浦東新區(qū)城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！161、浦東新區(qū)總體城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)浦東新區(qū)總體城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài) “一軸三帶一軸三帶”2、以以上海城市發(fā)展為軸心，上海城市發(fā)展為軸心，從西往從西往東發(fā)展東發(fā)展3、以以沿黃浦江發(fā)展帶、中部發(fā)展帶、沿黃浦江發(fā)展帶、中部發(fā)展帶、濱江臨海發(fā)展帶濱江臨海發(fā)展帶由南向北成帶狀由南向北成帶狀發(fā)展，體現(xiàn)上海大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)及發(fā)展，體現(xiàn)上海大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)及郊區(qū)的方針策略。郊區(qū)的方針策略。項目所在區(qū)位分析項

12、目所在區(qū)位分析2 2本項目2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！171、優(yōu)越的地理位置、優(yōu)越的地理位置 金橋出口加工區(qū)位于浦金橋出口加工區(qū)位于浦東新區(qū)中部，西接陸家東新區(qū)中部，西接陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)。高科技園區(qū)。2、便利快捷的交通、便利快捷的交通a、本項目距浦東國際機本項目距浦東國際機場場32公里。距虹橋機場公里。距虹橋機場27公里。公里。b、本項目距外高橋港區(qū)本項目距外高橋港區(qū)僅僅14公里。公里。c、本項目到地鐵本項目到地鐵2號線號線7公里。公里。 項目所在區(qū)位分析項目所在區(qū)位分析32021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！18

13、項目所在區(qū)位分析項目所在區(qū)位分析4地鐵6號線1、地鐵經(jīng)濟，商機無限。 整條線路全在浦東新區(qū)內(nèi)。它將外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、六里現(xiàn)代生活園區(qū)、三林居住區(qū)等有機銜接起來，消費市場進一步擴大。2、把各大功能區(qū)，居住區(qū)納入1小 時內(nèi)受益群 沿線的高橋居住區(qū)、東溝居住區(qū)、金橋新村、金楊新村、羅山新村、香山新村、洋涇居住區(qū)、竹園新村、濰坊新村等已建和在建的22個大型居住區(qū)，消費潛力大大增加。 2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！19上海地鐵上海地鐵6 6號線全程上落站示意圖號線全程上落站示意圖全長：33公里，其中高架線12公里， 地下線21公里 。起訖點：軌道交通北起高橋鎮(zhèn)的港 城路

14、，西至濟陽路 。其中五蓮路站出口直通本案二樓百貨商場2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！20浦東土地使用規(guī)劃浦東土地使用規(guī)劃（2020年）分析： 圖中黃色、綠色所占面積最大，其次就是藍(lán)色，黃色代表家居用地、綠色代表綠化用地、藍(lán)色代表工業(yè)用地，這與上海由投資粗獷型經(jīng)濟向創(chuàng)新精細(xì)型經(jīng)濟發(fā)展相吻合的，浦東大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，由此而拉動百貨、建材家居，裝飾、餐飲等行業(yè)的快速增長。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！21居住用地結(jié)構(gòu)居住用地結(jié)構(gòu)分析：紅色箭頭為浦東高檔住宅發(fā)展帶，綠色的圓圈表示高檔住宅區(qū)，黃色圓圈代表中高檔住宅區(qū)，不難發(fā)現(xiàn)高檔及中高檔住宅多在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，金橋功能區(qū)沿黃浦江發(fā)

15、展帶，相對陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)來講，金橋功能區(qū)及周邊主要樓盤還是以中低檔為主，故本項目家居商場的定位不宜太高，高檔次商品比例也不宜過多。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！22 小小 結(jié)結(jié)需求市場論：即先有需求，后有市場？還是先有市場后有需求？ 我當(dāng)然毫不猶豫建議選擇“先有需求，后有市場”，但需求必須有好的市場環(huán)境。浦東新區(qū)金橋功能區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢，得天獨厚，海、陸、空三維立體交通發(fā)達(dá)，物流暢通。綜合大型住宅區(qū)云集，人口多、居民生活水平，消費購買率較高，消費需求旺盛，是創(chuàng)業(yè)投資地的首選。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！23三、區(qū)域人口及消費力調(diào)研三、區(qū)域人口及消費力調(diào)研2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力

16、！24( (一一) )、區(qū)域人口調(diào)研、區(qū)域人口調(diào)研 名名 稱稱 常住人口常住人口 （萬人）外來人口外來人口（萬人） 備備 注注 浦東新區(qū)浦東新區(qū) 279.19 78.97全市人口 最多區(qū) 金金 橋橋 50 162005年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)注： 以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計不含人口的自然增長，現(xiàn)在做保守推算，浦東 新區(qū)人口超過300萬，金橋人口也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過50萬人。人口越多， 百貨、家居等零售行業(yè)的消費需求就越大，消費量就越高。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！25(二）區(qū)域消費力及消費習(xí)慣調(diào)研二）區(qū)域消費力及消費習(xí)慣調(diào)研上海文峰金億家居顧客抽樣調(diào)查表上海文峰金億家居顧客抽樣調(diào)查表調(diào)查內(nèi)容：1、本商場四樓為家居商場，現(xiàn)正

17、裝修中，請問假如現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)，您 在逛百貨和超市的同時，會不會到四樓家居商場去看看？ a：會(160) b：不會(40)2、請問您家半年內(nèi)有沒有購買家具的計劃？ a：有(83) b：沒有(116)3、如果您家有購買家具的計劃，請問有哪些需求？（可多選） a：床、衣柜系列(27) b：沙發(fā)、餐臺系列(37) c：床上用品（家紡）(71) d：家庭裝飾品(48) 4、如果您要購買家居類商品，請問您首選哪家商場？ a：東方路好百年、世貿(mào)等家具商場(35) b：東明家具(49) c：吉盛偉邦家具(26) d：本商場四樓(50) e：其他：建配龍（2）、宜家（2）、金海馬（5）、唐陸 （3）、永興（1）

18、共 (59)2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！26(二）區(qū)域消費力及消費習(xí)慣調(diào)研二）區(qū)域消費力及消費習(xí)慣調(diào)研問卷分析： 以上問卷有效數(shù)量為200份，調(diào)查對象為來文峰廣場購物消費者，年齡在2240歲之間，調(diào)查方式為隨機抽查（攔截式）。問卷問題設(shè)計：問題一：主要是測試現(xiàn)有消費者對四樓家居商場關(guān)注度。答案80% 的人都選擇會去四樓逛逛。問題二：主要是測試現(xiàn)有消費人群潛在家居需求。答案200中人就 有83人選擇半年內(nèi)有家具購買計劃，即有購置家具計劃的 占42%，我們作一個保守推算，文峰現(xiàn)有10萬個有效實名 投遞客戶，其中以30%的人/家庭有家具購買需求，那么就 有3萬人有購買家具需求，平均每家以購買5

19、000元家具商 品計，就有1.5億的家具購買需求量，不含本家居商場輻 射商圈的有效消費人群。言下之意本商場能吃掉其核心商 圈及次級商圈的有效消費人群就等于擁有一個大蛋糕了。問題三：主要是測試本商場消費人群的消費結(jié)構(gòu)為家居商場的業(yè)種 比例及分布做參考。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！27(二）區(qū)域消費力及消費習(xí)慣調(diào)研二）區(qū)域消費力及消費習(xí)慣調(diào)研問卷分析：問題三：統(tǒng)計 其中a：有床、衣柜系列需求的有27人 占14% b：有沙發(fā)、餐臺系列需求的有37人占19% c：有床上用品（家紡）需求的有71人 占36% d：有家庭裝飾品需求的有48人 占24% 以上比例說明家紡、家飾的消費需求不可忽視，家紡家

20、飾的需求比例數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于家具的比例這同百貨，超市的消費人群有很大關(guān)系。問題四：主要是測試現(xiàn)有消費人群其（家居）購物習(xí)慣，及其周邊 家具賣場對他們的影響力。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示表明，東方路家 具商場、東明家具是他們的首選。進一步明確了未來我們 的主要競爭對手就是東方路家具商場。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！28四、零售商業(yè)調(diào)研四、零售商業(yè)調(diào)研（略略）上海第一八佰伴2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！29四、零售商業(yè)調(diào)研四、零售商業(yè)調(diào)研（正大廣場）2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！30五、主題商業(yè)調(diào)研五、主題商業(yè)調(diào)研2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！31（一）項目物業(yè)分析（一）項目物業(yè)分析（二）（二）s-

21、s-項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢（三）（三）w-w-項目劣勢項目劣勢 （四）（四）o-o-市場機會市場機會（五）（五）t-t-市場威脅市場威脅 （六）三大難點解析（六）三大難點解析 第二部分、項目第二部分、項目swotswot分析分析2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！32總建筑面積總建筑面積108000108000平方米。平方米。呈長方形東西走向，呈長方形東西走向，“一一”字排開。字排開。整棟物業(yè)分五層，一層以電器、百貨、美食、娛樂為主，二層為百貨，整棟物業(yè)分五層，一層以電器、百貨、美食、娛樂為主，二層為百貨，三層為百貨擴充層（裝修中），四層為家居商場（裝修中），五層為超三層為百貨擴充層（裝修中），四層為

22、家居商場（裝修中），五層為超市，樓頂層為辦公區(qū)。市，樓頂層為辦公區(qū)。本物業(yè)位于張楊北路與五蓮路的交叉路口，在建中的地鐵本物業(yè)位于張楊北路與五蓮路的交叉路口，在建中的地鐵6 6號線號線-五蓮五蓮路站出口就直接通向本物業(yè)的二層，是未來的車流人流旺區(qū)。路站出口就直接通向本物業(yè)的二層，是未來的車流人流旺區(qū)。 （一）項目物業(yè)分析（一）項目物業(yè)分析2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！33 人氣優(yōu)勢 已成功運作三周年上海文峰千家惠購物中心，人氣早已紅透半邊天，在 以本項目為中心，半徑9公里之內(nèi)（到陸家嘴第一八百伴9.8公里）無與 倫比。 綜合物業(yè)優(yōu)勢 超市、百貨、電器、美食、休閑娛樂、賓館酒店與新增的家居業(yè)互

23、補互促，在更高和更全的位置上形成真正意義上的“一站式購齊” 綜合型購物 中心。 硬件配套優(yōu)勢 中央空調(diào)、扶手電梯多部、直落客梯、直落貨梯、直通四樓的貨車專道、超大室內(nèi)停車場、寬敞公共走道、廣播系統(tǒng)、24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)、十 多臺免費大巴（開通十一條專線）全天候免費接送。 區(qū)位/交通優(yōu)勢 海、陸、空交通便利，在建的地鐵6線無疑有為本項目“快馬加鞭”和“錦上添花”。（二）（二）s項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！34 體量劣勢 本物業(yè)用于家居的體量太小，難以滿足品牌家具大面積展示其商品的需要。 單體物業(yè)劣勢 本物業(yè)位于張楊北路與五蓮路交叉路口，周邊是住宅區(qū)，無大面積的待開發(fā)商業(yè)物業(yè)

24、，故綜合商圈難以形成，沒有規(guī)模效應(yīng)，更不可能形成商業(yè)一條街。由此而來的是客戶可選擇性和可比性就小，制約客源。 物業(yè)自身結(jié)構(gòu)及外立面形象劣勢 本物業(yè)為長方形，雖然東西兩邊設(shè)有中庭，但相對四樓的家居商場來講等于沒有中庭，這樣就給業(yè)態(tài)/公共通道/休閑區(qū)的規(guī)劃帶來很大的難度；且物業(yè)外立面太陳舊，同品味家居、時尚家居不相稱。（三）（三）w項目劣勢項目劣勢2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！351 1、宏觀環(huán)境：、宏觀環(huán)境：上海上海/ /浦東新區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢大好，經(jīng)濟總量快速增浦東新區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢大好，經(jīng)濟總量快速增 長，長， 市場環(huán)境總體看好。市場環(huán)境總體看好。（四）（四）o o市場機會市場機會2 2、行

25、業(yè)發(fā)展：、行業(yè)發(fā)展：金橋功能區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量、推出量、預(yù)售量近年排在全區(qū)金橋功能區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量、推出量、預(yù)售量近年排在全區(qū) 各鎮(zhèn)區(qū)前列，尤其是近年周邊中高檔樓盤的相繼推出，增各鎮(zhèn)區(qū)前列，尤其是近年周邊中高檔樓盤的相繼推出，增 加了大量中高端消費人群，促進了區(qū)域內(nèi)消費力提升。加了大量中高端消費人群，促進了區(qū)域內(nèi)消費力提升。3 3、消費力提升：、消費力提升：浦東新區(qū)浦東新區(qū)/金橋功能區(qū)社會消費品零售總額趨漲，消金橋功能區(qū)社會消費品零售總額趨漲，消 費力不斷攀升。費力不斷攀升。4 4、市場補缺：、市場補缺：項目周邊項目周邊9 9公里內(nèi)尚無大型復(fù)合商業(yè)，為本項目提供了脫公里內(nèi)尚無大型復(fù)合商業(yè)，為本項目提

26、供了脫 穎而出的機會。穎而出的機會。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！365 5、城市發(fā)展：、城市發(fā)展：浦東作為國家改革開放重點開發(fā)試點區(qū)，而金橋功能浦東作為國家改革開放重點開發(fā)試點區(qū)，而金橋功能 區(qū)則是大力發(fā)展區(qū)則是大力發(fā)展制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的重鎮(zhèn)，由此的重鎮(zhèn)，由此 而引進的外資項目之多帶動大規(guī)模的用工，需要大型而引進的外資項目之多帶動大規(guī)模的用工，需要大型 綜合商業(yè)為之配套。綜合商業(yè)為之配套。 （四）（四）o o市場機會市場機會6 6、交通格局：、交通格局：本項目距外高橋港區(qū)僅本項目距外高橋港區(qū)僅1414公里，通過本項目的公交路線共公里，通過本項目的公交路線共 161

27、6條，到虹橋機場和浦東國際機場分別約條，到虹橋機場和浦東國際機場分別約2727公里、公里、3232公里，公里， “ “海、陸、空海、陸、空”交通便捷；在建的地鐵交通便捷；在建的地鐵6 6號線開通在即、號線開通在即、6 6 號線把沿途的號線把沿途的高橋居住區(qū)、東溝居住區(qū)、金橋新村等二十 多個大型居住區(qū)接駁起來、給本項目帶來巨大的商業(yè)發(fā)展帶來巨大的商業(yè)發(fā)展 機遇。機遇。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！37（五）（五）t t市場威協(xié)市場威協(xié)2 2、wtowto：商貿(mào)業(yè)完全對外開放后，外資零售商業(yè)巨頭競相搶灘浦東、國內(nèi)商貿(mào)業(yè)完全對外開放后，外資零售商業(yè)巨頭競相搶灘浦東、國內(nèi) 知名家居品牌連鎖商業(yè)在上

28、海擴張開店的步伐加速，帶來了更大知名家居品牌連鎖商業(yè)在上海擴張開店的步伐加速，帶來了更大 區(qū)性的市場競爭壓力。區(qū)性的市場競爭壓力。1 1、競爭：、競爭：迅速崛起東方路家居商圈，聚集了好百年、世貿(mào)、永興等多個家迅速崛起東方路家居商圈，聚集了好百年、世貿(mào)、永興等多個家 居流通品牌，形成較大的競爭威脅，必將分流相當(dāng)一部分目標(biāo)商居流通品牌，形成較大的競爭威脅，必將分流相當(dāng)一部分目標(biāo)商 業(yè)人流；對體量較小、檔次偏低、經(jīng)營物業(yè)缺乏特色的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)人流；對體量較小、檔次偏低、經(jīng)營物業(yè)缺乏特色的傳統(tǒng)商業(yè) 而言，將面臨市場重新洗牌的致命打擊。而言，將面臨市場重新洗牌的致命打擊。3、時機：啟動時機不夠好，行業(yè)慣例

29、為上半年啟動，下半年開業(yè)，因下半年 開業(yè)能抓住家居的銷售旺季，各租客可回收部分資金；相反會使各 租客的投資回收期相對移長，“眼前”利益無法即時體現(xiàn)，無疑租 戶的信心就會大打折扣，所以能否搶抓有利時機也是成敗之關(guān)鍵。能否搶抓有利時機也是成敗之關(guān)鍵。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！38（六）項目三大難點（六）項目三大難點 難點一：難點一：如何吸聚目標(biāo)消費人群？如何吸聚目標(biāo)消費人群？現(xiàn)狀一：現(xiàn)狀一：項目周邊人口以村民、中低等收入族為主，項目周邊人口以村民、中低等收入族為主，bossboss、高收、高收 入有效商業(yè)人群數(shù)量不足。入有效商業(yè)人群數(shù)量不足。現(xiàn)狀二：現(xiàn)狀二：片區(qū)并非傳統(tǒng)大型家居專業(yè)市場旺區(qū)

30、，家居賣場商業(yè)氛片區(qū)并非傳統(tǒng)大型家居專業(yè)市場旺區(qū)，家居賣場商業(yè)氛 圍形成尚需時日，同時還面臨著其它各大商圈的攔截客圍形成尚需時日，同時還面臨著其它各大商圈的攔截客 源、強勢競爭的局面。源、強勢競爭的局面。 對策建議：對策建議： 1 1、精確的市場細(xì)分及準(zhǔn)確的商業(yè)定位、精確的市場細(xì)分及準(zhǔn)確的商業(yè)定位 2 2、獨具特色的經(jīng)營管理理念與手段、獨具特色的經(jīng)營管理理念與手段 3 3、有效的營銷、推廣方式、方法、有效的營銷、推廣方式、方法 4 4、具備培育市場的心態(tài)與理念，在招商及經(jīng)營環(huán)節(jié)著眼長遠(yuǎn)、舍棄、具備培育市場的心態(tài)與理念，在招商及經(jīng)營環(huán)節(jié)著眼長遠(yuǎn)、舍棄 短期或局部利益。短期或局部利益。 5 5、抓

31、住目前周邊現(xiàn)成的中低層消費人群，保住逐年增加的中高層消、抓住目前周邊現(xiàn)成的中低層消費人群，保住逐年增加的中高層消 費人群，吸引未來高端消費人群。費人群，吸引未來高端消費人群。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！39 難點二：難點二：市場定位與商圈消費力如何平衡？市場定位與商圈消費力如何平衡？（六）項目三大難點（六）項目三大難點現(xiàn)狀一：現(xiàn)狀一：因浦東新區(qū)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)及郊區(qū)，城市化進程加速、因浦東新區(qū)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)及郊區(qū)，城市化進程加速、 市場消費力的大幅提升，并立足于項目周邊的樓價不斷市場消費力的大幅提升，并立足于項目周邊的樓價不斷 攀升建議四樓家居商場的定位宜在中檔偏高；攀升建議四樓家居商場的定位

32、宜在中檔偏高；現(xiàn)狀二：現(xiàn)狀二：項目所在物業(yè)現(xiàn)在雖然人氣不錯，但其人流結(jié)構(gòu)相對家具項目所在物業(yè)現(xiàn)在雖然人氣不錯，但其人流結(jié)構(gòu)相對家具 商場來講卻不為理想，即有效商業(yè)人流不足，且核心商圈商場來講卻不為理想，即有效商業(yè)人流不足，且核心商圈 消費力及消費觀念不易改變（經(jīng)抽樣調(diào)查，其核心商圈購消費力及消費觀念不易改變（經(jīng)抽樣調(diào)查，其核心商圈購 買家具一般都選擇東明家具和東方路家具商圈），這樣就買家具一般都選擇東明家具和東方路家具商圈），這樣就 需要一定時間的市場培育期。需要一定時間的市場培育期。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！40 對策建議：對策建議： “ “抓近求遠(yuǎn)抓近求遠(yuǎn)” 1、從市場輻射的區(qū)域性

33、考慮：、從市場輻射的區(qū)域性考慮：通過設(shè)定完善、科學(xué)、合理業(yè)態(tài)組合， 對應(yīng)項目核心商圈、次級商圈及輻射商 圈消費市場的細(xì)分研究，對地理區(qū)域的 近、中、遠(yuǎn)三個區(qū)域消費群形成吸引。 2、從商業(yè)發(fā)展的階段性考慮：、從商業(yè)發(fā)展的階段性考慮：站到全局的高度、以長遠(yuǎn)的眼光，對片 區(qū)的未來發(fā)展進行充分研判，商業(yè)定位 及規(guī)劃做到適應(yīng)及滿足未來金橋發(fā)展的 需求，打造“十年不落后”的商業(yè)；搶 抓先機，把握市場補缺的機會；平衡前 期市場培育/業(yè)態(tài)不夠完善時消費引導(dǎo)， 打造一個復(fù)合型的商業(yè)物業(yè)。 （六）項目三大難點（六）項目三大難點 難點二：難點二：市場定位與商圈消費力如何平衡？市場定位與商圈消費力如何平衡？2021-

34、11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！41（六）項目三大難點（六）項目三大難點 難點三：難點三：主力家具品牌招商問題主力家具品牌招商問題 能否吸引知名家具能否吸引知名家具/ /家紡品牌主力店進駐、能否按既定的業(yè)態(tài)業(yè)家紡品牌主力店進駐、能否按既定的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃招到相應(yīng)品牌商家，在很大程度上決定著本項目的成敗。種規(guī)劃招到相應(yīng)品牌商家，在很大程度上決定著本項目的成敗。 知名主力品牌雖不是商業(yè)經(jīng)營利益來源的主體，但其進駐將能較知名主力品牌雖不是商業(yè)經(jīng)營利益來源的主體，但其進駐將能較好地帶動項目其它品牌的招商，同時能明顯拉動和相應(yīng)提高項目的好地帶動項目其它品牌的招商，同時能明顯拉動和相應(yīng)提高項目的租金，對經(jīng)營者與消費

35、者也有較大的吸引力。但知名品牌主力店對租金，對經(jīng)營者與消費者也有較大的吸引力。但知名品牌主力店對選址及物業(yè)的硬件配套要求比較高，對租約要求也比較苛刻。選址及物業(yè)的硬件配套要求比較高，對租約要求也比較苛刻。主力品牌選擇對象：皇朝家私、興利家具、紅蘋果家具、耀邦家具、城市之窗家具 全友家具、曲美等2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！42 對策建議：對策建議： 1、商業(yè)定位的準(zhǔn)確性、業(yè)態(tài)組合的合理性能極大地影響和促進、商業(yè)定位的準(zhǔn)確性、業(yè)態(tài)組合的合理性能極大地影響和促進 招商。招商。 2、提前聯(lián)洽、簽定主力品牌商家店，設(shè)計有吸引力的招商優(yōu)惠、提前聯(lián)洽、簽定主力品牌商家店，設(shè)計有吸引力的招商優(yōu)惠 條件，

36、能為項目的成功啟動及運營奠定堅實的基礎(chǔ)。條件，能為項目的成功啟動及運營奠定堅實的基礎(chǔ)。 3、如果主力品牌廠家或其代理商不進駐的話，不排除公司選擇、如果主力品牌廠家或其代理商不進駐的話，不排除公司選擇 有代表性的品牌廠家，通過公關(guān)與洽談爭取拿到自營權(quán)，以有代表性的品牌廠家，通過公關(guān)與洽談爭取拿到自營權(quán)，以 帶動其它品牌的入駐。帶動其它品牌的入駐。 （六）項目三大難點（六）項目三大難點 難點三：難點三：主力家具品牌招商問題主力家具品牌招商問題2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！43分析總結(jié)分析總結(jié) 1、隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展、交通格局、城市功能日益完善、浦、隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展、交通格局、城市功能

37、日益完善、浦 東金橋功能區(qū)整體商業(yè)格局面臨重新洗牌。本項目能否抓住絕東金橋功能區(qū)整體商業(yè)格局面臨重新洗牌。本項目能否抓住絕 佳的市場機遇，順利啟動并脫穎而出，關(guān)鍵看項目準(zhǔn)確定位、佳的市場機遇，順利啟動并脫穎而出，關(guān)鍵看項目準(zhǔn)確定位、 招商操作執(zhí)行能力及市場整合推廣策略。招商操作執(zhí)行能力及市場整合推廣策略。3、面對競爭白熱化、商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)狀及諸多市場變數(shù)，商業(yè)競、面對競爭白熱化、商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)狀及諸多市場變數(shù)，商業(yè)競 爭的著力點是拼規(guī)模、拼專業(yè)、拼特色、拼速度；爭的著力點是拼規(guī)模、拼專業(yè)、拼特色、拼速度；2、家居商場定位必須著眼市場全局、著眼項目整體、著眼于未來、家居商場定位必須著眼市場全局、著眼

38、項目整體、著眼于未來的的 成功經(jīng)營及永續(xù)經(jīng)營；成功經(jīng)營及永續(xù)經(jīng)營；2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！445、對本項目而言，市場機會與挑戰(zhàn)并存，尤其是招商執(zhí)行能力、對本項目而言，市場機會與挑戰(zhàn)并存，尤其是招商執(zhí)行能力 與效率、營銷推廣力度決定項目成?。慌c效率、營銷推廣力度決定項目成敗； 分析總結(jié)分析總結(jié)4、成熟商圈、人氣、交通、硬件配套、綜合業(yè)態(tài)消費互補等是本成熟商圈、人氣、交通、硬件配套、綜合業(yè)態(tài)消費互補等是本 項目的主要優(yōu)勢，但其體量、樓層較高（四樓）、建筑物外立項目的主要優(yōu)勢，但其體量、樓層較高（四樓）、建筑物外立 面、消費人群結(jié)構(gòu)及消費能力又是其致命的弱點，怎樣充分發(fā)面、消費人群結(jié)構(gòu)及消

39、費能力又是其致命的弱點，怎樣充分發(fā) 揮自已的優(yōu)勢，避開自已劣勢，揚長而避短，了解、把握市場，揮自已的優(yōu)勢，避開自已劣勢，揚長而避短，了解、把握市場， 才能擁有市場。才能擁有市場。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！45第三部分、項目定位及規(guī)劃第三部分、項目定位及規(guī)劃（一）市場定位（一）市場定位（二）商圈范圍（二）商圈范圍（三）功能定位（三）功能定位（四）形象定位（四）形象定位（五）品牌規(guī)劃（五）品牌規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！461、根據(jù)本項目片區(qū)市場情況、消費環(huán)境與片區(qū)商業(yè)競、根據(jù)本項目片區(qū)市場情況、消費環(huán)境與片區(qū)商業(yè)競 爭狀況作出定位；爭狀況作出定位；2

40、、參考國內(nèi)外成功的復(fù)合型商業(yè)運營理念及國內(nèi)成功、參考國內(nèi)外成功的復(fù)合型商業(yè)運營理念及國內(nèi)成功 家居連鎖化品牌發(fā)展商業(yè)案例；家居連鎖化品牌發(fā)展商業(yè)案例；3、力爭將本項目打造為上海浦東新區(qū)單體復(fù)合型商業(yè)、力爭將本項目打造為上海浦東新區(qū)單體復(fù)合型商業(yè) 開發(fā)運營的成功典范，為文峰金億家居進行連鎖化開發(fā)運營的成功典范，為文峰金億家居進行連鎖化 發(fā)展墊定基礎(chǔ)；發(fā)展墊定基礎(chǔ)；4、努力進行百貨、超市、家居、休閑娛樂化商業(yè)、功、努力進行百貨、超市、家居、休閑娛樂化商業(yè)、功 能集成化、統(tǒng)一運營等商業(yè)發(fā)展趨勢的探索。能集成化、統(tǒng)一運營等商業(yè)發(fā)展趨勢的探索。定位思路定位思路2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！471、區(qū)

41、域商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的差異化、互補性差異化、互補性原則；原則；2、商業(yè)后續(xù)、商業(yè)后續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營、永續(xù)經(jīng)營穩(wěn)定經(jīng)營、永續(xù)經(jīng)營原則；原則；3、追求與百貨、超市等業(yè)態(tài)部分的、追求與百貨、超市等業(yè)態(tài)部分的良性互動、兼顧全局良性互動、兼顧全局 原則；原則；4、追求商業(yè)利益與社會效益同步兼顧的、追求商業(yè)利益與社會效益同步兼顧的平衡原則平衡原則；5、著眼未來發(fā)展、著眼未來發(fā)展、適度超前適度超前的定位原則。的定位原則。定位原則定位原則2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！48（一）市場定位（一）市場定位經(jīng)綜合分析，本項目宜定位為經(jīng)綜合分析，本項目宜定位為區(qū)域中高檔復(fù)合型區(qū)域中高檔復(fù)合型 單體商業(yè)配套單

42、體商業(yè)配套之家居商場之家居商場打造引領(lǐng)金橋功能區(qū)、輻射浦東及浦西新興復(fù)合型單體商業(yè)物業(yè)之核打造引領(lǐng)金橋功能區(qū)、輻射浦東及浦西新興復(fù)合型單體商業(yè)物業(yè)之核心典范；心典范；重組文峰廣場商業(yè)格局、引領(lǐng)金橋復(fù)合型商業(yè)發(fā)展的龍頭商業(yè)；重組文峰廣場商業(yè)格局、引領(lǐng)金橋復(fù)合型商業(yè)發(fā)展的龍頭商業(yè)；集體驗式購物、休閑娛樂、餐飲美食為一體的二級區(qū)域復(fù)合型商業(yè)。集體驗式購物、休閑娛樂、餐飲美食為一體的二級區(qū)域復(fù)合型商業(yè)。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！49（二）商圈范圍（二）商圈范圍附上海市專業(yè)家居市場商圈示意圖表示吳中路家具商圈表示宜山路家具商圈表示東方路家具商圈表示本項目圖便說明：2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力

43、！50 a：東方路家具商圈：東方路家具商圈 在兩公里的地段，擁有4家大型專業(yè)家具賣場，總營業(yè)面積為9萬余 平方米。目 前已 成為浦東新區(qū)最大家具專業(yè)市場和集散地之一。 主要賣場：好百年 世貿(mào)家具 永興家具 金海馬家具。 b：東明家具建材商圈：東明家具建材商圈 東明家居建材商圈位置全部集結(jié)在楊高南路4099號及周邊。其周邊 業(yè)態(tài)有石材、陶瓷城、燈飾城、其它建材家具城。總規(guī)模約在80萬 平方米以上。主要賣場：東明家具廣場 東明燈飾城、東明基礎(chǔ)建 材一條街、恒大石材交易中心、恒大陶瓷城、恒大燈飾城、同福易 家麗建材館、同福易家麗家具精品館。（二）商圈范圍（二）商圈范圍浦東家居商圈浦東家居商圈2021

44、-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！51（二）商圈范圍（二）商圈范圍浦西家居商圈浦西家居商圈c c：宜山路：宜山路/ /文定路商圈（文定路商圈（徐匯區(qū)徐匯區(qū)） 此路段為家具、建材綜合類商圈，聚集了大大小小家具建材商場專賣 店近二十家，路邊的街鋪也都是以經(jīng)營建材類商品為主。家具市場與 建材市場形成差異化相互補、錯位經(jīng)營.共同形成徐家匯宜山路家具建 材聚集大商圈,在浦西及整個大上海都具有相當(dāng)知名度. 主要賣場：宜家 喜盈門 好飾家、家飾佳、興力達(dá)家具城、世貿(mào)家 具、久邦家具、盛源大地、菱方圓家具及一些專賣店。 另外還有諸多的建材商城及專賣店。 d：吳中路商圈（：吳中路商圈（閩行區(qū)閩行區(qū)） 吳中路家具商圈到徐

45、匯區(qū)宜山路大約三十分鐘公交車程，其主要是家 具商場的集中地，雖然家居商場數(shù)相對宜山路密度要小些，但其中家 具經(jīng)面積近20萬平方米，且主要為高檔家具賣場。 主要賣場：剪刀石頭布、好美家、中中定緣、金海馬、世貿(mào)家具。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！52（二）商圈范圍（二）商圈范圍 本項目市場輻射商圈范圍示意圖核心商圈次級商圈輻射商圈2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！53（二）商圈范圍（二）商圈范圍1、商圈形成、商圈形成 本項目力圖以自身為核心，形成并帶動浦東中部新商圈的崛起，成本項目力圖以自身為核心，形成并帶動浦東中部新商圈的崛起，成 為金橋功能區(qū)及浦東中部最大的新興商圈，同時強勢輻射外高橋為金

46、橋功能區(qū)及浦東中部最大的新興商圈，同時強勢輻射外高橋 區(qū)、張江高科技園區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及浦東其它功能區(qū)域。區(qū)、張江高科技園區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及浦東其它功能區(qū)域。2 2、核心商圈、核心商圈 市場輻射范圍為項目周邊市場輻射范圍為項目周邊2 2公里半徑范圍內(nèi)的居民集住區(qū)。即以公里半徑范圍內(nèi)的居民集住區(qū)。即以 張楊北路為軸心，萊陽路、利津路、荷澤路、博興路、長島路范圍張楊北路為軸心，萊陽路、利津路、荷澤路、博興路、長島路范圍 內(nèi)的街道辦及居住區(qū)消費群。內(nèi)的街道辦及居住區(qū)消費群。3 3、次級商圈、次級商圈 市場輻射范圍為項目周邊市場輻射范圍為項目周邊4-64-6公里的半徑范圍，車程公里的半徑范圍，

47、車程15-2015-20分鐘內(nèi)分鐘內(nèi) 可達(dá)區(qū)域。輻射區(qū)域為沿浦東大道兩邊住宅區(qū)、金橋出口加工區(qū)住可達(dá)區(qū)域。輻射區(qū)域為沿浦東大道兩邊住宅區(qū)、金橋出口加工區(qū)住 宅區(qū)。宅區(qū)。 4、輻射商圈、輻射商圈 市場輻射范圍為項目周邊市場輻射范圍為項目周邊10-1510-15公里的半徑范圍，車程公里的半徑范圍，車程3030分鐘內(nèi)分鐘內(nèi) 可達(dá)之區(qū)域。輻射區(qū)為沿地鐵可達(dá)之區(qū)域。輻射區(qū)為沿地鐵6 6號線周邊住宅區(qū)，陸家嘴金融貿(mào)號線周邊住宅區(qū)，陸家嘴金融貿(mào) 易區(qū)及浦西部分區(qū)域。易區(qū)及浦西部分區(qū)域。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！54 本項目定位為區(qū)域型復(fù)合商業(yè)配套之家居連鎖商本項目定位為區(qū)域型復(fù)合商業(yè)配套之家居連鎖商

48、場，其主要功能涵蓋：場，其主要功能涵蓋： 功能定位一：功能定位一：體驗式消費功能體驗式消費功能 功能定位二：功能定位二：休閑購物功能休閑購物功能 功能定位三：功能定位三：社區(qū)服務(wù)功能社區(qū)服務(wù)功能 功能定位四：功能定位四：投資理財功能投資理財功能 （三）功能定位（三）功能定位2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！55（四）形象定位（四）形象定位形象定位之一：浦東新區(qū)中部商業(yè)明珠浦東新區(qū)中部商業(yè)明珠形象定位之二：金橋功能區(qū)復(fù)合型商業(yè)升級版金橋功能區(qū)復(fù)合型商業(yè)升級版形象定位之三：金橋龍頭商業(yè)金橋龍頭商業(yè) 新型社區(qū)商圈新型社區(qū)商圈2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！56（五）品牌規(guī)劃（五）品牌規(guī)劃a a、簡

49、潔明了，瑯瑯上口，易記、易念、易傳播；簡潔明了，瑯瑯上口，易記、易念、易傳播；b b、吉利祥和；可與、吉利祥和；可與“文峰文峰xx”xx”字樣聯(lián)合推廣，也可以獨立用字樣聯(lián)合推廣，也可以獨立用 “ “金億家居金億家居”來推廣；來推廣；c c、如公司將來開發(fā)專業(yè)市場也可以加、如公司將來開發(fā)專業(yè)市場也可以加“廣場或城廣場或城”等字樣后綴名。等字樣后綴名。1、品牌規(guī)劃方向、品牌規(guī)劃方向家居家居/建材業(yè)的流通品牌建材業(yè)的流通品牌 (oem)有自已商品流通品牌有自已商品流通品牌 即：由純平臺服務(wù)商即：由純平臺服務(wù)商 帶帶(oem)貼牌生產(chǎn)性質(zhì)的平臺服務(wù)商貼牌生產(chǎn)性質(zhì)的平臺服務(wù)商 2 2、品牌名稱、品牌名稱

50、文峰金億家居-金石為開 “益”萬人家，意為金質(zhì)服務(wù)于 （有益于）億萬人家，永不褪色。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！57（五）品牌規(guī)劃（五）品牌規(guī)劃3 3、logologo設(shè)計及內(nèi)涵設(shè)計及內(nèi)涵方案一方案二a、標(biāo)志采用金億的拼音 “jin yi”帶頭字“j”“y” 變形和旋轉(zhuǎn)后構(gòu)成，線條流 暢有力，簡潔大方，便于記憶。b、標(biāo)志由沙發(fā)、床、茶幾等創(chuàng)作 元素構(gòu)成，鎖定主題-從事家 居業(yè)，同時又巧妙抽象地勾出 一個人休閑地斜趟在沙發(fā)上， 體現(xiàn)人與家居密切相連，息息 相關(guān)深層函意。c、更可稱贊的是本標(biāo)志由“人” 和幾個家居元素相互相擁，共 同托起一個充滿朝氣、活力的 紅太陽，既表現(xiàn)企業(yè)團隊作戰(zhàn) 的凝聚

51、力，又象征企業(yè)人財兩旺。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！58（五）品牌規(guī)劃（五）品牌規(guī)劃3、logo設(shè)計及內(nèi)涵設(shè)計及內(nèi)涵方案三：2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！59（五）品牌規(guī)劃（五）品牌規(guī)劃4、品牌策略、品牌策略時間（年）市場拾遺補夕 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10市場跟隨策略市場挑戰(zhàn)策略品牌市場策略說明：前三年主要為完善和提升自有物業(yè)，補缺市場；中間三年全力拓展 市場和緊跟市場潮流，不得落伍；從第5-6年開始，旗下已擁有多家 連鎖店，做區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者者品牌，且敢于向任何一個全國性的 連鎖品牌挑戰(zhàn)和發(fā)起攻擊。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！60（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃

52、規(guī)劃依據(jù)及目的：規(guī)劃依據(jù)及目的： 提升整體商業(yè)市場競爭力；提升整體商業(yè)市場競爭力； 滿足不同細(xì)分市場的消費需求；滿足不同細(xì)分市場的消費需求； 根據(jù)市場變化預(yù)留可調(diào)整空間，以保持經(jīng)營的靈活性；根據(jù)市場變化預(yù)留可調(diào)整空間，以保持經(jīng)營的靈活性； 考慮商業(yè)經(jīng)營效益，提升考慮商業(yè)經(jīng)營效益，提升平均租金平均租金水平；水平； 考慮當(dāng)前，兼顧長遠(yuǎn)?？紤]當(dāng)前，兼顧長遠(yuǎn)。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！61樓層樓層原經(jīng)營類原經(jīng)營類別別建議經(jīng)營類別建議經(jīng)營類別建議檔建議檔次次備注備注1 f1 f 電器電器 百貨百貨 美食美食 娛樂娛樂 品牌專賣店（主要為高利潤，品牌專賣店（主要為高利潤，單位面積租金高的商品）單位

53、面積租金高的商品）中高檔中高檔合理規(guī)劃合理規(guī)劃并控制品并控制品牌度牌度2 2 f f百貨百貨 酒店酒店 百貨百貨 酒店酒店中高檔中高檔 3 3 f f百貨百貨 酒店酒店家家 居居中高檔中高檔 擴充裝修擴充裝修中中4 4 f f家家 居居超超 市市中高檔中高檔 上海滬東文峰廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃上海滬東文峰廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃（整體規(guī)劃建議）（整體規(guī)劃建議）（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃 5 f 美食 娛樂 超 市 中檔 -2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！62 四樓家居商場業(yè)種規(guī)劃及分布：四樓家居商場業(yè)種規(guī)劃及分布： 參考資料：參考資料： a a、上海相類似物業(yè)家居商場的業(yè)種分布上海相類似物業(yè)家居商場的業(yè)種分布

54、b b、項目核心商圈消費人群的消費結(jié)構(gòu)及消費力調(diào)查、項目核心商圈消費人群的消費結(jié)構(gòu)及消費力調(diào)查 c c、家居行業(yè)及家居未來發(fā)展趨勢對物業(yè)的要求、家居行業(yè)及家居未來發(fā)展趨勢對物業(yè)的要求（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)種分布比例方案一：業(yè)種分布比例方案一： 名 稱 比例（%） 面 積（1.3萬） 引進主目標(biāo)現(xiàn)代板式家具 31 4030 城市之窗 耀邦 紅蘋果 偉安。 時尚沙發(fā)/餐臺 20 2600 左右 顧家 麗星 時尚元素。 睡眠中心 （軟床/家紡） 20 2600 穗寶，貴族、家紡（地毯/窗簾/床褥 新古典家具（實木） 10 1300 待選擇 歐美經(jīng)典家具 8 1040 中信 好風(fēng)景 兒童家具

55、/藤藝家具 4 520 我愛我家/陽光寶貝/都市鳥巢 精品家飾(自選區(qū)） 7 910 多樣屋 簡愛 居之島（陶瓷/玻璃/水晶/ 干花/廚房金屬用品等） 2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！63（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃 家居商場引進品牌檔次比例： 一線品牌占：30 二線品牌占：45% 其它品牌占: 25% 注：以上是指入駐品牌所占的面積比例，商場總體定位以中檔為主，偏高檔，即中高檔。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！64（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃（六）業(yè)態(tài)規(guī)劃 四樓業(yè)種分布比例方案二：四樓業(yè)種分布比例方案二：如果可行，建議把家紡區(qū)和家飾自選區(qū)放到三樓，其中家紡大約面積為20家*20平方米/家=400平方米

56、；精品家飾自選區(qū)控制在1100平方米左右，家紡、家飾區(qū)總體面積約在1500平方米。 以上規(guī)劃好處：以上規(guī)劃好處：1、擠出面積，更加有利于家具品牌的招商，緩減家具面積不足。2、統(tǒng)一宣傳口徑，三樓家紡、家飾（含百貨），四樓專業(yè)家具， 便于對外推廣。3、四樓家具業(yè)種的分布參考方案一分布比例。 四樓公共通道的規(guī)劃：四樓公共通道的規(guī)劃： 主通道設(shè)置寬為3.6米，輔通道設(shè)置寬為3米，主、輔通道用玻璃間 隔，公共通道天花、地板及公共通道玻璃間隔由公司制作，鋪內(nèi)地 板，天花及間隔由商戶自已負(fù)責(zé)制作。具體平面分布詳見金億家居 平面分布圖。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！65第四部分、項目招商及運營第四部分、項

57、目招商及運營（一）、項目租金確定（一）、項目租金確定（二）、項目招商政策（二）、項目招商政策 （三）、招商計劃與安排（三）、招商計劃與安排（四）、項目營運管理建議（四）、項目營運管理建議2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！66第四部分、項目招商及運營第四部分、項目招商及運營（一）、項目租金之推算（一）、項目租金之推算注注 明明: 1.打分采用打分采用10分制分制.即各個項目每個比較因素都有即各個項目每個比較因素都有10分分,最低分最低分 不允許打不允許打0分分,最高分不允許打最高分不允許打10分分. 2.打分?jǐn)?shù)據(jù)來源取市場調(diào)查問卷打分?jǐn)?shù)據(jù)來源取市場調(diào)查問卷(抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查)30位位,取平均值取

58、平均值. 3.調(diào)查評分人為調(diào)查評分人為: a、高收入家庭、高收入家庭; b、建材家居經(jīng)銷商、建材家居經(jīng)銷商; c、裝飾公司設(shè)計、裝飾公司設(shè)計/采購采購 d、建材家居生產(chǎn)廠家代表、建材家居生產(chǎn)廠家代表 e、本項目前期市調(diào)人員、本項目前期市調(diào)人員具體見下表：具體見下表：推算方法：采用類比推算法，即選擇幾家在地理位置、規(guī)模、硬件 配套、交通、人氣指數(shù)、業(yè)態(tài)等因素有一個或幾個與本 項目非常接近的家居商場進行類比推算。2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！67第四部分、項目招商及運營第四部分、項目招商及運營（一）、項目租金之推算（一）、項目租金之推算 項名名稱項名名稱地理地理位置位置規(guī)模規(guī)模硬件硬件配套配套

59、交通交通人氣人氣指數(shù)指數(shù)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建配龍家具廣場建配龍家具廣場4f4.678.338.505.336.007.67東方路永興家具東方路永興家具3f7.336.676.837.676.506.67南方商廈金海馬南方商廈金海馬4f7.336.336.507.337.006.33金高路永興家具金高路永興家具3f5.676.176.675.175.676.17銀都路紅星美凱龍銀都路紅星美凱龍2f6.506.336.675.336.177.17本項目本項目4f5.835.676.336.56.676.67金億家居商場租金推算評分表2021-11-6商業(yè)地產(chǎn)核動力！68第四部分、項目招商及運營第四部分、項目

60、招商及運營（一）、項目租金之推算（一）、項目租金之推算序號序號 項目名稱項目名稱總分總分比較比較系數(shù)系數(shù)比較比較租金租金類推本項目租類推本項目租金金 ( (元元/m/m2 2) )1建配龍家具廣場建配龍家具廣場4f40.500.937569.752東方路永興家具東方路永興家具3f41.670.9090813南方商廈金海馬南方商廈金海馬4f40.820.922001844金高路永興家具金高路永興家具3f35.521.068084.805銀都路紅星美凱龍銀都路紅星美凱龍2f38.170.998079.206 本項目本項目4f37.6799.75注注 明明: 比較系數(shù):本項目總分與各項目總分之比.