《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法目錄第一章總 則第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)査與預(yù)測(cè)第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選第九章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)第一章總 則（第六章）第一條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化 的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 盲目性，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。第二條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和城市總體規(guī) 劃的要

2、求，運(yùn)用微觀(guān)效益分析與宏觀(guān)效益分析相結(jié)合、定量分析與 定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分2析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)工作。第三條 在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)獲取收 益的方式，可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類(lèi)型：一、出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后出 售的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的 目的。二、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后 出租的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利 的目的。三、混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。此類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā) 完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益

3、，以達(dá)到盈利的目的。第四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于 一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。第五條財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地 產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收人和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能 力以及資金平衡狀況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。第六條 綜合評(píng)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算 房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的3凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。第七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房 地產(chǎn)項(xiàng)目策

4、劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時(shí)應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確 定分析和多方案比選。第八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商服 務(wù)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府管理部門(mén)服務(wù), 作為政府管理部門(mén)審批房地產(chǎn)項(xiàng)目的依據(jù)；可以為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)，作為金融機(jī)構(gòu)審査貸款可行性的依據(jù)。第九條 本方法適用于第三條所述各類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目。其他房地 產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)也可參照本方法使用。房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人 員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)作出

5、正確的第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)第十一條開(kāi)發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，了 解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并依此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性， 確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。第十二條 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)査與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法，應(yīng)根據(jù)房地 產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定。按照用途可將房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分為下列類(lèi)型：分析和判斷。（回篇首）4一、 居住用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括普通住宅、高檔公寓、別墅 等。二、 商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、 超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。三、 辦公用途的房

6、地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商務(wù)辦公樓（寫(xiě)字樓）等。四、旅館用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括飯店、酒店、賓館、度假村、 旅店、招待所等。五、餐飲用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括酒樓、美食城、餐館、快餐 店等。六、娛樂(lè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、 俱樂(lè)部、影劇院等。七、 工業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等。八、 特殊用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括停車(chē)樓等。九、土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，將其 開(kāi)發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第十三條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查 與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)査與預(yù)測(cè)。一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與 預(yù)測(cè)應(yīng)在國(guó)家、區(qū)域、城市、鄰

7、里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括:政 治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方 面，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影 響，要作出充分的了解和估計(jì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與 預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行，主要內(nèi)容包括:1. 供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價(jià)位、平 面布置等5的房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和 空置率等。其中供給量應(yīng)包括己完成的項(xiàng)目、在建的項(xiàng)目、己審批 立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。2.房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本、費(fèi)用

8、、稅金的種類(lèi)及其支付的標(biāo) 準(zhǔn)和時(shí)間等。第十四條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)査要根據(jù)調(diào)査的對(duì)象和內(nèi)容， 采用適 當(dāng)?shù)姆椒?。通常釆用的方法?普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、 間接調(diào)査法。第十五條房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。一、定性預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)主要是通過(guò)對(duì)歷史資料的分析和對(duì) 未來(lái)?xiàng)l件的研究，憑借預(yù)測(cè)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)和判斷。二、定量預(yù)測(cè)。定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù) 量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來(lái)可 能的數(shù)量。第十六條 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)

9、容、 期限不同而有所不同。通常釆用的方法有：一、直觀(guān)判斷法，包括德?tīng)柗品ê蛯?zhuān)家小組法等。二、歷史引伸法，包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移 動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。三、因果預(yù)測(cè)法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。（回篇首）6第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃第十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，開(kāi)發(fā)內(nèi)容和 規(guī)模的分析與選擇，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，開(kāi)發(fā)合作方式的分析 與選擇，項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng) 方式的分析與選擇。第十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的

10、分析與 選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀(guān)區(qū)位條件的分 析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、 自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市 規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、 水文、噪聲、空氣污染等因素。第十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符 合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則（最高最佳利用是法律 上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能夠帶 來(lái)最高收益的利用），選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)

11、規(guī)模，包括建 筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生 地或毛地開(kāi)發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。第二十條房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開(kāi)發(fā) 完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)迸度的 影響。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目可考慮分期分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。7第二十一條房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng) 考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等 方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、 合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。第二十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方

12、式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇， 主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目 資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì) 項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措作出合理的安排。第二十三條 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮 近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng) 的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、 自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。（回篇首）第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算第二十四條房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資O開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需 投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括:土地費(fèi)用、前期工程

13、費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成以出售和出租為目的的開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品成本和以自營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開(kāi) 發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)?劃轉(zhuǎn)。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。8開(kāi)發(fā)期是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投人工程開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的期間。第二十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地 產(chǎn)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)

14、品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。第二十六條 經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括:土地 轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成木、房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本、出租經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本 可按其當(dāng)期收入占全部銷(xiāo)售收入和租金收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié) 轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。第二十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例 的開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包括開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公用房、開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn) 輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。二、無(wú)形資產(chǎn)主要包括土地

15、使用權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主要包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改 良支出等。第二十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地 而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地有多種方式，發(fā)生的費(fèi)用各不 相同。主要有下列幾種:劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土 地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租 用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。9一、土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為:農(nóng)村土地征用拆遷 費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。1 農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地 上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。2城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包

16、括:地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償 費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停 產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。二、土地出讓地價(jià)款。土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者 的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用 者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地 使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。例如：以出讓方式取得城市熟地土 地使用權(quán)，土地岀讓地價(jià)款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許

17、多方面的因素決定。許多城市 對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。例如：鄭州市土地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別用途一二三四五六七商業(yè)43003280248017501250820550住宅240017501190750500320工業(yè)1040810630460310說(shuō)明：1、本基準(zhǔn)地價(jià)適用于鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地。2、不同用途的土地其級(jí)別范圍不同，具體是按照國(guó)家城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程(GB/T18507-2001)規(guī)定，分用途分別劃定的。10三、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支 付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地 使用權(quán)

18、可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑 物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。四、土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期投 資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。五、土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng) 目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn) 金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估 作價(jià)。第二十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及三通一平等階段的費(fèi) 用支出。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投 資的一

19、定百分比估算，也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。項(xiàng)目水文、 地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量估算。 土地開(kāi)發(fā)中三 通一平 （通水、通電、通路、土地平整）工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量估 算。第三十條 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物 2 米以 外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程，其費(fèi)用包括供 水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用, 以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí) 際工程量估算。第三十一條建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建 筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段, 建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單

20、位指標(biāo)估算法、工 程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可取性和費(fèi) 用支出的情況而定。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估 算建筑安裝工程費(fèi)用。第三十二條 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù) 配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱(chēng)公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi) 用，主要包括:居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē) 場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。第三十三條開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算 單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:工資、福利 費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、

21、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo) 和其他費(fèi)用等。當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到 開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的 管理費(fèi)用。第三十四條 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織 和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括:管 理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工 會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨 詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、 土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤 銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他 管理費(fèi)用。如果房

22、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)若干房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)用應(yīng)在 各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂５谌鍡l財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理 費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。第三十六條銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品 過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括 銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理 費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售 許可證申領(lǐng)費(fèi)等。第三十七條 其他費(fèi)用主要包括:臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工 程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)

23、理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。第三十八條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房 地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。主要 包括:固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供 電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、 電話(huà)初裝費(fèi)、 分散建設(shè)市政公用 設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。 在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng) 目投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。第三十九條 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi) 用。第四十條 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng) 期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括:管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。第四十一條 修理費(fèi)用是指以

24、出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地 產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。第四十二條 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的 實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用計(jì)劃表。13在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，計(jì)算期可取年、半年、季甚至 月為單位，資金使用計(jì)劃應(yīng)按期編制。編制資金使用計(jì)劃應(yīng)考慮各 種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按 工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用計(jì)劃的影響。（回篇第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措第四十三條房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)租售計(jì)劃）。租售計(jì)劃 應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)

25、發(fā)商的投資策略 相結(jié)合。第四十四條 房地產(chǎn)項(xiàng)目租售計(jì)劃包括擬租售的房地產(chǎn)類(lèi)型、 時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。第四十五條租售房地產(chǎn)的類(lèi)型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)項(xiàng) 目可供租售的房地產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并要考慮租售期內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響。第四十六條 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng) 選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其 成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。確定租售價(jià)格要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀(guān)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn) 市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析，考慮已建成

26、的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。第四十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收 入、租金14收入、土地轉(zhuǎn)讓收入（以上統(tǒng)稱(chēng)租售收入）、配套設(shè)施銷(xiāo)售 收入和自營(yíng)收入。一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。應(yīng) 注意可出售面積比例的變化對(duì)銷(xiāo)售收入的影響；空置期（項(xiàng)目竣工 后暫時(shí)找不到租戶(hù)的時(shí)間）和出租率對(duì)租金收入的影響；以及由于規(guī) 劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對(duì)銷(xiāo)售收入的影響。二、自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè) 和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。在進(jìn)行自營(yíng)收入估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和

27、服務(wù)業(yè)設(shè)施 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來(lái)商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)可能 發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。第四十八條 確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣 例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。第四十九條 資金籌措計(jì)劃主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需 求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來(lái)源和相應(yīng)的數(shù)量。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種 渠道。第五十條在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)按期編制銷(xiāo)售收 入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表， 自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表，投資計(jì)劃與資金籌措表。（回篇首）第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五十一條房

28、地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)査與預(yù) 測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基 本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指 標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利15能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行 分析。第五十二條 應(yīng)編制的基本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有:現(xiàn)金流量表、資金來(lái) 源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表?；矩?cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人項(xiàng)目進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在項(xiàng)目上的合理分?jǐn)?。第五十三條現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流人 和現(xiàn)金流出， 按期編制， 用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，

29、進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投 資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力， 為各個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的 基礎(chǔ)。二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資 者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流 出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)， 考 察項(xiàng)目資本金的盈利能力。三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì) 算基礎(chǔ)，用以計(jì)

30、算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià) 指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。第五十四條資金來(lái)源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款 及償還計(jì)劃。第五十五條 損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)17總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、 資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤(rùn)總額二經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入二銷(xiāo)售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入二土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入租金收入二出租房租金收入+出租土地租金收入 經(jīng)營(yíng)稅金及附加二營(yíng)業(yè)稅

31、+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)成本二土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷(xiāo)售成本+配套設(shè)施銷(xiāo)售成本+出租房經(jīng)營(yíng)成本二、彌補(bǔ)虧損。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年 度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在五 年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。三、利潤(rùn)分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照 下列順序分配：1. 彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。2. 提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的 10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊(cè)資本的 50%時(shí)可不再提取。利潤(rùn)總額 的計(jì)算。183.提取公益金。194.向投資者分配利潤(rùn)。第五十六條 財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)

32、項(xiàng)目的財(cái)務(wù) 盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度以及項(xiàng)目類(lèi)型 的不同，可以通過(guò)上述基本報(bào)表，有選擇地計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)：一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) o 房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是 指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零 時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：(CI-CO)Q + FIRR=0r=l式中：CI現(xiàn)金流人量；co現(xiàn)金流出量；n一一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期(開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。 在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中， 將求出的全部投資或資本金(投資者的實(shí) 際出資額)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARR) 或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率i

33、。比較，當(dāng) FIRRMMARR 或 FIRRMi 時(shí)，即認(rèn)為 其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為：(CI-CO),(CI-CO),第 f期的凈現(xiàn)金流 j20FIRR= （1+FIRR）-11*100%二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV） o 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接 受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic,將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以 ic 為例，其表達(dá)式為：FNPV = （C7_

34、CO）r（l + .）TZ-1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于 或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。三、投資回收期（主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí) 間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期的起始年算起。其表達(dá) 式為：（CZ-CO）,=0/-I投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金 流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年 為單位的投資回收期。四、投資利潤(rùn)率

35、。投資利潤(rùn)率二年平均利潤(rùn)總額一總投資 X 100%五、資本金利潤(rùn)率。21資本金利潤(rùn)率二年平均利潤(rùn)總額+資本金 X100%六、資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率二年平均所得稅后利潤(rùn)總額+資本金 X100%第五十七條 房地產(chǎn)項(xiàng)目清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。一、借款利息的計(jì)算。1 .有效利率：有效利率二1+ (rt/m) -!式中 rt名義期利率；m每期計(jì)息次數(shù)。2利息計(jì)算方法：(1) 按期計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用, 按半期計(jì)息，其后各期按全期計(jì)息;還款當(dāng)期按期末償還，按全期計(jì) 息。每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每期應(yīng)計(jì)利息二(期初借款本息

36、累計(jì)+本期借款一 2) X 利率(2) 等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式：/(i+/r(i+滬一i式中 A 一一每期的還本付息額；Ic 一一寬限期末固定資產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金 或本息22與初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和；i期利率；n貸款方要求的借款償還時(shí)間(由還款期開(kāi)始計(jì)算)。等額還本付息中各期償還的本金和利息不等，償還的本金部分 將逐期增多，支付的利息部分將逐期減少，其計(jì)算公式為：每期支付利息二期初本金累計(jì) X 期利率每期償還本金二 A-每期支付利息期初本金累計(jì)=1。-本期以前各期償還本金累計(jì)(3)等額還本，利息照付計(jì)算公式:It-+ 人（1）/ nn式中t第 z期還本付息額。等額還本，

37、利息照付:各期之間的本金及利息之和是不等的,償還期內(nèi)每期償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期償還而減少。其計(jì)算公式為:每期支付利息二期初本金累計(jì) X 期利率每期償還本金 Fc/n國(guó)外借款除支付銀行利息外，還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù) 費(fèi)用；為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。二、借款償還期的計(jì)算1.國(guó)內(nèi)借款償還期:具有自營(yíng)部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算國(guó)內(nèi)借 款償還23期。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般可不計(jì)算國(guó)內(nèi)借款償還 期。國(guó)內(nèi)借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件 下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、 攤銷(xiāo)及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息（3 所需

38、要的時(shí)間。 其計(jì)算公式為：PdI廠(chǎng)工&r=l式中 Pa 一一國(guó)內(nèi)借款償還期，從借款開(kāi)始期計(jì)算；Rt 一一第 t 期可用于還款的資金，包括:利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及 其他還款資金。借款償還期可由資金來(lái)源與運(yùn)用表或國(guó)內(nèi)借款還本付息計(jì)算表 直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為：Pa 二借款償還后開(kāi)始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開(kāi)始借款期數(shù)+ （當(dāng)期償還借款額十當(dāng)期可用于還款的資金額）以上計(jì)算結(jié)果是以期為單位，注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。2.國(guó)外借款償還期:涉及利用外資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其國(guó)外借款的 還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件（包括寬 限期、償還期及償還方式等）計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿(mǎn)足貸款機(jī)構(gòu)的要 求期限時(shí)

39、，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。第五十八條資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件，各期累 計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值（即資金缺口）。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采 取適當(dāng)?shù)拇胧ㄈ缍唐谫J24款等）予以解決。資金平衡分析一般通過(guò)資 金來(lái)源與運(yùn)用表進(jìn)行。第五十九條 資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的 資產(chǎn)與負(fù)債的情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。如果 資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，則應(yīng)檢査其他基本報(bào)表。資產(chǎn) 負(fù)債分析可通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行。回篇首第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析第六十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng) 目可能

40、造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成 敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。第六十一條房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、 臨界點(diǎn)分析和概率分析?？蛇M(jìn)行不確定性分析的因素主要有:租售價(jià) 格、銷(xiāo)售進(jìn)度、出租率、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建安 工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。第六十二條 敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素 發(fā)生的變化，分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響;通過(guò)計(jì)算這

41、些因素的 影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：一、 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為 內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo) 時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀(guān)性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜 程度。二、 確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。三、 計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。四、 通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作 出進(jìn)一步的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析時(shí)，可以釆用列表的方法表示由不 確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)

42、指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用 敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比較。26第六十三條臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化 時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定 性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的 分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因 素有：一、最低售價(jià)和最低銷(xiāo)售量、最低租金和最低出租率。售價(jià)和銷(xiāo)售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價(jià)格下銷(xiāo) 售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指房 地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售 價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿(mǎn)足預(yù)定的要求。

43、最低銷(xiāo) 售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必 須達(dá)到的銷(xiāo)售量。最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大，最低銷(xiāo)售 量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng) 險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時(shí)，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最低出租 率的分析。二、最高土地取得價(jià)格。土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利性的 重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn) 項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的 最高土地費(fèi)用。當(dāng)土地費(fèi)用超過(guò)這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目將無(wú)法獲得足夠 的收益。最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地價(jià)格之間差距越大，最高土地取得價(jià)格越高，房地產(chǎn)項(xiàng)目承受土

44、地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。三、最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷(xiāo)售額下，滿(mǎn)足預(yù) 期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。當(dāng)土地開(kāi)發(fā)工程量不 大時(shí)，最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與 預(yù)測(cè)的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用 增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。第六十四條概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房 地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過(guò)分析不確定性因 素的變化情況和發(fā)27生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。概 率分析的一般步驟為：一、 列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。二、 選擇概

45、率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。三、 分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。四、計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確 定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。（回篇首）第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選第六十五條 房地產(chǎn)項(xiàng)目方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方 案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿(mǎn)足最低可接受 收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。第六十六條 在進(jìn)行可供比較方案比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的 可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí) 際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常 采用的方案比選

46、指標(biāo)有：一、差額投資內(nèi)部收益率（AIRR）。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè) 方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式 為:n工(C7 CO) z-(C/-CO)；(1 + MRR二0/=1式中（ClCO）；投資大的方案第 t 期凈現(xiàn)金流量;（CI-COCI-CO）, ,投資小的方案第 t 期凈現(xiàn)金流量;28n 一一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投 資者的最低可接受收益率（MARR）進(jìn)行比較，當(dāng)厶 IRRMARR 時(shí)， 以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng) 多個(gè)方案比選時(shí)，首先按投資由小到大排序， 再依次就相鄰方案兩 兩比選，

47、 從中確定優(yōu)選方案。二、凈現(xiàn)值（NPV）NPV = f (C/-CO),(l+在進(jìn)行方案比選時(shí)，以?xún)衄F(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。三、等額年值(AW)。AW = NPV-(1+L)”-1在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。第六十七條當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng) 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選，如果要采 用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可 供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后 再進(jìn)行比選。第六十八條對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額

48、、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。第六十九條 對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比 選時(shí)，為29簡(jiǎn)化計(jì)算，可釆用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn) 行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。一、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)。pc=x(c-B)r(i+ifrf-J式中 C 一一第 t 期投人總額;B期末余值回收。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。30二、等額年費(fèi)用（AC）指標(biāo)。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。（回第九章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)第七十條 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角 度，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性。房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)包括綜合盈利

49、能力分析和社會(huì)影響分析。第七十一條 綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的效益是指房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。一、直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)政府能夠得 到的收益，一般包括下列方面：1.出讓國(guó)有土地使用權(quán)所得的收益。2. 因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。3. 項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、 車(chē)船使用稅、印花稅、進(jìn)口關(guān)稅和增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅及教育費(fèi)附加、消費(fèi)稅、資源稅、所得稅等。4. 項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益，如供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、排 水增容AC=PC匚(1 + (i+tr-i31費(fèi)、城市增容費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)等。二、間

50、接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目引起的、在項(xiàng)目直 接效益中末得到反映的那部分效益。主要有:增加地區(qū)就業(yè)人口、繁 榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促迸地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來(lái)的收益。第七十二條 綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出 的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。一、直接費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資 和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。一般包括下列方面：1. 征地費(fèi)用。2. 土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用。3. 建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。4. 經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。二、間接費(fèi)用。間接費(fèi)用是指由項(xiàng)目引起的、在直接費(fèi)用中未得 到反映的那部分費(fèi)用。主要有:在項(xiàng)目范圍外為項(xiàng)目配套的基礎(chǔ)設(shè)施 投資，為滿(mǎn)足項(xiàng)目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供

51、應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生 的損失等。當(dāng)基礎(chǔ)服務(wù)（如電力）供不應(yīng)求時(shí)，為滿(mǎn)足項(xiàng)目需求而使 區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失，可用該項(xiàng)服務(wù)的當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)格計(jì)算。第七十三條綜合評(píng)價(jià)應(yīng)遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的 原則，防止重復(fù)計(jì)算或漏算。例如：一、具有行政職能的開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中上繳政府的稅費(fèi)， 如耕地32占用稅、建設(shè)期間的土地使用稅等，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)視作區(qū) 域經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移支付，不計(jì)為項(xiàng)目的效益或費(fèi)用。一般商業(yè)性開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中上繳政府的稅費(fèi)，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)作為效益處理。二、同類(lèi)基礎(chǔ)服務(wù)在不同情況下，可能使項(xiàng)目產(chǎn)生不同的效益和費(fèi)用，對(duì)此應(yīng)注意識(shí)別。以電力供應(yīng)為例，見(jiàn)下表。項(xiàng)目供電的效益與費(fèi)用識(shí)別電力供應(yīng)特點(diǎn)與

52、供電有關(guān)的項(xiàng)目效果效益費(fèi)用電廠(chǎng)在項(xiàng)目范圍外供電增容費(fèi).電力銷(xiāo)售 收入減去電力購(gòu)進(jìn)支出輸變電投資.經(jīng)營(yíng)管 理費(fèi)用電廠(chǎng)在項(xiàng)目范圍內(nèi)，由 具有行政職能的開(kāi)發(fā) 企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)供電增容費(fèi).電力銷(xiāo)售 收入 全部電力投資.經(jīng)營(yíng) 管理費(fèi)用電廠(chǎng)在項(xiàng)目范圍內(nèi)，由 獨(dú)立的電力公司投資營(yíng)稅費(fèi)收入無(wú)第七十四條 盈利能力分析。一、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直 接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi) 部收益率（CIRR）,考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金 流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用資金的盈利 率，是考察房地產(chǎn)項(xiàng)

53、目盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。其表達(dá)式為:-CO + CIRRY=0f=l綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用 試差法計(jì)算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進(jìn)行 比較，判斷項(xiàng)目的盈利能力。二、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析的主要報(bào)表是綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表。33該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算的基礎(chǔ)，考慮直接與 間接費(fèi)用和效益，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈 利能力。第七十五條社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì) 量的間接效益和間接費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。社會(huì)影響分析主要 包括下列內(nèi)容：一、就業(yè)效果分析。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì) 區(qū)域勞動(dòng)力就業(yè)的影響

54、。如果當(dāng)?shù)夭o(wú)就業(yè)壓力，項(xiàng)目范圍內(nèi)主要 使用外來(lái)勞動(dòng)力，則不必進(jìn)行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)成本 和就業(yè)密度兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行描述，并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比較。就業(yè)成本，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資+項(xiàng)目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)就業(yè)密度二 項(xiàng)目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)+項(xiàng)目占地面積二、對(duì)區(qū)域資源配置的影響。三、對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。四、對(duì)區(qū)域科技進(jìn)步的影響。五、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。主要包括:對(duì)繁榮商業(yè)服務(wù)的影響、對(duì)促迸旅游業(yè)的影響、對(duì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。六、 對(duì)減少進(jìn)口 （節(jié)匯）和增加出口 （創(chuàng)匯）的影響。七、 對(duì)節(jié)約及合理利用國(guó)家資源（如土地、礦產(chǎn)等）的影響。八、 對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響。九、

55、對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響。3435附表基本報(bào)表及輔助報(bào)表（格式）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表基本報(bào)表 1單位：萬(wàn)元目項(xiàng)合計(jì)nnnnnIXIX入流金現(xiàn)1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 1A1A 1A1A 1A1A IXIXIXIX IXIX銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入回收固定資產(chǎn) 余值回收經(jīng)營(yíng)資金2 21 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 72.Z2.Z Z2.Z2.ZZ2.Z2.Z資及投沙稅設(shè)金用用舲值建資費(fèi)費(fèi)朋增稅發(fā)營(yíng)營(yíng)理營(yíng)地得開(kāi)經(jīng)運(yùn)修經(jīng)加土所3 3量流金現(xiàn)凈累量注：1本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法 人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參

56、照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng) 營(yíng)資金.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用；3.在 運(yùn) 營(yíng) 費(fèi) 用 中 應(yīng) 扣 除 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 . 折 舊 費(fèi) 和 攤 銷(xiāo) 費(fèi) ?；緢?bào)表 2單位：萬(wàn)元36資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123 N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅借款本金

57、償還 借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量注:本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資.經(jīng)營(yíng)資金、 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用.所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?7序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123 N1現(xiàn)金流入1.11.2(1)(2)(3)應(yīng)得利潤(rùn) 資產(chǎn)清理分配 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.22.3開(kāi)發(fā)建設(shè)投資出資額 經(jīng)營(yíng)資金出資額 借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量投資者各方現(xiàn)金流量表基本報(bào)表 3單位：萬(wàn)元38資金來(lái)源與運(yùn)用表基本報(bào)表 4序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123 N1資金來(lái)源1.11.21.31.41.

58、51.61.71.81.9銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 自有資金 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金注:本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目公司）。非獨(dú)立法人的房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資.經(jīng)營(yíng)資金. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?。單位：萬(wàn)元39單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123 N1經(jīng)營(yíng)收入1.11.21.3銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本2.12.2商品房經(jīng)營(yíng)成本 出租房經(jīng)營(yíng)成本3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.19.29.3盈余公積金 應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)注:本表適用于獨(dú)立法