精細化工廠項目可行性研究報告

1、精細化工廠地塊開發(fā)可行性研究報告可 行 性 研 究 報 告二一二年十月目錄第一章 總論 錯. 誤！未定義書簽1.1 項目背景 錯. 誤！未定義書簽1.2 項目提要 錯. 誤！未定義書簽1.3 研究范圍 錯. 誤！未定義書簽1.4 問題與建議 錯. 誤！未定義書簽1.5 項目總技術經(jīng)濟指標 錯. 誤！未定義書簽第二章 項目建設背景 錯. 誤！未定義書簽2.1* 市概況 錯. 誤！未定義書簽2.2* 市老年人體育文娛活動中心概況 錯誤！未定義書簽2.3* 市老年人體育文娛活動中心職能 錯誤！未定義書簽第三章 項目建設的必要性及可行性 錯誤！未定義書簽3.1 項目建設的必要性 錯. 誤！未定義書簽3

2、.2 項目建設的可行性 錯. 誤！未定義書簽第四章 需求分析與建設規(guī)模 錯 誤！未定義書簽4.1 需求分析 錯. 誤！未定義書簽4.2 建設規(guī)模 錯. 誤！未定義書簽第五章 選址及建設條件 錯. 誤！未定義書簽5.1 選址 錯. 誤！未定義書簽5.2 外部條件 錯. 誤！未定義書簽- # -8.4 基本要求與措施 錯. 誤！未定義書簽5.4 其它 錯. 誤！未定義書簽第六章建筑設計方案說明 錯. 誤！未定義書簽6.1 項目概況 錯. 誤！未定義書簽6.2 設計依據(jù) 錯. 誤！未定義書簽6.3 規(guī)劃設計原則 錯. 誤！未定義書簽6.4 建筑設計 錯. 誤！未定義書簽6.5 結構設計 錯. 誤！未

3、定義書簽6.6 給排水設計 錯. 誤！未定義書簽6.7 電氣設計 錯. 誤！未定義書簽6.8 暖通設計 錯. 誤！未定義書簽6.9 節(jié)能環(huán)保設計 錯. 誤！未定義書簽第七章 環(huán)境保護 錯. 誤！未定義書簽7.1 環(huán)境保護標準 錯. 誤！未定義書簽7.2 項目建設與營運對環(huán)境的影響 錯誤！未定義書簽7.3 環(huán)境保護措施 錯. 誤！未定義書簽7.4 項目環(huán)境影響評價結論 錯. 誤！未定義書簽第八章 節(jié) 能 錯. 誤！未定義書簽8.1 節(jié)能、節(jié)水的原則和要求 錯. 誤！未定義書簽8.2 項目能耗、水耗分析 錯. 誤！未定義書簽8.5 各專業(yè)對節(jié)能方案的響應 錯. 誤！未定義書簽8.6 結論 錯. 誤

4、！未定義書簽第九章 勞動、安全與衛(wèi)生、消防 錯誤！未定義書簽9.1 勞動安全與衛(wèi)生 錯. 誤！未定義書簽9.2 消防 錯. 誤！未定義書簽第十章 項目的組織管理與運作 錯誤！未定義書簽10.1 組織機構 錯. 誤！未定義書簽10.2 人員配置 錯. 誤！未定義書簽10.3 管理運作模式 錯. 誤！未定義書簽第十一章 項目實施進度 錯. 誤！未定義書簽11.1 建設工期 錯. 誤！未定義書簽11.2 項目實施進度安排 錯. 誤！未定義書簽11.3 項目實施進度計劃 錯. 誤！未定義書簽第十二章 投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽12.1 投資估算 錯. 誤！未定義書簽12.2 建設投資估算 錯

5、. 誤！未定義書簽12.5 資金籌措 錯. 誤！未定義書簽第十三章 效益分析 錯. 誤！未定義書簽13.1 社會效益分析 錯. 誤！未定義書簽13.2 環(huán)境效益分析 錯. 誤！未定義書簽- 5 -13.3 綜合評價 錯. 誤！未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽第十四章 項目風險分析與對策 錯誤！14.1 資金運作風險 錯. 誤！14.2 管理風險 錯. 誤！14.3 建設風險 錯. 誤！14.4 防范措施與建議 錯. 誤！第十五章 項目招投標 錯. 誤

6、！15.1 招標依據(jù) 錯. 誤！15.2 招標范圍 錯. 誤！15.3 招標方式 錯. 誤！15.4 管 理 錯. 誤！15.5 項目措施 錯. 誤！第十六章研究結論及建議 錯. 誤！16.1 研究結論 錯. 誤！16.2 建議 錯. 誤！- # -、項目背景與建設必要性：（一）項目背景湘潭市是一個歷史悠久的中等城市， 在城市建設飛速發(fā)展的今天， 人們所需求的住宅朝著質(zhì)量高、環(huán)境美、管理好的方向發(fā)展。特別是 近幾年的以經(jīng)營城市為主題，通過一化三清，加強城市的規(guī)范建設， 嚴加控制零星散亂開發(fā)，住宅小區(qū)化成了湘潭房地產(chǎn)發(fā)展的主流，也 為市民所鐘愛。隨著市政中心的東遷，河東成為了城市建設的重點， 河

7、東的市民不愿住河西，河西的人期望遷往河東。在這樣一種宏觀規(guī) 劃和市場背景下，大同世界實業(yè)股份有限公司瞅準機會，在嵐園路口 這塊黃金地段穩(wěn)重而果斷地選定該項目進行開發(fā)。湘潭大同世界實業(yè) 股份有限公司資金實力雄厚，擁有 1.5 億的固定資產(chǎn)， 6800 多萬元的 注冊資金，技術力量全面，全公司職工 98 人，平均年齡 34 歲，從開 發(fā)、工程到物業(yè)管理一條龍的開發(fā)體系，是湖南省二十強房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，擁有湖南的明星樓盤：大同花苑，近三年累計開發(fā)面積達 20 多萬平方米，是湘潭市的名牌企業(yè)，因此該項目無論是從規(guī)劃前景， 地理位置還是開發(fā)單位都占有最有利的優(yōu)勢。（二）項目建設的必要性1、該項目建設符合

8、湘潭市城市總體規(guī)劃要求。2、在東泗路沿線及與嵐園路相交的大片范圍內(nèi)，有菊花塘公園、 體育中心、步步高廣場，故里居酒家，嵐園賓館、市三中等優(yōu)良的居 家環(huán)境，卻無一舒適、寫意、上規(guī)模的住宅。因此，該項目的建設符 合城市建設的需要，更響應廣大市民的呼聲。3、該項目建設符合“改制企業(yè)”的發(fā)展方針，盤活資產(chǎn)，解決改 制企業(yè)職工生活收入，把有城市污染化工企業(yè)遷出城市，美化城市環(huán) 境，凈化城市居民呼吸的空氣。綜上所述，在該地域開發(fā)建設高檔住宅小區(qū)，加快改制企業(yè)的發(fā) 展，提升嵐園路這一黃金地段的品位是十分必要的。（三）項目建設的有利條件1、該項目地處建設路口板塊范圍內(nèi)的黃金地段， 商業(yè)、 交通十分 發(fā)達，緊鄰

9、菊花塘公園、體育中心，附近還有市三中、菜市場、步步 高超市、嵐園賓館、醫(yī)院等完善的公共服務設施。2、該項目地塊為改制企業(yè)地塊，地勢平坦，水電路、氣、通訊等 市政配套設施齊全，除凈地價，其余費用將相對降低，并加快建設的 進度，同時，因位置的優(yōu)越性和項目的唯一性，市場的可需求性，可 大大縮短開發(fā)的時間，而且銷售的風險也相當?shù)?。二、市場預測 湘潭市精細化工廠地塊項目地處嵐園路與東泗路相交的黃金地 段，該地段內(nèi)人口稠密，經(jīng)濟活躍，沿嵐園路一線人流、車流量相當 大，沿線所有門面全部營業(yè)，而且租金、售價相當高、整個河東地區(qū)、 沿芙蓉路、河東大道，絲綢路屬于開發(fā)區(qū)，而且新開發(fā)區(qū)所建小區(qū)， 上規(guī)模上檔次僅兩三

10、家。而嵐園路屬于河東地區(qū)最繁榮的商業(yè)板塊， 許多市民希望能把精細化工遷走，在該地段興建一個高檔住宅區(qū)，與 毗鄰的菊花塘公園相配套。因此，該地段本身的吸引力相當強，銷售 對象可輻射整個河東。從九九年六月一日起，再次降低貸款利率，實施住房按揭以來， 廣大市民積極向房地產(chǎn)的置業(yè)投資。尤其是對地段好、環(huán)境佳、物業(yè) 管理齊備、升值潛力強的品牌房產(chǎn)，是廣大市民投資置業(yè)的熱點。特 別是我市一化三清以來，廣大市民的住房消費觀念發(fā)生了一個極大的 轉變，由原來的要價格便宜轉化到寧可貴， 也要環(huán)境好、 物業(yè)管理全， 當然有優(yōu)越的地段更是錦上添花了。- 7 -以我市房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，成片建設且實行物業(yè)管理的住宅深受

11、用戶的青睞。經(jīng)市場調(diào)查，有85%以上的購房者（無論是個體戶，還是工薪族，無論是一次性付款的，還是按揭貸款購房的）愿花錢買 環(huán)境好、規(guī)范化物業(yè)管理的住宅。 形成了品牌的房產(chǎn)更是住戶的首選。 下面我們可以從表中明顯地看出這一情況：2003年河東地區(qū)房地產(chǎn)租售情況調(diào)查表開發(fā)單位項目名稱位 置平均租售價城郊霞光山莊霞光東路（未建）住宅：980元/ m2金僑金僑世紀夕苑絲綢路住宅：1050元/ m2昌潤昌潤大廈河東大道住宅：880元/ m2門面：3000兀/ m匯豐匯豐房產(chǎn)霞光西路住宅：880元/ m2：門面：3000兀/ m河東開發(fā)公司芙蓉小區(qū)芙蓉路口住宅：980元/ m2鑫泰大廈嵐園路住宅：820元

12、/ m2門面：5500兀/ m單位廠礦房產(chǎn)嵐園路40 m左右門面 租金：1800元/月分村臨街房產(chǎn)東泗路20 m左右門面租金：260元/月通過上表格數(shù)據(jù)看出：1、 單棟房屋住宅價格比小區(qū)型住宅價格低100200元/ m2 ;2、 嵐園路一線門面價格遠高于開發(fā)區(qū)門面價格，說明嵐園路的區(qū)位價值較高；3、東泗路因門面較小，未形成商業(yè)帶，租金較低，但是臨近菜場，潛在商業(yè)氣氛較濃。因此，嵐園路沿線商鋪定價4000元/ m2，東泗路商鋪1800元/ m，住宅9501000元/ m，是比較保守的。三、項目選址、規(guī)模和工程技術方案（一）項目選址該項目選址于嵐園路以西，東泗路以北，嵐園賓館以南的黃金地 段，是湘

13、潭市“改制企業(yè)”精細化工廠地塊。（二）項目擬建規(guī)模1、規(guī)劃用地面積：40畝2、總建筑面積：44180 m其中：住宅：36960 m門面：a.臨嵐園路：3390 mb.臨東泗路：3480 m3、綠地率：35%4、小區(qū)道路面積：3800 m5、容積率：1.65（三）工程技術方案1、 該項目屬于建設路口板塊范圍內(nèi)標志性的住宅小區(qū)，遵循新一 輪湘潭市城市總體規(guī)劃和經(jīng)市政府批準的改制企業(yè)項目用地；同時按照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范的需求，配置小區(qū)級、組團級公共服 務設施、幼兒園、商業(yè)中心、物業(yè)管理大樓、業(yè)主會所、垃圾中轉站、 公共場所綠地等設施。2、 土建工程：該項目建筑面積為44180 m,以磚混結構為主

14、。3、交通運輸及公用設施。該小區(qū)東臨嵐園路，南臨東泗路，同時小區(qū)內(nèi)將擬建小區(qū)道路，公用設施350m,小區(qū)綠化率35%齊全的配套設施，完美的住宅與景觀協(xié)調(diào)組合，知名的品牌單位使現(xiàn)代都市-9 -住宅充滿了心曠神怡的寧靜、悠閑和榮譽4、基礎配套A. 給水：人均綜合生活用水量 100T/d ,小區(qū)生活用水量為 300T/d , 市政用水量為40T/d，共計為340T/d，該小區(qū)接水可以接原精細化工 廠的進水接管引水，小區(qū)內(nèi)水管連接成環(huán)，能滿足小區(qū)供水要求。B. 排水：小區(qū)內(nèi)采用合流制排水，集中排放于精細化工廠排水主 管。C. 供電：小區(qū)總用電量不高， 選用2臺630KVA的箱式變壓器，便 可滿足所有住

15、戶的用電要求。D. 電視：接有線電視線路網(wǎng)絡通達每戶設計。E. 電訊：電話、寬帶網(wǎng)絡通達每戶設計。F. 供氣：按天然氣管道設計供氣網(wǎng)絡。5、智能化管理系統(tǒng) 為保證入住者的舒適、安全、方便并符合現(xiàn)代生活的需求，特再 該小區(qū)內(nèi)安裝智能化管理系統(tǒng)。包括如下 內(nèi)容：A. 樓宇對講系統(tǒng)。B. 保安與紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。C. 背景音樂系統(tǒng)。D. 盜警、火警、水、電氣漏等的自動報警系統(tǒng)。E. 市政設施如路燈、水泵等自動開閉系統(tǒng)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算1、估算范圍：本項目所占40 畝用地內(nèi)的所有住宅、商業(yè)建筑、公共設施、道路及綠化工程2、估算依據(jù)： 地價按55萬元/畝計算； 報建費60元/ m2；

16、建安工程費按市場承包價計算，此項目按400元/ m計取 其它數(shù)據(jù)按已操作的百姓家園的經(jīng)驗值進行計算。3、估算結果：本項總投資為：4692萬元（詳細見附表一）投資構成比例見下表：總投資構成比例表序號項目名稱估算金額構成比例一土地款2200萬元46.3%二前期費用25.10萬元0.5%三報建費265萬元5.6%四建安工程費1890.9萬元41%五配套工程費132.54萬元2.8%六管理費132.54萬元2.8%七其它費用46萬元1%八合計4692.08萬 元100%（二）資金籌措:本項目總投資：4692萬元，銀行貸款2000萬元，自籌1500萬 元，其余資金通過預售解決。五、項目開發(fā)建設進度計劃：

17、該項目總開發(fā)周期2年，分三階段進行：第一階段：2003年9月2003年10月完成三通一平、規(guī)劃設計工作；第二階段：2003年11月2005年2月完成全部建安工程并竣工驗收；第三階段：2005年2月2005年8月配套工程、道路、綠化、小區(qū)-# -竣工;六、財務評價：（一）評價方法：1 、按建筑項目經(jīng)濟評估方法與參考有關規(guī)定，進行投資回 收期，財務內(nèi)部收益率及財務凈現(xiàn)值的測算，基準收益率取12%2、各年的建設開發(fā)量及房屋銷售量安排，各階段開發(fā)項目單價 和銷售單價如附表二所示。（二）財務分析：1 、靜態(tài)分析A. 本項目總投資：4692萬元項目建設期貸款利息：2000萬X 1.5 X 5.76 x（

18、1+10% =190萬合計：4882萬元B. 本項目可實現(xiàn)收入：門面：3390 m2X 4000 元/ m2 + 3480 m2X 1800 元/ m2 =1982.4 萬 住宅：36960 mx 1000 元 / m2 =3696 萬 車庫：3000 m2X 700 元 / m2 =210 萬 營業(yè)稅：（1982+3696） X 5.5%=312.3 萬所以實際收入=5576.1萬元C. 可實現(xiàn)利潤：凈利潤（稅后利潤）=5576.1萬一4882萬=694.1萬元2、動態(tài)分析:A.現(xiàn)金流量圖3396萬D. 投資收益率=694.1/4692 X 100%=14.8% > 12% 因此該項目

19、可行，回報比較高，風險比較小。-12 -1992 萬J396 萬1644 萬B.財務評價匯總表:指標名稱指標值項目總投資4692萬元項目總收入5784.5萬元財務凈現(xiàn)值316萬元財務內(nèi)部收益率22.76%（ Lc=12%）動態(tài)投資回報1.93 年（三）財務評價小結：綜上所述，可以硬性的數(shù)據(jù)指標看出財務內(nèi)部收益率22.76%遠大于基準收益12%投資回收期為1.93年，小于建設周期，說明該項目 風險小、資金回籠快，利潤比較明顯，項目是可行的。七、社會效益分析：精細化工廠地塊開發(fā)建設高品位住宅小區(qū)，這對整個建設路口板塊范圍內(nèi)的經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、居住環(huán)境起著積極的作用，使得該板塊內(nèi)的城市規(guī)劃功能配套更為完善，同時也美化了該區(qū)域的自然環(huán) 境，從而滿足了人們對高品質(zhì)生活追求的熱望，因此該項目的建設有 著積極的社會意義和明顯的社會效益。八、結論：從上述分析來看，該項目的開發(fā)建設有如下幾個優(yōu)點：（一）再商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展成熟，商業(yè)氣氛濃厚的黃金地段遷走有污染的精細化工廠建住宅小區(qū)，既改善了環(huán)境，又完善了城市規(guī)劃。（二）鬧中取靜、商住結合是居住和經(jīng)商的黃金寶地，地段、品牌 的競爭性比較強，銷售的風險比較低。（三）投資回報高、周期短、升值潛力大。因此該項目可行。王建斌/文附表一：項目投資估算表序號項目名稱數(shù)量單價金額一土地款40畝5