北京麗澤金融商務區(qū)三期土地一級開發(fā)實施方案B9B11

1、三期（b9、b11地塊）土地一級開發(fā)實施方案北京麗澤金融商務區(qū)三期（b9、b11地塊）土地一級開發(fā)實施方案二零一零年三月特別提示2010年北京麗澤開發(fā)建設有限公司擬實施麗澤金融商務區(qū)b2b5、b9、b11項目六個地塊的土地一級開發(fā)工作，為了更快地實施土地一級開發(fā)，運作好本項目，完成豐臺區(qū)土地開發(fā)計劃，北京麗澤開發(fā)建設有限公司擬分三期實施土地一級開發(fā)，其中b2、b3地塊為一期，b4、b5地塊為二期，b9、b11地塊為三期。本實施方案為三期（b9、b11地塊）土地一級開發(fā)實施方案。為了利于項目資金籌措和投資計劃安排，本實施方案第一部分到第六部分的具體成本測算為b9、b11項目用地的實際土地一級開發(fā)

2、成本，在第七部分對b9、b11項目用地的實際一級開發(fā)成本匯總，預計b9、b11項目用地實際土地一級開發(fā)總投資額為258734.55 萬元?？紤]到項目土地一級開發(fā)成本需要統(tǒng)一核算，在投資分析中，各期土地一級開發(fā)成本、土地出讓金、項目入市交易底價、項目用地成交預期價格均采用總價款分攤原則。分攤系數(shù)各期地上規(guī)劃建筑面積/項目總規(guī)劃建筑面積。按上述原則分攤后：1、b9、b11項目用地用入市交易土地一級開發(fā)綜合成本372037.7萬元；2、國有土地使用權出讓價款74738.04萬元；3、入市交易土地一級開發(fā)底價總價446775.74萬元；4、b9、b11項目用地土地市場交易價格為479643 萬元，盈利

3、能力1.07 。摘 要一、基本情況1、北京麗澤金融商務區(qū)b9、b11地塊總用地面積22.027公頃（折合330.405 畝），其中，國有土地1.9 公頃，集體土地20.127公頃（折合301.905畝）。2、b9、b11地塊需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為172769 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積25565 平方米，集體非住宅建筑面積132704平方米，國有非住宅建筑面積14500平方米。用地內(nèi)共有農(nóng)業(yè)居民226 戶，人口670 人。二、征地補償項目需征收集體土地用地301.905畝，征地補償總計為48547.34萬元，征地及安置人員補償標準（不包含征地稅費）折合160萬元畝。三、拆遷補償項目

4、用地范圍內(nèi)住宅類拆遷安置方案，采用定向回遷補償安置；非住宅拆遷采用貨幣補償方案。1、農(nóng)業(yè)居民住宅拆遷補償，包括：房屋拆遷補償價，各項拆遷補助及獎勵政策、人均50平方米的優(yōu)惠購房指標。農(nóng)業(yè)居民回遷安置在c9用地，購房優(yōu)惠價按6300元/平方米建筑面積計取。2、農(nóng)業(yè)居民住宅被拆遷人平均補償13945元平方米；集體非住宅平均補償3225元平方米；國有非住宅平均補償18725元平方米。四、回遷、還建安置1、b9、b11項目用地農(nóng)業(yè)居民670 人，回遷住宅建筑面積安置標準為50平方米人，b9、b11項目用地農(nóng)業(yè)居民需要33500平方米的回遷安置房。農(nóng)業(yè)居民回遷在c9用地，c9可利用規(guī)劃建筑面積19萬平方

5、米，可安置b9、b11項目用地上全部農(nóng)業(yè)居民；五、農(nóng)民定向回遷效果1、按照b2b5、b9、b11整體綜合考慮計算，農(nóng)業(yè)居民回遷安置優(yōu)惠購房價格平均為6300元平方米，現(xiàn)農(nóng)業(yè)居民戶均居住面積112平方米，戶均拆遷補償款為155.44萬元。如按人均建筑面積50平方米的標準，每戶2.7人計算，每戶回遷建筑面積為135平方米，回遷人需交納回遷房款85.05萬元戶,每戶補償款余額為70.39萬元。六、土地開發(fā)程度和供應計劃1、b9、b11項目用地完成土地一級開發(fā)時的市政基礎設施條件達到“七通一平”熟地狀態(tài)。2、b9、b11項目用地土地一級開發(fā)從獲得授權起始，至完成開發(fā)公開上市掛牌交易供應土地，需23個月

6、，整個土地一級開發(fā)工作預計2012年完成，具備入市交易條件。七、入市交易土地一級開發(fā)綜合成本、底價1、b2b5、b9、b11總項目用地入市交易土地一級開發(fā)綜合成本1057826.84萬元，折合樓面熟地價為6692元平方米。按照b2b3、b4b5、b9b11三個項目的地上規(guī)劃建筑面積確定各個項目的分攤系數(shù)，其中b9、b11項目用地分攤系數(shù)為35.17%。2、b9、b11項目用地分攤入市交易土地一級開發(fā)綜合成本372037.7萬元，折合樓面熟地價為6692元平方米；分攤國有土地使用權出讓價款74738.04萬元，折合樓面價為1344元平方米；分攤入市交易土地一級開發(fā)底價總價446775.74萬元，

7、樓面單價8037元平方米。八、土地交易收入預測b9、b11項目用地分攤土地市場交易價格為479643 萬元，盈利能力1.07 。方案分析、市場預測表明，項目用地在征地補償、拆遷安置和土地市場交易方面，其經(jīng)濟效益、社會效益都是可行的。目 錄第一部分 項目基本情況1一、項目概況1（一）項目名稱1（二）擬申請授權開發(fā)單位1（三）項目區(qū)域位置1（四）自然環(huán)境分析2二、項目背景2（一）北京麗澤金融商務區(qū)背景2（二）區(qū)位情況3三、土地利用現(xiàn)狀情況4四、地上物現(xiàn)狀5（一）地上建筑物及人員情況5（二）用地內(nèi)古樹、文物、古跡6五、主要規(guī)劃指標說明7（一）綜合規(guī)劃方案7（二）主要經(jīng)濟技術指標7六、人文環(huán)境7七、開

8、發(fā)進度和供地數(shù)量、時間預測8第二部分 編制依據(jù)9一、方案依據(jù)9二、法律法規(guī)依據(jù)9三、項目依據(jù)10第三部分 項目市場分析11一、北京市房地產(chǎn)市場分析11（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長11（二）開發(fā)供給不斷恢復11（三）住宅銷售市場價格持續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑12（四）房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大12二、豐臺區(qū)市場分析12（一）豐臺區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況12（二）豐臺區(qū)近年土地一級市場概況13（三）豐臺區(qū)房地產(chǎn)市場概況14第四部分 工作方案15一、征地工作方案15二、拆遷工作方案16（一）拆遷補償方案16（二）用地現(xiàn)狀情況17（三）住宅拆遷補償18（四）集體非住宅拆遷補償19（五）國有非住宅補償20（六）拆

9、遷實施計劃21（七）拆遷補償款估算21三、市政建設工作方案22四、定向回遷安置方案25（一）c9回遷住宅25第五部分 土地供應方案26一、供應土地的數(shù)量和時間26二、供地時點開發(fā)狀態(tài)及開發(fā)成本支付情況26三、房屋建設需要接用市政的時間和需求26第六部分 開發(fā)進度27第七部分 投資方案29一、項目的靜態(tài)總投資測算29二、政府土地收益估算31三、入市交易底價估算31四、土地市場對項目承受力分析31（一）項目二級開發(fā)完成后可以實現(xiàn)的銷售收入預測31（二）項目二級開發(fā)成本及費用33（三）項目二級開發(fā)利潤、稅金34（四）項目熟地市場預測價格35（五）項目承受能力分析36第八部分 項目融資方案37第九部分

10、 監(jiān)管措施379三期（b9、b11地塊）土地一級開發(fā)實施方案第一部分 項目基本情況一、項目概況（一）項目名稱北京麗澤金融商務區(qū)三期（b9、b11地塊）土地一級開發(fā)（簡稱b9、b11項目用地）（二）擬申請授權開發(fā)單位“北京麗澤開發(fā)建設有限公司”注冊資本金3億元，為豐臺區(qū)國資委全資撥款成立的“北京麗澤金融商務區(qū)控股有限公司”下屬全資子公司，擬申請由“北京麗澤開發(fā)建設有限公司”作為麗澤金融商務區(qū)b9、b11地塊的土地一級開發(fā)實施主體。（三）項目區(qū)域位置北京麗澤金融商務區(qū)（簡稱商務區(qū)）位于豐臺區(qū)，毗鄰城市核心區(qū)的西南部，地處北京市西南二環(huán)菜戶營立交橋與西三環(huán)麗澤立交橋之間，東距菜戶營立交橋約1.3公里

11、，西距麗澤立交橋約1公里，北距西客站1.8公里，距北京南站2.6公里，地理位置優(yōu)越。本次擬開發(fā)的b9、b11地塊位于麗澤路的南側，屬商務區(qū)核心區(qū)域，四至如下。具體位置詳見圖1。b9項目用地四至：東至蓮花河西路，南至規(guī)劃柳村路、規(guī)劃駱駝灣南路，西至規(guī)劃駱駝灣西路，北至麗澤路；b11項目用地四至：東至規(guī)劃菜戶營西一路，南至萬泉寺東路，西至蓮花河路，北至麗澤路。圖1 區(qū)域位置示意圖（四）自然環(huán)境分析豐臺區(qū)地勢西北高、東南低，呈階梯下降。按地形分為三個地貌區(qū)：1、低山與丘陵：低山分布在羊圈原后甫營以北，面積為800公頃，其中石灰?guī)r占三分之二。丘陵分布于梨園村、大溝村以北的為碎屑沉積丘陵，以南的為石灰?guī)r

12、質丘陵。2、臺地：位于永定河以西，八寶山斷裂和良鄉(xiāng)前門斷裂之間。3、平原：在永定河以西王佐鄉(xiāng)東部和長辛店鄉(xiāng)東部的東河沿、張郭莊、長辛店、趙辛店村，土地面積2800公頃。東部涼水河以北與城區(qū)接壤地帶，海拔40米屬古永定河沖積扇高位來源，面積1400公頃。低位平原：分布于永定河以東，面積為1.57萬公頃。海拔從60米向東南降到35米，平均坡降1%。本區(qū)域地處華北大平原北部（北緯40°）,西北靠山，東南距渤海150公里。冬季受高緯度內(nèi)陸季風影響，寒冷干燥；夏季受海洋季風影響，高溫多雨，是典型的暖溫帶半濕潤季風性大陸氣候。二、項目背景（一）北京麗澤金融商務區(qū)背景北京麗澤金融商務區(qū)是北京市“一

13、主一副三新四后臺”金融業(yè)總體空間布局的重要組成部分，是首都金融服務功能、帶動南城產(chǎn)業(yè)升級的一項重要戰(zhàn)略舉措。2008年4月30日，北京市委、市政府發(fā)布關于促進首都金融業(yè)發(fā)展的意見（京發(fā)20088號）（以下簡稱意見）中，麗澤金融商務區(qū)正式納入了北京市金融業(yè)總體空間布局規(guī)劃，成為北京市“一主一副三新四后臺”金融業(yè)空間布局規(guī)劃“三新”中的“一新”，功能定位得到明確。意見“確定規(guī)劃豐臺麗澤金融商務區(qū)為新興金融功能區(qū)，主要聚集新興金融機構。充分利用商務區(qū)的地理區(qū)位和交通便捷優(yōu)勢，加強規(guī)劃，整體開發(fā)，突出功能，與其他金融功能區(qū)形成功能互補、合作共贏、協(xié)同發(fā)展的格局，建設成為現(xiàn)代化首都金融發(fā)展新空間和新興金

14、融機構聚集區(qū)?！北本悵山鹑谏虅諈^(qū)將來主要聚集銀行、保險、證券等金融業(yè)總部，創(chuàng)業(yè)投資、私募股權基金等新興金融機構，金融期貨市場等金融要素市場和各類金融投資機構，以及國內(nèi)外大型企業(yè)總部。成為“立足北京、服務全國、面向世界”的新興金融機構聚集區(qū)。北京市委、市政府對麗澤金融商務區(qū)的發(fā)展建設工作高度重視。劉淇書記、郭金龍市長都對商務區(qū)給予了特別關注和支持。吉林常務副市長、黎曉宏秘書長也多次帶隊到商務區(qū)進行專題調(diào)研，幫助明確商務區(qū)的功能定位、協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設中遇到的問題。經(jīng)過2008年的精心準備，2009年，b6、b7地塊的土地一級開發(fā)作為區(qū)重點項目率先啟動并基本完成。2010年隨著新規(guī)劃方案的編制、審

15、批的落實，商務區(qū)總建設規(guī)模約900萬平方米（其中地上建筑規(guī)模約670萬平方米，地下建筑規(guī)模約230萬平方米），北京麗澤金融商務區(qū)土地一級開發(fā)工作即將進入全面開發(fā)階段。為加快麗澤金融商務區(qū)的開發(fā)，豐臺區(qū)國資委專門成立了“北京麗澤金融商務區(qū)控股有限公司”，其下設全資子公司“北京麗澤開發(fā)建設有限公司”，由子公司負責商務區(qū)范圍內(nèi)所有土地一級開發(fā)實施工作。根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府的要求，2010年擬實施b2b5、b9、b11地塊的土地一級開發(fā)。在上述背景下，北京麗澤開發(fā)建設有限公司擬申請作為麗澤金融商務區(qū)三期（b9、b11地塊）土地一級開發(fā)實施主體，進行土地一級開發(fā)建設。（二）區(qū)位情況1、現(xiàn)狀特征麗澤地區(qū)位于二

16、環(huán)路菜戶營立交橋與三環(huán)路麗澤橋立交橋之間，是北京城區(qū)內(nèi)僅存的成片區(qū)的未開發(fā)地區(qū)，是城區(qū)內(nèi)唯一距二環(huán)路最近“城中村”聚集地，具有典型的城鄉(xiāng)結合部特征。區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)土地為集體所有制，行政管理具有城市、村鎮(zhèn)雙重特點。區(qū)域中已沒有傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)用地，現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口的收入來源，主要是依靠出租土地、出租房屋。存在著大量無建設批準手續(xù)的房屋，該區(qū)域內(nèi)除道路外，已全部被私搭亂建的建筑所覆蓋，已無空地。其中，一部分是以“以租代征”形式長期出租的用地，多用于外地駐京辦事處、聯(lián)絡處、市屬企業(yè)生產(chǎn)、職工宿舍；城區(qū)拆遷統(tǒng)一安置的居民等，一部分是集體經(jīng)營組織自營出租的商業(yè)用房、農(nóng)貿(mào)市場、倉庫、汽修、居住等各類房屋。存在著大量私

17、搭亂建的現(xiàn)象，存在著安全隱患；由于基礎條件差，大量的流動人員居住、生活條件極為簡陋，防火安全和治安狀況極為惡劣。2、規(guī)劃利用特征北京麗澤金融商務區(qū)位于西二、三環(huán)路之間，規(guī)劃總用地面積8.09平方公里，是目前北京市三環(huán)以內(nèi)最后一塊成規(guī)模的待開發(fā)地區(qū)，具有建設新興金融功能區(qū)的獨特優(yōu)勢。一是具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。該區(qū)域距天安門8公里、金融街5公里、總部基地2公里，處于京津冀經(jīng)濟圈的核心位置，是承接北京金融街、拓展北京金融街、完善北京金融街的最理想地段之一，是首都金融業(yè)輻射全國的重要門戶。二是具有明顯的交通優(yōu)勢。北京麗澤金融商務區(qū)北距北京西站1.8公里，東距北京南站2.6公里，南距南苑機場10公里，離首

18、都機場和擬建的首都第二機場車程也只有40至50分鐘，正在建設的地鐵10號線毗鄰商務區(qū)西側，地鐵14號線東西貫穿商務區(qū)直達北京南站，16號線南北連接金融街，北京二環(huán)、三環(huán)以及麗澤路將麗澤金融商務區(qū)直接納入市內(nèi)快速交通體系。三是具有明顯的環(huán)境優(yōu)勢和空間優(yōu)勢。北京麗澤金融商務區(qū)處于北京市重點綠化地區(qū)，懷抱歷史悠久的蓮花河、涼水河、豐草河，擁有大約900萬平方米的建筑總規(guī)模，綠地與建設用地的比例將高達1：1，具有打造一流綠化景觀、水系景觀、建筑景觀和營造良好生態(tài)環(huán)境的天然條件。三、土地利用現(xiàn)狀情況b9、b11項目用地位于豐臺區(qū),西距西三環(huán)麗澤橋約1公里，用地范圍為22.027公頃。1、用地現(xiàn)狀權屬b9

19、、b11項目用地所占土地為豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)菜戶營村、三路居村所屬的集體土地和部分國有土地。其中國有土地，主要涉及市政橋梁所、海軍航空兵家屬宿舍院等單位。2、用地現(xiàn)狀性質 表1 現(xiàn)狀權屬類型情況表 單位：公頃地塊名稱權屬單位合計（一）集體土地面積（二）國有土地建設用地小計1、村鎮(zhèn)工礦用地2、林地、綠地b9、b11三路居、菜戶營22.02720.12720.12701.9 3、用地現(xiàn)狀圖 b9、b11項目用地范圍圖 b9、b11代征地四、地上物現(xiàn)狀（一）地上建筑物及人員情況項目用地現(xiàn)狀主要為農(nóng)村居民點、集體非住宅、國有非住宅等，按照測繪部門提供的地上物測繪圖，經(jīng)測量統(tǒng)計，并與各村委會提供數(shù)據(jù)進行比較

20、分析, b9、b11項目用地需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為172769 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積25565 平方米，集體非住宅建筑面積132704平方米，國有非住宅建筑面積14500平方米。國有非住宅單位，主要涉及市政橋梁所、海軍航空兵家屬宿舍院等單位。根據(jù)2009年9月30日豐臺區(qū)公安分局人口處提供的拆遷范圍內(nèi)在冊人口數(shù)，結合菜戶營村和三路居村委會提供的實際居住人口情況，b9、b11項目用地內(nèi)共有農(nóng)業(yè)宅基地院落127 個，戶籍數(shù)226 戶，人口670 人。表2 現(xiàn)狀地上建筑物及人員情況現(xiàn)狀房屋拆遷面積b9、b11項目用地（一）農(nóng)業(yè)居民1、院127 2、戶226 3、人口670 4、房屋

21、面積（平方米）25565 （二）集體非住宅房屋面積（平方米）132704（三）國有非住宅房屋面積（平方米）14500項目的用地現(xiàn)狀照片如下： 照片1 項目地塊現(xiàn)狀（蓮花河及b11民宅） 照片2 b9項目地塊現(xiàn)狀（臨街商鋪） 照片3 項目地塊現(xiàn)狀（b9民宅）（二）用地內(nèi)古樹、文物、古跡經(jīng)區(qū)文物部門確認，b9、b11項目用地地上無古樹、文物、古跡；最終以考古勘探的結果為準。五、主要規(guī)劃指標說明（一）綜合規(guī)劃方案項目用地規(guī)劃擬采用2009版商務區(qū)綜合規(guī)劃方案。項目用地各地塊位置示意圖如下圖。圖2 麗澤商務區(qū)各地塊位置示意圖（二）主要經(jīng)濟技術指標本次規(guī)劃數(shù)據(jù)指標依據(jù)北京麗澤金融商務區(qū)“綜合規(guī)劃方案”編

22、制，最終規(guī)劃數(shù)據(jù)以商務區(qū)控制性詳細規(guī)劃為準。商務區(qū)b9、b11地塊規(guī)劃占地面積220270 平方米，地上規(guī)劃建筑面積555880 平方米。規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地和多功能用地（混合用地）。具體數(shù)據(jù)詳見下表。 表3 項目地塊規(guī)劃指標 單位：平方米項目地塊總用地面積其中總規(guī)劃建筑面積地上規(guī)劃建筑面積其中地下建筑面積建設用地面積代征綠地面積代征道路多功能用地商業(yè)金融用地b9、b11220270 80900 122700 16670 744880 555880 20520 535360 189000 注：表中地下建筑面積是按商務區(qū)地下總規(guī)模分攤取值的。六、人文環(huán)境麗澤金融商務區(qū)核心區(qū)，現(xiàn)存有市級文物保護

23、單位金中都城墻及遺址公園遺址；地處北京市綠化隔離地區(qū)，規(guī)劃綠地與建設用地比例為1：1，兩側有大片綠地和休閑生態(tài)公園；已完成還清改造的北京市第二大觀賞水系蓮花河從北向南貫穿該地區(qū)；中國戲曲學院地處區(qū)域中心，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學位于區(qū)域南部，首都醫(yī)科大學與商務區(qū)僅一河之隔，教育資源豐富，文化底蘊深厚。該區(qū)域人文生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，未來有條件建成“在工作中休閑，在休閑中工作”的生態(tài)辦公區(qū)。七、開發(fā)進度和供地數(shù)量、時間預測麗澤金融商務區(qū)b9、b11地塊，預計用23個月的時間完成全部土地一級開發(fā)工作，達到上市交易要求。預計2010年5月開始辦理規(guī)劃意見書和用地預審手續(xù)；計劃2010年6月辦理拆遷許可證，啟動用地拆

24、遷工程；計劃2011年2月開始辦理市政開工手續(xù)。詳見第五部分“土地供應方案”。第二部分 編制依據(jù)一、方案依據(jù)根據(jù)豐臺區(qū)政府對麗澤金融商務區(qū)實施土地一級開發(fā)的指示精神，結合示范區(qū)（b6、b7地塊）的實施經(jīng)驗，本著維護拆遷補償政策連續(xù)性、公信力；公平、公正的原則。b9、b11項目用地涉及到征地補償、拆遷補償、安置方案原則上采用示范區(qū)的政策。二、法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）；2、城市房屋拆遷管理條例（國務院令第305號）；3、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540號）；4、北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法（京國土市2005302號）

25、；5、北京市建設征地補償安置辦法（北京市人民政府令第148號）；6、北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號）；7、北京市集體土地房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第124號）；8、城市房屋拆遷估價指導意見（建住房2003234號）；9、北京市城市住宅房屋拆遷市場評估技術方案（北估秘2008019號）；10、北京市國土房管局關于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）>的通知（京國土房管拆字20011234號）；11、北京市國土房管局關于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定>的通知（京國土房管拆字20011147號）；12、北京市房屋估價辦法（京房地評字1996

26、573號）；13、北京市房屋土地管理局、北京市物價局關于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準的通知（京房地評字1999656號）；14、北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用2005533號）；15、北京市基準地價（2009年）聽證會材料；16、北京市國有建設用地供應辦法（試行）（京政發(fā)20056號）；17、北京市豐臺區(qū)人民政府關于北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見的批復（豐政函200493號）；18、市國土局發(fā)北京市土地一級開發(fā)實施方案編制和審核辦法（征求意見稿）；19、關于建設項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設定向安置房供地辦法的初步意見（京國土市200

27、7）774號。三、項目依據(jù)1、北京麗澤金融商務區(qū)綜合規(guī)劃方案（09版）；2、用地現(xiàn)狀權屬類型情況調(diào)查表；3、征地人員安置情況調(diào)查表；4、用地現(xiàn)狀地上物及人員情況調(diào)查表；5、示范區(qū)b6、b7地塊定向回遷安置方案；6、示范區(qū)b6、b7地塊土地一級開發(fā)實施方案；7、2010-2012年促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃；8、麗澤金融商務區(qū)市政規(guī)劃方案研究（北京市城市規(guī)劃設計研究院2009年7月）9、本實施方案編制人員調(diào)查收集的相關資料。第三部分 項目市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析2009年下半年以來，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復，竣

28、工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的繼續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長2009年4月下旬以來，隨著我市土地一級開發(fā)力度的不斷加強，上年同期基數(shù)處于較低水平，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅回升。從6月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由負轉正。1-9月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1774.1億元，比上年同期增長56%，增幅比1-8月提高11.8個百分點。其中9月當月完成開發(fā)投資295.7億元，同比增長1.6倍。土地一級開發(fā)投資拉動作用明顯。前三季度，全市土地儲備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級開發(fā)投資達671.5億元，比上年同期

29、（78.5億元）增長7.6倍。如果扣除土地一級開發(fā)投資影響，前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.2%。建安投資增速由負轉正，費用形成投資繼續(xù)增長。三季度，開發(fā)企業(yè)建安工程量呈快速恢復態(tài)勢。1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)建安工程完成投資598.1億元，由1-8月的同比下降2.4%轉為增長6.6%。其中9月當月完成建安投資84.3億元，比8月份增加8.2億元，增長10.8%。房地產(chǎn)開發(fā)相關費用繼續(xù)增長，1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)備項費用為1145.5億元，比上年同期增長1.1倍，增幅比1-8月提高10.8個百分點。（二）開發(fā)供給不斷恢復新開工面積降幅穩(wěn)步縮小。截至9月底，全市商品房施工面積為8752萬平方米

30、，比上年同期下降0.6%，降幅比1-8月縮小1個百分點。其中住宅施工面積為4944.3萬平方米，同比增長1.7%。商品房新開工面積為1169.1萬平方米，同比下降22.4%，降幅比1-8月縮小5.8個百分點。其中，住宅新開工面積為713.4萬平方米，同比下降29.9%，降幅比1-8月縮小5.2個百分點。住宅竣工面積保持增長。1-9月，全市商品房竣工面積為1178.1萬平方米，比上年同期下降6%。其中，住宅竣工面積為761萬平方米，同比增長10.1%。9月份住宅竣工面積為97.5萬平方米，比8月份增長11.2%。（三）住宅銷售市場價格持續(xù)上漲，銷量出現(xiàn)下滑1-9月，全市商品房銷售面積為1593.

31、6萬平方米，比2008年同期增長1.3倍，比2007年同期增長13.4%。全市住宅銷售面積為1301.4萬平方米，比2008年同期增長1.6倍，比2007年增長14%。9月份住宅銷量大幅下滑。1-9月，全市銷售商品住宅11.2萬套，已經(jīng)超過上年全年住宅銷售套數(shù)（9.4萬套）的19.1%。其中，9月份全市住宅銷售面積為118.6萬平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。當月住宅銷售套數(shù)為0.9萬套，比8月份減少37.4%，成交量達到今年3月以來的最低值。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環(huán)

32、比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。各環(huán)路商品住宅期房價格全面上漲。一至三季度，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房均價為19109元/平方米，四至五環(huán)路為17205元/平方米，五至六環(huán)路為9980元/平方米，六環(huán)路以外為7878元/平方米，分別比上半年上漲2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。（四）房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大受銷售形勢好

33、轉及降息、擴大內(nèi)需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%。二、豐臺區(qū)市場分析（一）豐臺區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況豐臺區(qū)地處北京市西南部，轄區(qū)總面積305.8平方公里，常住人口175.3萬人。在北京城市總體規(guī)劃中被定位為城市功能拓展區(qū)，是國際國內(nèi)知名企業(yè)代表處聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地區(qū)。

34、豐臺區(qū)區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，是全國交通樞紐，北京西客、北京南站、南苑機場位于區(qū)內(nèi)，京津高客線、京滬高客線、京廣線等重要鐵路、公路干線都以豐臺為起點，是長三角、珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟圈交匯之地。豐臺區(qū)土地資源豐富，全區(qū)擁有未開發(fā)的可建設用地約40平方公里，具備了承接首都功能核心區(qū)部分產(chǎn)業(yè)與功能轉移的較大發(fā)展空間。作為首都西南的生態(tài)屏障，豐臺區(qū)實有綠地面積5542公頃，北宮國家級森林公園、青龍湖公園等園林綠地80多處，河西山區(qū)林木綠化率已達68.3%。豐臺區(qū)既有“航天城”之稱，又是國家航天、航空、冶金、食品工業(yè)、軍事科研的重要基地。區(qū)內(nèi)高智力資源密集，擁有各級科研院所60多家、科技人員7萬多、中外知名專家

35、千余人。坐擁區(qū)位、交通、資源、智力、生態(tài)、后發(fā)優(yōu)勢的豐臺正在成為首都發(fā)展的新空間。豐臺區(qū)為北京市西南的經(jīng)濟貿(mào)易中心，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。豐臺區(qū)是首都重要的副食品基地之一，擔負著首都市場蔬菜、肉食、魚、蛋、奶、干鮮果品等十幾種副食品的供應，有首都“蔬菜王國”的譽稱。2009年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值461.5億元,增長11.5%,一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為0.2%、27.7%、72.1%。；全區(qū)財政收入30.3億元，同比增長30%。固定資產(chǎn)投資達到190億元，增長5.6%；社會消費品零售額415億元，增長12%。全年引進注冊資金千萬元以上內(nèi)資企業(yè)287家，增長52%；注冊資本金258億元，比去年

36、翻一番。高新技術產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)技工貿(mào)總收入突破1000億元，增長33%，留區(qū)財政收入5.8億元，同比增長36.5%，占財政收入的19.2%。 （二）豐臺區(qū)近年土地一級市場概況自2004年9月第一期政府儲備土地與入市交易土地聯(lián)席會(以下簡稱“聯(lián)席會”)召開以來，截止2009年底，全市共召開了聯(lián)席會28期，審議通過豐臺區(qū)土地一級開發(fā)項目74個（含危改項目12個），土地面積約1779公頃。其中土地儲備機構為主體項目(包括市中心為主體、分中心為主體及聯(lián)合儲備)共12個，土地面積約404公頃；企業(yè)為主體項目(包括直接授權企業(yè)、招標、458項目)共50個，土地面積約1269公頃；危改項目12個，土地面積約106

37、公頃。截止2009年底，過會項目已完成項目24個，完成開發(fā)土地面積479公頃（含2009年完成的項目），占過會項目總面積的26.9%；在施項目30個，在施土地面積580公頃，占過會項目總面積的32.6%；未啟動項目20個，涉及土地面積721公頃，占過會項目總面積的40.5%。按現(xiàn)有580公頃在施項目及721公頃未啟動項目計算，全區(qū)共有1301公頃項目在未來幾年內(nèi)需完成開發(fā)。（三）豐臺區(qū)房地產(chǎn)市場概況2009年，豐臺區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資149.4億元，比上年同期增長24.2%，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資的比重的25.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資力度逐年加大，對拉動我區(qū)經(jīng)濟增長和改善城鎮(zhèn)居民住房條件起到重要作用。

38、房地產(chǎn)施工面積895.6萬平方米，比上年同期下降5.6%，是今年降幅的最低點。除10月份和12月份外，其他月份均是正增長。其中住宅施工面積505.9萬平方米，比上年同期下降3.6%，首次出現(xiàn)負增長。房屋新開工面積237.6萬平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比上月擴大2.6個百分點。同年，商品房銷售呈現(xiàn)增長趨勢，全年商品房銷售面積150.9萬平方米，比上年同期增長1.5%。其中住宅銷售面積121.8萬平方米，比上年同期增長2.7%，占商品房銷售面積的80.6%。累計實現(xiàn)商品房銷售額200.4億元，比上年同期增長45.8%，其中住宅165.9億元，比上年同期增長57.4%。商品房空置面積129

39、.1萬平方米，比上年同期下降6%，其中住宅空置面積28.2萬平方米，比上年同期下降50.4%。2009年固定資產(chǎn)投資仍保持適度增長，全年完成固定資產(chǎn)投資389.3億元，比上年增長27.1%。其中，城鎮(zhèn)投資227.1億元，增長24.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資149.4億元，增長24.2%；農(nóng)村投資12.8億元，增長3.1倍。在全部投資中，基礎設施投資210.7億元，比上年增長27.9%，占固定資產(chǎn)投資的54.1%。從總體上看，豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較快的發(fā)展速度，隨著北京市促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃的公布，在未來3年內(nèi)，政府投資帶動社會投資總額將達2900億元，推動南城快速崛起。在這新的機遇下

40、，豐臺區(qū)以其得天獨厚的優(yōu)勢，區(qū)域經(jīng)濟和社會發(fā)展、房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)建設將走向新的高峰。第四部分 工作方案本實施方案編制的土地一級開發(fā)工作方案分為征地工作方案、拆遷工作方案和市政基礎設施建設工作方案、回遷方案部分。一、征地工作方案 表4 項目用地現(xiàn)狀權屬類型情況表 單位：公頃地塊名稱權屬單位合計（一）集體土地面積（二）國有土地建設用地小計1、村鎮(zhèn)工礦用地2、林地、綠地b9、b11三路居、菜戶營22.02720.12720.12701.9 1、用地基本方案b9、b11項目用地22.027公頃，為豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)菜戶營村和三路居村所屬的集體土地和部分國有土地。本項目需要征收集體土地20.127公頃，折合3

41、01.905畝。用地范圍內(nèi)涉及轉非農(nóng)業(yè)人員670 人，其中轉工389人，超轉235人，孤寡病殘13人，轉居（16歲以下）33人。征地補償依據(jù)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法、北京市建設征地補償安置辦法和示范區(qū)b6、b7地塊的征地價格，并結合本項目的實際情況確定：項目征地總面積20.127公頃（折合301.905畝），項目征地補償費包括：土地補償費、人員安置費（一次性就業(yè)補助費、轉工人員社會保險費、一般超轉人員補助費、孤寡病殘人員補助費）、青苗及其他土地附著物補償費、征地稅費等。商務區(qū)b9、b11項目用地預計征地補償費用為48547.34萬元。具體計算見下表。征地補償費支出最終以實際發(fā)生的費用為

42、準。表5 b2b5、b9、b11項目征地費用測算表項目基數(shù)指標金額（萬元）土地補償費1381.11畝50萬元畝69055.5人員安置費轉工轉居人員一次性就業(yè)補助及社會保險1992人25萬元人49800一般超轉人員補助費（生活、醫(yī)療）1107人35萬元人38745孤寡病殘人員補助費（生活、醫(yī)療）63人100萬元人6300勞動力待安置費（6年）1835人5萬元人年55050林地補償費31.65畝900其他土地附著物補償費1349.46畝1455合計221305.5折合160萬元畝表6 b9、b11項目征地補償費用計算表序號項目基數(shù)指標金額(萬元)備注1土地補償費301.905畝48376.48根據(jù)

43、上表項目總征地費用，折合b9b11地塊征地補償費。2安置補助費3青苗及其他土地附著物補償費4征地稅費170.864.14.24.1防洪費80900平方米20元平方米161.8以規(guī)劃建設用地面積為基數(shù)，按20元平方米計。4.2超轉人員生活基金301.905畝300元畝9.06按300元畝計合計48547.341+2+3+42、項目用地征地補償費用采用現(xiàn)金形式支付。3、征地計劃：預計2010年6月開始辦理征地手續(xù)，實施征地工作。二、拆遷工作方案（一）拆遷補償方案1、住宅拆遷補償安置項目用地范圍內(nèi)住宅類拆遷安置方案，按照示范區(qū)（b6、b7地塊）采取定向回遷安置補償方案。（1）農(nóng)業(yè)居民住宅拆遷補償，包

44、括：房屋拆遷補償價，各項拆遷補助及獎勵政策、人均50平方米的優(yōu)惠購房指標。農(nóng)業(yè)居民回遷安置在c9用地，購房優(yōu)惠價按6300元/平方米建筑面積計取。在簽訂拆遷補償安置協(xié)議時按標準補償面積、標準優(yōu)惠購房價計算回購房價款，并與補償款直接抵扣。（2）農(nóng)業(yè)居民回遷安置農(nóng)業(yè)居民計劃安置在c9用地（簡稱c9安置房）。該地塊位于豐臺區(qū)周莊子村，麗澤橋西側、北京市十二中以北、豐北路以南，定向對商務區(qū)農(nóng)業(yè)居民被拆遷人進行安置，回遷房預計于2012年7月竣工。房屋產(chǎn)權性質為普通商品住宅樓（三定三限房）。c9安置房售房優(yōu)惠均價為每建筑平方米6300元，根據(jù)樓層、朝向不同，價格略有浮動，具體以銷控價格為準。（c9安置房

45、平均成本為7560元/平方米）農(nóng)業(yè)居民的購房指標為人均建筑面積50平方米。2、集體非住宅拆遷補償采用北京市建設征地補償安置辦法（148號）及“808號”文件進行估價，采用貨幣補償方式進行。3、國有非住宅拆遷補償采用北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號）及北京市房屋土地管理局、北京市物價局關于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準的通知（京房地評字1999656號）文件進行估價，采用按貨幣補償方式進行。（二）用地現(xiàn)狀情況1、地上建筑物及人員根據(jù)2009年9月30日豐臺區(qū)公安分局人口處提供的拆遷范圍內(nèi)在冊人口數(shù)，結合菜戶營村和三路居村委會提供的實際居住人口情況，b9、b11項目用地內(nèi)

46、共有農(nóng)業(yè)宅基地院落127 個，戶籍數(shù)226 戶，人口670 人。表7 現(xiàn)狀地上建筑物及人員情況表現(xiàn)狀房屋拆遷面積b9、b11項目用地（一）農(nóng)業(yè)居民1、院127 2、戶2263、人口670 4、房屋面積（平方米）25565 （二）集體非住宅房屋面積（平方米）132704（三）國有非住宅房屋面積（平方米）14500（三）住宅拆遷補償1、采用北京市人民政府令第87號計算住宅房屋拆遷補償價（1）計算公式根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號）、北京市國土房管局關于印發(fā)<北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）>的通知（京國土房管拆字20011234號）、北京市國土房管局關于印發(fā)&l

47、t;北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定>的通知（京國土房管拆字20011147號）、北京市房屋估價辦法（京房地評字1996573號），建筑物重置成新價采用成本法評估，區(qū)位補償價統(tǒng)一實施“北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號）”采用住宅房屋拆遷基準地價和基準房價系數(shù)修正法。根據(jù)北京市房屋拆遷評估規(guī)則，被拆遷住宅房屋的房屋拆遷補償價格由區(qū)位補償價和被拆遷房屋重置成新價構成。房屋拆遷補償價（基準房價×k+基準房價）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價+區(qū)位補償費其中：k為容積率修正系數(shù)（2）住宅房屋拆遷補償價基準地價、基準房價根據(jù)住宅房屋拆遷評估土地級別范

48、圍及基準房價、基準地價表，項目用地位于四級地價區(qū)，基準地價范圍為24003600元建筑平方米，基準房價為800元平方米，考慮到目前北京市房地產(chǎn)市場的整體情況和拆遷安置的現(xiàn)實情況，基準地價按高限值3600元平方米計算，基準房價按800元平方米計算。k容積率修正系數(shù)在測算中，現(xiàn)狀容積率平房按0.7計算。項目用地規(guī)劃平均容積率為1.62,按項目用地的規(guī)劃總用地面積和地上總建筑面積綜合確定。則容積率修正系數(shù)平房為1.3,樓房為1.0。被拆遷房屋重置成新價根據(jù)被拆遷房屋狀況，確定重置成新價平房按1000元平方米（含裝修及附屬物補償費）,最終實際補償以評估公司對被拆遷房屋現(xiàn)狀的評估結果為準；根據(jù)示范區(qū)b6

49、、b7地塊的實施方案，住宅類補償增加2500元建筑平方米。房屋拆遷補償單價（農(nóng)業(yè)居民）（3600×1.3+800）+1000+25008980元平方米2、拆遷補助及獎勵政策：搬家補助費：每建筑平方米20元。電話移機費：每部235元?？照{(diào)移機費：每臺300元。有線電視遷移補助費：每終端300元。提前搬家獎：在公告搬遷期內(nèi)簽訂北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定的時間搬遷并交出原住房的被拆遷人，每戶獎勵5000元，超過公告搬遷期簽訂協(xié)議或交出原房的不予獎勵。（戶的認定以公安機關核發(fā)的戶口簿為準；夫妻雙方、未成年子女在拆遷范圍內(nèi)分別立戶的，合并計為一戶。）搬遷配合獎：在公告搬遷期內(nèi)簽

50、訂北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定時間搬遷交出原住房的被拆遷人，給予每建筑平方米1500的獎勵，超過公告搬遷期簽訂協(xié)議或交出原房的不予獎勵。周轉補助費購買定向安置房的被拆遷人，拆遷人按被拆遷人家庭人口，每人每月1000元的標準發(fā)放周轉補助費，回遷期暫按3年計,最終以拆遷到回遷安置房交房后的實際回遷期為準。綜合補助費：每建筑平方米1000元；期房補助費：對于自愿一次性預繳全部購房款的被拆遷人，拆遷人依據(jù)被拆遷人原住房居室戶型，給予一居室5.5萬元、兩居室8萬元、三居室10.5萬元的一次性補助。本方案暫按每建筑平方米1000元計算，最終以實際為準；停產(chǎn)停業(yè)損失補助費在發(fā)布拆遷公示前，利用

51、自有住宅房屋申辦并領取營業(yè)執(zhí)照，且自家經(jīng)營并依法納稅的住戶，按實際營業(yè)面積給予每建筑平方米1500元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補助費。（四）集體非住宅拆遷補償被拆遷集體企業(yè)房屋的補償價為被拆遷房屋重置成新價和相關拆遷補助費構成。1、重置成新價由評估所根據(jù)房屋成新、裝修情況作價補償。房屋重置成新均價（含附屬物及裝修）按1200元建筑平方米計取。2、搬遷補助費：25元建筑平方米。3、一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：1500元建筑平方米。4、獎勵費：500元平方米。5、合計：3225元/平方米。（五）國有非住宅補償1、計算公式根據(jù)北京市城市房屋拆遷管理辦法（北京市人民政府令第87號）和北京市房屋土地管理局、北京市

52、物價局關于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準的通知（京房地評字1999656號）規(guī)定，非住宅房屋拆遷補償包括區(qū)位補償價和地上物補償價，所采用的計算公式為：非住宅房屋拆遷價格區(qū)位價格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補償價其中：k1為容積率調(diào)整系數(shù)，k2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)，k3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。2、拆遷補償價區(qū)位補償價項目用地位于四類地價區(qū)，區(qū)位價格為55007500元平方米，根據(jù)其具體情況，按7500元平方米標準進行測算。k1容積率修正系數(shù)在測算中，現(xiàn)狀容積率按1.0考慮，則容積率修正系數(shù)為1.0。k2房屋原用途調(diào)整系數(shù)測算中，房屋原用途調(diào)整系數(shù)

53、均按商業(yè)用途計算，取1.0。k3規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)當規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取0.7,其他情況取1.0。本項目按1.0進行測算。地上物補償價項目地上物主要為房屋，綜合考慮拆遷房屋現(xiàn)狀情況和附屬物情況，暫按1200元平方米估算。因此，國有企業(yè)拆遷補償單價區(qū)位價格×k1×k2×k3地上物補償價7500×1.0×1.0×1.012008700（元平方米）3、各種拆遷補助費標準設備搬遷、安裝費用按照重置價結合成新給予補償，按25元平方米給予補助。一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：1500元建筑平方米。綜合補助費：每建筑平方米100

54、0元；搬家獎勵費：每建筑平方米1500元；不可移動設備補償費：每建筑平方米6000元。（六）拆遷實施計劃b9、b11項目用地需要拆遷現(xiàn)狀建筑物總面積為172769 平方米。其中，農(nóng)業(yè)居民住宅建筑面積25565 平方米，集體非住宅建筑面積132704平方米，國有非住宅建筑面積14500平方米。預計在2010年6月開始辦理拆遷許可證，開始實施拆遷工作，拆遷工作預計2010年12月完成。（七）拆遷補償款估算商務區(qū)b9、b11項目用地的拆遷工作預計拆遷成本約107515.41 萬元。其中農(nóng)業(yè)居民平均補償13945元平方米；集體非住宅平均補償3225元平方米，國有非住宅平均補償18725元/平方米。具體如下表：表8 項目用地拆遷補償費計算表序號項目計費基數(shù)取值標準金額（萬元）備注1農(nóng)業(yè)居民住宅拆遷補償價35650.621.1房屋拆遷補償價（87號文）25565平方米8980元平方米22957.371.2搬家補助費25565平方米20元平方米51.131.3家電改移補助費226戶835元戶18.87包括電話移機費、空調(diào)移機費、有線電視遷移補助費1.4提前搬家獎226戶5000元戶113.001.5搬遷配合獎25