商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)建議書

1、商業(yè)項(xiàng)目服務(wù)容簡介感謝貴公司對(duì)商策咨源的信任與支持，通過與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的初步溝通，我方深切感受到甲方對(duì)此項(xiàng) 目的重視和決心?；谫F公司背景及未來發(fā)展戰(zhàn)略，我方非常有興趣也非常有信心為貴公司的發(fā)展帶來更 大價(jià)值的提升?；趯?duì)項(xiàng)目的梗概了解，作為專業(yè)的商業(yè)顧問，我司一直秉承“大膽假設(shè)，小心求證”的 基本工作思路，我方僅就項(xiàng)目服務(wù)容、合作模式等給予初步建議。XXXX項(xiàng)目前期服務(wù)工作板塊與周期一、前期策劃顧問（3個(gè)月）二、招商顧問（6-9個(gè)月）三、運(yùn)營管理顧問（基礎(chǔ)服務(wù)周期12個(gè)月）四、團(tuán)隊(duì)搭建及培訓(xùn)服務(wù)項(xiàng)目前期服務(wù)容簡述第一板塊：項(xiàng)目落地性策略顧問（3個(gè)月）第一階段：項(xiàng)目運(yùn)作可行性判斷及落地性定位策

2、劃在第一階段項(xiàng)目工作中，我們將通過對(duì)于項(xiàng)目操盤背景的研究，分析項(xiàng)目開發(fā)、開業(yè)及后期運(yùn)營所具備 的基本條件，深度分析商業(yè)市場的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)出影響項(xiàng)目發(fā)展的問題。對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)作空間進(jìn)行可行 性研判，挖掘商業(yè)運(yùn)作要素并將其組合推衍出項(xiàng)目運(yùn)作總體策略。第一階段基礎(chǔ)部分：一、項(xiàng)目運(yùn)作背景深研1. 城市及區(qū)域背景深研? 城市宏觀經(jīng)濟(jì)水平分析（GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)等）? 城市/區(qū)域規(guī)劃分析（城市功能、區(qū)域特征、未來發(fā)展趨勢(shì)及機(jī)會(huì)分析）結(jié)論：項(xiàng)目所可能具備的高度及可能面臨的問題2. 項(xiàng)目自身?xiàng)l件背景深研? 地塊指標(biāo)（項(xiàng)目功能、商業(yè)規(guī)模、地塊分布特點(diǎn)等）? 交通條件初步研究（道路通達(dá)

3、性、公共交通線路、軌道交通距離、其它交通相關(guān)因素）? 其它基礎(chǔ)條件（展示面、進(jìn)深、形狀等）結(jié)論：現(xiàn)有規(guī)劃基本特征對(duì)于商業(yè)運(yùn)作空間的制約（如有規(guī)劃方案）1、潛在消費(fèi)人口分析與商圈規(guī)模深研1. 研究區(qū)域圍判斷2. 區(qū)域城市功能及人口數(shù)量分析（依據(jù)計(jì)劃開業(yè)時(shí)間動(dòng)態(tài)分析）? 潛在消費(fèi)人口數(shù)量統(tǒng)計(jì)? 潛在消費(fèi)人口類型及基本特征結(jié)論：項(xiàng)目可能的輻射圍的消費(fèi)規(guī)模初步預(yù)估（在不考慮深度競爭的情況下）二、商業(yè)市場深度研究1. 城市商業(yè)發(fā)展水平分析? 城市商圈分布及發(fā)展過程梳理? 城市標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目分析結(jié)論：對(duì)標(biāo)出下一步提升的空間和方向，提示市場潛在的風(fēng)險(xiǎn)2. 區(qū)域市場深度研究? 區(qū)域存量及增量商業(yè)分布、規(guī)模? 結(jié)

4、合本案自身特點(diǎn)初篩競爭對(duì)手? 初篩競爭對(duì)手深度研究項(xiàng)目開業(yè)時(shí)市場競爭態(tài)勢(shì)預(yù)測(cè)及競爭對(duì)手鎖定?項(xiàng)目核心競爭策略推衍結(jié)論：經(jīng)過深度分析對(duì)于項(xiàng)目定位方向、輻射圍、核心競爭策略推衍和確認(rèn)、 項(xiàng)目商業(yè)建筑條件分析1. 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析a) 基地界面，展示性分析b) 地塊商業(yè)價(jià)值判斷c) 本案主要出入口設(shè)置評(píng)判及調(diào)整建議來向及商業(yè)展示性2. 外部人車流動(dòng)線規(guī)劃初步調(diào)整原則a) 結(jié)合主要商業(yè)人車流來向，進(jìn)行人車流動(dòng)線梳理b) 人流動(dòng)線安排是否清晰，是否能符合商業(yè)經(jīng)營的需求3. 項(xiàng)目整體外部形象分析a) 項(xiàng)目商業(yè)主入口形象分析b) 商業(yè)外立面形象分析c) 組團(tuán)氛圍、空間景觀優(yōu)化方向建議4. 項(xiàng)目動(dòng)線形式分析及

5、初步調(diào)整原則a) 通過對(duì)現(xiàn)有平面進(jìn)行分析，初步建議商業(yè)主動(dòng)線形式b) 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有條件進(jìn)行中庭空間設(shè)置分析c) 判斷項(xiàng)目是否存在商業(yè)薄弱區(qū)，進(jìn)行針對(duì)性建議d) 總結(jié)部空間調(diào)整原則e) 部水平、垂直動(dòng)線優(yōu)化方向建議四、項(xiàng)目核心落地策略結(jié)論1. 商業(yè)定位方向闡述?主題定位? 消費(fèi)客群定位? 商圈輻射圍定位? 功能、檔次定位等2. 影響建筑產(chǎn)品的主力店策略論證?特色主力店點(diǎn)可行性論證3. 基于核心策略的商業(yè)亮點(diǎn)建議? 業(yè)態(tài)亮點(diǎn)? 空間亮點(diǎn)? 經(jīng)營亮點(diǎn)? 品牌示意等第二階段：項(xiàng)目定位深化、業(yè)態(tài)及品牌規(guī)劃方案、收益預(yù)估在第二階段項(xiàng)目工作中，我們將通過分析類比案例，結(jié)合城市消費(fèi)群體和商戶的研究，深化項(xiàng)目定

6、位 策略，并基于對(duì)于各組團(tuán)使用需求的分析，提出業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑等方面建議。一、城市/區(qū)域消費(fèi)群體深研1. 消費(fèi)客群基本特征（年齡、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)背景及受教育水平等）2. 消費(fèi)行為（消費(fèi)伙伴、時(shí)間分配、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等）3. 消費(fèi)價(jià)值取向評(píng)估（對(duì)于產(chǎn)品本身、服務(wù)及環(huán)境等體驗(yàn)、個(gè)人感受等等）4. 消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)（未來可能發(fā)生的變化或可被引導(dǎo)的點(diǎn)）結(jié)論：潛在消費(fèi)客群及行為刻畫，深化消費(fèi)客群定位描述二、主力品牌商戶引入可行性研究1. 零售品牌發(fā)展水平評(píng)估2. 餐飲品牌發(fā)展水平評(píng)估3. 生活零售及服務(wù)類品牌發(fā)展水平評(píng)估4. 兒童類品牌發(fā)展水平評(píng)估5. 結(jié)合上述結(jié)論根據(jù)公司品牌商引入可行性模型鎖

7、定重點(diǎn)訪談品牌結(jié)論：影響商戶進(jìn)駐的要素總結(jié)及對(duì)本案操作策略的啟示三、項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整方向建議1. 部水平、垂直動(dòng)線優(yōu)化建議2. 店鋪劃分優(yōu)化建議3. 組團(tuán)氛圍、空間景觀優(yōu)化建議4. 后勤服務(wù)優(yōu)化建議四、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位（需有建筑平面圖紙）1. 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合原則（依據(jù)項(xiàng)目建筑產(chǎn)品特點(diǎn)分析）2. 各組團(tuán)落位深化3. 各樓層業(yè)態(tài)落位及品牌示意4. 項(xiàng)目亮點(diǎn)提煉（需結(jié)合產(chǎn)品空間闡述）五、初步租金收益測(cè)算（十年經(jīng)營收益預(yù)估）1. 租金調(diào)研2. 主力客戶租金水平預(yù)測(cè)3. 各業(yè)態(tài)客戶平均租金水平預(yù)測(cè)4. 項(xiàng)目首十年租金收益測(cè)算第二板塊：招商顧問（6-9個(gè)月）1. 主力商戶招商及整體招商顧問-對(duì)整體招商計(jì)劃

8、給予顧問建議-協(xié)助制定招商租金政策（目標(biāo)租金、報(bào)價(jià)租金、底線租金）-協(xié)助確定招商文件模板（包括合同，意向書等）-提出招商流程建議（看房流程、位置推薦流程、報(bào)價(jià)流程、部審批流程等）-重點(diǎn)商戶持續(xù)摸底訪談-推進(jìn)主力客戶意向洽談-跟進(jìn)主力客戶工程條件復(fù)核-根據(jù)主力商戶洽談簽約情況， 協(xié)助修正及優(yōu)化樓層主題定位及其它品牌落位方案并給出建議-根據(jù)主力店招商洽談情況提出租賃條款及優(yōu)惠扶植政策顧問方案根據(jù)主力客戶及大型餐飲客戶的物業(yè)條件需求，提出對(duì)接配合建議-協(xié)助甲方完成主力客戶的合同簽約-根據(jù)招商進(jìn)度對(duì)于項(xiàng)目落位方案、租金政策等進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整和修正建議提報(bào)甲方審核后執(zhí)-在招商各節(jié)點(diǎn)提供專業(yè)培訓(xùn)（具體培訓(xùn)容

9、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展及甲方需求確定，行）2. 招商階段推廣顧問容-協(xié)助甲方確認(rèn)公關(guān)、廣告公司制作之推廣文案、形象圖稿-協(xié)助甲方確認(rèn)開業(yè)前后的市場活動(dòng)方案-協(xié)助甲方選擇合適媒體-協(xié)助甲方甄選合格的廣告公司、公關(guān)公司，并督導(dǎo)招商道具執(zhí)行-確定招商媒體組合及策略制定、調(diào)整-提出招商推介會(huì)活動(dòng)策劃顧問建議-項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)顧問建議第三板塊：運(yùn)營管理顧問服務(wù)（基礎(chǔ)服務(wù)周期12 個(gè)月）-、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)1. 半年及整年推廣宣傳推廣計(jì)劃建議、營運(yùn)管理文件執(zhí)行情況的評(píng)估與修訂建議2. 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析3. 租戶管理經(jīng)營狀況分析與評(píng)價(jià)二、租約管理及租戶服務(wù)1. 對(duì)既有租戶的租約執(zhí)行情況的分析與建議2. 對(duì)租戶調(diào)整和新租戶引進(jìn)

10、工作分析與建議3. 執(zhí)行租務(wù)控制與預(yù)警系統(tǒng)情況的分析與建議4. 處理租戶及公眾的投訴情況的分析與建議系統(tǒng)設(shè)施管理建議服務(wù)1. 公共空間規(guī)劃調(diào)整建議2. 各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理評(píng)價(jià)3. 標(biāo)牌指引系統(tǒng)、停車場管理控制、收費(fèi)系統(tǒng)、系統(tǒng)運(yùn)行節(jié)能及能源再生措施方案建議四、推廣服務(wù)1. 商戶推廣活動(dòng)方案建議2. 媒體宣傳建議3. 公共區(qū)域裝飾裝修建議4. 租戶推廣工作協(xié)調(diào)與管理建議及其它相關(guān)推廣策略的建議五、公共秩序安全管理服務(wù)1. 項(xiàng)目車輛分流方案建議2. 人流分析與建議3. 公共廣播系統(tǒng)管理方案建議4. 定期緊急事故處理演練安排建議第四板塊：團(tuán)隊(duì)搭建及培訓(xùn)顧問服務(wù)1. 商業(yè)物業(yè)相關(guān)培訓(xùn)2. 實(shí)操團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)

11、（招商談流程、合同談判、運(yùn)營管理、案例講解等）注：關(guān)于實(shí)際操作容的培訓(xùn)，需依據(jù)甲方在實(shí)際工作中的需求共同確定。項(xiàng)目服務(wù)模式第一板塊：前期策劃顧問商策咨源將成立本項(xiàng)目專案組，通過實(shí)地調(diào)研、專家訪談、商戶深訪、策略研究等多種方式開展工作。在工作開展全過程中，雙方將保持全面的溝通，包括但不限于每月1次的例會(huì)溝通、溝通、往來等，以保證工作順利推進(jìn)。第二板塊：招商顧問商策咨源將成立本項(xiàng)目專案組，采用非駐場形式，乙方通過參加每周一次的例會(huì)每次現(xiàn)場2天工作時(shí)間來了解情況，結(jié)合甲方提供相關(guān)資料和現(xiàn)場實(shí)地查看，按照工作容中的相關(guān)項(xiàng)目，每月15日前向甲方提供上月運(yùn)營招商狀況的書面報(bào)告及建議，或根據(jù)雙方商定的容提供培訓(xùn)和其他服務(wù)。第三板塊：運(yùn)營管理顧問商策咨源將成立本項(xiàng)目專案組，采用非駐場形式，乙方通過參加每周一次的例會(huì)每次現(xiàn)場辦公2天來了解情況，結(jié)合甲方提供相關(guān)資料和現(xiàn)場實(shí)地查看，按照工作容中的相關(guān)項(xiàng)目，每月15日前向甲方提供上月運(yùn)營狀況的書面報(bào)告及建議，或根據(jù)雙方商定的容提供培訓(xùn)和其他服務(wù)。服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前期策劃顧問：服務(wù)費(fèi)共計(jì)人