信和集團(tuán)漳州項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與開(kāi)發(fā)建議書(shū)

1、宏觀背景分析目 錄第一部分漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目發(fā)展建議第二部分第三部分宏觀背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)漳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段。漳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段。 2007年，漳州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到862.54億元，人均gdp26805元(3829美元)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均gdp在8004000美元，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大于8%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速發(fā)展期，按此標(biāo)準(zhǔn)，漳州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展階段。居民收入居民收入快速增長(zhǎng)，刺激居民消費(fèi)欲望快速增長(zhǎng)，刺激居民消費(fèi)欲望 2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14153元，相比2006年增長(zhǎng)13.1。收入的增長(zhǎng)直接刺激了居民的消費(fèi)欲望，

2、從而提高了開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市加大投資力度。城市規(guī)劃城市規(guī)劃本地塊處于漳州的東北部，是城市未來(lái)的發(fā)展方向之一本地塊處于漳州的東北部，是城市未來(lái)的發(fā)展方向之一 漳州市未來(lái)規(guī)劃主要是向東發(fā)展。同時(shí)，為完善城市功能布局，城市還需向東北、向西和向橋南拓展。本地塊正處于漳州的東北部，是城市未來(lái)的發(fā)展方向之一。屬于朝陽(yáng)組團(tuán)，未來(lái)以發(fā)展食品等大中型工業(yè)項(xiàng)目。宏觀背景宏觀背景1 1、經(jīng)濟(jì)政策：落實(shí)從緊。存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5的歷史高位2、物價(jià)上漲，百姓生活成本增加3、三通政策：海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好政策經(jīng)濟(jì)背景n對(duì)于投資者的投資行為會(huì)有比較大的抑制作用，外市到漳投資份額大大減少;n自住型購(gòu)房者暫緩買房

3、，持幣觀望持續(xù)濃厚，成交量不斷減少；n加大開(kāi)發(fā)商的資金成本，加大開(kāi)發(fā)成本，并進(jìn)而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加土地競(jìng)投的積極性；n預(yù)期今年漳州樓市將在大環(huán)境的影響下，因?yàn)椴糠珠_(kāi)發(fā)商資金緊張陸續(xù)降價(jià)促銷回籠資金。我國(guó)1月到4月，居民儲(chǔ)蓄從16萬(wàn)億元增加到20萬(wàn)億元2008年7月2日晚，中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心與美國(guó)經(jīng)濟(jì)研究局合辦的中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研討會(huì)開(kāi)幕。會(huì)議期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶在會(huì)上表示，“我國(guó)1月到4月，居民儲(chǔ)蓄從16萬(wàn)億元增加到20萬(wàn)億元，4個(gè)月增加了4萬(wàn)億元，其中一部分就是海外流入的熱錢。他認(rèn)為，些資金同普通人的儲(chǔ)蓄不一樣，它們不會(huì)安分的呆在銀行里，“目前我國(guó)的實(shí)際利率是負(fù)利率，他們肯定是不

4、愿意長(zhǎng)期承受這個(gè)損失的。最有可能的去向，一個(gè)是股市，一個(gè)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。進(jìn)入股市，則會(huì)導(dǎo)致股市的大漲大跌，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)?！?從短期來(lái)看，我國(guó)政府一定要堅(jiān)持從緊的貨幣政策不改變，直到通貨膨脹真正地穩(wěn)定下來(lái)。他認(rèn)為從緊的貨幣政策，例如收緊銀根等措施，雖然可能會(huì)損害一些部門或地區(qū)的利益，從而為央行的調(diào)控帶來(lái)壓力，但是從緊的思路短期內(nèi)不會(huì)改變。由此可以看出：n中國(guó)國(guó)內(nèi)百姓購(gòu)買能力還是很強(qiáng)，只是現(xiàn)在受國(guó)家調(diào)控影響，持幣觀望;n短期內(nèi)國(guó)家調(diào)控政策不會(huì)放松，將持續(xù)一段時(shí)間。近年漳州市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況n 20022007年漳州全市房地產(chǎn)投資連續(xù)五年增長(zhǎng)，2007相比2006年增長(zhǎng)51

5、%。n 2008年漳州中心城區(qū)的房地產(chǎn)投資熱度依然不減，說(shuō)明漳州的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。對(duì)于本地塊來(lái)說(shuō)既是機(jī)會(huì)，同時(shí)供應(yīng)量的增加，也意味本案將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2007年為漳州樓市供需的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，供大于求20042007年漳州市商品房供銷對(duì)比情況72.9472.94118.23118.23120.15120.15225.07225.070 050501001001501502002002502502004200520062007單位：萬(wàn)平方米單位：萬(wàn)平方米批準(zhǔn)預(yù)售量銷售量20082008漳州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況漳州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況預(yù)售項(xiàng)目所屬板塊預(yù)售住宅面積（）預(yù)售住宅價(jià)格

6、（元/）預(yù)售項(xiàng)目所屬板塊預(yù)售住宅面積（）預(yù)售住宅價(jià)格（元/）延安廣場(chǎng)老城24075.414400綠佳園新城19460.464177永大星城城東49926.014600君臨天下新城22227.664930毅達(dá)新城城東118708.682800東衛(wèi)樓新城4587.286000錦繡一方城東39122.254200志誠(chéng)廣場(chǎng)新城38954.495300新城國(guó)際城東69087.284800新元城市花園新城11145.984234上層55（多層）上層55（別墅）城東6285.125432.4456578800九龍城新城47561.184000新城悅景豪庭江濱104405.84600永鴻國(guó)際公館2金峰3267

7、9.634200鑫榮花苑江濱47988.935200綠洲富城金峰4761.153800龍江明珠江濱32296.984200合計(jì)691081.122008年16月漳州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目n2007年漳州市區(qū)商品房（住宅）存量約為27萬(wàn)平方米n2008年16月23日，漳州市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為69.11萬(wàn)平方米n2008年16月23日，漳州市區(qū)商品房住宅銷售量（合同備案）約為53.69萬(wàn)平方米進(jìn)入2008年后漳州前五月銷售均價(jià)3311元/,值得注意的是銷售均價(jià)與去年全年的均價(jià)3354元/相比，幾乎沒(méi)有改變，也說(shuō)明近年漳州價(jià)格沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的增長(zhǎng)，但交易量與去年最大交易量相比，降幅較大，出現(xiàn)交易量萎縮現(xiàn)象。

8、2008年15月去化量和均價(jià)走勢(shì)單位：?jiǎn)挝唬?710012560010220085900519001855003368318828533755339302000040000600008000010000012000014000016000018000020000007年最高峰2008.12008.22008.32008.42008.505001000150020002500300035004000柱形圖 1折線圖 2余量72.72萬(wàn)余量72.37萬(wàn)預(yù)計(jì)供應(yīng)量 已知供應(yīng)量 2009年預(yù)計(jì)將至少222萬(wàn)平米商品房上市漳州市商品房供應(yīng)量與成交量走勢(shì)對(duì)比城西板塊城東板塊城北板塊濱江板塊老城板塊屬性：工

9、業(yè)區(qū)/中檔住宅,以滿足人口密度大的工業(yè)區(qū)客戶為主代表樓盤：香江國(guó)際、鑫榮嘉園、綠洲富城、永鴻三江城均價(jià)： 3200-3500元/m2發(fā)展趨勢(shì)：伴隨工業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)居住組團(tuán)屬性：老城市中心區(qū)，功能配套完善，以本區(qū)域客戶為主代表樓盤：錢隆首府、延安廣場(chǎng)、華元小區(qū)、福海陽(yáng)光、香榭花都等。均價(jià)： 4000-4300元/發(fā)展趨勢(shì)：北面有大片平地，有拓展空間。屬性：商業(yè)中心/中高檔住宅，熱點(diǎn)區(qū)域，以老城和薌城客戶為主。代表樓盤：九龍官邸、麗園君悅、香格里拉、九龍城、東方明珠。均價(jià)： 4200-5000元/m2發(fā)展趨勢(shì)：商圈帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)與升值，實(shí)現(xiàn)薌城區(qū)與龍文區(qū)過(guò)渡。屬性：濱江豐富景觀資源/高檔

10、住宅，以漳州高端客戶為主代表樓盤：鑫榮花苑、外灘明珠、一代領(lǐng)秀、君臨江畔、龍江富城均價(jià)： 4500-5200元/m2發(fā)展趨勢(shì)：依托豐富景觀資源，銷售速度快，有一定量的后續(xù)項(xiàng)目屬性：城市功能東移/中端住宅，以周邊縣城和本地客戶為主代表樓盤：錦繡一方、天利仁和、悅?cè)A星座、榮昌花園、上層55均價(jià)： 3500-4200元/m2發(fā)展趨勢(shì)：未來(lái)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，區(qū)域規(guī)劃配套的到位，認(rèn)可度提升20082008漳州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析漳州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品分析老城板塊城北板塊城西板塊城東板塊江濱板塊產(chǎn)品小高層、高層為主小高層、高層為主小高層、高層為主小高層、高層為主高層為主主力戶型面積三房：7090兩房：1201

11、30一房：50兩房：7090三房：120140一房：3050兩房：70120兩房：70100三房：120140三房：120160戶型附加值凸窗、入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、入戶花園、露臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、轉(zhuǎn)角窗、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)園林主題歐式園林東南亞風(fēng)情東南亞風(fēng)情東南亞風(fēng)情東南亞風(fēng)情園林細(xì)節(jié)水景、休閑設(shè)施水景、休閑設(shè)施水景、樹(shù)種、休閑設(shè)施水景、樹(shù)種、休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施水景、休閑設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施城北板塊的樓盤分布城北板塊周邊樓盤眾多，比較密集。部分樓盤，如龍門天下、新城財(cái)富廣場(chǎng)、陽(yáng)光雅苑均已售罄。樓盤名稱樓盤名稱樓盤體量樓盤體量總套數(shù)總套數(shù)銷售率銷售率剩余體量剩余體量開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)

12、盤時(shí)間 預(yù)測(cè)售完時(shí)間預(yù)測(cè)售完時(shí)間萬(wàn)象星城廣場(chǎng)6.4萬(wàn)平米 45090%6400平米2007.6.9 2008.12綠佳園2.0883平米 25113%1.8萬(wàn)平米2008.52009.10東方鉆石城4萬(wàn)平米 40480%5000平米2007.102009.6福海陽(yáng)光20萬(wàn)平米 11000 20萬(wàn)平米未定未知丹霞名城14.9萬(wàn)平米 860014.9萬(wàn)平米未定未知錢隆首府20萬(wàn)平米190019% 16.2萬(wàn)平米2006.102010香榭花都18.2萬(wàn)1560 0 18萬(wàn)平米未定未知合計(jì)652572.0472.04萬(wàn)平米萬(wàn)平米城北板塊的樓盤現(xiàn)有供應(yīng)量:項(xiàng)目名稱地段配套地塊外觀戶型景觀開(kāi)發(fā)商實(shí)力文化背

13、景發(fā)展前景工程進(jìn)度錢隆首府-東方鉆石城- -萬(wàn)象星城-綠家園-福海陽(yáng)光-丹霞名城-各項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比 具備優(yōu)勢(shì) 不具備未來(lái)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)物業(yè)（已知）商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)體量商業(yè)規(guī)劃目前現(xiàn)狀開(kāi)業(yè)時(shí)間備注新城財(cái)富廣場(chǎng)0.6底商形式，1f為58間沿街店鋪，面積在30-150，2f為2000的新華都超市。即將交房未來(lái)1年內(nèi)均價(jià)1.0-1.2萬(wàn)元/，目前部分業(yè)主開(kāi)始招租，租金在50-60元/月萬(wàn)象星城廣場(chǎng)0.8底商形式，1f為20間沿街店鋪，帶挑高，底層面積在80左右，2f為5000的商場(chǎng)。在建未來(lái)1-2年均價(jià)1.2 -1.3萬(wàn)元/，2f統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，具體業(yè)主未定。夏商香榭花都0.6商業(yè)步行街形式，具體面積

14、、業(yè)態(tài)尚在規(guī)劃未建不詳夏商陽(yáng)光雅苑0.5底商形式，共105間沿街店鋪，帶挑高，底層面積在40-70。即將交房未來(lái)1年內(nèi)均價(jià)7500元/，業(yè)主自營(yíng)，周邊店鋪?zhàn)饨鹪?0-40元/月。怡群商業(yè)中心0.41-3f為商場(chǎng)，4f以上為寫字樓，目前正在招商，可能引進(jìn)大型家電賣場(chǎng)。即將交房未來(lái)1年內(nèi)開(kāi)發(fā)商只租不售，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，租金平均為90元/月。錦繡一方4.0綜合型購(gòu)物廣場(chǎng)，1-3 f已被深圳人人樂(lè)商業(yè)集團(tuán)訂下，4f為娛樂(lè)場(chǎng)所。在建未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)商只租不售，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。悅?cè)A城市廣場(chǎng)3.0綜合型購(gòu)物廣場(chǎng)，1-4 f具體業(yè)態(tài)尚未規(guī)劃在建未來(lái)2-3年開(kāi)發(fā)商只租不售，招商尚未啟動(dòng)。悅?cè)A都市陽(yáng)光0.8家電賣場(chǎng)和

15、美食城，1-2f為可能引進(jìn)蘇寧賣場(chǎng)，3f為美食城。即將交房未來(lái)1年內(nèi)開(kāi)發(fā)商只租不售，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)。天下廣場(chǎng)2.2底商形式，帶挑高，底層面積在40-100，一期、二期規(guī)劃為綜合型餐飲店鋪，三期規(guī)劃為名品專賣店鋪。在建未來(lái)2-3年部分街區(qū)業(yè)主自營(yíng)，餐飲街區(qū)采用返租形式，前三年統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)并承諾返租，之后業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)。合計(jì)12.9萬(wàn)注：以上僅統(tǒng)計(jì)商業(yè)體量在0.4萬(wàn)以上的物業(yè)項(xiàng)目地 點(diǎn)業(yè) 態(tài)租金價(jià)格店面價(jià)格丹霞路餐飲、家電、銀行、醫(yī)藥、摩托車行50-60元/平米15000-35000元/平米南昌路shopping mall、餐飲、名品服裝50-100元/平米20000-40000元/平米漳響路汽配、摩

16、托車行、建材、五金、機(jī)械配件30-40元/平米8000-20000元/平米漳華路雜貨、管材25-35元/平米7000-12000元/平米當(dāng)前商業(yè)租金、售價(jià)狀況u來(lái) 源 地 1、漳州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品者），漳州市區(qū)收入相對(duì)較高的階層2、部分外地投資客（廈門居多）；3、在外地事業(yè)成功者，返鄉(xiāng)投資；u置業(yè)類型以投資出租為主u職業(yè)類型城市小資產(chǎn)階層、企業(yè)高管、外地漳州籍商人u消費(fèi)特征1、看重優(yōu)越的地理位置；2、傾向商業(yè)規(guī)模；3、傾向群體效應(yīng)；漳州購(gòu)買商鋪的消費(fèi)群體本章小結(jié)：未來(lái)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)具體特點(diǎn)具體特點(diǎn)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)未來(lái)漳州市區(qū)住宅市場(chǎng)供給將繼續(xù)放量，中長(zhǎng)期看市場(chǎng)需求較為強(qiáng)勁，但短期受新

17、政策調(diào)控影響市場(chǎng)需求不能迅速釋放，因此國(guó)家對(duì)樓市宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)是本案需著重考慮的關(guān)鍵因素，同時(shí)也應(yīng)該看到，倘若未來(lái)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商將面臨更大的降價(jià)壓力。從客群方面看，未來(lái)購(gòu)房者仍以三房為主力需求，其中110以的舒適型三房依然是市場(chǎng)青睞產(chǎn)品，特別隨著90以下戶型供給的逐步放量，未來(lái)三房戶型將成市場(chǎng)緊俏產(chǎn)品。未來(lái)住宅競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)本案周邊住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)，目前已知供應(yīng)量高達(dá)76.9萬(wàn)，其中與本案臨近的項(xiàng)目多為中大盤，無(wú)疑將分流本案未來(lái)潛在可群，而對(duì)本案構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)威脅；同時(shí)未來(lái)住宅競(jìng)爭(zhēng)的層次將不斷提高，特別是圍繞開(kāi)發(fā)協(xié)作團(tuán)隊(duì)、社區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)等領(lǐng)域展開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)漳州市區(qū)商業(yè)

18、發(fā)展格局將由兩足鼎立逐步轉(zhuǎn)向四足鼎立的局勢(shì)，沃爾瑪商圈憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)集聚效應(yīng)在未來(lái)發(fā)展中將不斷趕超新華商圈而成為市區(qū)第一大核心商圈；本案處在沃爾瑪商圈和未來(lái)城東商圈的輻射邊緣處，目前來(lái)看，本案區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，產(chǎn)業(yè)支撐薄弱，人口集聚度不高，且人口素質(zhì)一般，導(dǎo)致區(qū)域消費(fèi)總量極為有限，因此沿街商業(yè)店鋪的租金水平低下，經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀，未來(lái)商業(yè)氛圍有待隨居住人口的提高而進(jìn)一步培養(yǎng)。圈層圈層老城板塊老城板塊城板塊城板塊城東板塊城東板塊金峰板塊金峰板塊濱江板塊濱江板塊客戶性質(zhì)客戶性質(zhì)自住為主自住為主，少量投資投資、自住比例相當(dāng)自住、投資比例相當(dāng)自住為主，投資較少區(qū)域來(lái)源區(qū)域來(lái)源漳州市區(qū)客戶為主，以

19、及漳州周邊縣城客群薌城區(qū)本地客戶為主，兼有老城區(qū)客戶，以及少量的廈門投資客戶龍文區(qū)本地客戶（開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)區(qū)為主）為主，加上漳州周邊縣城，及部分廈門投資客以本片區(qū)客戶為主，還有不少老市區(qū)的居民，另外還有不少來(lái)自廈門、泉州以及平和、漳浦等市縣的投資客資源優(yōu)勢(shì)，客戶來(lái)源廣、輻射整個(gè)漳州市區(qū)、廈門或泉州少量客戶職業(yè)職業(yè)公務(wù)員以及改善居住條件的當(dāng)?shù)鼐用駷橹魃倘Ω浇最I(lǐng)、 公司管理層、事業(yè)單位管理人員、私企老板、公務(wù)員小私營(yíng)業(yè)主、開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)區(qū)技術(shù)及管理人員、改善居住條件的當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳟?dāng)?shù)毓珓?wù)員、高校教師、園區(qū)企業(yè)中高層管理人員 私企老板、公司高層、高級(jí)公務(wù)員為主家庭家庭年收入年收入5萬(wàn)以上7萬(wàn)以上5萬(wàn)以

20、上5萬(wàn)以上15萬(wàn)以上，高端收入群年齡年齡2房25-30歲為主，3、4房30-45歲為主30-35歲為主2房25-30歲為主，3、4房30-45歲為主1、2房25-30歲為主，3、4房30-45歲為主35-50歲為主家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)2房2口之家多，3房3口以上居多3口以上居多，部分?jǐn)y父母居住，公寓以單身為主2房2口之家多，3房3口以上居多2房2口之家多，3房3口以上居多2口、3口之家居多2008漳州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶分析客群來(lái)源分析從2007年的數(shù)據(jù)分析來(lái)看，周邊縣城是漳州購(gòu)房的主要群體，但這其中主要來(lái)自云霄、平和、長(zhǎng)泰等經(jīng)濟(jì)較好城鎮(zhèn)居多。漳州客戶來(lái)源區(qū)域分布市區(qū)32%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)43%周邊城市5%

21、其他20%市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊城市其他目標(biāo)客戶群比例目標(biāo)客戶群比例漳州市區(qū)：40%漳州各縣城：45%其它地區(qū)：10%職職 業(yè)業(yè)：漳州市成功的私營(yíng)企業(yè)主、本市大公司（或外企）的經(jīng)理層、或政府部門隱性高收入階層、高級(jí)教師、閩南金三角富裕階層、各縣城私營(yíng)企業(yè)主等。年齡層次年齡層次：30-45歲之間，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)能力，年家庭收入達(dá)10萬(wàn)元以上。主要需求特點(diǎn)：主要需求特點(diǎn)：十分注重生活品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、崇尚生活享受、講究居住品質(zhì)，愿意為高品質(zhì)的生活付出一定代價(jià)?？粗厣鐓^(qū)品質(zhì)，對(duì)價(jià)格相對(duì)不是很敏感，價(jià)格彈性較大。 客戶考慮因素客戶考慮因素： 產(chǎn)品形象力（開(kāi)發(fā)商資信、樓盤知名度，能否彰顯業(yè)主的身份、 地位）； 產(chǎn)

22、品功能（小區(qū)配套、住宅功能、產(chǎn)品外延功能）； 生活品質(zhì)（私密性、物業(yè)服務(wù)、社會(huì)地位） 產(chǎn)品質(zhì)量（工程進(jìn)度、質(zhì)量、開(kāi)發(fā)商資信）。購(gòu)房目的：購(gòu)房目的：購(gòu)買本案的目標(biāo)客戶群一般已擁有自住的居所，基本屬二次置業(yè)，但由于住房檔次相對(duì)偏低、區(qū)位和環(huán)境也不太好，按現(xiàn)時(shí)的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因此他們特別注重社區(qū)居住品質(zhì)。目標(biāo)客戶群分析、客戶群金字塔分析 小高層客戶群 花園洋房客戶群雙拼別墅客戶群 別墅 客戶群35-45歲，私營(yíng)業(yè)主、政府領(lǐng)導(dǎo)或企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)，多次置業(yè)者，實(shí)力購(gòu)買階層，擺脫簡(jiǎn)單功能型置業(yè)需求，對(duì)生活品質(zhì)有一定的要求。40歲以上，多次置業(yè)，私企老板、政府高層領(lǐng)導(dǎo)以及外企領(lǐng)導(dǎo)等社會(huì)

23、塔尖人士，對(duì)物業(yè)的品質(zhì)及居住環(huán)境，以及社區(qū)服務(wù)管理等軟環(huán)境有很高的要求，總價(jià)承受能力較強(qiáng)。35-45歲，洋房升級(jí)版置業(yè)群體，政府領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)老板、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)以及漳州籍在外人士，對(duì)總價(jià)的承受能力較強(qiáng)，多次置業(yè)者，實(shí)力購(gòu)買階層，對(duì)生活品質(zhì)有較高的要求。項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目總體規(guī)劃建議項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展建議項(xiàng)目外立面造型項(xiàng)目外立面造型項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目增值點(diǎn)構(gòu)建項(xiàng)目增值點(diǎn)構(gòu)建項(xiàng)目智能化配套項(xiàng)目智能化配套項(xiàng)目軟性服務(wù)價(jià)值提升項(xiàng)目軟性服務(wù)價(jià)值提升項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析用地分析用地分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地139.94139.94畝畝 93293

24、.2393293.23 建筑密度建筑密度38%38%建筑高度建筑高度77m77m86-9.4=77m86-9.4=77m容積率容積率5.5%5.5%綠化率綠化率35%35%本地塊地塊地理位置地塊位于漳州東北部的市尾村。三面臨路。北臨漳華路，南臨漳響路，均為漳州市主要交通干道。東面為新修的零號(hào)路，西面為一成熟的社區(qū)，周邊沒(méi)有景觀資源，所以小區(qū)無(wú)法借景，只能造景。1、市場(chǎng)疲軟局面；2、周邊幾個(gè)大盤即將推出， 分流客戶；3、不斷調(diào)整的宏觀政策；4、商業(yè)易受到周邊較差商業(yè)影 響1、周邊樓盤帶動(dòng)板 塊居住氛圍提升；2、縣城購(gòu)房人群增多；3、商業(yè)改善空間較大；4、北面有大面積可擴(kuò)張的平地；1、周邊配套素質(zhì)

25、較差；2、區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)形象相對(duì)較弱，舊民房較多；3、商業(yè)氛圍不足,且檔次低；4、周邊生活配套設(shè)施比較一般；5、周邊都是道路民房無(wú)景觀資源。1、開(kāi)發(fā)商實(shí)力；2、地塊方正，便于布局；3、地塊大，可分期開(kāi)發(fā)，豐富產(chǎn)品;4、地塊保留許多原生態(tài)樹(shù)木,可作為未來(lái)景觀樹(shù)木;5、地塊的便利交通概念及其遠(yuǎn)景規(guī)劃使其具有相當(dāng)?shù)纳殿A(yù)期。s優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)w劣勢(shì)劣勢(shì)o機(jī)遇機(jī)遇t威脅威脅 依據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位和周邊環(huán)境狀況，本項(xiàng)目不適合建造高端樓盤，而適合建造中高端精品住宅社區(qū)，消費(fèi)對(duì)象瞄準(zhǔn)漳州市中高端以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質(zhì)素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來(lái)考

26、慮，無(wú)論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標(biāo)準(zhǔn)的生活和環(huán)境素質(zhì)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以滿足該層次消費(fèi)者的各項(xiàng)功能配套需要，同時(shí)要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。項(xiàng)目定位分析總體規(guī)劃建議總體思路功能布局合理、結(jié)構(gòu)清晰、交通便利、適宜居住的高級(jí)居住區(qū)。由于地塊周邊自然景觀以及城市景觀資源缺乏，因此建議加大內(nèi)部景觀資源投資，以提高項(xiàng)目檔次和增加價(jià)值點(diǎn)。住宅建筑以小高層和花洋洋房住宅為主，布局力求空間形式多樣。18f高層住宅分布在沿漳華路一側(cè)，主要考慮到高層住宅對(duì)于噪音的有效隔離，以及高層建筑的地標(biāo)性昭示效果，突出項(xiàng)目質(zhì)感；在小區(qū)有樹(shù)林景觀資源的西側(cè)與中心景觀結(jié)合帶建造高價(jià)值的花園洋房，即可豐富產(chǎn)品線，也可提升

27、整個(gè)小區(qū)的品質(zhì) 主入口擬設(shè)于地塊南面，考慮到漳響路行車出入的方便性，而次入口則安排于東面和北面。 主入口空間設(shè)計(jì)注意控制高度與體量，適度控制由大門進(jìn)入小區(qū)的空間距離。這樣做，可以反襯出內(nèi)景的魅力，同時(shí)給予外界適度的神秘感，保證小區(qū)居住空間的幽寂寧謐，和與眾不同的高雅格調(diào)。 主入口空間建議于恰當(dāng)位置設(shè)計(jì)出較為新穎、具特色的照壁，展現(xiàn)出產(chǎn)品外觀形象，觸動(dòng)空間層次感。 主入口空間設(shè)計(jì)建議運(yùn)用高科技手法，突出小區(qū)的高尚品味與現(xiàn)代感，而材料運(yùn)用及空間造型力爭(zhēng)追襲現(xiàn)代居住文化的意象。同時(shí)主入口兩側(cè)建筑物層高必須合理控制?？傮w規(guī)劃建議主入口空間處理建議 根據(jù)地塊具體尺寸特征及采光、通風(fēng)、間距的需要，因此，建

28、議采用“南低北高”布局，以形成小區(qū)的立體空間層次感，并確保中心擁有較佳的視覺(jué)感受（小于45度仰視角），減弱壓抑感。 住宅單體的層遞型設(shè)計(jì)，順應(yīng)了“南低北高”的設(shè)計(jì)思路，同時(shí)保證空間層次之間有一個(gè)合理的銜接過(guò)渡，符合審美取向。（二）住宅單體處理建議總體上，配套公建項(xiàng)目布局將接受“邊角原則”的指導(dǎo)，尤其是配電房，垃圾處理站、等設(shè)備用房干擾居住品質(zhì)的公建項(xiàng)目，而物業(yè)管理、文化、娛樂(lè)、商業(yè)配套公建適當(dāng)考慮安排到裙樓或架空層恰當(dāng)位置（三）公建配套處理建議人車分流，車行道采取沿地界線環(huán)狀布置，或直接從臨街的車入口處進(jìn)入地下停車場(chǎng)，不與人行道發(fā)生平面/立體交叉。（四）交通組織建議總體規(guī)劃建議總體規(guī)劃布局建議

29、幼兒園后門高層18f高層18f高層18f中庭景觀小高層12f小高層12f正門側(cè)門花園洋房5.5f小高層12f社區(qū)mall會(huì)所騎樓式商業(yè)步行街楓丹白露公園高層18f高層18f騎樓式商業(yè)步行街項(xiàng)目外立面造型建議1.1.歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格 “粉紅色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺(tái)，綠色玻璃窗”，這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類型，主要以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多的出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉色及灰色線腳相結(jié)合，另外，這一類建筑繼承了古典三段式的一起表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。

30、 2.現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格的建筑外觀吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛，可算是“后歐陸式”較之前者則又進(jìn)一步理性。目前國(guó)內(nèi)這種建筑風(fēng)格較多，屬于主導(dǎo)型的建筑風(fēng)格。 3.3.現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格幾何線條修飾，色彩明跳躍，外立面簡(jiǎn)潔流暢，以波浪、架廊式挑板或裝飾線、帶、塊等異型屋頂為特征，立面立體層次感較強(qiáng)，外飄窗臺(tái)外挑陽(yáng)臺(tái)或內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)，合理運(yùn)用色塊色帶處理。 建議建議: :從整個(gè)市區(qū)的建筑風(fēng)格來(lái)考慮，大多數(shù)是以現(xiàn)代風(fēng)格來(lái)定位產(chǎn)品，少數(shù)項(xiàng)目運(yùn)用簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格

31、，為此考慮到現(xiàn)有購(gòu)房客群對(duì)于簡(jiǎn)歐風(fēng)格的建筑基本能接受；從項(xiàng)目周邊及整個(gè)漳州市區(qū)的各個(gè)樓盤相對(duì)比顯示出差異化；從營(yíng)銷角度上，讓客戶覺(jué)得物超所值，極大地刺激銷售；因此我們建議本項(xiàng)目用簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格,在市場(chǎng)上的定位比較突出。外立面造型設(shè)計(jì)建議采取簡(jiǎn)潔新古典主義風(fēng)格，分段處理建筑立面形象，重點(diǎn)突出頂部設(shè)計(jì)，注重細(xì)節(jié)刻畫(huà)，風(fēng)格大氣且細(xì)致時(shí)尚，具備強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，再現(xiàn)人文藝術(shù)情懷與建筑精品的完美結(jié)合。 歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格人群人群市場(chǎng)市場(chǎng)差異化差異化營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣外立面造型建議外立面造型建議戶型設(shè)計(jì)：戶型設(shè)計(jì)：住宅更多采用了大露臺(tái)、低窗臺(tái)、大轉(zhuǎn)角窗戶，可充分將

32、中庭景觀和小立體化綠化系統(tǒng)的生住宅更多采用了大露臺(tái)、低窗臺(tái)、大轉(zhuǎn)角窗戶，可充分將中庭景觀和小立體化綠化系統(tǒng)的生態(tài)效果引入室內(nèi)，這樣住戶身居室內(nèi)也可隨時(shí)觀賞中庭綠色美景。結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)最大限度態(tài)效果引入室內(nèi)，這樣住戶身居室內(nèi)也可隨時(shí)觀賞中庭綠色美景。結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)最大限度滿足建筑功能及美觀的要求滿足建筑功能及美觀的要求, ,建筑是一個(gè)整體，必須各方同心協(xié)力才能創(chuàng)作設(shè)計(jì)精品。盡量建筑是一個(gè)整體，必須各方同心協(xié)力才能創(chuàng)作設(shè)計(jì)精品。盡量做到室內(nèi)看不見(jiàn)一根梁、一條水管，建筑外部也很少見(jiàn)排水立管。系統(tǒng)采用變頻穩(wěn)壓給水，做到室內(nèi)看不見(jiàn)一根梁、一條水管，建筑外部也很少見(jiàn)排水立管。系統(tǒng)采用變頻穩(wěn)壓給水，建筑頂部

33、不設(shè)水箱，地下車庫(kù)設(shè)發(fā)電機(jī)房，以確保正常供水。住宅無(wú)論兩衛(wèi)還是三衛(wèi)，均設(shè)建筑頂部不設(shè)水箱，地下車庫(kù)設(shè)發(fā)電機(jī)房，以確保正常供水。住宅無(wú)論兩衛(wèi)還是三衛(wèi)，均設(shè)一塊水表，連接水管采用加保護(hù)套的銅管，并且預(yù)埋入樓層結(jié)構(gòu)板內(nèi)，保證物業(yè)管理的萬(wàn)無(wú)一塊水表，連接水管采用加保護(hù)套的銅管，并且預(yù)埋入樓層結(jié)構(gòu)板內(nèi)，保證物業(yè)管理的萬(wàn)無(wú)一失。目前投資客很少，客戶絕大多數(shù)是自住的買家，對(duì)建筑的功能自然十分關(guān)心，對(duì)每一一失。目前投資客很少，客戶絕大多數(shù)是自住的買家，對(duì)建筑的功能自然十分關(guān)心，對(duì)每一平方米都希望買得值得平方米都希望買得值得, , 我們應(yīng)該精打細(xì)算合理安排建筑功能我們應(yīng)該精打細(xì)算合理安排建筑功能, ,盡可能創(chuàng)造

34、物超所值的增值盡可能創(chuàng)造物超所值的增值空間?？臻g。u一房戶型區(qū)間設(shè)置在30-60 ；u二房戶型區(qū)間設(shè)置在75-95 ；u三房戶型區(qū)間設(shè)置兩個(gè)范圍100-130及135-160 ；u四房復(fù)式戶型區(qū)間設(shè)置在150-185 ；u樓中樓戶型區(qū)間設(shè)置在200-280；結(jié)論：選取設(shè)置相對(duì)集中的暢銷面積區(qū)間段，并據(jù)此初步建議本項(xiàng)目片區(qū)片區(qū)一房一房二房二房三房三房四房四房樓中樓樓中樓金峰片區(qū)金峰片區(qū)51-6368-90 113-135150-169老城片區(qū)老城片區(qū)35-53 75-95 115-140220-300 江濱片區(qū)江濱片區(qū)30-5086-99130-165160-185 200-300 城東片區(qū)城東

35、片區(qū)30-60 76-9588-115153-161 180-260 可類比片區(qū)主要戶型面積區(qū)間分析可類比片區(qū)主要戶型面積區(qū)間分析戶型定位戶型定位( (容積率容積率=3.0)=3.0)通過(guò)對(duì)可類比項(xiàng)目及片區(qū)市場(chǎng)的分析與判斷，結(jié)合將項(xiàng)目打造成漳州高尚精品住宅產(chǎn)品的項(xiàng)目定位，確定本項(xiàng)目戶型定位如下：180-260左右150-165100130、130-14575-9530-605555%305%套數(shù)比例（） 四房戶型 樓中樓 三房 二房一房 面積范圍（m2） 園林景觀建議通過(guò)對(duì)漳州市現(xiàn)有社區(qū)園林主題設(shè)計(jì)和配套的比較分析，我們可以看出：通過(guò)對(duì)漳州市現(xiàn)有社區(qū)園林主題設(shè)計(jì)和配套的比較分析，我們可以看出：

36、1 1、漳州房地產(chǎn)項(xiàng)目多走高尚化、人性化、生態(tài)化的路子。比較注重小區(qū)園林建設(shè)。同時(shí)園林景觀也為其展示社、漳州房地產(chǎn)項(xiàng)目多走高尚化、人性化、生態(tài)化的路子。比較注重小區(qū)園林建設(shè)。同時(shí)園林景觀也為其展示社區(qū)形象、提升社區(qū)品質(zhì)起到了重要的作用。區(qū)形象、提升社區(qū)品質(zhì)起到了重要的作用。2 2、在已售項(xiàng)目中，園林的主題多偏向于異域熱帶風(fēng)情或是原生植被的栽種區(qū)。、在已售項(xiàng)目中，園林的主題多偏向于異域熱帶風(fēng)情或是原生植被的栽種區(qū)。3 3、功能分區(qū)上，多以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題。如：泳池、親子樂(lè)園、跑道等。、功能分區(qū)上，多以運(yùn)動(dòng)、休閑為主題。如：泳池、親子樂(lè)園、跑道等。項(xiàng)目園林景觀建議項(xiàng)目園林景觀建議思路思路（一）市場(chǎng)

37、的選擇（一）市場(chǎng)的選擇老城板塊老城板塊新城板塊新城板塊金峰板塊金峰板塊城東板塊城東板塊江濱板塊江濱板塊產(chǎn)品產(chǎn)品小高層、高層為主小高層、高層為主小高層、高層為主小高層、高層為主高層為主主力戶型主力戶型面積面積三房：7090兩房：120130一房：50兩房：7090三房：120140一房：3050兩房：70120兩房：70100三房：120140三房：120160戶型附加值戶型附加值凸窗、入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、入戶花園、露臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、轉(zhuǎn)角窗、多陽(yáng)臺(tái)凸窗、入戶花園、多陽(yáng)臺(tái)園林主題園林主題歐式園林東南亞風(fēng)情東南亞風(fēng)情東南亞風(fēng)情東南亞風(fēng)情園林細(xì)節(jié)園林細(xì)節(jié)水景、休閑設(shè)施水景、休閑設(shè)施水景、樹(shù)種、休閑設(shè)施水景、樹(shù)種、休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施水景、休閑設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施項(xiàng)目園林景觀建議項(xiàng)目園林景觀建議思路思路可以利用原由樹(shù)木的創(chuàng)造寬大的共用綠地廣場(chǎng)，結(jié)合會(huì)所泳池等配套設(shè)施規(guī)劃超萬(wàn)平方米的中心公園，使一些追求更高生活享受的居民有了理想的選擇。楓丹白露廣場(chǎng)（1萬(wàn)平方米原生態(tài)樹(shù)林公園）樹(shù)林、藝術(shù)家廣場(chǎng)、小人工湖、游泳池、鯉魚(yú)溪、垂釣亭、小橋、噴水池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)等 芭堤雅，是世界著名的新興海濱旅游度假勝地。 位于泰國(guó)曼谷東南部147公里的海岸線上。芭堤雅海灘氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，是適合日光浴的旅游休閑場(chǎng)所。 沿岸高大筆直的椰樹(shù)、隨風(fēng)而