我國(guó)推行反向抵押貸款存在的障礙與對(duì)策

1、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)本科畢業(yè)論文 學(xué)校代碼： 10128學(xué) 號(hào)： 201010708027本科畢業(yè)論文題 目：我國(guó)推行反向抵押貸款的障礙與對(duì)策學(xué)生姓名：段榮磊學(xué) 院：管理學(xué)院系 別：金融系專(zhuān) 業(yè)：金融學(xué)班 級(jí)：金融10-1 指導(dǎo)教師：鳳蘭 講師二一四年六月摘 要聯(lián)合國(guó)最新預(yù)測(cè)，2010年-2030年是中國(guó)人口老齡化的加速時(shí)期，預(yù)計(jì)人口總數(shù)增長(zhǎng)1.45億，其中老年人口增長(zhǎng)2.02億。我國(guó)老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重，解決養(yǎng)老問(wèn)題已刻不容緩。在現(xiàn)有養(yǎng)老的方式基礎(chǔ)上，提出新的養(yǎng)老辦法，盡可能緩解社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)是很有必要。以房養(yǎng)老的觀點(diǎn)已在中國(guó)提出多年，但大多出現(xiàn)在學(xué)術(shù)研究和新聞報(bào)刊中，這一新型的養(yǎng)老業(yè)務(wù)并

2、不被大眾所熟知，因?yàn)樵谖覈?guó)傳統(tǒng)觀念的影響下，老年人不愿意將房產(chǎn)抵押出去，金融機(jī)構(gòu)也不愿意推行此業(yè)務(wù)，并且我國(guó)現(xiàn)行的法律環(huán)境不利于反向抵押貸款的推行。本文第一章介紹了反向抵押貸款的業(yè)務(wù)流程和在我國(guó)推行此業(yè)務(wù)的必要性，隨后一章明確列舉反向抵押貸款在政策法律環(huán)境、借貸雙方和業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方等方面可能遇到的障礙，接下來(lái)的章節(jié)著重針對(duì)這些障礙提出了可行性對(duì)策。結(jié)論是反向抵押貸款業(yè)務(wù)主要意義在于，補(bǔ)充我國(guó)養(yǎng)老方式的同時(shí)，也為我國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了新的業(yè)務(wù)模式，吸引更多的客戶群體，有利于我國(guó)金融業(yè)的創(chuàng)新。本文在分析推行反向抵押貸款的障礙推出相應(yīng)的對(duì)策，盡早推出合理的解決方法。 關(guān)鍵詞：養(yǎng)老問(wèn)題；反向抵押貸款；障礙；對(duì)

3、策AbstractGrowing problem of aging and solve the pension problem has become essential. In the way of the existing pension based on the proposed new pension ways as possible to ease the social burden of pension and family pension is necessary. The first chapter introduces the reverse mortgage business

4、 processes and the need to pursue this business in our country, followed by a chapter specifically enumerated in the reverse mortgage loan policy and legal barriers to the environment, both lenders and borrowers and related parties and other aspects of the business that may be encountered the next c

5、hapter focuses on the feasibility of the proposed countermeasures against these obstacles. Concluded that the reverse mortgage business major significance is the way of pension supplement, but also to provide for our financial institutions to a new business model, to attract more customer groups, co

6、nducive to innovation of China's financial industry.Key words: Pension problem；Reverse Mortgages；Obstacle；Countermeasure目 錄引言1第一章 反向抵押貸款概述21.1問(wèn)題的提出21.2以房養(yǎng)老的必要性21.3反向抵押貸款的概念31.4研究推行反向抵押貸款的意義31.4.1將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老金31.4.2減輕子女贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)31.4.3凈化我國(guó)房地產(chǎn)的環(huán)境41.4.4有利于金融創(chuàng)新4第二章 反向抵押貸款在我國(guó)推行的障礙52.1國(guó)家宏觀政策和法律環(huán)境的障礙52.1.1土地

7、政策的障礙52.1.2稅收政策52.2來(lái)自需求方的障礙62.2.1傳統(tǒng)觀念的障礙62.2.2費(fèi)用太高62.3來(lái)自供給方的障礙72.3.1地區(qū)及城鄉(xiāng)差異因素72.3.2缺少承辦主體72.3.3技術(shù)上的障礙72.3.4中介體系不完善的障礙82.3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)的障礙82.3.6金融人才不足的障礙8第三章 針對(duì)推行反向抵押貸款障礙的對(duì)策93.1政府在我國(guó)反向抵押貸款中的作用93.1.1有效的監(jiān)管93.1.2政府參與和引導(dǎo)業(yè)務(wù)的開(kāi)展93.2.3央行充當(dāng)最后保險(xiǎn)人93.2.4培養(yǎng)和引進(jìn)高端金融人才103.2盡快明確地權(quán)制度103.3逐步改變傳統(tǒng)觀念103.4大力發(fā)展二手房市場(chǎng)103.5逐步發(fā)展獨(dú)立的中介

8、咨詢結(jié)構(gòu)113.6分散風(fēng)險(xiǎn)11結(jié) 論12參考文獻(xiàn)13謝 辭15引言據(jù)民政部門(mén)統(tǒng)計(jì)截止2014年底，中國(guó)超過(guò)60歲以上的老人講達(dá)到2億，而到2015年底這個(gè)數(shù)字將突破3個(gè)億，標(biāo)志我國(guó)已進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。在中國(guó)的人口老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)重的今天，“以房養(yǎng)老”作為一種新的養(yǎng)老模式，受到社會(huì)各界廣泛的關(guān)注。面對(duì)退休老人這類(lèi)中低收入人群，他們?cè)谕诵莺竽芊裼邪蚕硗砟?，?duì)于社會(huì)穩(wěn)定尤為重要。如何在中國(guó)實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”成為社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題。分析我國(guó)現(xiàn)狀后，研究我國(guó)開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)遇到的障礙和分析解決的對(duì)策。設(shè)計(jì)出符合中國(guó)國(guó)情并被公眾廣泛接受的反向抵押貸款產(chǎn)品，將是我國(guó)政府以及金融界工作的重中之重。在未來(lái)中國(guó)可

9、能增開(kāi)遺產(chǎn)稅的大環(huán)境下，反向抵押貸款貸款越來(lái)越有其社會(huì)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。反向抵押貸款出現(xiàn)在上世紀(jì)九十年代的西方國(guó)家。他被作為新型養(yǎng)老方式，由政府牽頭宣傳，大型的保險(xiǎn)公司作為貸款人向社會(huì)上有房的老人提供業(yè)務(wù)。如今在美國(guó)、加拿大、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，反向抵押貸款業(yè)務(wù)已被廣泛接受，老人們?cè)敢獾盅菏种械姆课莸漠a(chǎn)權(quán)換取養(yǎng)老金，這樣不僅提高了自己的生活質(zhì)量還減輕了國(guó)家養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。第一章 反向抵押貸款概述1.1問(wèn)題的提出目前，中國(guó)人的平均壽命是72歲，按照國(guó)際慣例，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的60歲或65歲以上的老年人口占總?cè)丝诘谋戎胤謩e超過(guò)10%和7%時(shí)，即進(jìn)入人口老齡化。如今，中國(guó)的老齡化速度正義每年遞增3.2%的幅度

10、不斷加快。聯(lián)合國(guó)最新預(yù)測(cè)，2010年-2030年是中國(guó)人口老齡化的加速時(shí)期，預(yù)計(jì)人口總數(shù)增長(zhǎng)1.45億，其中老年人口增長(zhǎng)2.02億。老齡化的加速使我國(guó)人口高齡化趨勢(shì)也越發(fā)嚴(yán)重，預(yù)計(jì)到2050年60歲和65歲以上的人口占老年人總?cè)丝诘谋壤龑⒎謩e達(dá)到25.3%和14%。老齡化問(wèn)題正在阻礙我國(guó)社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程。1.2以房養(yǎng)老的必要性我國(guó)人口老齡化速度的加劇，并且現(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)保障能力很軟弱，由此這兩者間的矛盾也日以突顯。解決迫切的養(yǎng)老問(wèn)題，是中國(guó)社會(huì)趕上高速發(fā)展的列車(chē)的前提。一方面，近年來(lái)我國(guó)醫(yī)療條件大為改善，使得新生兒出生存活率升高、老年人的死亡率降低，這無(wú)形的增加了我國(guó)養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。另一方面，我國(guó)實(shí)

11、行的計(jì)劃生育政策，已經(jīng)使家庭規(guī)模大幅縮小， “四二一”、“四二二”家庭結(jié)構(gòu)將占據(jù)社會(huì)的主導(dǎo)地位，換句話說(shuō)就是，一個(gè)人要養(yǎng)活3到4個(gè)人，沉重的家庭負(fù)擔(dān)阻礙我國(guó)養(yǎng)老條件的改善，這樣以來(lái)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃生育政策的弊端便顯示出來(lái)。如今，傳統(tǒng)的子女養(yǎng)老和土地養(yǎng)老方式，已經(jīng)使老人的生活難以為繼。反向抵押業(yè)務(wù)最早出現(xiàn)在發(fā)達(dá)的西方國(guó)家，它作為社會(huì)養(yǎng)老的補(bǔ)充，起到了至關(guān)重要的作用，我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題也需要一種新的養(yǎng)老模式進(jìn)行過(guò)渡和補(bǔ)充，反向抵押貸款正是不二的選擇。養(yǎng)老問(wèn)題說(shuō)道底就是解決老人在晚年的日常生活所需的資金，改善老年人的生活條件。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)不僅為政府減輕了養(yǎng)老壓力，而且完善我國(guó)金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和住房市場(chǎng)，因而

12、對(duì)這一業(yè)務(wù)的研究具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值。1.3反向抵押貸款的概念住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)是利用生命周期和住房使用周期的差異，將這個(gè)空擋期利用起來(lái)，讓房產(chǎn)剩余價(jià)值在金融市場(chǎng)上運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置與運(yùn)營(yíng)。借款者將擁有的房產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、房屋現(xiàn)值、未來(lái)的增值折損情況及借款人房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后,按其房屋估值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息, 并按人的平均壽命計(jì)算, 將其房屋的價(jià)值化整為零,分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去, 按月或按年支付現(xiàn)金給借款人, 借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí), 繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán), 一直延續(xù)到借款人去世。這種做法就是讓老人提前享用房產(chǎn)的剩余價(jià)值，提高老人的

13、生活質(zhì)量，這一業(yè)務(wù)已經(jīng)在許多國(guó)家得到認(rèn)可并已廣泛的應(yīng)用。反向抵押貸款主要針對(duì)有房產(chǎn)沒(méi)現(xiàn)金且需要資金養(yǎng)老的借款人，他們?cè)趪?guó)外被稱(chēng)為“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”，而既有錢(qián)又有房的老人是不會(huì)為自己的晚年生活發(fā)愁的。這樣以盤(pán)活現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)的方式，將手中的固定房產(chǎn)變現(xiàn)，不僅提高了退休老人的生活水平，還緩解的國(guó)家養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的壓力，也促進(jìn)了我國(guó)金融行業(yè)的發(fā)展，可謂“一箭三雕”。反向抵押貸款在實(shí)際操作中，有借款人和貸款人是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要政府政策的支持，健康穩(wěn)定的二手房交易市場(chǎng)，信譽(yù)良好的中介機(jī)構(gòu)，這幾個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可。1.4研究推行反向抵押貸款的意義1.4.1將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老金養(yǎng)老問(wèn)題一直關(guān)系到我國(guó)的民生問(wèn)題

14、，妥善處理老年人的晚年生活是國(guó)家和社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)。落實(shí)老人養(yǎng)老其實(shí)就是在可行的范圍內(nèi)，最大程度增加老人晚年的生活費(fèi)，反向抵押貸款恰恰可以實(shí)現(xiàn)這一目的，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，讓老人提前享受房產(chǎn)的剩余價(jià)值，增加養(yǎng)老資金的來(lái)源，改善生活質(zhì)量。1.4.2減輕子女贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)家庭養(yǎng)老在我國(guó)養(yǎng)老事業(yè)中扮演重要的角色，在人們的傳統(tǒng)觀念中更是被賦予了特殊的使命。而我國(guó)老齡化問(wèn)題的加重使得家庭養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來(lái)越大，反向抵押貸款的出現(xiàn)有效地緩解了家庭養(yǎng)老的壓力，讓社會(huì)資源得到更好的配置，減輕國(guó)家養(yǎng)老壓力的同時(shí)，也讓家庭中充當(dāng)“勞動(dòng)力”的子女們減負(fù)不少。我國(guó)倒金字塔的家庭模式已經(jīng)形成，子女創(chuàng)造的財(cái)富畢竟是有限的，要是

15、完全靠子女養(yǎng)老，會(huì)讓孩子們不堪重負(fù)。如果反向抵押貸款可以在我國(guó)被廣泛推廣，那子女肩上的擔(dān)子就會(huì)少挑許多。1.4.3凈化我國(guó)房地產(chǎn)的環(huán)境近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，房地產(chǎn)泡沫的形成是在所難免的。在國(guó)家大力的調(diào)整和整改房地產(chǎn)行業(yè)之后，房?jī)r(jià)不減反倒有所反彈，在這樣的大環(huán)境下，反向抵押貸款的推廣，可以讓更多的房產(chǎn)涌入市場(chǎng)，起到抑制房?jī)r(jià)的作用，利用市場(chǎng)自身的機(jī)制對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。畢竟二手房的價(jià)格會(huì)讓更多有購(gòu)房意向的人群購(gòu)買(mǎi)房屋，而不是高房?jī)r(jià)使他們望而卻步。這樣的話反向抵押貸款在凈化我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可謂功不可沒(méi)。1.4.4有利于金融創(chuàng)新反向抵押貸款業(yè)務(wù)的引入使我國(guó)金融行業(yè)的構(gòu)成更加

16、多元化，使其涉及的領(lǐng)域更加廣泛，資金獲取的方式更加多樣化。我國(guó)金融行業(yè)向發(fā)達(dá)金融行業(yè)便會(huì)更進(jìn)一步。補(bǔ)充我國(guó)養(yǎng)老方式的同時(shí)，也為我國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了新的業(yè)務(wù)模式，吸引更多的客戶群體，有利于我國(guó)金融業(yè)的創(chuàng)新。 第二章 反向抵押貸款在我國(guó)推行的障礙2.1國(guó)家宏觀政策和法律環(huán)境的障礙2.1.1土地政策的障礙作為抵押物必須具有良好的保值特征，房產(chǎn)也不能例外，穩(wěn)點(diǎn)的房產(chǎn)價(jià)值是反向抵押貸款能夠開(kāi)展的先決條件。美國(guó)的土地實(shí)行私有制,通常情況下土地是完全私有的，也就是說(shuō)私人可以無(wú)限期使用土地，并且可以無(wú)限繼承下去,土地所有權(quán)不會(huì)隨使用年限的變化而改變, 并且美國(guó)地價(jià)的不是有國(guó)家宏觀調(diào)控的，它作為市場(chǎng)產(chǎn)品的一部分，

17、由市場(chǎng)這只無(wú)形的手進(jìn)行調(diào)控，這正是反向抵押貸款天然的土壤，也是美國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)順利開(kāi)展不可或缺的因素。而我國(guó)人口較多的現(xiàn)狀造成土地的稀缺性，土地已不在是商品，個(gè)人不允許用有土地，土地只能使用不得買(mǎi)賣(mài)。土地有著明確的使用年限，使用期滿后土地及其附著物房產(chǎn)都?xì)w國(guó)家所有，這就為反向抵押貸款抵押業(yè)務(wù)埋下了隱患。住宅所有者從本質(zhì)上無(wú)法擁有房屋的絕對(duì)產(chǎn)權(quán)，反向抵押貸款業(yè)務(wù)中的房產(chǎn)往往使用了很長(zhǎng)時(shí)間，這一點(diǎn)對(duì)借、貸款雙方都很不利，就借款方而言老年人需要反向抵押貸款的時(shí)候，由于土地使用期限已夠年份，所以無(wú)法再將房產(chǎn)作為反向抵押貸款業(yè)務(wù)抵押物；同時(shí)，銀行反向抵押貸款收回的房產(chǎn)沒(méi)過(guò)幾年房產(chǎn)就歸國(guó)家所有了的窘境

18、，銀行辛苦“買(mǎi)”來(lái)的房產(chǎn)，只能交還國(guó)家，最后是“竹籃打水一場(chǎng)空”。 2.1.2稅收政策我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋出現(xiàn)交易時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方都要繳納營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地出讓費(fèi)等各種稅費(fèi)。在反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦下，借款人通過(guò)每個(gè)月增加了幾百元的收入，如果沒(méi)有一定的稅收減免優(yōu)惠，就可能導(dǎo)致生活質(zhì)量沒(méi)有增加反而繳稅壓力增大，心里壓力也不斷增加。并且我國(guó)短期可能開(kāi)征遺產(chǎn)稅，這無(wú)疑使反向抵押貸款在我國(guó)推行的難度雪上加霜。2.2來(lái)自需求方的障礙2.2.1傳統(tǒng)觀念的障礙在文化觀念方面中西方差異頗深，子女在十八周歲之后父母便沒(méi)有義務(wù)繼續(xù)撫養(yǎng)的義務(wù)，因此西方人根本沒(méi)有將自己財(cái)產(chǎn)一定讓子女繼承的概念，大多數(shù)人選擇活在當(dāng)下，當(dāng)

19、然子女也不會(huì)奢求得到父母的財(cái)產(chǎn)，正所謂“給是人情不給是本份”。但是現(xiàn)在的中國(guó)人還沿襲這中華民族的老傳統(tǒng)，在家庭文化傳承和家庭財(cái)產(chǎn)繼承方面尤為重視。換句話說(shuō)就是很多父母是為自己孩子活著的，在子女成年后還會(huì)繼續(xù)撫養(yǎng)，給孩子買(mǎi)車(chē)置房，甚至還會(huì)撫養(yǎng)自己的孫子，當(dāng)然 “養(yǎng)兒防老”的觀念也根深蒂固。父母都希望自己的財(cái)產(chǎn)能夠傳遞給子女，代代延續(xù)。房產(chǎn)自古就作為家庭的象征，老人作古后將房產(chǎn)留給子女。當(dāng)然在老人生前子女一般也會(huì)遵守孝道，盡自己所能贍養(yǎng)年邁的父母。在這種傳統(tǒng)觀念的作用下，老人只考慮自己晚年生活，將房產(chǎn)抵押給銀行，以換取自己的養(yǎng)老金的做法。社會(huì)輿論的壓力是不容小覷的，老人接受了反向抵押貸款業(yè)務(wù)基本就

20、等于放棄了家庭養(yǎng)老，知道的人會(huì)認(rèn)為老人是為孩子們著想，不想讓他們肩上的擔(dān)子太重，但更多的人會(huì)覺(jué)得是子女不贍養(yǎng)老人，老人在無(wú)奈之下，才出此下策。人們不禁要問(wèn)：子女孝順的家庭，老人何須將房產(chǎn)抵押給銀行以換取養(yǎng)老金呢？因此現(xiàn)階段在中國(guó)能接受“倒按揭”的只是極少數(shù)家庭，要么就是擁有很多房產(chǎn)的有錢(qián)人，不在乎拿出一套房產(chǎn)來(lái)改善自己的生活，要么子女不孝順，老人只能靠房產(chǎn)來(lái)獲得養(yǎng)老收入，或者是“丁克家庭”，膝下無(wú)兒無(wú)女的老年人。早在2010年3月份，我國(guó)就在東南沿海城市有了反向抵押貸款的試點(diǎn)，但社會(huì)反響甚微，說(shuō)明現(xiàn)階段中國(guó)反向抵押貸款的推廣很不成功。2.2.2費(fèi)用太高費(fèi)用過(guò)高也是反向抵押貸款推行的重要障礙，借

21、款人承擔(dān)的費(fèi)用主要有：第一部分是業(yè)務(wù)啟動(dòng)費(fèi)用，包括向金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)咨詢的費(fèi)用和抵押房產(chǎn)估值的費(fèi)用；第二部分是使用貸款所要支付的利息，反向抵押貸款一般比正向抵押貸款的貸款利率要高，這部分費(fèi)用也是反向抵押貸款業(yè)務(wù)的主要費(fèi)用；第三部分是業(yè)務(wù)終止要支付的清算費(fèi)用，包括抵押房產(chǎn)處置費(fèi)和業(yè)務(wù)最后結(jié)算的費(fèi)用，這部分也在反向抵押貸款業(yè)務(wù)中占很大的比重。上述這些費(fèi)用并不是借款人另行支付的，而是都要從房屋的評(píng)估價(jià)值中自動(dòng)扣除。據(jù)計(jì)算，一個(gè)擁有10萬(wàn)美元房產(chǎn)的75歲老人，大概需要支付6500美元的貸款費(fèi)用，而他們獲得的凈貸款額不超過(guò)4.1萬(wàn)美元，這對(duì)大多數(shù)老人來(lái)說(shuō)都不是一個(gè)合算的交易。2.3來(lái)自供給方的障礙2.3.1

22、地區(qū)及城鄉(xiāng)差異因素近年來(lái)，雖然我國(guó)在發(fā)展中一直強(qiáng)調(diào)縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)的差距，但是我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡仍是不爭(zhēng)的事實(shí)。我國(guó)地緣遼闊、國(guó)土面積大造成了地區(qū)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，這是客觀存在的事實(shí)。所以不同城市、不同地區(qū)的房?jī)r(jià)，生活費(fèi)用及養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)等都有很大差別。我國(guó)大部分地區(qū)還是以農(nóng)村為主，而農(nóng)村和城市的收入差距較大，把醫(yī)療、教育、失業(yè)保障等非貨幣因素考慮進(jìn)去，在業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，貸款年金的支付地區(qū)差異也很大。2.3.2缺少承辦主體住房反向抵押貸款有其特殊的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)追求的是利益最大化，而這與反向抵押貸款業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、投資多風(fēng)險(xiǎn)大、資金回收困難的特點(diǎn)相悖。而且反向抵押貸款外部效應(yīng)強(qiáng)，一旦發(fā)生問(wèn)題就是“觸

23、一點(diǎn)動(dòng)全身”，極易引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。但是反向抵押貸款業(yè)務(wù)開(kāi)辦的根本目的為了養(yǎng)老，要求業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)必須是長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)健的，并且國(guó)家也沒(méi)有相應(yīng)的政策傾斜和優(yōu)惠，這使很多金融機(jī)構(gòu)望而卻步。2.3.3技術(shù)上的障礙住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)，就金融機(jī)構(gòu)來(lái)講就是資金回流很漫長(zhǎng)，這無(wú)形之間增加了承辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房?jī)r(jià)地區(qū)差異大，波動(dòng)浮動(dòng)也較大，這使得抵押房屋的估值以及未來(lái)的預(yù)期價(jià)格、借款人的預(yù)期壽命、住房反向抵押貸款的具體發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)都難上加難。攻克這些技術(shù)難題我國(guó)沒(méi)有先例，只能借鑒國(guó)外現(xiàn)有的理論，但這是否符合我國(guó)國(guó)情，能否讓這些理論本土化還有待考究。第一：我國(guó)房?jī)r(jià)的泡沫使得房屋的估值困難重重；第二：隨著我國(guó)

24、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生條件的不斷提高，借款者的預(yù)期存活壽命也呈上升趨勢(shì)；第三：年金應(yīng)當(dāng)如何支付，這些都是需要解決的技術(shù)難題。2.3.4中介體系不完善的障礙目前我國(guó)的中介市場(chǎng)還很不完善，沒(méi)有成熟的中介機(jī)構(gòu)。屈指可數(shù)的幾家中介機(jī)構(gòu)，其服務(wù)咨詢的質(zhì)量也不盡人意，缺少規(guī)范的體系和法律法規(guī)，是我國(guó)中介市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的根本原因，這直接制約反向抵押貸款在中國(guó)推行的進(jìn)程。我國(guó)較發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)講建國(guó)晚，中介市場(chǎng)的起步也只有短短十幾年，整個(gè)行業(yè)體系不完善，人員素質(zhì)較低，而且存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)借款者的利益也有損害。2.3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)的障礙 (1)缺少二手房交易市場(chǎng) 我國(guó)的二手房市場(chǎng)不健全也是推行反向抵押貸款障

25、礙之一。金融機(jī)構(gòu)利用一個(gè)業(yè)務(wù)周期得到的房產(chǎn)，將這些固定房產(chǎn)自己持有，這肯定與金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的理念相悖。金融機(jī)構(gòu)需要將資產(chǎn)盤(pán)活，讓資金流動(dòng)起來(lái)，所有獲得的抵押房產(chǎn)及時(shí)在二手房市場(chǎng)上脫手，實(shí)現(xiàn)資金的回流，這樣對(duì)于金融機(jī)構(gòu)才完成了一個(gè)業(yè)務(wù)周期。我國(guó)就目前而言二手房市場(chǎng)不完善，使得不動(dòng)產(chǎn)擠壓在金融機(jī)構(gòu)手中，不能及時(shí)變現(xiàn)，久而久之會(huì)拖垮這些承辦反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)雖說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象已逐漸消退，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，加上房地產(chǎn)商對(duì)大中城市近乎瘋狂炒作，房?jī)r(jià)很有可能出現(xiàn)大起大落。在己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí)，要對(duì)陷入流動(dòng)性困難的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行救助，一方面可以保護(hù)老年借款人的利益

26、，另一方面也有利于整個(gè)金融體系的穩(wěn)定。2.3.6金融人才不足的障礙人才儲(chǔ)備不足也是反向抵押貸款在我國(guó)無(wú)法順利推行的重要原因。我國(guó)金融行業(yè)興起也就是二十多的光陰，體系不合理，法規(guī)不完善是硬傷。而且中國(guó)的金融發(fā)達(dá)和繁榮程度遠(yuǎn)不能與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，美國(guó)華爾街就像一個(gè)“金礦”，吸引著全世界尖端的金融人才，我國(guó)不光不能有效的吸引外來(lái)的金融人才，在人才培訓(xùn)這塊也沒(méi)有一個(gè)高效的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。沒(méi)有好的環(huán)境和專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)來(lái)對(duì)金融人才進(jìn)行再教育，新的人才不能被培育出來(lái)，已有的高端金融人才還在不斷流失，這就是金融行業(yè)的惡性循環(huán)。第三章 針對(duì)推行反向抵押貸款障礙的對(duì)策正處于高速發(fā)展中的中國(guó)要想真正和發(fā)達(dá)國(guó)家接軌，光

27、憑經(jīng)濟(jì)發(fā)展是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，政治、經(jīng)濟(jì)、科教樣樣不能落下，其中養(yǎng)老也是社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重要因素之一。推廣反向抵押貸款就要解決業(yè)務(wù)中遇到的障礙，由于特殊的國(guó)情解決方法也不能完全照搬西方，一定要有符合我國(guó)國(guó)情的對(duì)策。3.1政府在我國(guó)反向抵押貸款中的作用3.1.1有效的監(jiān)管住房反向抵押貸款的借款人主要是老年人，由于我國(guó)的歷史問(wèn)題，老年人獲取新知識(shí)的能力是他們的薄弱環(huán)節(jié)，經(jīng)濟(jì)大繁榮的今天，金融知識(shí)更是日新月異，老年人專(zhuān)業(yè)知識(shí)的缺乏更是不可避免的，這樣就埋下了道德風(fēng)險(xiǎn)的隱患，容易受到誤導(dǎo)，政府必須加強(qiáng)對(duì)參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)金融機(jī)構(gòu)的定期、不定期的檢查。建立配套的法律法規(guī)，規(guī)范和引導(dǎo)這一新業(yè)務(wù)的開(kāi)展，使反向抵押

28、貸款業(yè)務(wù)做到“零欺詐”，讓人們充分了解其操作規(guī)程，解除后顧之憂。3.1.2政府參與和引導(dǎo)業(yè)務(wù)的開(kāi)展在我國(guó)開(kāi)辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)中，政府不能只站在中立的角度，要讓受眾知道政府比金融機(jī)構(gòu)擁有更高的信譽(yù)，當(dāng)借款人或貸款人利益受到損害時(shí)，政府會(huì)酌情找到合理的解決途徑。政府要給予政策優(yōu)惠，其中包括政策傾斜和減肥稅費(fèi)，如減免買(mǎi)賣(mài)時(shí)的契稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等。3.2.3央行充當(dāng)最后保險(xiǎn)人雖然我國(guó)金融市場(chǎng)較為穩(wěn)定，但也不排除金融機(jī)構(gòu)因經(jīng)營(yíng)不善或者破產(chǎn)而導(dǎo)致的貸款不能按時(shí)支付年金甚至單方面中斷業(yè)務(wù)，這時(shí)中央銀行要為貸款人提供資金支持，對(duì)于資助后還無(wú)法獨(dú)立開(kāi)展業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，央行可以直接接管相關(guān)業(yè)務(wù)，或者責(zé)令其他機(jī)構(gòu)

29、繼續(xù)開(kāi)辦相關(guān)業(yè)務(wù)。3.2.4培養(yǎng)和引進(jìn)高端金融人才開(kāi)辦高等院校教育培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才，開(kāi)展社會(huì)培訓(xùn)，組織金融專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行再教育。由國(guó)外引進(jìn)人才也是解決人才問(wèn)題的另一途徑。3.2盡快明確地權(quán)制度我國(guó)推行住房反向抵押貸款一定要奠定有效的法律基礎(chǔ)。我國(guó)地權(quán)制度和美國(guó)的土地完全私有制不同，所以明確地權(quán)制度是為了住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)順利開(kāi)展,在土地使用到期后，政府要修訂和完善與之對(duì)應(yīng)的法規(guī)，如土地使用權(quán)及附著物的歸屬一定要有明確的規(guī)定，這是反向抵押貸款業(yè)務(wù)借、貸雙方關(guān)系成立的基礎(chǔ)。沒(méi)有一個(gè)明確的法律規(guī)定，很難保障借款人和金融機(jī)構(gòu)的利益。完善并明確我國(guó)的地權(quán)制度是反向抵押貸款在我國(guó)推廣的法律土壤。3.3逐

30、步改變傳統(tǒng)觀念俗話說(shuō)的好：治標(biāo)先治本。反向抵押貸款在我國(guó)推行遇到的障礙歸根結(jié)蒂還是人們?cè)谟^念上不認(rèn)同。受眾無(wú)法接受這種新的養(yǎng)老方式，總覺(jué)得金融機(jī)構(gòu)在變向賺取自家的房產(chǎn)，發(fā)自內(nèi)心的抵觸反向抵押貸款。其實(shí)完全可以放下這種心里包袱，老人們奮斗一生，到老還要擔(dān)心自己百年后孩子的生活，將房產(chǎn)留給子女，表面上是將財(cái)產(chǎn)留給后代，但無(wú)形之中也增加了社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的壓力。婚后獨(dú)生子女一個(gè)人平均贍養(yǎng)三個(gè)老人，這種負(fù)擔(dān)可向而知，所以人們傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念必須逐漸轉(zhuǎn)變。不僅讓自己晚年生活質(zhì)量更高，也可以減輕國(guó)家養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。要想轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊挠^念，政府也要引導(dǎo)并加強(qiáng)社會(huì)宣傳，讓更多的人知道反向抵押貸款的益處，有政府這顆定心

31、丸，相信更多的人會(huì)接受反向抵押貸款業(yè)務(wù)。3.4大力發(fā)展二手房市場(chǎng)二手房市場(chǎng)是反向抵押貸款業(yè)務(wù)“變現(xiàn)”市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)要將業(yè)務(wù)終止后回收的房產(chǎn)變賣(mài)，達(dá)到現(xiàn)金回流的目的。金融機(jī)構(gòu)由于特殊的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，持有大量不動(dòng)產(chǎn)是不可能的，盡快將房產(chǎn)脫手，不僅可以加快業(yè)務(wù)輪轉(zhuǎn)的周期，還能盤(pán)活資金流，所以發(fā)達(dá)的二手房地產(chǎn)市場(chǎng)是反向抵押貸款的“加油站”。政府要正確引導(dǎo)和規(guī)范二手房交易市場(chǎng)，出臺(tái)合理完善的監(jiān)管機(jī)制, 大力推動(dòng)二手房市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。3.5逐步發(fā)展獨(dú)立的中介咨詢結(jié)構(gòu)反向抵押貸款業(yè)務(wù)在實(shí)際操作過(guò)程中存在不可規(guī)避的道德風(fēng)險(xiǎn)。一方面：借款人為了得到更多的貸款，故意隱瞞抵押物存在的問(wèn)題，制造房產(chǎn)價(jià)值高于實(shí)際價(jià)

32、值的假象；另一方面:貸款人為了使自己獲得更多的收益或者增加業(yè)務(wù)量，會(huì)在業(yè)務(wù)推廣階段刻意隱瞞附加條款 ，使受眾在不知情的情況下與其簽訂業(yè)務(wù)合同。為了更好的規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，獨(dú)立公正的中介咨詢機(jī)構(gòu)是反向抵押貸款推行的橋梁，它連接著這兩個(gè)交易主體，避免雙方發(fā)生不必要的糾紛。中介機(jī)構(gòu)可以更好監(jiān)督雙方的交易行為。3.6分散風(fēng)險(xiǎn)反向抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自老年人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)地區(qū)差異風(fēng)險(xiǎn)這兩個(gè)方面。一是要分散老年人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，借款人多以老人為主，所以分散長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)也是很有必要的。增加借款人的基數(shù),擴(kuò)大人員的壽命范圍，將因借款人長(zhǎng)壽引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，最大限度的發(fā)揮“大數(shù)定律”的作用。增加受眾的數(shù)量，可以讓長(zhǎng)壽

33、人群和一般人群之間相互抵消，平均壽命會(huì)維持在一個(gè)恒定的閾值內(nèi)。二是要避免房產(chǎn)過(guò)度集中，房產(chǎn)因地域的差異，價(jià)值也大不相同。因此,在開(kāi)展住房反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí),金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量擴(kuò)展其業(yè)務(wù)范圍，要盡量把反向抵押房產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍的基數(shù)增大,將房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。結(jié) 論在分析了我國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的諸多障礙，如國(guó)家宏觀政策和法律環(huán)境的障礙、來(lái)自需求方的障礙，來(lái)自供給方的障礙后，找出合理的對(duì)策才是推行次業(yè)務(wù)的關(guān)鍵。加大反向抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度，國(guó)家不能袖手旁觀，更應(yīng)該主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，引導(dǎo)我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)盡快進(jìn)入業(yè)務(wù)實(shí)踐階段。光靠政府和金融機(jī)構(gòu)努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，國(guó)民也要加強(qiáng)自身思想建設(shè)，主動(dòng)深入了

34、解反向抵押貸款業(yè)務(wù)。針對(duì)反向抵押貸款的障礙，結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情推出的對(duì)策才是真正有用的。結(jié)論是反向抵押貸款業(yè)務(wù)主要意義在于，補(bǔ)充我國(guó)養(yǎng)老方式的同時(shí)，也為我國(guó)金融機(jī)構(gòu)提供了新的業(yè)務(wù)模式，吸引更多的客戶群體，有利于我國(guó)金融業(yè)的創(chuàng)新。具體的對(duì)策如下：政府在我國(guó)反向抵押貸款中的作用、逐步發(fā)展獨(dú)立的中介咨詢結(jié)構(gòu)、應(yīng)倡導(dǎo)并大力發(fā)展二手房市場(chǎng)、逐步改變傳統(tǒng)觀念，分散風(fēng)險(xiǎn)盡快明確地權(quán)制度。只有切實(shí)落實(shí)上述對(duì)策，反向抵押貸款業(yè)務(wù)才能在我國(guó)被廣泛采用。這不僅是我國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的福音，更為我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)打開(kāi)了另一扇財(cái)富之門(mén)。只要妥善處理好這些問(wèn)題，我相信在未來(lái)我國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展前景是很好的，此業(yè)務(wù)在我國(guó)也是可行的。希望在政府、金融機(jī)構(gòu)及大眾的共同努力下，讓反向抵押貸款業(yè)務(wù)在我國(guó)早日生根開(kāi)花。 參考文獻(xiàn)1謝天長(zhǎng),于春敏.居家養(yǎng)老與反向抵押貸款制度之構(gòu)建J.東南學(xué)術(shù).2011.3.123-1312沈靜.我國(guó)發(fā)展住房反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措