上海浦東北蔡新希望企業(yè)家園區(qū)B201地塊前期定位報(bào)告優(yōu)劣分析版49p

1、浦東北蔡新希望企業(yè)家園區(qū)b2-01地塊前期定位報(bào)告2011年10月14日項(xiàng)目研究思路認(rèn)知項(xiàng)目特征，挖掘項(xiàng)目重點(diǎn)問題?；陧?xiàng)目的總體定位，針對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目基地條件分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目潛在開發(fā)條件分析壹叁在認(rèn)知項(xiàng)目的前提上，針對本項(xiàng)目可開發(fā)物業(yè)市場進(jìn)行針對性分析，確定本項(xiàng)目定位方向基于項(xiàng)目swot的物業(yè)市場分析項(xiàng)目總體定位及產(chǎn)品建議貳項(xiàng)目投資測算與土地價(jià)格建議認(rèn)知項(xiàng)目特征，挖掘項(xiàng)目重點(diǎn)問題。項(xiàng)目基地條件分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目潛在開發(fā)條件分析項(xiàng)目基地條件分析項(xiàng)目研究思路壹壹本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)川楊河川楊河羅山路羅山路華夏西路華夏西路項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量數(shù)量總用地面積（m2）43300容積率1.2

2、、1.3建筑面積（m2）53770用地性質(zhì)c6,教育科研用地本項(xiàng)目地塊場地平坦，適宜開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目地塊方正，臨近城市干道，適合房地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目用地為教育科研性質(zhì)，具備開發(fā)總部園區(qū)、研發(fā)基地的基本條件。 建筑限高24米，只能做多層物業(yè)開發(fā)。 地塊北臨川楊河，南臨三林浦，西沿先生浜，水系豐富，生態(tài)環(huán)境資源豐富。175175米米175175米米315米210米三三 林浦林浦本項(xiàng)目用地四至現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊周邊拆遷已基本結(jié)束，但整個(gè)園區(qū)拆遷完畢仍需一段時(shí)間。認(rèn)知項(xiàng)目特征，挖掘項(xiàng)目重點(diǎn)問題。項(xiàng)目基地條件分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目潛在開發(fā)條件分析項(xiàng)目潛在開發(fā)條件分析項(xiàng)目研究思路壹壹浦東新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局規(guī)劃區(qū)域發(fā)展

3、重點(diǎn)一軸即從虹橋機(jī)場到浦東國際機(jī)場城市發(fā)展主軸的浦東段是上海東西軸線現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚帶重要組成，包括龍陽路樞紐、迪士尼樂園、上海東站等重大項(xiàng)目三帶沿黃浦江綜合發(fā)展帶，以小陸家嘴和世博地區(qū)為核心與金融中心建設(shè)有關(guān)的金融、商務(wù)、會展、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)濱江沿海發(fā)展帶，以外高橋海港、浦東國際機(jī)場、洋山深水港、南匯新城為核心與航運(yùn)中心建設(shè)有關(guān)的航運(yùn)、貿(mào)易、物流功能，旅游休閑產(chǎn)業(yè)及重裝備、航空等先進(jìn)制造業(yè)中部產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，以外高橋、金橋、張江、臨港等產(chǎn)業(yè)區(qū)為主體戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)“7+1”生產(chǎn)力布局陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)板塊發(fā)展金融、商貿(mào)商務(wù)、航運(yùn)服務(wù)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)業(yè)上海綜合保稅區(qū)板塊國際航運(yùn)

4、及相關(guān)服務(wù)、國際貿(mào)易和高端先進(jìn)制造業(yè)張江高科技園區(qū)板塊張江高科技園區(qū)板塊集成電路、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、電子信息、集成電路、生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意、電子信息、汽車零部件以及相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)汽車零部件以及相關(guān)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)金橋出口加工區(qū)板塊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊高端裝備制造業(yè)、新材料等新興產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)南匯新城板塊航運(yùn)貿(mào)易、文化創(chuàng)意、會展旅游、科研教育、健康休閑、生態(tài)居住國際旅游度假區(qū)板塊以上海迪士尼樂園為核心，培育旅游會展、文化創(chuàng)意、商業(yè)零售、體育休閑等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目地處城市發(fā)展主軸和張江高科技園區(qū)板塊項(xiàng)目地處城市發(fā)展主軸和張江高科技園區(qū)板塊輻射區(qū)域輻射區(qū)域北蔡鎮(zhèn)2011年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

5、20112011年上半年全鎮(zhèn)各業(yè)總收入累計(jì)完成年上半年全鎮(zhèn)各業(yè)總收入累計(jì)完成154.72154.72億元，億元，比上年同期增長比上年同期增長13.53%13.53%。其中：二產(chǎn)累計(jì)完成。其中：二產(chǎn)累計(jì)完成39.8639.86億億元，比上年同期增長元，比上年同期增長3.48%3.48%。三產(chǎn)累計(jì)完成。三產(chǎn)累計(jì)完成114.86114.86億元，億元，比上年同期增長比上年同期增長17.49%17.49%。招商引資情況：上半年全鎮(zhèn)完成內(nèi)資招商引資情況：上半年全鎮(zhèn)完成內(nèi)資3232個(gè)，注冊資金個(gè)，注冊資金4329143291萬元；外資萬元；外資8 8個(gè)，合同外資個(gè)，合同外資8957.788957.78萬美

6、元。萬美元。汽車配件制造行業(yè)汽車配件制造行業(yè)4s4s汽車銷售產(chǎn)業(yè)汽車銷售產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)大型商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)、物流大型商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)、物流北蔡鎮(zhèn)產(chǎn)北蔡鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，布局展，布局合理，特合理，特色產(chǎn)業(yè)明色產(chǎn)業(yè)明顯，汽車顯，汽車零配件制零配件制造、房地造、房地產(chǎn)已成為產(chǎn)已成為鎮(zhèn)兩大產(chǎn)鎮(zhèn)兩大產(chǎn)業(yè)支柱業(yè)支柱 以德爾福、岱美為龍頭以德爾福、岱美為龍頭以御橋路、滬南公路、蓮溪路兩線為代表以御橋路、滬南公路、蓮溪路兩線為代表以大華、萬科、香溢為代表以大華、萬科、香溢為代表以樂購購物中心、御橋購物中心為主以樂購購物中心、御橋購物中心為主北蔡鎮(zhèn)地塊規(guī)劃布局新希望企業(yè)家園御橋商貿(mào)中心北蔡工業(yè)園北蔡地區(qū)

7、園區(qū)和功能區(qū)分布北蔡地區(qū)園區(qū)和功能區(qū)分布項(xiàng)目項(xiàng)目1.51.5公里范圍內(nèi)主要為物業(yè)類型相似度比較高的新希望企業(yè)家園和張江高科；公里范圍內(nèi)主要為物業(yè)類型相似度比較高的新希望企業(yè)家園和張江高科；3 3公里范圍公里范圍內(nèi)的北蔡工業(yè)園區(qū)多為公司自建辦公樓和工廠，以及少量出租辦公物業(yè)；內(nèi)的北蔡工業(yè)園區(qū)多為公司自建辦公樓和工廠，以及少量出租辦公物業(yè)；6 6公里范圍內(nèi)的北公里范圍內(nèi)的北蔡鎮(zhèn)中心和御橋商貿(mào)中心為生活和商業(yè)中心，御橋未來規(guī)劃有辦公物業(yè)，為商業(yè)配套性質(zhì)。蔡鎮(zhèn)中心和御橋商貿(mào)中心為生活和商業(yè)中心，御橋未來規(guī)劃有辦公物業(yè)，為商業(yè)配套性質(zhì)。張江高科1.5km3km6km功能區(qū)功能區(qū)新希望企業(yè)家園區(qū)北蔡工業(yè)園

8、區(qū)北蔡鎮(zhèn)中心御橋商貿(mào)中心占地面積139.18公頃，定位為依托新浦東產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、以中小企業(yè)為主“企業(yè)新干線”總部園區(qū)。距離北蔡鎮(zhèn)北1公里，南臨滬南公路，北依華夏西路中環(huán)線，入駐企業(yè)以汽車配件和印刷業(yè)為主，而且可開發(fā)土地面積294畝，定位為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。包括高科西路以南，蓮園路以北，蓮溪路以西，博華路以東的范圍，是北蔡地區(qū)的交通樞紐地帶?？傆玫孛娣e為49.08公頃。將打造成融合購物、娛樂、辦公、酒店、公共服務(wù)等綜合功能的區(qū)域核心。位于滬南路以西，浦城熱電廠（含）以東，南接康橋鎮(zhèn)，北臨華夏西路（中環(huán)線）?？砷_發(fā)地塊面積175畝，定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)和商務(wù)辦公功能，目前已禁止紅星美凱龍和宜家家居以

9、及4s汽車銷售一條街。新希望企業(yè)家園規(guī)劃情況環(huán)境功能園區(qū)管理功能教育培訓(xùn)功能生活服務(wù)功能商務(wù)服務(wù)功能企業(yè)研發(fā)功能總部辦公功能功能組成功能組成總體定位總體定位建設(shè)成為面向長三角需求、依托新浦東產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、以中小企業(yè)為主、將專業(yè)生產(chǎn)服務(wù)環(huán)境/生活環(huán)境/生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)組織的“企業(yè)新干線”總部園區(qū)。功能定位功能定位為多種企業(yè)辦公與研發(fā)類型的復(fù)合，兼顧適當(dāng)?shù)纳?、商?wù)配套服務(wù)功能；同時(shí)，以基地良好的生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，力求創(chuàng)造園區(qū)獨(dú)特的環(huán)境品質(zhì)。 本案本案項(xiàng)目區(qū)位分析本項(xiàng)目受張江高科技園區(qū)、中環(huán)高架、羅山路主干道、浦東南北產(chǎn)業(yè)帶等利好因素促迚，區(qū)位優(yōu)勢較強(qiáng)，利本項(xiàng)目受張江高科技園區(qū)、中環(huán)高架、羅山路主干道、浦東

10、南北產(chǎn)業(yè)帶等利好因素促迚，區(qū)位優(yōu)勢較強(qiáng)，利于項(xiàng)目開發(fā)。于項(xiàng)目開發(fā)。 項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)東部，東面緊依羅山路主干道接張江高科技園區(qū)，南面近中環(huán)夏西高架路，西側(cè)為北蔡工業(yè)區(qū)。 項(xiàng)目南北、東西交通便利。 項(xiàng)目緊靠新浦東南北產(chǎn)業(yè)帶（由外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技產(chǎn)業(yè)園及康橋工業(yè)區(qū)等所形成的產(chǎn)業(yè)帶）。 項(xiàng)目處于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及三林世博功能區(qū)的輻射范圍內(nèi)。 基地處于三林世博功能區(qū)三大圈層(現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)圈層、傳統(tǒng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)圈層和都市產(chǎn)業(yè)圈層)的都市產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)。 距離世博會會場約8.5公里，距離陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心約9公里，距離浦東國際機(jī)場約20公里。本案項(xiàng)目交通可達(dá)性分析道路交通華夏西路中環(huán)路華夏西路

11、中環(huán)路張江高科張江高科羅山路羅山路滬南路滬南路 園區(qū)東面緊依羅山路，距羅山路、華夏西路立交上下匝道500米 沿羅山路向北5公里至張江立交南北高架 南面近中環(huán)華夏西路高架路 項(xiàng)目向西3公里至滬南路，為貫徹北蔡鎮(zhèn)南北的主干道 在園區(qū)道路規(guī)劃方面，將連接滬南路的綠科路向東延伸與張江中科路連通，增加了羅山路兩側(cè)的聯(lián)系，也將改善張江中區(qū)的交通環(huán)境，提高張江、三林東西向的交通能力。 園區(qū)內(nèi)道路呈環(huán)形+枝狀形態(tài)，有利于園區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及組織各地塊內(nèi)交通。環(huán)形道路保證了內(nèi)部建筑物及中庭綠地的寧靜，并能為各建筑物提供均好的可達(dá)性。本項(xiàng)目外圍交通條件良好，南本項(xiàng)目外圍交通條件良好，南北高架、中環(huán)線緊鄰項(xiàng)目地塊，

12、北高架、中環(huán)線緊鄰項(xiàng)目地塊，同時(shí)通過規(guī)劃中的綠科路延長同時(shí)通過規(guī)劃中的綠科路延長段與張江直接連通。段與張江直接連通。本案本案1313號線號線2121號線號線華夏中路站華夏中路站項(xiàng)目交通可達(dá)性分析公共交通本案 項(xiàng)目距軌交13號線和21號線華夏中路羅山路站約500米，可達(dá)性強(qiáng)。 13號線由嘉定江橋鎮(zhèn)華江路站至浦東張江路站，均為地下線，共有31個(gè)站，經(jīng)華夏中路站向東進(jìn)入張江區(qū)域，一期計(jì)劃于2012年開通 21號線北起龍陽路，南至臨港新城，全長約59公里，設(shè)有13座車站，包括3座地下車站及10座高架車站，計(jì)劃于2012年底建成通車。本項(xiàng)目臨近規(guī)劃建設(shè)中的軌道交通本項(xiàng)目臨近規(guī)劃建設(shè)中的軌道交通1313號

13、線和號線和2121號線，軌交通達(dá)性較高，公交可達(dá)性一般。號線，軌交通達(dá)性較高，公交可達(dá)性一般。軌道交通 目前，項(xiàng)目周邊公交線路包括北蔡1路、南川專線、南南線和龍?zhí)J專線，公交可達(dá)性一般。 園區(qū)規(guī)劃在綠科路環(huán)業(yè)東路交叉口西南側(cè)設(shè)置一處綜合交通樞紐（含公共停車場），供社會車輛停放和公交首末站使用。公交交通項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀認(rèn)知項(xiàng)目特征，挖掘項(xiàng)目重點(diǎn)問題。項(xiàng)目基地條件分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目潛在開發(fā)條件分析項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目研究思路壹壹項(xiàng)目地塊swot分析 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素優(yōu)勢（strength)劣勢（weakness)本項(xiàng)目地處中環(huán)線，距南北高架5km，道路及軌交交通條件良好；本項(xiàng)目毗

14、鄰張江高科和北蔡工業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集輻射效應(yīng)很強(qiáng)； 其它相似位置的產(chǎn)業(yè)園或開發(fā)區(qū)(如金橋開發(fā)區(qū)等)的土地成本大大高于基地的土地成本；項(xiàng)目自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)。 項(xiàng)目公共交通可達(dá)性一般，規(guī)劃中的軌道交通途經(jīng)本項(xiàng)目，但預(yù)計(jì)在2015年之后；地塊周邊多為工業(yè)企業(yè)，辦公氛圍不佳； 川楊河為航道，水質(zhì)差，自然景觀受影響。機(jī)會（opportunity）sowo北蔡總部辦公物業(yè)較為缺乏，為本項(xiàng)目成功創(chuàng)造了條件；綠科路規(guī)劃向東延展可進(jìn)一步提高項(xiàng)目與張江高科的交通可達(dá)性及改善周邊商務(wù)環(huán)境；本項(xiàng)目所在新希望企業(yè)家園的整體建設(shè)可有效帶動周邊辦公氣氛，提升環(huán)境質(zhì)量和區(qū)位品質(zhì)。區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)聚集資源優(yōu)勢為項(xiàng)目的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)

15、，而北蔡地區(qū)內(nèi)缺乏具有一定規(guī)模的總部經(jīng)濟(jì)類物業(yè)則使本項(xiàng)目的開發(fā)具備一定潛力；同時(shí)周邊物業(yè)的不斷開發(fā)將帶動項(xiàng)目周邊辦公氛圍。從項(xiàng)目景觀處理的角度協(xié)調(diào)與周邊工業(yè)企業(yè)和川楊河的關(guān)系，消除其對本項(xiàng)目形成的不利影響；本項(xiàng)目內(nèi)部道路交通設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到羅山路、綠科路和軌道交通的便利性。風(fēng)險(xiǎn)（threats）stwt 項(xiàng)目臨近的工業(yè)企業(yè)可能對項(xiàng)目所在區(qū)域造成環(huán)境，空氣，噪音等方面的污染；本項(xiàng)目與周邊以及張江園區(qū)內(nèi)相似項(xiàng)目存在一定的競爭關(guān)系。利用項(xiàng)目定位與自身獨(dú)特優(yōu)勢，差異化與周邊項(xiàng)目的相似性，形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。加大項(xiàng)目四周的綠化和環(huán)境美化力度，對外圍噪音等的潛在影響起到一定的隔離作用。在認(rèn)知項(xiàng)目的前提上，

16、針對本項(xiàng)目可開發(fā)物業(yè)市場進(jìn)行針對性分析，確定本項(xiàng)目定位方向基于項(xiàng)目swot的總部物業(yè)市場分析項(xiàng)目總體定位及產(chǎn)品建議貳項(xiàng)目研究思路貳基于項(xiàng)目swot的總部辦公物業(yè)市場分析外環(huán)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)辦公偏好性2011年第三季度上海工業(yè)物業(yè)租售價(jià)格分析雖然國際經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)蕭條，企業(yè)生產(chǎn)量有所回落，但受供應(yīng)緊缺影響，租售價(jià)格繼續(xù)上漲。雖然國際經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)蕭條，企業(yè)生產(chǎn)量有所回落，但受供應(yīng)緊缺影響，租售價(jià)格繼續(xù)上漲。 就工業(yè)物業(yè)形態(tài)來說，研發(fā)辦公和物流倉儲一直是近年來比較熱門的物業(yè)需求類型，但市場上新就工業(yè)物業(yè)形態(tài)來說，研發(fā)辦公和物流倉儲一直是近年來比較熱門的物業(yè)需求類型，但市場上新增的有限供給很難滿足大量的租

17、戶需求，因此不少電商開始自建物流地產(chǎn)增的有限供給很難滿足大量的租戶需求，因此不少電商開始自建物流地產(chǎn) 。2011年第三季度上海工業(yè)物業(yè)需求分析由于可利用工業(yè)土地的逐年減少，上海工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)基本從土地經(jīng)濟(jì)過渡到樓宇經(jīng)濟(jì)，因此市場上對研發(fā)辦公類物業(yè)的需求在逐季上升；隨著上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的加快，研發(fā)辦公和標(biāo)準(zhǔn)倉庫在未來或會成為工業(yè)物業(yè)需求市場主要物業(yè)類型。 10003000面積的工業(yè)物業(yè)仍是市場需求主力；1000以下的小面積工業(yè)物業(yè)需求有所下降，而3000-5000和5000-8000的中型面積工業(yè)物業(yè)需求占比都有一定比例的上漲。 上?？鐕究偛繖C(jī)構(gòu)分布情況分析從2004年到2010年六

18、年間，上?？鐕究偛繖C(jī)構(gòu)數(shù)從331家躍升至837家，每年保持凈增85家左右的增長速度。美國百事可樂公司、雅芳公司、韓國lg公司等在滬設(shè)立研發(fā)中心，截至2010年底，在滬外資研發(fā)中心累計(jì)達(dá)到319家。 浦東新區(qū)目前跨國企業(yè)總部的數(shù)量幾乎占據(jù)了上海全部跨國企業(yè)總部數(shù)量的半壁江山?？鐕髽I(yè)總部數(shù)量其次較多的為徐匯、長寧等中心區(qū)域。由此可以看出，各個(gè)區(qū)域的成熟度、開放程度及政策優(yōu)勢等都是影響跨國公司總部機(jī)構(gòu)選址的重要因素。 上?？鐕究偛繖C(jī)構(gòu)分布情況分析國內(nèi)企業(yè)的總部辦公大部分集中在市中心的區(qū)域，尤以徐匯區(qū)的數(shù)量占比居多。近兩年受困于市中心區(qū)域各種商務(wù)成本的提升，總部企業(yè)也開始向松江、奉賢等郊區(qū)遷

19、移。 隨著上海土地資源的緊張及中心區(qū)域各項(xiàng)商務(wù)成本的不斷攀升，越來越多的企業(yè)將總部地址選在了上海郊區(qū)。據(jù)最新的一項(xiàng)相關(guān)調(diào)查顯示，總部園區(qū)獨(dú)棟辦公已經(jīng)成為不少企業(yè)辦公的首選，在調(diào)查中有38.90的投資者表示會先考慮市郊總部園區(qū)，而只有17.70%的投資者會考慮甲級寫字樓，這一部分企業(yè)主要為跨國企業(yè)和金融類企業(yè)。 浦東上半年工業(yè)土地供應(yīng)情況地塊名稱土地用途出讓面（平方米）規(guī)劃指標(biāo)要求起拍價(jià)(萬元)起拍樓板價(jià)容積率建筑密度浦東新區(qū)御橋社區(qū)09-01地塊商業(yè)用地，辦公樓18568.94不大于45%348354689.97 國際醫(yī)學(xué)園區(qū)b1-01-05地塊辦公樓,其他商服用地,商業(yè)用地201971.5不

20、大于35%81642694.79 國際醫(yī)學(xué)園區(qū)a1-03-08地塊商業(yè)用地,辦公樓,其他商服用地32778.12不大于35%161102457.43 國際醫(yī)學(xué)園區(qū)c1-01-02儲備地塊辦公樓,商業(yè)用地34807.41.6不大于35%144312591.22 洋山保稅港區(qū)a3002地塊其他商服用地4014.1以核定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)以核定的設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)12042999.43 浦東上半年商服和辦公土地供應(yīng)情況浦東新區(qū)上半年商服和辦公用地拍賣溢價(jià)率約為18%，全市溢價(jià)率約為13%。新希望企業(yè)家園辦公物業(yè)供應(yīng)分析用地性質(zhì)用地性質(zhì)用地代用地代碼碼建筑面積建筑面積（萬平方米（萬平方米）比例（比例（%）公共設(shè)

21、施面積公共設(shè)施面積c75.0894.07其中商業(yè)金融面積c216.5320.71科研辦公設(shè)施面積c658.5573.37一類工業(yè)用地一類工業(yè)用地m14.265.34市政公用設(shè)施用地市政公用設(shè)施用地u0.470.59其中供應(yīng)設(shè)施面積u10.240.30交通設(shè)施面積u20.230.29總建筑面積總建筑面積79.81100.00規(guī)劃范圍總用地規(guī)劃范圍總用地139.18容積率容積率0.57該區(qū)域?qū)⒂性搮^(qū)域?qū)⒂?2.8162.81萬平米的科研辦公和一類工萬平米的科研辦公和一類工業(yè)辦公物業(yè)供應(yīng)。業(yè)辦公物業(yè)供應(yīng)。本案本案項(xiàng)目周邊市場情況分析基礎(chǔ)信息富海商務(wù)苑半島科技園潤和苑張江創(chuàng)業(yè)園地址畢升路299弄達(dá)爾文

22、路88號張衡路1000弄蔡倫路1690號價(jià)格詳情租金均價(jià)3.2元/平米/天租金均價(jià)3.6元/平米/天租金均價(jià)3.8元/平米/天租金均價(jià)2.8元/平米/天裝修情況毛坯毛坯毛坯公共部分精裝入住時(shí)間2008年現(xiàn)房已開業(yè)2006年7月14日開盤時(shí)間2004年2007年9月1日2008年2006年開發(fā)商上海張江信息安全產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司上海新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海潤和生物科技產(chǎn)業(yè)有限公司上海張江創(chuàng)業(yè)源科技發(fā)展有限公司建筑面積26716380008000063975.7占地面積31936420008286879700產(chǎn)權(quán)年限50年50年50年50年車位數(shù)50個(gè)90600建筑形式由16獨(dú)棟別墅辦公樓和多棟

23、5-6層辦公樓組成由5-6層1300-2400 平米的19棟獨(dú)立辦公別墅組成由4棟綜合辦公樓和40余棟商務(wù)別墅組成園區(qū)內(nèi)均為獨(dú)棟辦公樓，每棟約1300平米，得房率高張江總部辦公物業(yè)張江總部辦公物業(yè)項(xiàng)目周邊市場情況分析辦公物業(yè)項(xiàng)目名稱位置租金物業(yè)費(fèi)蓮融商務(wù)樓綠科路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡鎮(zhèn)政府開發(fā)蓮誠商務(wù)樓蓮溪路1.6元/平米/天6元/平米/月由北蔡鎮(zhèn)政府開發(fā)博龍國家大酒店高科中路2.2元/平米/天未定由北蔡鎮(zhèn)政府開發(fā)中建綠科園綠科路1.4元/平米/天6元/平米/月企業(yè)自建辦公樓出租住宅物業(yè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目名稱位置售價(jià)(萬元/平米) 項(xiàng)目名稱售價(jià)(萬元/平米)海上國際錦繡路成山路2.8

24、世外桃源小區(qū)沿街商業(yè)2.2五星路小區(qū)五星路附近2.05-2.1大華錦繡華城成山路2.45-3.5北蔡辦公、住宅和商業(yè)物業(yè)北蔡辦公、住宅和商業(yè)物業(yè)大華錦繡華城是近期推出的舊盤加推項(xiàng)目，本周25413元/平方米的成交價(jià)比精裝房開盤價(jià)35000元/平方米下跌了18.86個(gè)百分點(diǎn)，即使剔除毛坯供應(yīng)的因素，仍有相當(dāng)明顯的價(jià)格讓步。半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技園由新希望集團(tuán)開發(fā)，總建筑面積3.5萬平米，由19棟4-6層獨(dú)棟辦公樓組成，每棟面積在1300-2400平米之間，得房率90%。租金毛坯租金毛坯3.6元元/平米平米/天天項(xiàng)目周邊辦公案例分析半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技

25、園（張江創(chuàng)星園）項(xiàng)目周邊辦公案例分析戶型面積：戶型面積：2 2棟棟13001300,1,1棟棟14001400,13,13棟棟20002000,2,2棟棟24002400和和1 1棟棟32003200，單層面積約，單層面積約400400 創(chuàng)星園為其園內(nèi)孵化器，分割小面積辦公樓出租 入駐企業(yè)比較雜亂，以科技類為主項(xiàng)目周邊辦公案例分析半島科技園（張江創(chuàng)星園）半島科技園（張江創(chuàng)星園）項(xiàng)目周邊辦公案例分析蓮融商務(wù)樓蓮融商務(wù)樓總建筑面積總建筑面積 11891平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面標(biāo)準(zhǔn)層面積積 800平方米，共5層，基本滿租項(xiàng)目周邊辦公案例分析蓮融商務(wù)樓蓮融商務(wù)樓入駐企業(yè)類型：房地產(chǎn)、貿(mào)易、投資咨詢等項(xiàng)目周邊辦

26、公案例分析蓮誠綜合樓蓮誠綜合樓滿租。項(xiàng)目周邊辦公案例分析潤和國際總部潤和國際總部園園張江潤和國際總部園共有四棟綜合辦公樓和40余棟商務(wù)別墅，綠化率：51% 。項(xiàng)目總占地面積82868.1平方米，總建筑面積91454.67平方米，計(jì)入容積率的總建筑面積為77227.61平方米，停車泊位共322輛。 園區(qū)還配置了300人多功能會議中心、可容納千人用餐的食堂、室內(nèi)網(wǎng)球館、游泳池、健身中心、商務(wù)中心等現(xiàn)代辦公生活必須的設(shè)施和建筑。項(xiàng)目周邊辦公案例分析潤和國際總部園潤和國際總部園租金毛坯租金毛坯3.8元元/平米平米/天；裝修（帶吊頂）天；裝修（帶吊頂）4.5元元/平米平米/天天辦公綜合樓面積約辦公綜合樓

27、面積約5000平米，單層面積平米，單層面積850平米平米項(xiàng)目周邊辦公案例分析潤和國際總部園潤和國際總部園1212號樓戶型圖號樓戶型圖地下一層一層三層二層在認(rèn)知項(xiàng)目的前提上，針對本項(xiàng)目可開發(fā)物業(yè)市場進(jìn)行針對性分析，確定本項(xiàng)目定位方向基于項(xiàng)目swot的總部物業(yè)市場分析項(xiàng)目總體定位及產(chǎn)品建議貳項(xiàng)目研究思路貳項(xiàng)目總體定位及產(chǎn)品建議項(xiàng)目總體定位及布局建議入口廣場綠化廣場中央景觀服務(wù)配套獨(dú)棟辦公樓和企業(yè)會所區(qū)域服務(wù)配套區(qū)域多層研發(fā)辦公樓區(qū)域物業(yè)形態(tài)和面積建議物業(yè)類型面積建筑或功能構(gòu)成多層研發(fā)辦公樓180003棟6層，單層面積800左右的研發(fā)辦公樓，可自由分割面積。獨(dú)棟企業(yè)總部3400020棟800-300

28、0左右獨(dú)棟總部辦公樓企業(yè)會所和服務(wù)配套設(shè)施1800包括企業(yè)會所、員工食堂、便利店和咖啡吧等 建筑限高24米，多層研發(fā)樓最高6層建筑層高建議樓層高度樓層高度建議建議建筑層高(m)4.00室內(nèi)凈高(m)2.70架空地板(mm)100內(nèi)部空間建議外部空間建議服務(wù)配套建議基于項(xiàng)目的總體定位，針對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目投資測算與土地價(jià)格建議叁項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測算項(xiàng)目研究思路叁假設(shè)年投資回報(bào)率分別為8%、10%，轉(zhuǎn)換系數(shù)分別為1.0237、1.0233商業(yè)用地使用年限40年有關(guān)手續(xù)費(fèi)用忽略不計(jì)北蔡地區(qū)辦公租金1.6元/平米/天；張江園區(qū)均價(jià)3.2元/平米/天銷售價(jià)格定位日租金(元/平方米/天)1.61.822.

29、22.42.52.62.833.23.43.64年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售價(jià)(元/平方米)7131 8022 8914 9805 10697 11142 11588 12479 13371 14262 15153 16045 17828 投資收益率為8%的售價(jià)：投資收益率為10%的售價(jià)：日租金(元/平方米/天)1.61.822.22.42.52.62.833.23.43.64年租金(元/平方米/年)584657730803876 912.5949102210951168124113141460售價(jià)(

30、元/平方米)5707 6421 7134 7848 8561 8918 9274 9988 10701 11415 12128 12841 14268 項(xiàng)目投資不含土地成本和稅費(fèi)項(xiàng)目投資不含銷售費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)暫不考慮地下室和人防工程暫不考慮財(cái)務(wù)成本除土地成本和銷售費(fèi)用等，項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資1.171.17億元，億元， 單位單位成本成本21682168元元/ /平米平米項(xiàng)目投資測算序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積面積單價(jià)單價(jià)金額金額二二前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)32007153200715三三建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)83000000830000003.13.1地上建筑面積地上建筑面積53000530008300

31、0000830000003.1.13.1.1獨(dú)棟獨(dú)棟18000180001500150027000000270000003.1.23.1.2多層多層35000350001600160056000000560000003.23.2地下庫房人防面積地下庫房人防面積0 0220022000 0四四基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用22535500225355004.14.1基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)537705377025025013442500134425004.24.2室外道路費(fèi)用室外道路費(fèi)用64956495200200129900012990004.34.3室外綠化費(fèi)用室外綠化費(fèi)用19485194854004

32、0077940007794000五五配套設(shè)施費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)用115500011550005.15.1會所會所370370150015005550005550005.15.1服務(wù)配套服務(wù)配套40040015001500600000600000六六開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用3296736.453296736.45七七開發(fā)期間費(fèi)用開發(fā)期間費(fèi)用3395638.5443395638.5447.17.1管理費(fèi)用管理費(fèi)用3395638.5443395638.544九九項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資537705377021682168116583590116583590由下由下2 2表可以看出，土地價(jià)格折算樓板價(jià)表可以看出，

33、土地價(jià)格折算樓板價(jià)1500-25001500-2500元元/ /平米可以接受。平米可以接受。土地競拍價(jià)格建議按按8%8%投資收益率推算售價(jià)計(jì)算投資收益率推算售價(jià)計(jì)算銷售收入銷售收入377943000377943000472442000472442000566941000566941000590526000590526000614164000614164000661387000661387000708663000708663000755886000755886000803109000803109000850385000850385000944884000944884000銷售面積銷售面積5300

34、0530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000530005300053000平均售價(jià)平均售價(jià)7131713189148914106971069711142111421158811588124791247913371133711426214262151531515316045160451782817828銷售率銷售率100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%10

35、0%100%100%100%項(xiàng)目投資項(xiàng)目投資116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 116583590 銷售費(fèi)用等銷售費(fèi)用等32125155 32125155 40157570 40157570 48189985 481

36、89985 50194710 50194710 52203940 52203940 56217895 56217895 60236355 60236355 64250310 64250310 68264265 68264265 72282725 72282725 80315140 80315140 土地成本土地成本+ +利利潤潤229234255 229234255 315700840 315700840 402167425 402167425 423747700 423747700 445376470 445376470 488585515 488585515 531843055 53184

37、3055 575052100 575052100 618261145 618261145 661518685 661518685 747985270 747985270 單位單位4263 4263 5871 5871 7479 7479 7881 7881 8283 8283 9087 9087 9891 9891 10695 10695 11498 11498 12303 12303 13911 13911 按按10%10%投資收益率推算售價(jià)計(jì)算投資收益率推算售價(jià)計(jì)算銷售收入銷售收入30247100030247100037810200037810200045373300045373300047265400047265400