xxx生態(tài)旅游項(xiàng)目可研性報(bào)告

1、第一章 項(xiàng)目背景分析【項(xiàng)目概況】一、項(xiàng)目名稱：xxx鎮(zhèn)xxx生態(tài)旅游開發(fā)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地址：xxx市xxx縣xxx鎮(zhèn)xxx風(fēng)景區(qū)三、項(xiàng)目定位：xxx瓜片原產(chǎn)地交易、xxx生態(tài)旅游開發(fā)、茶文化展示交流、xxx地區(qū)產(chǎn)地茶葉會(huì)展及衍生產(chǎn)業(yè)。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：擬建設(shè)占地100畝，一期50畝，計(jì)劃建筑面積8萬平方米。五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：1、河堤：長2km，底寬3m，頂寬1m，均寬2m,高4m。2、道路：長5km,水泥路面寬8m, c30，厚22cm.3、路燈長4000m,高桿路燈100盞。4、綠化8000。5、下水道長800m，800m涵管【宏觀環(huán)境調(diào)研分析】（一）行業(yè)發(fā)展前景：本項(xiàng)目依托xxx瓜片原產(chǎn)地和

2、xxx水庫風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢，結(jié)合近年來xxx瓜片推廣效益，以帶動(dòng)當(dāng)?shù)厝嗣袢罕娭赂粸槟康暮统霭l(fā)點(diǎn)。據(jù)有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)近幾年來茶葉市場調(diào)查指出：國內(nèi)每年茶葉需求量的增長率達(dá)10%以上，尤其是中高檔茶、綠色食品茶以及有機(jī)茶的需求量大增；日本以及加拿大、德國、英國等西方國家每年進(jìn)口茶葉的數(shù)量也在不斷增加，日本人每年每人茶葉消費(fèi)量為6斤，而中國人均只有0.7斤。目前以及今后，不論是國內(nèi)還是國際市場，茶葉的需求量仍然在增加，茶葉市場的潛力很大，市場前景非常樂觀。直到目前為止，不論是國內(nèi)還是國際尚沒有報(bào)道過出現(xiàn)茶葉大量積壓的現(xiàn)象。在市場不斷擴(kuò)大的同時(shí)，茶葉產(chǎn)量也不斷擴(kuò)大，其中高檔茶是供不應(yīng)求。目前，“xxx瓜片”雖

3、在市場上有一定的知名度，由于“xxx瓜片”在茶文化上做的不夠，未能像“云南普洱”、“福建鐵觀音”享譽(yù)全國乃至國外，因此，“xxx瓜片”如在茶文化上做足文章，加之獨(dú)特的資源優(yōu)勢，具有很大的市場前景。（二）我省茶葉市場概況及趨勢：從我省情況看，現(xiàn)有茶園面積約160萬畝，年產(chǎn)茶葉近5萬噸，名列全國第7位。茶葉類別主要有紅茶、綠茶、花茶，近年來，我省茶葉內(nèi)、外銷的比例約為4:6，其中紅茶和大宗綠茶主要供應(yīng)出口，名優(yōu)茶主要是內(nèi)銷。綜合起來看，我省發(fā)展茶葉產(chǎn)業(yè)具有以下優(yōu)勢：一是自然環(huán)境優(yōu)越，茶葉資源豐富。在全國10大名茶中，安徽就占有3種，“xxx瓜片”、“黃山毛峰”、“祁紅”。二是生產(chǎn)加工體系完備，基本

4、形成了茶葉初精制加工體系。三是茶葉科研教育力量雄厚，擁有一大批茶業(yè)專家和技術(shù)人員。四是茶葉深加工和綜合利用前景廣闊，為茶葉深加工產(chǎn)品提供了廣闊的市場。五是茶葉作為一種天然健康飲料，已越來越受到國內(nèi)外消費(fèi)者的歡迎，茶葉市場需求潛巨大。產(chǎn)區(qū)分布：皖南產(chǎn)區(qū)：主要分布在黃山市、宣城市和池州市的款縣、休寧、祁門、黃山區(qū)、黯縣、徽州區(qū)、郎溪、宣州區(qū)、廣德、徑縣、東至、石臺(tái)等12個(gè)縣區(qū)。主產(chǎn)紅茶、綠茶、花茶、名優(yōu)茶和保健茶生產(chǎn)。皖西產(chǎn)區(qū)：主要分布在xxx市、安慶市。xxx·霍山、舒城、裕安區(qū)、金安區(qū)、岳西、太湖、潛山等8個(gè)縣區(qū)。主產(chǎn)綠茶和名優(yōu)茶。（三）我省茶葉市場建設(shè)趨勢徽省茶葉產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃報(bào)告

5、中指出，我省將加強(qiáng)茶葉交易市場的建設(shè)，以上海為中心，以長江三角洲地區(qū)為重點(diǎn)，大力開拓國內(nèi)茶葉市場，重點(diǎn)扶持峨眉、黃山、xxx三個(gè)茶葉市場。同時(shí)，培育一批新的、輻射能力強(qiáng)的全省性、全國性的大市場和會(huì)展中心。依據(jù)這一產(chǎn)業(yè)規(guī)劃可以申報(bào)省級(jí)或國家級(jí)產(chǎn)業(yè)政策扶持、支持。（四）目前茶葉市場存在的問題：1、銷地茶葉市場規(guī)模較大，但由于貨物流通環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了一些不確定因素，影響茶產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和出口貿(mào)易。 2、產(chǎn)區(qū)產(chǎn)量巨大，但市場規(guī)模有限，組織松散，名聲不大，這些茶葉市場目前仍然是原始的“小門市現(xiàn)貨交易”方式。一是交易規(guī)模小：二是自產(chǎn)自銷（茶葉交易采取“一對(duì)一”，由買家與賣家洽談成交）。市場競爭能力較弱，雖然簡便，

6、但無法形成規(guī)?；?jīng)營，更談不上市場的拓展。3、現(xiàn)有茶葉市場經(jīng)營模式單一，僅限于茶葉交易與批發(fā)，在茶文化展示、會(huì)展產(chǎn)業(yè)及衍生產(chǎn)業(yè)處于空白狀態(tài)。（五）國內(nèi)茶葉市場分布：較著名的有上海的“大統(tǒng)路茶葉市場”、北京的“馬連道茶葉市場”、廣州的“芳村南方茶葉市場”、安徽蕪湖的“中國茶城”、繁昌的“峨橋茶葉市場”等等，基本為銷地茶葉市場?！緟^(qū)域環(huán)境調(diào)研分析】（一）項(xiàng)目所在地概況： xxx鎮(zhèn)位于xxx縣東北部，地處xxx、霍山、裕安三縣區(qū)交界處，xxx水庫中下游，鎮(zhèn)內(nèi)鮮馬（鮮花嶺至馬店）公路與合武高速公路、滬漢蓉快速鐵路相連接，距xxx火車站15公里，距縣城梅山35公里，距xxx市60公里，以鮮花嶺、xxx為

7、起點(diǎn)，每天往返合肥、xxx、梅山的客車20多班次，水運(yùn)船舶1000余艘。xxx鎮(zhèn)總面積133.8平方公里，轄轄5個(gè)行政村和1個(gè)街道居委會(huì)，2011年末總?cè)丝?5413人。xxx鎮(zhèn)是中國十大名茶之一“xxx瓜片”的原產(chǎn)地和主產(chǎn)區(qū)，出產(chǎn)的齊山片“xxx瓜片”在2011年中國蕪湖（國際）茶博會(huì)上獲“茶王”稱號(hào)，全鎮(zhèn)80%的茶葉茶葉屬無公害有機(jī)茶，庫區(qū)一線是無公害茶葉保護(hù)區(qū)，茶葉生產(chǎn)以“公司+農(nóng)戶”模式運(yùn)作，并成立專業(yè)合作社和茶葉協(xié)會(huì)，生產(chǎn)的有機(jī)綠茶多年獲得歐盟imo有機(jī)認(rèn)證。xxx鎮(zhèn)歷史悠久，xxx水庫修建以前，是一座繁華的古老集鎮(zhèn)，是皖西革命的根據(jù)地，是早期縣政府所在地（xxx縣委、縣政府于194

8、9年9月由xxx遷駐金家寨）。xxx鎮(zhèn)旅游資源十分豐富，自然景觀、歷史古跡、神話傳說融為一體。由佳勝集團(tuán)投資開發(fā)的紅石谷風(fēng)景區(qū)面積80平方公里，旅游觀光范圍包括紅石谷國家地質(zhì)公園、將軍湖（xxx水庫）、以及中國十大名茶“xxx瓜片”原產(chǎn)地生態(tài)觀光園三大版塊。齊云山景區(qū)方圓30平方公里，周圍奇峰怪石，絕壁熔洞，龍?zhí)镀俨甲猿梢惑w。鎮(zhèn)內(nèi)響洪水庫總面積約20平方公里，湖面8萬畝，庫容27億立方米，周圍群山環(huán)抱，山中有湖，湖中有山，沿岸林海蒼茫，古木參天，湖光山色，景觀獨(dú)特，氣候宜人，是一個(gè)具備發(fā)展旅游、觀光、度假、避暑、休閑、游樂和商貿(mào)為一體的生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)。（二）xxx地區(qū)茶葉市場現(xiàn)狀：1、門安地區(qū)

9、轄區(qū)內(nèi)的金安區(qū)、裕安區(qū)、xxx、霍山、舒城為綠茶、名優(yōu)茶主產(chǎn)區(qū)。2、xxx瓜片、齊山云霧、霍山黃芽、翠眉、舒城蘭花在全省的茶葉品牌中知名度較高，其中“xxx瓜片”為中國十大名茶之一。3、目前的茶葉交易市場有xxx的茶葉市場、霍山茶葉市場、xxx茶葉市場以及其他自發(fā)經(jīng)營、規(guī)模較小的茶葉市場。4、現(xiàn)有市場經(jīng)營模式僅為單一的茶葉批發(fā)與零售，在茶文化展示、會(huì)展、衍生產(chǎn)業(yè)包裝上為空白。 （三）競爭市場分析1、xxx生態(tài)旅游發(fā)展優(yōu)勢：一、xxx水庫坐落在xxx鎮(zhèn)駐駕灣村的西淠河上，壩型為半徑同心圓混凝土重力壩，壩高875米，弧長304米，橫臣于蒼山云海之間，庫區(qū)通航里程多20公里，煙波浩渺、碧水千里、兩岸

10、山峰峙，重巒迭翠被譽(yù)為皖西的“小桂林”。二、 齊 山：在庫區(qū)的響齊辦事處、xxx鎮(zhèn)之間，一面依山，三面環(huán)水。xxx州志稱：齊山因“頂峰而平，故名”。齊山擁霧，舊為xxx州八景之一。 劣勢：一、交通優(yōu)勢不明顯，雖有xxx水庫等人文歷史景觀，但因交通不便，來往游客不方便，人流量少。二、宣傳力度不夠，未能依托xxx水庫及xxx瓜片原產(chǎn)地等品牌優(yōu)勢深度發(fā)掘潛在的資源來宣傳xxx和xxx鎮(zhèn)的歷史和文化。2、xxx市茶葉市場 位于xxx市皖西路與健康路交叉口處，于01年入駐經(jīng)營，共60余家，經(jīng)營戶基本為本地區(qū)商戶。 優(yōu)勢： 一、地處市區(qū)，交通便捷；物流發(fā)達(dá)。二、區(qū)內(nèi)空間設(shè)計(jì)及戶型設(shè)計(jì)較合理，經(jīng)營環(huán)境較好。

11、 三、商圈可以輻射到整個(gè)xxx地區(qū)，以茶葉市場和xxx風(fēng)景區(qū)帶動(dòng)xxx旅游業(yè)發(fā)展。 劣勢： 一、市場商鋪有限，己無發(fā)展空間，無法形成規(guī)模。 二、市場規(guī)模小，對(duì)外地市場的影響力較小，導(dǎo)致旅游業(yè)發(fā)展遲緩。三、整個(gè)市場對(duì)外宣傳和管理力度不健全，市場知名度不高；對(duì)外地客商的吸引力差。四、茶葉經(jīng)營模式單一，僅限茶葉交易，沒有推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 此市場對(duì)xxx地區(qū)的影響力比較明顯，由于市場的規(guī)模小，很多商戶想入駐但苦于沒有門面，我們剛好可以抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，同時(shí)在市場優(yōu)越性上超越此市場，努力將本項(xiàng)目建成安徽省最具影響力的茶葉原產(chǎn)地市場、茶文化展示與交流平臺(tái)。3、霍山縣綠色商城優(yōu)勢：一、地處縣中心地段，

12、交通便捷；物流發(fā)達(dá)。二、規(guī)模宏大，配套較齊全，經(jīng)營環(huán)境較好。三、茶葉市場形成后，能夠較好的帶動(dòng)xxx旅游度假的開拓和發(fā)展。劣勢：一、易的茶葉僅為“霍山黃芽，批發(fā)和，售，市場知名度有限。二、茶文化產(chǎn)業(yè)及衍生茶葉為空白，無法推動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。機(jī)會(huì)點(diǎn)：此市場經(jīng)營的茶葉主要為“霍山黃芽”的批發(fā)與零售，本項(xiàng)目可以“xxx瓜片”、旅游區(qū)為經(jīng)營載體，除原產(chǎn)地茶葉額批發(fā)與零售，主要集中于茶文化展示、旅游觀光、xxx地區(qū)產(chǎn)地茶葉會(huì)展為主導(dǎo)。第二章項(xiàng)目市場定位【市場定位】（一）項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢（s）：地理優(yōu)勢：1、為本地及周邊產(chǎn)茶區(qū)與外接壤的要道。2、獨(dú)有的人文和歷史景觀，推動(dòng)生態(tài)旅游的發(fā)展交通優(yōu)勢：周邊

13、方圓三十公里以獨(dú)山交通最為便利，物流較發(fā)達(dá)，較xxx、石婆店、鮮花嶺等地占有絕對(duì)的交通優(yōu)勢。規(guī)劃優(yōu)勢：1、人文景觀優(yōu)美，布局合理，利于本項(xiàng)目規(guī)劃和開發(fā)。2、本項(xiàng)目配套規(guī)模較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體戶型均較合理，使用性能高，配套齊全，經(jīng)營環(huán)境一流，有可持續(xù)發(fā)展的空間，較能吸引商戶。資源優(yōu)勢：“xxx瓜片”原產(chǎn)地和xxx旅游風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢，要利開展茶文化展示和生態(tài)旅游觀光。行業(yè)產(chǎn)品優(yōu)勢：本項(xiàng)目的所在地為安徽綠茶和名優(yōu)茶產(chǎn)地，在市場上占有產(chǎn)品優(yōu)勢，易于將本項(xiàng)目在市場上推出，吸引大量游客觀光度假，也為本項(xiàng)目茶葉商戶吸引廣大客戶群。2、劣勢為新建基礎(chǔ)設(shè)施、綠化和茶葉市場，需要投入大量的人力、物力和資金去做市場的宣

14、傳推廣。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)：一、生態(tài)旅游是近年來較流行的一種旅游方式，且xxx有良好的自然資源和人文景觀資源。二、行業(yè)的產(chǎn)品市場需求處于增長中，但經(jīng)營的利率有保障，經(jīng)營商家的投資欲持續(xù)增長。三、本地茶資源極其豐富，但經(jīng)營分散，不成規(guī)模，暫時(shí)還沒有很好的交易市場?？蛻艚?jīng)營意識(shí)較好，易于整合。4、威脅點(diǎn)（t）：一、由于交通條件較不便利，游客前往旅游度假的意愿不太強(qiáng)烈。二、對(duì)茶葉市場的形成具有較大的影響，不利于推廣xxx瓜片的品牌。三、如果招商宣傳推廣不到位，本地的購買力相對(duì)有限，必須將項(xiàng)目的目標(biāo)租戶、購買者范圍擴(kuò)大至項(xiàng)目周邊乃至xxx、xxx等主要周邊區(qū)域，故需要強(qiáng)有力的營銷與招商推廣。（二）市場形象定位

15、安徽省最具實(shí)力和影響力的綠茶產(chǎn)地批發(fā)市場。以中國十大名茶“xxx瓜片”為代表產(chǎn)品、集xxx區(qū)域的綠茶、名優(yōu)茶為一體的產(chǎn)地批發(fā)市場致力于茶文化展示交流、區(qū)域茶葉會(huì)展及衍生產(chǎn)業(yè)。將以強(qiáng)大的市場整合推廣能力和豐富的資源優(yōu)勢占領(lǐng)安徽市場。（三）市場功能地位xxx瓜片交易、茶文化展示交流、茶文化博物館、生態(tài)旅游觀光為一體。（四）市場目標(biāo)客戶群定位1、旅游群體定位生態(tài)觀光旅游者、探親旅游者、休閑度假旅游者。2、租戶群定位：茶葉經(jīng)營者、茶葉包裝經(jīng)營者、茶具經(jīng)營者、茶樓經(jīng)營者、旅游區(qū)特色產(chǎn)品以及想從事茶葉生意的其他人群。由于市場是以茶葉批發(fā)為主的專業(yè)性市場，這就決定了目標(biāo)客戶群是以從事茶葉為主的茶葉經(jīng)營者以及

16、相關(guān)茶葉配套的經(jīng)營者。前期在促進(jìn)市場形成時(shí)，會(huì)有較實(shí)惠的租賃經(jīng)營條件和市場前景描述，吸引了部分想從事茶葉生意的人群的沖動(dòng)性進(jìn)入。使市場的目標(biāo)租戶又增加一個(gè)群體。3、購買群定位：租戶群、本地投資者、外地從事本行業(yè)的經(jīng)營者、投資者。 由于市場的形成，為經(jīng)營戶提高了良好的經(jīng)營環(huán)境，租戶群很快便看到市場的發(fā)展前景，租戶為了長期經(jīng)營的考慮以及擺脫租賃經(jīng)營的局限性，將會(huì)購買自已租賃的商鋪或自己認(rèn)為地段較好的商鋪。這一部分客戶購買的欲望非常強(qiáng)。隨著市場的發(fā)展經(jīng)濟(jì)效益將不斷提升，投資回報(bào)率可觀，本地有錢的人群則會(huì)購買并出租作為投資置業(yè)。這一部分人群包括經(jīng)商者、外出工作者和單位的工作人員。（五）目標(biāo)租戶客戶群細(xì)

17、分第一（主力）目標(biāo)租戶：xxx鎮(zhèn)為中心50公里范圍內(nèi)的茶葉經(jīng)營者；獨(dú)山、石板沖、鮮花嶺、石婆店、獅子崗、西河口等地。通過市場調(diào)查的結(jié)果顯示，這幾個(gè)鎮(zhèn)的茶葉經(jīng)營者對(duì)茶葉批發(fā)市場的建設(shè)支持程度最強(qiáng)，對(duì)市場的發(fā)展前景看好。在招商引資上容易成功。茶葉批發(fā)市場的建設(shè)對(duì)這幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的茶葉經(jīng)營者影響最大、最為直接，如果這一部分的客戶群不來租賃經(jīng)營，那么其它遠(yuǎn)范圍的茶葉經(jīng)營者來此租賃經(jīng)營的可能性很小。第二（次級(jí)）目標(biāo)租戶：xxx、霍山、舒城、xxx的茶葉經(jīng)營者以及從事茶葉包裝、茶具經(jīng)營的商戶。特別是xxx縣的茶葉經(jīng)營者。 本地茶商進(jìn)駐市場的經(jīng)營，使市場在較短的時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模，產(chǎn)生很強(qiáng)的號(hào)召力和影響力，刺激次級(jí)目標(biāo)租戶前來租賃經(jīng)營。 以獨(dú)山為中心的幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的茶葉產(chǎn)量有限，為把市場做成最有影響力和實(shí)力的產(chǎn)地批發(fā)市場，必須整合xxx地區(qū)各種茶葉，最好的辦法是將各個(gè)產(chǎn)茶縣的茶葉商戶吸引過來經(jīng)營。使茶葉的量和品種對(duì)外地具有吸引力和影響力。 xxx產(chǎn)茶量大、茶葉經(jīng)營者多且沒有茶葉市場，同時(shí)xxx、裕安區(qū)有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)和xxx鎮(zhèn)的地理位置較近。前期的市場調(diào)查顯示茶葉經(jīng)營者對(duì)市場的建設(shè)抱有濃厚的興趣。第三（輔助性）目標(biāo)租戶：安徽省產(chǎn)茶區(qū)的茶葉經(jīng)營者以及外省的茶葉經(jīng)營者。 由于茶葉批發(fā)