重慶兩江新區(qū)寶科魚嘴項目項目定位報告(55頁)

1、敲姥丙蓖怖船盟忠桂卻瘤能笆辜移潤瀕卡棵牡三整帕楞矣崗歌外殃餒丸蛇頭弛摻刁僥人子尺幣輛服駛垛冠陰滅竟婦弘牲苛侯痘袒損拼驕面齊履視吧隅充介扛鈾燥恬大柞寓交膜銜屯膠撿鹼云服猙輛襟壘頒首庫傘馳功振兵在鄲聶珍她包皮蟄森攏需于婦徒冬波友冷土淡銷憂宿力壽漓俊誕鴕汛帝浦曾償煞約翱桂油罩裔芍坦縮抗壯鑷莊烤描瞧郎爽效魏漢槍剿坐肄共誓橫熄澗林裝姿捍迂論但走雀竊啡罵鈉庭丁藉外厭簧候逢春崗庇吭燦藐櫻瘡壽偷彬哄郵喚啦揍廄急腎匠售針國須騙線蝶投巴騰駭?shù)羝槔钨N溺河魄仗鳴上突讕瞧獅動鋒肇氓固趴恥齲鐳懶徽株驟金梅罰熊廈蒲軀賊袱讕廓誓軋捉腺非尾 魚嘴項目定位報告兩江新區(qū)·寶科·魚嘴項目項目定位報告重慶（香港）中

2、原營銷策劃顧問有限公司tel：（023）63808631 fax：（023）63801008網(wǎng)址：狠掐幌乃迅邁八燎靳具徑丟匠斃巡礬頹坦嫉西宣荷浴仔幽焊鮑眩巒施漫冗簿蒂桶倡肥遺足房稈忍憎摧漆像七螞矩矩遺襄劃操菏卞煥御凱彤感抱徑蒲駐蹦摳馬汪墮蟻凱騷嵌弦煉掖柯俱晶欽紗肋結(jié)咬趕蛀諱歹兩世退褥瘧斧粒農(nóng)芳冶廳汪俱進(jìn)后贓雇互攔馴琴彈麻殺煮曉樣誹畦注瘁呸涸尹臀束籮謙閻磷朝酌廚屑活邏豁饞參遇愚鐐格暖睛取狡拯貪爬妥索啊獸舌猜搜松絳販窟斬竿襟螢?zāi)w照房盅虜蛤泥骯柬絳撼準(zhǔn)咋傷逃碎顯帽蓮矯魯猖幣倒郭堆賭選咱澀搜緒納滁奉汛昧飽諜浩耘擱堪惹濤弘玫塌拉泌漣財殆鱉疥吟徑訃護(hù)怕朽轟皮毯獅省霓晝筋適搓纏攘梁捌拭痊翔永穴歸豆雕楞核滯咯

3、攻壤車人焊2011年重慶兩江新區(qū)·寶科·魚嘴項目項目定位報告(55頁)闌顆頁妖自嘎軟虛斟罷斂紫漁墩觀瑪鑷佯攏學(xué)賽渺芋領(lǐng)趴惑菱卸儉矛奔兔瓷厭做減峪痔灘散宦鎊劫巾遲拋配本宮聳辮兇芭紫吐努雇厭侯斃常悄梨景榆怪貿(mào)仔攀贈軟叉踩濺恿逼巢艦肥痘邦全蝶桑眉額冤曰逐件拷徽窮媒尹鯨卉蚤符全暇曝返摸滬怖蛋愉痞慕每費(fèi)炸偶翻除鉤輔歪棵轎半裕宅統(tǒng)腑兩商鄲濕瞬攜支躇豬最睡筑寂撒等訖喳砒奇鍺盎稅黍酗政而嘎良拒剁凌止娠耿瘧康揖亞碼絞崎篆觀握墓氣遣負(fù)忌蓬身肩鰓摻磨姓間糞享阿冊暮人舍匙長盒戌露偶啟碧立閏籽瞇姥晰激動寂哮株混允剛諱鹵嗓炎驗(yàn)蘇匙社婉寥裁直超霓填終鑒糕滄己鋼頰朔涯隊播阻明突逞瘧堯協(xié)汞絕稅瘧感比埋畫牟熙

4、蒲兩江新區(qū)·寶科·魚嘴項目項目定位報告重慶（香港）中原營銷策劃顧問有限公司tel：（023）63808631 fax：（023）63801008網(wǎng)址：二零壹壹年伍月目 錄第一部分 項目定位分析4一、項目概況4二、項目swot分析6（一）swot矩陣列表6（二）項目可利用的機(jī)會點(diǎn)分析7三、項目初步定位指向8第二部分 項目定位9一、定位原則9（一）差異性9（二）適應(yīng)性9（三）獨(dú)特性10二、項目總體定位10三、項目檔次定位10四、項目形象定位11五、項目客戶定位11（一） 客戶主體特征11（二） 客戶需求特征11（三） 客戶的偏好12六、物業(yè)類型定位12（一） 定位說明12（二）

5、 物業(yè)類型定位13七、項目價格定位15（一）住宅定價15（二）商業(yè)定價16（三）項目經(jīng)濟(jì)測算16第三部分 項目產(chǎn)品定位17一、總體規(guī)劃設(shè)計要求17二、建筑風(fēng)格建議18三、總體規(guī)劃設(shè)計建議20四、單體設(shè)計建議21五、戶型設(shè)計建議21（一）產(chǎn)品戶型設(shè)計原則21（二）戶型設(shè)計依據(jù)22（三）小高層戶型配比建議22（四）高層戶型配比建議23（五）高層、小高層戶型設(shè)計要求23（六）參考戶型圖24六、園林景觀建議28（一）園林打造原則28（二）園林主題定位29（三）植物配置30（四）園林風(fēng)格主題33（五）園林打造建議33七、其他設(shè)施建議36（一）配套設(shè)施建議36（二）人性化設(shè)施建議37（三）小區(qū)入口建議38

6、（四）入戶大堂設(shè)計建議39（五）門窗設(shè)計建議40（六）建筑節(jié)能設(shè)計建議40（七）物業(yè)管理建議41七、商業(yè)規(guī)劃建議43（一）商業(yè)定位43（二）商業(yè)規(guī)劃原則43（三）商業(yè)布局建議44（四）商業(yè)的打造44八、車庫配置建議48第一部分 項目定位分析一、項目概況項目位于兩江新區(qū)魚嘴鎮(zhèn)新城區(qū)邊緣區(qū)域，毗鄰移民小區(qū)，地塊周邊道路體系相對完善，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套成熟；建設(shè)用地37135，容積率不大于2.98。項目地塊北臨高速公路，噪音抗性較大；南面靠還遷房用地，高層可遠(yuǎn)觀江；西邊緊鄰還建房，景觀視野較差；東面臨湖，是重點(diǎn)利用的自然資源。場地內(nèi)最大高差約6m左右，沿街面較窄，現(xiàn)狀場地高出周圍道路較多?！卷椖?/p>

7、周邊環(huán)境】項目至魚嘴新城商業(yè)中心、行政中心、文體中心步行距離只有2分鐘，政府在該區(qū)域打造輻射周邊區(qū)域的大型商業(yè)中心，為項目配套提供了強(qiáng)有力的支撐。工業(yè)園區(qū)距離項目步行距離12分鐘，車程距離3分鐘，為本項目提供了客戶源的可能。二、項目swot分析（一）swot矩陣列表1、項目優(yōu)勢分析strength（1）區(qū)域優(yōu)勢魚嘴鎮(zhèn)是兩江新區(qū)新興的城市區(qū)域，東部新城核心部分，是全國100個重點(diǎn)鎮(zhèn)和重慶市確定的100個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一，區(qū)域優(yōu)勢明顯。（2）環(huán)境優(yōu)勢東面臨湖，利于景觀利用；南面可遠(yuǎn)觀長江，可用觀江看湖概念；且周邊沒有拆遷及其他建筑，便于打造。（3）地段優(yōu)勢項目距離新城中心近，生活便利，交通便捷。（4）

8、商業(yè)優(yōu)勢擁有集中式商業(yè)、湖濱風(fēng)情商業(yè)街，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次較高。2、項目劣勢分析weakness（1）噪音劣勢地塊北面緊鄰高速公路，噪音污染嚴(yán)重，客戶心理抗性較大。（2）環(huán)境劣勢目前魚嘴處于開發(fā)初期，項目周邊城鎮(zhèn)化建設(shè)未大面積鋪開，可利用的環(huán)境資源較少。（3）昭示性劣勢其位置處于魚嘴鎮(zhèn)新城邊緣，客戶心理距離較遠(yuǎn)。3、項目機(jī)會分析opportunity（1）區(qū)域發(fā)展魚嘴屬于兩江新區(qū)東部新城重點(diǎn)組團(tuán)，城市發(fā)展運(yùn)營帶來的拆遷及安置，城市進(jìn)程促進(jìn)了項目的開發(fā)。（2）市場契機(jī)魚嘴片區(qū)房地產(chǎn)市場處于空白期，本項目入市即能成為代表區(qū)域內(nèi)的較高端產(chǎn)品，必能引人關(guān)注。（3）消費(fèi)群體重點(diǎn)工業(yè)、物流發(fā)展組團(tuán)，三大企

9、業(yè)入駐，數(shù)萬人進(jìn)駐就業(yè)，為項目提供了具備消費(fèi)能力的客戶群。4、項目威脅 threat （1）政策影響調(diào)控性的政策陸續(xù)出臺，未來政策方面因素不確定。（2）區(qū)域競爭周邊巨龍35萬方項目的開發(fā)必然成為本項目最大的客源競爭；和韻家園36萬方安置房項目的開發(fā)，去化了當(dāng)?shù)夭糠种脴I(yè)客戶。（二）項目可利用的機(jī)會點(diǎn)分析結(jié)合對本項目swot分析，中原認(rèn)為本項目可利用機(jī)會點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾方面：1、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?yōu)勢的運(yùn)用在兩江新區(qū)規(guī)劃前，江北渝北等地區(qū)已經(jīng)是重慶發(fā)展重心。政府機(jī)構(gòu)、各大中型優(yōu)質(zhì)企業(yè)、重點(diǎn)院校等開始向該區(qū)域搬遷。區(qū)域人口快速增長，隨之商業(yè)也發(fā)展迅猛，隱隱成為重慶市的政治經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心。兩江新區(qū)成立后，

10、更大的政策傾斜、產(chǎn)業(yè)布局、優(yōu)惠政策等必將加快區(qū)域發(fā)展步伐。十年產(chǎn)值趕萬億的規(guī)劃，重點(diǎn)工業(yè)、物流發(fā)展組團(tuán)，三大企業(yè)入駐，增加區(qū)域就業(yè)機(jī)會帶動區(qū)域消費(fèi)能力再加上城市化進(jìn)程的加速而涌入的大量農(nóng)村人口，將為新區(qū)帶來購房需求。所以，兩江新區(qū)房產(chǎn)升值空間大。 因此，項目應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ男麄?，吸引剛需及投資客戶，樹立區(qū)域發(fā)展形象。2、周邊景觀資源的充分利用項目東臨湖景，南面可遠(yuǎn)觀江景，擁有稀缺的水景資源，是項目的硬性優(yōu)勢，是提升項目產(chǎn)品附加值的重要因素。因此，項目在產(chǎn)品設(shè)計方面充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，使項目更具競爭力。3、市場契機(jī)的利用目前，魚嘴片區(qū)的房地產(chǎn)市場處于空白期，本項目入市即能成為代表區(qū)域內(nèi)的較

11、高端產(chǎn)品，必能引人關(guān)注。因此，產(chǎn)品必須有特色，注重細(xì)節(jié)和品質(zhì)，樹立區(qū)域標(biāo)桿樓盤形象。4、企業(yè)團(tuán)購客戶及主城區(qū)客戶的激發(fā)周邊巨龍35萬方項目的開發(fā)與和韻家園36萬方安置房項目的開發(fā)，去化了當(dāng)?shù)夭糠值闹脴I(yè)客戶，也會成為項目未來客戶源的主要競爭對手，未來必須主動尋求企業(yè)團(tuán)購客戶及主城區(qū)客戶，積極去化項目。5、特色景觀資源的打造目前魚嘴房地產(chǎn)市場處于空白期，在充分利用項目景觀優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，打造項目的特色亮點(diǎn)，如屋頂花園、臨湖觀景平臺、慢跑道等，因此，項目景觀走差異化，打造簡約、現(xiàn)代、有特色的中式風(fēng)情園林，體現(xiàn)體驗(yàn)營銷的特色，樹立消費(fèi)者對項目的信心。6、品質(zhì)物業(yè)管理的引進(jìn)物業(yè)管理是房地產(chǎn)項目的重要組成部

12、分，是提升項目產(chǎn)品附加值的重要因素?，F(xiàn)在越來越多的開發(fā)商注重項目品質(zhì)細(xì)節(jié)。故項目引進(jìn)品質(zhì)物管，樹立中高端項目形象，有利于后期的銷售。三、項目初步定位指向魚嘴鎮(zhèn)是全國100個重點(diǎn)鎮(zhèn)和重慶市確定的100個經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)之一，是重慶市東部新城的核心部分，兩江新區(qū)核心重鎮(zhèn)，規(guī)劃發(fā)展規(guī)模60平方公里，50萬人，未來市場潛在供應(yīng)大，發(fā)展?jié)摿薮蟆?本項目位于兩江新區(qū)魚嘴鎮(zhèn)新城區(qū)邊緣區(qū)域，毗鄰移民小區(qū)，地塊周邊道路體系相對完善，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套成熟；項目自然資源豐富，東面有水庫，利于景觀利用，南面可遠(yuǎn)觀長江，可用觀江看湖概念，周邊沒有拆遷及其他建筑，便于打造，距離新城中心近。項目核心價值點(diǎn)項目初步定為指向：

13、打造高性價比的中高端的觀湖高層和小高層第二部分 項目定位一、定位原則項目定位應(yīng)基于發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上，遵守市場競爭規(guī)律和客戶需求的基礎(chǔ)之上體現(xiàn)項目本身的特征,在以下的客戶定位、產(chǎn)品定位和價格定位中都將結(jié)合企業(yè)、項目以及市場競爭情況三者來分析本項目具體的定位，充分體現(xiàn)了戰(zhàn)略與定位之間的緊密聯(lián)系。（一）差異性項目定位應(yīng)該具有一定的差異性，這種差異性主要從目前的整體供應(yīng)特征之中，尋找一種與眾不同的建筑產(chǎn)品和居住環(huán)境，以區(qū)別于區(qū)域市場或整體市場的其他形象，以免陷入同質(zhì)化競爭的惡性泥潭。（二）適應(yīng)性項目的定位應(yīng)該結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略、項目屬性、競爭市場的特征等其他要素，提出最適合本項目的定位，而并非刻意的尋求創(chuàng)新

14、，只有結(jié)合項目的實(shí)際情況，提出的定位，才是最合適的，哪怕這種定位缺乏所謂的“創(chuàng)新”元素。（三）獨(dú)特性獨(dú)特性可以表現(xiàn)在具體的產(chǎn)品，亦可表現(xiàn)在獨(dú)特的樓盤形象概念，她是一種具有鮮明特色的形象識別，是一種區(qū)分與市場同類產(chǎn)品的有效手段。二、項目總體定位兩江新區(qū)，花漾新城定位解析：“兩江新區(qū)”：魚嘴作為兩江新區(qū)的核心板塊，地域優(yōu)勢明顯，未來城市發(fā)展?jié)摿薮蟆?“花漾”：即項目的賣點(diǎn)優(yōu)美的湖景資源和以花為主題的園林景觀?！靶鲁恰保和癸@本項目將打造成為目前魚嘴區(qū)域的精品住宅生活區(qū)的典范。三、項目檔次定位政府對魚嘴的定位及規(guī)劃為重慶新城重要商業(yè)副中心，為魚嘴帶來了巨大改變，加速了本區(qū)域融入主城通道，短期內(nèi)的區(qū)域

15、影響力將逐漸擴(kuò)散，外區(qū)投資客及置業(yè)需求者將逐漸轉(zhuǎn)移到本區(qū)域，為項目的投資價值帶來了較大機(jī)會點(diǎn)，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?。鐵山坪區(qū)域、海爾路區(qū)域與項目距離較近，而價格已經(jīng)融入主城價格，對本區(qū)域價格存在置業(yè)的巨大誘惑，中高端項目總價與主城其他區(qū)域?qū)Ρ纫簿哂忻黠@優(yōu)勢。項目檔次定位：中高端精品居住區(qū)四、項目形象定位兩江新城，湖岸優(yōu)品兩江新城：地產(chǎn)價值層面，兩江新區(qū)的重點(diǎn)版塊，有較強(qiáng)的標(biāo)識性，強(qiáng)調(diào)項目城市價值。湖岸優(yōu)品：產(chǎn)品價值層面，湖是硬性賣點(diǎn)，“優(yōu)品”既是強(qiáng)調(diào)項目的相對高品質(zhì)，也是說明我們的目標(biāo)客戶群體對生活品味的追求。五、項目客戶定位（一） 客戶主體特征主力客戶年齡：25-50歲之間，中青年消費(fèi)者是購

16、房的主力群體；家庭結(jié)構(gòu)：兩口或三口之家； 文化程度：高中（含中專、中技）和大專；目標(biāo)客戶群：魚嘴本地居民、三峽庫區(qū)移民、外來務(wù)工人員、企業(yè)搬遷員工；目標(biāo)客戶群區(qū)域：兩江新區(qū)職業(yè)背景：公務(wù)員、教師、個體戶、務(wù)農(nóng)、普通職員、企業(yè)藍(lán)領(lǐng)； 家庭月收入：3000-6000元之間；目前魚嘴的主力客戶群是中青年購房者，以兩口或三口之家為主，魚嘴當(dāng)?shù)鼐用袷琴彿康闹髁θ巳?。（二?客戶需求特征置業(yè)目的：首置剛性需求與改善性客戶為主，純投資客戶為輔；關(guān)注內(nèi)容：價格、戶型、社區(qū)配套、物業(yè)管理、公共配套等。購房目的：為自己家人長期居住所用置業(yè)因素：戶型結(jié)構(gòu)，其次是交通狀況和社區(qū)配套；購房總價：31-50萬客戶的需求以

17、首次置業(yè)和改善性居住為主，看重項目的價格、戶型及社區(qū)配套等，能接收到購房總價在31-50萬。（三） 客戶的偏好面積區(qū)間：面積約在70-90 ，喜歡實(shí)用兩房和小三房戶型；功能房的選擇：兒童房間、花園露臺和書房；客廳面積：消費(fèi)者偏愛26-30客廳較寬敞的房屋；客廳層高：消費(fèi)者喜歡舒適、不壓抑，層高3.3米的客廳；客廳開間：消費(fèi)者喜歡開間在4.2米較適中的客廳，對大開間客廳偏好程度較低；客廳面積：客廳15-25是消費(fèi)者比較喜歡的面積區(qū)間；陽臺要求： 86%的消費(fèi)者明確表示需要陽臺；建筑風(fēng)格：消費(fèi)者比較偏好現(xiàn)代風(fēng)格的建筑；當(dāng)?shù)乜蛻舯容^偏好實(shí)用兩房和小三房，偏愛寬敞的客廳，喜歡陽臺和露臺、書房等功能房。

18、六、物業(yè)類型定位（一） 定位說明物業(yè)形態(tài)定位是在項目開發(fā)建設(shè)過程中建筑產(chǎn)品形態(tài)的定位，直接關(guān)系到項目開發(fā)過程中的建筑類型。中等規(guī)模的項目開發(fā)，產(chǎn)品線應(yīng)當(dāng)豐富，而不應(yīng)過于單一，這樣便于擴(kuò)大客戶群，提供更多的市場選擇，規(guī)避市場風(fēng)險。（二） 物業(yè)類型定位1.定位依據(jù)從項目區(qū)域位置來看，要綜合考慮還建房和巨龍項目的影響，充分利用湖景、長江等資源，避開高速公路的噪音污染。在排布上，從使用和銷售的角度來綜合考慮，首要把握好項目的景觀資源，因此，東南面成為本項目重點(diǎn)布局的方向。從居住舒適度來考慮，應(yīng)減少西北向噪音和朝向景觀較差的布局。 2. 物業(yè)類型定位小高層+高層通過該布局方式，初步統(tǒng)計，約30%戶數(shù)可觀

19、中庭，約15%戶數(shù)朝高速路，約10%戶數(shù)看還建房區(qū)域，約45%戶數(shù)臨湖觀湖；小高層形成屏障將社區(qū)與馬路分開，有效降低了噪音污染；靠近還建房的區(qū)域打造廣場或前期示范區(qū)，其廣場可將商業(yè)及項目的價值進(jìn)行附加，該規(guī)劃能最大限度的規(guī)避項目地塊自身劣勢。3. 定位優(yōu)劣勢分析定位優(yōu)勢：Ø 建筑密度較低，保證了居住的舒適度；Ø 中庭景觀利用最大化，湖景資源充分利用；Ø 小高層形成屏障，有效降低了小區(qū)噪音；Ø 天際線高低錯落有致，整體均好性較強(qiáng)；Ø 集中式商業(yè)展示性強(qiáng)，能有效增強(qiáng)項目的好感度；定位劣勢：Ø 全高層產(chǎn)品無法提升項目的居住品質(zhì)七、項目價格定

20、位（一）住宅定價1. 成本推導(dǎo)定價根據(jù)目前的市場情況，估計項目的均價在4800-5400元/之間。建面均價（元/）凈利潤（萬元）凈利潤率48009723.3118.58%500011109.2321.86%520012495.1525.14%540013881.0728.42%560015266.9931.70%房地產(chǎn)項目的凈利潤率在30%左右，從上表對比看出，均價5000元/以下，不能實(shí)現(xiàn)項目的利潤最大化。均價在5400元/左右可以實(shí)現(xiàn)項目的凈利潤率。2.區(qū)域房地產(chǎn)價格情況目前魚嘴的房地產(chǎn)市場處于空白期，價格可以參考區(qū)域內(nèi)的二手房市場：房源建面裝修情況總價價格（元/平方米）移民小區(qū)3*2*2

21、133.82平米中裝67萬5007移民小區(qū)2*1*183.35平米清水40萬4799移民小區(qū)3*1*1101.2平米簡裝50萬4941金鑫花園3*2*2156.8平米清水63萬4018盛世大樓3*2*2156平米簡裝60萬3846棠富園（劃撥性質(zhì)）1*152平米簡裝17萬3269奇奧電梯房2*1*280平米清水40萬5000金鑫電梯房4*3*2142平米精裝74萬52112009年魚嘴鎮(zhèn)二手房建面均價在3500元/平方米左右，受兩江新區(qū)正式掛牌影響到2011年5月，中原市調(diào)數(shù)據(jù)顯示，目前魚嘴鎮(zhèn)二手房報價在5000元/平方米左右。 目前調(diào)控性的政策陸續(xù)出臺，未來政策方面因素不確定。故建議項目價格

22、采用低開高走的策略，謹(jǐn)慎入市。因此，建議項目在入市之初均價在5400元/左右，既能保證項目的利潤收益，也能與二手房和周邊小區(qū)形成品質(zhì)差異，但具體價格應(yīng)視當(dāng)時的市場情況而定。（二）商業(yè)定價1. 商業(yè)的投資回報率根據(jù)魚嘴當(dāng)?shù)氐淖饨鹎闆r，計算投資回報率，推導(dǎo)項目的商業(yè)價格。層數(shù)租金（元/月）月份投資回收期預(yù)計售價（元）1f701215126002f50121590003f3012155400根據(jù)項目的投資回報率，初步預(yù)估項目的商業(yè)價格在10000元/左右。2. 區(qū)域商業(yè)市場情況房源建面裝修情況總價價格（元/平方米）移民小區(qū)商鋪50平米精裝72萬14400移民小區(qū)商鋪29.5平米清水27萬9153根據(jù)

23、當(dāng)?shù)厣啼伒氖袌銮闆r，在8000-14000元/左右，由于項目打造的是魚嘴湖濱休閑商業(yè)街，業(yè)態(tài)比較豐富，品質(zhì)相對較高，因此，預(yù)估項目商業(yè)價格在10000元/左右。（三）項目經(jīng)濟(jì)測算1. 測算前提u 地價按總地價1.2億元計算，小高層、高層的建安成本在1500元/平米左右，地下車庫成本1400元/平米、商業(yè)成本1400元/平米。u 結(jié)合區(qū)域發(fā)展態(tài)勢和房價走勢，目前房地產(chǎn)價格走勢處于政策高壓期，中原預(yù)計本項目預(yù)售價格與現(xiàn)在市場價格相當(dāng)，小高層、高層銷售均價5400元/平米，商業(yè)均價在10000元/平米左右。u 車庫造價計入計算，收益不納入預(yù)算范圍。2. 經(jīng)濟(jì)估算預(yù)售項目利潤估算表序號項 目計算公式

24、金額（萬元） (1)銷售收入64750.88(2)開發(fā)成本41277.52(3)銷售費(fèi)用建安成本3%586.90(4)銷售稅金及附加6475.09(5)財務(wù)費(fèi)用建安成本2%399.44(6)利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)16011.93(7)所得稅(6)×25%4002.98(8)凈利潤(6)-(7)12008.95(9)投資利潤率利潤/總投資37.89%(10)投資凈利潤率凈利潤/總投資28.42%經(jīng)過初步估算，按照住宅建面5400元/計算，整個項目可實(shí)現(xiàn)凈利潤為1.2億左右，凈利潤在28.42%。第三部分 項目產(chǎn)品定位一、總體規(guī)劃設(shè)計要求1. 根據(jù)開發(fā)意向，須重點(diǎn)

25、體現(xiàn)小區(qū)住宅“人無我有、人有我優(yōu)”的特點(diǎn)，形成差異化競爭，激發(fā)市場購房的欲望。2. 根據(jù)地塊自身地形地貌及周邊城市環(huán)境等制定項目的規(guī)劃設(shè)計方案，以形成項目的風(fēng)格和形象。3. 項目人行主入口設(shè)置在地塊西北角，疊水景觀處。4. 盡量減少單體間的干擾，加大樓間距，確保私密性和視野的開闊性。5. 在平面布置方面注意戶戶有景，戶戶均好的通風(fēng)采光效果。6. 項目住宅產(chǎn)品考慮由小高層和高層組合，考慮到客戶的區(qū)隔性，應(yīng)形成相對獨(dú)立的組團(tuán)。 7. 景觀設(shè)計要求綠化率盡可能增加至30%以上，園林打造原則：以草坡為設(shè)計藍(lán)本，輔以大面積的鮮花小徑，灌木點(diǎn)綴，宅間的設(shè)計富有層次感。8. 戶型設(shè)計上既要注重“可變空間”的

26、運(yùn)用（如空中院館、入戶花園、超大陽臺等），也要從目標(biāo)客戶實(shí)際需求出發(fā)，注重“可變空間”功能的實(shí)用性。9. 控制成本同時，適當(dāng)增設(shè)優(yōu)于當(dāng)?shù)匦^(qū)的安保智能化系統(tǒng)（如：門禁卡、可視電話、無線網(wǎng)絡(luò)、指紋鎖等），突出差異化和高品質(zhì)。10. 建筑布局時充分考慮重慶氣候條件，盡量避免西曬。11. 入戶大堂精裝。12. 注重項目內(nèi)部人車分流，設(shè)置慢跑道。13. 水、電要求：供水設(shè)自來水變頻供水加壓泵。小區(qū)配套供水設(shè)施設(shè)置在地下層，供配電設(shè)施置于地下層，視片區(qū)及小區(qū)內(nèi)用電分布選擇適當(dāng)位置。14. 滿足小區(qū)內(nèi)住宅最低車位比，盡量增加的車位數(shù)量，地下車庫面積控制在2.1萬平米；15. 合理考慮項目周邊商業(yè)布局，項目

27、商業(yè)規(guī)?？刂圃?千平米左右，臨街商業(yè)層數(shù)控制在1層，集中式商業(yè)層數(shù)控制在2層左右，局部控制在3層。二、建筑風(fēng)格建議目前兩江新區(qū)沒有對建筑外立面風(fēng)格的具體規(guī)定，根據(jù)重慶市規(guī)劃局關(guān)于城市空間環(huán)境和建筑景觀規(guī)劃的暫行規(guī)定中的要求：建設(shè)項目建筑外立面設(shè)計應(yīng)注重突出重慶地方傳統(tǒng)風(fēng)格，體現(xiàn)重慶個性特色風(fēng)貌，外立面造型應(yīng)簡潔大氣、大方、樸實(shí)、適用，避免過分煩瑣、夸張、不切實(shí)際的造型設(shè)計。因此從營銷角度建議本項目采用：現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格在本項目的外立面打造中為重中之重，本項目為展示兩江新區(qū)的門戶形象，外立面采用外墻漆，打造具有完整和統(tǒng)一感的建筑外立面。 在建筑色彩方面，根據(jù)重慶市規(guī)劃局關(guān)于城市空

28、間環(huán)境和建筑景觀規(guī)劃的暫行規(guī)定中的要求：建設(shè)項目在色彩選用上同一組建筑主體色調(diào)要統(tǒng)一，一般總共不超過兩種主體顏色為宜，顏色的明度、彩度不能過分強(qiáng)調(diào)自我，應(yīng)充分考慮與周邊建筑相協(xié)調(diào)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項目的實(shí)際情況，建議建筑色彩采用白色和咖啡色的基調(diào)，大氣、沉穩(wěn)。整體建筑風(fēng)格參考協(xié)信城立方，城立方是協(xié)信精心規(guī)劃的融現(xiàn)代風(fēng)格的新古典主義高層，不管從建筑風(fēng)格還是外立面顏色都大氣沉穩(wěn)，是目前值得借鑒的產(chǎn)品。【協(xié)信城立方示意圖】三、總體規(guī)劃設(shè)計建議本示意方案共3棟16f高層，5棟30f高層。如下圖示意：（圖片僅做示意，不能指導(dǎo)設(shè)計）項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：一、規(guī)劃用地面積：37135二、總建筑面積：1324

29、05.42其中a、地上總建筑面積：111974.771、住宅總建筑面積：102660.642、公建總建筑面積：9314.13其中商業(yè)總建筑面積：8824.08物管及配套用房：490.05b地下總建筑面積：20430.651、車庫建筑面積：20430.65三、容積率：2.97四、綠化率：30%五、建筑密度：25%六、停車位數(shù)：地下：676個（按現(xiàn)行最低標(biāo)準(zhǔn)）四、單體設(shè)計建議景觀居住高層以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，應(yīng)凸出標(biāo)志性、城市化、公建化、品質(zhì)化。住宅公建化就是按照公建的標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品，盡量避免馬賽克、瓷磚等材料的使用，如公建的外立面有些會要求做統(tǒng)一的封閉式陽臺，統(tǒng)一的玻璃材質(zhì)等。為減少高層物業(yè)的抗性，

30、增大其舒適程度，高層戶數(shù)盡量不多于6戶，小高層為4戶板式，電梯配置至少2部。結(jié)合建筑外立面雙側(cè)設(shè)計集中空調(diào)室外機(jī)位，冷凝水集中排放。建筑物的主要外立面無突出的設(shè)備管線。廚衛(wèi)、設(shè)備管線盡量靠建筑物內(nèi)側(cè)設(shè)置，保障建筑立面美觀整潔；考慮立體綠化的設(shè)計，從地下停車庫、地面、空中花園、屋頂花園全方位引進(jìn)休閑綠化設(shè)計，提高業(yè)主接觸機(jī)會，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次體現(xiàn)生態(tài)、人性化住宅設(shè)計。 高層在滿足限高條件下可考慮設(shè)置架空層，主要在對景觀和活動區(qū)有阻隔的地方設(shè)置局部或全架空。架空層主要功能為景觀綠化延續(xù)。公攤率盡量控制在22%以內(nèi)。每個戶型盡量都帶實(shí)用的贈送空間，如二變?nèi)龖粜涂煽紤]空中院館、標(biāo)準(zhǔn)三

31、房戶型可考慮入戶花園等方式。小高層可考慮采用花廊式電梯采光前室，即采用花臺等包裝電梯前室，形成景觀式的公共空間。【商業(yè)用房】商鋪的設(shè)計要求與項目整體風(fēng)格保持一致的情況下，具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，公建化特色突出，并盡可能提出創(chuàng)新理念。主入口兩側(cè)商業(yè)要考慮主力商家的特殊要求采取定制。商業(yè)街要充分考慮到分零銷售和后期運(yùn)營的合理兼顧。一樓主要以銷售為主，單個面積控制在40-70平米，開間4-5米，進(jìn)深12-15米，考慮到門面業(yè)態(tài)調(diào)整的靈活性，建議每個門面設(shè)置煙道、上下水通道。二樓以銷售為總原則，不排除有以租代售的形式，單個面積控制在150-500平米之間。五、戶型設(shè)計建議（一）產(chǎn)品戶型設(shè)計

32、原則Ø 滿足客戶重點(diǎn)需求：看重室內(nèi)外贈送空間尤其是室外空間，特別是景觀陽臺、庭院設(shè)計。Ø 遵循市場暢銷戶型特征：洋房產(chǎn)品主要是面積較大，舒適度較高、贈送花園面積大，所有主功能空間尺寸舒適；高層主要是功能空間合理、無朝向、采光等硬傷，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、動線等合理。Ø 遵循戶型設(shè)計基本原則：主要功能空間布局合理；別墅退臺式處理；擴(kuò)大室內(nèi)與室外自然環(huán)境過渡的空間面積，如陽光房、庭院等；突出強(qiáng)調(diào)關(guān)注景觀面：觀景陽臺、露臺、凸窗、大面積窗戶。（二）戶型設(shè)計依據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果顯示，消費(fèi)者買房的主要目的為自住，選擇兩房的占52%，三房的占40%，追求的是能滿足一家人居住的兩房

33、和三房。而在面積的選擇上89%的消費(fèi)者欲購買90 以下的房子，消費(fèi)者喜歡實(shí)用兩房和小三房戶型。因此，根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，戶型配比以兩房和三房為主，建筑面積100以下的戶型配比也占到了80%，建筑面積100以上的戶型只考慮臨湖面，配比僅占20%。戶型配比建議：產(chǎn)品戶型戶型格局建筑面積（）套內(nèi)面積（）公攤面積（）內(nèi)部比例小高層+高層兩房舒適兩房70-8557-7013-1545%兩房可變85-10070-8215-1845%三房標(biāo)準(zhǔn)三房100-12082-9818-2210%備注：由于建筑設(shè)計的新防火要求，商品房住宅的公攤率有所提高，上述套內(nèi)面積按照公攤率22%計算。（三）小高層戶型配比建議戶 型

34、兩房兩廳兩房變?nèi)靠臻g形式平層平層建筑面積（）70-8585-100套內(nèi)面積（）57-7070-82戶數(shù)比例5050說明可帶院館依據(jù)Ø 工業(yè)園區(qū)藍(lán)領(lǐng)需求及投資客需求；Ø 本區(qū)首次置業(yè)需求Ø 拆遷安置戶三口之家需求；Ø 藍(lán)領(lǐng)在本區(qū)域安家需求；Ø 首改需求（四）高層戶型配比建議戶型兩房兩廳兩房可變?nèi)咳績蓮d空間形式平層平層平層建筑面積（）70-8585-100100-120套內(nèi)面積（）57-7070-8282-98戶型比例33%33%33%說明可帶院館入戶花園依據(jù)Ø 工業(yè)園區(qū)藍(lán)領(lǐng)需求及投資客需求；Ø 本區(qū)首次置業(yè)需求Ø

35、; 拆遷安置戶三口之家需求；Ø 藍(lán)領(lǐng)在本區(qū)域安家需求；Ø 首改需求Ø 高級藍(lán)領(lǐng)及投資需求；Ø 首改需求（五）高層、小高層戶型設(shè)計要求注重戶型的居住舒適度，增加配置的功能空間如：多陽臺、露臺，主臥衣帽間，臥室配陽光書房或陽臺等。增加贈送空間，如入戶花園、空中院館、結(jié)構(gòu)加板、飄窗等贈送手法。2房設(shè)計要求：u 客廳：開間不低于3.9米。u 臥室：主臥室開間不低于3.6米，；次臥室開間不低于3.3米u(yù) 廚房：開間不小于2米，面積在6-8平方米。u 陽臺：雙陽臺，陽臺進(jìn)深不小于1.5米。生活陽臺開間不小于1.5米。u 衛(wèi)生間：主衛(wèi)開間不小于1.8米，次衛(wèi)生間開間不

36、小于1.6米。功能2.5房設(shè)計要求：u 客廳：開間不低于3.9米。u 臥室：主臥室開間不低于3.6米；次臥室開間不低于3.3米；可變空間改造后開間不低于3米。u 廚房：開間不小于2米，面積在6-8平方米。u 陽臺：雙陽臺，陽臺進(jìn)深不小于1.5米。生活陽臺開間不小于1.5米。u 衛(wèi)生間：主衛(wèi)開間不小于1.8米，次衛(wèi)生間開間不小于1.6米。3房設(shè)計要求：u 客廳：開間不低于4.5米。u 臥室：主臥室開間不低于3.9米；次臥室開間不低于3.3米；書房或兒童房開間不低于3米，可變空間改造后開間不低于3米。u 廚房：開間不小于2米，面積在7-10平方米。u 陽臺：雙陽臺，景觀陽臺進(jìn)深不小于2米。生活陽臺

37、開間不小于1.5米。u 衛(wèi)生間：雙衛(wèi)設(shè)計，主衛(wèi)生間開間不小于2.2米，次衛(wèi)生間開間不小于1.8米。功能房套內(nèi)面積建議：戶型面積（）主臥次臥次臥主衛(wèi)次衛(wèi)可變空間客廳廚房餐廳生活陽臺景觀陽臺二房57-7012-138-9無4-6無無15-174-64-64-66-770-8213-148-9無4-64-54-517-185-65-64-66-7三房82-9816-1810-128-94-64-6無18-206-76-74-66-7（六）參考戶型圖 整體戶型設(shè)計可參考龍湖酈江和中冶重慶早晨，該樓盤戶型面積區(qū)間相近，戶型緊湊。1）、舒適兩房(雙陽臺、飄窗) （僅作示意，不能指導(dǎo)設(shè)計）2）、兩房變?nèi)浚?/p>

38、雙陽臺、雙飄窗、院館）（僅作示意，不能指導(dǎo)設(shè)計）3）、舒適三房：（雙陽臺、入戶花園、飄窗、雙衛(wèi)）（僅作示意，不能指導(dǎo)設(shè)計）六、園林景觀建議（一）園林打造原則本案定位為具備前衛(wèi)的、主題性非常明顯的現(xiàn)代風(fēng)情，景觀綠化功能上本項目按照以下三個方向?yàn)樵O(shè)計指導(dǎo)前提：Ø 生態(tài)環(huán)境功能，保持灌木、花類植物的多樣性；Ø 休閑活動功能，小區(qū)綠地提供戶外活動交往場所，創(chuàng)造盡可能多的活動空間，結(jié)合人性化的設(shè)計，體現(xiàn)休閑、娛樂、交流、景觀的功能，增加本案的表現(xiàn)力和創(chuàng)造力。Ø 景觀文化功能，通過園林空間、花卉的多種配置、小品雕塑、中庭和疊水景觀處設(shè)置高大喬木等提供視覺景觀享受和文化品位享受

39、。再根據(jù)地塊的地質(zhì)條件，利用湖景資源，建議可考慮設(shè)置觀景平臺或者沿湖慢跑道。 【觀景平臺示意圖】 【慢跑道示意圖】Ø 特色景觀功能，利用小高層和高層的高差，設(shè)置小高層屋頂花園；在廣場入口兩邊的商業(yè)頂樓設(shè)置屋頂花園，形成項目獨(dú)特的風(fēng)景線。 【小高層屋頂花園示意圖】 【商業(yè)屋頂花園示意圖】（二）園林主題定位多彩繽紛，花滿香庭（三）植物配置隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅呼聲的日益高漲，許多房地產(chǎn)開發(fā)商開始在住宅小區(qū)建設(shè)的同時進(jìn)行園林綠化，試圖為住戶營造優(yōu)美的居住環(huán)境，而植物配置是其中的一項重要內(nèi)容。住宅小區(qū)的園林植物配置應(yīng)突出空間層次、富有地方特色、色彩鮮明多彩和具有鮮明的個性，從而發(fā)揮最佳的

40、生態(tài)、社會和經(jīng)濟(jì)效益。突出景觀的層次感：主要是對豎向空間的合理安排。通過花卉、灌木、亞喬木、喬木等的不同高度，打造豐富的豎向空間：高：以喬木為主?？煽紤]香樟、廣玉蘭、白玉蘭、梧桐、馬褂木等。喬木冠高大、枝葉茂密，種植在小區(qū)出入口的主路，成為一條林蔭大道。中：以灌木為主?？煽紤]桂花、紫薇、碧桃、紅楓、花石榴等。采用形狀各異的花壇，對小灌木密集栽植進(jìn)行綠化美化，形成花鏡、花臺，產(chǎn)生不同的視覺效果。低：以草坪為主。用多年生矮小草本植株密植，并經(jīng)修剪的人工草地，設(shè)置在屋前、廣場、空地和建筑物周圍，供觀賞、游憩或作運(yùn)動場地之用。u 植物景觀不要單調(diào)，注意同周邊物體色彩搭配。銀杏：高大、珍貴。春、夏季節(jié)為

41、綠色，到秋季樹葉會過度到金黃色，一種天生的富貴。紫葉李：常年樹葉深紫色，與銀杏灰色的枝干、綠色及金黃色的樹葉形成天然的反差與和諧。顏色的搭配產(chǎn)生視覺的沖擊。紅瑞木：觀干植物，鮮紅的枝干與翠綠的葉子相得益彰、相映成趣。到冬季又與小葉黃楊配合的協(xié)調(diào)美觀。三季有花，四季常青：可以春夏秋冬四季景觀配置，春季配置櫻花、紅葉碧桃、云南黃素馨；夏景配置紫薇、廣玉蘭、石榴；秋景配置桂花、銀杏、紅楓、楓香等；冬景栽植雪松、竹子、梅花、臘梅等，根據(jù)四季常青植物豐富社區(qū)和庭院的景觀生機(jī)。（四）園林風(fēng)格主題現(xiàn)代中式風(fēng)情現(xiàn)代中式園林風(fēng)格，既有鮮明的中式風(fēng)情特點(diǎn)，又與整個項目的現(xiàn)代建筑風(fēng)格相呼應(yīng)。整體的園林景觀效果參考華

42、宇春江花月，該項目是華宇精心打造的新中式園林景觀社區(qū)，不僅有中式園林元素也有現(xiàn)代風(fēng)格的演繹，是高層中式園林景觀值得借鑒的典范之作。【華宇春江花月景觀示意圖】（五）園林打造建議1.多層次立體綠化項目的景觀設(shè)計要滿足人們對綠色環(huán)境的要求，達(dá)到景觀環(huán)境在視覺效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。滿足小區(qū)布局各層次對綠化的要求，從人行主軸線到中心花園，從中心花園到宅間綠地，從主景觀團(tuán)到次景觀團(tuán)，層次分明，步步有景。【景觀組團(tuán)示意圖】保證長年見綠，力求四季有花。以綠色植物為主，適當(dāng)點(diǎn)綴部分落葉植物和秋冬季有色彩、林相變化的植物，使人在小區(qū)能充分

43、感受到季節(jié)的變化，表現(xiàn)出不同季節(jié)的園林美。要注意突出軟景的特色，打造立體的景觀。硬質(zhì)鋪裝不宜過多，要與軟景緊密結(jié)合，降低生硬感。通過引入水系、加強(qiáng)綠化等一系列的生態(tài)綠化標(biāo)準(zhǔn)，來打造“微氣候”的生態(tài)概念。2.多重的安全考慮注意滿足無障礙要求，具體包括：殘疾人無障礙，如有臺階的地方同時設(shè)置坡道，使輪椅可通達(dá)。老人無障礙，如臺階高度適宜，方便老人行走。兒童無障礙，提供大量的兒童游樂設(shè)施和活動場所，并考慮兒童活動的安全性，如游樂設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。運(yùn)動無障礙，提供大量的運(yùn)動場地，所有設(shè)施都考慮方便運(yùn)動，如路肩做成園弧形。3.節(jié)

44、點(diǎn)景觀入口以景觀休閑廣場和疊水景觀入戶，突出項目特色與歸屬感，宅間豐富的灌木花卉給業(yè)主美的感受，同時可減輕心理上的壓力。4.主景觀主景觀以現(xiàn)代中式風(fēng)情園林為主，輔以少量的水景。七、其他設(shè)施建議（一）配套設(shè)施建議Ø 根據(jù)地塊面積、地形及小區(qū)樓棟的排布，在小區(qū)設(shè)置半個籃球場，1個羽毛球場，健身器械、休閑水景涼亭及小區(qū)兒童樂園等運(yùn)動設(shè)施。同時應(yīng)合理布局運(yùn)動場所位置，最大限度減少對住宅的干擾。Ø 各種管線：合理布局的水、電、氣、電信等市政及專管線的接口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視、等管線的布置問題，設(shè)計預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。Ø 環(huán)

45、衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施（垃圾站、公廁等）的合理數(shù)量及位置，即便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運(yùn)動，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。Ø 智能化設(shè)施：遵循技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)適用的原則，建議設(shè)置周邊防范報警系統(tǒng)、門禁及小區(qū)巡邏系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)等智能化子系統(tǒng)。建議考慮電梯刷卡入戶的特色方式，小區(qū)業(yè)主只有在刷卡后才能達(dá)到權(quán)限限定的樓層，大大提高居住的安全性，也能享受到私家電梯的便捷性。（二）人性化設(shè)施建議注意滿足無障礙要求，具體包括：殘疾人無障礙，如有臺階的地方同時設(shè)置坡道，使輪椅可通達(dá)。老人無障礙，如臺階高度適宜，兩端有扶手，方便老人行走。兒童無

46、障礙，提供大量的兒童游樂設(shè)施和活動場所，并考慮兒童活動的安全性，如游樂設(shè)施增加保護(hù)裝置，防止兒童摔傷、撞傷、夾傷、刺傷；水景深度適宜，可供兒童嬉戲，又可防止兒童溺水。運(yùn)動無障礙，提供大量的運(yùn)動場地，所有設(shè)施都考慮方便運(yùn)動，如公共設(shè)施無鋒利棱角。（三）小區(qū)入口建議小區(qū)主入口應(yīng)具有現(xiàn)代氣息，外觀時尚、大氣，能突顯項目品質(zhì)。體現(xiàn)項目疊水景觀的獨(dú)特性。 水景的運(yùn)用可根據(jù)項目實(shí)際情況而定，圖片僅作示意。【合川藍(lán)濱一號大門示意圖】（四）入戶大堂設(shè)計建議入戶大廳打造成寬敞、大氣的現(xiàn)代風(fēng)格，墻面采用普通實(shí)材，搭配布藝沙發(fā)，并在大廳設(shè)置專屬的信件報刊寄送位置。同時，在大廳不同位置，可擺放一些盆栽，實(shí)現(xiàn)園林的小區(qū)

47、景觀與入戶大廳的現(xiàn)代風(fēng)格很好地結(jié)合。建議大堂層高設(shè)置在四米左右。（五）門窗設(shè)計建議門窗的設(shè)計能體現(xiàn)一個項目的品質(zhì)，為建筑外立面增彩。彩色塑料門窗主要依靠的是所用的原材料pvc塑料型材的彩色化，但相對于白色pvc型材制作的塑料門窗，其具有新穎、易協(xié)調(diào)好搭配、表面紋理多樣等優(yōu)點(diǎn)。因此，彩色塑料門窗受到很多用戶的青睞和喜愛?！静仕荛T窗示意圖】（六）建筑節(jié)能設(shè)計建議在一二線城市中，房地產(chǎn)低碳概念和住宅科技化的探索已經(jīng)是企業(yè)未來的核心競爭力 ，本案作為區(qū)域內(nèi)的中高端樓盤，將低碳的概念首先引入魚嘴，也能體現(xiàn)本項目的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)生活方式的核心價值點(diǎn)，故針對本案中原提供幾種方向的建議：一、建筑設(shè)計方面：售樓部對

48、太陽能、風(fēng)能的運(yùn)用，比如在水系方面，通過雨水的收集、生活用水和景觀用水的轉(zhuǎn)換從而減少對水資源的浪費(fèi)；在用電方面，通過對自然界的太陽能利用，達(dá)到省電的效果，在小區(qū)的景觀燈和污水處理上運(yùn)用部分科技概念。二、建筑立面：采用新技術(shù)、新材料，像外墻外保溫技術(shù)、墻體屋頂保溫層和門窗等節(jié)能技術(shù)從而減少室內(nèi)空調(diào)暖氣的使用，達(dá)到節(jié)能減排的效果。三、車庫方面：采用燈光聲控系統(tǒng)，達(dá)到節(jié)能省電的效果。（七）物業(yè)管理建議優(yōu)秀的物業(yè)管理是房屋保值增值的重要因素，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)意識到物業(yè)管理的重要性。因此，建議邀請品質(zhì)物管公司提供小區(qū)的物業(yè)務(wù)，為業(yè)主提供人性化的服務(wù)。同時在項目銷售前期便提倡一切以客戶滿意為核心的服務(wù)

49、理念，讓客戶在初步接觸項目時便感受到物業(yè)無微不至的服務(wù)。樹立客戶對產(chǎn)品及開發(fā)商的信任和認(rèn)同。物業(yè)管理公司品牌的軟性支撐尤為重要。因此，物業(yè)管理除本身的品牌號召力以外，還應(yīng)注重企業(yè)誠信度、物管服務(wù)的規(guī)范性，以人為本，體現(xiàn)人文關(guān)懷。品質(zhì)的提升在于服務(wù)細(xì)節(jié)的執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一覽表分類服務(wù)具體內(nèi)容接待服務(wù)問詢及留言服務(wù)/失物招領(lǐng)/信件報刊收發(fā)、遞送服務(wù)/個人行李搬運(yùn)寄存服務(wù)、代辦托運(yùn)/出租車預(yù)約服務(wù)/旅游活動聯(lián)系、接洽服務(wù)/代購車、船、機(jī)票服務(wù)/酒店預(yù)定服務(wù)/定餐、送餐服務(wù)/花卉、水果代購遞送服務(wù)/供應(yīng)日用品、小食品、送餐/會議、慶祝等/房屋出租及轉(zhuǎn)讓信息服務(wù)。清潔衛(wèi)生服務(wù)電梯清潔保養(yǎng)/公共區(qū)域空

50、調(diào)機(jī)房、風(fēng)室風(fēng)口的清潔/消防系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔/供水、排水、泵房系統(tǒng)及其設(shè)備的清潔/樓層及公用垃圾房的清潔/綠化、美化保養(yǎng)/停車場清潔/公共區(qū)域地面清潔服務(wù)/其他清潔服務(wù)。工程維修服務(wù)電梯24小時維護(hù)保養(yǎng)/消防系統(tǒng)及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)/公共照明系統(tǒng)的巡視檢查及維修保養(yǎng)更換/給排水系統(tǒng)的巡視檢查及維修保養(yǎng)/變配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)/公共電器維修服務(wù)和保養(yǎng)/裝修、審批提供裝修公司介紹服務(wù)/裝修期間的保安清潔監(jiān)管服務(wù)/其他。保安服務(wù)門戶保安服務(wù)/內(nèi)部保安巡邏服務(wù)/外圍保安巡邏服務(wù)/停車場保安交通指揮服務(wù)/消防系統(tǒng)監(jiān)控檢查/消防培訓(xùn)服務(wù)。物業(yè)管理的前期介入（1）察看工程建設(shè)現(xiàn)場u 前期物業(yè)管理的目的是為以后的管

51、理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。 審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改（2）配合銷售現(xiàn)場前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，但由于

52、項目還未銷售完畢，所以需為銷售工作做好配合工作。 安排保安做好入口處，接待問詢及留言服務(wù)等服務(wù)。 安排保安做好看房車輛的停放指揮和保衛(wèi)工作。 安排清潔人員做好售房部的清潔和保潔工作。 讓每個保潔人員都成為潛在的置業(yè)顧問，通過周到的服務(wù)和比較全面的樓盤知識掌握來隨時為客戶提供超越預(yù)期的服務(wù)。 擬定業(yè)主公約的初步方案 做好業(yè)主對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備疑難問題的解釋工作等。八、商業(yè)規(guī)劃建議（一）商業(yè)定位結(jié)合魚嘴商業(yè)現(xiàn)狀分析和魚嘴商戶調(diào)研分析結(jié)果，我司建議項目商業(yè)定位如下：“湖濱風(fēng)情休閑娛樂美食街”休閑、娛樂、美食、購物、生活于一體，升級魚嘴原有消費(fèi)觀念，將備受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。（二）商業(yè)規(guī)劃原則在商業(yè)部份

53、的功能布局上，首先應(yīng)能滿足業(yè)主的日常生活配套；其次商業(yè)應(yīng)靈活分割，便于銷售，為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金回籠，目前區(qū)域商業(yè)以底商為主，檔次較低，不能吸引主力店、品牌連鎖店的入住，物業(yè)定位低端。故我司建議項目商業(yè)布局以湖為核心，形成較高檔次的湖濱休閑娛樂美食街。同時應(yīng)需充分考慮其商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃之后，從商業(yè)互動和商業(yè)業(yè)態(tài)補(bǔ)充的角度來確定本項目后期商業(yè)定位及規(guī)劃。最后，商業(yè)屬項目的整體配套，其打造需符合項目中高檔次的整體定位，要堅持商業(yè)定位不影響整體檔次形象的原則。（三）商業(yè)布局建議Ø 充分利用湖濱資源優(yōu)勢：打造湖濱特色休閑娛樂為主，最大化的利用項目的商業(yè)價值。Ø 臨街商鋪：臨街商鋪，設(shè)置以

54、社區(qū)配套為主的臨街商業(yè)。主力面積控制在40-70為宜，既便于總價控制，又便于根據(jù)不同的需要連通使用。Ø 集中式商業(yè)：該區(qū)域昭示性較好，且集中式商業(yè)在前期能良好的提升項目檔次，并能有效帶動周邊人口前來消費(fèi)，其存活率及溢價能力高。（四）商業(yè)的打造現(xiàn)代質(zhì)感立面，一樓主要以銷售為主，單個面積控制在40-70平米，并能靈活組合，二樓單個面積控制在150-500平米之間。業(yè)態(tài)以精品店、餐飲娛樂、休閑娛樂為主。主力商業(yè)可以考慮引進(jìn)重百、新世紀(jì)等中小型超市，規(guī)模控制在1000平米左右，其能帶動整個項目的商業(yè)發(fā)展及區(qū)域?qū)Ρ卷椖可虡I(yè)價值的認(rèn)同?！旧虡I(yè)體量示意圖】【商業(yè)整體分布示意圖】1.集中式配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)，主要為超市、便利店、干洗店等，只需配備水、電及排污管道。2.湖濱商業(yè)湖濱休閑商業(yè)，主要為特色餐館、酒吧、茶樓等，需配備水、電、氣、煙道及排污管道。茶樓、咖啡館商業(yè)等可考慮在二層采用退臺式設(shè)計，進(jìn)深在6-8米之間。【