年秦皇島海濱地產(chǎn)市場分析報告71p

1、秦皇島項目營銷、規(guī)劃簡報秦皇島項目營銷、規(guī)劃簡報報報 告告 提提 綱綱各區(qū)域項目整體情況簡報各區(qū)域項目整體情況簡報典型項目營銷規(guī)劃參考典型項目營銷規(guī)劃參考1 12 2項目地圖項目地圖綏中綏中黃金海岸黃金海岸南戴河南戴河北戴河北戴河一線海景房山海同灣海天翼時間海白金海岸北戴河住宅戴河國際戴河庭院南戴河瓴瀾非常海歐洲金海岸戴河新城海巢夏都海岸泊度紫瀾香郡濱海新城黃金海岸澳景藍(lán)灣時代海岸戴河首領(lǐng)秦市區(qū)秦市區(qū)秦市區(qū)金夢海灣一號金夢海灣第一關(guān)一線海景房山海同灣海天翼時間海白金海岸各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析基本信息基本信息項目名稱山海同灣建筑面積105萬占地面積46萬容積率1.85 基本信息基本信息項目

2、名稱白金海岸公寓建筑面積50.88萬占地面積18萬容積率2.53 基本信息基本信息項目名稱海天翼建筑面積59萬占地面積19萬容積率2.5 基本信息基本信息項目名稱時間海建筑面積127.3萬占地面積34萬容積率3綏中濱海綏中濱海經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟區(qū)綏中產(chǎn)品推售情況綏中產(chǎn)品推售情況各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析60%60%金夢海灣1號產(chǎn)品推售情況產(chǎn)品推售情況各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析秦市區(qū)金夢海灣一號金夢海灣第一關(guān)秦皇島市區(qū)秦皇島市區(qū)北戴河住宅秦皇國際戴河庭院北戴河區(qū)域北戴河區(qū)域產(chǎn)品推售情況產(chǎn)品推售情況各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析秦皇國際秦皇國際泊度濱海新城南戴河區(qū)域南戴河區(qū)域南戴河瓴瀾海巢非常海夏都海岸

3、歐洲泊度金海岸紫瀾香郡戴河新城濱海新城各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析產(chǎn)品推售情況產(chǎn)品推售情況首期泊度濱海新城各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析南戴河瓴瀾海巢非常海夏都海岸歐洲泊度金海岸紫瀾香郡戴河新城濱海新城2萬平時代海岸奧景藍(lán)灣黃金海岸黃金海岸黃金海岸澳景藍(lán)灣時代海岸戴河首領(lǐng)各區(qū)域項目簡析各區(qū)域項目簡析產(chǎn)品推售情況產(chǎn)品推售情況1、項目定位以休閑度假為主，側(cè)重海景資源依賴程度；2、項目中小規(guī)模，以區(qū)域級度假模式啟動。項目特征項目特征1、產(chǎn)品以距離海景資源線性關(guān)系為價值梯度排列；2、戶型面積區(qū)間整體偏小，以度假公寓為主；3、戶型設(shè)計上注重景觀因素；4、戶型創(chuàng)新以贈送空間為主，如花廳、陽臺及縱向loft產(chǎn)

4、品特征產(chǎn)品特征1、根據(jù)各戶型看海關(guān)系作為確定價格的首要因素；2、度假公寓產(chǎn)品注重總價，居家類產(chǎn)品注重單價；3、各項目價格策略大多以低開高走為主。關(guān)鍵字：關(guān)鍵字：1、客戶主要來源為北京客戶，各本地客戶相對較少；2、北京等外地客戶置業(yè)目的主要為投資及度假需求；3、唐津遼等外埠客戶有增加趨勢，但不明顯?？蛻籼卣骺蛻籼卣鲀r格特征價格特征區(qū)域模式區(qū)域模式+ +公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品+ +海景價值海景價值+ +投資度假投資度假報報 告告 提提 綱綱各區(qū)域項目整體銷售情況簡報各區(qū)域項目整體銷售情況簡報典型項目營銷規(guī)劃參考典型項目營銷規(guī)劃參考1 12 2藍(lán)色海岸陽光海岸黃金海岸假日公寓戴河庭院金夢海灣金夢海灣no.

5、1no.1澳景藍(lán)灣半島假日公寓倚海45金海岸秦皇國際山海同灣山海同灣秦新悅藍(lán)山夏都海岸紫瀾香郡高爾夫項目泊渡東山新天地金海戴河首嶺東山帝景海岸葡萄莊園海天翼海天翼大地顧問秦皇島代理項目一覽表大地顧問秦皇島代理項目一覽表典典 型型 項項 目目 分分 析：析：典典 型型 項項 目目 分分 析思路：析思路：結(jié)合祥云島項目體量及定位目標(biāo)，我們選取大地公司代理的若干項目，就整體規(guī)劃評價、銷售概況、客戶構(gòu)成等幾個方面做簡要闡述。綏中綏中- -山海同灣山海同灣綏中綏中- -海天翼海天翼秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號綏中綏中- -山海同灣山海同灣地塊解析地塊解析-區(qū)位區(qū)位地處綏中濱海經(jīng)濟區(qū)、北倚

6、長壽山、東靠止錨灣，西望老龍頭，南面坐擁渤海灣天然、生態(tài)的一線海灣資源。項目概況：項目概況：位于綏中濱海經(jīng)濟區(qū)由21幢百米高層全海景度假私邸、2座五星級海景溫泉酒店、10棟酒店別墅、2條地中海風(fēng)情商街組成距海70米、濱海大道將樓盤與沙灘隔開一期：1#、2#、3# 二期：5#、6#、22#、25#、26#目前，項目左側(cè)商街已投入使用，包括發(fā)廊超市、快餐店及圣托里尼主題酒店等總占地：總占地：4646萬平米萬平米容積率：容積率：1.851.85總計：總計：3131層層綠化率：綠化率：35.1%35.1%山海同灣：山海同灣：成功完善了綏中經(jīng)濟區(qū)成功完善了綏中經(jīng)濟區(qū)首席地中海風(fēng)情海灣度假城首席地中海風(fēng)情

7、海灣度假城形象。形象。是綏中區(qū)濱海經(jīng)濟區(qū)標(biāo)志性建筑之一。是綏中區(qū)濱海經(jīng)濟區(qū)標(biāo)志性建筑之一。321581819202122711169121761015252326地塊指標(biāo)分析地塊指標(biāo)分析項目名稱山海同灣建筑面積46萬占地面積105萬容積率1.85配套 2大海濱五星級酒店、 2條地中海休閑商街、 1.3萬平米酒店會所、 3.9萬平米地中海園林一期一期二期二期樓號物業(yè)類型主力面積區(qū)間1#-3#高層43、635#6#高層70-9022#26#高層43、63樓號總套數(shù)開出套數(shù)1#1#7007006956952#2#7007006956953#3#7007006956955#5#510510508508

8、6#6#268268949422#22#75175126126125#25#75175152152126#26#751751734734合計合計51315131420342035#樓b1戶型送花廳一期1#、2#、3#共2100套房源主力戶型時間軸2010.6.2011.6第一期第二 期第三期第四期價格走勢58005000首期配置：無總規(guī)模46萬平米，21棟34層精裝海景私邸，首期推出3棟2085套，銷量1568套；二期推出5棟樓盤，分別為5#6#22#25#26#樓，共3031套房源，截至目前為止已售1372套，二期左側(cè)商街及圣托里尼主題酒店投入使用時期已過銷售旺季并未對樓盤銷售起到應(yīng)有的推動

9、作用，但由于市場形式不容樂觀、以后各期開發(fā)規(guī)模根據(jù)銷售情況及銷售速度而定。43635#、6#：70-9022#-26#：43、63山海同灣的開發(fā)進(jìn)程山海同灣的開發(fā)進(jìn)程物業(yè)類型：海景公寓 均價：5000元/銷量：1568套物業(yè)類型：海景公寓價格：5800元/ 銷量;1372套 推售樓盤待定體量二期：5#6#22#25#26#共3031套房源配套：左側(cè)上街、圣托里尼主題酒店容積率：容積率：1.85 ，層高：，層高：34層層 開發(fā)進(jìn)程項目啟動區(qū)項目啟動區(qū)啟動期戶型推售狀況、二期戶型面積及配比啟動期戶型推售狀況、二期戶型面積及配比321581819202122711169121761015252326

10、回形的開發(fā)策略回形的開發(fā)策略一一 期期 二二 期期 481286464601696316436550422673032742121626147157581639603611451919807494179494551434811354567531721613318511225選擇理由：選擇理由：1.1.地處經(jīng)濟區(qū)中心區(qū)域，形象最好地處經(jīng)濟區(qū)中心區(qū)域，形象最好2.2.沿途濱海大道、近海，交通通達(dá)、提高區(qū)域知名度沿途濱海大道、近海，交通通達(dá)、提高區(qū)域知名度3.3.項目外圍更好地樹立良好形象打造地標(biāo)性建筑，相對綏中市場狀況房源推售量相對適中項目外圍更好地樹立良好形象打造地標(biāo)性建筑，相對綏中市場狀況房源

11、推售量相對適中備注：二期啟動的同時，備注：二期啟動的同時，為了更好地配合推售工作，為了更好地配合推售工作，周邊配套不斷完善，利用個性配套帶周邊配套不斷完善，利用個性配套帶動銷售動銷售開發(fā)策略項目啟動區(qū)項目啟動區(qū)- -啟動區(qū)配套啟動區(qū)配套會所，左側(cè)上街及圣托里尼主題酒店投入使用，沙灘娛樂休閑配套包括無會所，左側(cè)上街及圣托里尼主題酒店投入使用，沙灘娛樂休閑配套包括無邊際游泳池、棧橋、啤酒屋、海灘休閑會所及其他海上娛樂設(shè)施，做好一邊際游泳池、棧橋、啤酒屋、海灘休閑會所及其他海上娛樂設(shè)施，做好一期業(yè)主入住準(zhǔn)備工作及一期園林規(guī)劃配套、應(yīng)當(dāng)在啟動期建成并投入使用期業(yè)主入住準(zhǔn)備工作及一期園林規(guī)劃配套、應(yīng)當(dāng)在

12、啟動期建成并投入使用理由2：根據(jù)目前推售進(jìn)度及市場需求、產(chǎn)品創(chuàng)新及營銷方式創(chuàng)新是維持提升產(chǎn)品銷售成績的最佳方式；山海同灣通過提高項目品質(zhì)來增強客戶購買信心的同時加強體驗式營銷手段讓客戶更好的享受度假海景私邸的休閑生活。理由1：會所可直接用作售樓處，既高檔，又無須花錢建售樓處一期左側(cè)商街配套一期左側(cè)商街配套右側(cè)商街配套右側(cè)商街配套圣托里尼主題酒店圣托里尼主題酒店圣托里尼主題酒店圣托里尼主題酒店銷量情況銷量情況分期分期年度年度銷售額銷售額主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品價格區(qū)間價格區(qū)間備注備注一期2010年44135677143635000距海遠(yuǎn)近決定樓盤價格二期2011年4150129065#、6#：70-90

13、22#-26#：43、635800客客 戶戶 概概 況況置業(yè)客戶年齡占比分析置業(yè)客戶年齡占比分析10%36%40%14%2530歲31-40歲41-55歲55歲以上置業(yè)客戶年齡分析置業(yè)客戶年齡分析：41-55歲占比40%，3140歲占比36%，55歲以上占14%，2530歲占 10%由此圖表示由此圖表示：3155歲家庭、收入穩(wěn)定的客戶為主力群體客客 戶基本信息分析戶基本信息分析客客 戶戶 概概 況況置業(yè)客戶職業(yè)占比置業(yè)客戶職業(yè)占比12%18%36%7%21%6%公務(wù)員國營領(lǐng)導(dǎo)私營業(yè)主教師企業(yè)高管其他置業(yè)客戶職業(yè)分析置業(yè)客戶職業(yè)分析：私營業(yè)主和企業(yè)高管占比較大，分別為36%、21%，國營領(lǐng)導(dǎo)占1

14、8%，公務(wù)員占12%、教師和其他占13%由此圖表示由此圖表示：本項目客群家庭收入水平處于較高層次客客 戶基本信息分析戶基本信息分析客客 戶戶 概概 況況客戶置業(yè)動機分析客戶置業(yè)動機分析37%26%22%11%4%休閑度假投資保值度假養(yǎng)老常住企業(yè)會所客戶置業(yè)動機分析客戶置業(yè)動機分析：休閑度假占37%、投資保值占26%、養(yǎng)老占22%、常住占11%，企業(yè)會所占4%由此圖表示由此圖表示：作為新興濱海經(jīng)濟區(qū)休閑地產(chǎn)項目，休閑度假及投資保值難以區(qū)分，兩種動機占比總和為63%、由于項目地處區(qū)域自然環(huán)境較好、空氣清新，客戶置業(yè)度假養(yǎng)老及常住占33%、其中包括本地及其他區(qū)域客群?？涂?戶基本信息分析戶基本信息分

15、析客客 戶戶 概概 況況客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客戶置業(yè)戶型面積區(qū)間分析客戶置業(yè)戶型面積區(qū)間分析54%25%14%7%40-60平米60-80平米80-100平米100平米以上客戶置業(yè)戶型面積區(qū)間分析客戶置業(yè)戶型面積區(qū)間分析：4060占54%、6080占25%、80100占14%、100以上占7%由此圖表示：由此圖表示：將近一半的客戶偏好于60以內(nèi)的小戶型 、喜好大戶型客戶也控制在100平以內(nèi)客客 戶戶 概概 況況客戶置業(yè)戶型分析客戶置業(yè)戶型分析58%20%20%2%零居室一居室二居室復(fù)式客戶置業(yè)戶型分析客戶置業(yè)戶型分析：零居占54%、一居、二

16、居分別占20%、復(fù)式占7%由此圖表示：由此圖表示：一半以上客戶偏好于零居戶型、其余客群對一居和二居需求對等客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客客 戶戶 概概 況況客戶置業(yè)均價價格區(qū)間分析客戶置業(yè)均價價格區(qū)間分析20%35%28%17%50005500元550060006000650065007000客戶置業(yè)均價價格分析客戶置業(yè)均價價格分析：50005500￥占20%、55006000￥占35%、60006500占28%、65007000￥占17%由此圖表示由此圖表示：5500-6500￥比較容易受目標(biāo)客戶群體接受，較低層次均價及較高層次均價僅受少量兩端層

17、次客群接受，因此針對項目客群合理的價格區(qū)間55006500￥之間客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客客 戶戶 概概 況況客戶置業(yè)總價區(qū)間分析客戶置業(yè)總價區(qū)間分析47%30%21%2%20-30萬元30-50萬元50-80萬元100萬元以上客戶置業(yè)總價區(qū)間分析客戶置業(yè)總價區(qū)間分析：2030萬占47%、3050萬占30%、5080萬占21%、100萬以上占2%由此圖表示：由此圖表示：作為休閑度假產(chǎn)品、總價價格控制在50萬以內(nèi)比較容易受客戶接受、客群質(zhì)量屬于較高層次的 客客 戶需求特征分析（戶型、單價、總價）戶需求特征分析（戶型、單價、總價）客客 戶戶 概概

18、況況客客 戶偏好分析（資源、產(chǎn)品、交通）戶偏好分析（資源、產(chǎn)品、交通）根據(jù)客戶問卷調(diào)查計算結(jié)果表明根據(jù)客戶問卷調(diào)查計算結(jié)果表明 客戶置業(yè)偏好排列順序依次為1.海景資源2.社區(qū)配套3.戶型特色及功能4.交通通達(dá)5.人文環(huán)境結(jié)論：1.距海遠(yuǎn)近是客戶的首選因素2.完善的社區(qū)配套滿足客戶置業(yè)動機需求也是至關(guān)重要的，因此完善休閑旅游配套設(shè)施是帶動產(chǎn)品成交的必要條件3.提高戶型舒適休閑功能及觀海效果無疑是提高產(chǎn)品性價比的必要手段4.通達(dá)的交通帶動目標(biāo)客群區(qū)域擴張5.作為新興濱海經(jīng)濟區(qū)、人口、規(guī)模并未成形，人文環(huán)境有待進(jìn)一步塑造提升典典 型型 項項 目目 分分 析思路：析思路：結(jié)合祥云島項目體量及定位目標(biāo)，

19、我們選取大地公司代理的若干項目，就整體規(guī)劃評價、銷售概況、客戶構(gòu)成等幾個方面做簡要闡述。綏中綏中- -山海同灣山海同灣綏中綏中- -海天翼海天翼秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號地塊解析地塊解析-區(qū)位區(qū)位地處綏中濱海經(jīng)濟區(qū)核心位置，地處綏中濱海經(jīng)濟區(qū)核心位置，為區(qū)域未來經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造無限潛為區(qū)域未來經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造無限潛力力。綏中綏中- -海天翼海天翼總占地：總占地：25.7萬平米萬平米容積率：容積率：1.3總計：總計：33層層綠化率：綠化率：30%海天翼海天翼海天翼海天翼項目定位：成功樹立了綏中濱海經(jīng)區(qū)高端形象項目定位：成功樹立了綏中濱海經(jīng)區(qū)高端形象是綏中濱海經(jīng)濟區(qū)是綏中濱海經(jīng)濟區(qū)超現(xiàn)代

20、標(biāo)志性建筑之一超現(xiàn)代標(biāo)志性建筑之一。地塊指標(biāo)分析地塊指標(biāo)分析一期占地一期占地6.7萬平米萬平米建筑面積建筑面積14.5萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.0主力戶型主力戶型55平米平米配套：昆侖酒店配套：昆侖酒店二期占地二期占地19萬平米萬平米建筑面積建筑面積59萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.5配套：商業(yè)街、大型超市、醫(yī)院、配套：商業(yè)街、大型超市、醫(yī)院、學(xué)校等學(xué)校等超現(xiàn)代建筑融匯天海之間，銀翼造型五星級酒店如鯤鵬之翼，超百米高層曲面公寓，傲立雙灣。主力戶型：一居格局，通透明亮，臥主力戶型：一居格局，通透明亮，臥室、客廳、書房功能整合，室、客廳、書房功能整合，連通空連通空間價值，落地景觀窗

21、，間價值，落地景觀窗，3.6米觀海米觀海陽臺陽臺，于澳洲水潤園林中悅讀海天寫，于澳洲水潤園林中悅讀海天寫意。意。創(chuàng)新戶型：兩室兩廳格局，全明設(shè)計，主創(chuàng)新戶型：兩室兩廳格局，全明設(shè)計，主臥室雙明窗，次室、客廳直通彼此獨立露臥室雙明窗，次室、客廳直通彼此獨立露臺，特有明衛(wèi)設(shè)計，臺，特有明衛(wèi)設(shè)計，20米奢華雙陽臺，米奢華雙陽臺，270度觀景空中花園度觀景空中花園，于海天闊景中品，于海天闊景中品味尊榮人生。味尊榮人生。分期規(guī)模主力戶型時間軸2011.7第一期第二 期14.559價格走勢8800首期配置：會所總規(guī)模74萬平米，首期啟動14.5萬平米，配置只有五星級昆侖酒店。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，以

22、后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。萬m255平米的零居海天翼的開發(fā)進(jìn)程海天翼的開發(fā)進(jìn)程物業(yè)類型：（公寓 ） 配套：（昆侖酒店）價格：（均價8800元/平米）銷 量：（125）一期占地一期占地6.7公頃公頃建筑面積建筑面積14.5萬平方米萬平方米容積率：容積率：2.0主力戶型主力戶型55平米平米配套：昆侖酒店配套：昆侖酒店block2開發(fā)進(jìn)程選擇理由：選擇理由：1.位于九江河與渤海交匯入口處，地理位置好位于九江河與渤海交匯入口處，地理位置好2.在綏中區(qū)域里距海最近，沙質(zhì)好，海水干凈。在綏中區(qū)域里距海最近，沙質(zhì)好，海水干凈。戶型所占比例面積區(qū)間 a44.84%55.18-55.33a16.59%5

23、5.18-55.19b4.58%48.89c4.58%52.91d&g9.03%53.31-53.48e8.02%42.87-42.88f4.58%70.38-70.54k8.31%92.7-248,標(biāo)準(zhǔn)層113.08j9.46%91.76-382.5，標(biāo)準(zhǔn)層116.47-116.48啟動期的戶型、面積及配比啟動期的戶型、面積及配比項目規(guī)劃效果項目規(guī)劃效果銷量情況銷量情況總量分期分期年度年度銷售額銷售額主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品價格區(qū)間價格區(qū)間備注備注一期2011年65910540元55平米零居30-116萬二期客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎(chǔ)特征分析戶基礎(chǔ)特征分析年齡年齡年齡年齡數(shù)量

24、數(shù)量比率比率2525歲以下歲以下97.32%25-3025-30歲歲118.94%31-4031-40歲歲3528.46%41-5541-55歲歲5544.72%5555歲以上歲以上1310.57%合計合計124100.00%本案客戶年齡段主要集中在3155歲，占比在45%；3140歲的年輕客群比例在28%。區(qū)域區(qū)域數(shù)量數(shù)量比率比率北京北京8265.6%遼寧遼寧2016.0%葫蘆島葫蘆島118.8%秦皇島秦皇島54.0%其他其他75.6%合計合計125100.00%客客 戶戶 概概 況況面積區(qū)間面積區(qū)間數(shù)量數(shù)量比率比率40-6040-60平米平米9878.4%70-8070-80平米平米54.

25、0%100-120100-120平米平米2721.6%合計合計125100.00%本案購房者以異地客戶居多，且置業(yè)目的多數(shù)均以休閑度假為主，因此，40-60平米的小戶型頗受大眾青睞，占比78%100-120平米的大戶型觀景視覺效果突出，得到注重景觀質(zhì)量的客戶認(rèn)同，占比22%?？涂?戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎(chǔ)特征分析戶基礎(chǔ)特征分析面積面積戶型戶型數(shù)量數(shù)量比率比率a a6350.4%b b75.6%d d64.8%e e97.2%f f64.8%g g64.8%j j64.8%k k2116.8%合計合計125100.00%a戶型面積小，總價相對來說較低，購買此戶型客戶占到50%。k戶型

26、面積大、觀海效果好、總價高，成交量占17%，可滿足于具有經(jīng)濟實力且注重生活品質(zhì)的客戶。其他戶型成交數(shù)量相對平均?？涂?戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎(chǔ)特征分析戶基礎(chǔ)特征分析戶型戶型總價區(qū)間總價區(qū)間數(shù)量數(shù)量比率比率30-4030-40萬萬2419.2%40-5040-50萬萬7056.0%50-6050-60萬萬64.8%80-9080-90萬萬64.8%90-10090-100萬萬43.2%100-110100-110萬萬1512%合計合計125100.00% 綏中區(qū)域尚未得到多數(shù)客戶的認(rèn)同，因此，特別是異地客戶在置業(yè)中不會投入太多資金，只要可滿足自身置業(yè)需求即可，本案在同區(qū)域競爭項目中雖

27、品質(zhì)高，但單價也高，總價在40-50萬元內(nèi)的房源，與本案客群的置業(yè)目標(biāo)相符，成交量占56%。客客 戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎(chǔ)特征分析戶基礎(chǔ)特征分析總價總價置業(yè)目的置業(yè)目的客戶數(shù)量客戶數(shù)量比例比例度假度假8769.6%投資投資3528.0%其他其他32.4%合計合計125100.00% 客戶的置業(yè)目的主要集中在休閑度假，共占比到69%，以北京等外地客戶為主；另外，投資保值的客戶也占到28%，以此為首要目的的客戶多為當(dāng)?shù)乜蛻簟？涂?戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎(chǔ)特征分析戶基礎(chǔ)特征分析置業(yè)目的置業(yè)目的成交原因成交原因客戶數(shù)量客戶數(shù)量比例比例距海近、景觀好距海近、景觀好10281.6%

28、品質(zhì)高品質(zhì)高43.2%升值潛力大升值潛力大1411.2%其他其他54.0%合計合計125100.00% 距海近、觀海效果好是本案的最大優(yōu)勢，因此而購買的客戶占到比例頗高，為82%，其次，看重項目在整個綏中區(qū)域升值前景的客戶比例占到11%?？涂?戶戶 概概 況況成交客成交客 戶基礎(chǔ)特征分析戶基礎(chǔ)特征分析成交原因成交原因客客 戶戶 概概 況況客客 戶偏好分析（資源、產(chǎn)品）戶偏好分析（資源、產(chǎn)品）根據(jù)客戶問卷調(diào)查計算結(jié)果表明根據(jù)客戶問卷調(diào)查計算結(jié)果表明 客戶置業(yè)偏好排列順序依次為1.海景資源2.戶型特色及功能3.項目配套4.人文環(huán)境結(jié)論：1.距海遠(yuǎn)近是客戶的首選因素2.提高戶型舒適休閑功能及觀海效果

29、無疑是提高產(chǎn)品性價比的必要手段3.完善的社區(qū)配套滿足客戶置業(yè)動機需求也是至關(guān)重要的，因此完善休閑旅游配套設(shè)施是帶動產(chǎn)品成交的必要條件4.作為新興濱海經(jīng)濟區(qū)、人口、規(guī)模并未成形，人文環(huán)境有待進(jìn)一步塑造提升典典 型型 項項 目目 分分 析思路：析思路：結(jié)合祥云島項目體量及定位目標(biāo)，我們選取大地公司代理的若干項目，就整體規(guī)劃評價、銷售概況、客戶構(gòu)成等幾個方面做簡要闡述。綏中綏中- -山海同灣山海同灣綏中綏中- -海天翼海天翼秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號地塊解析地塊解析-區(qū)位區(qū)位金夢海灣一號目位于金夢海灣規(guī)劃新區(qū)1地塊，北側(cè)規(guī)劃中的嶺前街，東接文盛路，南對景觀路及浩瀚海洋，西臨山東堡大橋，并可遙看城市森林公園。秦皇島秦皇島- -金夢海灣金夢海灣1 1號號總占地：約總占地：約1111萬平米萬平米容積率：容積率：2.22綠化率綠化率42.60%，建筑密度建筑密度12.54%金夢海灣一號金夢海灣一號項目概況：項目概況：金夢海灣一號目位于金夢海灣規(guī)劃新區(qū)1地塊，北側(cè)規(guī)劃中的嶺前街，東接文盛路，南對景觀路及浩瀚海洋，西臨山東堡大橋，并可遙看城市森林公園。一期總建面180662，主力戶型為110兩居，容 積 率 2.22，綠