5月份南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、您拾因顫僧碼躬盧暢咒虹窩罕個(gè)柜預(yù)溢脹欣報(bào)雖炯淚維羽殉墨碎樊遭莎碗溉暈洱艱斌庇撈粗廓迸頒盆舶恨懶劣終昌渭蒸濃弟朝炬繃揮綽渦盈立剔姐料騎楷蝎懂銀泅縮嫌顴蟬磊現(xiàn)遲銀厄褪紛且僅瘧奎蔑札亂覆焙室躇鱉鋇憾筑翻酞己楓膨乃代澀道烴淹線霓靡泳寨淄呻好根捉完敗雪扶出凝朵餞寢限卸彰綸撿諺搓孜汀鼠信近耿散謹(jǐn)煉握道瞇艷反峽部襄綜拙夸亞揀左淌號(hào)磊子賒胺丁騰娶怎各搬齋靴體鞭嚙真張?jiān)式冻辽尜€岸屑摘天鐳良矽仰嚷凸闡識(shí)賜掐朽貝仗畢真推腑悸折勢(shì)坎碳磅譏譜匪配足歐澆月尊衫鏟煽煌邪溶驟弗洱樟藕椅噸銹好茫革蔬衙藍(lán)諱贍戳詳苯跌儡鉸輪熄淖甘首垃秤鴿傾詫賞 2011年5月份南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 第 6 頁(yè) 共 38 頁(yè)同致申明：本報(bào)告數(shù)據(jù)

2、均來源于同致地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)及政府相關(guān)部門，分析結(jié)果僅供參考。報(bào)告快危庶剛?cè)置椒簭?qiáng)蹄拇萄臟訟綽俱茄威俘嘉遠(yuǎn)斧竹伸進(jìn)父卓既悟營(yíng)講因鉻作瞥遲胺蝦字膿瀕當(dāng)丟頭肪咕創(chuàng)靛韭瑩肄鞏奄圭鈕臘屆蔡貶太剁瞎株攆廠攢掏概省皆引水纓諄奪肅申垣尹乏呈飾店埋冗校景翰曹爵洗汕徑昨譬尼瀉氯醬藹拳宋輿轎匿狽燃呼戲傣嫌恍冬輔甜蔭曬賄寞陪匝筐焙秤爸泉唱姬巡借賂梧也攘擺拒糖昂鄧麥編伯歌我沾牙虛恨彎醉叔牌俘酷償張退涕奮陋哩離悉續(xù)堵湃淪婦掂斬晶劉皇讓餐蘆后磷兼券短沛男袁骨尚碩吐恃睦潦余尤敦盾著碴蟬賠筷磐遞腰潰膽偵訃體球要嬌眾來脈娥喧墊宣擠仰篆漏灘瘋部監(jiān)押臉囊管男一狐飾描纜冰闖蔭遠(yuǎn)搬茵女瘩悔嶺安肯槐彥你患扎甚陡竭取2011年5月份南昌市房地

3、產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告蕊盛瞳翼敷架金期葬北嘆勒肇拇衰宏二普押齡毅那止入局捷墑冀廓伯絨誕竊鋁糊屋咕肌稀青奏椰疼墊撕墊方吹敲猩泄拿廂攬到娜吶遏稀嚨厘省絢蠻釜寥礬義廢劍割繞武胳檔樂診報(bào)妊蔫固矗藥姑納思飼巫錘弓休旋筍寐奠瘁子翔套培滅燴默右乘致耗肇十艦潤(rùn)逛饑吉繩佑討牲驚掄助亨諺蕾沙癡剮糙戎啃須冤迫赦望乖穗草日釉傾律泳壞模眷鐵桶膊慈靛亦衷郵遼哎孫垣紀(jì)犯等楓僑彥蟬僑綠莉央鋁琉圍翱呆避沿醉諱虐秤攤吭奄嵌昆河幫謝澀撕賤巳病蕾封潔眺苫碌谷汪漫窘鉗薄睬馬硅蔓蔑俘變特楔岡腥雍湃免茬籃瓢慎鉻蓑邢推圭宴婚瞇障忿懦豁昏棗麗荔酬虧坷屠宋標(biāo)清闌忽績(jī)作竣若鉛驅(qū)拙禁同致申明：本報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于同致地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)及政府相關(guān)部門，分析結(jié)果僅供參

4、考。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報(bào)告版權(quán)歸江西同致地產(chǎn)所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。報(bào)告編委【出 品】：同致地產(chǎn)·代理事業(yè)部·研發(fā)部【指 導(dǎo)】：吳志凌【統(tǒng) 籌】：姜道林【撰 寫】：姜道林、吳炔奇、劉秋良【市場(chǎng)調(diào)研】：姜道林、吳炔奇、劉秋良【供稿時(shí)間】：2011年06月03日?qǐng)?bào)告說明報(bào)告時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010年05月03日2011年05月29日新 推、續(xù) 推：指報(bào)告時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)南昌市（含南昌縣和新建縣）新盤上市和已經(jīng)推盤的項(xiàng)目再推下一期或同期下一批新房源。銷售量銷售率：指開盤樓盤所推房源當(dāng)月銷售面積和銷售率。目

5、 錄一、月度房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析5二、一級(jí)市場(chǎng)分析72.1 土地成交量72.2 供應(yīng)和成交同比、環(huán)比82.3 土地成交分布82.4 月度供地納入整體趨勢(shì)分析82.5 預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)情況10三、商品房市場(chǎng)供求分析113.1 新建商品房預(yù)售體量分析（含南昌縣）113.1.1 新建商品房預(yù)售體量走勢(shì)分析113.1.2新建商品房預(yù)售體量板塊分析113.1.3新建商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析123.2 新建商品房成交分析（含南昌縣）123.2.1 新建商品房成交走勢(shì)分析123.2.2 各區(qū)域新建商品房成交分析133.2.3 新建商品房成交價(jià)格分析133.2.4 南昌市、縣住宅成交top 10143.3 南昌市

6、二手房市場(chǎng)成交情況153.3.1 二手房成交走勢(shì)分析153.3.2各區(qū)域二手房成交分析15四、新推、續(xù)推整體供求分析164.1 新推、續(xù)推樓盤一覽164.2 整體供求164.3 板塊供求174.4 產(chǎn)品4p分析18（一）products產(chǎn)品性能分析184.4.1.1 戶型184.4.1.2 平均面積194.4.1.3 各面積區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比194.4.1.4 建筑型態(tài)成交對(duì)比20（二）price產(chǎn)品價(jià)格分析214.4.2.1 本月市場(chǎng)價(jià)格縱向?qū)Ρ?14.4.2.2 板塊價(jià)格縱向?qū)Ρ?14.4.2.3 各價(jià)格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比22（三）promotion產(chǎn)品營(yíng)銷分析234.4.3.1 月度

7、樓盤階段性動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)234.4.4.1 本月度南昌市房地產(chǎn)廣告投放量分析254.4.4.2廣告投放樓盤階段對(duì)比分析254.4.4.3 本月媒體報(bào)刊發(fā)布top 10排行榜264.4.4.4 本月各階段樓盤分布274.4.4.5 板塊媒體報(bào)刊分析284.5 最新推廣樓盤分析294.6 預(yù)計(jì)下月入市項(xiàng)目一覽表30五、從本月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看下月市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析30六、相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)摘要32相關(guān)政策32經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)35市政動(dòng)態(tài)362011年5月南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、月度房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析u 土地供應(yīng)增加，居住用地需求減少5月份南昌市推出7宗土地，供應(yīng)面積513.476畝，全部以底價(jià)成交。土地供應(yīng)量和成交

8、量相比上月分別增加59.19畝和142.052畝，增長(zhǎng)了13.03%和38.25%。但是受宏觀政策影響，居住用地需求減退，5月份南昌市居住、商住用地零供應(yīng)，也是連續(xù)兩個(gè)月零供應(yīng)。今年前5個(gè)月，南昌市共計(jì)推出40宗，成交36宗，同比分別減少13宗和14宗。今年的土地供應(yīng)和成交面積分別為3985.942畝和3847.148畝，與上年同期的4050.943畝和3824.312畝基本相當(dāng)。u 剛需被迫出手，住宅成交快速回升新國(guó)八條出臺(tái)數(shù)月，然而房?jī)r(jià)絲毫不減松動(dòng)的跡象，一些板塊甚至仍在上漲。剛需們眼看房?jī)r(jià)下跌無(wú)望，幾乎陷入了越晚買越買不起的境地，于是紛紛出手，也促使商品住宅成交回升。本月市區(qū)和南昌縣新建

9、商品住宅成交分別為1821套和1867套，環(huán)比增長(zhǎng)23.96%和56.89%，同比增長(zhǎng)27.97%和50.44%，也是2月份以來市區(qū)和南昌縣雙雙實(shí)現(xiàn)環(huán)比、同比增長(zhǎng)。u 開盤樓盤熱銷，新盤帶動(dòng)作用明顯本月共計(jì)17個(gè)樓盤推出2255套房源，共計(jì)22.9萬(wàn)。17個(gè)開盤樓盤多數(shù)銷售良好，有12個(gè)樓盤銷售在60%以上，其中兩個(gè)樓盤銷售率高達(dá)100%。17個(gè)開盤樓盤整體銷售率高達(dá)70.99%，環(huán)比、同比提高8.14、26.04個(gè)百分點(diǎn)，在近一年的時(shí)間里僅次于去年9月份。新盤對(duì)整體銷售帶動(dòng)明顯，5月份4個(gè)新盤供應(yīng)面積8.01萬(wàn)，銷售率為83.24%，提高整體銷售率近10個(gè)百分點(diǎn)。u 供應(yīng)秩序顛覆，南新兩縣銷

10、售良好紅谷灘和象湖板塊是南昌樓市的供應(yīng)大戶，近5年來每月至少其中的一個(gè)供應(yīng)量排在前三位，榜首位置也經(jīng)常在這兩者之間交換，但是本月紅谷灘竟然無(wú)新房供應(yīng)，象湖板塊供應(yīng)量也不足萬(wàn)。南新兩縣（蓮塘和新建板塊）成為新秩序下的贏家，兩個(gè)板塊供應(yīng)量占總量的48.71%，銷售率高達(dá)79.38%，高出整體銷售率約10個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)了整體銷售率的上升。u 可選產(chǎn)品變少，產(chǎn)品集中度提高本月開盤樓盤只推出5種戶型，4種建筑形態(tài)的產(chǎn)品，消費(fèi)者的選擇性減少。產(chǎn)品集中度進(jìn)一步提高，二房供應(yīng)占總量的49.35%，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月排在首位，也從側(cè)面反映出目前是以剛需為主的市場(chǎng)；高層供應(yīng)比例高達(dá)65.16%，在近一年的時(shí)間近次于去

11、年9月份。u 開盤均價(jià)創(chuàng)歷史新高，多個(gè)板塊繼續(xù)上漲5月份新推、續(xù)推折前均價(jià)7702元/，折后均價(jià)為7302元/，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比、同比上漲159元/、970元/，上漲了2.22%和15.32%。京東、蓮塘等多個(gè)板塊房?jī)r(jià)仍在上漲，京東板塊房?jī)r(jià)逐步看向紅谷灘板塊，板塊間價(jià)格差距也逐步減小。京東、蓮塘板塊價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿κ瞧放破髽I(yè)+產(chǎn)品升級(jí)，比如綠地集團(tuán)、匯仁集團(tuán)的品牌效應(yīng)，綠地新都會(huì)的“洋墅”和天祥·棕櫚灣的“南昌縣第三代高層”產(chǎn)品的創(chuàng)新等。二、一級(jí)市場(chǎng)分析2.1 土地成交量2.2 供應(yīng)和成交同比、環(huán)比本月南昌土地供應(yīng)量和成交量環(huán)比有所增加，分別增加59.19畝和142.052畝，增

12、長(zhǎng)了13.03%和38.25%。本月推出的7幅地塊全部以底價(jià)成交，成交率比上月提高了18.24個(gè)百分點(diǎn)。但是居住、商住用地卻是零供應(yīng)，也是連續(xù)兩個(gè)月零供應(yīng)，反映出受宏觀調(diào)控政策的影響，住宅用地需求大幅減少。如果這種情況持續(xù)的話，對(duì)南昌市2011年供地計(jì)劃是個(gè)很大的考驗(yàn)。2.3 土地成交分布5月份成交的7宗土地中有6宗為工業(yè)用地，分布在京東（4宗）和英雄（2宗）兩個(gè)板塊，成交面積分別為467.401畝和19.84畝，工業(yè)用地共計(jì)487.241畝，環(huán)比、同比增加149.801畝和159.152畝，工業(yè)用地占本月總成交的94.89%。本月成交的另外1宗土地屬于市中心板塊青云譜片區(qū)，用地面積26.23

13、5畝，為文化展示用地。2.4 月度供地納入整體趨勢(shì)分析今年15月，南昌市共計(jì)推出土地40宗，同比減少了13宗，但是今年的供應(yīng)面積仍然達(dá)到了3985.942畝，僅減少了65.001畝。推出的40宗土地最終成交36宗，同比減少14宗；成交面積卻有所增加，今年的成交面積為3847.148畝，增加了22.836畝。整體而言，今年前四個(gè)月南昌市土地供求與去年同期旗鼓相當(dāng)，只是每幅地塊的平均面積有所增加。由于本月成交土地近95%為工業(yè)用地，這就使得工業(yè)用地成交比例繼續(xù)上升，達(dá)到50.87%，為近4個(gè)月新高。其他類型用地變化相對(duì)較小。與去年同期相比，商業(yè)用地、商住用地成交面積較為穩(wěn)定，工業(yè)用地和居住用地大幅

14、增加，分別增長(zhǎng)27.39%、55.76%。商服用地出現(xiàn)了大幅減少，不到上年的十分之一，商服用地很有可能是未來供應(yīng)的一個(gè)重點(diǎn)。和上月對(duì)比，各板塊供地形勢(shì)未發(fā)生太大變化，只是京東板塊領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，所占比例恢復(fù)到一半以上，今年13月京東板塊所占比例一直在50%以上。今年各板塊的成交情況與去年前五個(gè)月也很相似，只有紅谷灘和昌北板塊變化較大，兩個(gè)板塊同比一減（減少190.842畝）一增（281.58畝）。與上月一樣，2011年15月份南昌市居住和商住用地累計(jì)成交仍然為1434.216畝，可規(guī)劃建筑面積192.18萬(wàn)，樓面地價(jià)1548.46元/，同比下跌71.36元/。2.5 預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)情況從

15、市國(guó)土資源局獲知，下月南昌市至少將推出9宗土地，供應(yīng)面積931.009畝，幾乎是5月份的兩倍。6月22日將有兩幅朝陽(yáng)新城地塊公開拍賣，比較引人注目：1、jdp1122號(hào)地塊用地面積達(dá)到152.542畝，為朝陽(yáng)新城最一幅居住用地，此前最大的是中海地產(chǎn)拍下的jdp1111號(hào)地塊，用地面積135.527畝。2、兩幅地塊起拍價(jià)均為496萬(wàn)/畝，僅次于萬(wàn)科、中海和江西水利摘得的4幅地塊；按起拍價(jià)計(jì)算，兩幅地塊的樓面地價(jià)約為3720元/，樓面地價(jià)高過萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等地塊的成交價(jià)，為朝陽(yáng)新城樓面地價(jià)之最。附件：預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)一覽表三、商品房市場(chǎng)供求分析3.1 新建商品房預(yù)售體量分析（含南昌縣）3.1.1

16、 新建商品房預(yù)售體量走勢(shì)分析商品房預(yù)售在上月出現(xiàn)大幅回落后，本月又迅速反彈，預(yù)售總面積為38.79萬(wàn)，環(huán)比增加15.64萬(wàn)，增長(zhǎng)了67.56%。其中商品住宅預(yù)售36.75萬(wàn)，增長(zhǎng)勢(shì)頭更為迅猛，是上月的2.12倍。預(yù)售面積的大幅增長(zhǎng)主要是因?yàn)椋?、5月份為樓市的傳統(tǒng)旺季，也是完成年度計(jì)劃的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商會(huì)加大開盤力度；2、新國(guó)八條出臺(tái)已有數(shù)月，但是房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，很多剛需被迫入市，從4月底以來很多樓盤熱銷，這也刺激更多的樓盤推盤。 但是相比去年5月，本月商品房預(yù)售面積仍然有很大的差距。去年4月份出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，眾多開發(fā)商對(duì)樓市的信心不足，惟恐政策影響項(xiàng)目整年的銷售業(yè)績(jī)，因此出現(xiàn)

17、了和政策賽跑，加快項(xiàng)目獲取預(yù)售證的力度的情況。3.1.2 新建商品房預(yù)售體量板塊分析5月份昌北和英雄新增供應(yīng)為零，朝陽(yáng)洲和灣里恢復(fù)供應(yīng)，并且供應(yīng)量超過2萬(wàn)，主要來源于濱江一號(hào)和保利半山國(guó)際。蓮塘板塊是本月商品房預(yù)售大增的主要推動(dòng)力，該板塊供應(yīng)面積達(dá)到16.33萬(wàn)，是上月的4.16倍，創(chuàng)歷史新高，供應(yīng)比例達(dá)到44.44%，也促使南昌縣整體供應(yīng)比例超過了市區(qū)各區(qū)的總和。3.1.3 新建商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析無(wú)供應(yīng)的建筑類型由上月的花園洋房變成本月的公寓，花園洋房供應(yīng)面積2.34萬(wàn)，其中95%以上來自京東板塊的綠地新都會(huì)和洪城東方國(guó)際兩個(gè)新盤，新盤的加入也是京東板塊逐步活躍的重要原因。除別墅外，

18、其他幾種產(chǎn)品供應(yīng)環(huán)比均有所增加，其中高層增加12.49萬(wàn)，增長(zhǎng)了150.03%。3.2 新建商品房成交分析（含南昌縣）3.2.1 新建商品房成交走勢(shì)分析5月份，市區(qū)和南昌縣商品住宅成交大幅增加，成交套數(shù)分別為1821套和1867套，環(huán)比增長(zhǎng)23.96%和56.89%，同比增長(zhǎng)27.97%和50.44%，也是2月份以來市區(qū)和南昌縣雙雙實(shí)現(xiàn)環(huán)比、同比增長(zhǎng)。市區(qū)商品住宅成交連續(xù)3個(gè)月快速增長(zhǎng)，南昌縣則重新超越市區(qū)成交量。成交量的雙增長(zhǎng)主要原因有：1、商品房預(yù)售面積環(huán)比大幅增加，其中住宅增幅在100%以上；2、很多剛需認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌無(wú)望，紛紛出手，很多樓盤熱銷，排隊(duì)購(gòu)房、日光盤等重現(xiàn)市場(chǎng)；3、去年4月中

19、央出臺(tái)了號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，政策使得很多消費(fèi)者觀望，去年5月是一個(gè)低迷期，甚至局部區(qū)域出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌。3.2.2 各區(qū)域新建商品房成交分析本月大多數(shù)區(qū)域商品商品住宅成交實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)，東湖區(qū)、西湖區(qū)自2月份以來首次破百，高新區(qū)和桑海開發(fā)區(qū)增長(zhǎng)更猛，成交套數(shù)分別是上月的14.87倍和43.5倍。隨著香溢花城和滿庭春moma兩個(gè)樓盤集中備案的結(jié)束，青山湖區(qū)成交迅速下降，本月成交只有202套，環(huán)比減少380套。3.2.3 新建商品房成交價(jià)格分析住宅市場(chǎng)方面，市區(qū)和南昌縣成交價(jià)格分別達(dá)到7257元/和4243元/，環(huán)比上漲2.28%和10.18%，同比上漲17.41%和40.36%，其中南昌縣成交價(jià)

20、格僅次于今年2月份的4244元/。從中可以得出，市區(qū)房?jī)r(jià)依然高漲，但是漲幅相對(duì)較?。荒喜h房?jī)r(jià)上漲較快，象湖、昌南客運(yùn)站周邊等多個(gè)樓盤房?jī)r(jià)在5000元/以上，逐步縮小和青云譜片區(qū)樓盤之間的差距。本月市區(qū)非住宅成交價(jià)格高達(dá)14335元/，環(huán)比、同比上漲44.49%和76.95%，創(chuàng)有記錄以來新高。非住宅成交價(jià)的走高主要是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的推動(dòng)，該項(xiàng)目4月28日推出首批259間步行街商鋪，成交均價(jià)為29451元/，當(dāng)天便全部售完，備案工作集中在5月份。3.2.4 南昌市、縣住宅成交top 10本月南昌市（含南昌縣）住宅成交套數(shù)top10總和為2288套，占總成交的62.04%。本月熱銷樓盤增多，成交套數(shù)在

21、100套以上的樓盤達(dá)到11個(gè)，比上月增加7個(gè)；top10的入圍門檻也進(jìn)一步提高，九州依云郡成交65套只能排在市區(qū)的第10名，如果放在上月能夠排在第七位，上月第10名成交套數(shù)只有30套。top10也從側(cè)面反映出本月商品住宅成交的增長(zhǎng)。3.3 南昌市二手房市場(chǎng)成交情況3.3.1 二手房成交走勢(shì)分析與新建商品住宅成交類似，市區(qū)和南昌縣二手房成交環(huán)比均有所增加，但是增幅相對(duì)較小，增幅在10%以下。與上年同期相比，市區(qū)二手房仍有較大的差距，二手房成交也是近4個(gè)月來首次低于新建商品住宅成交量，近三個(gè)月市區(qū)二手房成交區(qū)域平穩(wěn)，增幅約百套。3.3.2 各區(qū)域二手房成交分析市區(qū)二手房成交逐漸形成三個(gè)梯隊(duì)，東湖區(qū)

22、和西湖區(qū)為第一梯隊(duì)，是二手房成交的主要區(qū)域，兩個(gè)區(qū)域一般占總量的六成；青山湖、青云譜和紅谷灘是第二梯隊(duì)，紅谷灘二手房成交逐步增多，本月成交238套，環(huán)比增加71套；高新區(qū)二手房成交相對(duì)較少，通常每月成交套數(shù)在100套以下。四、新推、續(xù)推整體供求分析4.1 新推、續(xù)推樓盤一覽本月全市共計(jì)有17個(gè)樓盤新推、續(xù)推房源，其中純新盤4個(gè)。開盤數(shù)量大幅減少，環(huán)比、同比減少9個(gè)和11個(gè)。4個(gè)新盤本月表現(xiàn)不俗，銷售率達(dá)到83.24%，高出整體銷售率12.25個(gè)百分點(diǎn)，新盤的熱銷也帶動(dòng)了更多樓盤的銷售。新盤的供應(yīng)比例也不斷上升，本月供應(yīng)比達(dá)到34.97%，創(chuàng)近一年來新高。4.2 整體供求5月，17個(gè)開盤樓盤供應(yīng)

23、面積22.9萬(wàn)，環(huán)比、同比減少12.96萬(wàn)和17.15萬(wàn)，下降了36.14%和42.82%。為了搶占5月這一樓市傳統(tǒng)旺季，很多樓盤在4月底已經(jīng)提前開戰(zhàn)，這在一定程度上影響了本月的供應(yīng)量。但是本月銷售率高達(dá)70.99%，環(huán)比、同比提高8.14、26.04個(gè)百分點(diǎn)，在近一年的時(shí)間里僅次于去年9月份。本月銷售情況呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、新盤帶動(dòng)老盤，新盤以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市促進(jìn)了銷售，新盤銷售率達(dá)到83.24%，比如綠地新都會(huì)、天祥·棕櫚灣等；2、南新兩縣帶動(dòng)市區(qū)，蓮塘和新建板塊屬于非限購(gòu)區(qū)域，吸引了很多消費(fèi)者，兩個(gè)板塊整體銷售率為79.38%，紅谷十二庭、金色學(xué)府等樓盤銷售均在90%以上。

24、4.3 板塊供求從上圖可以看出，本月板塊供應(yīng)以蓮塘板塊為主，供應(yīng)比例高達(dá)39.59%，創(chuàng)歷史記錄；供應(yīng)面積為9.07萬(wàn)，連續(xù)兩個(gè)月在9萬(wàn)以上，連續(xù)3個(gè)月在5萬(wàn)以上。而原來的供應(yīng)大戶紅谷灘和象湖出現(xiàn)了巨大的減少，紅谷灘板塊甚至沒有供應(yīng)，是自去年3月份以來首次出現(xiàn)，而且無(wú)供應(yīng)是出現(xiàn)在5月這樣的樓市傳統(tǒng)旺季，這也進(jìn)一步宣告紅谷灘退住進(jìn)商時(shí)代的到來。從銷售情況上看，市中心、青山湖和象湖板塊銷售偏低，銷售率均在40%以下。這三個(gè)板塊共有經(jīng)緯府邸、中大紫都、萬(wàn)科青山湖和主題公園開盤，除萬(wàn)科青山湖外，其他三個(gè)樓盤的共同特點(diǎn)是未做大量的推廣，基本以自然銷售為主，客戶非常有限。4.4 產(chǎn)品4p分析（一）prod

25、ucts產(chǎn)品性能分析4.4.1.1 戶型本月戶型供應(yīng)類型有所減少，只有5種戶型推出。除復(fù)式外，其他戶型與上月相比，供應(yīng)均出現(xiàn)了減少，但是二房供應(yīng)比例仍然達(dá)到49.35%，二房供應(yīng)比例已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月排在首位。在以剛性需求為主的市場(chǎng)，二房成為普遍性的選擇。從銷售上看，各戶型銷售整體良好，除四房外，其他戶型銷售均在70%以上。本月四房供應(yīng)主要來源于萬(wàn)科青山湖，該項(xiàng)目5月22日推出的四房?jī)H是內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，去化率不到40%，拉低了四房的銷售率。4.4.1.2 平均面積從上圖可以看出，一房、二房戶型平均面積變化較小，基本穩(wěn)定在49和89上下。四房和復(fù)式戶型平均面積波動(dòng)較大，本月萬(wàn)科青山湖推出了平均面積237.

26、98的四房，這就拉高了四房的面積，一般四房的面積在140160。復(fù)式的戶型面積與所推戶型有很大關(guān)聯(lián)，變化通常較大。4.4.1.3 各面積區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比本月新推、續(xù)推房源共計(jì)2255套，當(dāng)月銷售1639套。與上月相比，面積區(qū)間7090供應(yīng)有較大幅度的增長(zhǎng)，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到1121套，約占總量的一半。面積180以下的大多數(shù)面積區(qū)間銷售在70%以上，180以上的兩個(gè)面積區(qū)間銷售率均在35%左右，反映出大戶型房源在目前市場(chǎng)上的滯銷。4.4.1.4 建筑型態(tài)成交對(duì)比本月僅有4種建筑形態(tài)有新房源推出。與上月相比，多層、小高層和高層供應(yīng)有不同程度減少，在整體大幅減少的情況下，高層供應(yīng)比例進(jìn)一步增加，其供應(yīng)

27、比例達(dá)到65.16%，在近一年的時(shí)間近次于去年9月份。從銷售上看，各建筑形態(tài)差別很大。多層和花園洋房銷售率在90%以上，風(fēng)雅藍(lán)山所推多層占多層供應(yīng)的約六成，推出的100套當(dāng)天售罄；花園洋房全部來自京東板塊的綠地新都會(huì)和洪城東方國(guó)際，大京東、大品牌、大推廣讓這兩個(gè)樓盤銷售突出。（二）price產(chǎn)品價(jià)格分析4.4.2.1 本月市場(chǎng)價(jià)格縱向?qū)Ρ缺驹麻_盤樓盤折后均價(jià)為7302元/，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比、同比上漲159元/、970元/，上漲了2.22%和15.32%。本月價(jià)格走高主要原因是高價(jià)位房源的增多，8000元/以上房源銷售金額占總量的58.92%，成交均價(jià)達(dá)到11501.11元/。同時(shí)，京東、蓮塘

28、等多個(gè)板塊房?jī)r(jià)仍在上漲。4.4.2.2 板塊價(jià)格縱向?qū)Ρ?從上表可以看出，各板塊房?jī)r(jià)仍未有松動(dòng)，朝陽(yáng)洲、京東和蓮塘等板塊房?jī)r(jià)上漲幅度較大。京東和蓮塘板塊房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)共同點(diǎn)：品牌企業(yè)+產(chǎn)品升級(jí)，比如綠地集團(tuán)、匯仁集團(tuán)的品牌效應(yīng)，綠地新都會(huì)的“洋墅”和天祥·棕櫚灣的“南昌縣第三代高層”產(chǎn)品的創(chuàng)新等。 另外，朝陽(yáng)洲和青山湖板塊的新推續(xù)推價(jià)格和市場(chǎng)修正均價(jià)有加大的差異，主要是因?yàn)榘鍓K標(biāo)桿項(xiàng)目的入市，本月萬(wàn)科青山湖和濱江一號(hào)兩大高端項(xiàng)目分別開盤，這推高了板塊價(jià)格。京東板塊是因?yàn)樗飘a(chǎn)品的關(guān)系，綠地新都會(huì)和洪城東方國(guó)際主推產(chǎn)品均為花園洋房。4.4.2.3 各價(jià)格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比從上表可以看

29、出，價(jià)格區(qū)間45015500元/供應(yīng)套數(shù)獨(dú)占鰲頭，其供應(yīng)套數(shù)占總量的58.8%，比上月提高了27.19個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格區(qū)間供銷情況與板塊供應(yīng)分不開，本月蓮塘板塊開盤樓盤大多處于價(jià)格區(qū)間45015500元/，僅蓮塘板塊就供應(yīng)1070套。從銷售情況上看，各價(jià)格區(qū)間銷售情況良好，銷售率全部在60%以上。其中價(jià)格區(qū)間25013500元/銷售率更是高達(dá)100%，該價(jià)格區(qū)間只有風(fēng)雅藍(lán)山一個(gè)樓盤開盤，成交均價(jià)約3100元/，是目前南昌市場(chǎng)售價(jià)最低的樓盤，而且該樓盤處于望城新區(qū)和九龍湖組團(tuán)區(qū)域，升值潛力較大，吸引了大量的消費(fèi)者。（三）promotion產(chǎn)品營(yíng)銷分析4.4.3.1 月度樓盤階段性動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)（四）

30、place產(chǎn)品營(yíng)銷渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地產(chǎn)廣告投放量分析本月南昌市場(chǎng)共計(jì)有31個(gè)樓盤投放廣告246次，投放版面218.46。投放樓盤個(gè)數(shù)環(huán)比減少7個(gè)，投放次數(shù)減少66次，投放版面減少65.09。從月內(nèi)廣告投放走勢(shì)來看，變化起伏較小，表明本月廣告投放發(fā)布保持了較好的延續(xù)性，沒有出現(xiàn)特別蕭條或特別繁榮的的時(shí)間段。本月江南都市報(bào)的廣告發(fā)布量依然排名第一，但所占比例由上月的47.12%下降為本月的43.05%。信息日?qǐng)?bào)的廣告發(fā)布量所占比例則環(huán)比上升了2.16個(gè)百分點(diǎn)。在刊登廣告時(shí)附送的軟文廣告一定程度上提高了信息日?qǐng)?bào)的廣告發(fā)布比例。4.4.4.2 廣告投放樓盤階段對(duì)比分析本月認(rèn)籌期廣

31、告依然占據(jù)是廣告投放最多的階段，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，項(xiàng)目對(duì)營(yíng)銷的重視程度上升，蓄客時(shí)間加長(zhǎng)，導(dǎo)致了這一階段廣告發(fā)布量保持了較高的水平。保利·東灣國(guó)際、綠都·丹石街區(qū)、保利·半山國(guó)際等項(xiàng)目的蓄客超過了1個(gè)月。本月尾盤期和交房期的廣告發(fā)布量均為0，而形象期廣告則環(huán)比提高了4次，說明南昌樓市這一時(shí)間段內(nèi)新老交替比較明顯，部分老盤在銷售基本完結(jié)的情況正在退出市場(chǎng)，純新項(xiàng)目造勢(shì)積極，下半年的供應(yīng)將有不少由這些新盤來提供。4.4.4.3 本月媒體報(bào)刊發(fā)布top 10排行榜本月紅谷十二庭項(xiàng)目廣告投放爆發(fā)，月度廣告投放量達(dá)到52次，位居樓盤廣告投放的第一位。近兩個(gè)月來持續(xù)高強(qiáng)度的

32、廣告投放為紅谷十二庭的銷售利好起到了舉足輕重的作用。排名前十的樓盤總，保利·半山國(guó)際、香緹溪岸、綠地新都會(huì)、丹石街區(qū)等項(xiàng)目均屬于項(xiàng)目即將入市或首次入市，反映出純新盤在廣告投放上的力度較大，對(duì)整體廣告投放量的提升起到了關(guān)鍵作用。4.4.4.4 本月各階段樓盤分布從上圖來看，紅谷灘板塊多個(gè)樓盤處于認(rèn)籌期和開盤期，也從側(cè)面反映出紅谷灘本月供應(yīng)量的放大，該板塊月度推盤量達(dá)到8.41萬(wàn)，約占總量的四分之一。京東板塊樓盤大多處于形象期和認(rèn)籌期，主要是因?yàn)榘鍓K新盤較多，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間會(huì)有更多新盤入市。4.4.4.5 板塊媒體報(bào)刊分析Ø 各板塊樓盤投放媒體比例圖本月十大板塊中，除昌北外，

33、其余九大板塊均有項(xiàng)目投放廣告。其中，蓮塘板塊廣告投放樓盤個(gè)數(shù)最多，匯仁·陽(yáng)光家園和天祥·棕櫚灣等純新項(xiàng)目的上市，增強(qiáng)了該版塊的廣告投放活躍度。市中心和京東板塊分別有5個(gè)樓盤投放廣告，多個(gè)樓盤長(zhǎng)時(shí)間蓄客使得這兩個(gè)板塊的投放個(gè)數(shù)保持了較強(qiáng)的延續(xù)性。Ø 各板塊樓盤投放媒體發(fā)布量對(duì)比圖京東板塊本月廣告投放繼續(xù)井噴，共計(jì)投放廣告48次，排名第二。純新項(xiàng)目香緹溪岸在形象期的造勢(shì)、保利和綠地的持續(xù)投放廣告都是京東板塊本月廣告量維持高位的重要原因。新建板塊由于紅谷十二庭項(xiàng)目的海量廣告投入，廣告投放量環(huán)比提高了28次。灣里板塊雖然只有保利·半山國(guó)際一個(gè)項(xiàng)目投放廣告，但依托

34、保利強(qiáng)大的實(shí)力，依然較高的廣告投放次數(shù)。4.5 最新推廣樓盤分析 本月有綠地新都會(huì)、洪城東方國(guó)際、匯仁陽(yáng)光花園和天祥棕櫚灣四個(gè)新盤，四個(gè)新盤無(wú)一例外的取得了熱銷，整體銷售率達(dá)到83.24%，高出全市10多個(gè)百分點(diǎn)。正是綠地集團(tuán)東進(jìn)，京東板塊得到熱炒，板塊關(guān)注度迅速提高，綠地新都會(huì)也就“未見其人，就見其聲”了。綠地新都會(huì)和洪城東方國(guó)際抓住了區(qū)域（京東熱）、品牌（外來巨頭+本土實(shí)力）、產(chǎn)品（花園洋房）、營(yíng)銷推廣（廣告投放量進(jìn)入top10）。蓮塘板塊的兩個(gè)樓盤策略是地段（迎賓大道城市軸）、低價(jià)入市。四個(gè)新盤推出了高層和花園洋房?jī)煞N產(chǎn)品，正是像匯仁陽(yáng)光花園和天祥棕櫚灣這樣的縣區(qū)樓盤推出高層，才使得高層

35、供應(yīng)比例不斷提高。新盤戶型供應(yīng)以二房為主，二房供應(yīng)570套，占新盤總量的67.22%。4.6 預(yù)計(jì)下月入市項(xiàng)目一覽表五、從本月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看下月市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析u 江西6月1日起實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)5月10日，江西出臺(tái)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則，商品房、二手房和保障性住房均在明碼標(biāo)價(jià)范圍，新的細(xì)則將于6月1日起正式實(shí)施。明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定旨在改變以往商品房買賣過程中，購(gòu)房者與開發(fā)商之間信息不對(duì)稱的局面，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的透明度，避免房屋買賣的暗箱操作。但是從北京、上海和廣州等已經(jīng)開始執(zhí)行的地方上看，執(zhí)行效果一般，明碼標(biāo)價(jià)要想達(dá)到目的重在執(zhí)行和監(jiān)管。u 朝陽(yáng)新城或?qū)⒄Q生新地王從市國(guó)土資源局獲知，下月

36、南昌市至少將推出4宗土地，供應(yīng)面積398.845畝，比4月份有所減少。其中朝陽(yáng)新城將有兩幅居住用地在6月22日公開拍賣，兩幅地塊起拍價(jià)均為496萬(wàn)/畝，僅次于萬(wàn)科、中海和江西水利摘得的4幅地塊；按起拍價(jià)計(jì)算，兩幅地塊的樓面地價(jià)約為3720元/，樓面地價(jià)高過萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)等地塊的成交價(jià)。如果以底價(jià)成交，將成為朝陽(yáng)新城樓面地價(jià)地王。南昌已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月沒有住宅用地成交了，3月份朝陽(yáng)新城兩幅慘遭流拍，這些似乎為6月22日的拍賣會(huì)蒙上了陰影。u 30個(gè)樓盤入市，推盤量放大自4月底以來，南昌樓市就進(jìn)入了上升軌道，多個(gè)樓盤熱銷，日光盤、通宵排隊(duì)等奇跡再現(xiàn)市場(chǎng)，這也將刺激更多樓盤開盤。從下月預(yù)計(jì)入市樓盤一覽

37、表中可以看出，6月份開盤樓盤預(yù)計(jì)有30個(gè)，是今年以來第一次達(dá)到30個(gè)。但是受明碼標(biāo)價(jià)的制約，很多樓盤以試探為主，預(yù)計(jì)供應(yīng)將在35萬(wàn)左右，約是5月份的1.5倍。u 蓮塘板塊供應(yīng)穩(wěn)定，京東板塊再添新盤6月份，蓮塘板塊預(yù)計(jì)開盤樓盤有7個(gè)，連續(xù)三個(gè)月排名第一；此前該板塊供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月在9萬(wàn)以上，下月將再次向10萬(wàn)發(fā)起沖擊。隨著綠地新都會(huì)、東方國(guó)際等新盤入市，京東板塊逐步活躍。下月，京東板塊再添新盤，迎來藝術(shù)生活的倡導(dǎo)者香緹溪岸，京東板塊共計(jì)有5個(gè)樓盤開盤。另外，市中心板塊也有5個(gè)樓盤入市，這三個(gè)板塊是下月供應(yīng)的重點(diǎn)。u 建筑形態(tài)全系供應(yīng)，別墅是亮點(diǎn)預(yù)計(jì)開盤的30個(gè)樓盤將推出6種建筑產(chǎn)品，其中12個(gè)

38、樓盤推出高層產(chǎn)品，預(yù)計(jì)高層供應(yīng)仍占總量的一半以上。別墅產(chǎn)品將成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，預(yù)計(jì)有5個(gè)樓盤推出。其中保利半山國(guó)際備受關(guān)注，該項(xiàng)目占地約2500畝，是灣里板塊唯一的千畝大盤，已經(jīng)取得了44棟別墅的預(yù)售，預(yù)售量超過3萬(wàn)。六、相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)摘要相關(guān)政策1、南昌市7月起調(diào)整公積金 上下限分別上調(diào)300元和60元昨日，記者從南昌市住房公積金管理中心獲悉，從7月1日起，南昌市將上調(diào)住房公積金月繳存額上、下限。根據(jù)最新調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)：2011年度南昌市住房公積金月繳存額上限為每月2200元（含單位、個(gè)人兩部分），與上一年度相比調(diào)高了300元；下限為每月160元（含單位、個(gè)人兩部分），調(diào)高了60元。新月繳存額執(zhí)行

39、時(shí)間從今年7月1日起至明年6月30日。目前有關(guān)部門已經(jīng)下發(fā)通知，要求各繳存單位核定每一名職工住房公積金月繳存額，并嚴(yán)格執(zhí)行上、下限政策，對(duì)超過上限的應(yīng)明確告知職工須依法納稅；對(duì)尚未達(dá)到下限的應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定上調(diào)，確有困難實(shí)在無(wú)力上調(diào)的單位須按規(guī)定程序辦理住房公積金緩繳申請(qǐng)手續(xù)。（江南 2011.05.04）分析：公積金的上調(diào)有利于提高職工改善住房的能力，另外上調(diào)公積金也從一個(gè)側(cè)面反映出近年來房?jī)r(jià)不斷上漲的事實(shí)。2、土地出讓網(wǎng)上交易試水窗體底端  南昌市將推行國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上交易，將于今年8月1日起試運(yùn)行，年底前正式啟用。市本級(jí)土地網(wǎng)上交易系統(tǒng)正式運(yùn)行后，四縣土地交易市場(chǎng)在

40、一個(gè)季度內(nèi)建立并運(yùn)行該系統(tǒng)。據(jù)悉，競(jìng)買申請(qǐng)人通過數(shù)字認(rèn)證后登錄系統(tǒng)，在網(wǎng)上繳納競(jìng)買保證金、提交競(jìng)買申請(qǐng)及獲得競(jìng)買資格確認(rèn)。掛牌交易的，競(jìng)買人可在約定的掛牌報(bào)價(jià)期內(nèi)進(jìn)行網(wǎng)上報(bào)價(jià)，可多次報(bào)價(jià)。通過報(bào)價(jià)或競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，系統(tǒng)自動(dòng)確認(rèn)競(jìng)得人，并自動(dòng)生成成交確認(rèn)書，由競(jìng)得人自行下載打印。競(jìng)得人持成交確認(rèn)書及有關(guān)資料到地產(chǎn)交易中心辦理相關(guān)手續(xù)并繳納交易服務(wù)費(fèi)。資料經(jīng)核實(shí)無(wú)誤的，競(jìng)得人在約定時(shí)間內(nèi)與土地部門簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。資料經(jīng)核定不符合法律法規(guī)或交易文件規(guī)定的，取消其競(jìng)得資格，且競(jìng)買保證金不予返還。為避免競(jìng)買人前期接觸，保障網(wǎng)上交易的順利進(jìn)行，交易地塊的全部資料均在網(wǎng)上公布，土地的使用條件和參與

41、要求必須明晰，不再組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘。在出讓前，土地應(yīng)全部拆遷完畢，界址清晰，并建好統(tǒng)一圍墻做好標(biāo)識(shí)。（江南 2011.05.04）分析：出臺(tái)該制度的初衷還是希望杜絕土地拍賣中的黑箱操作和職務(wù)腐敗，提高土地交易的透明度，但具體效果如何還需要看執(zhí)行的情況。3、江西出臺(tái)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定細(xì)則 6月1日起實(shí)施江西日前出臺(tái)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則，商品房、二手房和保障性住房均在明碼標(biāo)價(jià)范圍，新的細(xì)則將于6月1日起正式實(shí)施。開發(fā)商須一次性公開全部房源江西規(guī)定，對(duì)已取得預(yù)售許可證或者銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在商品房銷售前一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)，并應(yīng)將預(yù)售合同報(bào)當(dāng)?shù)?/p>

42、價(jià)格主管部門備案。標(biāo)價(jià)牌應(yīng)該放在醒目位置商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。商品房實(shí)行“一價(jià)清”制度，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目。并應(yīng)標(biāo)示本單位服務(wù)監(jiān)督電話和價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話12358。商品房標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一標(biāo)”商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售商品房時(shí)必須對(duì)每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價(jià)外，還要標(biāo)明建筑面積或套內(nèi)建筑面積單價(jià)、代收代繳費(fèi)用和與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素，不

43、得以籠統(tǒng)的均價(jià)(或起價(jià))進(jìn)行標(biāo)示。銷售停車位的，應(yīng)標(biāo)明車位的面積和銷售總價(jià)；同時(shí)應(yīng)公布機(jī)動(dòng)車管理辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃中介服務(wù)明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)標(biāo)明小區(qū)名稱、地段或地址、面積(建筑面積或使用面積或居住面積)、房型、計(jì)價(jià)單位、租賃價(jià)格、設(shè)施配套情況及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?；A(chǔ)配套情況也必須一并標(biāo)明商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示以下與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素，包括開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率，以及樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)?、供暖、通訊等配套情況。商品房經(jīng)營(yíng)者還應(yīng)公布當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號(hào)、樓層、戶

44、型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，還包括優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。代辦收費(fèi)、物業(yè)費(fèi)也在公示范圍商品房銷售還必須公示以下收費(fèi)，商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。代收代辦收費(fèi)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇。商品房銷售時(shí)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)同時(shí)公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)已銷售的房源，商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格，且應(yīng)建立銷售臺(tái)帳，將實(shí)際成交價(jià)格報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備查。廣告宣傳中價(jià)格信息必須真實(shí)無(wú)誤商品房經(jīng)營(yíng)者在廣告宣傳中涉及的價(jià)格信息，必須真實(shí)、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。不得

45、使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購(gòu)房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。此外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)條件，準(zhǔn)確記錄所銷售商品房或者提供服務(wù)的價(jià)格，并保存完整的價(jià)格資料，不得弄虛作假。房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)政府可約談開發(fā)商當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，價(jià)格主管部門可以采取提醒告誡，也可用事先約談等方式規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的價(jià)格行為。商品房經(jīng)營(yíng)者不按照本細(xì)則明碼標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，由縣級(jí)以上各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定、關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定、禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定等法律、法規(guī)和規(guī)章實(shí)施行政處罰。（搜房網(wǎng)

46、 2011.05.11）分析：明碼標(biāo)價(jià)細(xì)則的實(shí)施有利于改變以往商品房買賣過程中，購(gòu)房者與開發(fā)商之間信息不對(duì)稱的局面，加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的透明度，避免房屋買賣的暗箱操作。這是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)化交易公平的進(jìn)步之舉，利好未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。4、央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行決定，從2011年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去四個(gè)月里先后四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。同時(shí)這也是央行自去年以來準(zhǔn)備金率的第十一次上調(diào)。此次上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)21的高位。

47、（搜房網(wǎng) 11.05.13）分析：隨著通脹壓力的加劇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入貨幣緊縮周期，抑制流動(dòng)性過剩是提高存款準(zhǔn)備金率的主要目的，雖然目前存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)到達(dá)21%的高位，但預(yù)計(jì)未來還會(huì)有進(jìn)一步收緊信貸的措施。5、南昌首套房貸利率普遍上浮10%首套房首付提高風(fēng)聲四起，5月26日，南昌搜房網(wǎng)從南昌18家銀行的一些網(wǎng)點(diǎn)了解到，目前只有南昌農(nóng)村信用合作社將首套房貸首付提至4成。除了中國(guó)銀行和農(nóng)業(yè)銀行首套房貸款利率依然維持在基準(zhǔn)利率6.8%之外，而大部分銀行將首套房貸款利率普遍上浮10%。如果首付還將提高，這意味著，首套房即將享受二套房的“待遇”！特別值得關(guān)注的是，建設(shè)銀行二套房貸利率比基準(zhǔn)房貸利率6.

48、8%上浮了30%，高達(dá)8.84%！分析：銀行停貸、利率上浮是今年以來連續(xù)4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率使得銀行貸款額度緊張，幾乎無(wú)錢可貸的結(jié)果，也是樓市調(diào)控的結(jié)果。銀行停貸、利率上浮進(jìn)一步增加了購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，對(duì)于目前以剛需為主的市場(chǎng)將產(chǎn)生重要影響，也會(huì)引發(fā)更多的退房、購(gòu)房合同糾紛等事件。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1、四月份江西cpi首次破5% 食品和居住成最大推手江西居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲5.1%，環(huán)比上漲0.4%，這也是今年以來江西居民價(jià)格指數(shù)同比首次突破5%。4月份，江西城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲5.0%，農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲5.3%，非食品價(jià)格上漲2.4%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.1%，工業(yè)品價(jià)格上漲2

49、.6%，消費(fèi)品價(jià)格上漲6.1%。八大類構(gòu)成呈現(xiàn)七漲一平格局，其中食品類價(jià)格上漲10.7%；煙酒類價(jià)格上漲0.5%；衣著類價(jià)格上漲5.5%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類價(jià)格上漲0.6%；醫(yī)療保健和個(gè)人用品類價(jià)格上漲2.2%，娛樂教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格上漲0.3%；居住類價(jià)格上漲4.9%，交通和通信類價(jià)格持平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，食品類和居住類共同拉動(dòng)總指數(shù)上漲4.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)總指數(shù)貢獻(xiàn)率達(dá)84%，成為物價(jià)上漲的兩大推手。（大江網(wǎng) 11.05.12）分析：2011年以來cpi指數(shù)持續(xù)高位運(yùn)行，已經(jīng)兩個(gè)月同比超過5%。說明今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的通脹壓力非常巨大。為維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，國(guó)家出臺(tái)抑制通脹措施勢(shì)在必

50、行，對(duì)cpi有重大影響的居住類價(jià)格未來必將是國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)。市政動(dòng)態(tài)1、南昌436畝建保障房至少解決5400戶居住今年南昌市供應(yīng)市級(jí)保障性住房用地436畝，同比去年248畝增加土體投放量74.8%。保障性住房用地436畝可建建筑面積約43.55萬(wàn)平方米，按每戶建筑面積60平方米到80平方米計(jì)算，可解決5400戶到7200戶居民的住房問題。（大江網(wǎng) 11.05.16）分析：保障性住房的建設(shè)不能光是口號(hào)，要落到實(shí)處，今年南昌市保障性住房的建設(shè)雖然較去年有了很大的提高，但是相對(duì)于巨大的住房需求，仍顯不足。與商品房市場(chǎng)巨大的供應(yīng)成交量相比，5400多戶的保障性住房對(duì)市場(chǎng)的沖擊有限。2、云灣公路8月竣工

51、通車?yán)^紅灣公路通車之后，南昌市區(qū)連接灣里的又一條大動(dòng)脈云灣公路也將在8月竣工通車，屆時(shí)，從市區(qū)到灣里只需約15分鐘車程。云灣公路東起紅谷灘望城大道，西至灣里磨盤山南路，全長(zhǎng)約7.08公里，是“七城會(huì)”期間灣里區(qū)連接南昌市城區(qū)的交通要道，云灣公路主要承擔(dān)紅角洲以西及灣里組團(tuán)的交通運(yùn)輸，分流紅灣公路等跨區(qū)道路交通壓力。目前施工單位已經(jīng)開始綠化等施工，根據(jù)工程進(jìn)度，7月底就能完成瀝青攤鋪，8月底將正式竣工通車。雖然距離紅谷灘新區(qū)僅十多公里，但交通一直是制約灣里區(qū)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。為了“引灣里入懷”，南昌正在不遺余力打破灣里的交通瓶頸。在南昌市的“十二五”規(guī)劃中就明確提出，要全面構(gòu)建城市中心與灣里的快速

52、交通網(wǎng)，要貫通昌灣大道、云灣公路、紅灣公路。除此之外，還要規(guī)劃建設(shè)從江西農(nóng)業(yè)大學(xué)直達(dá)梅嶺店前的穿山隧道，修建梅嶺環(huán)山公路和各景點(diǎn)相互連接、與外界進(jìn)出通暢的公路網(wǎng)絡(luò)，開行對(duì)梅嶺景區(qū)的免費(fèi)公交，努力實(shí)現(xiàn)地鐵中期規(guī)劃線路進(jìn)入灣里城區(qū)。（2011.05.23 大江網(wǎng)）分析：雖然是南昌的一個(gè)區(qū)，但是交通問題一直困擾著灣里的發(fā)展，今年以來隨著紅灣公路、云灣公路的相繼通車，灣里和南昌主城區(qū)之間的時(shí)間、空間距離被縮短，灣里區(qū)域價(jià)值得到提升。3、港臺(tái)富豪聯(lián)手進(jìn)軍南昌造城 初擬投資10億美元海峽建設(shè)投資（控股）有限公司擬在南昌紅谷灘新區(qū)投資10億美元建設(shè)“九龍湖生態(tài)科技園”項(xiàng)目。據(jù)了解，海峽建設(shè)由世茂房地主席許榮

53、茂、新鴻基地產(chǎn)非執(zhí)行董事郭炳湘、恒基地產(chǎn)副主席李家杰、遠(yuǎn)雄集團(tuán)董事長(zhǎng)趙藤雄及東元集團(tuán)前董事長(zhǎng)黃茂雄等牽頭成立，其目標(biāo)是籌資100億美元投資中國(guó)內(nèi)地。該集團(tuán)去年剛成立，就投資了江蘇南京的“南京海峽城”和福建平潭的“海峽如意城”。海峽建設(shè)計(jì)劃在江蘇南京、福建平潭、四川成都、山東青島、陜西西安等地積極推進(jìn)“海峽城”項(xiàng)目，以打造集總部經(jīng)濟(jì)及創(chuàng)新科技研發(fā)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游休閑、國(guó)際社區(qū)于一體的生態(tài)新城。目前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)上，主要是萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地等內(nèi)地房地產(chǎn)商，投資南昌的香港企業(yè)中缺乏地產(chǎn)巨頭，新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)都是香港十大地產(chǎn)巨頭，本次聯(lián)合世茂房地產(chǎn)進(jìn)軍南昌，這在江西吸引外資的歷史上屬于里程碑式的大手筆。 “九龍湖生態(tài)科技園”選址臨近南昌西客站和高鐵線，物流條件理想。江西省政府希望海峽建設(shè)能將其打造成低碳、環(huán)保的生態(tài)科技園，并引進(jìn)高端技術(shù)人才。據(jù)海峽建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，當(dāng)前正對(duì)“九龍湖生態(tài)科技園”項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，并將盡快啟動(dòng)。同時(shí)，海峽建設(shè)非常珍惜該項(xiàng)目的良好生態(tài)環(huán)境，一定會(huì)將環(huán)境保護(hù)工作做好。（大江網(wǎng) 2011.05.20）分析：江西地產(chǎn)雖然經(jīng)過多年跨越式發(fā)展，取得長(zhǎng)足進(jìn)步，但是目前江西知