6月中房安陽衛(wèi)東商業(yè)中心項目定位策劃報告

1、中房安陽衛(wèi)東商業(yè)中心項目定位策劃報告中房安陽衛(wèi)東商業(yè)中心項目定位策劃報告廣州善策形界整合機構(gòu)2010年6月20102010成就安陽前言前言一個引領(lǐng)安陽崛起的圣手一個引領(lǐng)安陽崛起的圣手 本項目是中房集團在安陽的第一個第一個項目，作為國字號國字號企業(yè)，不僅要考慮到經(jīng)濟效益，更重要的是通過項目帶動區(qū)域經(jīng)濟文化發(fā)展，把本項目打造成為整個安陽市的地標性建筑和城市名片地標性建筑和城市名片。 在目前項目所處的市場環(huán)境下，開拓本項目的輻射力，必須找準定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細分市場，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。在項目早期規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進一步深化挖掘項進一步深化挖掘項目市場核心價值。目市場核心價值。

2、 本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢為分析基礎(chǔ)，依照項目的早依照項目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目進行定位升級期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目進行定位升級！為項目的啟！為項目的啟動并成功運作打下基礎(chǔ)。動并成功運作打下基礎(chǔ)。前前 言言城市背景城市背景分析分析盛世安陽老城商業(yè)中心老城商業(yè)中心 價值無可限量價值無可限量 安陽市位于河南省北部，地處山西、河北、河南三省交匯處。 全市面積7413平方千米，其中耕地面積40.9萬公頃、城市建成區(qū)面積83平方公里。轄1市5縣4區(qū)，總?cè)丝跒?44.57萬人 。洹水帝都洹水帝都 漳水鄴都漳水鄴都 古韻流長古韻流長 國家歷史國家歷史文化名城文化名城 人類文明

3、的發(fā)源地人類文明的發(fā)源地城市概況城市概況安陽印象：安陽印象： 安陽是一座有著悠久歷史文化的古城，它古老與現(xiàn)代化相交織，共同構(gòu)成了安陽獨具魅力的風景！ “洹水安陽名不虛，三千年前是帝都”。這是郭沫若先生稱贊安陽的話語。 安陽位于晉、冀、豫三省交界處安陽位于晉、冀、豫三省交界處 陸地交通陸地交通四通八達，奠定安陽豫北交通中心的地位四通八達，奠定安陽豫北交通中心的地位區(qū)位交通區(qū)位交通鄭州鄭州邯鄲邯鄲 安陽，地處晉、冀、豫三省交匯處，屬于豫北地區(qū)中心城市，是中國南北向京廣鐵路干線上的一個要站，便利的交通大環(huán)境，為安陽經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件； 京廣鐵路縱貫市區(qū)，安林、湯濮鐵路支線通往西部礦區(qū)

4、和東部油田。 京港澳高速公路、106、107國道貫穿南北；林南高速承東啟西，在安陽交叉形成高速公路樞紐站。 目前，正積極籌建長治至兗州鐵路，與京廣、京九、京滬鐵路接軌，直達沿海日照港。 區(qū)位核心：區(qū)位核心： 空、地交通四通八達，奠定安陽豫北交通中心的地位，距中樞機場較近，外來旅游人群相對比較方便，對發(fā)展商貿(mào)及旅游奠定基礎(chǔ)。邯鄲機場通航，將對安陽經(jīng)濟起到促進作用距離安陽市區(qū)：43km，約30分鐘500km，高速公路6小時200km，高速公路3小時北京北京經(jīng)濟總量增長較快，連續(xù)幾年保持在經(jīng)濟總量增長較快，連續(xù)幾年保持在10%以上，高于全省水平以上，高于全省水平, 處于處于全省全省上游水平上游水平。

5、宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟：宏觀經(jīng)濟：總體較好，保持快速發(fā)展的勢頭，安陽經(jīng)濟進入了快速發(fā)展的行列。良好的經(jīng)濟環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2009年gdp總量為1106億元，增長12.2%。其中，一產(chǎn)增加值144億元，增長4.2%；二產(chǎn)增加值686億元，增長13.7%；三產(chǎn)增加值276億元，增長12.4%。人均生產(chǎn)總值突破3000美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為13:62:25。在河南排第7位，處于中上水平。安陽市城鎮(zhèn)人均可支配收入增長迅速，2009年達到3000美元，在省內(nèi)排在中上游位置。近幾年人均可支配收入顯著增加，尤其05年漲幅在20%（約），收入增加而產(chǎn)生的大量需求將有待于進一步釋放，消費能力得

6、到提高間。安陽目前仍以第二產(chǎn)業(yè)為安陽市的主導安陽目前仍以第二產(chǎn)業(yè)為安陽市的主導產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)重工業(yè)化特征明顯產(chǎn)業(yè)，城市產(chǎn)業(yè)重工業(yè)化特征明顯重工業(yè)城市重工業(yè)城市 第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)占據(jù)主導地位：2009年工業(yè)生產(chǎn)總值達到686億元，占整個國民生產(chǎn)總值的62% ，三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為13:62:25 。 金屬冶煉、能源及加工制造業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，三大行業(yè)的總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的60%以上。而其中河南省最大的鋼鐵企業(yè)安鋼則是城市經(jīng)濟的重要支柱。歷史文化價值：十一五”期間，安陽把加快工業(yè)化進程擺在經(jīng)濟社會發(fā)展更加突出的位置，積極實施“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，大力推進“工業(yè)振興工程”。消費增加依靠內(nèi)需增長，消費增

7、加依靠內(nèi)需增長，,消費區(qū)域集中在消費區(qū)域集中在老城區(qū)，形成老城區(qū)，形成“西區(qū)掙錢，東區(qū)消費西區(qū)掙錢，東區(qū)消費” 格格局局消費潛力消費潛力2009年，社會消費品零售總額完成292.5億元，增長19%。其中限額以上汽車經(jīng)銷企業(yè)實現(xiàn)汽車類零售額17.5億元，增長78.1%。從分行業(yè)看：全市批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額為37.2億元，增長18.4%；零售業(yè)實現(xiàn)零售額為190.1億元，增長16.7%；住宿和餐飲業(yè)累計實現(xiàn)零售額為62.2億元，增長27.3%。分地區(qū)看：市區(qū)零售額176億元，增長20.3%；縣及縣以下零售額116.5億元，增長17.2%。 老城區(qū)老城區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)歷史風光休閑游覽區(qū)歷史風光休閑游覽區(qū)安

8、東新區(qū)安東新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)消費格局：消費格局：安陽市各區(qū)域功能劃分比較明顯，工業(yè)區(qū)分布在城市西部及南部，商務(wù)功能集中在老城區(qū)，而行政辦公功能布置在東部部，各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，西部工業(yè)區(qū)經(jīng)濟總量及人均收入較高，而老城區(qū)及東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達，但收入較低。城市形成了“西區(qū)掙錢，東區(qū)消費”的不均衡發(fā)展格局，開發(fā)區(qū)近幾年經(jīng)濟效益提升，收入及消費不斷提升；安陽是中國八大古都之一，有著豐富的歷史安陽是中國八大古都之一，有著豐富的歷史文化旅游資源文化旅游資源歷史文化歷史文化 2006年7月13日，殷墟成功申報世界文化遺產(chǎn)，成功被列入世界遺產(chǎn)名錄。 2009年在河南安陽縣安豐鄉(xiāng)西高穴村發(fā)現(xiàn)東

9、漢大墓,經(jīng)專家考證確定為曹操高陵。 申遺成功、發(fā)現(xiàn)曹操高陵及安陽自身歷史文化極大地提高了安陽在中國、世界的知名度，必然會帶來大批的旅游人群，從而給安陽商業(yè)和商貿(mào)經(jīng)濟帶來新的發(fā)展機遇，促進安陽經(jīng)濟更進一步的發(fā)展。正在挖掘中的曹操高陵正在挖掘中的曹操高陵出土的甲骨文出土的甲骨文 司母戊大方鼎司母戊大方鼎 1 12 23 34 4殷墟宮殿宗廟遺址殷墟宮殿宗廟遺址 安陽歷史人文資源非常豐富，城內(nèi)有蕭曹廟、安陽歷史人文資源非常豐富，城內(nèi)有蕭曹廟、袁氏小宅、文峰塔、高閣寺、鐘樓等袁氏小宅、文峰塔、高閣寺、鐘樓等城市文化城市文化 巴黎巴黎服裝服裝廣場廣場中環(huán)中環(huán)百貨百貨文峰北街文峰北街文峰南街文峰南街規(guī)劃中

10、規(guī)劃中廣場廣場1 14 43 35 52 21 12 23 34 45 5歷史文化價值：歷史文化價值：申遺成功、發(fā)現(xiàn)曹操高陵及自身歷史文化極大地提高了安陽在中國、世界的知名度，必然會帶來大批的旅游人群，從而給安陽商業(yè)和商貿(mào)經(jīng)濟帶來新的發(fā)展機遇，促進安陽經(jīng)濟更進一步的發(fā)展。名人故里名人故里爭奪戰(zhàn)爭奪戰(zhàn)全國各地對旅游歷史文化資源的爭奪，表全國各地對旅游歷史文化資源的爭奪，表明了旅游對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要性。明了旅游對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要性。李白故里：兩國四方的博弈李白故里：兩國四方的博弈 四川江油、湖北安陸、甘肅天水、吉爾吉斯斯坦的托克馬克市，紛紛自稱是李白的故鄉(xiāng)，點燃了李白故里爭奪戰(zhàn)。特別是江油和安

11、陸兩地，干脆放棄了學術(shù)爭鳴，當?shù)卣嗖采详嚕墓スP戰(zhàn)，一個名人故里之爭，上升到官方層面，這在國內(nèi)極其罕見。一個曹雪芹，故里四五個一個曹雪芹，故里四五個 曹雪芹曹公故里正被河北唐山豐潤、遼寧遼陽、遼寧鐵嶺和江西南昌武陽四地爭奪，在尚無國家級的學術(shù)定論情況下，各地資源已經(jīng)開始投入并且聲勢浩大，堪稱中國名人故里爭奪“第一戰(zhàn)”。為了老子大動干戈為了老子大動干戈 安徽渦陽縣、河南鹿邑、甘肅臨洮則為了老子大動干戈。2008年，甘肅省臨洮縣宣布，計劃投資8000萬元建造“老子文化園”；次日，河南鹿邑舉行了紀念老子誕辰2579周年公祭大典，并對外宣布將舉辦“中國鹿邑國際老子文化節(jié)”；2009年,安徽渦陽縣計

12、劃投資不少于5億元，建“老子文化生態(tài)園”，打造世界上獨一無二的道家文化勝地。發(fā)展動力較為充足的區(qū)域性中心城市，發(fā)展動力較為充足的區(qū)域性中心城市，消費尚有挖掘空間，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大消費尚有挖掘空間，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿^大發(fā)展研究發(fā)展研究安陽是豫北區(qū)域性中心城市，交通優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟實力處于區(qū)域中上水平，發(fā)展動力充足。重工業(yè)化是經(jīng)濟發(fā)展的核心，吸引了最多的就業(yè)人群，直接決定城市消費力的增長，但受國家宏觀調(diào)控影響較大。旅游收入不斷加大，消費內(nèi)生增長特征明顯，整體消費潛力有待挖掘，但預計總量仍會繼續(xù)增長。城市發(fā)展方向分析城市發(fā)展方向分析謀定安陽安陽坐標安陽坐標 區(qū)域未來區(qū)域未來 城市新形象的代表城市新

13、形象的代表城市數(shù)量城市數(shù)量5個以上城市人口城市人口1000萬人以上人口密度人口密度300人/平方公里以上城市密度城市密度0.5個/萬平方公里以上城市化水平城市化水平20%以上國內(nèi)城市群劃分標準國內(nèi)城市群劃分標準1234567891011121413151.長三角城市群 2.珠三角城市群 3.京津冀城市群 4.半島城市群 5.遼中南城市群 6.海峽西岸城市群 7.中原城市群 8.徐州城市群9.武漢城市群 10.成渝城市群 11.長株潭城市群 12.哈爾濱城市群 13.關(guān)中城市群 14.長春城市群 15.合肥城市群 中原城市群是以鄭州為中心，含洛陽、開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟源共市在

14、內(nèi)的城市密集區(qū)。安陽處于中原城市群外圍，為經(jīng)濟緊密聯(lián)安陽處于中原城市群外圍，為經(jīng)濟緊密聯(lián)結(jié)（豫冀晉）城市結(jié)（豫冀晉）城市優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)越的區(qū)位,天成交通優(yōu)勢天成交通優(yōu)勢, 安陽必成為安陽必成為中原城市群中西部地區(qū)新增長極中原城市群中西部地區(qū)新增長極經(jīng)濟幅射經(jīng)濟幅射 城市競爭力：城市競爭力：根據(jù)城市競爭力藍皮書：中國城市競 爭 力 報 告no.4，在中國15大城市群中，中原城市群位列第七，正在逐漸成為中西部地區(qū)最具發(fā)展活力的經(jīng)濟隆起帶之一。產(chǎn)業(yè)崛起產(chǎn)業(yè)崛起豐富的歷史文化資源豐富的歷史文化資源,安陽旅游產(chǎn)業(yè)崛起安陽旅游產(chǎn)業(yè)崛起,旅游收入擴大旅游收入擴大,旅游業(yè)逐步成為經(jīng)濟支柱旅游業(yè)逐步成為經(jīng)濟支柱

15、2009年全年接待國內(nèi)游客1430萬人次，旅游收入47.9億元,同比增長21.19%和12.44%;接待入境游客5萬人次，外匯收入915萬美元，同比增長42.86%和66.36%因此說明，旅游業(yè)收入逐步形成經(jīng)濟支柱之一。產(chǎn)業(yè)崛起：產(chǎn)業(yè)崛起：豐富的歷史文化,便利的交通,是安陽旅游產(chǎn)業(yè)崛起動力,但安陽旅游尚未形成產(chǎn)業(yè)鏈,缺乏必要的配套，像餐飲、酒店配套、旅游產(chǎn)品等,因此發(fā)展旅游業(yè)是現(xiàn)階段的機遇.安陽城區(qū)目前已經(jīng)初步形成了安陽城區(qū)目前已經(jīng)初步形成了5大城市組團大城市組團（人口聚集區(qū)域（人口聚集區(qū)域3-5平方公里不等）的格局平方公里不等）的格局現(xiàn)時布局現(xiàn)時布局 老城區(qū)老城區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)歷史風光休閑游覽

16、區(qū)歷史風光休閑游覽區(qū)安東新區(qū)安東新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以殷墟大遺址為核心，以安陽河為紐帶通過行政東區(qū)的移遷，在東部逐漸形成以行政、商務(wù)、居住、信息為主的新區(qū)以老城區(qū)為核心的傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)區(qū)以現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，以高教科研為支撐的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以安鋼、安玻、安煙為龍頭的鐵西工業(yè)區(qū)和城市金融中心城市框架： 95平方公里。市區(qū)總?cè)丝冢?02.5萬。主城區(qū)人口：約80萬。五大組團：老城傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、東面安東新區(qū)、南部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西部工業(yè)區(qū)和北部歷史風光休閑游覽區(qū)。未來安陽城市將向南、向東方向擴張，重點加強安東新區(qū)的建設(shè)，拉大城市骨架，加快城市化進程?，F(xiàn)狀說明現(xiàn)狀說明:國內(nèi)當前三線城市舊城中心區(qū)

17、國內(nèi)當前三線城市舊城中心區(qū)域地段優(yōu)越域地段優(yōu)越,知名度高知名度高,是城市商業(yè)核心是城市商業(yè)核心城市商業(yè)研究城市商業(yè)研究 研究國內(nèi)當前各級城市商業(yè)中心發(fā)展的現(xiàn)狀及前景，區(qū)域型中心城市的市級核心商圈一般位于該城市老城區(qū)中心，但由于城市發(fā)展,交通、基礎(chǔ)措施等已不能滿足需求,舊城出現(xiàn)空心化,居住人們會轉(zhuǎn)移到新區(qū), 逐步形成新的區(qū)域性商業(yè)中心,構(gòu)成衛(wèi)星狀商圈布局城市，而舊城歷經(jīng)多年城市歷史所形成的成熟商圈，在城市原居民中具有崇高的知名度，地段優(yōu)勢在整個城市中無可比擬，成為該城市的商業(yè)各片！如廣州的北京路商圈、上海的南京路商圈、北京的王府井商圈以及哈爾濱的中央大街商圈等。老城區(qū)老城區(qū)安東安東新區(qū)新區(qū)商業(yè)特

18、征：本項目是屬于市級老城核心商業(yè)中心，地段是最大的優(yōu)勢；但由于基礎(chǔ)設(shè)置等問題，但會在新區(qū)形成新的區(qū)域性商業(yè)中心。未來安陽市商業(yè)中心轉(zhuǎn)移是必然的趨勢未來安陽市商業(yè)中心轉(zhuǎn)移是必然的趨勢,新新區(qū)將會形成新的區(qū)域商業(yè)中心區(qū)將會形成新的區(qū)域商業(yè)中心未來格局未來格局 安東新區(qū)規(guī)劃范圍：東起永安街，南至明福街，西至曙光路，東至光明路，規(guī)劃總用地10.39平方公里。其中，中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃用地面積1.6平方公里，是集金融中心、購物中心、商務(wù)辦公中心、商業(yè)街區(qū)等功能為一體的新型城市空間。隨著市委、市政府遷入政務(wù)新區(qū)，安陽的行政中心轉(zhuǎn)移，未來安東新區(qū)內(nèi)政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強，有可能成為老城區(qū)外另一個城市中心。商業(yè)

19、特征：隨著新區(qū)的發(fā)展，同樣會出現(xiàn)比較大型，外立面吸引而且功能齊全的區(qū)域商業(yè)中心，主要滿足大量遷入人口的消費以及生活需要。2005年至今規(guī)劃期建設(shè)期成熟期規(guī)劃及市政基礎(chǔ)工程啟動京林等住宅項目啟動中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃啟動2000年2001-2004年安東新區(qū)發(fā)展剛剛開始，目前進入住宅開發(fā)安東新區(qū)發(fā)展剛剛開始，目前進入住宅開發(fā)主要設(shè)施開工：易園2001年9月安陽黨政綜合樓2002年日報大廈2003年初博物館2003年12月項目定位分析項目定位分析定位安陽細分市場細分市場 找準定位找準定位 深化挖掘價值深化挖掘價值項目緊鄰安陽火車站與安陽客運站，位于解放大道安陽賓館旁，總高度28層，由4層裙樓以及24層塔樓

20、組成。本案本案項目概況項目現(xiàn)狀項目位置本案包含塔樓部分以及商業(yè)裙樓兩部分的定位。項目整體定位塔樓定位塔樓定位商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓定位定位確立了項目的建筑體框架后，項目的定位將如何進行呢？項目定位其余輔助其余輔助定位原則定位原則1 1符合安陽市本土實際及城市發(fā)展方向符合安陽市本土實際及城市發(fā)展方向2 2符合打造區(qū)域商業(yè)標桿的發(fā)展原則符合打造區(qū)域商業(yè)標桿的發(fā)展原則3 3差異性發(fā)展原則差異性發(fā)展原則4 4適度前瞻性適度前瞻性5 5市場導向原則市場導向原則定位主原則：裙樓定位決定了塔樓的功能定位定位主原則：裙樓定位決定了塔樓的功能定位定位原則定位原則優(yōu)越的地理位置和發(fā)展背景優(yōu)越的地理位置和發(fā)展背景具備功能

21、具備功能安陽項目戰(zhàn)略定位安陽項目戰(zhàn)略定位城市商業(yè)標桿旅游名片文化圖騰旅游人口轉(zhuǎn)化為旅游人口轉(zhuǎn)化為消費人口消費人口為旅游觀光人口為旅游觀光人口提供消費業(yè)態(tài)提供消費業(yè)態(tài)充分體現(xiàn)本地文充分體現(xiàn)本地文化特色的業(yè)態(tài)化特色的業(yè)態(tài)歷史文化的延展歷史文化的延展?jié)M足本區(qū)域人口消費滿足本區(qū)域人口消費具有高度外向型具有高度外向型業(yè)態(tài)吸引業(yè)態(tài)吸引中房集團傾力打造的輻射晉、冀、中房集團傾力打造的輻射晉、冀、豫三省的集商貿(mào)、購物、旅游休豫三省的集商貿(mào)、購物、旅游休閑、文化觀光于一體的復合型商閑、文化觀光于一體的復合型商業(yè)中心。業(yè)中心。 豫北地區(qū)的核心商業(yè)地標豫北地區(qū)的核心商業(yè)地標項目整體屬性定位項目整體屬性定位 1、地處

22、安陽老城區(qū)商業(yè)核心位置，周邊居住人口密集；2、跟火車站的距離非常近，帶來龐大的流動消費人口。城市位置分析城市位置分析通過第一部分對安陽以及對本案位置的通過第一部分對安陽以及對本案位置的理解，總結(jié)出該項目的位置特點理解，總結(jié)出該項目的位置特點：方向一方向一城市級專業(yè)批發(fā)中心城市級專業(yè)批發(fā)中心方向二方向二區(qū)域性零售商業(yè)服務(wù)中心區(qū)域性零售商業(yè)服務(wù)中心可發(fā)展方向可發(fā)展方向廣州火車站服裝批發(fā)商圈案例借鑒白馬服裝廣場流花服裝廣場廣州火車站廣州火車站服裝批發(fā)商圈是全國最大的市場之一，其成功主要得益于火車站帶來的大量消費人口。目前已發(fā)展成包括白馬，壹馬，天馬，站西，金象，流花，廣控等數(shù)十間服裝批發(fā)市場，服裝輻

23、射全球。從廣州火車站服裝批發(fā)商圈的發(fā)展史可以看出，批發(fā)商圈是從1到2個點（紅棉和白馬）開始發(fā)展，再逐步帶動整片商圈的發(fā)展。發(fā)展方向一：城市的專業(yè)批發(fā)中心案例借鑒 發(fā)展方向二：區(qū)域性的零售商業(yè)服務(wù)中心廣州北京路商圈北京路是廣州古城發(fā)展的中心軸線，同時具有深厚的歷史積淀，被譽為“千年古道”。標志商家有廣百、新大新以及五月花廣場等，天河城百貨（光明廣場）亦已進駐，是廣州首屈一指rbd（游憩商業(yè)中心）。 五月花廣場五月花廣場廣百總店廣百總店光明廣場光明廣場新大新公司新大新公司大馬站商業(yè)廣場大馬站商業(yè)廣場名盛廣場名盛廣場裙樓商業(yè)定位方向一：專業(yè)市場裙樓商業(yè)定位方向一：專業(yè)市場物業(yè)形態(tài)定位物業(yè)形態(tài)定位 豫

24、北地區(qū)最現(xiàn)代的商廈式室內(nèi)批發(fā)市場豫北地區(qū)最現(xiàn)代的商廈式室內(nèi)批發(fā)市場 功能定位：中高端服裝、飾品批發(fā)兼零售，兼具展貿(mào)中心功能。功能定位：中高端服裝、飾品批發(fā)兼零售，兼具展貿(mào)中心功能。業(yè)態(tài)規(guī)劃：男、女裝、內(nèi)衣、兒童服裝、飾品等業(yè)態(tài)規(guī)劃：男、女裝、內(nèi)衣、兒童服裝、飾品等引領(lǐng)引領(lǐng)現(xiàn)代現(xiàn)代共融共融以商業(yè)龍頭的姿態(tài)，創(chuàng)造現(xiàn)代商業(yè)與歷史遺跡的共融。 帶動城市商業(yè)升級，引領(lǐng)區(qū)域批發(fā)商圈的發(fā)展。經(jīng)營模式：鑒于項目位于老城區(qū)商業(yè)中心，預計項目經(jīng)營模式將經(jīng)歷從前期零售為經(jīng)營模式：鑒于項目位于老城區(qū)商業(yè)中心，預計項目經(jīng)營模式將經(jīng)歷從前期零售為主，批發(fā)為輔逐步過渡到以批發(fā)為主，同時在業(yè)態(tài)方面，常規(guī)產(chǎn)品的經(jīng)營較容易適主，

25、批發(fā)為輔逐步過渡到以批發(fā)為主，同時在業(yè)態(tài)方面，常規(guī)產(chǎn)品的經(jīng)營較容易適應市場需求，通過商業(yè)培育期的發(fā)展，逐步形成自有特色形態(tài)的專業(yè)市場。應市場需求，通過商業(yè)培育期的發(fā)展，逐步形成自有特色形態(tài)的專業(yè)市場。專業(yè)市場輻射范圍專業(yè)市場輻射范圍 以目前的項目規(guī)模來講，本項目主要以輻射周邊縣區(qū)為主以目前的項目規(guī)模來講，本項目主要以輻射周邊縣區(qū)為主。未來隨著行業(yè)未來隨著行業(yè)的發(fā)展，將帶動整個火車站批發(fā)商圈的發(fā)展，輻射晉、冀、豫各主要城市。的發(fā)展，將帶動整個火車站批發(fā)商圈的發(fā)展，輻射晉、冀、豫各主要城市。本案本案近期輻射范圍長期輻射范圍受傳統(tǒng)消費觀念影響，預計項目初期經(jīng)營模式以批、零兼顧為主。隨著新消費習慣的逐

26、受傳統(tǒng)消費觀念影響，預計項目初期經(jīng)營模式以批、零兼顧為主。隨著新消費習慣的逐步形成，經(jīng)營方向逐漸向批發(fā)轉(zhuǎn)變，從而帶動整個火車站批發(fā)商圈的發(fā)展。步形成，經(jīng)營方向逐漸向批發(fā)轉(zhuǎn)變，從而帶動整個火車站批發(fā)商圈的發(fā)展。裙樓專業(yè)市場建筑示意裙樓專業(yè)市場建筑示意裙樓商業(yè)定位方向二：購物中心裙樓商業(yè)定位方向二：購物中心主題定位：一個集綜合百貨、超級市場、大型餐飲、主題定位：一個集綜合百貨、超級市場、大型餐飲、娛樂、休閑廣場等為一體的立體式街區(qū)。娛樂、休閑廣場等為一體的立體式街區(qū)。功能定位：中高端集休閑、餐飲、娛樂、購物、旅功能定位：中高端集休閑、餐飲、娛樂、購物、旅游觀光、商務(wù)為一體的游觀光、商務(wù)為一體的“體

27、驗式立體商業(yè)街區(qū)體驗式立體商業(yè)街區(qū)”大型櫥窗式純商業(yè)廣場。大型櫥窗式純商業(yè)廣場。 面積要求：面積要求：3000030000以上以上區(qū)域型區(qū)域型 一站式商業(yè)購物中心一站式商業(yè)購物中心新建部分新建部分（主題餐飲區(qū)）（主題餐飲區(qū)）裙樓部分裙樓部分塔樓商業(yè)定位方向延伸塔樓商業(yè)定位方向延伸根據(jù)安陽地區(qū)目前的經(jīng)濟環(huán)境，我們建議當裙樓定位為專業(yè)市場時，塔樓才適合開發(fā)商住型物業(yè)。項目原建筑規(guī)劃為寫字樓以及賓館，但就現(xiàn)階段來講，全國一二線城市的寫字樓項目原建筑規(guī)劃為寫字樓以及賓館，但就現(xiàn)階段來講，全國一二線城市的寫字樓空置現(xiàn)象仍比較嚴重（詳見下頁案例分析）。而安陽本地的商用物業(yè)需求量不大，空置現(xiàn)象仍比較嚴重（詳

28、見下頁案例分析）。而安陽本地的商用物業(yè)需求量不大，開發(fā)商用物業(yè)銷售難度較大，容易發(fā)生產(chǎn)品積壓，因此建議塔樓的開發(fā)類型以商開發(fā)商用物業(yè)銷售難度較大，容易發(fā)生產(chǎn)品積壓，因此建議塔樓的開發(fā)類型以商用偏住宅型物業(yè)，開發(fā)風險較小。用偏住宅型物業(yè)，開發(fā)風險較小。定位原因：定位原因：n 專業(yè)市場帶動整個商圈的發(fā)展，帶動商用物業(yè)需求上升；n 專業(yè)市場經(jīng)營者本身會對商住型物業(yè)有著巨大的需求，從而促進商住型物業(yè)的發(fā)展。塔樓定位延伸一：商住型物業(yè)塔樓定位延伸一：商住型物業(yè)案例借鑒 廣州寫字樓需求市場情況2006-2010 廣州甲級寫字樓空置率走勢圖 2008和和2009年的新增供應僅年的新增供應僅25萬平方米，萬平

29、方米， 但空置率仍逐步上升。自但空置率仍逐步上升。自2009年年1季度開始至季度開始至2010年，本土經(jīng)濟漸見回暖，空置率才出現(xiàn)稍微下降的趨勢。但總體空置率仍處于歷年年，本土經(jīng)濟漸見回暖，空置率才出現(xiàn)稍微下降的趨勢。但總體空置率仍處于歷年的高位。的高位。城市城市cbd中央商務(wù)公寓中央商務(wù)公寓 p 符合集團在當?shù)氐慕?jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復合符合集團在當?shù)氐慕?jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復合房地產(chǎn)開發(fā)延展。房地產(chǎn)開發(fā)延展。p 符合城市商業(yè)綜合建筑體發(fā)展的基本規(guī)律。符合城市商業(yè)綜合建筑體發(fā)展的基本規(guī)律。p 對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證

30、項目總體價值和高回報。p 符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。 基于專業(yè)市場的基于專業(yè)市場的塔樓定位延伸塔樓定位延伸形象定位形象定位定位理由定位理由商住物業(yè)客戶定位：商住物業(yè)客戶定位： 基于專業(yè)市場的基于專業(yè)市場的塔樓定位延伸塔樓定位延伸城市精英夢想之家城市精英夢想之家功能定位：高端住宅功能定位：高端住宅基于區(qū)域商業(yè)購物中心的基于區(qū)域商業(yè)購物中心的塔樓定位延伸塔樓定位延伸高端住宅目標客戶定位高端住宅目標客戶定位基于區(qū)域商業(yè)購物中心的基于區(qū)域商業(yè)購物中心的塔樓定位延伸塔樓定位延伸建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議建筑產(chǎn)品規(guī)劃建議 逐鹿安陽推陳出新推陳出新

31、 做出特色做出特色 才能逐鹿天下。才能逐鹿天下。建筑理念關(guān)鍵詞：低碳智能高品質(zhì) 低碳建筑是時下最為流行的建筑概念，也是未來建筑發(fā)展的趨勢，可以作為項目的一個重要賣點。 智能化系統(tǒng)除了實現(xiàn)節(jié)能和智能管理的功能，更能形成一個新的增值點。 無論是花園式的轉(zhuǎn)換層、創(chuàng)新的外立面，還是與安陽歷史文化相結(jié)合的廣場，都體現(xiàn)出高品質(zhì)的建筑理念，提升項目的價值。外立面風格本項目的外立面風格一定要是創(chuàng)新的和時尚的，成為當?shù)貖Z人眼球的時尚建筑，為裙樓的商業(yè)營造良好的氛圍外立面風格本項目的外立面風格一定要是創(chuàng)新的和時尚的，成為當?shù)貖Z人眼球的時尚建筑，為裙樓的商業(yè)營造良好的氛圍外立面風格本項目的外立面風格一定要是創(chuàng)新的和

32、時尚的，成為當?shù)貖Z人眼球的時尚建筑，為裙樓的商業(yè)營造良好的氛圍外立面風格由于本項目位于十字路口，可以在裙樓外部設(shè)置led顯示屏和高檔戶外廣告牌，營造濃厚的商業(yè)氛圍安置高檔的戶外廣告牌安置高檔的戶外廣告牌有燈光或者熒光效果有燈光或者熒光效果ledled顯示屏顯示屏商業(yè)廣場本項目的廣場絕不應該等同于停車場，它首先應該是一個城市文化和企業(yè)文化的體驗廣場 目前本項目的廣場功能僅僅是用來停車，不僅影響了項目的高品質(zhì)感，還浪費了商業(yè)廣場對項目商業(yè)氛圍營造的重要作用。廣州上下九廣場 西來古岸與馬踏飛燕商業(yè)廣場項目廣場絕不應該等同于停車場，它首先應該是城市文化和企業(yè)文化的體驗廣場 武漢廣場的星座雕塑 與世博吉

33、祥物 項目廣場的設(shè)置要和安陽市悠久的歷史文化結(jié)合起來。 廣場上的雕塑、小品等造型風格可以從殷商文化甲骨文、三國文化、紅旗渠精神中提取元素。例如： 利用甲骨文文字設(shè)計廣場地磚的紋路 從三國文化中選取歷史人物制作雕塑 從殷商文化中提取元素設(shè)置廣場的桌椅 廣場整體風格展示安陽紅旗渠的奮斗精神商業(yè)廣場本項目的廣場可以通過舉辦各種商業(yè)或文化活動，營造商業(yè)氛圍，帶來人流，吸引周邊消費人群地點：廣州上下九廣場活動：安踏斯科拉中國行 廣州站商業(yè)廣場廣場可以通過舉辦各種商業(yè)或文化活動，營造商業(yè)氛圍，吸引周邊消費人群地點：天河百貨廣場活動：王老吉 轉(zhuǎn)呼啦圈促銷商業(yè)廣場廣場可以通過舉辦各種商業(yè)或文化活動，營造商業(yè)氛

34、圍，吸引周邊消費人群地點：北京街廣百文化廣場活動：一汽大眾帶你玩轉(zhuǎn)世博花園式的轉(zhuǎn)換層不僅能夠提升項目的品質(zhì)，形成新的增值點，還能增加裙樓商業(yè)部分的使用價值花園式轉(zhuǎn)換層案例借鑒：廣州 都市華庭 都市華庭轉(zhuǎn)換層入口位于裙樓側(cè)面 轉(zhuǎn)換層電梯 轉(zhuǎn)換層走廊花園式的轉(zhuǎn)換層不僅能夠提升項目的品質(zhì)，形成新的增值點，還能增加裙樓商業(yè)部分的使用價值花園式轉(zhuǎn)換層 在土地日益稀缺的市區(qū)，想擁有一個花園成了一種奢望，而花園式的轉(zhuǎn)換層不僅能解決這個問題，還能增加裙樓的商業(yè)使用價值。 轉(zhuǎn)換層的設(shè)置能夠巧妙地將裙樓商業(yè)和塔樓住宅分隔，提高住宅部分的私密性，提升整個項目的品質(zhì)感，形成新的增值點。 不過，轉(zhuǎn)換層的設(shè)置會相應增加建

35、筑成本。都市華庭轉(zhuǎn)換層設(shè)置有游泳池和花園轉(zhuǎn)換層的健身設(shè)施低碳建筑是時下最為流行的建筑概念，也是未來建筑發(fā)展的趨勢，可以作為項目的一個重要賣點。低碳節(jié)能案例借鑒：深圳 萬科城四期 萬科和英國零能耗工廠攜手打造的中國首個零能源消耗、零碳排放的智能化住宅。以節(jié)能、經(jīng)濟為核心，萬科因地制宜，整合多種節(jié)能技術(shù)，打造了極具推廣價值的綠色住宅。節(jié)能外窗：節(jié)能外窗：遮陽系數(shù)為0.53的鋁合金low-e中空玻璃窗；同時東、西向的外窗設(shè)置可調(diào)百葉。保溫墻體材料：保溫墻體材料：墻體材料采用加氣混凝土砌塊，高層住宅墻體采用加氣混凝土砌塊及eps板內(nèi)保溫。環(huán)保建材：環(huán)保建材：建筑材料和裝修材料的選用應符合規(guī)范的要求，并

36、要求供方提供由國家認定的有資質(zhì)檢測機構(gòu)出具的產(chǎn)品環(huán)境指標檢驗報告。分質(zhì)排水與處理回用：分質(zhì)排水與處理回用：選用優(yōu)質(zhì)雜排水，集中排入小區(qū)的中水處理設(shè)施通過生物接觸氧化法工藝及一級人工濕地水質(zhì)進化技術(shù)處理后用于綠化澆灌、道路噴灑，日產(chǎn)生中水約180立方米，中水回用率達到36%；經(jīng)過二級人工濕地處理后用于人工湖補水等；其余生活污水進入化糞池后排入城市下水道系統(tǒng)。低碳節(jié)能低碳建筑是時下最為流行的建筑概念，也是未來建筑發(fā)展的趨勢，可以作為項目的一個重要賣點。案例借鑒：重慶 中冶賽迪大廈低碳節(jié)能第一房 電動式升降呼吸式幕墻百葉，可以隨著陽光出沒閉合 雙層玻璃幕墻內(nèi)，有電動升降金屬百葉簾，不但控制室內(nèi)采光還有效抵御夏天炎熱的日照 雨水、污水收集循環(huán)使用系統(tǒng) 熱泵水系統(tǒng)，包括風冷和除濕，分別提供餐廳和游泳池的空調(diào)動力 辦公室