1月東莞商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告客戶版38頁(yè)

1、目錄一、1月商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)4二、二級(jí)市場(chǎng)5（一）商業(yè)地產(chǎn)供需環(huán)境分析61、2014年1月東莞商業(yè)地產(chǎn)總體供需情況：6（二）商鋪8（1）、商鋪市場(chǎng)整體分析8（2）、商鋪供應(yīng)分析8（3）、商鋪成交分析11（4）、商鋪庫(kù)存分析15（三）寫(xiě)字樓171、寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體分析172、寫(xiě)字樓供應(yīng)分析173、寫(xiě)字樓成交分析184、寫(xiě)字樓庫(kù)存分析19（四）2014年1月東莞商業(yè)地產(chǎn)成交排行201、開(kāi)發(fā)商成交金額排行（前10名）：202、樓盤(pán)成交金額排行（前10名）：213、樓盤(pán)成交面積排行（前10名）：214、樓盤(pán)成交套數(shù)排行（前10名）：22三、三級(jí)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)22（1）商鋪22（2）寫(xiě)字樓35四、后市展望37

2、一、1月商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)（一）、宏觀環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)面：經(jīng)濟(jì)回升動(dòng)能有限, 但年內(nèi)將維持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。美國(guó)qe縮減已落地，但1月份美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)未能達(dá)到預(yù)期，說(shuō)明美國(guó)經(jīng)濟(jì)的老問(wèn)題尚未得到很好的解決。2014年1月中國(guó)制造業(yè)pmi為50.5%,比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。匯豐銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,1月匯豐制造業(yè)pmi終值為49.5%,6個(gè)月來(lái)首次跌破50榮枯線。大型企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)放緩,中型企業(yè)指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月位于臨界點(diǎn)以下,小微企業(yè)繼續(xù)惡化。指數(shù)持續(xù)回落,經(jīng)濟(jì)平緩開(kāi)局,提升內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力尤其重要。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面還是趨弱，市場(chǎng)隱憂猶存。因此，預(yù)計(jì)2月經(jīng)濟(jì)回升動(dòng)能始終有限，但年內(nèi)運(yùn)行態(tài)勢(shì)將趨于平穩(wěn)。2、資金面：春節(jié)因素導(dǎo)

3、致m2增速下滑，年內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)資金相對(duì)偏緊。1月人民幣貸款增加1.32萬(wàn)億元,同比多增2469億元。廣義貨幣(m2)余額112.35萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)13.2%。1月貸款需求集中釋放導(dǎo)致人民幣貸款大幅增加,但由于直接融資量下降較大,導(dǎo)致社會(huì)融資總量增幅較小。人民幣占比回升，社會(huì)融資傾向活躍，但盡管人民幣貸款增速較快,對(duì)整體m2增速提升作用有限,主要原因在于春節(jié)假期對(duì)融資活動(dòng)有所限制以及央行對(duì)國(guó)有大銀行的信貸指導(dǎo)。此外,企業(yè)存款的下降也影響衍生存款的創(chuàng)造，從長(zhǎng)期來(lái)看，年內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)資金將偏緊。（二）、市場(chǎng)分析1、受臨近春節(jié)影響，投資客投資熱情嚴(yán)重降溫。歐美經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，去年海外房產(chǎn)投資者增加，熱錢(qián)外流

4、大量增加。1月更受臨近春節(jié)，大部分市民返鄉(xiāng)探親過(guò)年或出外旅游影響，市場(chǎng)投資熱錢(qián)嚴(yán)重降溫。2、1月商業(yè)供需齊降，同比降幅明顯。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月東莞商業(yè)市場(chǎng)合計(jì)供應(yīng)5.82萬(wàn)，成交面積4.55萬(wàn)，供應(yīng)對(duì)比去年大幅萎縮下降29.88% ，主要是由于工程較晚和開(kāi)發(fā)商推貨的積極性也大為降低。從供需來(lái)看，1月東莞商業(yè)供需同步下降，主要受春節(jié)因素影響，市民投資欲望明顯降溫，僅靠個(gè)別熱銷(xiāo)項(xiàng)目的持續(xù)成交，如大朗毛織貿(mào)易中心成交93套、豐碩廣場(chǎng)成交51套、萬(wàn)薈時(shí)代廣場(chǎng)成交19套、碧桂園柏麗灣成交25套等。說(shuō)明具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域和受客戶追捧的樓盤(pán)，其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或住宅底商也更能受客戶青睞。3、

5、1月小戶型商鋪成市場(chǎng)供應(yīng)主流。從供應(yīng)面積產(chǎn)品來(lái)看，1月小面積戶型的商鋪供應(yīng)較為突出，集中在20-60 間，主要是富盈廣場(chǎng)單盤(pán)供應(yīng)小面積的商鋪體量非常大所致，而100以上偏大戶型的商鋪幾乎淪為絕跡。由此說(shuō)明個(gè)別區(qū)域的項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)及區(qū)位的商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，將一定程度上影響開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品戶型配比的調(diào)整。4、1月商鋪成交環(huán)比下降9.9%，但與同期相比大幅降溫。1月東莞商鋪成交3.73萬(wàn)，環(huán)比下降9.90%，同比去年下降23.41%。受春節(jié)因素影響，大部分樓盤(pán)推貨計(jì)劃放在年后進(jìn)行，1月商鋪市場(chǎng)交投環(huán)比同比2013年均大幅降溫，但同比往年成交體量仍處于較為理想的水平，說(shuō)明近兩年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)面逐漸好轉(zhuǎn)給商

6、業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定積極的作用。從樓盤(pán)來(lái)看，有厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交0.76萬(wàn)、萬(wàn)科金色城市成交0.58萬(wàn)、大朗毛織貿(mào)易中心成交0.33萬(wàn)，還有萬(wàn)科金域國(guó)際、世界鞋業(yè)總部基地、卓越蔚藍(lán)城邦、豐碩廣場(chǎng)等集中成交。價(jià)格方面，1月東莞商鋪成交均價(jià)為26036元/，環(huán)比上升10.77%，同比上升75.08%。2013年有多個(gè)全新項(xiàng)目入市，助長(zhǎng)全市商鋪成交量，其中有不少低檔項(xiàng)目，集中成交無(wú)疑拉低了整體商鋪均價(jià)，而且有個(gè)別項(xiàng)目為回扣客戶，產(chǎn)品以低位價(jià)格成交，相應(yīng)也拉低全市均價(jià)，如海德廣場(chǎng)。而去年12月開(kāi)始，東莞商鋪均價(jià)大幅上揚(yáng)，主要是高檔項(xiàng)目厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)純新亮市，高位價(jià)格、集中成交等迅速拉升近兩個(gè)月全市商鋪均價(jià)

7、。此外，1月份萬(wàn)科廣場(chǎng)成交2套，均價(jià)為84004元/；東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交5套，均價(jià)為60723元/，高位價(jià)格成交也對(duì)商鋪均價(jià)上漲起到一定的推動(dòng)作用。1月東莞有53個(gè)商鋪成交記錄，環(huán)比2013年12月60個(gè)減少7個(gè)，成交面積大幅下滑10.1%，價(jià)格上漲10.77%。究其原因：其一，受春節(jié)因素影響，市場(chǎng)交投進(jìn)入常規(guī)的低迷狀態(tài)，主要是外來(lái)工陸續(xù)返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客量大幅下降。其二，從國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)縮減qe計(jì)劃已落地，海外投資者逐步撤出中國(guó)，造成大量海外熱錢(qián)回流國(guó)外。商業(yè)市場(chǎng)中，流動(dòng)資金面大為收窄。其三、從國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，1月中國(guó)制造業(yè)pmi為50.5%，比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。大型企

8、業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)放緩,中型企業(yè)指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月位于臨界點(diǎn)以下,小微企業(yè)繼續(xù)惡化。雖然2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)得益歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，也逐漸好轉(zhuǎn)回暖，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面仍然趨弱，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力尚不夠充足。投資客把投資戰(zhàn)線放長(zhǎng)，更多還是處在投資熱情不高、等待時(shí)機(jī)的時(shí)期。其四、從政策面來(lái)看，十八屆三中全會(huì)提及的改善市場(chǎng)分配體制、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但具體實(shí)施措施細(xì)則仍未上臺(tái)，短期內(nèi)難以提振投資客的投資熱情和信心，市場(chǎng)不泛猶存觀望情緒。其五、從推貨策略面來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商推貨欲望不強(qiáng)。僅有個(gè)別項(xiàng)目搶先入市，如富盈廣場(chǎng)。商鋪市場(chǎng)供應(yīng)基本以住宅底商為主，占比達(dá)93%。5、1月高端項(xiàng)目商鋪集中成交，推高全市均價(jià)。據(jù)東莞中原

9、研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月東莞商鋪成交均價(jià)為26036元/，環(huán)比上升10.77%，同比上升75.08%。1月東莞全市有53個(gè)商鋪成交記錄，均價(jià)在40000元/ 以上的共成交0.22萬(wàn)，均價(jià)在20000-40000 元/間的共成交2.09萬(wàn)，占比達(dá)56.22%，高端項(xiàng)目商鋪成交比例有所增加，綜合拉高1月全市商鋪成交均價(jià)。二、二級(jí)市場(chǎng)（一）商業(yè)地產(chǎn)供需環(huán)境分析1、2014年1月東莞商業(yè)地產(chǎn)總體供需情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積5.82萬(wàn)，合計(jì)949套，按面積環(huán)比下降69.14%，同比下降29.88%；成交面積4.55萬(wàn)，合計(jì)622套，按面積環(huán)比下降9.9%，同

10、比下降16.97%；成交金額10.55億元，環(huán)比下降2.41%，同比上升32.54%；成交均價(jià)23166元/，環(huán)比上升8.21%，同比上升59.37%。2、1月商業(yè)供需齊降，同比降溫明顯。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年1月東莞商業(yè)市場(chǎng)合計(jì)供應(yīng)5.82萬(wàn)，成交面積4.55萬(wàn)，供應(yīng)對(duì)比去年大幅萎縮下降29.88% ，主要是由于工程較晚和開(kāi)發(fā)商推貨的積極性也大為降低。從供需來(lái)看，1月東莞商業(yè)供需同步下降，主要受春節(jié)因素影響，市民投資欲望明顯降溫，僅靠個(gè)別熱銷(xiāo)項(xiàng)目的持續(xù)成交，如大朗毛織貿(mào)易中心成交93套、豐碩廣場(chǎng)成交51套、萬(wàn)薈時(shí)代廣場(chǎng)成交19套、碧桂園柏麗灣成交25套等。說(shuō)明具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)

11、域和受客戶追捧的樓盤(pán)，其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)或住宅底商也更能受客戶青睞。3、1月住宅成交大幅萎縮，致使商業(yè)成交金額占比迅速上升。從東莞商業(yè)收金占總商品房的比例來(lái)看，1月東莞商業(yè)成交金額占商品房總額的比例為20.78%。1月商業(yè)市場(chǎng)交投氛圍依然不錯(cuò)，環(huán)比小幅下降，主要得益于熱盤(pán)的持續(xù)簽約。由于1月份住宅成交市場(chǎng)的大幅度暴跌，降幅達(dá)35%，商業(yè)成交金額比例明顯快速上行。但市場(chǎng)從去年第四季度開(kāi)始彌漫的情緒仍然猶存，客戶投資信心及欲望仍有待提升。4、厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)獨(dú)占鰲頭收金2.77億。從商業(yè)成交的市場(chǎng)份額來(lái)看，厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交0.76萬(wàn)，收金2.77億元，排行第一。萬(wàn)科金色城市成交0.58萬(wàn)，收金1.9億元，排行

12、第二，世界鞋業(yè)總部基地收金0.51億元排行第三。（二）商鋪（1）、商鋪市場(chǎng)整體分析2014年1月東莞商鋪總體供需情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞商鋪供應(yīng)面積5.82萬(wàn)，合計(jì)949套，按面積環(huán)比下降64.43%，同比去年同期上升53.16%；成交面積3.73萬(wàn)，合計(jì)563套，按面積環(huán)比下降9.90%，同比去年下降23.41%；成交金額9.70億元。成交均價(jià)為26036元/，環(huán)比上升10.77%，同比上升75.08%。（2）、商鋪供應(yīng)分析1、富盈廣場(chǎng)供應(yīng)2.29萬(wàn) ，助推常平占居首位。從區(qū)域分布來(lái)看，1月東莞有13個(gè)鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)商鋪，其中常平供應(yīng)2.29萬(wàn)領(lǐng)跑全市，主要是富盈廣場(chǎng)

13、單盤(pán)供應(yīng)560套商鋪。長(zhǎng)安有客天下·君臨長(zhǎng)安供應(yīng)0.69萬(wàn)；塘廈有萬(wàn)科金色城市供應(yīng)0.53萬(wàn)和森林一號(hào)供應(yīng)0.15萬(wàn)。 2、東北片區(qū)供應(yīng)放量2.46萬(wàn) ，占比4成多。從各個(gè)區(qū)域供應(yīng)的分布情況來(lái)看，東北片區(qū)供應(yīng)2.46萬(wàn) ，共574套，占比達(dá)43%。其次，濱海片區(qū)有長(zhǎng)安、沙田共計(jì)供應(yīng)1.06萬(wàn)，占比為18%。1月份共有17個(gè) 樓盤(pán)出現(xiàn)商鋪供應(yīng)，除了富盈廣場(chǎng)供應(yīng)較大的體量外，其它樓盤(pán)供應(yīng)商鋪體量都比較小。3、1月住宅底商供應(yīng)占比高達(dá)93%。從商鋪供應(yīng)類(lèi)型來(lái)看，1月商鋪供應(yīng)有住宅底商和社區(qū)商鋪兩類(lèi)，無(wú)寫(xiě)字樓底商和購(gòu)物商場(chǎng)供應(yīng)，其中住宅底商供應(yīng)54200.98，占比高達(dá)93%；社區(qū)商鋪供應(yīng)4

14、008.63，主要有塘廈森林一號(hào)和道滘沿海麗水佳園供應(yīng)。4、1月小戶型商鋪成市場(chǎng)供應(yīng)主流。從供應(yīng)面積產(chǎn)品來(lái)看，1月小面積戶型的商鋪供應(yīng)較為突出，集中在20-60 間，主要是富盈廣場(chǎng)單盤(pán)供應(yīng)小面積的商鋪體量非常大所致，而100以上偏大戶型的商鋪幾乎淪為絕跡。由此說(shuō)明個(gè)別區(qū)域的項(xiàng)目根據(jù)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)及區(qū)位的商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，將一定程度上影響開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品戶型配比的調(diào)整。5、1月商鋪新增供應(yīng)詳情一覽：（3）、商鋪成交分析1、1月商鋪成交環(huán)比下降9.9%，但與同期相比大幅降溫。1月東莞商鋪成交3.73萬(wàn)，環(huán)比下降9.90%，同比去年下降23.41%。受春節(jié)因素影響，大部分樓盤(pán)推貨計(jì)劃放在年后進(jìn)行，1月商鋪

15、市場(chǎng)交投環(huán)比同比2013年均大幅降溫，但同比往年成交體量仍處于較為理想的水平，說(shuō)明近兩年?yáng)|莞經(jīng)濟(jì)面逐漸好轉(zhuǎn)給商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定積極的作用。從樓盤(pán)來(lái)看，有厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交0.76萬(wàn)、萬(wàn)科金色城市成交0.58萬(wàn)、大朗毛織貿(mào)易中心成交0.33萬(wàn)，還有萬(wàn)科金域國(guó)際、世界鞋業(yè)總部基地、卓越蔚藍(lán)城邦、豐碩廣場(chǎng)等集中成交。價(jià)格方面，1月東莞商鋪成交均價(jià)為26036元/，環(huán)比上升10.77%，同比上升75.08%。2013年有多個(gè)全新項(xiàng)目入市，助長(zhǎng)全市商鋪成交量，其中有不少低檔項(xiàng)目，集中成交無(wú)疑拉低了整體商鋪均價(jià)，而且有個(gè)別項(xiàng)目為回扣客戶，產(chǎn)品以低位價(jià)格成交，相應(yīng)也拉低全市均價(jià)，如海德廣場(chǎng)。而去年12月開(kāi)

16、始，東莞商鋪均價(jià)大幅上揚(yáng)，主要是高檔項(xiàng)目厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)純新亮市，高位價(jià)格、集中成交等迅速拉升近兩個(gè)月全市商鋪均價(jià)。此外，1月份萬(wàn)科廣場(chǎng)成交2套，均價(jià)為84004元/；東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交5套，均價(jià)為60723元/，高位價(jià)格成交也對(duì)商鋪均價(jià)上漲起到一定的推動(dòng)作用。1月東莞有53個(gè)商鋪成交記錄，環(huán)比2013年12月60個(gè)減少7個(gè)，成交面積大幅下滑10.1%，價(jià)格上漲10.77%。究其原因：其一，受春節(jié)因素影響，市場(chǎng)交投進(jìn)入常規(guī)的低迷狀態(tài)，主要是外來(lái)工陸續(xù)返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)，營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪客量大幅下降。其二，從國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)縮減qe計(jì)劃已落地，海外投資者逐步撤出中國(guó)，造成大量海外熱錢(qián)回流國(guó)外。商業(yè)市場(chǎng)中，流

17、動(dòng)資金面大為收窄。其三、從國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看，1月中國(guó)制造業(yè)pmi為50.5%，比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。大型企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)放緩,中型企業(yè)指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月位于臨界點(diǎn)以下,小微企業(yè)繼續(xù)惡化。雖然2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)得益歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，也逐漸好轉(zhuǎn)回暖，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面仍然趨弱，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力尚不夠充足。投資客把投資戰(zhàn)線放長(zhǎng)，更多還是處在投資熱情不高、等待時(shí)機(jī)的時(shí)期。其四、從政策面來(lái)看，十八屆三中全會(huì)提及的改善市場(chǎng)分配體制、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但具體實(shí)施措施細(xì)則仍未上臺(tái)，短期內(nèi)難以提振投資客的投資熱情和信心，市場(chǎng)不泛猶存觀望情緒。其五、從推貨策略面來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商推貨欲望不強(qiáng)。僅有個(gè)別項(xiàng)目搶先入市，如

18、富盈廣場(chǎng)。商鋪市場(chǎng)供應(yīng)基本以住宅底商為主，占比達(dá)93%。2 、1月高端項(xiàng)目商鋪集中成交，推高全市均價(jià)。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月東莞商鋪成交均價(jià)為26036元/，環(huán)比上升10.77%，同比上升75.08%。1月東莞全市有53個(gè)商鋪成交記錄，均價(jià)在40000元/ 以上的共成交0.22萬(wàn)，均價(jià)在20000-40000 元/間的共成交2.09萬(wàn)，占比達(dá)56.22%，高端項(xiàng)目商鋪成交比例有所增加，綜合拉高1月全市商鋪成交均價(jià)。3、厚街以厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單盤(pán)成交0.76萬(wàn)，躍居全市首位。從區(qū)域上來(lái)看，1月東莞有24個(gè)鎮(zhèn)區(qū)成交商鋪，成交前五位的分別是：厚街1.12萬(wàn)、塘廈0.84萬(wàn)、大朗0.52萬(wàn)、南

19、城0.32萬(wàn)和常平0.19萬(wàn)，合計(jì)成交2.99萬(wàn)，占總比的80.4%。前五名的總成交量環(huán)比去年12月份的2.6萬(wàn)大幅上升，區(qū)域成交的集中度有所提高。厚街本月商鋪成交躍居首位，究其原因是厚街有四個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)成交，包括厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)0.76萬(wàn)、南峰國(guó)際0.06萬(wàn)、世界鞋業(yè)總部基地0.12萬(wàn)、萬(wàn)科金域國(guó)際0.18萬(wàn)。厚街商貿(mào)尤為發(fā)達(dá)，商業(yè)成熟度比較高，從而商業(yè)投資需求也比較大。在商業(yè)地產(chǎn)航母萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐后，得到了廣大投資客的認(rèn)可，推動(dòng)市場(chǎng)持續(xù)成交。4、濱海片區(qū)商鋪成交較為活躍，臨深片區(qū)溫和成交。從各個(gè)片區(qū)成交來(lái)看，濱海片區(qū)成交1.33萬(wàn)，排名第一。臨深片區(qū)的市場(chǎng)交投比較溫和，成交1.01萬(wàn)，而其它片區(qū)市場(chǎng)成

20、交相當(dāng)?shù)兔?。濱海片區(qū)靠近沿海港口，且沿海高速及東莞大道延長(zhǎng)線陸續(xù)開(kāi)通，給片區(qū)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。其次，濱海片區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在發(fā)展上具備更大的活力。5、多種商鋪分類(lèi)出現(xiàn)供應(yīng)，占比相對(duì)均勻。從商鋪成交類(lèi)型來(lái)看，本月住宅底商成交12713.76，占比34%。城市綜合體供應(yīng)7898.29，占比達(dá)21%，主要由東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)兩者成交。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有大朗毛織貿(mào)易中心、塞納城市嘉園和世界鞋業(yè)總部基地總計(jì)成交4524.25。社區(qū)商鋪有中信觀瀾凱旋城、萬(wàn)科朗潤(rùn)園、碧桂園柏麗灣、保利紅珊瑚、匯景御泉香山、萬(wàn)科金色城市、長(zhǎng)虹百薈花園等15個(gè)樓盤(pán)共計(jì)成交5109.41。6、20-60商鋪成

21、交活躍，大面積商鋪成交極為低迷。從成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，20-60的產(chǎn)品較為活躍，大面積產(chǎn)品成交極其低迷。從絕對(duì)值來(lái)看，400-500消化率最高，為2.4%。其次20以下消化率為1.86%。7、1月商鋪成交各總價(jià)區(qū)間分布情況：8、1月商鋪各項(xiàng)目成交情況（前10名）（4）、商鋪庫(kù)存分析1月商鋪庫(kù)存量持續(xù)上升，達(dá)139.41萬(wàn)。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月31日，東莞全市商鋪可售面積為139.41萬(wàn)，可售套數(shù)14185套。商鋪存量區(qū)域分布：1月各樓盤(pán)存量（前10名）：（三）寫(xiě)字樓1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體分析2014年1月東莞寫(xiě)字樓總體供需情況：據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，世界鞋業(yè)總部基

22、地已提前在2013年12月24日入市，而本月東莞東莞無(wú)寫(xiě)字樓供應(yīng)。本月寫(xiě)字樓主要有世界鞋業(yè)總部基地成交35套達(dá)0.37萬(wàn)、星匯置地廣場(chǎng)成交8套達(dá)1.07萬(wàn)、亨美商業(yè)大廈成交6套為0.51萬(wàn)、環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心成交4套達(dá)2.28萬(wàn)、東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成交2套為1.53萬(wàn)等。受臨近春節(jié)影響，投資市場(chǎng)徒然大幅降溫，主要由全新入市項(xiàng)目及個(gè)別專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)帶動(dòng)成交。2、寫(xiě)字樓供應(yīng)分析1月市場(chǎng)無(wú)寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)。3、寫(xiě)字樓成交分析1月寫(xiě)字樓成交量?jī)r(jià)齊降。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月東莞寫(xiě)字樓成交面積0.83萬(wàn)，合計(jì)59套。按面積環(huán)比下降8.79%，同比上升36.07%，按套數(shù)環(huán)比上升59.46%，同比上升22.92%。

23、價(jià)格方面，1月東莞寫(xiě)字樓成交均價(jià)為10241元/，環(huán)比下降13.4%，同比下降13.53%。1月寫(xiě)字樓成交各面積段分布情況：1月寫(xiě)字樓成交各總價(jià)區(qū)間分布情況：1月寫(xiě)字樓各項(xiàng)目成交情況：（全部項(xiàng)目）4、寫(xiě)字樓庫(kù)存分析東莞寫(xiě)字樓庫(kù)存量連續(xù)三月相對(duì)持穩(wěn)。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月31日，東莞全市寫(xiě)字樓可售面積為38.55萬(wàn)，可售套數(shù)為2200套，庫(kù)存量維持相對(duì)持平。（四）2014年1月東莞商業(yè)地產(chǎn)成交排行1、開(kāi)發(fā)商成交金額排行（前10名）：2、樓盤(pán)成交金額排行（前10名）：3、樓盤(pán)成交面積排行（前10名）：4、樓盤(pán)成交套數(shù)排行（前10名）：三、三級(jí)市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)（1）商鋪201

24、4年1月東莞全市各商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：1月商鋪放盤(pán)均價(jià)為13083元/，現(xiàn)回升跡象。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞全市二手商鋪放盤(pán)均價(jià)為13083元/，環(huán)比去年12月12874元/大幅下降1.62%，同比下降26.09%。1月熱點(diǎn)區(qū)域出租增多，迅速拉升全市均價(jià)。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞商鋪?zhàn)饨馂?9元/，環(huán)比去年12月93元/小幅上升6.45%，同比去年同期78元/上升26.92%；從走線圖結(jié)構(gòu)性上看，1月商鋪放盤(pán)租金仰勢(shì)充足，主要是受熱點(diǎn)區(qū)域商鋪房租增加影響。 1月商鋪放盤(pán)租售比持續(xù)下滑至132。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞全市

25、二手商鋪放盤(pán)均價(jià)和租金的租售比為132，比去年12月的138下降6。1月主要區(qū)域商鋪放盤(pán)均價(jià)與租金情況：1月主要商圈商鋪放盤(pán)均價(jià)與租金情況情況：1月主要鎮(zhèn)區(qū)各商業(yè)類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)：1月主要鎮(zhèn)區(qū)各商圈放盤(pán)均價(jià)：（一）、各區(qū)域放盤(pán)均價(jià)1月南城、東城商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：1月常平、莞城各商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：1月長(zhǎng)安、塘廈各商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：1月虎門(mén)、厚街商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：1月樟木頭、石龍、寮步商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：1月大嶺山、石龍、厚街、鳳崗商鋪類(lèi)型放盤(pán)均價(jià)情況：（二）、各區(qū)域放盤(pán)租金：1月東城、南城、萬(wàn)江各商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)租金情況：1月長(zhǎng)安、虎門(mén)商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)租金情況：

26、1月莞城、樟木頭、大朗商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)租金情況：1月塘廈、常平、大嶺山、萬(wàn)江各商圈商鋪類(lèi)型放盤(pán)租金情況：（2）寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐顯走好苗頭，放盤(pán)均價(jià)呈結(jié)構(gòu)性上行態(tài)勢(shì)。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞全市二手寫(xiě)字樓放盤(pán)均價(jià)為11701元/，環(huán)比去年12月的10945元/小幅上升6.91%。1月寫(xiě)字樓放盤(pán)租金驟然逆勢(shì)暴跌，為49元/。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞全市二手寫(xiě)字樓放盤(pán)租金為49元/，環(huán)比去年12月的60元/大幅下降11元/，降幅達(dá)18.33%。1月寫(xiě)字樓放盤(pán)租售比為239。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月東莞全市二手寫(xiě)字樓放盤(pán)均價(jià)和租金的

27、租售比為239，環(huán)比上升31.32%。1月主要區(qū)域?qū)懽謽欠疟P(pán)均價(jià)與租金情況：四、后市展望政策面：商業(yè)地產(chǎn)政策環(huán)境相對(duì)較為穩(wěn)定。自從去年9月份實(shí)行樓宇經(jīng)濟(jì)扶持政策，對(duì)東莞商業(yè)建設(shè)起到了一定的積極推動(dòng)作用。由于東莞商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚未成熟，政府更大程度上是通過(guò)招商引資，對(duì)部分企業(yè)積極扶持、引導(dǎo)投入經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)。因此，預(yù)計(jì)未來(lái)東莞政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)政策出臺(tái)可能性較小。經(jīng)濟(jì)面：經(jīng)濟(jì)回暖勢(shì)頭有所放緩 。目前，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖尚未穩(wěn)定，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)存在的老問(wèn)題仍然未得到很好的解決。隨著美國(guó)縮減qe政策落地，國(guó)內(nèi)投資熱錢(qián)大量回流國(guó)外，對(duì)社會(huì)市場(chǎng)流動(dòng)資金帶來(lái)較大的負(fù)面影響。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能不足，企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)尚不夠穩(wěn)健，社會(huì)經(jīng)濟(jì)面仍有待觀察。東莞作為一個(gè)以制造業(yè)著稱(chēng)和中小型資產(chǎn)企業(yè)云集的城市，難免會(huì)受到目前金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控政策影響，不利于東莞經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。資金面：2月資金將有所增加，但貨幣政策仍維持流動(dòng)性的穩(wěn)健偏緊態(tài)勢(shì)。目前，銀根收緊除了部分中小企業(yè)發(fā)展受影響外，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資資金也將減少，展望2月,現(xiàn)金將陸續(xù)回流銀行,新增企業(yè)存款也將轉(zhuǎn)正,對(duì)銀行信貸投放有所支持。另外,央行在第四季度貨幣政策報(bào)告中指出為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)中的挑戰(zhàn),將實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策,刪除了“保持定力,精準(zhǔn)發(fā)力”的描述,據(jù)此我們認(rèn)為央行將集中精力保持信貸節(jié)奏的平穩(wěn)。因此預(yù)計(jì)2月m2增速將略微回升,但幅度有