【廣告策劃PPT】光耀城先生的湖紹

1、光耀城二期先生的湖介紹光耀城二期先生的湖介紹熱線秘“先生”1.1. 20092009年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項(xiàng)目；年，惠州最值得關(guān)注的高資源型別墅項(xiàng)目；2.2. “光耀光耀”開發(fā)商是惠州本土最具聲譽(yù)、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場(chǎng)號(hào)召力在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商是惠州本土最具聲譽(yù)、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場(chǎng)號(hào)召力在當(dāng)?shù)貜?qiáng)于萬科；強(qiáng)于萬科；3.3. “光耀城光耀城”是惠州所有別墅項(xiàng)目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營(yíng)銷投入最多、客戶量最是惠州所有別墅項(xiàng)目中，資源最高、產(chǎn)品最亮、營(yíng)銷投入最多、客戶量最大，性價(jià)比最高的項(xiàng)目。大，性價(jià)比最高的項(xiàng)目。4.4. “光耀城光耀城”是中原在惠州與世

2、聯(lián)競(jìng)標(biāo)比稿、綜合實(shí)力比拼雙雙勝出的標(biāo)志性項(xiàng)目，對(duì)是中原在惠州與世聯(lián)競(jìng)標(biāo)比稿、綜合實(shí)力比拼雙雙勝出的標(biāo)志性項(xiàng)目，對(duì)驅(qū)趕世聯(lián)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額具重要意義；驅(qū)趕世聯(lián)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額具重要意義；便捷的交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)繆先生公路：距離深汕高速出口僅公路：距離深汕高速出口僅3分鐘車程，距深圳分鐘車程，距深圳羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅4065分鐘車程。分鐘車程。在規(guī)劃中，深圳至惠陽(yáng)有惠深城際線、在規(guī)劃中，深圳至惠陽(yáng)有惠深城際線、3號(hào)輕軌號(hào)輕軌 惠陽(yáng)至惠州有軌道惠陽(yáng)至惠州有軌道1號(hào)線、號(hào)線、6號(hào)線號(hào)線光耀城光耀城項(xiàng)目處于新規(guī)劃的惠陽(yáng)新中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃良好，項(xiàng)目位于

3、深汕高速淡水出入口西側(cè)，惠南大道旁（相當(dāng)于未來的深南大道），是深圳至惠陽(yáng)的門戶，也是惠陽(yáng)與惠城區(qū)的咽喉交通及未來發(fā)展?jié)摿κ謨?yōu)越。新圩出口新圩出口淡水出口淡水出口深汕高速東向維修至8月31日，現(xiàn)轉(zhuǎn)至惠鹽高速新圩出口 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目總指標(biāo)項(xiàng)目總指標(biāo)占地面積占地面積622860m622860m2 2容積率容積率1.901.90總建筑面積總建筑面積923440m923440m2 2其中：大一期其中：大一期329130m329130m2 2 住宅住宅281280m281280m2 2 公建公建47850m47850m2 2項(xiàng)目位于惠州市惠陽(yáng)區(qū)惠南大道與外環(huán)路交界處項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)

4、自然資源得天獨(dú)厚的光耀城 豐澤水庫(kù)，成就了星河丹堤豐澤水庫(kù)，成就了星河丹堤香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級(jí)豪宅燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級(jí)豪宅銀湖成就了第一代別墅區(qū)銀湖成就了第一代別墅區(qū)光耀城的水晶湖光耀城的水晶湖 湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣社區(qū)內(nèi)獨(dú)受社區(qū)內(nèi)獨(dú)受2公里湖岸線公里湖岸線盡享健康、閑適盡享健康、閑適奢享級(jí)社區(qū)配套項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人15919878969 繆先生繆先生1. 占地13萬平方米，建筑面積5.5萬平方米；2. 中、小學(xué)及國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校3. 學(xué)校設(shè)初中36個(gè)班，小學(xué)3

5、6個(gè)班，國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校18個(gè)班，共90班約4500學(xué)生規(guī)模；4. 學(xué)校已投入使用，目前生源超過2000余人；1500萬強(qiáng)勢(shì)推廣1500萬推廣費(fèi)用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合推廣費(fèi)用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目“先生的湖先生的湖”2009年 我們只賣別墅第一批單位情況聯(lián)排 177平米，實(shí)用面積220平米以上聯(lián)排 204平米，實(shí)用面積270平米以上別看面積小，它的空間尺度卻不輸于雙拼典型戶型的介紹p6戶型 5房?jī)蓮d210，贈(zèng)送面積239 p6樣板房設(shè)計(jì)的介紹p6樣板房設(shè)計(jì)的介紹典型戶型的介紹p5戶型 4房?jī)蓮d174，贈(zèng)送面積10

6、0 p5樣板房設(shè)計(jì)的介紹p5樣板房設(shè)計(jì)的介紹如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅如此高品質(zhì)、高推廣、高品質(zhì)別墅 開發(fā)商僅售開發(fā)商僅售108萬萬/套套這對(duì)于深圳客來說，還不是賣白菜！這對(duì)于深圳客來說，還不是賣白菜！數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！數(shù)數(shù)你手頭的客戶，多少人可以買別墅！幫你做廣告做轉(zhuǎn)介傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉(zhuǎn)介，傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉(zhuǎn)介，我們不同的是，我們不同的是，我們會(huì)為你做廣告，在特區(qū)報(bào)公布貴鋪為我們會(huì)為你做廣告，在特區(qū)報(bào)公布貴鋪為“光耀城光耀城”的咨詢點(diǎn)的咨詢點(diǎn)用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介，用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉(zhuǎn)介，我們將在深圳頂級(jí)酒店、著名

7、藝人，一流活動(dòng)公司，為您及您的客戶做推介我們將在深圳頂級(jí)酒店、著名藝人，一流活動(dòng)公司，為您及您的客戶做推介我們將以最便捷的方式來界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本我們將以最便捷的方式來界定轉(zhuǎn)介，減少轉(zhuǎn)介成本我們將會(huì)專車專人對(duì)接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介我們將會(huì)專車專人對(duì)接您及您的客戶，最在化方便轉(zhuǎn)介營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)安排3.204.245.14.126.305.3形象建立期蓄客期認(rèn)籌期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期戶外報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)短信活動(dòng)框架聯(lián)動(dòng)3.1529 30243025網(wǎng)站4.22上掛23.2428.29.304.166.304.225.2218255.1三天23論壇4.225.22深特頭版13塊戶外牌，700個(gè)

8、框架廣告110萬條短信，1個(gè)月5次整版報(bào)廣電梯廣告電梯廣告位置：南山、福田、羅湖高檔 寫字樓、住宅共700塊。廣告類廣告類報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告3月月30日特報(bào)全版日特報(bào)全版3月月25日南都全版日南都全版重要節(jié)點(diǎn)重要節(jié)點(diǎn)4 4月月2525日樣板房開放日樣板房開放5 5月月1 1日開盤，當(dāng)天有驚喜大禮日開盤，當(dāng)天有驚喜大禮4 4月月2525日日3030日公開認(rèn)籌日公開認(rèn)籌2009年，我們?nèi)ァ肮庖恰睋戾X去高傭轉(zhuǎn)介，即將啟動(dòng)！氛圍環(huán)境氛圍環(huán)境每周每周暖場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)銷售暖場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)銷售互動(dòng)小游戲現(xiàn)場(chǎng)參與抽獎(jiǎng)大亞灣海邊一日游客家土菜飲食文化節(jié)時(shí)間：時(shí)間：4.255.34.255.3日上午日上午1010點(diǎn)點(diǎn)地點(diǎn)

9、：深圳特區(qū)報(bào)社門口地點(diǎn)：深圳特區(qū)報(bào)社門口 深圳南山濱海之窗深圳南山濱海之窗 深圳新華保險(xiǎn)大廈深圳新華保險(xiǎn)大廈車輛配合車輛配合請(qǐng)于前一天晚上請(qǐng)于前一天晚上8點(diǎn)半前短信確認(rèn)到場(chǎng)人數(shù)，以便安排車輛點(diǎn)半前短信確認(rèn)到場(chǎng)人數(shù)，以便安排車輛聯(lián)系人：盛先生聯(lián)系人：盛先生共郵箱： 賬號(hào)guangyaocheng168 密碼guangyaocheng168信息發(fā)布平臺(tái)信息發(fā)布平臺(tái)現(xiàn)場(chǎng)填寫現(xiàn)場(chǎng)填寫轉(zhuǎn)介確認(rèn)單轉(zhuǎn)介確認(rèn)單該公司對(duì)接人簽字確認(rèn)該公司對(duì)接人簽字確認(rèn)發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)發(fā)展商銷售經(jīng)理簽字確認(rèn)完成完成確認(rèn)流程確認(rèn)流程各公司界定人員各公司界定人員光耀城：唐曉麗光耀城：唐曉麗137945

10、1717913794517179（惠州）中原地產(chǎn)：中原地產(chǎn)： 招商地產(chǎn)：招商地產(chǎn)：創(chuàng)輝地產(chǎn)：創(chuàng)輝地產(chǎn)：美聯(lián)地產(chǎn)：美聯(lián)地產(chǎn)：優(yōu)惠信息優(yōu)惠信息4 4月月2525日日3030日日成功認(rèn)籌成功認(rèn)籌在在5 5月月1 1日開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房，并享受日開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房，并享受2 2點(diǎn)折扣點(diǎn)折扣轉(zhuǎn)介成交轉(zhuǎn)介成交24000元/套獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制神秘驚喜大獎(jiǎng)神秘驚喜大獎(jiǎng)1 1各公司各公司第一個(gè)第一個(gè)轉(zhuǎn)介成交轉(zhuǎn)介成交豪華韓國(guó)游豪華韓國(guó)游4天以上天以上各公司轉(zhuǎn)介各公司轉(zhuǎn)介成交最多分行成交最多分行神秘驚喜大獎(jiǎng)神秘驚喜大獎(jiǎng)2 2獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金1888818888時(shí)間：5月1日至3日標(biāo)準(zhǔn)：2套起計(jì)（若套數(shù)相同則按金額最

11、多）e.n.d如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力

12、的產(chǎn)品建議5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提煉煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒

13、店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法1。思路 三個(gè)層次三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范

14、圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房

15、地產(chǎn)市場(chǎng)分產(chǎn)市場(chǎng)分析析（一）基（一）基本內(nèi)容本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市

16、場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)和市場(chǎng)分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系

17、gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法異常異?；净菊ＵＵＵ＿\(yùn)行運(yùn)行基本基本正常正常異常異常房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/gdp0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0

18、.1-0.15房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產(chǎn)投資產(chǎn)投資152222303037房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市環(huán)境和市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.59

19、7.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析分析（住宅）（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情

20、況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分析析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項(xiàng)目市項(xiàng)目市場(chǎng)分析場(chǎng)分析（微觀（微觀層面）層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境

21、關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)最終目標(biāo)stow內(nèi)部因素內(nèi)部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）swot分析的價(jià)值要素s/w（優(yōu)（優(yōu)勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)）劣勢(shì)）的價(jià)值要的價(jià)值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素具體地說，針對(duì)一個(gè)具體地說，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值要素要素 宏觀要素經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)