【廣告策劃PPT】光耀城先生的湖紹

1、光耀城二期先生的湖介紹光耀城二期先生的湖介紹熱線秘“先生”1.1. 20092009年，惠州最值得關注的高資源型別墅項目；年，惠州最值得關注的高資源型別墅項目；2.2. “光耀光耀”開發(fā)商是惠州本土最具聲譽、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場號召力在當地開發(fā)商是惠州本土最具聲譽、最具品牌的龍頭開發(fā)商，其市場號召力在當地強于萬科；強于萬科；3.3. “光耀城光耀城”是惠州所有別墅項目中，資源最高、產品最亮、營銷投入最多、客戶量最是惠州所有別墅項目中，資源最高、產品最亮、營銷投入最多、客戶量最大，性價比最高的項目。大，性價比最高的項目。4.4. “光耀城光耀城”是中原在惠州與世

2、聯競標比稿、綜合實力比拼雙雙勝出的標志性項目，對是中原在惠州與世聯競標比稿、綜合實力比拼雙雙勝出的標志性項目，對驅趕世聯、擴大市場份額具重要意義；驅趕世聯、擴大市場份額具重要意義；便捷的交通優(yōu)勢項目負責繆先生公路：距離深汕高速出口僅公路：距離深汕高速出口僅3分鐘車程，距深圳分鐘車程，距深圳羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅羅湖、福田、南山中心區(qū)域僅4065分鐘車程。分鐘車程。在規(guī)劃中，深圳至惠陽有惠深城際線、在規(guī)劃中，深圳至惠陽有惠深城際線、3號輕軌號輕軌 惠陽至惠州有軌道惠陽至惠州有軌道1號線、號線、6號線號線光耀城光耀城項目處于新規(guī)劃的惠陽新中心區(qū)，片區(qū)規(guī)劃良好，項目位于

3、深汕高速淡水出入口西側，惠南大道旁（相當于未來的深南大道），是深圳至惠陽的門戶，也是惠陽與惠城區(qū)的咽喉交通及未來發(fā)展?jié)摿κ謨?yōu)越。新圩出口新圩出口淡水出口淡水出口深汕高速東向維修至8月31日，現轉至惠鹽高速新圩出口 項目位置項目位置項目位置項目位置項目總指標項目總指標占地面積占地面積622860m622860m2 2容積率容積率1.901.90總建筑面積總建筑面積923440m923440m2 2其中：大一期其中：大一期329130m329130m2 2 住宅住宅281280m281280m2 2 公建公建47850m47850m2 2項目位于惠州市惠陽區(qū)惠南大道與外環(huán)路交界處項目指標項目指標

4、自然資源得天獨厚的光耀城 豐澤水庫，成就了星河丹堤豐澤水庫，成就了星河丹堤香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)香蜜湖，成就了香蜜湖片區(qū)燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級豪宅燕棲湖，成就了華僑城博托菲諾頂級豪宅銀湖成就了第一代別墅區(qū)銀湖成就了第一代別墅區(qū)光耀城的水晶湖光耀城的水晶湖 湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣湖心兩島，盡顯水岸生活之靈氣社區(qū)內獨受社區(qū)內獨受2公里湖岸線公里湖岸線盡享健康、閑適盡享健康、閑適奢享級社區(qū)配套項目負責人：項目負責人15919878969 繆先生繆先生1. 占地13萬平方米，建筑面積5.5萬平方米；2. 中、小學及國際雙語學校3. 學校設初中36個班，小學3

5、6個班，國際雙語學校18個班，共90班約4500學生規(guī)模；4. 學校已投入使用，目前生源超過2000余人；1500萬強勢推廣1500萬推廣費用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合推廣費用支撐，純一流廣告、推廣、禮儀合作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目作公司，我敢保證，在深圳將到處觸目“先生的湖先生的湖”2009年 我們只賣別墅第一批單位情況聯排 177平米，實用面積220平米以上聯排 204平米，實用面積270平米以上別看面積小，它的空間尺度卻不輸于雙拼典型戶型的介紹p6戶型 5房兩廳210，贈送面積239 p6樣板房設計的介紹p6樣板房設計的介紹典型戶型的介紹p5戶型 4房兩廳174，贈送面積10

6、0 p5樣板房設計的介紹p5樣板房設計的介紹如此高品質、高推廣、高品質別墅如此高品質、高推廣、高品質別墅 開發(fā)商僅售開發(fā)商僅售108萬萬/套套這對于深圳客來說，還不是賣白菜！這對于深圳客來說，還不是賣白菜！數數你手頭的客戶，多少人可以買別墅！數數你手頭的客戶，多少人可以買別墅！幫你做廣告做轉介傳統(tǒng)的轉介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉介，傳統(tǒng)的轉介，僅依靠地鋪的客戶資源來轉介，我們不同的是，我們不同的是，我們會為你做廣告，在特區(qū)報公布貴鋪為我們會為你做廣告，在特區(qū)報公布貴鋪為“光耀城光耀城”的咨詢點的咨詢點用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉介，用廣告帶來客戶，成交也一樣算轉介，我們將在深圳頂級酒店、著名

7、藝人，一流活動公司，為您及您的客戶做推介我們將在深圳頂級酒店、著名藝人，一流活動公司，為您及您的客戶做推介我們將以最便捷的方式來界定轉介，減少轉介成本我們將以最便捷的方式來界定轉介，減少轉介成本我們將會專車專人對接您及您的客戶，最在化方便轉介我們將會專車專人對接您及您的客戶，最在化方便轉介營銷節(jié)點安排營銷節(jié)點安排3.204.245.14.126.305.3形象建立期蓄客期認籌期強銷期持續(xù)銷售期戶外報紙網絡短信活動框架聯動3.1529 30243025網站4.22上掛23.2428.29.304.166.304.225.2218255.1三天23論壇4.225.22深特頭版13塊戶外牌，700個

8、框架廣告110萬條短信，1個月5次整版報廣電梯廣告電梯廣告位置：南山、福田、羅湖高檔 寫字樓、住宅共700塊。廣告類廣告類報紙廣告報紙廣告3月月30日特報全版日特報全版3月月25日南都全版日南都全版重要節(jié)點重要節(jié)點4 4月月2525日樣板房開放日樣板房開放5 5月月1 1日開盤，當天有驚喜大禮日開盤，當天有驚喜大禮4 4月月2525日日3030日公開認籌日公開認籌2009年，我們去“光耀城”撿錢去高傭轉介，即將啟動！氛圍環(huán)境氛圍環(huán)境每周每周暖場活動帶動銷售暖場活動帶動銷售互動小游戲現場參與抽獎大亞灣海邊一日游客家土菜飲食文化節(jié)時間：時間：4.255.34.255.3日上午日上午1010點點地點

9、：深圳特區(qū)報社門口地點：深圳特區(qū)報社門口 深圳南山濱海之窗深圳南山濱海之窗 深圳新華保險大廈深圳新華保險大廈車輛配合車輛配合請于前一天晚上請于前一天晚上8點半前短信確認到場人數，以便安排車輛點半前短信確認到場人數，以便安排車輛聯系人：盛先生聯系人：盛先生共郵箱： 賬號guangyaocheng168 密碼guangyaocheng168信息發(fā)布平臺信息發(fā)布平臺現場填寫現場填寫轉介確認單轉介確認單該公司對接人簽字確認該公司對接人簽字確認發(fā)展商銷售經理簽字確認發(fā)展商銷售經理簽字確認完成完成確認流程確認流程各公司界定人員各公司界定人員光耀城：唐曉麗光耀城：唐曉麗137945

10、1717913794517179（惠州）中原地產：中原地產： 招商地產：招商地產：創(chuàng)輝地產：創(chuàng)輝地產：美聯地產：美聯地產：優(yōu)惠信息優(yōu)惠信息4 4月月2525日日3030日日成功認籌成功認籌在在5 5月月1 1日開盤當天可優(yōu)先選房，并享受日開盤當天可優(yōu)先選房，并享受2 2點折扣點折扣轉介成交轉介成交24000元/套獎勵機制獎勵機制神秘驚喜大獎神秘驚喜大獎1 1各公司各公司第一個第一個轉介成交轉介成交豪華韓國游豪華韓國游4天以上天以上各公司轉介各公司轉介成交最多分行成交最多分行神秘驚喜大獎神秘驚喜大獎2 2獎勵現金獎勵現金1888818888時間：5月1日至3日標準：2套起計（若套數相同則按金額最

11、多）e.n.d如何進行房地產市場分析學習內容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產市場分析？為什么要進行房地產市場分析？房地產市場分析的思路、步驟和方法房地產市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產市場分析？什么是房地產市場分析？慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告慈溪銀泰地產項目市場研究及定位報告市場市場為什么要進行房地產市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產品建議推薦最具競爭力

12、的產品建議5。評評估項目目估項目目標實現的可能性。標實現的可能性。市場分析是對市場調研搜集到的信息進行市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提整合與提煉煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒

13、店供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析！房地產市場分析的思路、步驟和方法1。思路 三個層次三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場 兩個方面兩個方面供給、需求 三個時段三個時段過去、現在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經濟環(huán)境和房地產市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產市場分析的基本單位，具有完整的房地產市場特征的范

14、圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場第二步：區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析分析考察整個區(qū)域經濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析第四步：項目市場分析根據對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境分環(huán)境分析析區(qū)域房地區(qū)域房

15、地產市場分產市場分析析（一）基（一）基本內容本內容+對當地經濟環(huán)境中決定所有類型房地產供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經濟環(huán)境和市場分析（二）基本（二）基本資料的獲得資料的獲得區(qū)域經濟環(huán)境分析區(qū)域經濟環(huán)境分析1、總量指標 gdp、人口、人均gdp、固定資產投資、新批三資企業(yè)人數、接待入境旅游人數2、結構指標：產業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經濟發(fā)展計劃、產業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產市場分析區(qū)域房地產市

16、場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產景氣指數、價格指數數據來源數據來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經濟發(fā)展月報、地方經濟信息網、地方政府網站、中房指數、國房指數、地方房地產年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產等專業(yè)人士訪談房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經區(qū)域經濟環(huán)境濟環(huán)境和市場和市場分析分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指地產市場發(fā)展狀況的指標標人均人均gdpgdp與房地產發(fā)展關系與房地產發(fā)展關系

17、gdpgdp增速與房地產發(fā)展關系增速與房地產發(fā)展關系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800300030004000400080008000以以上上生存、改善需求兼有宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法異常異常基本基本正常正常正常正常運行運行基本基本正常正常異常異常房地產房地產開發(fā)投開發(fā)投資額增資額增幅幅25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產房地產開發(fā)投開發(fā)投資資/gdp0.2反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為0

18、.1-0.15房地產房地產開發(fā)投開發(fā)投資資/固定資固定資產投資產投資152222303037房地產市場預警預報指標體系房地產市場預警預報指標體系第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指地產市場發(fā)展狀況的指標標房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步第二步區(qū)域經濟區(qū)域經濟環(huán)境和市環(huán)境和市場分析場分析（三）能夠反映區(qū)域房（三）能夠反映區(qū)域房地產市場發(fā)展狀況的指地產市場發(fā)展狀況的指標標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.59

19、7.60.500.5511.2小康型0.40.50.450.512.1恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）138821486710313809496418524774820082008年年我國各主要城市的恩格爾系數我國各主要城市的恩格爾系數房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步第三步專業(yè)市專業(yè)市場場分析分析（住宅）（住宅）1、住宅類土地供應情況、住宅類土地供應情況、成交情

20、況、成交價格成交情況、成交價格2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、供給結構分析（按面積進供給結構分析（按面積進行劃分）行劃分）3、住宅商品房、住宅商品房成交結構、成交結構、產品特點產品特點分析分析4、住宅商品房成交價格分、住宅商品房成交價格分析析5、專業(yè)房地產市場總結、專業(yè)房地產市場總結房地產市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步第四步項目市項目市場分析場分析（微觀（微觀層面）層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。價。地塊特征：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境

21、關聯性：通達性、可視性項目自身資源條件項目自身資源條件分析分析(swot分析分析)競爭對手分析競爭對手分析目標客戶分析目標客戶分析現有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數量、客戶類型、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1.1. 找出項目的目標客戶找出項目的目標客戶2.2. 目標客戶的置業(yè)需求目標客戶的置業(yè)需求和偏好和偏好3.3. 找出項目面對競爭市找出項目面對競爭市場的機會點場的機會點最終目標最終目標stow內部因素內部因素外部因素外部因素swot分析swot工具（項目+環(huán)境+競爭）swot分析的價值要素s/w（優(yōu)（優(yōu)勢勢/劣勢）劣勢）的價值要的價值要素素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個具體地說，針對一個地塊地塊的價值要素的價值要素包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術經濟指標等（可判斷產品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等o/t（機會（機會/威威脅）的價值脅）的價值要素要素 宏觀要素經濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點