企業(yè)租賃廠房拆遷怎么補償-租賃廠房拆遷維權(quán)課件

1、隨著城鎮(zhèn)化進程加快,拆遷規(guī)模的擴大,拆遷的工廠企業(yè)越來越多,關(guān)于企業(yè)租賃的廠房拆遷怎么補償?租賃廠房拆遷如何補償?企業(yè)租賃廠房拆遷如何維護合法權(quán)益?等問題,一直是困擾企業(yè)主的問題,在辦案過程中,諸多企業(yè)都是承租的土地或廠房,現(xiàn)在我們以承租企業(yè)為例,談一下企業(yè)拆遷如何補償。(關(guān)于企業(yè)租賃廠房拆遷具體標(biāo)準(zhǔn)請百度搜索路永強律師:最新企業(yè)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)。辦案過程中發(fā)現(xiàn),拆遷人與被拆遷人在協(xié)商補償、訂立補償安置協(xié)議的過程中,承租人也沒有權(quán)利參與到其中來。這樣一來,一旦面臨拆遷,作為承0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 租人的企業(yè)想獲取補償就會陷入非常被動的局面。在現(xiàn)實生活中,因歷史上的改制原因,國有企業(yè)改制不徹底

2、、集體企業(yè)轉(zhuǎn)型不成功,企業(yè)產(chǎn)權(quán)、廠房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)權(quán)屬混亂不清等情況,導(dǎo)致企業(yè)以承租人的身份從事生產(chǎn)經(jīng)營的情況非常之多。那么,承租企業(yè)面臨拆遷應(yīng)當(dāng)如何為自己爭取利益呢?1、承租企業(yè)在拆遷前的準(zhǔn)備許多被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在面臨拆遷的時候,往往抱有一種“等”、“耗”、“拖”的態(tài)度。他們認(rèn)為,只要我能拖得住撐得久,動遷組終會因為拆遷0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 進度的壓力而接受被拆遷人提出的補償條件。事實上,這是一種非常錯誤的想法。首先,法律上規(guī)定了“久拖不搬”的強制手段。行政強制法和條例確立了行政強拆和司法強拆的兩種救濟手段,面臨被拆遷人、承租人“久拖不搬”的情況,拆遷人有權(quán)依照法律程度申請強制拆

3、遷,被拆遷人、拆遷關(guān)系人意圖想通過“拖”的方式而阻止拆遷人的拆遷,這是不現(xiàn)實的想法;其次,在以前的拆遷案例中確實存在因時間拖得過久,拆遷人給予被拆遷人較高補償?shù)那闆r,但0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 我們不能把給予較高補償?shù)脑蚝唵螝w于“等”、“耗”、 拖”。拆遷是一種依法而為之的法律行為,哪些項目應(yīng)當(dāng)補償、哪些情形應(yīng)當(dāng)照顧、基于何種標(biāo)準(zhǔn)補償,都是經(jīng)由法律、法規(guī)、地方政策性文件所規(guī)范的,所有的拆遷補償都是納入到法律、法規(guī)、政策性文件中的,而不是拆遷人自主決定的事情。再次,抱有“等”、“耗”、“拖”想法的被拆遷人往往把全部精力集中于補償款的安置上,而忽視了補償款分割的法律風(fēng)險化解。律師在辦案的過程中

4、,經(jīng)常會遇到這種情況:在補償款談妥之前,被拆遷人、承租人往往站成一線,共進共退,以圖爭取更多的利益。而一旦補償款落實之后,被拆遷人、承0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 租人以及拆遷關(guān)系人會因為之前的權(quán)屬約定不明而再起訴訟,請求法院依法為其進行動遷款的分割,拆遷之事本已麻煩甚多,再加上動遷款的分割,更容易出現(xiàn)親朋關(guān)系破裂、子女關(guān)系緊張的情況。而這一切,其實都可以通過拆遷前的準(zhǔn)備,通過約定各方權(quán)利的方式,很容易地把拆遷后的法律風(fēng)險給化解掉。但很多拆遷人、拆遷關(guān)系人并沒有注意到這一點,而徒增許多煩惱和糾紛。2、承租企業(yè)在拆遷前可以做的準(zhǔn)備有:(1)深度審查拆遷中的各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系,確定因拆遷而發(fā)生關(guān)系的各

5、方主體0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 與住宅房屋拆遷相比,非住宅房屋拆遷(企業(yè)拆遷)因為土地、房屋的權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,在拆遷過程中會有更多的拆遷關(guān)系人在里面。如果被拆遷房屋是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房,并享有完整的國有土地使用權(quán),被拆遷人就是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人,拆遷關(guān)系主體就是拆遷人、被拆遷人。有些房屋是租賃辦公用房,拆遷關(guān)系主體則有拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體。值得引起注意的是,集體土地上的私有企業(yè)拆遷以及國有改制不徹底的企業(yè)拆遷,因原有權(quán)屬不明,甚至土地轉(zhuǎn)讓合同無效等各種在法律規(guī)范之外的事實出現(xiàn),使得各方主體權(quán)利義務(wù)不清楚,拆遷獲得補償款后往往更容易發(fā)生糾紛。由此,0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 律師提示:

6、對于產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的企業(yè),在拆遷實施后、拆遷補償安置協(xié)議訂立前這段時間內(nèi),建議或者聘請律師介入,以合同約定或者其他法定形式把拆遷各方的權(quán)利、動遷款分割方案做民事權(quán)利的約定,以有效化解可能發(fā)生的法律風(fēng)險。(2)積極準(zhǔn)備對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、現(xiàn)有設(shè)備清單、勞動合同的備案核查、裝修裝潢費用支出等相關(guān)材料證明有很多當(dāng)事人并沒有預(yù)估到相關(guān)材料證明是件很復(fù)雜的事情,臨到限期,匆匆估算企業(yè)內(nèi)的設(shè)0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 備數(shù)目,對因拆遷而引起的設(shè)備遷移費、哪些設(shè)備遷移動是損害設(shè)備價值的沒有進行精細的清點核查,而使被拆遷企業(yè)、承租企業(yè)在安置補償時相當(dāng)被動。常言道,破家值萬貫,對企業(yè)資產(chǎn)設(shè)備的核查應(yīng)當(dāng)是

7、一個細致、認(rèn)真的,應(yīng)當(dāng)提前介入,為后來的評估做好準(zhǔn)備。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明主要有房產(chǎn)證、土地證或者租賃合同、土地轉(zhuǎn)讓合同等文件;現(xiàn)有設(shè)備清單指企業(yè)運營過程中實際使用的設(shè)備、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況的清單。勞動合同的備案核查是指企業(yè)與本企業(yè)實際0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 用工之間訂立的勞動合同,以證明本企業(yè)內(nèi)共有多少在職員工,勞動期限如何等。如有事實勞動情形的,建議應(yīng)盡快補充勞動合同,以證明雙方的勞動關(guān)系。另外,社會保險繳納情況、工資單等實際證明企業(yè)員工報酬情況的材料證明也應(yīng)一并整理并列清單。裝修裝潢費用的支出也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的發(fā)票證據(jù)予以證明,如果協(xié)商確定裝修裝潢費用的補償,可依照

8、裝修裝潢費用的原始支出、使用年限、現(xiàn)在狀況等參數(shù)進行協(xié)商;如果依照評估確定裝修裝潢費用的補償,也應(yīng)提交相應(yīng)數(shù)據(jù)及證明材料,以便對裝修裝潢費用進行合理的評估。0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) (3)聘請律師介入,在專業(yè)律師的指導(dǎo)下制定拆遷策略拆遷涉及范圍廣、補償標(biāo)準(zhǔn)各有差異,而且拆遷人在拆遷中往往有著更優(yōu)勢的地位,使得很多被拆遷人、拆遷關(guān)系人“怕”拆遷?！芭隆钡脑驘o外乎兩點:一是拆遷跨度時間長,繁瑣事情多,很多企業(yè)初次接觸拆遷,對此束手無策;二是缺乏相關(guān)的拆遷法律知識,在與拆遷人交涉的過程中怕吃虧。鑒于拆遷的復(fù)雜性和專業(yè)性,對于法律關(guān)系復(fù)雜的拆遷聘請拆遷律師介入是非常有必要的。0c68f4e 邢臺房

9、產(chǎn)網(wǎng) 3、拆遷實施中,拆遷人應(yīng)對承租企業(yè)補償?shù)捻椖咳缜八?在法律實踐中,企業(yè)拆遷補償主要分為四部分:一是拆遷資產(chǎn)補償,包括無法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物,以及確因搬遷而發(fā)生損失的機器設(shè)備而生的補償;二停產(chǎn)停業(yè)損失。三是拆遷費用補償,包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。四是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 四、關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補償問題。關(guān)于非承租企業(yè)的拆遷補償問題除上述應(yīng)當(dāng)補償?shù)馁M用之外,至少還應(yīng)當(dāng)包括以下兩個方面的補償:1、廠房及其他不動產(chǎn)的征收補償。該

10、部分補償標(biāo)準(zhǔn)一般由省、市制定,或者按照重置成新價,由被拆遷人指定的評估機構(gòu)進行評估。2、土地使用權(quán)收回的補償費用。根據(jù)土地管理法第五十八條的相關(guān)規(guī)定,滿足特定條件,收回土地使用權(quán)的應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。但在辦案實0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 踐中,所謂的“適當(dāng)”很難界定,各地相差懸殊,需要律師在辦案過程中,根據(jù)具體案件的不同情況,制定解決方案。3、關(guān)于劃撥取得土地使用權(quán)的,是否給予補償問題,理論界意見不一,筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)給予補償,并且給予的補償不應(yīng)少于出讓的土地。五、關(guān)于集體土地企業(yè)拆遷相關(guān)法律問題集體土地上企業(yè)拆遷的,除土地相關(guān)補償費用外的其他方面補償費用參照上面所述。0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 土地方面補償費根據(jù)下面規(guī)定處理,土地管理法第四十七條征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年0c68f4e 邢臺房產(chǎn)網(wǎng) 平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土