07蕪湖農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合營(yíng)銷策劃案

1、蕪湖縣農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)蕪湖縣農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案營(yíng)銷策劃方案杭州博望 2013年7月 近期我司與貴方就項(xiàng)目各項(xiàng)工作做了較為深入的溝通交流，我司根據(jù)雙方溝通的思路及對(duì)項(xiàng)目的思考，在此就下一階段營(yíng)銷工作的思路、方案、計(jì)劃做如下匯報(bào)。各項(xiàng)工作各項(xiàng)工作進(jìn)展情況進(jìn)展情況工程進(jìn)度媒體投放銷售物料客戶積累前期工程進(jìn)度較慢，目前進(jìn)度開(kāi)始加快，根據(jù)提供工程進(jìn)度表，工程全部達(dá)到預(yù)售條件時(shí)間為：2013年10月10日若如期完成，可滿足我司對(duì)預(yù)售節(jié)點(diǎn)的預(yù)期。已投放媒體有：兩塊戶外大牌，派發(fā)8000份單頁(yè)，現(xiàn)場(chǎng)圍墻；前期建議媒體較多沒(méi)有落實(shí)目前項(xiàng)目知名度和媒體對(duì)銷售的帶動(dòng)都非常有限。已到位：?jiǎn)雾?yè)、折頁(yè)、禮品杯、

2、紙杯、檔案袋未到位：戶型單頁(yè)目前共接待來(lái)訪、來(lái)電客戶139組，主動(dòng)拜訪商戶513組考慮到接下來(lái)客戶量的增長(zhǎng)，希望戶型單頁(yè)及早到位。目前項(xiàng)目客戶積累量較少，蓄客是下階段工作重點(diǎn)。近期需要解決的重要問(wèn)題近期需要解決的重要問(wèn)題q1q1：如何準(zhǔn)確定價(jià)？：如何準(zhǔn)確定價(jià)？思考點(diǎn)思考點(diǎn)目前商業(yè)市場(chǎng)尤其是專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，項(xiàng)目與之競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)。目前商業(yè)市場(chǎng)尤其是專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，項(xiàng)目與之競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)。q2q2：如何安排推盤？：如何安排推盤？思考點(diǎn)思考點(diǎn)推盤需要考慮業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)、各棟產(chǎn)品位置特點(diǎn)、漲價(jià)的需求推盤需要考慮業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)、各棟產(chǎn)品位置特點(diǎn)、漲價(jià)的需求q3q3：如何有效推廣？：如何有效推廣？思考點(diǎn)思考點(diǎn)針對(duì)

3、縣級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)選擇媒體和推廣手法、長(zhǎng)期和節(jié)點(diǎn)性推廣的區(qū)別針對(duì)縣級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)選擇媒體和推廣手法、長(zhǎng)期和節(jié)點(diǎn)性推廣的區(qū)別如何定價(jià)影響全局，甚至關(guān)系成敗，需細(xì)之再細(xì)！如何定價(jià)影響全局，甚至關(guān)系成敗，需細(xì)之再細(xì)！定價(jià)是基于對(duì)市場(chǎng)宏觀與競(jìng)品項(xiàng)目的細(xì)致分析，自身優(yōu)劣勢(shì)定價(jià)是基于對(duì)市場(chǎng)宏觀與競(jìng)品項(xiàng)目的細(xì)致分析，自身優(yōu)劣勢(shì)的充分認(rèn)知，還要從項(xiàng)目全局角度來(lái)把握。的充分認(rèn)知，還要從項(xiàng)目全局角度來(lái)把握。宏觀商業(yè)市場(chǎng)概況分析：住宅底商和專業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量在2011年均出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，2012年有所減少，2013年上半年一般商鋪供應(yīng)量大于去年全年的供應(yīng)量。近三年灣沚鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2013

4、年上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析入市量（套）入市量（套）去化量（套）去化量（套）市場(chǎng)存量（套）市場(chǎng)存量（套）專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)42942923723710331033一般商鋪一般商鋪27427468668613841384總計(jì)總計(jì)70370392392324172417數(shù)據(jù)來(lái)源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 一般商鋪包括酒店、辦公等所有商業(yè)性質(zhì)的鋪面 截止到2013年6月30日，灣沚鎮(zhèn)商業(yè)鋪面市場(chǎng)存量為2417套，比5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2330套有所增加；一般商鋪的去化較好，但總體庫(kù)存量依然較大；專業(yè)市場(chǎng)的供應(yīng)量遠(yuǎn)大于市場(chǎng)的去化量，仍然處于么供大于求的狀態(tài)，后期整體銷售壓力增大。宏觀商業(yè)市場(chǎng)概況目前市目前市場(chǎng)處場(chǎng)

5、處于大于大規(guī)規(guī)模模開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)后后的的緩緩慢消化慢消化階階段段商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況一、灣沚鎮(zhèn)在2011年之前基本沒(méi)有大型專業(yè)市場(chǎng)（除徽商城和中法機(jī)械商貿(mào)城外），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是太激烈，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)都是以住宅底商為主，推盤量有限且價(jià)格較高。二、從2011年下半年開(kāi)始，商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量驟增，出現(xiàn)大量商業(yè)配套市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)（如陽(yáng)光商業(yè)中心、灣沚1號(hào)、蘇皖、皖江、中方新城、中鑫鋼貿(mào)城等），專業(yè)市場(chǎng)中家居建材類所占比例最高。三、由于商業(yè)推盤的集中和住宅底商的同步放量，導(dǎo)致目前市場(chǎng)去化速度較慢（6月份共成交8套套），專業(yè)化市場(chǎng)難以成形。近期沒(méi)有發(fā)現(xiàn)大型專業(yè)化市場(chǎng)進(jìn)駐灣沚鎮(zhèn)，且部分商業(yè)的工程處于停滯階段（蘇皖）小結(jié)宏觀商

6、業(yè)市場(chǎng)概況主要競(jìng)品樓盤調(diào)研項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱鋪面情況鋪面情況主力面積主力面積成交均價(jià)成交均價(jià)銷售動(dòng)態(tài)銷售動(dòng)態(tài)優(yōu)惠措施優(yōu)惠措施蘇皖國(guó)際商蘇皖國(guó)際商貿(mào)城貿(mào)城內(nèi)部商業(yè)街都是一拖三，開(kāi)間5.4米，進(jìn)深10米，一層層高3.6米、二三層3米，鋼材焊接占空間較大；沿街開(kāi)間45米，進(jìn)深10米，共四層每層都單獨(dú)出售內(nèi)街一拖三主力面積150-200，外街單層主力面積40、50內(nèi)街一拖三對(duì)外均價(jià)：3500-3600元/；外街未售在售內(nèi)街13#-61#一拖三156-208的剩余商鋪（外街未售）對(duì)外報(bào)價(jià)均價(jià)在5200-5300元/左右，內(nèi)街五年返租，前三年返還21%房?jī)r(jià)上直接扣除，后兩年現(xiàn)金返還16%，按月發(fā)放；另一次性

7、9.5折、按揭9.8折，整體優(yōu)惠后成交均在；外街未售優(yōu)惠政策未出皖江大市場(chǎng)皖江大市場(chǎng)內(nèi)部商業(yè)一拖二或一拖三的，背靠背銷售，開(kāi)間4米、進(jìn)深8米；沿街也是背靠背的，都是一拖二，沿街開(kāi)間6-7米、進(jìn)深16米，沿街背面的內(nèi)街開(kāi)間6-7米，進(jìn)深8米；其一層層高都是4.7米、二三層3.2米。預(yù)留樓梯口，自己設(shè)計(jì)內(nèi)街一拖三主力面積120，沿街一拖二230、沿街背面的是120-130沿街一拖二均價(jià)5700元/，內(nèi)街優(yōu)惠后一拖二均價(jià)在4700元/左右、一拖三在4300元/左右在售7#、11#、13#、14#樓剩余沿街和內(nèi)街商鋪，沿街剩余30套房源沿街不返租，一次性付款可優(yōu)惠150元/，按揭可優(yōu)惠100元/；內(nèi)街

8、5年返租，前三年優(yōu)惠21%，后2年現(xiàn)金返還16中方新城中方新城內(nèi)街背靠背一拖二對(duì)外銷售，進(jìn)深8米，外街開(kāi)間約4米，進(jìn)深12米，其一層層高都是5.4米、二層4.2米、三層4.2米，三層另外整體對(duì)外銷售，內(nèi)街一拖二背靠背 60-70、外街一拖二整體99左右內(nèi)街一拖二的均價(jià)5600元/內(nèi)街一拖二剩余4套自留內(nèi)街前三年返還24%直接從房款上扣除，后兩年現(xiàn)金每年返還9%，現(xiàn)金以月發(fā)放，南邊7#樓不返租。中鑫商貿(mào)汽中鑫商貿(mào)汽 配城配城一層層高3.6米、二三層3.0米，開(kāi)間約4米、進(jìn)深約10米一拖三120、一拖四160一拖三均價(jià)約3700元/m即將推出2-2、6、7、9四棟樓，共113間，預(yù)售面積14386

9、，總計(jì)剩余140套左右按揭9.8折、一次性9.6折，另三年返租每年返10%，三年共返30%，從房?jī)r(jià)中扣除，如看房當(dāng)天和第二天下定總房?jī)r(jià)可再優(yōu)惠5000元套，同時(shí)8年后如市場(chǎng)不成氣候甲方可總房?jī)r(jià)的120%溢價(jià)回購(gòu)。統(tǒng)一管理統(tǒng)一招商做建材、鋼材和汽配生意定價(jià)分析本案與周邊項(xiàng)目比較分析目前周邊項(xiàng)目?jī)?nèi)街產(chǎn)品以一拖三為主，為了可比性，我們先推導(dǎo)本項(xiàng)目若一拖三產(chǎn)品價(jià)格，再根據(jù)市場(chǎng)行情，推導(dǎo)一拖二產(chǎn)品價(jià)格。根據(jù)我們從多個(gè)客觀因素打分（品牌和招商指標(biāo)我們定的是后期努力達(dá)到的分值），結(jié)合各個(gè)因素的權(quán)重，得出各項(xiàng)目總分?jǐn)?shù)，再根據(jù)目前各項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)格情況，得出單位分值對(duì)應(yīng)的價(jià)格系數(shù)，從而得出我項(xiàng)目成交價(jià)格區(qū)間：3

10、471-4102元/。不過(guò)這個(gè)價(jià)格有很多因素需要交代。定價(jià)分析本案與周邊項(xiàng)目比較分析1、周邊3個(gè)項(xiàng)目中銷售速度有很大差異，如蘇皖價(jià)格較低，銷售速度較快，中鑫各方面因素都不如蘇皖，但價(jià)格卻比蘇皖高，銷售前期幾乎停滯。從這個(gè)角度，蘇皖的價(jià)格參考價(jià)值相對(duì)較大；2、交通因素方面：與蘇皖相比，南湖路跨蕪宣高速，濱湖路目前僅修至規(guī)劃路，未來(lái)情況不清楚，現(xiàn)狀南湖路更有優(yōu)勢(shì)；另外項(xiàng)目南側(cè)臨糧食儲(chǔ)備庫(kù)，現(xiàn)狀缺少道路；因此整體交通優(yōu)勢(shì)要弱與蘇皖；3、稀缺性因素：我項(xiàng)目唯一系和專業(yè)性是的稀缺性最高，蘇皖業(yè)態(tài)和種類齊全，一站式批發(fā)購(gòu)物，也有一定稀缺性，皖江由于建材家居項(xiàng)目較多，稀缺性較弱，中鑫近期定位改為汽配城，對(duì)銷

11、售有帶來(lái)一定起色；4、品牌和招商：品牌方面蘇皖優(yōu)勢(shì)明顯，其他項(xiàng)目差距不大，目前項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商品牌影響力弱，我們的打分是基于后期努力達(dá)到的目標(biāo)，招商打分也是這個(gè)考慮；5、產(chǎn)品因素：以上價(jià)格推導(dǎo)沒(méi)有考慮產(chǎn)品因素，我項(xiàng)目產(chǎn)品與其他項(xiàng)目相比，在進(jìn)深、開(kāi)間、層高等方面有一定的劣勢(shì)，對(duì)價(jià)格有一定影響；6、另外，由于我項(xiàng)目緊鄰蘇皖，各方面因素更為接近，最具有可比性；綜合以上，我們認(rèn)為我項(xiàng)目?jī)?nèi)街若按一拖三產(chǎn)品推導(dǎo)，價(jià)格在3600-3800元/比較合理，根據(jù)一般商鋪樓層價(jià)格差規(guī)律，該價(jià)格對(duì)應(yīng)的13層價(jià)格分別約為：5500元./、3000元./ 、2500元./ ，從而一拖二均價(jià)為4200元/左右。皖江一拖二和一拖

12、三的價(jià)差400元/也與此推論基本一致，因此我司綜合考慮后，建議內(nèi)街一拖二商鋪銷售均價(jià)為建議內(nèi)街一拖二商鋪銷售均價(jià)為4200元元/。根據(jù)常規(guī)外鋪與內(nèi)鋪的差價(jià)關(guān)系，并參考皖江內(nèi)外鋪差價(jià)（1000元./），我們建議b1#b2#樓一二兩層均價(jià)5500元./，a2#a3#位置更優(yōu)，建議均價(jià)6000元./。中鑫商貿(mào)城中方新城皖江大市場(chǎng)蘇皖國(guó)際商貿(mào)城返租年限3年5年5年5年返還比例10%前3年8，后2年9前3年7，后2年8前3年7，后2年8年均返還率108.4 7.4 7.4 總計(jì)30%42%37%37%售后返租四個(gè)專業(yè)市場(chǎng)平均年返8.3，返還率較高。目前專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目返租形式我項(xiàng)目是否采用返租形式，若返租如

13、何設(shè)定返租比例？銷售策略銷售策略：“2+3” 售后返租市場(chǎng)商鋪采用“2+3” 售后返租的政策，即總共五年返租，分為兩階段，前兩年返還16%，一次性從房款中扣除。后三年每年返還8%（按合同價(jià)每月返還）。政策解析：1、為什么返租？專業(yè)市場(chǎng)從運(yùn)營(yíng)到成熟，需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，同時(shí)也離不了市場(chǎng)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，售后返租就是管理方在返租年限內(nèi)實(shí)際擁有商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，統(tǒng)一招商經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理達(dá)到做旺市場(chǎng)的目的。投資者也因?yàn)橛泄潭ǖ幕貓?bào)從而減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。2、為什么是5年？返租期限與活躍市場(chǎng)所需時(shí)間是一致的，一個(gè)市場(chǎng)從開(kāi)業(yè)到旺場(chǎng)通常需要三到五年的培育期。目前蕪湖縣在售商業(yè)項(xiàng)目返租期限基本上都是5年，投資者普遍

14、能接受5年穩(wěn)定的投資回報(bào)。3、為什么是“2+3” 的模式？蕪湖縣其他項(xiàng)目基本上都是采用“3+2” 的模式，即三年投資回報(bào)一次性從房?jī)r(jià)中扣除，這樣勢(shì)必造成銷售報(bào)價(jià)偏高的問(wèn)題。本案為規(guī)避這個(gè)矛盾，采取“2+3” 的模式，即一次性扣除兩年投資回報(bào)，這樣銷售報(bào)價(jià)相對(duì)其他市場(chǎng)較低，更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。1、銷售底價(jià)：參照周邊專業(yè)市場(chǎng)商鋪價(jià)格，以及對(duì)市場(chǎng)的了解情況，綜合分析后建議銷售底價(jià)如下：a2、a3一拖二銷售， 6000元/，三層3600元/b1、b2一拖二銷售， 5500元/，三層3300元/a4a11一拖二銷售， 4200元/2、銷售報(bào)價(jià)：a2、a3一拖二銷售，8100元/b1、b2一拖二銷售，750

15、0元/ a4a11一拖二銷售，5700元/3、認(rèn)籌及開(kāi)盤等一系列的優(yōu)惠政策擬制定如下：認(rèn)籌：交一萬(wàn)抵二萬(wàn)（相當(dāng)于優(yōu)惠2%左右）開(kāi)盤：開(kāi)盤當(dāng)天現(xiàn)金優(yōu)惠10000元/套付款方式優(yōu)惠：一次性付款：96折按揭付款：98折 經(jīng)營(yíng)大戶特別優(yōu)惠綜合測(cè)算最低優(yōu)惠10%左右4、沿街a2、a3、b1、b2四棟的三層不考慮返租銷售，以實(shí)價(jià)銷售和招商并舉的形式。具體定價(jià)方案銷售策略政策執(zhí)行：投資戶：1、返租期間，所購(gòu)商鋪交由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，商鋪的租金及經(jīng)營(yíng)所得均與投資戶無(wú)關(guān)，投資戶按合同約定獲得固定回報(bào)。2、返租期限屆滿后，可選擇繼續(xù)將商鋪交由管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)獲得自然回報(bào)，或者收回商鋪?zhàn)孕薪?jīng)營(yíng)。自購(gòu)自營(yíng)戶：1、

16、返租期限內(nèi)實(shí)際擁有商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)，無(wú)需從管理公司支付租金返租商鋪。2、兩年一次性回報(bào)16%，可解釋為獎(jiǎng)勵(lì)自購(gòu)自營(yíng)戶的自營(yíng)發(fā)展基金。自購(gòu)自營(yíng)戶的界定：現(xiàn)從事市場(chǎng)相關(guān)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證。為了使招商及后期經(jīng)營(yíng)工作順利開(kāi)展，建議貴方盡快成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司。如何安排推盤節(jié)奏？如何安排推盤節(jié)奏？推盤量的安排，順序安排，需要考慮業(yè)態(tài)分布、推盤量的安排，順序安排，需要考慮業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品搭配、后期漲價(jià)等多個(gè)因素產(chǎn)品搭配、后期漲價(jià)等多個(gè)因素推盤策略 樓號(hào)樓號(hào)a2a2號(hào)號(hào)樓樓a3a3號(hào)號(hào)樓樓a4a4號(hào)號(hào)樓樓a5a5號(hào)號(hào)樓樓a6a6號(hào)樓號(hào)樓a7a7號(hào)號(hào)樓樓a8a8號(hào)號(hào)樓樓a9a9號(hào)號(hào)樓樓a10a10

17、號(hào)號(hào)樓樓a11a11號(hào)號(hào)樓樓b1b1號(hào)號(hào)樓樓b2b2號(hào)號(hào)樓樓合計(jì)合計(jì)( (套套) )可售套數(shù)可售套數(shù)252514142020202020202020202020202020202025252525249249可售面積可售面積3634.3634.02021109.1109.36361896.1896.8 81896.1896.8 81896.81896.81896.1896.8 81896.1896.8 81896.1896.8 81896.1896.8 81896.1896.8 83634.3634.02023629.3629.737327181.527181.53 31、先推出位置相對(duì)較差的

18、鋪面，以較低價(jià)格入市，保留較好位置的鋪面，后期入市抬高價(jià)格。2、基本保證農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的完整性。3、首批推盤的目標(biāo)客戶定位為自購(gòu)自營(yíng)戶，后期a2#、a4-a7#作為精品商鋪挖掘投資客戶。各樓棟可售面積表一覽（沿街三層除外）：具體推盤方案 除a1#樓外，總體分為兩批推出（不含3層，6670），第一批： 推出樓棟：a3#、b1# 、b2# 、a8#a11# 推盤時(shí)間：2013年10月中旬推盤貨量：共計(jì)144套，15960.31第二批： 推出樓棟： a2#、a4#a7#推盤時(shí)間：2014春節(jié)前推盤貨量：共計(jì)105套，11221.22一期：二期：招商方案 招商思路： 現(xiàn)階段招商是以促進(jìn)商鋪銷售為根本

19、目的，通過(guò)對(duì)蕪湖縣當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的招商活動(dòng)，對(duì)不愿意購(gòu)買商鋪的經(jīng)營(yíng)戶，通過(guò)一系列的優(yōu)惠政策的吸引，促使其來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大本案在區(qū)域市場(chǎng)的知曉度和影響力，增強(qiáng)投資者對(duì)市場(chǎng)的投資信心，吸引投資者購(gòu)買商鋪，最終在現(xiàn)階段達(dá)到促進(jìn)商鋪銷售的目的。招商對(duì)象：1、本地農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶2、周邊地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶3、市場(chǎng)相關(guān)配套行業(yè)，如餐飲、酒店、賓館等行業(yè)。4、特定業(yè)態(tài)重點(diǎn)招商，蕪湖縣茶葉市場(chǎng)位于城中心，經(jīng)營(yíng)環(huán)境臟亂差，不利于品牌形象的提升，可以以此業(yè)態(tài)為招商突破口，考慮整體招商。招商方案 招商政策：零租金招商，即在指定時(shí)間內(nèi)僅需要支付一定數(shù)額的押金，免租金使用商鋪的策略。1、一年期租賃政策：商戶交納三個(gè)月租金

20、，擁有一年經(jīng)營(yíng)權(quán)。 2、二年期租賃政策：商戶交納六個(gè)月租金，擁有二年經(jīng)營(yíng)權(quán)。3、五年期租賃政策：一次性簽訂5年租賃協(xié)議，商戶僅需每套繳納經(jīng)營(yíng)押金3萬(wàn)元，前2年免費(fèi)經(jīng)營(yíng)，第三年開(kāi)始根據(jù)市場(chǎng)制定的租金價(jià)格繳納租金。已繳納的押金可沖抵租金使用。4、交易大棚自市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)之日起1年內(nèi)免費(fèi)使用，免進(jìn)場(chǎng)費(fèi)。5、免1年安保和衛(wèi)生費(fèi)。 6、以年為單位評(píng)選“市場(chǎng)文明商戶”、“年度銷售大王”等榮譽(yù)稱號(hào)并頒發(fā)獎(jiǎng)金。7、經(jīng)營(yíng)大戶給與額外優(yōu)惠及進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。8、政府給與的有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策及其他優(yōu)惠政策。招商支持： 我司與甲方共同組建招商團(tuán)隊(duì)，甲方指派專人參與招商事宜，并提供招商專項(xiàng)費(fèi)用和招商車輛。如何開(kāi)展?fàn)I銷推廣工作

21、，迅速引爆市場(chǎng)？如何開(kāi)展?fàn)I銷推廣工作，迅速引爆市場(chǎng)？針對(duì)性媒體的選擇，配合影響力的營(yíng)銷活動(dòng)，雙管齊下，針對(duì)性媒體的選擇，配合影響力的營(yíng)銷活動(dòng)，雙管齊下，事半功倍！事半功倍！ 營(yíng)銷階段劃分及活動(dòng)主線 7月月 8月底月底 9月月 10月初月初開(kāi)盤營(yíng)銷思路重要工作媒體安排蓄客期認(rèn)籌期強(qiáng)銷期大量積累并梳理客戶，提升項(xiàng)目知名度通過(guò)多種媒體強(qiáng)勢(shì)出街，制造市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，針對(duì)意向客戶啟動(dòng)認(rèn)籌工作準(zhǔn)備開(kāi)盤相關(guān)工作，強(qiáng)銷期間繼續(xù)針對(duì)意向客戶促使成交8月下旬 “助力菜農(nóng) 傳遞愛(ài)心”活動(dòng) 9月8日啟動(dòng)認(rèn)籌9月中旬“美食節(jié)”系列活動(dòng)10月中旬首批房源開(kāi)盤媒體資源梳理，首批媒體出街（大牌2個(gè)，派單已派大概1萬(wàn)份）多渠道：

22、戶外、派單、短信、電視、網(wǎng)站等；集中出擊：開(kāi)盤之前，高密度出街，引爆市場(chǎng)開(kāi)盤前一周媒體達(dá)到最高峰，強(qiáng)銷期間保持一定市場(chǎng)宣傳力度 11月月 12月月成交客戶分析，為下階段營(yíng)銷工作做準(zhǔn)備銷售物料到位；目標(biāo)客戶摸底、招商；平銷期通過(guò)媒體或小活動(dòng)維持市場(chǎng)溫度，持續(xù)銷售軟文、小型活動(dòng)等營(yíng)銷工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排蓄客期（蓄客期（7月月-8月底）月底）策劃工作：策劃工作：媒體資源的梳理（前期已經(jīng)提交甲方），廣告文案撰寫(xiě)、設(shè)計(jì)；物料的設(shè)計(jì)、制作（已經(jīng)到位），vip認(rèn)籌卡制作認(rèn)籌方案（認(rèn)籌優(yōu)惠）、認(rèn)籌協(xié)議書(shū)等認(rèn)籌需要準(zhǔn)備的工作（近期溝通后，8月初提交）“助力菜農(nóng) 傳遞愛(ài)心”大型活動(dòng)做好來(lái)電、來(lái)訪、市場(chǎng)客戶分析，市場(chǎng)調(diào)

23、研工作，為定價(jià)工作服務(wù)（本次同步提交）銷售工作：銷售工作：客戶拜訪、宣傳工作；客戶登記、接待、統(tǒng)計(jì)分析；參與認(rèn)籌方案及認(rèn)籌協(xié)議準(zhǔn)備工作；招商工作：招商工作：制定招商政策（此方案需與甲方溝通）持續(xù)做好客戶拜訪、梳理、反饋工作；階段性工作明細(xì)認(rèn)籌期（認(rèn)籌期（9月月8日日-10月中旬）月中旬）策劃工作：策劃工作：媒體廣告的大規(guī)模出街；9月中旬“美食節(jié)”系列活動(dòng)開(kāi)盤活動(dòng)準(zhǔn)備工作：活動(dòng)內(nèi)容、開(kāi)盤流程、活動(dòng)物料、房源定價(jià)；銷售工作：銷售工作：協(xié)助客戶辦理認(rèn)籌工作（交納認(rèn)籌金、簽訂認(rèn)籌意向書(shū)、告知開(kāi)盤需準(zhǔn)備材料）；梳理客戶信息，為定價(jià)提供參考；招商工作：招商工作：針對(duì)意向進(jìn)駐商戶，舉行集中簽約儀式（根據(jù)具體

24、招商情況）；階段性工作明細(xì)開(kāi)盤及之后工作（開(kāi)盤及之后工作（10月初月初-12月）月）策劃工作：策劃工作：開(kāi)盤活動(dòng)的策劃執(zhí)行工作；開(kāi)盤后強(qiáng)銷期，媒體的后續(xù)推廣工作；對(duì)成交客戶分析，調(diào)整營(yíng)銷策略，為下一批房源做準(zhǔn)備；業(yè)主答謝活動(dòng)、其他活動(dòng)；銷售工作：銷售工作：協(xié)助客戶簽訂合同、及辦理貸款工作；針對(duì)未成交意向客戶跟進(jìn)，促使成交；招商工作：招商工作：更廣泛挖掘新商戶，并持續(xù)跟進(jìn)未進(jìn)駐商戶；階段性工作明細(xì)蕪湖縣農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)媒體投放計(jì)劃表蕪湖縣農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)媒體投放計(jì)劃表媒體媒體2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月推廣階段及強(qiáng)度推廣階段及強(qiáng)度預(yù)熱期

25、引爆期，為認(rèn)籌造勢(shì)轟炸期，啟動(dòng)認(rèn)籌持續(xù)期，開(kāi)盤強(qiáng)銷階段戶外媒體戶外媒體高炮2塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體至少5塊樓體大牌2塊（已出街）大眾媒體大眾媒體短信15萬(wàn)條30萬(wàn)條35萬(wàn)條20萬(wàn)條15萬(wàn)條夾報(bào)10000份20000份40000份10000份10000份網(wǎng)站沚津房產(chǎn)網(wǎng)通欄大江晚報(bào)1個(gè)整版2個(gè)整版其他媒體其他媒體行銷5人5人2人2人移動(dòng)展架5塊派單1萬(wàn)份（已派）2萬(wàn)份2萬(wàn)份3萬(wàn)份3萬(wàn)份宣傳車3輛活動(dòng)費(fèi)用初步預(yù)算40萬(wàn)預(yù)算統(tǒng)計(jì)預(yù)算統(tǒng)計(jì)總計(jì)約90-100萬(wàn)（注：戶外媒體為一年費(fèi)用）具體媒體鋪排階段性媒體訴求點(diǎn)7月8月9月10月11月項(xiàng)目知名度、稀缺性（唯一農(nóng)批、專業(yè)性）產(chǎn)品價(jià)值訴求點(diǎn)（業(yè)態(tài)規(guī)劃、配套完備、沿街面等）即將認(rèn)籌優(yōu)惠信息認(rèn)籌信息、商戶入駐信息、項(xiàng)目推介會(huì)宣傳、開(kāi)盤信息熱銷宣傳、客戶答謝報(bào)道主要活動(dòng)安排主要活動(dòng)安排蓄客期：蓄客期：1、“助力菜農(nóng) 傳遞愛(ài)心”活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：8月中下旬月中下旬活動(dòng)地點(diǎn)：市民廣場(chǎng)或東湖公園活動(dòng)地點(diǎn)：市民廣場(chǎng)或東湖公園(暫定暫定