東源置業(yè)通州項目市場策劃提報71p

1、本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。1東源置業(yè)通州項目市場策劃提報20102010年年1212月月本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2市場報告內容市場報告內容p項目市場定位項目市場定位p產品定位及建議產品定位及建議本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自

2、向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。3i. i.項目市場定位項目市場定位 區(qū)位理解區(qū)位理解 競爭市場競爭市場 產品平臺產品平臺 客源理解客源理解 市場定位市場定位本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。4通州市中國首批對外開放的沿海城市之一，產業(yè)具有自身發(fā)展的基礎和比較優(yōu)勢。改革開放以來，通州依托悠久文化底蘊和傳統(tǒng)重商、親商的社會氛圍，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，走出一條獨具特色的區(qū)域經濟發(fā)展道路通州人口125萬，09年gdp437億元、人均

3、gdp34960元，在南通下屬縣市中，排名第二位，經濟基礎實力較雄厚民資空前活躍，國內外資本快速涌入；民營經濟、外資經濟快速集聚和發(fā)展，產生了巨大的產業(yè)吸引力和“滾雪球”效應。全市工業(yè)企業(yè)逾5000家，從業(yè)人員20多萬人，其中規(guī)模以上企業(yè)1100家，形成了以家用紡織品、紡織服裝、機械電子、船舶修造及鋼結構、食品加工五大具有明顯地域特色、集聚程度較高、整體競爭力較強的優(yōu)勢產業(yè)，撐起通州工業(yè)的大半天下 紡織業(yè)造船業(yè)機械電子業(yè)經濟發(fā)達、私營經濟基數大、催生大量高端客源，支撐房地產市場經濟發(fā)達、私營經濟基數大、催生大量高端客源，支撐房地產市場乃至高端物業(yè)發(fā)展乃至高端物業(yè)發(fā)展大區(qū)位大區(qū)位本文僅供客戶內部

4、使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。5農工商超市佰富華購物中心金游城文峰大世界城市屬性、與老城區(qū)有距離優(yōu)勢、享受老城區(qū)成熟配套輻射，承載城市屬性、與老城區(qū)有距離優(yōu)勢、享受老城區(qū)成熟配套輻射，承載看中老城配套的城市客源看中老城配套的城市客源大區(qū)位大區(qū)位主城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)興貿電器大潤發(fā)城西新區(qū)城西新區(qū)本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。6地塊

5、坐落地塊坐落新金西路南側宗地新金西路南側宗地用地性質居住地塊面積約100畝容積率1.5可建筑面積約10萬方綠地率45%小區(qū)位小區(qū)位通州區(qū)銀河西路中央商務區(qū)核心地段東面：老通掘公路西面：廈門路南面：銀河西路城西板塊整體規(guī)劃和發(fā)展、促進板塊價值整體提升城西板塊整體規(guī)劃和發(fā)展、促進板塊價值整體提升項目項目本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。7周邊環(huán)境周邊環(huán)境開發(fā)前期階段、配套不足，項目運作應考慮區(qū)位抗性開發(fā)前期階段、配套不足，項目運作應考慮區(qū)位抗性本文僅供客戶內部

6、使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。8項目區(qū)位理解結論項目區(qū)位理解結論城市經濟基礎支撐房地產市場發(fā)展城市經濟基礎支撐房地產市場發(fā)展項目所處的銀河新區(qū)，依托整體規(guī)劃發(fā)展、與老城區(qū)距離優(yōu)勢，必將承載老城區(qū)項目所處的銀河新區(qū)，依托整體規(guī)劃發(fā)展、與老城區(qū)距離優(yōu)勢，必將承載老城區(qū)客源發(fā)展客源發(fā)展但由于目前配套欠缺、居住氛圍不足，通過差異、高端產品爭奪城市客源但由于目前配套欠缺、居住氛圍不足，通過差異、高端產品爭奪城市客源本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經

7、上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。9 區(qū)位理解區(qū)位理解 競爭市場競爭市場 產品平臺產品平臺 客源理解客源理解 市場定位市場定位本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。10后續(xù)存量近后續(xù)存量近7474萬方，主要集中在新城區(qū)，競爭激烈萬方，主要集中在新城區(qū)，競爭激烈后續(xù)供應后續(xù)供應新城區(qū)華德名華德名人世家人世家主城區(qū)主城區(qū)江海皇都江?；识妓炕ǘ妓炕ǘ冀鹕瞧方鹕瞧方Ｋ囀Ｋ囀闵鷧R

8、金廣場恒生匯金廣場金橋世家金橋世家金和家園金和家園新華城市家園新華城市家園大唐金城大唐金城區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型總建面總建面去化面去化面積積未來供未來供應應主城匯金廣場高層7.5（公寓2.76）/2.8城市家園多層、小高層1814.73.3新城水榭花都高層、多層1210.21.8江?；识脊ⅰ⒙?lián)排、疊加2622.33.8金色城品高層18/18金和家園多層、小高層26.27.918.3金橋世家公寓、聯(lián)排8.94.74.2名人世家多層、高層11.338.3大唐金城小高層13/13合計合計- - -73.573.5本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海

9、聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。111234567區(qū)域區(qū)域編號編號地塊位置地塊位置地塊面積地塊面積（）（）用途用途容積率容積率建筑面積建筑面積（）（）成交總價成交總價（萬元）（萬元）樓板價樓板價（元（元/ /）主城1新金西路北側33891居住、辦公、文化娛樂1.4-1.8 61003.88659.214192銀河西路北路65334居住1.2-1.59800115843.516173新金西路南側50213住宅1.5-1.8 90383.4169721878新城4金橋路北66080居住1.6-2.01321602729120

10、655世紀大道金橋路26773居住1.8-2.2 58900.61344022826儷鑫花園 西側28893居住1.8-2.2 63564.614186.522327金橋路北61823住宅1.6-2.0123646230601865合計合計333007333007/ /627659.4627659.4/ /新增土地近新增土地近6363萬方，加上存量后續(xù)近萬方，加上存量后續(xù)近140140萬方，未來市場競爭壓力大萬方，未來市場競爭壓力大土地供應土地供應本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)

11、布報告中的部分或全部內容。12區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間推盤套數推盤套數去化套數去化套數去化率去化率月均去化套數月均去化套數成交均價成交均價（元（元/ /）主城新華城市家園2010.0954012022%605800新城水榭花都2010.08（積累期近半年）40033082.5%47（含積累期）5800江?；识冀；识?010.022010.02108108979789.8%89.8%141472007200華德名人世家2010.0128324285.5%305500金和家園2010.091008080%405415金橋世家2010.0240037093%465194金色城品20

12、10.10.7233233100%46（含積累期）5900市場月均去化集中在市場月均去化集中在30-4730-47套套, ,金色城品表現(xiàn)出市場對高品質、稀缺性產品需求金色城品表現(xiàn)出市場對高品質、稀缺性產品需求江海皇都雖然區(qū)位和配套最好，但價格偏高，也只有月均江?；识茧m然區(qū)位和配套最好，但價格偏高，也只有月均1414套去化表現(xiàn)套去化表現(xiàn)市場去化市場去化本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。13區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱一房一房兩房兩房 三房三房 四房及以上四房及以

13、上 面積面積 供應供應比例比例面積面積 供應供應比例比例面積面積 供應供應比例比例面積面積 供應供應比例比例主城區(qū)新華城市家園/ / / 9517131.3%120-130 33962.1%200366.6%新城區(qū)水榭花都/ / / 8611428.50%120-14322957.30%2455714.20%江?；识? / / 973734.30%153-1547165.70%/ / / 華德名人世家/ / / 98-106 10336.40%112-14015454.40%237269.20%金色城品/ / / 80-84 5433.30%101-128 10866.70%/ / / 金橋世

14、家60-80 5313.8%10018648.6%120-130 10026.1%1404411.5%金和家園/ / / 9459545.1%138-147 38529.2%21034025.8%合計合計60-8460-8453531.6%1.6%80-10680-1061260126038.9%38.9%112-140112-1401386138642.8%42.8%173-245173-24553953916.6%16.6%以以120-140120-140平米三房需求主力，其次為平米三房需求主力，其次為100100左右二房，表現(xiàn)為舒適左右二房，表現(xiàn)為舒適性戶型性戶型江?；识济娣e略大、總價偏

15、高，市場去化壓力較大江?；识济娣e略大、總價偏高，市場去化壓力較大房型配比房型配比本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。14區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱目前報價目前報價（元（元/ /）成交均價成交均價（元（元/ /）主力面積主力面積（）（）主力總價主力總價（萬元）（萬元）老城區(qū)新華城市家園61005800二房：95三房：120-130二房：58三房：73-80新城區(qū)江海皇都75007200二房：97三房：153二房：70三房：112水榭花都60005800二房：86

16、三房：120-143二房：51三房：70-84金色城品6000590084-12860-70華德名人世家56505500二房：98-106三房：112-140二房：53-58三房：61-77金和家園57005415二房：94三房：138二房：51三房：75金橋世家53005194二房：100三房：120-130二房：52三房：62-68得到市場去化認可的價格在得到市場去化認可的價格在5500-60005500-6000元之間，二房主力總價在元之間，二房主力總價在6060萬以內，三房在萬以內，三房在60-8060-80萬左右萬左右市場價格市場價格本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限

17、公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。15區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱區(qū)域分布區(qū)域分布年齡結構年齡結構職業(yè)職業(yè)置業(yè)目的置業(yè)目的主城區(qū)新華城市家園通州老城50-60%、開發(fā)區(qū)20%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)10%30-45上班族、進城務工者、私營業(yè)主、個體工商戶、教師等改善型自住為主新城區(qū)水榭花都通州老城50-60%、開發(fā)區(qū)20%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)10%、南通城東、如東各占5%30-45上班族、私營業(yè)主、機關事業(yè)單位人員、公務員剛需和改善性自住為主江?；识纪ㄖ堇铣?5%、開發(fā)區(qū)15%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)5%30-50私營業(yè)主、企業(yè)中高層、公務員、開

18、發(fā)區(qū)高級技術人員、事業(yè)單位人員改善型自住為主華德名人世家通州老城60%、開發(fā)區(qū)25%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%30-40私營業(yè)主、個體戶、一般技術人員、上班族自住為主金和家園通州老城60%、開發(fā)區(qū)25%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)15%25-45私營業(yè)主和工商戶、上班族、周邊原有居民剛需、改善型為需求主力金色城品通州老城70%，開發(fā)區(qū)20%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)10%35-50私營業(yè)主和工商戶、上班族、公務員周邊原有居民改善自住為主金和世家通州老城50-60%、開發(fā)區(qū)15-20%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)10%30-50部分拆遷戶、公務員、企業(yè)中層、高級白領自住為主客源分布以老城為主、客源同質，只有針對客源需求打造產品，才客源分布以老城為主、客源同

19、質，只有針對客源需求打造產品，才能跳脫市場獲得成功能跳脫市場獲得成功市場客源市場客源本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。16競爭市場結論競爭市場結論市場后續(xù)供應量大、競爭激烈，應差異市場、走高端品質競爭路線市場后續(xù)供應量大、競爭激烈，應差異市場、走高端品質競爭路線市場以舒適性房型需求，但應注意對面積和總價控制，就算最好區(qū)位和配套的江?；识迹袌鋈ナ袌鲆允孢m性房型需求，但應注意對面積和總價控制，就算最好區(qū)位和配套的江?；识?，市場去化表現(xiàn)最低化表現(xiàn)最低市場競爭激

20、烈，常規(guī)運作無法釋放項目價值；只有走高端品質路線，才能夠實現(xiàn)價值提升、搶奪市場競爭激烈，常規(guī)運作無法釋放項目價值；只有走高端品質路線，才能夠實現(xiàn)價值提升、搶奪封閉市場內更多的客源封閉市場內更多的客源本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。17 區(qū)位理解區(qū)位理解 競爭市場競爭市場 產品平臺產品平臺 客源理解客源理解 市場定位市場定位本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、

21、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。18項目規(guī)模和容積率制約，無法跳脫市場表現(xiàn)，處于市場同平臺項目規(guī)模和容積率制約，無法跳脫市場表現(xiàn)，處于市場同平臺競爭競爭華德名人世家華德名人世家江海皇都江?；识妓炕ǘ妓炕ǘ伎偨?1萬方，主要由多層、高層組成，常規(guī)兵團式排布總建近22萬方，主要由多層、小高層、疊加和聯(lián)排別墅組成，自配5萬平米商業(yè)設施，為目前最大社區(qū)總建近17萬方，由多層、小高層和疊加別墅組成項目名稱項目名稱總占地總占地總建面總建面容積率容積率綠化率綠化率物業(yè)類型物業(yè)類型水榭花都9.516.81.638%高層、多層江?；识?1.521.71.4550%住宅、聯(lián)排、疊加金色城品6.6182

22、56%高層華德名人世家7.511.31.535%多層、高層江海藝墅3.33.51.0445%疊加、獨棟本案本案6.676.6710101.51.5不小于不小于45%45%- -金色城品金色城品總建近18萬方，純高層社區(qū)，從總規(guī)排布及景觀表現(xiàn)手法上，已達到通州最高品質總規(guī)總規(guī)江海藝墅江海藝墅總建近3萬方，純英倫別墅社區(qū)，獨門獨院，有生態(tài)型島嶼，社區(qū)中央組團綠化，敞開式景觀花園本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。19華德名人世家華德名人世家江?；识冀；识妓炕?/p>

23、都水榭花都成本和售價的制約，市場立面品質感不足，以金色城品為最成本和售價的制約，市場立面品質感不足，以金色城品為最高品質，項目應走差異風格、注重成本控制高品質，項目應走差異風格、注重成本控制現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約新古典主義英倫涂料底部石材+涂料面磚+涂料底部石材+真石漆底部石材+涂料、面磚品質感一般品質感一般品質感一般品質感較強品質感一般金色城品金色城品立面立面江海藝墅江海藝墅本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。20華德名人世家華德名人世家江?；识冀；识?/p>

24、水榭花都水榭花都競品景觀表現(xiàn)手法簡單，基本以硬地鋪裝及少量水景為主，缺乏景競品景觀表現(xiàn)手法簡單，基本以硬地鋪裝及少量水景為主，缺乏景觀主題性和亮點，景觀也是客源最關注的產品點觀主題性和亮點，景觀也是客源最關注的產品點景觀景觀本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。21金色城品為市場最好戶型，高附加值；但在大面積戶型上缺乏對金色城品為市場最好戶型，高附加值；但在大面積戶型上缺乏對高端居住理念營造；客源注重戶型附加值高端居住理念營造；客源注重戶型附加值二房二房 98

25、98三房三房 142142二房二房 9797三房三房 153153二房二房 8686三房三房 125125華德名人世家華德名人世家江?；识冀；识妓炕ǘ妓炕ǘ级慷?8585三房三房 128128金色城品金色城品戶型戶型本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。22產品平臺總結產品平臺總結市場產品平臺相對較低，以金色城品為最產品最好個案，項目具備樹立最高品質個案機會市場產品平臺相對較低，以金色城品為最產品最好個案，項目具備樹立最高品質個案機會但單純通過建材、

26、品質提升競爭，必將增加成本投入，在市場價值提升空間相對有限下，勢必但單純通過建材、品質提升競爭，必將增加成本投入，在市場價值提升空間相對有限下，勢必會壓縮利潤會壓縮利潤所以項目產品應走差異路線、注重差異生活的打造，在保證品質條件下，控制成本所以項目產品應走差異路線、注重差異生活的打造，在保證品質條件下，控制成本本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。23 區(qū)位理解區(qū)位理解 競爭市場競爭市場 產品平臺產品平臺 客源理解客源理解 市場定位市場定位本文僅供客戶內部使用

27、，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。24針對項目，對通州客源需求進行了累計550份調查問卷，其中有效問卷517份調查對象基礎資料地點：市區(qū)、競爭個案售樓處門口等隨機采樣年齡：26歲-45歲為主行業(yè)：個體經營者以及私營企業(yè)主為主人均月收入情況：2000-6000元交通工具：60%為自行車或者助力車；40%為私家車 此數據為訪談數據，僅供參考本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復

28、制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。25目前住房了解目前住房了解45%的客戶目前居住面積在3房2廳150平房為主，集中在老城區(qū)；其中32%的客戶對目前居住環(huán)境不太滿意，21%的客戶認為物業(yè)管理比較差，其次20%的客戶認為房子比較老，立面太難看由此可見，通州仍處于初級居住層面（面積、位置），社區(qū)品質、環(huán)境為未來客源改善需求由此可見，通州仍處于初級居住層面（面積、位置），社區(qū)品質、環(huán)境為未來客源改善需求本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2628%28%的客戶為首次

29、置業(yè)，的客戶為首次置業(yè)，27%27%的客戶為二次改善，的客戶為二次改善，投資型客戶比較少，僅為投資型客戶比較少，僅為8%8%購房目的購房目的本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。27風格選擇風格選擇通過問卷調查，通過問卷調查，40%40%的客戶偏向南加州風格的客戶偏向南加州風格本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。28戶型需求

30、戶型需求通過問卷調查，通過問卷調查，43%43%的客戶選擇的客戶選擇3 3房，房，30%30%的客戶選擇的客戶選擇4 4房房110-130110-130三房所占比例最高，達到三房所占比例最高，達到29%29%；其次為；其次為90-11090-110平米和平米和130-144130-144平米平米本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。2920%20%的客戶關注戶型設計，其次為物業(yè)管理、整體規(guī)劃以及綠化環(huán)境的客戶關注戶型設計，其次為物業(yè)管理、整體規(guī)劃以及綠化環(huán)境客

31、源關注重點客源關注重點本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。30通過訪談，通州客戶對于居住功能的單一需求，日益轉變?yōu)榫幼∑焚|追求客戶對產品更看重戶型設計和附加值（金色誠品為代表），其次為社區(qū)景觀、物業(yè)服務、整體規(guī)劃都提出了要求在戶型面積選擇上以110-140平米為主，其次為90-110平米客源訪談結論客源訪談結論本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布

32、報告中的部分或全部內容。31現(xiàn)有住房：目前居住面積、功能滿足客源需求，但社區(qū)品質相對較差，現(xiàn)有住房：目前居住面積、功能滿足客源需求，但社區(qū)品質相對較差，客源需求：客源表現(xiàn)為改善型需求，公寓需求客源需求：客源表現(xiàn)為改善型需求，公寓需求110-140平米的三房；對景觀、規(guī)劃、物業(yè)管理、平米的三房；對景觀、規(guī)劃、物業(yè)管理、戶型要求較高；偏向南加州風格戶型要求較高；偏向南加州風格從客源角度來看，項目應走高品質路線，注重環(huán)境和居住舒適度從客源角度來看，項目應走高品質路線，注重環(huán)境和居住舒適度目標客戶訪談結論目標客戶訪談結論本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀

33、有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。32目標客源區(qū)域圈定目標客源區(qū)域圈定核心客源：老城區(qū)核心客源：老城區(qū)60%60%重要客源：新城、開發(fā)區(qū)共重要客源：新城、開發(fā)區(qū)共25%25%次要客源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)次要客源：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)10%10%，外地，外地5%5%“一條世紀大道，三大片區(qū)”老城區(qū)老城區(qū)60%60%新城區(qū)新城區(qū)10%10%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)10%10%外地外地5%5%開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)15%15%本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的

34、部分或全部內容。33首置客源首置客源首改客源首改客源再改客源再改客源多改客源多改客源頂峰客源頂峰客源項目客源為通州追求品質的中高端改善型客源項目客源為通州追求品質的中高端改善型客源項項目目核核心心客客源源目標客源層次圈定目標客源層次圈定本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。34需求面積家庭結構年齡結構家庭年收入（最低）層次典型特征首置客源90平米以內單身、新婚25-308.5萬企業(yè)職工、公務員希望面面俱到、格外關注性價比首改客源110-125平米兩口之家新三口

35、之家30-3510萬中層管理者、中級技術員、公務員講究房型功能性和內部環(huán)境再改客源130-144平米后三口之家30-4513萬中高層管理者、高級技術員、小型私營業(yè)主傳統(tǒng)觀念，追求戶型舒適度和景觀價值多改客源160-180平米后三口之家40-5017萬私營業(yè)主、企業(yè)高官-頂峰客源200平米以上后三口之家三代同堂40-5535萬私營業(yè)主、企業(yè)高官追求有天有地的生活，看中居住品質，身份的象征目標客源需求表現(xiàn)目標客源需求表現(xiàn)核心客源核心客源本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或

36、全部內容。35 區(qū)位理解區(qū)位理解 競爭市場競爭市場 產品平臺產品平臺 客源理解客源理解 市場定位市場定位本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。36定位思考定位思考區(qū)位背景區(qū)位背景：未來最具發(fā)展板塊，承載老城區(qū)客源發(fā)展，具備樹立高端個案條件競爭市場競爭市場：后續(xù)競爭壓力大，只有高端品質路線，才有可能與區(qū)位略優(yōu)勢個案競爭同質客源，才有機會實現(xiàn)價值和去化保障產品平臺：產品平臺：市場產品平臺相對較低，項目具備在立面、戶型、景觀等跳脫運作、樹立高端品質居住形象客源需求客

37、源需求：市場進入品質競爭環(huán)境，客源表現(xiàn)出對高品質個案價值承受力，獲得更好的居住環(huán)境和居住品質，客源偏向戶型、景觀、物業(yè)產品點本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。37項目市場定位項目市場定位為城市中高端改善客源打造為城市中高端改善客源打造引領銀河新城房地產價值和發(fā)展形象的引領銀河新城房地產價值和發(fā)展形象的城西第一個案、通州明星個案城西第一個案、通州明星個案本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅

38、自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。38ii. ii.產品定位及建議產品定位及建議本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。39產品定位思考產品定位思考1、南加州風格具備品質樹立、成本低2、南加州風格市場稀缺，能夠樹立唯一建筑風情3、我司對優(yōu)山美地成功運作經驗，南通客源認可南加州風格，為高端品質4、通過靖江、無錫惠山、景德鎮(zhèn)、廣德等縣級市成功運作，加州風格得到市場成功驗證，具備復制性本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限

39、公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。40打造通州首席純正加州風情品質社區(qū)打造通州首席純正加州風情品質社區(qū)項目市場定位項目市場定位本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。41產品支撐產品支撐u 規(guī)劃：中軸對稱，景觀價值均好性規(guī)劃：中軸對稱，景觀價值均好性u 立面：唯一純正加州風情，打造通州首席高品質社區(qū)形象立面：唯一純正加州風情，打造通州首席高品質社區(qū)形象u 景觀：純加州異域風

40、情，景觀：純加州異域風情， 營造浪漫精致的裝飾園林營造浪漫精致的裝飾園林u 配套：市場首個純粹加州風情會所配套：市場首個純粹加州風情會所本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。42一、規(guī)劃一、規(guī)劃兩軸一中央的規(guī)劃特點樓宇景觀均好價值的充分塑造是項目塑造景觀亮點，銷售賣點的重要發(fā)力點本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。43二、立

41、面二、立面本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。44石材面磚、基座石材面磚米黃色色彩的柔和漸變，立面層次豐富，多細節(jié)處理，極具視覺效果加州風格（方向一）加州風格（方向一）本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。45本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任

42、何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。46建筑細節(jié)基座建筑細節(jié)基座建議3層以下可運用面磚、石材提升產品檔次，通過具有加州風情的毛石進行細節(jié)裝飾。門頭運用燈飾、花缽等小品裝飾，局部墻面浮雕，為建筑更增添一份情趣。本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。47建筑頂部同樣可運用毛石進行裝飾與基座形成呼應；同時融入各類具有加州風情的建筑元素，如雕花、屋頂裝飾煙囪、老虎窗等，塑造建筑細節(jié)；八角窗的精細設計，也能很好的表現(xiàn)加州風情。建筑細節(jié)頂部建筑細節(jié)頂

43、部本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。48純正西班牙風情，土黃色面磚與涂料為主，打造輕松寫意，極具異域風情的品質立面加州風格（方向二）加州風格（方向二）本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。49本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱

44、、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。50建筑細節(jié)建筑細節(jié)以細節(jié)凸顯品質；局部的八角窗，通過簡約的線條勾勒出層次豐富的裝飾效果；門頭、大堂，通過挑檐的設計，拱券的融合，打造大氣精致的效果。本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。51三、景觀三、景觀本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。52本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰

45、房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。53本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。54門樓式入口，塑造大氣的社區(qū)入口形象，展現(xiàn)品質門戶形象門樓式入口，塑造大氣的社區(qū)入口形象，展現(xiàn)品質門戶形象會所式人行主入口，外部風情形象充分塑造，內部會所式高檔裝修，營造項會所式人行主入口，外部風情形象充分塑造，內部會所式高檔裝修，營造項目高端的品牌形象目高端的品牌形象主入口主入口

46、次入口次入口一進進社區(qū)入口社區(qū)入口本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。55二進進組團庭院大堂組團庭院大堂配合公寓部分各組圖景觀，以景觀小品的形式營造出二進大堂空間配合公寓部分各組圖景觀，以景觀小品的形式營造出二進大堂空間元素：花廊、風雨長廊元素：花廊、風雨長廊通過一定縱深感營造一種強烈的歸家儀式感通過一定縱深感營造一種強烈的歸家儀式感本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個

47、人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。56三進進地下車庫大堂地下車庫大堂停車后不需出地面，業(yè)主直接入戶。停車后不需出地面，業(yè)主直接入戶。提供回家動線最便捷性，以及避免氣候對業(yè)主進提供回家動線最便捷性，以及避免氣候對業(yè)主進出造成不便影響出造成不便影響三進進本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。57四進進一層大堂一層大堂配置單元管家，提供酒店級服務體驗配置單元管家，提供酒店級服務體驗方便訪客進出的安全管理，解決業(yè)主手拿重方便訪客進出的安全管理，解決業(yè)主手

48、拿重物帶來的不方便。物帶來的不方便?；▓@式高檔裝修，配置國際智能電梯刷卡，保證業(yè)主安全，提升歸家的專屬感。四進進本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。58內容：智能化電梯刷卡可視對講指紋入戶單元高科技智能化單元高科技智能化 高端科技智能化配套服務與項目，提升整體社區(qū)品質，引領豪宅住宅新概念。本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容

49、。59五進進私家入戶大堂私家入戶大堂專屬私家入戶，個性化國際品質塑造。專屬私家入戶，個性化國際品質塑造。利用空中花園，營造私家花園式入戶體驗。利用空中花園，營造私家花園式入戶體驗。獨立式入戶玄關，塑造別墅級進出的等級感。獨立式入戶玄關，塑造別墅級進出的等級感。本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。604、其他景觀節(jié)點本文僅供客戶內部使用，版權歸上海聚泰房地產經紀有限公司所有，未經上海聚泰房地產經紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。61車行道兩旁進行適當的堆坡，通過草皮、灌木、喬木等不同層次的植被，打造立體園林，營造歸家的林蔭道車行道兩旁進行適當的堆坡，