中建投天府新城項(xiàng)目代理投標(biāo)報(bào)告119p

1、前言前言 峰匯中心，作為中建投2011年在成都的重點(diǎn)項(xiàng)目， 如何才能穩(wěn)健、快速地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，是目前要解決的核心問題。在產(chǎn)品定位已經(jīng)較為明確的前提下，在深入研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、客戶需求變化客戶需求變化的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析，借鑒星彥以及成都市場(chǎng)成功案例的經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)制定本項(xiàng)目的核心營銷戰(zhàn)略，輔以差異化、高效化、精細(xì)化差異化、高效化、精細(xì)化的營銷戰(zhàn)術(shù)，確保營銷戰(zhàn)略目標(biāo)的順利達(dá)成。市場(chǎng)分析部分市場(chǎng)分析部分 市場(chǎng)分析部分市場(chǎng)分析部分核心營銷戰(zhàn)略核心營銷戰(zhàn)略營銷執(zhí)行策略營銷執(zhí)行策略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析產(chǎn)品屬性分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析推廣形象分析推廣形象分析區(qū)

2、域客戶分析區(qū)域客戶分析宏觀市場(chǎng) 成都市成都市g(shù)dpgdp連年高速增長，遠(yuǎn)超全國平均水平，人均收入和社會(huì)消費(fèi)水平也年連年高速增長，遠(yuǎn)超全國平均水平，人均收入和社會(huì)消費(fèi)水平也年年穩(wěn)步上升，總體而言，年穩(wěn)步上升，總體而言，成都市目前處于高速發(fā)展階段。成都市目前處于高速發(fā)展階段。經(jīng)濟(jì)環(huán)境成都市場(chǎng)成都市場(chǎng)20102010年政策趨嚴(yán)，調(diào)控力度不斷加大，相繼出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則都屬年政策趨嚴(yán)，調(diào)控力度不斷加大，相繼出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則都屬“新新國十條國十條”的延續(xù)。的延續(xù)。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年將持續(xù)保持現(xiàn)有政策環(huán)境，或出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措年將持續(xù)保持現(xiàn)有政策環(huán)境，或出臺(tái)更加嚴(yán)厲的措施。施。4.17新政 新國十條4.2

3、8日，央行宣布原則上暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款5.26日，關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知9.29日，二次調(diào)控暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。11.18日，成都限制境外人士在成都限購一套住房。11.22日，成都市停貸三套房公積貸款。二套公積金貸款首付5成嗎，利率不低于貸款利率的1.1倍。2010年政策環(huán)境2010年1-12月成都主城區(qū)供應(yīng)土地94宗，共計(jì)面積6561.38畝；同時(shí)共成交土地60宗，面積3968.84畝,較上年同期有所增加。新政出臺(tái)后，成都主城區(qū)土地市場(chǎng)受到較大的影響，表現(xiàn)為供應(yīng)量下降，開發(fā)商拿地

4、意愿下降，甚至出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。但土地供應(yīng)卻也在9月份強(qiáng)勢(shì)反彈，直到12月達(dá)到年度的最高峰?？梢?，目前成都土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)！年末土地也瘋狂土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)新政之后，土地市場(chǎng)面臨著供銷齊跌的形勢(shì)，但進(jìn)入新政之后，土地市場(chǎng)面臨著供銷齊跌的形勢(shì)，但進(jìn)入9 9月份后則月份后則市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖跡象，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖跡象，總體仍然處于供大于求的趨勢(shì)總體仍然處于供大于求的趨勢(shì)在供需方面，進(jìn)入2010年以來直到4月份，供銷面積均到達(dá)最大峰值，而4月新政以后出現(xiàn)供銷齊跌的現(xiàn)象，到了7月份，這種供銷齊跌的趨勢(shì)在減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需出現(xiàn)回暖跡象?？v觀2010年，在調(diào)控壓力下，成都市商品房總供應(yīng)面積總供

5、應(yīng)面積1074.681074.68萬萬，環(huán)比增加增加18.5%18.5%，總銷售面積總銷售面積1050.0161050.016，環(huán)比減少，環(huán)比減少31%31%，而總體基本呈現(xiàn)供銷平衡。供銷平衡。在調(diào)控壓力下，在調(diào)控壓力下，20102010年成都市主城區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比上升年成都市主城區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比上升18.5%18.5%，而銷售量環(huán)比下降而銷售量環(huán)比下降31%31%，均價(jià)均價(jià)82288228元元/ /，1212月份同比漲幅月份同比漲幅12%12%住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)20102010年成都寫字樓市場(chǎng)呈井噴之勢(shì)，年成都寫字樓市場(chǎng)呈井噴之勢(shì)，供銷均呈倍數(shù)增長供銷均呈倍數(shù)增長，總體依然呈供大于總體

6、依然呈供大于求，求，20112011年預(yù)計(jì)供應(yīng)總量達(dá)年預(yù)計(jì)供應(yīng)總量達(dá)130130萬，萬，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)2003-2009年，甲級(jí)寫字樓價(jià)格連年穩(wěn)定上漲，增幅維持在增幅維持在7%-9%7%-9%，而2010年受整體市場(chǎng)影響，且甲級(jí)寫字樓極度稀缺，價(jià)格應(yīng)勢(shì)增長，增幅達(dá)到驚人的21%21%。2003-2010年，乙級(jí)寫字樓保持穩(wěn)定增長，年均增幅在年均增幅在6-10%6-10%。 甲級(jí)寫字樓一直是市場(chǎng)熱點(diǎn)，幾乎不受市場(chǎng)環(huán)境影響，租金穩(wěn)步攀升；2010年甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)首遇瓶頸，租金有小幅回落租金有小幅回落乙級(jí)寫字樓受08年宏觀經(jīng)濟(jì)及汶川地震影響，一度有所下滑，但

7、之后總體趨勢(shì)走高，租金一路上漲；租金一路上漲；寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)2010年成都市經(jīng)濟(jì)高速增長，而房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控不斷加強(qiáng)，預(yù)計(jì)2011年成都市整體房地產(chǎn)政策環(huán)境將越趨嚴(yán)格；2010年土地市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求趨勢(shì)；住宅市場(chǎng)總體供應(yīng)環(huán)比增加18.5%，而總體銷量則環(huán)比下降31%，銷售價(jià)格同比增長12%，達(dá)到8228元/寫字樓市場(chǎng)異?；鸨╀N均呈倍數(shù)增長，而價(jià)格亦穩(wěn)步上漲，甲級(jí)寫字樓價(jià)格增幅甚至達(dá)到21%。宏觀市場(chǎng)總結(jié)宏觀市場(chǎng)總結(jié)在政策環(huán)境愈趨嚴(yán)格的大環(huán)境下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策環(huán)境愈趨嚴(yán)格的大環(huán)境下，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)定，尤其是受政策影響較小的商業(yè)市場(chǎng)，是表現(xiàn)穩(wěn)定，尤其是受政策影響較小的商

8、業(yè)市場(chǎng)，是整個(gè)整個(gè)20102010年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮點(diǎn)年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的亮點(diǎn). .區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域住宅區(qū)域住宅中海蘭庭（清水）中海蘭庭（清水）均價(jià)均價(jià) 75007500元元/ /平米平米主力戶型：主力戶型： 85-9585-95套二套二華潤華潤鳳凰城（清水）鳳凰城（清水）均價(jià)均價(jià)1100011000元元/ /主力戶型：主力戶型：130-180130-180套套三三美年廣場(chǎng)（清水）美年廣場(chǎng)（清水）均價(jià)均價(jià) 86008600元元/ /平米平米主力戶型：主力戶型： 85-13585-135平米套二平米套二海洋中心（精裝）海洋中心（精裝）均價(jià)均價(jià)1300013000元元/ /主力戶型：主力戶型

9、：60-16060-160套一套二套一套二建發(fā)建發(fā)天府鷺洲（清水）天府鷺洲（清水）均價(jià)：均價(jià)：1000010000元元/ /主力戶型：主力戶型：60-13060-130套三套二套三套二華府西苑（清水）華府西苑（清水）均價(jià)均價(jià) 72007200元元/ /平米平米主力戶型：主力戶型： 150150平米套三平米套三復(fù)地復(fù)地雍湖灣（雍湖灣（1 1期售罄，期售罄，二期未推）二期未推）蜀都中心（清水）蜀都中心（清水）均價(jià)均價(jià)82008200元元/ /主力戶型主力戶型: 88-114: 88-114套二套二保利保利心語花園（清水）心語花園（清水）均價(jià)均價(jià)81008100元元主力戶型：主力戶型：6060lof

10、tloft，80-80-130130套二套二世豪廣場(chǎng)（清水）世豪廣場(chǎng)（清水）均價(jià)均價(jià)79507950元元/ /主力戶型主力戶型 103-127103-127套二套二嘉里嘉里雅頌居（精裝）雅頌居（精裝）均價(jià)均價(jià)1300013000元元/ /主力戶型：主力戶型：90-18090-180套二套三套二套三區(qū)域在售住宅項(xiàng)目總計(jì)1111個(gè)個(gè)，以深度舒適居家深度舒適居家住宅產(chǎn)品為主住宅產(chǎn)品為主，本項(xiàng)目小戶型偏居住需求的住宅產(chǎn)品為市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。綜合體項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目純居住項(xiàng)目純居住項(xiàng)目區(qū)域在售住宅項(xiàng)目分析主力戶型（）走量（套/月）130120110100901508070601201402001406024080

11、180110220160260 280海洋中心美年蜀都世豪雅頌居天府鷺洲雍湖灣鳳凰城保利心語價(jià)格（元/）走量（套/月）12000115001100010500100009500900085008000120130002001406024080180110220160260 280世豪廣場(chǎng)鳳凰城雅頌居天府鷺洲保利心語花園雍湖灣美年廣場(chǎng)蜀都中心海洋中心純居住大盤綜合體暢銷元素：純居大盤、價(jià)格純居大盤、價(jià)格8000-90008000-9000元元/ /、戶型、戶型100-150100-150。月均銷量平均在194194套套/ /月月。隨著城市高速發(fā)展，星彥預(yù)計(jì)純居大盤的大戶型產(chǎn)品，將很難維持如此高速

12、的銷售走勢(shì)，依據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，未來區(qū)域內(nèi)必然將以小戶型產(chǎn)品為主。小戶型產(chǎn)品為主。區(qū)域內(nèi)精裝清水戶型面積：100-150純居住大盤綜合體注：海洋中心為開盤后20天數(shù)據(jù)，銷售持續(xù)時(shí)間還未滿1個(gè)月，古與持續(xù)銷售項(xiàng)目有一定區(qū)別區(qū)域在售住宅區(qū)域在售住宅海洋中心（精裝）海洋中心（精裝）均價(jià)均價(jià)1600016000元元/ /面積戶型：面積戶型：51-9951-99復(fù)地復(fù)地雍湖灣（精裝）雍湖灣（精裝）均價(jià)均價(jià)1100011000元元/ /面積區(qū)間：面積區(qū)間：37-5837-58綜合體項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目純居住項(xiàng)目純居住項(xiàng)目香年廣場(chǎng)（精裝）香年廣場(chǎng)（精裝）均價(jià)均價(jià)1300013000元元/ /面積戶型：面積戶型：2

13、8-6428-64福年廣場(chǎng)（精裝）福年廣場(chǎng)（精裝）待售待售預(yù)計(jì)入市時(shí)間：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20112011年年9 9月月鴻昌嘉泰項(xiàng)目（精裝）鴻昌嘉泰項(xiàng)目（精裝）待售待售面積區(qū)間：面積區(qū)間：40-9040-90預(yù)計(jì)入市時(shí)間：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：20112011年年8 8月月區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品極度極度稀缺稀缺，在售項(xiàng)目僅3個(gè)。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以都綜合體內(nèi)偏居住性質(zhì)為綜合體內(nèi)偏居住性質(zhì)為主主，且均帶精裝修，且均帶精裝修，商務(wù)辦公型公寓尚未入市。區(qū)域公寓區(qū)域公寓走量（套/月）40年產(chǎn)權(quán)70年產(chǎn)權(quán)香年廣場(chǎng)復(fù)地雍湖薈海洋中心12000100001300014000 1500010000120001400013000150

14、00價(jià)格（元/）精裝標(biāo)準(zhǔn)(元/)非精裝2000300040005000200030004000500024080160300走量（/月）復(fù)地雍湖薈香年廣場(chǎng)海洋中心區(qū)域內(nèi)40年產(chǎn)權(quán)公寓性質(zhì)的產(chǎn)品目前供應(yīng)量極少供應(yīng)量極少，針對(duì)目前政策對(duì)住宅市場(chǎng)的不斷打壓，此類小面積，低總價(jià)，用途多樣性小面積，低總價(jià)，用途多樣性的投資性產(chǎn)品必將成為市場(chǎng)新寵！區(qū)域在售公寓區(qū)域在售公寓項(xiàng)目名稱未推貨量（套） 預(yù)計(jì)推售套數(shù)預(yù)計(jì)推售產(chǎn)品推售批次戶型區(qū)間預(yù)計(jì)推售時(shí)間鴻昌嘉泰923923923923560560套住宅套住宅363363套套4040年產(chǎn)權(quán)公寓年產(chǎn)權(quán)公寓1 1期期住宅住宅40-9040-90公寓公寓40-8040-

15、8020112011年年9 9月月海洋中心703703703703380380套住宅套住宅 463463套公寓套公寓1 1期期2 2號(hào)樓號(hào)樓 60-160 60-160 1 1號(hào)樓號(hào)樓51-9951-9920112011年全年年全年香年廣場(chǎng)660660660660公寓公寓1 1期期28-6428-6420112011年全年年全年福年廣場(chǎng)2.482.48萬萬公寓公寓1 1期期20112011年年9 9月月復(fù)地雍湖灣5005005005004040年產(chǎn)權(quán)公寓年產(chǎn)權(quán)公寓 7070年住宅年住宅雍湖薈雍湖薈37-58 37-58 20112011年全年年全年棕櫚泉國際中心8.68.6萬萬國際公寓國際公寓

16、 精裝住宅精裝住宅1 1期期20112011年年保利心語花園10001000100010003 3期住宅期住宅3 3期期新拿地塊新拿地塊小戶型小戶型20112011年年7 7月月建發(fā)天府鷺洲8658658658652 2期住宅期住宅2 2期期9090以上大戶型以上大戶型20112011年全年年全年雅頌居13701370800800住宅住宅2 2期期9090以上大戶型以上大戶型20112011年全年年全年世豪廣場(chǎng)736736736736住宅住宅2 2期期60-13060全年年全年預(yù)計(jì)，2011年區(qū)域內(nèi)住宅與公寓入市項(xiàng)目約10個(gè)，其中有4 4個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型、地理位

17、置、入市時(shí)間上與本案極為類似，將對(duì)本案帶來直接競(jìng)爭(zhēng)。直接競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域未來住宅與公寓區(qū)域未來住宅與公寓新世紀(jì)環(huán)球中心新世紀(jì)環(huán)球中心均價(jià)均價(jià)1100011000元元/ /米米蜀都中心蜀都中心均價(jià)均價(jià)95009500元元/ /米米康普雷斯康普雷斯均價(jià)均價(jià)92009200元元/ /米米棕櫚泉國際中心棕櫚泉國際中心預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年入市年入市希頓國際廣場(chǎng)希頓國際廣場(chǎng)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年入市年入市大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)均價(jià)均價(jià)1100011000元元/ /米米海洋中心海洋中心預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年入市年入市天合凱旋廣場(chǎng)天合凱旋廣場(chǎng)均價(jià)均價(jià)78007800元元/ /米米香年廣場(chǎng)香年廣場(chǎng)預(yù)計(jì)

18、預(yù)計(jì)20112011年入市年入市航興國際航興國際均價(jià)均價(jià)89008900元元/ /米米德商國際德商國際均價(jià)均價(jià)1300013000元元/ /米米東方希望東方希望預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年入市年入市中航城市廣場(chǎng)中航城市廣場(chǎng)均價(jià)均價(jià)98009800元元/ /美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)均價(jià)均價(jià)85008500元元/ /新希望國際（新希望國際（b/cb/c）b b座均價(jià)座均價(jià)83008300元元/ /cc做均價(jià)做均價(jià)1100011000元元/ /福年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年入市年入市未入市項(xiàng)目未入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目2010年區(qū)域內(nèi)共有1010個(gè)個(gè)寫字樓項(xiàng)目在售，推售總推售總量達(dá)到量達(dá)到96.5

19、.96.5.萬萬，銷售總銷售總量約量約6666萬，存量約萬，存量約5656萬萬；區(qū)域內(nèi)新入市項(xiàng)目中以新入市項(xiàng)目中以甲級(jí)寫字樓為主甲級(jí)寫字樓為主，在檔次和產(chǎn)品上均優(yōu)于本案，將對(duì)本案銷售帶來極大壓力。區(qū)域?qū)懽謽菂^(qū)域?qū)懽謽菂^(qū)域內(nèi)以乙級(jí)寫字樓為市場(chǎng)主導(dǎo)乙級(jí)寫字樓為市場(chǎng)主導(dǎo)，銷售均價(jià)在93859385元元/ /。甲級(jí)寫字樓極度稀缺。銷售速度前三甲的項(xiàng)目均選擇成都寫字樓最火爆的9 9、1010份入市份入市，且開盤定價(jià)極為理性定價(jià)極為理性，價(jià)格最高的新世紀(jì)環(huán)球中心僅為1050010500元元/ /，而其他兩個(gè)項(xiàng)目均未超過未超過1000010000元元/ /價(jià)格（元/）12000115001100010500

20、10000950090008500800040005000 60007000200008000 9000 1000015000700001300040000甲級(jí)乙級(jí)大鼎，2010.09入市3000200010001200011000德商國際，2010.08入市新希望國際c座，2010.06入市新世紀(jì)環(huán)球中心，2010.10入市，2010年銷售總量達(dá)22萬平米中航城市廣場(chǎng)，2010.11入市，2010年銷售總量達(dá)4.8萬平米蜀都中心，2010.5入市康普雷斯，2010.10入市，2010年銷售總量3萬航興國際，2009.12入市新希望國際b座，2009.03入市天合凱旋廣場(chǎng)，2010.03入市康

21、普雷斯，2010.10入市，2010年銷售總量3萬20102010年，銷售速年，銷售速度前三甲：度前三甲：新世紀(jì)環(huán)球中心新世紀(jì)環(huán)球中心中航城市廣場(chǎng)中航城市廣場(chǎng)康普雷斯康普雷斯走量（/月）區(qū)域在售寫字樓區(qū)域在售寫字樓2011年區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)量環(huán)比2010年增漲7%，達(dá)達(dá)9595萬萬，供應(yīng)量巨大。2011年預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量暴漲甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量暴漲到到5151萬萬，增幅達(dá)到143%143%，而乙級(jí)寫字樓供應(yīng)量則環(huán)比減少35%，為4444萬萬，區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量首次超過乙級(jí)寫字樓，未未來乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力極其激烈。來乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力極其激烈。20112011年甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量年

22、甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將超過乙級(jí)寫字樓將超過乙級(jí)寫字樓增幅高達(dá)增幅高達(dá)143%143%區(qū)域未來寫字樓區(qū)域未來寫字樓區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) 區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，供應(yīng)產(chǎn)品多為深居型住宅，主區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，供應(yīng)產(chǎn)品多為深居型住宅，主力供應(yīng)產(chǎn)品為舒適型套二和套三產(chǎn)品。本項(xiàng)目產(chǎn)品擁有明力供應(yīng)產(chǎn)品為舒適型套二和套三產(chǎn)品。本項(xiàng)目產(chǎn)品擁有明顯的差異化。顯的差異化。 20112011年區(qū)域內(nèi)公寓在售項(xiàng)目較少，且均為精裝項(xiàng)目，市年區(qū)域內(nèi)公寓在售項(xiàng)目較少，且均為精裝項(xiàng)目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。點(diǎn)。 2011-20122011

23、-2012年區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量將集中爆發(fā)，同時(shí)年區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量將集中爆發(fā)，同時(shí)甲級(jí)寫字樓崛起，供應(yīng)量將超過乙級(jí)寫字樓，本項(xiàng)目寫字甲級(jí)寫字樓崛起，供應(yīng)量將超過乙級(jí)寫字樓，本項(xiàng)目寫字樓將面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。樓將面臨巨大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 本項(xiàng)目住宅及公寓類產(chǎn)品在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中擁本項(xiàng)目住宅及公寓類產(chǎn)品在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中擁有較多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，而寫字樓產(chǎn)品將面臨巨大挑戰(zhàn)！有較多的機(jī)會(huì)點(diǎn)，而寫字樓產(chǎn)品將面臨巨大挑戰(zhàn)！報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析產(chǎn)品屬性分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析推廣形象分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析住宅住宅 company logo世豪廣場(chǎng)世豪廣場(chǎng)建發(fā)天府鷺洲建發(fā)天

24、府鷺洲保利心語花園保利心語花園海洋中心海洋中心復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣本案本案美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)區(qū)域競(jìng)品概況區(qū)域競(jìng)品概況競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析- -確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市時(shí)間確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市時(shí)間住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目世豪廣場(chǎng)世豪廣場(chǎng) 建發(fā)建發(fā)天府鷺洲天府鷺洲 保利保利心語花園心語花園美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)海洋中心海洋中心20102010年年4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年年1-31-3月月4-64-6月月7-97-9月月10-1210-12月月20122012年年1-121-12月月競(jìng)品入市時(shí)間競(jìng)品入市時(shí)間主力競(jìng)品一覽

25、表主力競(jìng)品一覽表項(xiàng)目名稱物業(yè)類型住宅總戶數(shù)戶型區(qū)間主力戶型銷售價(jià)格（元/）開發(fā)商世豪廣場(chǎng)綜合體1610戶68-12779-1037950成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建發(fā)天府鷺洲純居住總共 1679 戶當(dāng)期800戶66-113109-11310094成都建發(fā)置業(yè)有限公司 保利心語花園純居住1298 戶96-17897-1308200保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司本案綜合體240戶70-10780-90/成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司復(fù)地雍湖灣純居住 1357 戶90-16090-10910000成都上錦置業(yè)有限公司美年廣場(chǎng)綜合體604戶80、130808800四川西美投資發(fā)展有限公司主力競(jìng)品分析主力競(jìng)

26、品分析觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型主要集中在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型主要集中在8585平米平米-110-110平米套二、套三戶型；平米套二、套三戶型；觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2：項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，主要集中于項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，主要集中于20112011年上半年集中放量，依據(jù)項(xiàng)目體量及區(qū)域判斷現(xiàn)有市場(chǎng)中年上半年集中放量，依據(jù)項(xiàng)目體量及區(qū)域判斷現(xiàn)有市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)壓力來自于：競(jìng)爭(zhēng)壓力來自于：“建發(fā)天府鷺洲建發(fā)天府鷺洲”、“保利心語花園保利心語花園”、“復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣”純居的住宅項(xiàng)目純居的住宅項(xiàng)目“世豪廣場(chǎng)世豪廣場(chǎng)”、“美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)”、“海洋中心海洋中心”綜合體項(xiàng)目中的住宅綜合體項(xiàng)目中的住宅 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品

27、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案本案vs vs 美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案b戶型84.2平米兩室兩廳一衛(wèi)否 /戶型設(shè)計(jì)方正合理，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好 美年廣場(chǎng)a3戶型84.28平米兩室兩廳一衛(wèi)是陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送有一定的贈(zèng)送面積，但臥室開間較小，衛(wèi)生間為暗衛(wèi) 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案本案vs vs 海洋中心海洋中心項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案e戶型83.56平米一室兩廳一衛(wèi)否 /戶型設(shè)計(jì)方正，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好，面積

28、有些浪費(fèi) 海洋中心d戶型82平米兩室兩廳兩衛(wèi)否 /戶型布局緊湊，為異型戶型，實(shí)用率較低，面積浪費(fèi)較大 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案本案vs vs 復(fù)地項(xiàng)目復(fù)地項(xiàng)目項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案a戶型90.63平米兩室兩廳一衛(wèi)否 /戶型設(shè)計(jì)方正合理，干濕分區(qū)明顯，臥室和客廳采光較好 復(fù)地雍湖灣a1戶型92平米兩室兩廳兩衛(wèi)是入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)贈(zèng)送贈(zèng)送面積較大，戶型設(shè)計(jì)較方正，實(shí)用率較高 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案本案vs vs 世豪廣場(chǎng)世豪廣場(chǎng)項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面

29、積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案c1戶型75.78平米兩室兩廳一衛(wèi)否 /戶型設(shè)計(jì)方正，采光較好，但動(dòng)線較亂 世豪廣場(chǎng)b戶型79平米兩室兩廳一衛(wèi)是飄窗全贈(zèng)送陽臺(tái)半贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，實(shí)用率較高，陽臺(tái)面積贈(zèng)送較大 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案本案vs vs 天府鷺洲天府鷺洲項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案b1戶型67.16平米一室兩廳一衛(wèi)否 /戶型設(shè)計(jì)方正，干濕分區(qū)合理，采光較好 建發(fā)天府鷺洲b戶型66平米兩室兩廳一衛(wèi)是陽臺(tái)，露臺(tái)贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)方正緊湊，面積贈(zèng)送大，舒適度高 主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型

30、產(chǎn)品點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 本案本案vs vs 保利心語保利心語項(xiàng)目戶型建筑面積戶型設(shè)計(jì)是否有贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積功能分析戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)定本案b1戶型107.28平米兩室兩廳兩衛(wèi)否 /兩房可變?nèi)浚瑧粜涂臻g設(shè)計(jì)合理，采光較好 保利心語花園b戶型110平米兩室兩廳兩衛(wèi)是陽臺(tái)，露臺(tái)贈(zèng)送兩房可變?nèi)?。戶型方正，入戶花園設(shè)計(jì)，超大陽臺(tái)贈(zèng)送，臥室及客廳采光效果好 主力戶型區(qū)間主力戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力競(jìng)品分析主力競(jìng)品分析 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 建發(fā)天府鷺洲建發(fā)天府鷺洲保利心語花園保利心語花園復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣世豪廣場(chǎng)世豪廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)海

31、洋中心海洋中心居住舒適度居住舒適度 本案本案 觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來源于綜合體項(xiàng)目：項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來源于綜合體項(xiàng)目80-9080-90平米的住宅；平米的住宅；觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2：與純居項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在戶型和居住舒適度方面不具有優(yōu)勢(shì)：與純居項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在戶型和居住舒適度方面不具有優(yōu)勢(shì)； 與綜合體項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上具有一定優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不足以與綜合體項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上具有一定優(yōu)勢(shì)，但優(yōu)勢(shì)不足以 成為核心成為核心競(jìng)爭(zhēng)力；競(jìng)爭(zhēng)力；從單純的產(chǎn)品層面，本項(xiàng)目不具備核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從單純的產(chǎn)品層面，本項(xiàng)目不具備核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)純純居居住住綜綜合合體體寫字樓寫字樓 company

32、 logo東方希望中心（乙級(jí)）東方希望中心（乙級(jí)）香年廣場(chǎng)（甲級(jí)）香年廣場(chǎng)（甲級(jí)）海洋中心（甲級(jí)）海洋中心（甲級(jí)）本案本案福年廣場(chǎng)（乙級(jí)）福年廣場(chǎng)（乙級(jí)）天合凱旋廣場(chǎng)（乙級(jí)）天合凱旋廣場(chǎng)（乙級(jí)）航興國際（乙級(jí)）航興國際（乙級(jí)）希頓國際（甲級(jí)）希頓國際（甲級(jí)）蜀都中心（乙級(jí)）蜀都中心（乙級(jí)）美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)棕櫚泉國際（乙級(jí)）棕櫚泉國際（乙級(jí)）康普雷斯（乙級(jí)）康普雷斯（乙級(jí)）德商國際（乙級(jí)）德商國際（乙級(jí)）新世紀(jì)環(huán)球中心（甲級(jí)）新世紀(jì)環(huán)球中心（甲級(jí)）大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)（乙級(jí)）大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)（乙級(jí)）主力競(jìng)品主力競(jìng)品區(qū)域競(jìng)品概況區(qū)域競(jìng)品概況競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析- -確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市時(shí)間確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市

33、時(shí)間住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目東方希望中心東方希望中心 蜀都中心蜀都中心希頓國際希頓國際香年廣場(chǎng)香年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)天合凱旋廣場(chǎng)天合凱旋廣場(chǎng)航興國際航興國際大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)康普雷斯康普雷斯德商國際德商國際新世紀(jì)環(huán)球中心新世紀(jì)環(huán)球中心棕櫚泉國際中心棕櫚泉國際中心創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)20102010年年4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年年1-31-3月月4-64-6月月7-97-9月月10-1210-12月月20122012年年1-121-12月月競(jìng)品入市時(shí)間競(jìng)品入市時(shí)間主力競(jìng)品一覽表

34、主力競(jìng)品一覽表項(xiàng)目名稱檔次體量高度（米）標(biāo)準(zhǔn)層面積層高（米）是否有中央空調(diào)電梯數(shù)量智能化價(jià)格預(yù)估元/平米新世紀(jì)環(huán)球中心甲級(jí)72000090/3.8是244部5a智能化12000海洋中心甲級(jí)75000170/是/14500香年廣場(chǎng)甲級(jí)10000018020003.6是10-15部5a智能化12500本案乙級(jí)4418210018003.8/蜀都中心乙級(jí)11000017016503.6否10部5a智能化12000大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)乙級(jí)4765910020003.8否10部5a智能化13000東方希望中心乙級(jí)5216910019703.63否8部5a智能化13000主力競(jìng)品分析主力競(jìng)品分析價(jià)格價(jià)格等級(jí)等級(jí)主

35、力競(jìng)品分析主力競(jìng)品分析1 1、新世紀(jì)環(huán)球中心、新世紀(jì)環(huán)球中心2 2、海洋中心、海洋中心3 3、香年廣場(chǎng)、香年廣場(chǎng)4 4、蜀都中心、蜀都中心5 5、大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)、大鼎世紀(jì)廣場(chǎng)6 6、東方希望中心、東方希望中心7 7、希頓國際、希頓國際8 8、福年廣場(chǎng)、福年廣場(chǎng)9 9、美年廣場(chǎng)、美年廣場(chǎng)1010、天合凱旋廣場(chǎng)、天合凱旋廣場(chǎng)1111、康普雷斯、康普雷斯1212、德商國際、德商國際1313、棕櫚泉國際中、棕櫚泉國際中心心1414、創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)、創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)10000 11000 12000 13000 1400021345678910111213141-61-6為主力競(jìng)品；為主力競(jìng)品；7-147-14

36、為次要競(jìng)品；為次要競(jìng)品；觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1：區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓增多，乙級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)壓力大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)：區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓增多，乙級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)壓力大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格戰(zhàn)不可避免；格戰(zhàn)不可避免；觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2：區(qū)域市場(chǎng)爆發(fā)性上漲的寫字樓推量對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的提升產(chǎn)生巨大壓力，市：區(qū)域市場(chǎng)爆發(fā)性上漲的寫字樓推量對(duì)產(chǎn)品價(jià)格的提升產(chǎn)生巨大壓力，市場(chǎng)需要時(shí)間消化巨大的供應(yīng)量；場(chǎng)需要時(shí)間消化巨大的供應(yīng)量；因此項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)要脫穎而出，必須制定因此項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)要脫穎而出，必須制定理性務(wù)實(shí)的營銷戰(zhàn)略理性務(wù)實(shí)的營銷戰(zhàn)略營銷多樣化，價(jià)格合理化營銷多樣化，價(jià)格合理化公寓 company logo泓昌嘉泰泓昌嘉泰香年廣場(chǎng)香

37、年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)海洋中心海洋中心本案本案區(qū)域競(jìng)品概況區(qū)域競(jìng)品概況復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析- -確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市時(shí)間確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之入市時(shí)間住宅項(xiàng)目住宅項(xiàng)目本項(xiàng)目本項(xiàng)目泓昌嘉泰泓昌嘉泰 香年廣場(chǎng)香年廣場(chǎng) 海洋中心海洋中心福年廣場(chǎng)福年廣場(chǎng)復(fù)地復(fù)地雍湖灣雍湖灣20102010年年4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20112011年年1-31-3月月4-64-6月月7-97-9月月10-1210-12月月20122012年年1-121-12月月競(jìng)品入市時(shí)間競(jìng)品入市時(shí)間主力競(jìng)品一覽表主力競(jìng)品一覽表主力競(jìng)品分析主力競(jìng)品

38、分析項(xiàng)目名稱物業(yè)類型公寓總戶數(shù)戶型區(qū)間 （）產(chǎn)權(quán)年數(shù)銷售價(jià)格（元/）精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/）開發(fā)商泓昌嘉泰綜合體363戶40-9040年/3000四川成都泓昌嘉泰房地產(chǎn)有限公司香年廣場(chǎng)綜合體825戶28-6470年105002500四川西美投資發(fā)展有限公司本案綜合體440戶50-7540年未定未定成都中建投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海洋中心綜合體466戶51-9940年15000-200005000四川海洋置地發(fā)展有限公司四川西美投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目名稱公寓總戶數(shù)戶型區(qū)間（）戶型設(shè)計(jì)戶型特點(diǎn)用途產(chǎn)權(quán)年數(shù)精裝標(biāo)準(zhǔn)（元/）泓昌嘉泰363戶40-90標(biāo)間、套一、套二公寓主力產(chǎn)品為40單間，其余為緊湊型的套一、套二戶

39、型，居住舒適度較低。居住、辦公40年3000香年廣場(chǎng)825戶28-64標(biāo)間、套一緊湊套一公寓產(chǎn)品，方正實(shí)用、功能完善、局部贈(zèng)送；采光差、尺度小動(dòng)靜交叉，舒適度相對(duì)較低。居住70年1500本案440戶50-75標(biāo)間戶型方正實(shí)用，為標(biāo)間形式的辦公用途公寓，實(shí)用率較高。辦公40年未定海洋中心466戶51-99套一、套二緊湊型套一公寓產(chǎn)品為主，可直接拎包入住，居住舒適度一般。居住40年5000復(fù)地雍湖灣標(biāo)間、套一緊湊型套一公寓產(chǎn)品為主，居住舒適度一般。主力競(jìng)品分析觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1：以居住為主的公寓產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)緊湊，居住舒適度較低以居住為主的公寓產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)緊湊，居住舒適度較低；觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2：以投資辦公

40、為主的公寓產(chǎn)品很少，且與住宅混合，純辦公用途公寓稀缺；以投資辦公為主的公寓產(chǎn)品很少，且與住宅混合，純辦公用途公寓稀缺；戶型區(qū)間戶型區(qū)間項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力競(jìng)品分析主力競(jìng)品分析 20 30 40 50 60 70 80 90 100泓昌嘉泰泓昌嘉泰香年廣場(chǎng)香年廣場(chǎng)本案本案海洋中心海洋中心復(fù)地雍湖灣復(fù)地雍湖灣觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目公寓主要為：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目公寓主要為50-7050-70平米標(biāo)間和套一戶型，套二戶型相對(duì)較少；平米標(biāo)間和套一戶型，套二戶型相對(duì)較少；觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2：項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，且主要為：項(xiàng)目后期仍有大量供應(yīng)，且主要為4040年或年或7070年產(chǎn)權(quán)的住宅型公寓產(chǎn)品，一般采用年產(chǎn)權(quán)的住

41、宅型公寓產(chǎn)品，一般采用精裝，精裝，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)4040年產(chǎn)權(quán)投資型的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺。年產(chǎn)權(quán)投資型的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺。本案作為區(qū)域內(nèi)本案作為區(qū)域內(nèi)4040年產(chǎn)權(quán)的辦公性質(zhì)的投資型公寓產(chǎn)品，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。年產(chǎn)權(quán)的辦公性質(zhì)的投資型公寓產(chǎn)品，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)商業(yè) 新會(huì)展中心新會(huì)展中心商業(yè)圈商業(yè)圈美年廣場(chǎng)美年廣場(chǎng)商業(yè)圈商業(yè)圈歐尚歐尚宜家宜家富森美富森美新世紀(jì)環(huán)球中心商業(yè)圈新世紀(jì)環(huán)球中心商業(yè)圈中航中航國際國際廣場(chǎng)廣場(chǎng)茂業(yè)茂業(yè)中心中心仁和春天仁和春天國際廣場(chǎng)國際廣場(chǎng)中航國中航國際廣場(chǎng)際廣場(chǎng)東方國東方國際廣場(chǎng)際廣場(chǎng)伊藤洋華堂伊藤洋華堂旗艦店旗艦店區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀零散商業(yè)

42、零散商業(yè)裙樓底商裙樓底商n 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)已有大型綜合商業(yè)以宜家、歐尚、富森美家具等為主的專業(yè)賣場(chǎng)商業(yè)；項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)已有大型綜合商業(yè)以宜家、歐尚、富森美家具等為主的專業(yè)賣場(chǎng)商業(yè)；n 區(qū)域內(nèi)茂業(yè)中心、中航城市廣場(chǎng)、仁和春天國際廣場(chǎng)、中航國際廣場(chǎng)、美美力誠東方國際廣場(chǎng)等為代表的集中式區(qū)域內(nèi)茂業(yè)中心、中航城市廣場(chǎng)、仁和春天國際廣場(chǎng)、中航國際廣場(chǎng)、美美力誠東方國際廣場(chǎng)等為代表的集中式大型綜合百貨賣場(chǎng)等在建大型綜合百貨賣場(chǎng)等在建/ /待建階段，預(yù)計(jì)基本呈現(xiàn)時(shí)間將在待建階段，預(yù)計(jì)基本呈現(xiàn)時(shí)間將在2-52-5年內(nèi)；年內(nèi)；n 其他主要為住宅其他主要為住宅/ /商務(wù)樓底層臨街商業(yè)，目前底層已有臨街商業(yè)（融城理

43、想）租金約為商務(wù)樓底層臨街商業(yè)，目前底層已有臨街商業(yè)（融城理想）租金約為40-8040-80元元/ / /月；月；類別名稱性質(zhì)平均租金/平均售價(jià)租賃商業(yè)世紀(jì)城奧特萊斯商業(yè)街區(qū)1f：70-80元/月2f：20-50元/月融城理想裙樓商業(yè)1f：45-60元/月遠(yuǎn)大荷蘭水街商業(yè)街區(qū)70-80元/月在售商業(yè)保利心語花園裙樓底商34000元/美年廣場(chǎng)裙樓底商35000元/天合凱旋廣場(chǎng)裙樓底商18000元/觀點(diǎn)一：觀點(diǎn)一：項(xiàng)目所處大源板塊商業(yè)主要是零散商業(yè)及項(xiàng)目內(nèi)部配套商業(yè)，尚缺乏大型的綜合項(xiàng)目所處大源板塊商業(yè)主要是零散商業(yè)及項(xiàng)目內(nèi)部配套商業(yè)，尚缺乏大型的綜合百貨商場(chǎng)和大型賣場(chǎng)；百貨商場(chǎng)和大型賣場(chǎng)；觀點(diǎn)二

44、：觀點(diǎn)二：項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樘旄鲁侵攸c(diǎn)規(guī)劃核心商務(wù)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)尚未形成成熟的商項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樘旄鲁侵攸c(diǎn)規(guī)劃核心商務(wù)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)尚未形成成熟的商業(yè)氛圍，生活配套相對(duì)缺乏，業(yè)氛圍，生活配套相對(duì)缺乏，未來區(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笪磥韰^(qū)域的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。區(qū)域商業(yè)價(jià)格區(qū)域商業(yè)價(jià)格報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析產(chǎn)品屬性分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析推廣形象分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析形象分析形象分析 項(xiàng)目名稱類型推廣定位核心賣點(diǎn)推廣手段美年廣場(chǎng)綜合體天府大道.100萬平米活力都會(huì)配套、性價(jià)比報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌香年廣場(chǎng)綜合體天府大道.中央商務(wù)綜合體配套報(bào)媒推廣、公交站牌世豪廣

45、場(chǎng)綜合體80萬世豪廣場(chǎng) 為天府新城造市中心配套報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌新希望國際寫字樓天府大道金融中心地段報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌東方希望中心寫字樓行政金中心/金融城/地鐵邊.城南中軸鉆石地標(biāo)配套報(bào)媒推廣、公交站牌海洋中心綜合體醇正港派生活亮相，國際品質(zhì)撼動(dòng)成都形象報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌、明星代言蜀都中心綜合體從蜀都大道到蜀都中心兩個(gè)世紀(jì)的成都地標(biāo)形象報(bào)媒推廣、公交站牌、戶外大牌觀點(diǎn)一：觀點(diǎn)一：各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在主推廣語的運(yùn)用上，均帶有各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在主推廣語的運(yùn)用上，均帶有”中心中心”、“廣場(chǎng)廣場(chǎng)”、“綜合體綜合體”、“國際國際”等訴求；等訴求；觀點(diǎn)二：觀點(diǎn)二：各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在核心賣點(diǎn)上，都

46、以地段、產(chǎn)品和資源配套為主要賣點(diǎn)；各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在核心賣點(diǎn)上，都以地段、產(chǎn)品和資源配套為主要賣點(diǎn)；觀點(diǎn)三：觀點(diǎn)三：各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在推廣手段主要采取報(bào)媒推廣、公交站牌，區(qū)域封鎖式推廣運(yùn)用是截各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在推廣手段主要采取報(bào)媒推廣、公交站牌，區(qū)域封鎖式推廣運(yùn)用是截留客戶的重要手段；留客戶的重要手段；各項(xiàng)目在形象推廣方面，如廣告語、核心賣點(diǎn)和推廣手段等都趨于同質(zhì)化各項(xiàng)目在形象推廣方面，如廣告語、核心賣點(diǎn)和推廣手段等都趨于同質(zhì)化 形象推廣分析形象推廣分析形象推廣體形象推廣體報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)產(chǎn)品屬性分析產(chǎn)品屬性分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析推廣形象分析推廣形象分析區(qū)域客戶分析區(qū)域客戶分析客戶分析客戶分析 1 1

47、住宅客戶分析住宅客戶分析高收入層高收入層中高收入層中高收入層中等收入層中等收入層中低收入層中低收入層低收入層低收入層住宅客戶構(gòu)成住宅客戶構(gòu)成投資型客戶投資型客戶自用兼投資客戶自用兼投資客戶p固定資產(chǎn)沉淀：固定資產(chǎn)沉淀：區(qū)域較強(qiáng)升值空間，產(chǎn)品具備較強(qiáng)居住功能，產(chǎn)品具有差異化亮點(diǎn)，物業(yè)管理所帶來居住身份價(jià)值p居住需求：居住需求：居住成本最小化，居住舒適、配套完善，滿足面子需求p準(zhǔn)入門檻：準(zhǔn)入門檻：相對(duì)較低的首付門檻p投資安全性：投資安全性：區(qū)域具備升值空間，產(chǎn)品具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，物管具備后期資產(chǎn)管理服務(wù)能力p投資門檻：投資門檻：相對(duì)較低的購買準(zhǔn)入門檻，p投資回報(bào)：投資回報(bào)：長期、短期投資回報(bào)并重

48、；p投資產(chǎn)品敏感點(diǎn)：投資產(chǎn)品敏感點(diǎn)：關(guān)注產(chǎn)品附加值及其形象價(jià)值，如：樓體形象、公共部分裝修，服務(wù)等共性特征：他們是優(yōu)勢(shì)資源的占有者共性特征：他們是優(yōu)勢(shì)資源的占有者客戶年齡主要介于30歲至50歲之間，正處于人生和事業(yè)的黃金時(shí)段；客戶職業(yè)主要以私營企業(yè)主、中高層企業(yè)高管、有一定社會(huì)地位的公務(wù)員，屬于金字塔中上游的人群；他們大多具有現(xiàn)代生活意識(shí)。但是他們面臨眾多樓盤，已經(jīng)開始出現(xiàn)審美疲勞，眼光更加挑剔，品味也越來越高。1 1住宅客戶分析住宅客戶分析2 2寫字樓客戶分析寫字樓客戶分析輔助輔助客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成重要重要客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成2 2寫字樓客戶分析寫字樓客戶分析投資型客戶投資型客戶自用兼投資客戶自用

49、兼投資客戶p固定資產(chǎn)沉淀：固定資產(chǎn)沉淀：區(qū)域較強(qiáng)升值空間、產(chǎn)品軟硬件配置具備保值能力，物管提升產(chǎn)品升值能力p企業(yè)發(fā)展需求：企業(yè)發(fā)展需求：形象最大化，匹配企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)大的形象支撐使用成本最小化，超高性價(jià)比物管服務(wù)；商務(wù)往來的使用成本最低；商務(wù)配套的使用低成本；p準(zhǔn)入門檻：準(zhǔn)入門檻：相對(duì)較低的首付門檻，降低企業(yè)正常現(xiàn)金流影響；p投資安全性：投資安全性：區(qū)域具備升值空間，產(chǎn)品具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，物管提升產(chǎn)品升值能力p投資門檻：投資門檻：相對(duì)較低的購買準(zhǔn)入門檻，p投資回報(bào)：投資回報(bào)：即看重長期租賃回報(bào)，更看重短期轉(zhuǎn)售收益；p投資產(chǎn)品敏感點(diǎn)：投資產(chǎn)品敏感點(diǎn)：關(guān)注形象面子大于產(chǎn)品使用本身，例如：外立面、大堂

50、、電梯共性特征：他們是城市淘金者共性特征：他們是城市淘金者客戶年齡主要介于35歲至50歲之間，正處于人生和事業(yè)的黃金時(shí)段；客戶職業(yè)主要以私營企業(yè)主、中高層企業(yè)高管、有一定社會(huì)地位的公務(wù)員，屬于金字塔中上游的人群；他們大多具有現(xiàn)代生活意識(shí)。同樣，由于區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的集中放量，他們對(duì)產(chǎn)品已經(jīng)不再挑剔，對(duì)形象的要求更加嚴(yán)格。3 3客戶來源分析客戶來源分析 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群 重點(diǎn)客戶群核心客戶群游離、偶得客戶群區(qū)域范圍內(nèi)，認(rèn)同區(qū)域價(jià)值、習(xí)慣區(qū)域居住和辦公，看好區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ目蛻?，約占70%成都市其他區(qū)域，并與區(qū)域有一定聯(lián)系的客戶，約占25%與成都有往來的外省投資客、企業(yè)主等，約占5%

51、區(qū)域目前主要購買客戶仍是以投資客戶為主，以改善型區(qū)域目前主要購買客戶仍是以投資客戶為主，以改善型居住的自用兼投資客戶為輔；居住的自用兼投資客戶為輔；總結(jié)總結(jié) 購買客戶普遍是認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，看好未來發(fā)展的中高收購買客戶普遍是認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，看好未來發(fā)展的中高收入人群為主；入人群為主； 由于產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求在逐漸降低，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，客戶對(duì)產(chǎn)品的要求在逐漸降低，但對(duì)形象和品位的要求越來越挑剔。但對(duì)形象和品位的要求越來越挑剔?；谇懊娴膶?duì)市場(chǎng)的分析我們發(fā)現(xiàn)面臨競(jìng)爭(zhēng)激烈的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，以及日趨挑剔的客戶眼光，核心營銷戰(zhàn)略核心營銷戰(zhàn)略 市場(chǎng)分析部分市場(chǎng)分析部分核心營銷戰(zhàn)略核心營銷戰(zhàn)略營

52、銷執(zhí)行策略營銷執(zhí)行策略報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)報(bào)告思路與結(jié)構(gòu)項(xiàng)目思考項(xiàng)目思考競(jìng)爭(zhēng)占位競(jìng)爭(zhēng)占位案例借鑒案例借鑒營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略項(xiàng)目地塊位于天府大道與站華路之間，處于規(guī)劃中的中央核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，地理位置較優(yōu)越。東：電子第30所南：建設(shè)銀行、太平洋保險(xiǎn)西：規(guī)劃用地北：川大科技園項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊概況本案本案宗地基礎(chǔ)解析宗地基礎(chǔ)解析大源3線規(guī)劃道路規(guī)劃道路30米15米45米（各含10米綠化帶）134米100米控制性規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積約25畝代征地面積9.8畝容積率 3 6密度45%地塊限高156米用地性質(zhì)商業(yè)金融用地（可兼容 20%住宅）項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

53、占地面積：16666.62總建筑面積：約129364.57容積率：6.0建筑高度：100m建筑密度： 45%停車位：835輛分項(xiàng)產(chǎn)品建筑面積分項(xiàng)產(chǎn)品建筑面積住宅面積19956.93辦公面積44182.02soho辦公面積22952.31商業(yè)面積12225.54天府新城天府新城中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)中小規(guī)模中小規(guī)模商務(wù)復(fù)合體商務(wù)復(fù)合體1 1項(xiàng)目思考項(xiàng)目思考項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目總平項(xiàng)目總平住宅住宅寫寫字字樓樓s sooh hoo商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)人人流流出出入入口口人人流流出出入入口口人流出入口人流出入口機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車入入口口機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車出出口口機(jī)機(jī)動(dòng)動(dòng)車車出出口口備注：商業(yè)均為2f裙樓底商規(guī)劃商業(yè)街主入口

54、商業(yè)街主入口p動(dòng)線規(guī)劃上，人、車自動(dòng)分流，住宅與商務(wù)人流不交叉，為后期物業(yè)運(yùn)營及管理帶來便利。p商業(yè)規(guī)劃上，商業(yè)內(nèi)街形式對(duì)商業(yè)氛圍要求很高，需要較長時(shí)間的商務(wù)氛圍的培養(yǎng)。住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品單元戶型編號(hào)套型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)比例一單元a1兩室兩廳兩衛(wèi)83.03107.282410%b1一室兩廳一衛(wèi)51.9867.162410%c1兩室兩廳一衛(wèi)58.6575.782410%d1兩室兩廳一衛(wèi)63.9382.602410%e1一室兩廳一衛(wèi)62.5180.772410%二單元a兩室兩廳一衛(wèi)70.6690.632410%b兩室兩廳一衛(wèi)66.6584.202410%p 點(diǎn)式布局，點(diǎn)式布局，2 2梯梯5 5戶

55、；戶；p 以舒適性套一和緊湊型套二為主；以舒適性套一和緊湊型套二為主；p開間、進(jìn)深設(shè)計(jì)均較為合理；開間、進(jìn)深設(shè)計(jì)均較為合理；p戶型布局方正，動(dòng)線明顯，但灰空間戶型布局方正，動(dòng)線明顯，但灰空間附加值較少；附加值較少；寫字樓產(chǎn)品寫字樓產(chǎn)品樓高樓高約100米層數(shù)層數(shù)26層標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800層高層高約3.6米柱距柱距10.0-10.75米進(jìn)深進(jìn)深約10米電梯數(shù)電梯數(shù)7部（其中一部為貨梯）承重柱影響承重柱影響辦公布局辦公布局設(shè)備平臺(tái)，設(shè)備平臺(tái)，影響布局影響布局電梯數(shù)后期使用電梯數(shù)后期使用較為緊張較為緊張寫字樓產(chǎn)品屬性和配置，基本符合目前甲級(jí)寫字樓主流配置，但有缺點(diǎn)也較為明顯；與市場(chǎng)目前主要供

56、應(yīng)的寫字樓產(chǎn)品相比同質(zhì)化較多，暫無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。均為大面積單均為大面積單位劃分，銷售位劃分，銷售總價(jià)較高總價(jià)較高公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品p戶型面積劃分合理，大小適中，但局部剪力墻設(shè)計(jì)可能對(duì)后期辦公布局帶來不便。p4梯20戶的高梯戶比，可能造成后期運(yùn)營時(shí)，電梯供應(yīng)緊張。p接近10米的進(jìn)深，可能對(duì)局部采光帶來影響。商業(yè)布局商業(yè)布局p 2 2層裙樓商業(yè)，均是以中小面積層裙樓商業(yè)，均是以中小面積的商鋪；的商鋪；p商鋪整體布局是以商業(yè)街的形式商鋪整體布局是以商業(yè)街的形式分布，甚至出現(xiàn)商業(yè)內(nèi)街的情況；分布，甚至出現(xiàn)商業(yè)內(nèi)街的情況；銷售目標(biāo)回顧 開盤時(shí)間暫定2011年10月，正式開盤后十二個(gè)月內(nèi)完成住宅、辦公、soho

57、辦公銷售總額90%。商業(yè)在正式開盤后三個(gè)月內(nèi)完成銷售90%。 正式開盤后2個(gè)月（既2011年底）累計(jì)銷售率達(dá)30%1 1項(xiàng)目思考項(xiàng)目思考基于市場(chǎng)、本體的目標(biāo)理解第一步：明確本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)占位第一步：明確本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)占位第二步：制定行之有效的核心營銷戰(zhàn)略第二步：制定行之有效的核心營銷戰(zhàn)略第三步：營銷戰(zhàn)略的具體實(shí)現(xiàn)第三步：營銷戰(zhàn)略的具體實(shí)現(xiàn)1 1項(xiàng)目思考項(xiàng)目思考基于市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶及目標(biāo)層面的項(xiàng)目思考項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境客戶需求客戶需求項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)n市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境下行壓力較大，區(qū)域供應(yīng)量較大競(jìng)爭(zhēng)必然激烈。n項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品 本項(xiàng)目規(guī)模受限，產(chǎn)品面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，

58、無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 n客戶需求客戶需求 客戶以投資需求為主，認(rèn)可區(qū)域市場(chǎng)，但普遍審美疲勞，需要新的噱頭吸引眼球n市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境下行壓力較大，區(qū)域供應(yīng)量較大競(jìng)爭(zhēng)必然激烈。n項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品 本項(xiàng)目規(guī)模受限，產(chǎn)品面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，無絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 1 1項(xiàng)目思考項(xiàng)目思考結(jié)論：結(jié)論：通過以上分析，從客觀因素來看，本項(xiàng)目無絕對(duì)通過以上分析，從客觀因素來看，本項(xiàng)目無絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)難度較大；因此只能在順應(yīng)趨競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)難度較大；因此只能在順應(yīng)趨勢(shì)的同時(shí)，從主觀因素創(chuàng)造機(jī)遇，通過營銷手段制造項(xiàng)目勢(shì)的同時(shí)，從主觀因素創(chuàng)造機(jī)遇，通過營銷手段制造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)優(yōu)化

59、方向項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)地段地段產(chǎn)品產(chǎn)品資源資源形象形象價(jià)格價(jià)格服務(wù)服務(wù)區(qū)域及地段價(jià)值炒作區(qū)域及地段價(jià)值炒作制造差異化的項(xiàng)目及產(chǎn)品形象制造差異化的項(xiàng)目及產(chǎn)品形象科學(xué)的價(jià)格策略科學(xué)的價(jià)格策略現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)亮點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)亮點(diǎn)整合內(nèi)外部配套資源整合內(nèi)外部配套資源優(yōu)化產(chǎn)品軟硬件配置優(yōu)化產(chǎn)品軟硬件配置通過營銷手段對(duì)項(xiàng)目以下價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化，尋求競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)：通過營銷手段對(duì)項(xiàng)目以下價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)化，尋求競(jìng)爭(zhēng)突破點(diǎn)：2 2競(jìng)爭(zhēng)占位競(jìng)爭(zhēng)占位競(jìng)爭(zhēng)方向選擇競(jìng)爭(zhēng)放棄：規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)居住性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)弱化：綜合性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)維持：地段競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)： 差異化的市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注； 科學(xué)的價(jià)格策略，促進(jìn)購買欲望； 優(yōu)化產(chǎn)品軟

60、、硬件配置，提高購買信心； 整合配套資源，通過招商手段提高商業(yè)配套； 提高服務(wù)品質(zhì)，通過放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標(biāo)消費(fèi)者敏感度低的競(jìng)爭(zhēng)因素，降通過放棄、弱化或維持先天難以改變的，同質(zhì)化的，以及目標(biāo)消費(fèi)者敏感度低的競(jìng)爭(zhēng)因素，降低競(jìng)爭(zhēng)成本；強(qiáng)化市場(chǎng)需要的而且競(jìng)爭(zhēng)者不足的競(jìng)爭(zhēng)因素，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化，提升項(xiàng)目價(jià)值。低競(jìng)爭(zhēng)成本；強(qiáng)化市場(chǎng)需要的而且競(jìng)爭(zhēng)者不足的競(jìng)爭(zhēng)因素，創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)差異化，提升項(xiàng)目價(jià)值。2 2競(jìng)爭(zhēng)占位競(jìng)爭(zhēng)占位領(lǐng)導(dǎo)者領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價(jià)格壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋過河拆橋追隨者追隨者搭便車，借勢(shì)搭便車，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者價(jià)格