禹州華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)部分 76P

1、1禹州華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)部分禹州華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)部分2宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析合肥整體市場(chǎng)分析合肥整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域成交客戶分析區(qū)域成交客戶分析合肥大盤案例分析合肥大盤案例分析3近年發(fā)展十分迅猛，已成為近年發(fā)展十分迅猛，已成為全國性城市全國性城市，輻射力輻射力大大增強(qiáng)大大增強(qiáng)n 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：20082008年合肥多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年合肥多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅增幅在全國省會(huì)城市排名第一；在全國省會(huì)城市排名第一；n 產(chǎn)業(yè)逐步壯大：產(chǎn)業(yè)逐步壯大：合肥目前已成為全國重要的家電生產(chǎn)基地（合肥目前已成為全國重要的家電生產(chǎn)基地（20082008年家電產(chǎn)值突破年家電產(chǎn)值突破3003

2、00億元，居億元，居全國第三全國第三）、汽車）、汽車產(chǎn)業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；產(chǎn)業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；n 全國交通樞紐：全國交通樞紐：合肥是全國高速鐵路建設(shè)最密集的城市之一，新橋國際機(jī)場(chǎng)按照合肥是全國高速鐵路建設(shè)最密集的城市之一，新橋國際機(jī)場(chǎng)按照國內(nèi)級(jí)干線機(jī)場(chǎng)國內(nèi)級(jí)干線機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；n 一線房企搶灘：一線房企搶灘：由于合肥的快速發(fā)展，已吸引了深圳深業(yè)、萬科、綠城、綠地、華潤、碧桂園、恒大、融科置地、由于合肥的快速發(fā)展，已吸引了深圳深業(yè)、萬科、綠城、綠地、華潤、碧桂園、恒大、融科置地、大連萬達(dá)、深國投、長虹、海爾、廈門國貿(mào)等全國一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐。大連萬達(dá)、深國投、長虹、海爾、廈

3、門國貿(mào)等全國一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐。孫金龍：合肥區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在升值孫金龍：合肥區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在升值宏觀背景宏觀背景4n 總量提升：總量提升：20092009年合肥市年合肥市g(shù)dpgdp總量總量預(yù)計(jì)超預(yù)計(jì)超20002000億元，在中部六省位列中游；億元，在中部六省位列中游；n 增長迅速：增長迅速：20092009年，合肥年，合肥gdpgdp增幅增幅為為17%17%，在全國省會(huì)城市中連續(xù)三年排，在全國省會(huì)城市中連續(xù)三年排名第一，合肥已經(jīng)進(jìn)入城市的高速發(fā)展名第一，合肥已經(jīng)進(jìn)入城市的高速發(fā)展期。期。n 后發(fā)優(yōu)勢(shì)：后發(fā)優(yōu)勢(shì)：與東部與中部城市相比，與東部與中部城市相比，合肥合肥gdpgdp總量處于較低水平，但增長迅

4、總量處于較低水平，但增長迅速，發(fā)展?jié)摿薮?，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造速，發(fā)展?jié)摿薮?，為房地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。合肥經(jīng)濟(jì)進(jìn)入合肥經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期高速發(fā)展期，表現(xiàn)出巨大的，表現(xiàn)出巨大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)后發(fā)優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)等數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)等宏觀背景宏觀背景5人均人均gdpgdp水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系水平與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系p 近年人均近年人均gdpgdp持續(xù)高速上升，持續(xù)高速上升，20042004年以后，在加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入年以后，在加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的的“大建設(shè)大建設(shè)”背景下，帶動(dòng)人均背景下，帶動(dòng)人均gpdgpd大幅上揚(yáng)；大幅上揚(yáng)；p 200820

5、08年人均年人均gdpgdp超過接近超過接近50005000美元，美元，房地產(chǎn)進(jìn)入成熟期，房地產(chǎn)平穩(wěn)增長。房地產(chǎn)進(jìn)入成熟期，房地產(chǎn)平穩(wěn)增長。p 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20102010年合肥人均年合肥人均gdpgdp將超過將超過60006000美元。美元。數(shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)人均人均gdpgdp接近接近50005000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段成熟階段宏觀背景宏觀背景6居民收入、消費(fèi)、儲(chǔ)蓄額提升，居民收入、消費(fèi)、儲(chǔ)蓄額提升，房地產(chǎn)消費(fèi)需求增加房地產(chǎn)消費(fèi)需求增加數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)n 收入消費(fèi)水平提升：收入消費(fèi)水平提升：居民收

6、入居民收入消費(fèi)水平不斷提高，生活水平由消費(fèi)水平不斷提高，生活水平由溫飽型轉(zhuǎn)向富余型。溫飽型轉(zhuǎn)向富余型。n 儲(chǔ)蓄增長儲(chǔ)蓄增長：居民儲(chǔ)蓄存款逐步：居民儲(chǔ)蓄存款逐步增加，民間資本充裕為房地產(chǎn)市增加，民間資本充裕為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。場(chǎng)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。宏觀背景宏觀背景7合肥人口城鄉(xiāng)構(gòu)成比例表（單位：萬人）合肥人口城鄉(xiāng)構(gòu)成比例表（單位：萬人）年份年份人口總數(shù)人口總數(shù)非農(nóng)人口非農(nóng)人口非農(nóng)比非農(nóng)比20012001年年442.16442.16146.81146.8133.2%33.2%20022002年年448.08448.08153.54153.5434.3%34.3%20032003年年45

7、6.6456.6160.18160.1835.1%35.1%20042004年年444.68444.68168.96168.9638.0%38.0%20052005年年455.7455.7184.91184.9140.6%40.6%20062006年年469.85469.85196.16196.1641.7%41.7%20072007年年478.9478.9203.73203.7342.5%42.5%20082008年年486.74486.7421021043.1%43.1%n 2008 2008年合肥市總?cè)丝跒槟旰戏适锌側(cè)丝跒?86.74486.74萬人，城鎮(zhèn)萬人，城鎮(zhèn)人口人口210210萬

8、人，城市化率達(dá)到萬人，城市化率達(dá)到43.1%43.1%，處于城，處于城市化進(jìn)程加速階段。市化進(jìn)程加速階段。n 截止到截止到20082008年底，合肥市戶籍人口年底，合肥市戶籍人口486.74486.74萬人，常住人口萬人，常住人口501501萬人。萬人。其中市區(qū)戶籍人口其中市區(qū)戶籍人口225225萬人，常住人口萬人，常住人口312312萬萬人。人。 城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀ǔ擎?zhèn)人口占總?cè)丝诒戎兀?）20604080初期階段初期階段加速階段加速階段成熟階段成熟階段l合肥：合肥：43.1%數(shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)合肥市公安局戶籍管理科合肥市公安局戶籍管理科 合肥市目前處于

9、合肥市目前處于城市化加速發(fā)展城市化加速發(fā)展階段，住房市場(chǎng)需求旺盛階段，住房市場(chǎng)需求旺盛宏觀背景宏觀背景8宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：9宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析合肥整體市場(chǎng)分析合肥整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域成交客戶分析區(qū)域成交客戶分析合肥大盤案例分析合肥大盤案例分析10房地產(chǎn)投資增長趨勢(shì)不改，下半年有所減緩房地產(chǎn)投資增長趨勢(shì)不改，下半年有所減緩整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)年份年份2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資143169255363495825131018392274.46房地產(chǎn)投資房

10、地產(chǎn)投資234090140190281385565601n 2009 2009年房地產(chǎn)投資額達(dá)年房地產(chǎn)投資額達(dá)601.34601.34億元，同比增長億元，同比增長6.4%6.4%，其中住宅投資，其中住宅投資432.77432.77億元億元n 上半年房地產(chǎn)投資增長上半年房地產(chǎn)投資增長明顯加快，個(gè)別月份投資明顯加快，個(gè)別月份投資增幅達(dá)到增幅達(dá)到70%70%以上；下半以上；下半年投資增幅有所減緩。年投資增幅有所減緩。11n0909年年1-111-11月新開工面積月新開工面積16481648萬平米，其中住宅新開工面積萬平米，其中住宅新開工面積13531353萬平米；萬平米；n0909上半年，市場(chǎng)回暖初

11、期，以消化市場(chǎng)庫存為主，新開工面積并不大；自上半年，市場(chǎng)回暖初期，以消化市場(chǎng)庫存為主，新開工面積并不大；自6 6月份開始，月份開始，新開工面積快速提升，連續(xù)數(shù)月商品房新開工面積均超過新開工面積快速提升，連續(xù)數(shù)月商品房新開工面積均超過200200萬平方米，預(yù)計(jì)全年新開工萬平方米，預(yù)計(jì)全年新開工面積超過面積超過18001800萬平方米，其中住宅超過萬平方米，其中住宅超過15001500萬平方米。萬平方米。整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)商品房新開工量在大幅增長，全年突破商品房新開工量在大幅增長，全年突破18001800萬萬平方米平方米12全年基本處于供不應(yīng)求市場(chǎng)格局中，全年基本處于供不應(yīng)求市場(chǎng)格局中，n 2009

12、 2009年初，市場(chǎng)繼續(xù)受到去年樓市的影響，預(yù)售及銷售面積均處低谷；年初，市場(chǎng)繼續(xù)受到去年樓市的影響，預(yù)售及銷售面積均處低谷；2 2月之后市場(chǎng)回暖，月之后市場(chǎng)回暖， 銷售情況轉(zhuǎn)佳；銷售情況轉(zhuǎn)佳；n 20092009年合肥住宅市場(chǎng)銷售火爆，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，特別是在下半年市場(chǎng)需求量大為增加，年合肥住宅市場(chǎng)銷售火爆，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，特別是在下半年市場(chǎng)需求量大為增加，而供應(yīng)在經(jīng)過而供應(yīng)在經(jīng)過8 8月份之后，出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，供需矛盾更為突出月份之后，出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，供需矛盾更為突出n 從銷售與預(yù)售的比較來看，從銷售與預(yù)售的比較來看，1 1、2 2月份的比值最高，市場(chǎng)主要消化庫存，隨著供應(yīng)的增加，該月份的

13、比值最高，市場(chǎng)主要消化庫存，隨著供應(yīng)的增加，該比值在比值在3 3月份后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。但仍然保持較高的比例，全年處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)之中月份后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。但仍然保持較高的比例，全年處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)之中13合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)成交合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)成交“量量”的飛躍的飛躍p 合肥的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，僅僅四五年的時(shí)間，已實(shí)現(xiàn)了合肥的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，僅僅四五年的時(shí)間，已實(shí)現(xiàn)了“量量”方面的飛躍方面的飛躍。尤其是。尤其是20072007年后，年后，合肥市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，城市向南擴(kuò)張的同時(shí)搞好舊城改造，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快合肥市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，城市向南擴(kuò)張的同時(shí)搞好舊城改造，優(yōu)化投資

14、和居住環(huán)境，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)華東地區(qū)區(qū)域性中心城市的步伐中，各級(jí)市場(chǎng)、各項(xiàng)指標(biāo)均快速發(fā)展，市場(chǎng)形勢(shì)城市化進(jìn)程，建設(shè)華東地區(qū)區(qū)域性中心城市的步伐中，各級(jí)市場(chǎng)、各項(xiàng)指標(biāo)均快速發(fā)展，市場(chǎng)形勢(shì)較好。較好。整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)14年份年份2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年住宅成交均價(jià)住宅成交均價(jià)（元（元/平米）平米）135020132341295731893193334340614372住宅價(jià)格快速增長，住宅價(jià)格快速增長，全市均價(jià)全市均價(jià)4372元元/，年底市區(qū)房價(jià)突破，年底市區(qū)房價(jià)突破5000大關(guān)大關(guān)n 2009 2009年合肥

15、住宅均價(jià)年合肥住宅均價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲勢(shì)頭，呈現(xiàn)不斷上漲勢(shì)頭，1212月份達(dá)到住宅均價(jià)最高值月份達(dá)到住宅均價(jià)最高值為為50165016元元/ /平米，比年初平米，比年初40654065元元/ /平米上漲平米上漲23.4%23.4%。n 20092009年整體均價(jià)為年整體均價(jià)為43724372元元/ /平米，高于平米，高于0808年年平均水平平均水平311311元元/ /平米。平米。15各類戶型供應(yīng)占比各類戶型供應(yīng)占比戶型戶型戶型統(tǒng)計(jì)戶型統(tǒng)計(jì)20072007年年20082008年年20092009年年1-101-10月月一室一廳一室一廳4040以下以下1.3%1.3%0.0%0.0%0.0%0.0%

16、41-5041-501.7%1.7%3.7%3.7%1.6%1.6%51-6051-601.0%1.0%3.6%3.6%1.4%1.4%二室一廳二室一廳61-7061-701.3%1.3%7.2%7.2%3.0%3.0%二室二廳二室二廳71-8071-803.4%3.4%5.1%5.1%7.6%7.6%81-9081-909.8%9.8%25.5%25.5%37.1%37.1%三室一衛(wèi)三室一衛(wèi)91-10091-10013.4%13.4%12.7%12.7%9.2%9.2%101-110101-11010.2%10.2%11.5%11.5%9.0%9.0%三室二衛(wèi)三室二衛(wèi)111-120111-1

17、2012.7%12.7%6.5%6.5%5.1%5.1%121-130121-13021.4%21.4%8.9%8.9%4.0%4.0%131-140131-14011.0%11.0%5.9%5.9%7.3%7.3%四室二衛(wèi)四室二衛(wèi)141-150141-1505.2%5.2%4.3%4.3%10.1%10.1%151-160151-1603.5%3.5%1.0%1.0%1.1%1.1% 躍層躍層 大大平層平層161-170161-1701.3%1.3%1.2%1.2%0.5%0.5%171-180171-1800.3%0.3%0.0%0.0%0.1%0.1%181181以上以上1.7%1.7%

18、1.8%1.8%2.6%2.6%復(fù)室復(fù)室0.7%0.7%1.2%1.2%0.3%0.3%各類戶型銷售占比各類戶型銷售占比戶型戶型戶型統(tǒng)計(jì)戶型統(tǒng)計(jì)20072007年年20082008年年20092009年年1-101-10月月一室一廳一室一廳4141以下以下1.37%1.37%0.03%0.03%0.00%0.00%41-5041-501.75%1.75%4.21%4.21%2.54%2.54%51-6051-601.03%1.03%3.73%3.73%0.76%0.76%二室一廳二室一廳61-7061-701.37%1.37%5.81%5.81%0.89%0.89%二室二廳二室二廳71-807

19、1-803.47%3.47%4.59%4.59%9.55%9.55%81-9081-9010.03%10.03%27.62%27.62%38.49%38.49%三室一衛(wèi)三室一衛(wèi)91-10091-10013.44%13.44%14.22%14.22%13.26%13.26%101-110101-11010.31%10.31%12.62%12.62%10.31%10.31%三室二衛(wèi)三室二衛(wèi)111-120111-12012.99%12.99%6.79%6.79%5.50%5.50%121-130121-13021.51%21.51%7.66%7.66%4.81%4.81%131-140131-140

20、11.26%11.26%6.26%6.26%4.19%4.19%四室二衛(wèi)四室二衛(wèi)141-150141-1504.98%4.98%3.52%3.52%5.36%5.36%151-160151-1603.34%3.34%0.65%0.65%0.76%0.76% 躍層躍層 大大平層平層161-170161-1701.26%1.26%1.12%1.12%0.07%0.07%171-180171-1800.17%0.17%0.02%0.02%0.00%0.00%181181以上以上1.23%1.23%0.92%0.92%3.44%3.44%復(fù)室復(fù)室0.48%0.48%0.25%0.25%0.07%0.0

21、7%住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，中小戶型依然是供應(yīng)主力，豪宅市場(chǎng)份額增加產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，中小戶型依然是供應(yīng)主力，豪宅市場(chǎng)份額增加16住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)戶型配比，戶型配比，舒適戶型比例分布均勻，需求呈現(xiàn)多元化舒適戶型比例分布均勻，需求呈現(xiàn)多元化17住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)成交客戶，成交客戶，剛性需求旺盛，投資性購房比重增加剛性需求旺盛，投資性購房比重增加18各區(qū)價(jià)格差異不斷縮小，經(jīng)開區(qū)仍為全市價(jià)格洼地各區(qū)價(jià)格差異不斷縮小，經(jīng)開區(qū)仍為全市價(jià)格洼地19各區(qū)域成交量差異較大，經(jīng)開區(qū)各區(qū)域成交量差異較大，經(jīng)開區(qū)潛力未能達(dá)到充分發(fā)揮潛力未能達(dá)到充分發(fā)揮20地塊位置地塊位置面積面積( (畝畝) )用途用途容積率容積率土地單價(jià)

22、土地單價(jià)( (萬元萬元/ /畝畝) )土地總價(jià)土地總價(jià)（萬元）（萬元）樓面地價(jià)樓面地價(jià)( (元元/ /平方米平方米) )競(jìng)買人競(jìng)買人政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)211211居住居住1.51.551251210803210803251205120上海綠地上海綠地濱湖區(qū)濱湖區(qū)722722居住、商業(yè)居住、商業(yè)3.03.034334315413715413717151715仰智慧（個(gè)人）仰智慧（個(gè)人）經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)500.06500.06居住、商業(yè)居住、商業(yè)2.02.052052026003126003139153915浙江綠城浙江綠城經(jīng)開區(qū)備受重視，成就經(jīng)開區(qū)備受重視，成就0909年總價(jià)地王，區(qū)域優(yōu)勢(shì)愈加顯現(xiàn)

23、年總價(jià)地王，區(qū)域優(yōu)勢(shì)愈加顯現(xiàn)20092009合肥合肥總價(jià)地王總價(jià)地王列示：列示：n0909年經(jīng)開區(qū)繁華大道與云外露交口的的年經(jīng)開區(qū)繁華大道與云外露交口的的hjq070hjq070地地塊已超過塊已超過2626億的總成交價(jià)格被浙江綠城收入囊中，摘億的總成交價(jià)格被浙江綠城收入囊中，摘的的0909年合肥總價(jià)新地王；相隔不遠(yuǎn)的政務(wù)區(qū)年合肥總價(jià)新地王；相隔不遠(yuǎn)的政務(wù)區(qū)zwqtb034zwqtb034地塊也以接近地塊也以接近1111億的成交價(jià)被上海綠地億的成交價(jià)被上海綠地獲得，位列獲得，位列0909年土地成交總價(jià)第三；年土地成交總價(jià)第三；n新地王的出現(xiàn)，也標(biāo)志著經(jīng)開區(qū)的價(jià)值正在被發(fā)掘。新地王的出現(xiàn)，也標(biāo)志著

24、經(jīng)開區(qū)的價(jià)值正在被發(fā)掘。其區(qū)域優(yōu)勢(shì)也必將愈加顯現(xiàn)。其區(qū)域優(yōu)勢(shì)也必將愈加顯現(xiàn)。09年土地總價(jià)地王地塊年土地總價(jià)地王地塊（浙江綠城：玫瑰園）（浙江綠城：玫瑰園）09年政務(wù)區(qū)地王年政務(wù)區(qū)地王地塊（上海綠地：地塊（上海綠地：內(nèi)森莊園）內(nèi)森莊園）本項(xiàng)目本項(xiàng)目21小結(jié)小結(jié)n 合肥住宅市場(chǎng)合肥住宅市場(chǎng)0909年全年處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，成交放量，價(jià)格提升；年全年處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，成交放量，價(jià)格提升；n 城市邊緣區(qū)域價(jià)格逐漸向中心城區(qū)拉平，城市邊緣區(qū)域價(jià)格逐漸向中心城區(qū)拉平，經(jīng)開區(qū)尚處于價(jià)格洼地明顯，經(jīng)開區(qū)尚處于價(jià)格洼地明顯，未來發(fā)展值得期待未來發(fā)展值得期待；n 主流產(chǎn)品面積集中在主流產(chǎn)品面積集中在70-11

25、070-110平方米，客戶年輕化趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，平方米，客戶年輕化趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，中小戶型受追捧。中小戶型受追捧。22宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析合肥整體市場(chǎng)分析合肥整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域成交客戶分析區(qū)域成交客戶分析合肥大盤案例分析合肥大盤案例分析經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析23經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目高新區(qū)高新區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有有鐵鐵路路312312國道國道規(guī)劃中高鐵規(guī)劃中高鐵24n合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于19931993年年4 4月，月，19971997年被列為中國首批行政管理年

26、被列為中國首批行政管理體制和機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)單位，體制和機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)單位，20002000年年2 2月月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，管轄面積管轄面積7878平方公里，常住居民平方公里，常住居民2020萬萬人人n 合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥市西南，合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥市西南，瀕臨中國五大淡水湖之一的巢湖。經(jīng)開瀕臨中國五大淡水湖之一的巢湖。經(jīng)開區(qū)明珠廣場(chǎng)至市中心，通過高架橋驅(qū)車區(qū)明珠廣場(chǎng)至市中心，通過高架橋驅(qū)車6 6分鐘可達(dá)，全程約分鐘可達(dá)，全程約7 7公里公里n在合肥在合肥“141”141”城市發(fā)展規(guī)劃中，經(jīng)城市發(fā)展規(guī)劃中，經(jīng)開區(qū)與肥西縣共同規(guī)劃為合

27、肥西南組團(tuán)，開區(qū)與肥西縣共同規(guī)劃為合肥西南組團(tuán)，是合肥經(jīng)濟(jì)副中心之一是合肥經(jīng)濟(jì)副中心之一經(jīng)開區(qū)規(guī)劃：城市發(fā)展的經(jīng)開區(qū)規(guī)劃：城市發(fā)展的“西南組團(tuán)西南組團(tuán)”，合肥經(jīng)濟(jì)副中心之一，合肥經(jīng)濟(jì)副中心之一本項(xiàng)目本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)6 6分鐘分鐘7km7km本項(xiàng)目本項(xiàng)目25區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃p 大學(xué)城大學(xué)城p 國際會(huì)展中心國際會(huì)展中心p 民營科技經(jīng)濟(jì)園民營科技經(jīng)濟(jì)園p 國際社區(qū)國際社區(qū)p 金寨路高架橋金寨路高架橋p 合九鐵路合九鐵路商務(wù)文化區(qū)商務(wù)文化區(qū)中心工業(yè)區(qū)中心工業(yè)區(qū)南部工業(yè)區(qū)南部工業(yè)區(qū)p 江淮汽車江淮汽車p 佳通輪胎佳通輪胎p 海爾電器海爾電器p 聯(lián)合利華聯(lián)合利華p 合力叉車合力叉車p 日

28、立建機(jī)日立建機(jī)p 長虹美菱工業(yè)園長虹美菱工業(yè)園本項(xiàng)目本項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃為商務(wù)文化區(qū)，東側(cè)注重工業(yè)發(fā)展西側(cè)規(guī)劃為商務(wù)文化區(qū)，東側(cè)注重工業(yè)發(fā)展26區(qū)域交通區(qū)域交通金金寨寨路路錦繡大道錦繡大道芙蓉路芙蓉路翡翡翠翠路路繁華大道繁華大道往往市市區(qū)區(qū)方方向向往往大大學(xué)學(xué)城城方方向向往往政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)方方向向往高新區(qū)方向往高新區(qū)方向往濱湖區(qū)方向往濱湖區(qū)方向往包河區(qū)方向往包河區(qū)方向往往肥肥西西方方向向規(guī)劃中的高鐵線規(guī)劃中的高鐵線現(xiàn)現(xiàn)有有鐵鐵路路312國道國道27區(qū)域環(huán)境：翡翠湖、徽?qǐng)@有效提升區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境：翡翠湖、徽?qǐng)@有效提升區(qū)域環(huán)境28區(qū)域氛圍：在大學(xué)城等高校陸續(xù)進(jìn)駐的帶動(dòng)下，區(qū)域文化氛圍日漸濃厚，區(qū)域氛圍：在

29、大學(xué)城等高校陸續(xù)進(jìn)駐的帶動(dòng)下，區(qū)域文化氛圍日漸濃厚，同時(shí)居住氛圍更是得到快速提升同時(shí)居住氛圍更是得到快速提升芙蓉路芙蓉路翡翡翠翠路路安徽大學(xué)安徽大學(xué)合肥工業(yè)大學(xué)合肥工業(yè)大學(xué)國際會(huì)展中心國際會(huì)展中心29經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：在售項(xiàng)目計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：在售項(xiàng)目計(jì)1515家家國耀國耀一方城一方城東華園東華園南艷湖畔南艷湖畔長安長安薩爾斯堡薩爾斯堡國耀國耀大千世界大千世界紫金山莊紫金山莊一里洋房一里洋房百樂門悅府百樂門悅府中環(huán)城中環(huán)城禹州禹州華僑城華僑城青年城青年城1號(hào)號(hào)金水金水童話名苑童話名苑東海東海精工社精工社多倫多花園多倫多花園30單盤推貨量為單盤推貨量為3.73.7萬方，銷售近九成萬方，銷售近九成推

30、貨樓盤推貨樓盤規(guī)模（萬規(guī)模（萬）推售類型推售類型推售面積推售面積（萬（萬）銷售率銷售率丹霞檸檬郡丹霞檸檬郡2020小高層小高層3.63.6100%100%多倫多國際花園多倫多國際花園2121多層、小高層多層、小高層3 3100%100%童話名苑童話名苑1212多層多層3.13.195%95%薩爾斯堡薩爾斯堡2121多層、小高層多層、小高層2 290%90%東海精工社東海精工社54.154.1高層高層6.16.190%90%禹州華僑城禹州華僑城120120多層多層5.65.690%90%上海城市上海城市1414小高層、高層小高層、高層4.54.599%99%國耀一方城國耀一方城1010高層高層3

31、.73.7100%100%中環(huán)城中環(huán)城6363高層高層12.312.3100%100%幸福大街幸福大街1111高層高層2.22.280%80%青年城青年城1 1號(hào)號(hào)1010高層高層2 2100%100%紫金山莊紫金山莊6 6多層、小高層、高層多層、小高層、高層3.53.5100%100%百樂門悅府百樂門悅府3030高層高層6.56.590%90%東華園東華園1010高層高層1.51.587.8%87.8%合計(jì)合計(jì)435.2435.266.266.288.4%88.4%推貨情況推貨情況數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國）安徽開發(fā)研究中心n全年經(jīng)開區(qū)新推貨量全年經(jīng)開區(qū)新推貨量66.566.5萬方，萬方，占全

32、市的占全市的8.6%8.6%，共有，共有1818家樓盤推家樓盤推貨貨2828次，單盤推貨量為次，單盤推貨量為3.73.7萬方；萬方；n其中中環(huán)城推貨量最大，年內(nèi)其中中環(huán)城推貨量最大，年內(nèi)推貨推貨12.312.3萬方；萬方；n20092009年下半年高端樓盤的入市年下半年高端樓盤的入市使得經(jīng)開區(qū)板塊板塊的價(jià)值迅速使得經(jīng)開區(qū)板塊板塊的價(jià)值迅速拉高，拉高， 銷售情況火爆，多數(shù)去銷售情況火爆，多數(shù)去化率在化率在90%90%以上。以上。31推貨樓盤推貨樓盤目前均價(jià)目前均價(jià)（元（元/ /）丹霞檸檬郡丹霞檸檬郡50005000多倫多國際花園多倫多國際花園43804380童話名苑童話名苑多多62006200；

33、小高；小高56005600薩爾斯堡薩爾斯堡多多62006200；高；高44504450繁華逸城繁華逸城多多48004800；小高；小高39003900東海精工社東海精工社60006000上海城市上海城市51005100國耀一方城國耀一方城80008000中環(huán)城中環(huán)城57005700幸福大街幸福大街50005000青年城青年城1 1號(hào)號(hào)47004700紫金山莊紫金山莊41004100百樂門悅府百樂門悅府52005200東華園東華園50005000合計(jì)合計(jì)推貨情況推貨情況n20102010年初，在市場(chǎng)的刺激西下，整個(gè)經(jīng)年初，在市場(chǎng)的刺激西下，整個(gè)經(jīng)開區(qū)在售項(xiàng)目的售價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的開區(qū)在售項(xiàng)目的

34、售價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的提高；提高；n目前，在推貨樓盤大多價(jià)格（售樓部對(duì)外目前，在推貨樓盤大多價(jià)格（售樓部對(duì)外報(bào)價(jià)）在報(bào)價(jià)）在50005000元元/ /以上，部份樓盤以超于以上，部份樓盤以超于50005000元元/ /。n多層價(jià)值更加突出，且所剩余量有限，部多層價(jià)值更加突出，且所剩余量有限，部分多層項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)已經(jīng)接近甚至超過分多層項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)已經(jīng)接近甚至超過60006000元元/ /平米平米數(shù)據(jù)來源：合富輝煌（中國）安徽開發(fā)研究中心32可統(tǒng)計(jì)剩余貨量可統(tǒng)計(jì)剩余貨量410410萬方，余量充足，推貨壓力較大萬方，余量充足，推貨壓力較大推貨樓盤推貨樓盤項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模已售面積已售面積 （萬（萬）剩余

35、貨量剩余貨量（萬（萬）南郡明珠南郡明珠6.56.53.03.03.53.5一方城一方城10104.54.56.56.5童話名苑童話名苑12125.05.07 7東海精工社東海精工社54.154.1404014.114.1中環(huán)城中環(huán)城636312.312.350.750.7繁華逸城繁華逸城323216161616濱湖前城濱湖前城454520202525多倫多國際花園多倫多國際花園21216 61515薩爾斯堡薩爾斯堡212112129 9禹州華僑城禹州華僑城1201206 6114114青年城青年城1 1號(hào)號(hào)10109 91 1紫金山莊紫金山莊6 62.42.43.63.6東華園東華園10107

36、 73 3合計(jì)合計(jì)41.641.6143.2143.2268.4268.4后續(xù)貨量后續(xù)貨量數(shù)據(jù)來源：合肥市網(wǎng)上備案交易系統(tǒng)翡翠湖玫瑰翡翠湖玫瑰園園經(jīng)典華城經(jīng)典華城南艷湖畔南艷湖畔天時(shí)非常空天時(shí)非?？臻g間百樂門百樂門上上層上上層國耀大千世界國耀大千世界德信上湖名德信上湖名苑苑蔻優(yōu)時(shí)代蔻優(yōu)時(shí)代海恒金嶼海岸海恒金嶼海岸大學(xué)城博大學(xué)城博雅居雅居樓盤樓盤名稱名稱上上層上上層百樂門悅百樂門悅府府南艷湖南艷湖畔畔經(jīng)典華經(jīng)典華城城綠城玫綠城玫瑰園瑰園合計(jì)合計(jì)具體具體位置位置金寨路金寨路與天臺(tái)與天臺(tái)路交口路交口繁華大道繁華大道與蓮花路與蓮花路交口西南交口西南習(xí)友路習(xí)友路和石門和石門路交口路交口西北側(cè)西北側(cè) 翡翠

37、路翡翠路與繁華與繁華大道交大道交叉口叉口 石門路石門路和云外和云外路交叉路交叉口口 體量體量3.23.2萬方萬方3030萬方萬方23.623.6萬萬1818萬萬6767萬萬142142萬萬經(jīng)開區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量統(tǒng)計(jì)：經(jīng)開區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量統(tǒng)計(jì)：經(jīng)開區(qū)未公開項(xiàng)目貨量標(biāo)示：經(jīng)開區(qū)未公開項(xiàng)目貨量標(biāo)示：經(jīng)開區(qū)未公開項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)：經(jīng)開區(qū)未公開項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)：33區(qū)域戶型比較區(qū)域戶型比較n 從從20092009年區(qū)域推出所有戶型年區(qū)域推出所有戶型中，中，80-9080-90平米戶型最為充足，平米戶型最為充足，90-10090-100平米也較為豐富，其次平米也較為豐富，其次為為50-6050-60平米的小戶型

38、；平米的小戶型；n 相對(duì)于供應(yīng)而言，相對(duì)于供應(yīng)而言，80-10080-100平平米戶型最受該區(qū)域購房者歡迎，米戶型最受該區(qū)域購房者歡迎，其次為其次為60-7060-70平米。平米。34經(jīng)經(jīng) 開開 區(qū)區(qū)合肥市客源：合肥市客源：以首次置業(yè)的年輕群體以首次置業(yè)的年輕群體為主，相比周邊區(qū)域，經(jīng)開區(qū)目前價(jià)為主，相比周邊區(qū)域，經(jīng)開區(qū)目前價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然存在，格優(yōu)勢(shì)依然存在，較低的價(jià)格受到年較低的價(jià)格受到年輕人的青睞。輕人的青睞。外地客源：外地客源：經(jīng)開區(qū)客源很大一部分為經(jīng)開區(qū)客源很大一部分為肥西購房者肥西購房者，該區(qū)域?yàn)殚_發(fā)新區(qū)，為，該區(qū)域?yàn)殚_發(fā)新區(qū)，為肥西地界，高性價(jià)比及區(qū)域?qū)傩猿蔀榉饰鞯亟?，高性價(jià)比及區(qū)域

39、屬性成為吸引該類客源的主要因素。吸引該類客源的主要因素。經(jīng)開區(qū)客源演示圖經(jīng)開區(qū)客源演示圖地緣性客源：地緣性客源：經(jīng)開區(qū)分布企業(yè)密集，經(jīng)開區(qū)分布企業(yè)密集，從業(yè)人員眾多，就近購房占有很大比從業(yè)人員眾多，就近購房占有很大比例，例，高性價(jià)比房源受高性價(jià)比房源受年輕人群青睞年輕人群青睞客源構(gòu)成客源構(gòu)成市區(qū)客源：以年輕人為主市區(qū)客源：以年輕人為主35品牌開發(fā)商不斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新一輪的升級(jí)機(jī)遇品牌開發(fā)商不斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新一輪的升級(jí)機(jī)遇玫瑰玫瑰園園一一方方城城中環(huán)中環(huán)城城禹州華僑城禹州華僑城36區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)n經(jīng)開區(qū)在經(jīng)過一段時(shí)間發(fā)展之后，區(qū)域居住氛圍已經(jīng)得到較好的提升，加之

40、大學(xué)城的進(jìn)駐，經(jīng)開區(qū)在經(jīng)過一段時(shí)間發(fā)展之后，區(qū)域居住氛圍已經(jīng)得到較好的提升，加之大學(xué)城的進(jìn)駐，以及徽?qǐng)@、翡翠湖等人文、自然景觀的開發(fā)，區(qū)域成熟度得到提高，以及徽?qǐng)@、翡翠湖等人文、自然景觀的開發(fā)，區(qū)域成熟度得到提高，已具備高品質(zhì)物業(yè)進(jìn)駐已具備高品質(zhì)物業(yè)進(jìn)駐條件；條件；n在經(jīng)過在經(jīng)過0909年的市場(chǎng)發(fā)展之后，整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在品質(zhì)、價(jià)格、推廣上都獲得了較高的年的市場(chǎng)發(fā)展之后，整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在品質(zhì)、價(jià)格、推廣上都獲得了較高的提升，特別是在提升，特別是在0909年底，隨著中環(huán)城等一批單位高端物業(yè)的推出，高層的價(jià)格已被拔到年底，隨著中環(huán)城等一批單位高端物業(yè)的推出，高層的價(jià)格已被拔到57005700

41、元元/ /平米（對(duì)外報(bào)價(jià)），但與合肥其它區(qū)域相比，平米（對(duì)外報(bào)價(jià)），但與合肥其它區(qū)域相比，仍然存在較大可提升空間仍然存在較大可提升空間；n在在0909年該區(qū)域關(guān)注度得到明顯的提升，特別是綠城玫瑰園等地王的出現(xiàn)及之隨之而來的高年該區(qū)域關(guān)注度得到明顯的提升，特別是綠城玫瑰園等地王的出現(xiàn)及之隨之而來的高端物業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域的潛力正在被發(fā)崛，端物業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域的潛力正在被發(fā)崛，也預(yù)示著該區(qū)域即將迎來新一輪的發(fā)展提高機(jī)遇；也預(yù)示著該區(qū)域即將迎來新一輪的發(fā)展提高機(jī)遇；n另外，本區(qū)域另外，本區(qū)域410410萬平米的后續(xù)貨量也為市場(chǎng)帶來較大推貨壓力。萬平米的后續(xù)貨量也為市場(chǎng)帶來較大推貨壓力。本項(xiàng)目在該區(qū)域即將迎

42、來新一輪升級(jí)機(jī)遇本項(xiàng)目在該區(qū)域即將迎來新一輪升級(jí)機(jī)遇37宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析合肥整體市場(chǎng)分析合肥整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域成交客戶分析區(qū)域成交客戶分析合肥大盤案例分析合肥大盤案例分析經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析38政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)在售樓盤分布：近半數(shù)分布在匡河沿岸，多與本項(xiàng)目隔河相望在售樓盤分布：近半數(shù)分布在匡河沿岸，多與本項(xiàng)目隔河相望恒大華府恒大華府發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸融僑天駿融僑天駿融科九重錦融科九重錦御龍灣御龍灣岸上玫瑰岸上玫瑰香榭水都香榭水都森林海森林海天鵝湖天鵝湖1號(hào)號(hào)習(xí)友路習(xí)友路中央宮園中央宮園亞華新

43、城邦亞華新城邦華邦世貿(mào)城華邦世貿(mào)城水岸茗都水岸茗都西湖花苑西湖花苑頤園世家頤園世家三盛頤景園三盛頤景園祥源匯博名座祥源匯博名座本項(xiàng)目本項(xiàng)目312312國道國道39項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬）項(xiàng)目規(guī)模（萬）物業(yè)類型物業(yè)類型推售戶型（）推售戶型（）推售貨量（萬）推售貨量（萬）目前價(jià)格（元目前價(jià)格（元/ /）御龍灣御龍灣3030高層高層50-12050-1208.28.262006200融僑天駿融僑天駿26.526.5高層、花園洋房高層、花園洋房80-17080-1705.95.962006200恒大華府恒大華府44.744.7小高層、高層小高層、高層85-30685-30627.127.1毛坯毛

44、坯70007000精裝精裝9000-110009000-11000發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸22.722.7高層高層40-12040-1206.56.557005700森林海森林海2525高層高層60-14060-1407.67.660006000融科九重錦融科九重錦2424高層高層80-17080-1705.55.564006400岸上玫瑰岸上玫瑰1717高層高層70-10070-1001.81.86300-64006300-6400國建香榭水都國建香榭水都1818高層高層60-10060-1003 365006500天鵝湖天鵝湖1 1號(hào)號(hào)10.610.6高層高層85-16085-1606.8

45、6.867006700旭輝中央宮園旭輝中央宮園16.516.5別墅別墅220-230220-2301.21.213000-1600013000-16000宋都西湖花苑宋都西湖花苑3030高層高層91-10591-1056 665006500三盛頤景園三盛頤景園1111高層高層71-10571-1050 062006200頤園世家頤園世家1616高層高層91-16491-1640.60.65000-63005000-6300信達(dá)水岸茗都信達(dá)水岸茗都2828小高層、高層小高層、高層80-13480-1342.52.5高層高層57005700、小高層、小高層65006500政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)全年主要項(xiàng)目推

46、貨量合計(jì)全年主要項(xiàng)目推貨量合計(jì)9090萬平米，平均單盤退貨量近萬平米，平均單盤退貨量近6 6萬平米，目萬平米，目前對(duì)外報(bào)價(jià)基本在前對(duì)外報(bào)價(jià)基本在60006000以上，部分項(xiàng)目成交均價(jià)已近以上，部分項(xiàng)目成交均價(jià)已近75007500元元/ /平米平米40政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)銷售率統(tǒng)計(jì)銷售率統(tǒng)計(jì)n 100-110100-110戶型銷售率最高，去化率達(dá)戶型銷售率最高，去化率達(dá)82.38%82.38%，130-140130-140的小戶型銷售同樣火的小戶型銷售同樣火爆，去化率為爆，去化率為81.94%81.94%；n 140-150140-150以及以及200 200 以上以上戶型由于供戶型由于供應(yīng)量相對(duì)較少，

47、而市場(chǎng)存在一定的需求量，應(yīng)量相對(duì)較少，而市場(chǎng)存在一定的需求量，銷售率也較高；銷售率也較高；n 80-10080-100主力戶型由于供應(yīng)量大，雖然主力戶型由于供應(yīng)量大，雖然銷量最大，但銷售率并不高。銷量最大，但銷售率并不高。n20092009年度政務(wù)區(qū)共成交一手住宅年度政務(wù)區(qū)共成交一手住宅107.6107.6萬方，萬方，占全市總銷售量的占全市總銷售量的8.2%8.2%，同比增，同比增長長261.1%261.1%n 各月成交基本保持增長態(tài)勢(shì)，至各月成交基本保持增長態(tài)勢(shì)，至9 9月達(dá)月達(dá)到最高水平，為到最高水平，為18.918.9萬方；萬方；9 9月后，每月月后，每月成交均超成交均超1010萬平方米

48、萬平方米n20102010年年1 1月份政務(wù)區(qū)成交面積為月份政務(wù)區(qū)成交面積為9345693456，為去年，為去年9 9月份以來的月份以來的 最低水平；最低水平；41n全年成交均價(jià)為全年成交均價(jià)為4790.84790.8元元/ /，同比增長，同比增長9.2%9.2%，在全市在全市九區(qū)中區(qū)域均價(jià)最高；九區(qū)中區(qū)域均價(jià)最高；n政務(wù)區(qū)在政務(wù)區(qū)在4 4月份之后，價(jià)格月份之后，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢(shì)頭，截至呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢(shì)頭，截至1212月達(dá)月達(dá)57115711元元/ /，為歷年月度，為歷年月度最高均價(jià)最高均價(jià)。量價(jià)齊升，成交均價(jià)位列各區(qū)之首量價(jià)齊升，成交均價(jià)位列各區(qū)之首成交情況成交情況42政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)戶型配比統(tǒng)

49、計(jì)戶型配比統(tǒng)計(jì)n 主力戶型主力戶型：80-10080-100戶型供應(yīng)戶型供應(yīng)依然占政務(wù)區(qū)主導(dǎo)地位，占據(jù)總依然占政務(wù)區(qū)主導(dǎo)地位，占據(jù)總供應(yīng)量供應(yīng)量55.63%55.63%；n 其他戶型其他戶型：60-8060-80以及以及100-100-110110戶型共占比戶型共占比21%21%，占據(jù)重，占據(jù)重要地位。同時(shí)要地位。同時(shí)200200以上的戶型以上的戶型占比占比6.64%6.64%，且呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。，且呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。n暢銷戶型暢銷戶型：80-10080-100戶型是政戶型是政務(wù)區(qū)最暢銷戶型，其去化套數(shù)占務(wù)區(qū)最暢銷戶型，其去化套數(shù)占總銷售套數(shù)總銷售套數(shù)58.38%58.38%，供應(yīng)量的絕，供應(yīng)量的絕

50、對(duì)優(yōu)勢(shì)也為成交奠定基礎(chǔ)；對(duì)優(yōu)勢(shì)也為成交奠定基礎(chǔ)；100-100-110 110 以及以及200200以上的以上的戶型也戶型也取得了良好的銷售業(yè)績，分別占取得了良好的銷售業(yè)績，分別占銷售總套數(shù)的銷售總套數(shù)的10.39%10.39%和和7.47%7.47%。43項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱剩余貨量（萬）剩余貨量（萬）御龍灣御龍灣21.821.8融僑天駿融僑天駿20.620.6恒大華府恒大華府17.617.6發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸7.57.5森林海森林海1515融科九重錦融科九重錦13.313.3岸上玫瑰岸上玫瑰4.74.7國建香榭水都國建香榭水都4.44.4天鵝湖天鵝湖1 1號(hào)號(hào)3.83.8旭輝中央宮園旭輝

51、中央宮園15.315.3宋都西湖花苑宋都西湖花苑7.67.6三盛頤景園三盛頤景園1.11.1頤園世家頤園世家3.33.3信達(dá)水岸茗都信達(dá)水岸茗都11.711.7亞華新城邦亞華新城邦0 0華邦世貿(mào)城華邦世貿(mào)城36.336.3祥源匯博名座祥源匯博名座0 0政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)后續(xù)供應(yīng)量合計(jì)為后續(xù)供應(yīng)量合計(jì)為300萬平米，供應(yīng)充足萬平米，供應(yīng)充足綠地內(nèi)森莊園綠地內(nèi)森莊園信政白天鵝國信政白天鵝國際商務(wù)中心際商務(wù)中心新地中心新地中心祥源匯博名座祥源匯博名座香溢天鵝湖項(xiàng)目香溢天鵝湖項(xiàng)目樓盤樓盤名稱名稱華邦世貿(mào)華邦世貿(mào)城城綠地內(nèi)森綠地內(nèi)森莊園莊園祥源匯祥源匯博名座博名座信政信政白天鵝國白天鵝國際商務(wù)中心際商務(wù)中心新

52、地中新地中心心合計(jì)合計(jì)具體具體位置位置潛山路與潛山路與南二環(huán)交南二環(huán)交口東北角口東北角合肥市政合肥市政務(wù)區(qū)翡翠務(wù)區(qū)翡翠路與南二路與南二環(huán)交界處環(huán)交界處 金寨南金寨南路與雀路與雀翎路交翎路交叉口叉口 東流路與懷寧東流路與懷寧路西南角口路西南角口 潛山路潛山路與祁門與祁門路交口路交口西南西南體量體量4040萬方萬方27.527.5萬方萬方2.42.4萬方萬方4.54.5萬萬4444萬方萬方118118萬方萬方政務(wù)區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量統(tǒng)計(jì)：政務(wù)區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量統(tǒng)計(jì)：政務(wù)區(qū)未公開項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)：政務(wù)區(qū)未公開項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)：政務(wù)區(qū)未公開項(xiàng)目貨量標(biāo)示：政務(wù)區(qū)未公開項(xiàng)目貨量標(biāo)示：n20092009年底政務(wù)區(qū)已推

53、項(xiàng)目剩余貨量為年底政務(wù)區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量為184184萬平米，未公開項(xiàng)目貨量萬平米，未公開項(xiàng)目貨量為為118118萬平米，合計(jì)萬平米，合計(jì)300300萬平米。但隨著萬平米。但隨著20102010年政務(wù)區(qū)土地供應(yīng)的不年政務(wù)區(qū)土地供應(yīng)的不斷推出，后期余量會(huì)顯著增加。斷推出，后期余量會(huì)顯著增加。44n政務(wù)區(qū)在經(jīng)過政務(wù)區(qū)在經(jīng)過0909年的發(fā)展以后，區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到顯著提升，成交活躍，價(jià)格年的發(fā)展以后，區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到顯著提升，成交活躍，價(jià)格高企，位居全市首位。同時(shí)政務(wù)區(qū)也為合肥較為高檔樓盤的主要集中區(qū)域之高企，位居全市首位。同時(shí)政務(wù)區(qū)也為合肥較為高檔樓盤的主要集中區(qū)域之一，區(qū)域認(rèn)知度高；一，區(qū)域認(rèn)知度高；n本

54、項(xiàng)目與政務(wù)區(qū)隔路相望，但是受制于交通動(dòng)線的制約（特別是本項(xiàng)目與政務(wù)區(qū)隔路相望，但是受制于交通動(dòng)線的制約（特別是312312國道國道以及規(guī)劃中的高鐵線的阻隔），以及規(guī)劃中的高鐵線的阻隔），區(qū)域之間仍然存在明顯的隔閡區(qū)域之間仍然存在明顯的隔閡；n由于共臨匡河，因此本項(xiàng)目在宣傳推廣時(shí)也存在某些借鑒意義。由于共臨匡河，因此本項(xiàng)目在宣傳推廣時(shí)也存在某些借鑒意義。政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目起到適當(dāng)借鑒作用政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目起到適當(dāng)借鑒作用區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)45宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析合肥整體市場(chǎng)分析合肥整體市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域成交客戶分析區(qū)域成交客戶分析合肥大

55、盤案例分析合肥大盤案例分析經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析高新區(qū)市場(chǎng)分析46高新區(qū)：在售項(xiàng)目數(shù)量有限，區(qū)域市場(chǎng)正在逐漸稀釋高新區(qū)：在售項(xiàng)目數(shù)量有限，區(qū)域市場(chǎng)正在逐漸稀釋好運(yùn)理想城好運(yùn)理想城百商愛上城百商愛上城博時(shí)海岸星城博時(shí)海岸星城新華陽光國新華陽光國際際前城優(yōu)樂前城優(yōu)樂上鐵銀欣花園上鐵銀欣花園推貨樓盤推貨樓盤規(guī)模（萬規(guī)模（萬）推售類型推售類型推貨面積（萬推貨面積（萬）網(wǎng)簽銷售率網(wǎng)簽銷售率目前價(jià)格（元目前價(jià)格（元/ /) )推貨時(shí)間推貨時(shí)間新華陽光國際新華陽光國際1212多層多層0.30.3100%100%多層多層50005000，小高層，小高層38503

56、8506 6月月前城憂樂前城憂樂2 2小高層小高層0.80.8100%100%320032009 9月月1212日日和一花園和一花園2020小高層、多層小高層、多層1.41.488%88%450045005 5月月2626日日上鐵銀欣花園上鐵銀欣花園6 6高層高層2.62.6100%100%480048001010月月6 6日日百商愛上城百商愛上城8.38.3多層多層1.81.876.5%76.5%530053001111月月2929日日優(yōu)活公寓優(yōu)活公寓2121高層高層3.23.253.8%53.8%550055001212月月1212日日合計(jì)合計(jì)7070-16.916.970.3%70.3%

57、-n 20092009年高新區(qū)新推一手住宅貨量為年高新區(qū)新推一手住宅貨量為16.916.9萬萬方，占全市的方，占全市的2.2%2.2%，僅銀欣花園、優(yōu)活公寓，僅銀欣花園、優(yōu)活公寓為年內(nèi)入市新盤，其余均為老盤再銷為年內(nèi)入市新盤，其余均為老盤再銷n 受到鄰近的蜀山區(qū)價(jià)格的輻射，價(jià)格基本受到鄰近的蜀山區(qū)價(jià)格的輻射，價(jià)格基本在在48004800元元/ /以上以上n 區(qū)域推貨緩慢，但多數(shù)已售罄，個(gè)別樓盤區(qū)域推貨緩慢，但多數(shù)已售罄，個(gè)別樓盤去化率不及去化率不及50%50%47成交量最小成交量最小，價(jià)格排名第四，價(jià)格排名第四n 2009 2009年度高新區(qū)一手住宅成交量為年度高新區(qū)一手住宅成交量為33.93

58、3.9萬方，占總成交量萬方，占總成交量2.6%2.6%，同比增長，同比增長39.2%39.2%，是全市成交量最，是全市成交量最小的區(qū)域；這是由于高新區(qū)土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受到一定限制小的區(qū)域；這是由于高新區(qū)土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受到一定限制n 和大多數(shù)區(qū)域一樣，和大多數(shù)區(qū)域一樣，9 9月是其銷售鼎盛期，單月成交量占全年的月是其銷售鼎盛期，單月成交量占全年的27.7%27.7%，而其余各月成交平均，而其余各月成交平均n 全年有少數(shù)新盤入市，其余均為老盤銷貨；全年有少數(shù)新盤入市，其余均為老盤銷貨；1-101-10月價(jià)格基本處于增長態(tài)勢(shì)，而月價(jià)格基本處于增長態(tài)勢(shì)，而1111月新

59、盤上鐵銀欣花月新盤上鐵銀欣花園以低價(jià)入市，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格突降園以低價(jià)入市，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格突降n 全年銷售均價(jià)為全年銷售均價(jià)為4480.24480.2元元/ /，次于政務(wù)、蜀山和包河三個(gè)城市高價(jià)區(qū)域，為全市第四價(jià)格區(qū)，次于政務(wù)、蜀山和包河三個(gè)城市高價(jià)區(qū)域，為全市第四價(jià)格區(qū)成交情況成交情況48區(qū)域總體余量僅區(qū)域總體余量僅8080萬平米萬平米樓盤名稱樓盤名稱圣泰圣泰雅典城雅典城博時(shí)海岸星城博時(shí)海岸星城靈江錦城靈江錦城好運(yùn)理想城好運(yùn)理想城蜀山新天地蜀山新天地合計(jì)合計(jì)具體位置具體位置長江西路與香長江西路與香樟大道交口樟大道交口 科學(xué)大道與?？茖W(xué)大道與海棠路交匯處棠路交匯處 長江西路與科長江西路與科學(xué)大道交口

60、學(xué)大道交口 玉蘭大道與香玉蘭大道與香蒲路交叉口蒲路交叉口望江西路與玉望江西路與玉蘭大道交口蘭大道交口體量體量6 6萬方萬方7 7萬方萬方4.14.1萬方萬方6.16.1萬萬2 2萬方萬方3939圣泰雅典城圣泰雅典城蜀山新天地蜀山新天地20092009年高新區(qū)共有年高新區(qū)共有新盤新盤6 6個(gè)個(gè)博時(shí)海岸星博時(shí)海岸星城城靈江錦城靈江錦城好運(yùn)理想城好運(yùn)理想城未上市新盤未上市新盤推貨樓盤推貨樓盤項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模剩余貨量剩余貨量（萬（萬）優(yōu)活公寓優(yōu)活公寓212117.817.8和一花園和一花園20209.49.4上鐵銀欣花園上鐵銀欣花園6 63.43.4百商愛上城百商愛上城8.38.32.72.7前城憂樂