房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理授課講義

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理 第一章導(dǎo)論第一章導(dǎo)論1.11.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類(lèi)房地產(chǎn)的含義、特征及分類(lèi)1.21.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1.31.3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用1.11.1房地產(chǎn)的含義、特征及分類(lèi)房地產(chǎn)的含義、特征及分類(lèi)1.1.11.1.1地產(chǎn)、房產(chǎn)及其相互關(guān)系地產(chǎn)、房產(chǎn)及其相互關(guān)系1、地產(chǎn)：指作為財(cái)產(chǎn)的土地，地產(chǎn)不僅包括土地這種物體（既包括自然土地也包括經(jīng)過(guò)人類(lèi)開(kāi)發(fā)、改造過(guò)的土地），而且包括土地權(quán)利，如土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)。(重視土地權(quán)利價(jià)值及其價(jià)值評(píng)估)2、房產(chǎn)：指建筑在土地上，可以作為

2、財(cái)產(chǎn)的各種建筑物、構(gòu)筑物。3、地產(chǎn)和房產(chǎn)的關(guān)系（1）地產(chǎn)和房產(chǎn)的區(qū)別：第一、地產(chǎn)可以獨(dú)立存在，而房產(chǎn)則不能。第二、地產(chǎn)具有雙重性（不僅是一種財(cái)產(chǎn)或資產(chǎn)，而且還是一種重要的自然資源）第三、地產(chǎn)具有稀缺性和永續(xù)利用性，而房產(chǎn)存在著更新和重置問(wèn)題。第四、在我國(guó)，地產(chǎn)和房產(chǎn)的所有制形式不同。（2）地產(chǎn)和房產(chǎn)的聯(lián)系第一、在物質(zhì)形態(tài)上，房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體而不可分離。第二、從價(jià)值形態(tài)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和地價(jià)也總是結(jié)合在一起。第三、從房地產(chǎn)的交易來(lái)說(shuō)，任何形式的房產(chǎn)交易，必然同時(shí)伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。第四、從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理角度分析，二者也是緊密結(jié)合的。1.1.21.1.2房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)：一般

3、認(rèn)為，是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱(chēng)，其內(nèi)涵有狹義和廣義之分。 狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋結(jié)合在一起時(shí)才稱(chēng)為房地產(chǎn)）,廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。1.1.31.1.3房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 1、位置固定性、個(gè)別性 2、使用長(zhǎng)期性和用途的多樣性 3、商品的價(jià)值屬性 4、投資規(guī)模性 5、保值增值性、價(jià)格易受周?chē)h(huán)境影響1.1.41.1.4房地產(chǎn)的分類(lèi)房地產(chǎn)的分類(lèi) 1、按房地產(chǎn)用途分類(lèi)居住、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、旅游等 2、按房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)分類(lèi)區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、新舊程度 3、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度分類(lèi)生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房 4、按房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系分類(lèi)國(guó)有、

4、集體、私有、股份、合作、外資等 5、按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)、綜合開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)服務(wù)1.21.2房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵及性質(zhì)1.2.11.2.1房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1.2.21.2.2房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì) 按一、二、三產(chǎn)業(yè)劃分，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)。1.31.3房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2、房地產(chǎn)業(yè)可以為國(guó)家提供巨大的財(cái)政收入。3、房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4、擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資有利于增加就業(yè)崗位。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使城鎮(zhèn)居

5、民個(gè)人有了新的投資熱點(diǎn)，居住水平得到提高。第二章第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述2.12.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和形式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和形式2.22.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序2.32.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其管理2.4 2.4 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況2.12.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和形式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和形式2.1.12.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)中的物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程，是房地產(chǎn)業(yè)中最基本、最主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)內(nèi)容。2.1.22.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征 綜合性、長(zhǎng)期性、地域性、風(fēng)險(xiǎn)性2.1.32.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的

6、形式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式1、按開(kāi)發(fā)的對(duì)象劃分（1）土地開(kāi)發(fā)（2）房屋開(kāi)發(fā)：住宅開(kāi)發(fā)、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)（3）綜合開(kāi)發(fā)2、按開(kāi)發(fā)的規(guī)模劃分單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、成片開(kāi)發(fā)3、按開(kāi)發(fā)區(qū)域的性質(zhì)劃分舊城改造、新區(qū)2.1.42.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、政府有關(guān)部門(mén)、建筑承包商、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)2.22.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序2.2.12.2.1投資決策分析階段投資決策分析階段1、提出投資開(kāi)發(fā)設(shè)想2、項(xiàng)目可行性研究2.2.22.2.2前期準(zhǔn)備工作階段前期準(zhǔn)備工作階段1、獲取土地使用權(quán)2、征地與拆遷3、工程勘察與設(shè)計(jì)4、施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“

7、七通一平”5、建筑工程招標(biāo)2.2.32.2.3建設(shè)實(shí)施階段建設(shè)實(shí)施階段1、組織施工2、工程監(jiān)理3、竣工驗(yàn)收2.2.42.2.4租售及物業(yè)管理階段租售及物業(yè)管理階段1、房屋租售2、物業(yè)管理2.32.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其管理2.3.12.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有自己的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本（4）有足夠的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件2.3.22.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件，分為一、二、三、四個(gè)資

8、質(zhì)等級(jí)。（如：注冊(cè)資本5000、2000、800、100，經(jīng)營(yíng)年限5年、3年、2年、1年，從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)資格及數(shù)量等）2.3.32.3.3各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)范圍各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)范圍一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、范圍不受限制，二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)確定2.3.42.3.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主

9、管部門(mén)審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。2.3.52.3.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)管理3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢管理4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分立、合并、變更管理5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)降級(jí)管理6、行政主管部門(mén)工作人員管理2.4我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況 1 1、2005年固定資產(chǎn)投資年固定資產(chǎn)投資全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資8860488604億元，比上年增億元，比上年增長(zhǎng)長(zhǎng)25.7%25.7%。其中，城鎮(zhèn)投資。其中，城鎮(zhèn)投資7509675

10、096億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)27.2%27.2%；農(nóng)村投資農(nóng)村投資1350813508億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)18.0%18.0%。 2 2、20052005年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1575915759億元，比上億元，比上年增長(zhǎng)年增長(zhǎng)19.8%19.8%。商品房竣工面積。商品房竣工面積4879348793萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)增長(zhǎng)14.9%14.9%。商品房銷(xiāo)售額。商品房銷(xiāo)售額1808018080億元。其中，現(xiàn)億元。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售額占房銷(xiāo)售額占35.5%35.5%，期房占，期房占64.5%64.5%。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從2002年的7736.42億元增至2004年的13158.25

11、億元，增幅高達(dá)70.08；商品房施工面積從2002年的9.28億平方米增至2004年的14.05億平方米，增幅達(dá)51.42；各項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)全面大幅上揚(yáng)，尤以商品房銷(xiāo)售額為甚，2004年商品房銷(xiāo)售額突破萬(wàn)億大關(guān)，達(dá)到10375.71億元，增幅高達(dá)81.35。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)所處的大開(kāi)發(fā)時(shí)代迅速造就了一批頗具成長(zhǎng)潛力的超大規(guī)模企業(yè)。 圖圖4 “4 “十五十五”時(shí)期固定資產(chǎn)投資與增長(zhǎng)速度時(shí)期固定資產(chǎn)投資與增長(zhǎng)速度 第三章第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃3.13.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述3.23.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇3.33

12、.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)的分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)的分析3.43.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位3.13.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃概述3.1.13.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的概念與內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的概念與內(nèi)容1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選優(yōu)的過(guò)程。目進(jìn)行構(gòu)思、設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)和選優(yōu)的過(guò)程。2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃主要內(nèi)容：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃主要內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位 （5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

13、的規(guī)劃設(shè)計(jì)（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃（8）房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入3.1.23.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的基本特性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的基本特性1 1、地域性、地域性2 2、創(chuàng)新性、創(chuàng)新性3 3、系統(tǒng)性、系統(tǒng)性4 4、前瞻性、前瞻性5 5、市場(chǎng)性、市場(chǎng)性6 6、操作性、操作性3.1.33.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的作用1 1、使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差2 2、使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力、使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力3 3、探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理、探索解決企業(yè)

14、管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力創(chuàng)新能力4 4、有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成一、有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢(shì)種前所未有的優(yōu)勢(shì)3.1.43.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的原則1 1、符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃、符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃2 2、符合市場(chǎng)需求、符合市場(chǎng)需求3 3、符合環(huán)境條件、符合環(huán)境條件4 4、符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性、符合技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性3.1.53.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃的模式1 1、概念策劃模式、概念策劃模式2 2、“賣(mài)點(diǎn)群賣(mài)點(diǎn)群”策劃模式策劃模式3 3、等值策劃模式、等值策劃模式3.23.2房地產(chǎn)

15、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇3.2.13.2.1區(qū)位的含義及區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)區(qū)位的含義及區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)區(qū)位可簡(jiǎn)單的理解為位置，但它不是簡(jiǎn)單地區(qū)位可簡(jiǎn)單的理解為位置，但它不是簡(jiǎn)單地指自然地理空間位置，而是自然地理位置和社指自然地理空間位置，而是自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的綜合。會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的綜合。區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)就是位置級(jí)差地租（即土地區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)就是位置級(jí)差地租（即土地位置對(duì)經(jīng)營(yíng)收益的影響）。位置對(duì)經(jīng)營(yíng)收益的影響）。3.2.23.2.2影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的因素影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的因素1 1、自然條件和環(huán)境方面的因素、自然條件和環(huán)境方面的因素2 2、城市規(guī)劃方面的因素、

16、城市規(guī)劃方面的因素3 3、交通方面的因素、交通方面的因素4 4、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施方面的、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施方面的因素因素5 5、人口和經(jīng)濟(jì)集聚方面的因素、人口和經(jīng)濟(jì)集聚方面的因素6 6、社會(huì)文化方面的因素、社會(huì)文化方面的因素3.2.33.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的原則1 1、合法原則、合法原則2 2、最高最佳使用原則、最高最佳使用原則3 3、開(kāi)發(fā)潛力原則、開(kāi)發(fā)潛力原則3.2.43.2.4不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求求1 1、居住房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求、居住房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求（1）市政公用

17、和公建配套設(shè)施完備（2）公共交通便捷（3）環(huán)境良好（4）居民人口與收入2、寫(xiě)字樓項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求（1）接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施（2）交通方便快捷（3）周?chē)h(huán)境優(yōu)良3、零售商業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求 在微觀上應(yīng)位于城市或區(qū)域中心，具有較好的臨街或道路狀況，處于交通路口和繁華街道兩側(cè)，交通和通信便利，有足夠的人口流量4、工業(yè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位選擇的要求工業(yè)項(xiàng)目區(qū)位的選擇要求主要包括：取得原材料容易，交通運(yùn)輸方便，接近產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，人力資源和土地、水、電等資源和能源供給有保證，能夠控制環(huán)境污染。3.33.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)的分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)機(jī)的分析3.3.13.3.1房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)

18、投資時(shí)機(jī)的選擇，一是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的選擇，一是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。二是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期。經(jīng)營(yíng)過(guò)程。二是從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期。3.3.23.3.2房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期1、房地產(chǎn)復(fù)蘇階段2、房地產(chǎn)繁榮階段3、房地產(chǎn)衰退階段4、房地產(chǎn)蕭條階段3.43.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位3.4.13.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位概述1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者經(jīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者經(jīng)過(guò)研究市場(chǎng)前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等過(guò)研究市場(chǎng)前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件

19、，利用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在用科學(xué)方法，構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案，從而在產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)中確定與眾不同的價(jià)值地產(chǎn)品市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)中確定與眾不同的價(jià)值地位。位。2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的原則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的原則（1）受眾導(dǎo)向原則 （2）差異化原則3.4.23.4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位就是房地產(chǎn)開(kāi)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了將自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行有目發(fā)企業(yè)為了將自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品進(jìn)行有目的、有選擇、有針對(duì)性的銷(xiāo)售或推廣，在進(jìn)行的、有選擇、有針對(duì)性的銷(xiāo)售或推廣，在進(jìn)行客戶(hù)界定和細(xì)分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差

20、異的房地客戶(hù)界定和細(xì)分的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在消費(fèi)群體中樹(shù)立所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在消費(fèi)群體中樹(shù)立所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊形象。項(xiàng)目產(chǎn)品的特殊形象。2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要有建筑風(fēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容主要有建筑風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、功能定位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、功能定位、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等。理等。3.4.33.4.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶(hù)定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶(hù)定位客戶(hù)定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體客戶(hù)定位是確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體和他們的特征。和他們的特征。3.4.43.4.4房地產(chǎn)

21、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象定位1 1、形象定位主要是找到房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有、形象定位主要是找到房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有、不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、能進(jìn)行概念化描述、能通過(guò)廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶(hù)所接受而產(chǎn)生共鳴的廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶(hù)所接受而產(chǎn)生共鳴的特征。特征。2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形象定位應(yīng)遵循以下原則（1）項(xiàng)目形象易于展示和傳播。（2）項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征相符合（3）項(xiàng)目形象應(yīng)與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合（4）項(xiàng)目形象應(yīng)與目標(biāo)客戶(hù)群的需求特征相符合（5）項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的因素，與其他樓盤(pán)有比較明顯的差異和

22、區(qū)別 3.4.53.4.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌定位1 1、品牌是一種名稱(chēng)、術(shù)語(yǔ)、標(biāo)記、符號(hào)或、品牌是一種名稱(chēng)、術(shù)語(yǔ)、標(biāo)記、符號(hào)或設(shè)計(jì)，或是它們的組合應(yīng)用。設(shè)計(jì)，或是它們的組合應(yīng)用。2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌定位的影響因素、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品牌定位的影響因素品牌定位的影響因素主要有：房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌定位的影響因素主要有：房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)、廣告、員工。的質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)、廣告、員工。3、樓盤(pán)品牌的創(chuàng)立（1）命名及標(biāo)志（2）產(chǎn)品品質(zhì)（3）概念創(chuàng)造（4）追求個(gè)性化4、企業(yè)品牌與樓盤(pán)品牌聯(lián)動(dòng)定位（1）樓盤(pán)品牌促進(jìn)企業(yè)品牌（2）企業(yè)品牌帶動(dòng)樓盤(pán)品牌3.4.63.4.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

23、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位1、價(jià)格定位（1）價(jià)格定位的目標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格定位的目標(biāo)必須服從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。具體包括：最大利潤(rùn)目標(biāo)、提高市場(chǎng)占有率目標(biāo)、穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)、過(guò)渡價(jià)格目標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格目標(biāo)、（2）樓盤(pán)定價(jià)方法房地產(chǎn)定價(jià)方法：成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。（3）樓盤(pán)價(jià)格定位策略樓盤(pán)價(jià)格定位策略主要有：心理定價(jià)策略、折扣定價(jià)策略、新產(chǎn)品定價(jià)策略、過(guò)程定價(jià)策略2、廣告定位（1）不同媒體廣告的特點(diǎn)（2）選擇廣告媒體應(yīng)考慮的因素在選擇媒體時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)考慮以下因素：項(xiàng)目規(guī)模、樓盤(pán)檔次、項(xiàng)目區(qū)位、資金實(shí)力。（3）廣告預(yù)算方法廣告預(yù)算方法有：量力而行法、銷(xiāo)售百

24、分比法、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法、目標(biāo)任務(wù)法。（4）廣告推廣安排3、活動(dòng)推廣定位（1）活動(dòng)推廣的概念活動(dòng)推廣是指企業(yè)整合本身的資源，通過(guò)具有創(chuàng)意性的活動(dòng)或事件，使之成為大眾關(guān)心的話題，吸引媒體報(bào)道與消費(fèi)者參與，進(jìn)而達(dá)到提升企業(yè)樓盤(pán)形象，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的目的。（2）活動(dòng)推廣時(shí)機(jī)（3）活動(dòng)推廣形式活動(dòng)推廣形式有：樓盤(pán)慶典儀式、社會(huì)公益活動(dòng)、社區(qū)內(nèi)活動(dòng)、大型有獎(jiǎng)銷(xiāo)售、打折促銷(xiāo)4、營(yíng)銷(xiāo)渠道定位（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商直接銷(xiāo)售（2）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售第四章第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)查與細(xì)分4.14.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述4.24.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法4.34.3

25、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分4.14.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查概述4.1.14.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、特點(diǎn)及作用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、特點(diǎn)及作用 1 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不同于一般耐用消費(fèi)品的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查不同于一般耐用消費(fèi)品的調(diào)查，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息調(diào)查，它是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷(xiāo)決策服產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，并最終為營(yíng)銷(xiāo)決策服務(wù)的專(zhuān)業(yè)方法。務(wù)的專(zhuān)業(yè)方法。2 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的特

26、點(diǎn)（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容廣泛 （2）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查針對(duì)性很強(qiáng)（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法多樣（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性3、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）市場(chǎng)調(diào)查可以使企業(yè)獲得大量信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的感應(yīng)并作出相應(yīng)的反應(yīng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力（2）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)可以了解、把握市場(chǎng)需求，確定企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)，生產(chǎn)符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)的需求（3）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行分析，對(duì)其地段、價(jià)格、樓型、戶(hù)型、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查歸納和研究，也可使房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)決策具有針對(duì)性、超前性4.1.24.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的

27、程序1 1、確定調(diào)查目的、確定調(diào)查目的2 2、初步調(diào)查、初步調(diào)查3 3、調(diào)查設(shè)計(jì)、調(diào)查設(shè)計(jì)4 4、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查5 5、資料整理、統(tǒng)計(jì)和分析、資料整理、統(tǒng)計(jì)和分析6 6、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告、撰寫(xiě)和提交調(diào)查報(bào)告4.1.34.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容1 1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 （1）政治法律環(huán)境調(diào)查（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查（3）社會(huì)文化環(huán)境調(diào)查（4）社區(qū)環(huán)境調(diào)查2、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查（1）房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)查（2）房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)查（3）房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)查3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查（1）行情調(diào)查（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)

28、及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況（4）建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)查（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查（2）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查（3）房地產(chǎn)促銷(xiāo)調(diào)查（4）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)查4.24.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法4.2.14.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法分類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法分類(lèi)1 1、按調(diào)查對(duì)象分、按調(diào)查對(duì)象分普查、重點(diǎn)調(diào)查、抽樣調(diào)查普查、重點(diǎn)調(diào)查、抽樣調(diào)查2 2、按調(diào)查方法分、按調(diào)查方法分訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法訪問(wèn)法、觀察法、實(shí)驗(yàn)法4.2.24.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的收集房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的收集1

29、 1、基本資料的收集、基本資料的收集基本資料可分為一手資料和二手資料。一手資基本資料可分為一手資料和二手資料。一手資料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料料是為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料2 2、房地產(chǎn)法規(guī)資料的收集、房地產(chǎn)法規(guī)資料的收集3 3、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料的收集、項(xiàng)目基地現(xiàn)狀資料的收集4 4、交通流量資料的收集、交通流量資料的收集5 5、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的收集、人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料的收集包括有：人口、職業(yè)或行業(yè)類(lèi)別比例、產(chǎn)業(yè)包括有：人口、職業(yè)或行業(yè)類(lèi)別比例、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)、流動(dòng)人口6 6、公共設(shè)施資料的收集、公共設(shè)施資料

30、的收集7 7、商圈資料的收集、商圈資料的收集8 8、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料的收集、房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料的收集9 9、銷(xiāo)售資料的收集、銷(xiāo)售資料的收集1010、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料的收集、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目資料的收集1111、租金資料的收集、租金資料的收集4.2.34.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料收集的途徑房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料收集的途徑1 1、房地產(chǎn)消費(fèi)者或居民、房地產(chǎn)消費(fèi)者或居民2、交易雙方當(dāng)事人3、房地產(chǎn)中間商4、房地產(chǎn)租售廣告5、房地產(chǎn)交易促銷(xiāo)活動(dòng)6、各類(lèi)二手資料4.34.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分4.3.14.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是發(fā)現(xiàn)和了解市場(chǎng)機(jī)會(huì)、制房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是發(fā)現(xiàn)和

31、了解市場(chǎng)機(jī)會(huì)、制定與執(zhí)行有效的營(yíng)銷(xiāo)方案的關(guān)鍵和核心定與執(zhí)行有效的營(yíng)銷(xiāo)方案的關(guān)鍵和核心4.3.24.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原則（1）可測(cè)量性（2）可進(jìn)入性（3）可盈利性（4） 可行性4.3.34.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)1 1、地理細(xì)分、地理細(xì)分2 2、人口細(xì)分、人口細(xì)分3 3、心理細(xì)分、心理細(xì)分4 4、行為細(xì)分、行為細(xì)分4.3.44.3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法1 1、單維因素法、單維因素法2 2、三維因素法、三維因素法3 3、變量組合法、變量組合法4.3.54.3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序房地產(chǎn)細(xì)分一般遵行以下原則

32、：房地產(chǎn)細(xì)分一般遵行以下原則：（1）依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的資料進(jìn)行分析，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)需求供給狀況和發(fā)展趨勢(shì)，選擇和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品范圍（2）依據(jù)市場(chǎng)細(xì)分變量排列出消費(fèi)者的需求（3）依據(jù)消費(fèi)者需求的具體因素，初步確定細(xì)分市場(chǎng)的數(shù)量（4）對(duì)初步確定的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行研究，從中選擇有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)（5）考慮可供利用的廣告媒體、銷(xiāo)售渠道、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用的高低，目標(biāo)市場(chǎng)的特征和企業(yè)期望利潤(rùn)大小（6）計(jì)算目標(biāo)市場(chǎng)給企業(yè)帶來(lái)的效益，從而確定企業(yè)產(chǎn)品投向目標(biāo)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)程度（7）針對(duì)確定的目標(biāo)市場(chǎng)特性，制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略第五章第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5.15.1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投

33、資概述5.25.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措5.35.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析5.15.1房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概述5.1.15.1.1房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投房地產(chǎn)投資是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為領(lǐng)域內(nèi)及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為5.1.25.1.2房地產(chǎn)投資的主體房地產(chǎn)投資的主體1 1、國(guó)家、國(guó)家2 2、企業(yè)、企業(yè)3 3、個(gè)人、個(gè)人5.1.35.1.3房地產(chǎn)投資的分類(lèi)房地產(chǎn)投資的分類(lèi)1 1、按房地產(chǎn)

34、經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分、按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容劃分（1）土地開(kāi)發(fā)投資（2）房屋開(kāi)發(fā)投資（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資（5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資2、按房地產(chǎn)投資形式劃分 （1）直接投資房地產(chǎn)直接投資主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資（2）間接投資具體包括：購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的債券、股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金5.1.45.1.4房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1 1、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)、房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)（1）相對(duì)較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級(jí)2、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)（1）變現(xiàn)性差（

35、2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長(zhǎng)（4）需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)5.1.55.1.5房地產(chǎn)投資三要素房地產(chǎn)投資三要素1 1、時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)2 2、地段、地段3 3、質(zhì)量、質(zhì)量5.25.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金籌措5.2.15.2.1項(xiàng)目資金籌措的渠道與方式項(xiàng)目資金籌措的渠道與方式1 1、項(xiàng)目資本金籌集的渠道與方式、項(xiàng)目資本金籌集的渠道與方式（1）國(guó)家預(yù)算內(nèi)投資（2）自籌投資（3）發(fā)行股票（4）吸收國(guó)外資本直接投資2 2、項(xiàng)目負(fù)債籌資的渠道與方式、項(xiàng)目負(fù)債籌資的渠道與方式 （1）銀行貸款（2）發(fā)行債券（3）設(shè)備租賃（4）借用國(guó)外資金5.2.25.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源

36、1 1、自有資金、自有資金 （1）企業(yè)自身積累 （2）主管部門(mén)投入資金 （3）聯(lián)營(yíng)企業(yè)單位提供的資金2 2、銀行貸款、銀行貸款3 3、社會(huì)集資、社會(huì)集資 （1）房地產(chǎn)股票 （2）房地產(chǎn)債券4、利用外資5、預(yù)售款5.2.35.2.3資金成本資金成本1 1、資本成本的概念、資本成本的概念資金成本是指企業(yè)為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，由兩部分組成：資金籌集成本和資金使用成本。2、資金成本的計(jì)算（1）資金成本計(jì)算的一般形式資金成本一般用相對(duì)數(shù)表示，稱(chēng)之為資金成本率。其一般計(jì)算公式為：資資金金籌籌集集費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)率率籌籌集集資資金金總總額額資資金金使使用用費(fèi)費(fèi)資資金金成成本本率率或或集集費(fèi)費(fèi)籌籌集集資資金金

37、總總額額資資金金籌籌資資金金使使用用費(fèi)費(fèi)資資金金成成本本率率1 （2）各種資金來(lái)源的資金成本優(yōu)選股成本普通股成本債券成本銀行借款租賃成本保留盈余成本（3）平均資金成本為了進(jìn)行籌資和投資決策，需要計(jì)算全部資金來(lái)源的平均資金成本率，即綜合資金成本率。5.35.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析5.3.15.3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性的大小或程度，這種損失包括投入資本損失及實(shí)際收益小于預(yù)期收益的差額損失等。5.3.25.3.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型 1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)（2）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（3）購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)

38、（4）未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)2 2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（1）決策風(fēng)險(xiǎn)（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（3）管理風(fēng)險(xiǎn)3 3、金融風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)4 4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)5 5、政策風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。失。6 6、政治風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)主要政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)政治風(fēng)險(xiǎn)主要政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。侵略、罷工、騷亂等因素造成。7 7、自然風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)5.3.35.3.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避與控制1 1、風(fēng)險(xiǎn)

39、回避、風(fēng)險(xiǎn)回避2 2、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防3 3、風(fēng)險(xiǎn)組合、風(fēng)險(xiǎn)組合4 4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（1）契約性轉(zhuǎn)移（2）購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)保險(xiǎn)（3）項(xiàng)目資金證券化5、風(fēng)險(xiǎn)自留 第六章第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究6.16.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述6.26.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算6.36.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)6.46.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析6.56.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選6.66.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合

40、評(píng)價(jià)6.76.7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)6.16.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述6.1.16.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義和目的目的 1 1、可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目、可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行前面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。進(jìn)行前面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。2 2、可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的、可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，科學(xué)化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社

41、會(huì)和環(huán)境效益。提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。6.1.26.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用 1、項(xiàng)目投資決策的依據(jù)2、籌集建設(shè)資金的依據(jù) 3、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 4、編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)6.1.36.1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作階房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作階段段 1、投資機(jī)會(huì)研究 2 2、初步可行性研究、初步可行性研究 3 3、詳細(xì)可行性研究、詳細(xì)可行性研究 4 4、項(xiàng)目的評(píng)估和決策、項(xiàng)目的評(píng)估和決策6.1.46.1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的具體步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的具體步驟驟 1 1、接受委托、接

42、受委托 2 2、調(diào)查研究、調(diào)查研究 3 3、方案選擇和優(yōu)化、方案選擇和優(yōu)化 4 4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 5 5、編制可行性研究報(bào)告、編制可行性研究報(bào)告6.1.56.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容 1、項(xiàng)目概況 2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定 3、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 5、資源供給條件分析 6、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 7、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)費(fèi)用的研究 8、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制 9、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 10、結(jié)論及建議6.26.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算6.2.1

43、6.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算 1 1、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期（指從房地產(chǎn)項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期（指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投入工程開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)建設(shè)完目大量資金正式投入工程開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用。入的各項(xiàng)費(fèi)用。 2 2、經(jīng)營(yíng)資金、經(jīng)營(yíng)資金 經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金資金6.2.26.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各費(fèi)用估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各費(fèi)用估算 1 1、土地費(fèi)用、土地費(fèi)用 （1） 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是

44、指為渠取得房地房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為渠取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。 （2）根據(jù)取得方式的不同，所發(fā)生的費(fèi)用有：根據(jù)取得方式的不同，所發(fā)生的費(fèi)用有： 土地征收拆遷費(fèi)、土地出讓地價(jià)款、土地土地征收拆遷費(fèi)、土地出讓地價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地租用費(fèi)、土地投資折價(jià)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地租用費(fèi)、土地投資折價(jià) 2 2、前期工程費(fèi)、前期工程費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及及“三通一平三通一平”等階段的費(fèi)用。等階段的費(fèi)用。 3 3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4

45、 4、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 5 5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 7 7、管理費(fèi)用、管理費(fèi)用 8 8、財(cái)務(wù)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 9 9、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用 1010、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 1111、其他費(fèi)用、其他費(fèi)用 1212、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)6.2.36.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃 2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格 3 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入 房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配

46、套設(shè)施銷(xiāo)售收入、和自營(yíng)收入。（1）租售收入 租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。（2）自營(yíng)收入自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服物業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。6.36.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地

47、產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。金平衡情況進(jìn)行分析。6.3.16.3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制1 1、現(xiàn)金流量表、現(xiàn)金流量表（1）全部投資現(xiàn)金流量表（2）資本金現(xiàn)金流量表（3）投資者各方現(xiàn)金流量表2、資金來(lái)源與運(yùn)用表3、損益表6.3.26.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析1 1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率2 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3 3、投資回收期、投資回收期4 4、投資利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率5 5、資本金利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率6 6、資本金凈利潤(rùn)率、資本

48、金凈利潤(rùn)率6.3.36.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力分析1 1、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息2 2、有效利率與名義利率、有效利率與名義利率3 3、借款利息的計(jì)算方法、借款利息的計(jì)算方法4 4、借款償還期的計(jì)算、借款償還期的計(jì)算（1）國(guó)內(nèi)借款償還期（2）國(guó)外借款償還期6.46.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析6.4.16.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析的含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而

49、分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。6.4.26.4.2敏感性分析敏感性分析 1 1、敏感性分析的概念、敏感性分析的概念敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出的因素發(fā)生的變化，分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)出的影響。影響。（1）單因素敏感性分析（2）多因素敏感性分析2、敏感性分析的步驟（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變化范圍。（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。（4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。3 3、敏感性分析方法的應(yīng)用、敏感性分析方法的應(yīng)用 （

50、1）建造費(fèi)用的敏感性分析 （2）建設(shè)周期的敏感性分析 （3）租金的敏感性分析 （4）建筑面積的敏感性分析6.4.36.4.3臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析可進(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有：可進(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有：1 1、最低售價(jià)和最低銷(xiāo)售量、最低租金和最低、最低售價(jià)和最低銷(xiāo)售量、最低租金和最低出租率出租率2 2、最高土地取得價(jià)格、最高土地取得價(jià)格3 3、最高工程費(fèi)用、最高工程費(fèi)用6.4.46.4.4概率分析概率分析1 1、概率分析的概念、概率分析的概念概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素對(duì)概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。

51、 2 2、概率分析的步驟：、概率分析的步驟： （1）列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素 （2）選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) （3）分析確定每個(gè)不確定性因素的概率 （4）計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。3、概率分析的方法 （1）期望值法（2）蒙特卡羅模擬法6.56.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案比選6.5.16.5.1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同的方案比選開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同的方案比選1 1、凈現(xiàn)值法、凈現(xiàn)值法2 2、差額內(nèi)部收益率法、差額內(nèi)部收益率法3 3、最小費(fèi)用法、最小費(fèi)用法6.5.26.5.2開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同的方案比選開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同的方案比選1 1、年值法、

52、年值法2、最小公倍數(shù)法3、研究期法6.66.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)6.6.16.6.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)的角度，考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合理性。6.6.26.6.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的效益和費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的效益和費(fèi)用1 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的效益、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的效益2 2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

53、的費(fèi)用6.6.36.6.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的盈利能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的盈利能力分析分析綜合評(píng)價(jià)的盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以貨幣計(jì)量的的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率，間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平?？疾旆康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。6.6.46.6.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的社會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的社會(huì)影響分析分析社會(huì)影響分析主要包括下列內(nèi)容：社會(huì)影響分析主要包括下列內(nèi)容： （1）就業(yè)效果分析 （2）對(duì)區(qū)域資源配置的影響 （3

54、）對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響 （4）對(duì)區(qū)域科技進(jìn)步的影響 （5）對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 （6）對(duì)減少進(jìn)口和增加出口的影響 （7）對(duì)節(jié)約及合理利用國(guó)家資源的影響（8）對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活水平及社會(huì)福利的影響（9）對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響6.76.7房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)6.7.16.7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成本構(gòu)成1 1、封面、封面2 2、摘要、摘要3 3、目錄、目錄4 4、正文、正文5 5、附表、附表6 6、附圖、附圖6.7.26.7.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的編寫(xiě)

55、要點(diǎn)的編寫(xiě)要點(diǎn)1 1、項(xiàng)目總說(shuō)明、項(xiàng)目總說(shuō)明2 2、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目概況3 3、投資市場(chǎng)研究、投資市場(chǎng)研究4 4、市場(chǎng)研究、市場(chǎng)研究5 5、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目6 6、規(guī)劃方案及建設(shè)條件、規(guī)劃方案及建設(shè)條件7 7、建設(shè)方式及進(jìn)度安排、建設(shè)方式及進(jìn)度安排8 8、投資估算及資金籌措、投資估算及資金籌措9 9、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定1010、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)1111、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析1212、可行性研究的結(jié)論、可行性研究的結(jié)論第七章第七章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得7.17.1房地產(chǎn)

56、開(kāi)發(fā)用地制度概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度概述7.27.2國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓7.37.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押7.47.4國(guó)有土地使用權(quán)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)劃撥7.57.5閑置土地的處理閑置土地的處理7.67.6集體土地征收集體土地征收7.17.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度概述7.1.17.1.1我國(guó)基本土地制度我國(guó)基本土地制度1 1、土地制度的概念、土地制度的概念土地制度是人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下土地關(guān)系土地制度是人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)條件下土地關(guān)系的總稱(chēng)。包括土地所有制、土地使用制和土地的總稱(chēng)。包括土地所有制、土地使用制和土地國(guó)家管理制度國(guó)家管理制度

57、2 2、我國(guó)土地所有制、我國(guó)土地所有制 （1）國(guó)有土地所有權(quán)的主體和客體 （2）集體土地所有權(quán)的主體和客體3 3、我國(guó)土地使用制、我國(guó)土地使用制4 4、我國(guó)土地國(guó)家管理制度、我國(guó)土地國(guó)家管理制度7.1.27.1.2土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備制度1 1、土地儲(chǔ)備制度的概念、土地儲(chǔ)備制度的概念城市政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按城市政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征收等方法取得的土地進(jìn)行前期收購(gòu)、置換、征收等方法取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并予以?xún)?chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控開(kāi)發(fā)、整理，并予以?xún)?chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市

58、各類(lèi)建設(shè)用地的需要，確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。2、土地儲(chǔ)備的范圍土地儲(chǔ)備的范圍主要包括： （1）依法收回的國(guó)有土地 （2）可收購(gòu)的國(guó)有土地 （3）在企業(yè)改制、舊城改造、污染企業(yè)外遷、城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整中可置換的土地（4）征收的集體土地和政府代征的土地3、土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作過(guò)程（1）土地收購(gòu)儲(chǔ)備（2）儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)整理與利用（3）儲(chǔ)備土地供應(yīng)7.1.37.1.3土地用途管制制度土地用途管制制度根據(jù)我國(guó)根據(jù)我國(guó)土地管理法土地管理法規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地

59、和未利用地。7.1.47.1.4耕地保護(hù)制度耕地保護(hù)制度1 1、國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度、國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度2 2、國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度、國(guó)家實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度3 3、禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地、禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地7.1.57.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地取得方式主要有主要有: :出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、與土地使用權(quán)擁出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、與土地使用權(quán)擁有者合作。有者合作。7.27.2國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓7.2.17.2.1國(guó)有土地使用權(quán)出讓第概念國(guó)有土地使用權(quán)出讓第概念國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有

60、者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。權(quán)出讓金的行為。7.2.27.2.2國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限國(guó)有土地使用權(quán)出讓的年限（1）居住用地70年（2）工業(yè)用地50年（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年（5）綜合或其他用地50年7.2.37.2.3國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓1 1、協(xié)議出讓的概念、協(xié)議出讓的概念協(xié)議出讓是指土地使用有意受讓人直接向市、協(xié)議出讓是指土地使用有意受讓人直接向市、縣人民政府土地行