.11.25蕪湖東湖國際大酒店項(xiàng)目分析53p

1、1蕪湖蕪湖東湖國際大酒店項(xiàng)目東湖國際大酒店項(xiàng)目2前前 言言 本案位于蕪湖縣城，北靠東湖景區(qū)，生活便利，交通方便。 我公司針對(duì)2011年目前整體宏觀市場環(huán)境以及蕪湖縣房產(chǎn)市場情況分別從宏觀政策、城市情況、整體市場、區(qū)域市場、基地優(yōu)劣勢五個(gè)部分進(jìn)行了分析。3宏觀市場分析宏觀政策宏觀政策城市研究城市研究42011年年1月新政：國八條月新政：國八條 二套房首付提高六成二套房首付提高六成 二手房不滿二手房不滿5年全額征稅年全額征稅1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、部分城市執(zhí)行限購令(3套房限貸或是限購因地方而異)3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅全額征營業(yè)稅4、外地戶口買房受限制主要針對(duì)目前旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地

2、產(chǎn)等概念領(lǐng)漲現(xiàn)象，限購令可能進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。主要針對(duì)目前旅游地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)等概念領(lǐng)漲現(xiàn)象，限購令可能進(jìn)一步擴(kuò)大范圍。 宏觀政策宏觀政策 新國五條出臺(tái)，調(diào)控深化，提出改善土地調(diào)控2011年年7月，國務(wù)院出臺(tái)月，國務(wù)院出臺(tái)“新國五條新國五條”，先后從擴(kuò)大限購范圍和深化土地調(diào)控方面提出要求。，先后從擴(kuò)大限購范圍和深化土地調(diào)控方面提出要求。1、確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)2、房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。3、加強(qiáng)違規(guī)用地，農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的管理，提高商品房用地供應(yīng)，堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。嚴(yán)查違法占地，如違規(guī)高爾夫球場等，農(nóng)村集體土地拆遷加強(qiáng)管理，加強(qiáng)商

3、品房土地供應(yīng)量。嚴(yán)查違法占地，如違規(guī)高爾夫球場等，農(nóng)村集體土地拆遷加強(qiáng)管理，加強(qiáng)商品房土地供應(yīng)量。5 金融政策金融政策 央行釋放貨幣放松信號(hào)，以緩解國內(nèi)目前中小企業(yè)的融資困局。2011年12月5日，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率將從21.5%下調(diào)為21%。這也是央行自這也是央行自20082008年年1212月月2525日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以來，日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率以來，3 3年來首次下調(diào)存款年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。準(zhǔn)備金率。8月份居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（cpi）回落0.3個(gè)百分點(diǎn),央行適度放松貨幣政策，以緩解目前中小企業(yè)融資難的困局，更是對(duì)近期連發(fā)的中小企業(yè)主外逃、破

4、產(chǎn)等事件的一個(gè)回應(yīng)。6調(diào)控周期分析調(diào)控周期分析從歷年政策調(diào)控走勢看，政策性調(diào)控周期一般歷時(shí)2-3年，根據(jù)調(diào)控周期及市場規(guī)律，預(yù)計(jì)市場在2012年難以回暖。2011.72011.7新新國五條國五條20122012下半年下半年政策放松期政策放松期p 從從03年至今，政策共經(jīng)歷了年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān)。收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變都與房地產(chǎn)市場走勢密切相關(guān)。7 地方政策地方政策 基本按照國家出臺(tái)調(diào)控政策實(shí)施，并未出臺(tái)限購等嚴(yán)厲調(diào)控措施實(shí)行差別化信貸：實(shí)行差別化信貸：二套房及以上的首付六成，利率1.1倍。（其中非本市居民如不能提供1年以上納稅證明或社

5、保證明，將按二套房及以上的政策施行。個(gè)別商業(yè)銀行按情況可暫停發(fā)放貸款。）嚴(yán)格住房備案價(jià)格審核嚴(yán)格住房備案價(jià)格審核：成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，項(xiàng)目備案價(jià)格不得高于周邊項(xiàng)目前六個(gè)月成交均價(jià)的上浮5%。土地增值稅：土地增值稅：對(duì)在基準(zhǔn)價(jià)格之內(nèi)銷售的開發(fā)項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；對(duì)超出基準(zhǔn)價(jià)格銷售的開發(fā)項(xiàng)目，按現(xiàn)行預(yù)征率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)預(yù)征土地增值稅。保證土地供應(yīng)量保證土地供應(yīng)量：完善新增土地供應(yīng)制度，確保住房用地計(jì)劃。2011年度新增商品住房的土地供應(yīng)全部實(shí)行“凈地”出讓方式，確保年度新增住房土地的供應(yīng)量達(dá)到4500畝以上，其中保障性住房用地1800畝，并將此目標(biāo)納入到相關(guān)部門的年度考核。

6、保證新增住房土地供應(yīng)、差別化信貸、控制價(jià)格漲幅保證新增住房土地供應(yīng)、差別化信貸、控制價(jià)格漲幅8宏觀政策洞察宏觀政策洞察 宏觀調(diào)控：2011年連續(xù)兩次中央推出宏觀調(diào)控政策，分別從增加供應(yīng)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，改善土地管理以及持續(xù)推行限購政策，以此來控制目前樓市價(jià)格過快增長的局面 金融調(diào)控：在美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)手英國等其他五家央行向遭受歐債危機(jī)打擊的銀行提供流動(dòng)性支持，以確保全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下，中國央行持續(xù)收緊的貨幣政策也首次出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，以緩解目前國內(nèi)中小企業(yè)的融資困局。 當(dāng)?shù)卣撸寒?dāng)?shù)鼗景凑諊医y(tǒng)一出臺(tái)的調(diào)控措施實(shí)行，整體市場政策環(huán)境仍屬于相對(duì)寬松的狀態(tài)。 趨勢預(yù)判：目前貨幣政策首度出現(xiàn)松動(dòng)，此舉是對(duì)

7、于貨幣政策過緊的一次趨勢預(yù)判：目前貨幣政策首度出現(xiàn)松動(dòng)，此舉是對(duì)于貨幣政策過緊的一次修正，這部分的資金流向主要是政府投資項(xiàng)目及中小型企業(yè)融資。對(duì)于房修正，這部分的資金流向主要是政府投資項(xiàng)目及中小型企業(yè)融資。對(duì)于房地產(chǎn)影響微乎其微，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策并不會(huì)放松。地產(chǎn)影響微乎其微，短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策并不會(huì)放松。9宏觀市場分析宏觀政策宏觀政策城市研究城市研究10地理區(qū)位：蕪湖縣位于安徽省東南部，長江中下游南岸。縣境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省“沿邊”（沿浙江、江蘇）、“沿江”（沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。交通情況：境內(nèi)青弋江直通黃金水道長江，

8、皖贛鐵路穿越縣城，蕪宣高速、蕪馬高速，銅南宣高速、以及蕪雁高速（蕪湖高淳）即將通車，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。目前蕪湖縣正按照目前蕪湖縣正按照“蕪湖市的新城區(qū)，蕪湖市的新城區(qū)，皖江城市帶的先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，長江皖江城市帶的先進(jìn)裝備制造業(yè)基地，長江三角洲地區(qū)的重要旅游休閑地三角洲地區(qū)的重要旅游休閑地”的城市戰(zhàn)的城市戰(zhàn)略定位高速發(fā)展。略定位高速發(fā)展?！緟^(qū)位交通【區(qū)位交通】地處安徽省中南部“沿邊”地段，與江浙地區(qū)構(gòu)成3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)11 蕪湖縣西北毗鄰蕪湖市，西南接南陵縣，東南鄰宣城市，東北與江蘇高淳隔河相望?，F(xiàn)轄灣沚、六郎、

9、陶辛、方村、紅楊、花橋6個(gè)鎮(zhèn)， 總面積717.5平方公里， 人口34.5萬人。蕪湖縣規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：兩廊兩心四片區(qū)。1.兩廊：濱江綠化廊道和自然生態(tài)廊道。濱江綠化廊道：2.兩心：老城商業(yè)中心和行政文化中心。老城商業(yè)中心：位于老城區(qū)，發(fā)展零售商業(yè)，形成傳統(tǒng)特色商業(yè)中心。行政文化中心：位于南部新區(qū)，承擔(dān)縣域行政、文體、娛樂職能，形成行政文化中心。3.四片區(qū)：老城區(qū)及濱河居住功能片區(qū)、行政文化功能片區(qū)、機(jī)械工業(yè)園片區(qū)、東部工業(yè)園片區(qū)【行政規(guī)劃【行政規(guī)劃】現(xiàn)轄六鎮(zhèn)，灣沚鎮(zhèn)為主城區(qū)；其中主城區(qū)南部為行政文化中心，北部濱河為居住功能中心12【城市經(jīng)濟(jì)【城市經(jīng)濟(jì)】為安徽省十強(qiáng)縣之一，目前房地產(chǎn)發(fā)展將由高速發(fā)

10、展期往平穩(wěn)期轉(zhuǎn)型，未來市場需求將以改善需求為主2010年蕪湖縣實(shí)現(xiàn)國民生年蕪湖縣實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值產(chǎn)總值103億元，較上年增億元，較上年增長長21%.2010年蕪湖縣人均生產(chǎn)總年蕪湖縣人均生產(chǎn)總值值26761元（按元（按2010年末匯年末匯率折算為率折算為4041美元），較美元），較上年增長上年增長20%.gdp增長率增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于大于8%高速發(fā)展高速發(fā)展蕪湖市房地產(chǎn)目前處于高速發(fā)展階段。0-800800-40004000-8000生存需求生存、改善兼有改善需求為改善需求為主主超速發(fā)展、單純數(shù)量型快速發(fā)展、以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量

11、并重平穩(wěn)發(fā)展，平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主以質(zhì)量為主人均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系13【城市人口【城市人口】蕪湖縣人口吸納能力不足，十年時(shí)間常住人口減少2.2萬人，房產(chǎn)需求特征為典型封閉內(nèi)需型地 區(qū)2010年常住人口（人）比重（%）蕪湖縣294039100灣沚鎮(zhèn)12330041.93其中：開發(fā)區(qū)59512.02六郎鎮(zhèn)6996423.8陶辛鎮(zhèn)3846113.08紅楊鎮(zhèn)3419711.63花橋鎮(zhèn)281179.562010年底，全縣戶籍人口34.5萬人，年均增長0.55%。2010年底，全縣常住人口29.4萬人，與2000年31.6萬人相比，人口減少2.2萬人，年均下降0.72%。蕪湖

12、縣人口存在外流現(xiàn)象，城市人口吸納能力不足。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局14【消費(fèi)能力【消費(fèi)能力】蕪湖縣整體生活水平近幾年維持在小康水平，恩格爾系數(shù)近3年逐漸降低，消費(fèi)能力有所提高，城市居民居住剛性需求已經(jīng)飽和。恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%40-50%30-40%低于30%消費(fèi)水平貧困溫飽小康小康富裕最富裕蕪湖縣居民恩格爾系數(shù)表明，城市消費(fèi)水平為小康階段。2010年底蕪湖縣人均消費(fèi)性支出6842元，年均增長25%。蕪湖縣人均住房面積2010年達(dá)33.51平米，以每戶3人計(jì)，每戶住房面積達(dá)100平米，對(duì)于居住需求基本飽和。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局15【房地產(chǎn)水平【房地產(chǎn)水平】蕪湖縣房地產(chǎn)投

13、資水平增長迅猛，近五年全縣總體房屋竣工面積體量超過500萬方，市場供應(yīng)量巨大。2010年房地產(chǎn)投資總額10.95億元，相對(duì)去年增幅超過200%。房地產(chǎn)投資增長迅猛。06-10年總施工面積965.54萬平方米；總竣工面積545萬平方米。近五年蕪湖縣房屋新增面積體量巨大。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：蕪湖縣統(tǒng)計(jì)局16城市研究總結(jié)城市研究總結(jié) 區(qū)位交通：地處安徽省中南部“沿邊”地段，與江浙地區(qū)構(gòu)成3小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)，交通便捷度情況良好。 經(jīng)濟(jì)水平：安徽十強(qiáng)縣之一，房地產(chǎn)發(fā)展階段往平穩(wěn)期過渡，未來市場需求以改善需求為主。 城市人口：城市常住人口29.4萬人，城市人口有流失現(xiàn)象，吸納力不足。城市房地產(chǎn)

14、特征為封閉內(nèi)需型。 消費(fèi)水平：整體維持在小康水平，近三年消費(fèi)能力有所提高，人均居住面積33.51平方米，剛性居住需求已經(jīng)飽和。 房地產(chǎn)水平：房地產(chǎn)投資增長迅猛，2010年全年城市房屋竣工面積體量達(dá)123萬方。 城市特征：縣級(jí)強(qiáng)市；典型封閉內(nèi)需型城市；未來房產(chǎn)市場需求以改善城市特征：縣級(jí)強(qiáng)市；典型封閉內(nèi)需型城市；未來房產(chǎn)市場需求以改善需求為主；城市房屋供應(yīng)體量大，未來去化壓力較大。需求為主；城市房屋供應(yīng)體量大，未來去化壓力較大。17房產(chǎn)市場分析整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場個(gè)案分析個(gè)案分析18【商品房供應(yīng)【商品房供應(yīng)】2011年商品房供應(yīng)量大增，相對(duì)去年增長了70%；兩年時(shí)間商品房供應(yīng)總面積超

15、百萬方。2011年1-11月蕪湖縣商品房整體供應(yīng)5766套，合計(jì)面積63.4萬平方米；供應(yīng)面積同比去年1-11月增長70%。2010-2011年蕪湖縣合計(jì)總供應(yīng)商品房9848套，供應(yīng)面積105萬平方米。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)192011年1-11月蕪湖縣商品住宅整體供應(yīng)4557套，合計(jì)面積46.1萬平方米；供應(yīng)面積同比去年1-11月增長70%。2010-2011年蕪湖縣合計(jì)總供應(yīng)商品住宅7655套，供應(yīng)面積78萬平方米。【商品住宅供應(yīng)【商品住宅供應(yīng)】2011年商品住宅供應(yīng)量大增，相對(duì)去年增長了70%；兩年時(shí)間商品住宅供應(yīng)總面積達(dá)78萬方。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)20區(qū)域區(qū)

16、域成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積成交均價(jià)成交均價(jià)灣沚鎮(zhèn)灣沚鎮(zhèn)1189125595.524545六郎鎮(zhèn)六郎鎮(zhèn)22424453.292954方村鎮(zhèn)方村鎮(zhèn)232309.62803方村鎮(zhèn)方村鎮(zhèn)3696.352823紅楊鎮(zhèn)紅楊鎮(zhèn)373499.7628212011年1-11月蕪湖縣共成交商品房1476套，合計(jì)成交面積15.7萬平方米，與去年相比，同比減少29.6%；僅去化當(dāng)年供應(yīng)量的24.8%。2011年蕪湖縣商品房供需比為4.04，市場嚴(yán)重供大于求，供需比失衡，與去年相比，供需比持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)2010年至今蕪湖縣樓市供應(yīng)量及去化量情況，可初步估計(jì)蕪湖縣市場中商品房存量約為74萬平方米左右，商品住宅存量

17、約為58萬平方米左右?！旧唐贩咳セ治觥旧唐贩咳セ治觥可唐贩砍山怀氏禄厔荩?011年全縣僅去化總供應(yīng)量的24.8%，市場供需比嚴(yán)重失衡，供應(yīng)體量過大。數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2011年商品房銷售情況年商品房銷售情況21數(shù)據(jù)來源：蕪湖縣住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)2011年商品房成交均價(jià)為4215元/平米，與2006年相比漲了近一倍，五年來平均每年漲幅為14.9%2011年商品房成交均價(jià)漲幅放緩，年度漲幅僅為6%，與2010年26%的漲幅相比，縮小了20個(gè)百分點(diǎn)。商品房主要成交區(qū)域?yàn)闉硾b鎮(zhèn)，占全縣成交的80%，灣沚鎮(zhèn)2011年成交均價(jià)為4545元/平米，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。其次為六郎鎮(zhèn)，占全縣成

18、交的14%，2011年成交均價(jià)為2954元/平米?！旧唐贩砍山痪鶅r(jià)【商品房成交均價(jià)】2011年商品房均價(jià)漲勢放緩，年漲幅僅為6%；灣沚鎮(zhèn)商品房成交占了全縣成交8成以上，遠(yuǎn)高于蕪湖縣其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展水平。22整體市場總結(jié)整體市場總結(jié) 樓市供應(yīng)：2011年供應(yīng)量大增，2010年2011年兩年時(shí)間商品房供應(yīng)量達(dá)105萬方（其中商品住宅78萬方）。 樓市去化：去化壓力持續(xù)增大，樓市供需比失衡嚴(yán)重，2011年商品房僅去化當(dāng)年供應(yīng)量的24.8%。 成交均價(jià)：2011年商品房均價(jià)漲勢放緩，年漲幅僅為6%，遠(yuǎn)低于往年成交均價(jià)年均漲幅。 成交板塊：蕪湖縣房地產(chǎn)成交集中在灣沚鎮(zhèn)，占全縣成交的8成以上；灣沚鎮(zhèn)的房

19、價(jià)水平也遠(yuǎn)高于蕪湖縣其他四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 存量分析：根據(jù)2010年至今蕪湖縣樓市供應(yīng)量及去化量情況，可初步估算蕪湖縣市場中商品房存量約為74萬平方米左右，商品住宅存量約為58萬平方米左右。 房產(chǎn)特征：供應(yīng)體量大；供大于求、供需比失衡嚴(yán)重；均價(jià)漲幅放緩；房產(chǎn)特征：供應(yīng)體量大；供大于求、供需比失衡嚴(yán)重；均價(jià)漲幅放緩；板塊發(fā)展差距大，主要集中在灣沚鎮(zhèn)。板塊發(fā)展差距大，主要集中在灣沚鎮(zhèn)。23房產(chǎn)市場分析整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場個(gè)案分析個(gè)案分析24老城區(qū)老城區(qū)工業(yè)園板塊工業(yè)園板塊城北板塊城北板塊城南板塊城南板塊根據(jù)蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展特征大根據(jù)蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展特征大致可以分為四個(gè)板塊：致可以分為四個(gè)板塊：城北

20、板塊：城北板塊：以環(huán)東湖公園區(qū)域項(xiàng)目為代表，區(qū)域樓盤項(xiàng)目品質(zhì)整體優(yōu)于其他板塊。老城區(qū)：老城區(qū)：傳統(tǒng)縣城中心板塊，項(xiàng)目品質(zhì)一般且體量較小。城南板塊：城南板塊：縣政府所在的行政中心及以濱江商貿(mào)居住區(qū)組合而成的大城南板塊，品質(zhì)較好項(xiàng)目有中央城、陽光城。工業(yè)園板塊：工業(yè)園板塊：以機(jī)械工業(yè)園為主的加工區(qū)【板塊劃分【板塊劃分】大致可分為城北、城南、老城區(qū)、工業(yè)園四個(gè)板塊，其中城北板塊項(xiàng)目整體品質(zhì)最高，其次為以陽光城項(xiàng)目為首的城南板塊。25陽光城陽光城東湖華庭東湖華庭東湖上郡東湖上郡八達(dá)政和苑八達(dá)政和苑御景灣御景灣尚城國際尚城國際世紀(jì)華庭世紀(jì)華庭公園城邦公園城邦本案本案城北板塊：樓盤價(jià)格全縣最高，高層均價(jià)在

21、5300-5800元/平米之間。老城區(qū)：高層價(jià)格在4800-5000元/平米之間。城南板塊：陽光城項(xiàng)目即將開盤，預(yù)計(jì)未來開盤價(jià)格為5000元/平米，目前在售濱湖家苑為4600元/平米工業(yè)園板塊：均價(jià)基本在3500-4000元/平米之間，項(xiàng)目品質(zhì)較低。從價(jià)格、未來供應(yīng)、項(xiàng)目區(qū)位從價(jià)格、未來供應(yīng)、項(xiàng)目區(qū)位等因素來看，未來本案主要競等因素來看，未來本案主要競爭市場為城北板塊；城南板塊爭市場為城北板塊；城南板塊為本案分流市場；為本案分流市場；中央城中央城濱湖家苑濱湖家苑尚東瀾庭尚東瀾庭世貿(mào)嘉園世貿(mào)嘉園江南瑞城江南瑞城【在售項(xiàng)目【在售項(xiàng)目】從價(jià)格、未來供應(yīng)、項(xiàng)目區(qū)位等因素來看，未來本案主要競爭市場為城北

22、板塊；城南板塊為本案分流市場26項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面積總建面積 萬平米萬平米已推面積已推面積萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型在售主力戶型在售主力戶型 在售均價(jià)在售均價(jià) 元元/ /平米平米最近開盤時(shí)間最近開盤時(shí)間推量推量 套套去化去化 套套月均去化月均去化 套套/ /月月陽光城70.3045棟高層、小高層78-86平米兩房 105-126平米三房預(yù)計(jì)5000預(yù)計(jì)12月開盤378/東湖華庭102小高層、多層多層：81、126平米 小高層：97、116平米均價(jià)55002011-51297612.7八達(dá)政和苑6.72.1小高層、高層小高層：108-111平米均價(jià)53002011-9122178東湖上郡1

23、02.7多層、小高層、高層小高層：124三房、142四房 多層：103三房 高層：122三房多層：5300 高層：58002011-81813010御景灣161.6高層、小高層、多層多層：89、111、121多層：均價(jià)54002011-101366130.5尚城國際12.9010幢高層和4幢多層122、134、142平米未定預(yù)計(jì)年底，目前蓄水1000組/世紀(jì)華庭2.82.82棟高層住宅和1棟沿街四層l形商業(yè)組成103、120、133平米均價(jià)48002011-6推2# 2011-9推1#1609323.3公園城邦50（一期18萬）5.7多層、小高層、高層、花園洋房80、90、115、118平米多

24、層4800-5000 洋房52002011-922811746.8【在售項(xiàng)目分析【在售項(xiàng)目分析】2011年在售項(xiàng)目去化情況一般，其中高層及小高層項(xiàng)目月均去化基本在10套左右；洋房及多層去化情況較好；在售項(xiàng)目剩余體量約為160萬方。27皇家花園皇家花園華府天成華府天成本案本案中方新城中方新城泰和中心街泰和中心街翰林廣場翰林廣場項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建面總建面積積 萬平米萬平米物業(yè)類型物業(yè)類型君和皇家花園32.5高層住宅和花園式洋房為主華府天成3.2未定中方新城16（住宅5.2萬）住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)于一體泰和中心街4.6小高層、沿街門面泰和翰林廣場3小高層、商住樓目前暫未開發(fā)住宅項(xiàng)目約在目前暫未

25、開發(fā)住宅項(xiàng)目約在48.548.5萬平方米以上。萬平方米以上?！疚磥砩鲜辛俊疚磥砩鲜辛俊课磥砩鲜凶≌w量約在48萬方，其中體量最大的為東湖公園北面的皇家花園，項(xiàng)目以高層、洋房為主，總建為32.5萬方。28【各面積段供銷【各面積段供銷】區(qū)域市場內(nèi)2011年在售項(xiàng)目推出房源以兩房和三房為主，去化情況最好的為80-90平米的兩房。供應(yīng)：以80-90平米兩房以及100-130平米三房為主。去化：80-90平米兩房去化情況較好，去化率為95%。，其次為100-110平米三房，去化率為74%。2011年蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)各面積段供銷情況2011年蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)各面積段供銷情況05010015020025030080

26、以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%推量去化去化率292011年區(qū)域市場內(nèi)高層項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為80-90平米、100-110平米以及120-130平米三個(gè)面積段。其中去化情況最好的為80-90平米，去化率100%，其次為100-110平米，去化率89%。2011年區(qū)域市場內(nèi)小高層項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為100-130平米以及140-150平米。去化情況最好的為80-90平米以及110-120平米。【高層及小高層戶型分析】高層【高層及小高層戶型分析】高層以80-90

27、平米兩房，100-110平米緊湊三房以及120-130平米舒適三房為主，而小高層戶型尺度設(shè)計(jì)較為寬松。30 板塊特征：大致可分為城北、城南、老城區(qū)、工業(yè)園四個(gè)板塊，其中城北板塊項(xiàng)目整體品質(zhì)最高，其次為以陽光城項(xiàng)目為首的城南板塊。 在售項(xiàng)目：2011年在售項(xiàng)目去化情況一般，高層及小高層項(xiàng)目月均去化基本在10套左右。在售項(xiàng)目目前剩余體量約為160萬方。 戶型分析：2011年區(qū)域市場以兩房和三房為主，去化情況最好的為80-90平米的兩房，其中高層房源戶型比較常規(guī)，基本為兩房、緊湊三房、舒適三房三種類型。 競爭情況：未來本案主要競爭市場為城北板塊；城南板塊為本案分流市場。 未來供應(yīng)：未來上市住宅體量約

28、在48萬方，其中與本案臨近的皇家花園總建32.5萬方。 區(qū)域市場特征：城北板塊為區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)板塊；高層及小高層去化一般；區(qū)域市場特征：城北板塊為區(qū)域內(nèi)最優(yōu)質(zhì)板塊；高層及小高層去化一般；本案面臨最主要競爭為城北板塊、城南板塊；市場供應(yīng)以兩房、三房為本案面臨最主要競爭為城北板塊、城南板塊；市場供應(yīng)以兩房、三房為主，兩房去化較好。主，兩房去化較好。區(qū)域市場總結(jié)區(qū)域市場總結(jié)31房產(chǎn)市場分析整體市場整體市場區(qū)域市場區(qū)域市場個(gè)案分析個(gè)案分析32陽光城陽光城蕪湖縣首席法式風(fēng)格超級(jí)大盤、純高層項(xiàng)目，綠化率高達(dá)40%。項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址位于蕪湖縣主干道蕪湖南路，南邊緊鄰南湖公園，北邊與蕪湖縣一中隔道而望開發(fā)商開發(fā)

29、商蕪湖元盛投資有限公司總建面積總建面積70萬平方米綠化率綠化率40%項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃由45棟高層、小高層住宅，多層商業(yè)、會(huì)所、幼兒園等配套建筑及地下車庫組成?？偼瓢噶靠偼瓢噶款A(yù)計(jì)12月推出1#、3#、7#、9#樓378套房源可售余量可售余量70萬平方米主力面積主力面積78-86平米兩房、105-126平米三房在售均價(jià)在售均價(jià)預(yù)計(jì)5000元/平米客群分析客群分析/銷售情況銷售情況預(yù)計(jì)12月開盤，目前售樓處已公開1#3#7#9#33法式純高層項(xiàng)目，底層為石材，上面為真石漆。【立面風(fēng)格【立面風(fēng)格】項(xiàng)目為法式高層，底層石材+上層真石漆，提升了項(xiàng)目品質(zhì)感。3479平米2房2廳1衛(wèi)中間戶全明戶型設(shè)計(jì)，南向

30、陽臺(tái)書房南向窗戶較窄，采光度較差81平米2房2廳1衛(wèi)右邊戶4.9米開間客廳，利用東向270度轉(zhuǎn)角飄窗彌補(bǔ)客廳采光問題。衛(wèi)生間、廚房、餐廳布局欠合理。【戶型分析【戶型分析】項(xiàng)目兩房戶型設(shè)計(jì)一般，其中81平米邊戶動(dòng)線組織不夠合理。35113平米3房2廳1衛(wèi)左邊戶約7.8米超大進(jìn)深客廳，全明南北通透南向景觀陽臺(tái)，以及主臥南向飄窗。衛(wèi)生間過小，以及廚房、餐廳布局欠合理126平米3房2廳2衛(wèi)右邊戶主臥270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)。客廳南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。戶型不夠方正?！緫粜头治觥緫粜头治觥宽?xiàng)目113平米緊湊三房戶型設(shè)計(jì)動(dòng)線組織不夠合理，衛(wèi)生間與廚房共用過道，導(dǎo)致衛(wèi)生間過于狹小以及兩者會(huì)存在干擾的問題。36東湖上郡東

31、湖上郡近萬平米中心綠地，新都市湖畔生活城，緊鄰東湖公園湖景生態(tài)區(qū)。項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址蕪湖縣世紀(jì)大道以以東，縣二中以西開發(fā)商開發(fā)商蕪湖三箭房地產(chǎn)開發(fā)公司總建面積總建面積10萬平方米綠化率綠化率30%項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃社區(qū)規(guī)劃9棟高層、小高層及2棟多層、配套幼兒園以及8000平米商業(yè)街區(qū)總推案量總推案量目前已推1-2、9、10、11號(hào)樓，共181套住宅及14套商業(yè)可售余量可售余量7萬平方米主力面積主力面積小高層：124三房、142四房 多層：103三房高層：122三房在售均價(jià)在售均價(jià)高層：5800 多層：5300客群分析客群分析蕪湖縣尤其是來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的升級(jí)改善客群以及部分投資客群銷售情況銷售情況2011

32、年8月底開盤，目前住宅部分已去化30套，月均去化10套8#7#6#5#3#9#10#11#12#1#2#37122平米3房2廳2衛(wèi)高層11#戶型全明戶型，雙陽臺(tái)、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)擁有入戶陽臺(tái)124平米3房2廳2衛(wèi)小高層戶型客廳及兩個(gè)臥室均朝南客廳與廚房形成對(duì)流空間，及雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)【戶型分析【戶型分析】主力戶型為舒適型三房，其中高層戶型擁有入戶花園，功能劃分合理，唯獨(dú)客廳為北向，略有缺憾。38公園城邦公園城邦稀缺，低密度多層洋房，獨(dú)享主題水系景觀項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址蕪湖縣東部，北側(cè)與東湖公園隔公園大道相望，西臨三元路，南以灣新路為結(jié)界開發(fā)商開發(fā)商蕪湖縣百悅置業(yè)有限公司總建面積總建面積50萬平方米（一期18萬）

33、綠化率綠化率39.3%項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃有多層、小高層、高層、花園洋房等總推案量總推案量5.7萬平方米可售余量可售余量44.3萬平方米主力面積主力面積80、90、115、118平米在售均價(jià)在售均價(jià)多層4800-5000、洋房5200客群分析客群分析周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)升級(jí)客戶，城區(qū)改善客戶及部分投資客戶銷售情況銷售情況2011年9月推出228套房源，截至目前去化117套，月均去化為46.8套2#3#13#15#24#10#11#17#18#洋房洋房39118平米3房2廳2衛(wèi)多層2#、30#4.5米大開間客廳，與廚房視覺互通，增強(qiáng)了空間感。雙臥朝南87平米2房2廳1衛(wèi)多層3#、4#4.2米大開間客廳，南向

34、陽臺(tái)，主臥朝南。全明設(shè)計(jì)，南北通透【戶型分析【戶型分析】多層主力戶型為87、118平米兩種，戶型動(dòng)線組織合理，緊湊實(shí)用。40165平米4房2廳2衛(wèi)洋房戶型方正，大開間設(shè)計(jì)，客廳餐廳南北通透雙臥朝南，客廳附帶超大露臺(tái)155平米4房2廳2衛(wèi)洋房戶型方正，布局合理，客廳餐廳南北通透。雙臥朝南，客廳附帶超大露臺(tái)【戶型分析【戶型分析】洋房主力戶型為155-165平米兩種，均有南北陽臺(tái)及客廳露臺(tái)設(shè)計(jì)，戶型方正，南北通透。41項(xiàng)目研究基地分析基地分析swot42【項(xiàng)目區(qū)位【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資源；項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及價(jià)值非常明顯。從項(xiàng)目地理位置來看，

35、項(xiàng)目處于蕪湖縣灣沚鎮(zhèn)城北，北靠東湖景區(qū)，未來蕪湖縣中央公園核心所在，交通便捷，距離老城區(qū)僅5分鐘車程。本案本案本案本案43住宅地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 1、面積指標(biāo)面積指標(biāo)用地面積33732總建面積101831.4其中地上建筑面積87191.4地下建筑面積14640建筑密度25%容積率2.58綠地率30%機(jī)動(dòng)車位641輛2 2、面積功能分配指標(biāo)住宅建筑面積81077.4配套商業(yè)建筑面積61143 3、戶數(shù)指標(biāo)居住戶數(shù)684戶居住人口（3.2人每戶）2189人酒店地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)酒店地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 1、面積指標(biāo)面積指標(biāo)用地面積27182.3總建面積72181其中地上建筑面積62181地下建筑面

36、積10000建筑密度28%容積率2.3綠地率30%機(jī)動(dòng)車位410輛酒店客房數(shù)482間酒店貴賓樓14間2 2、面積功能分配指標(biāo)面積功能分配指標(biāo)酒店主樓建筑面積24536貴賓樓建筑面積5600辦公樓建筑面積21758配套用房建筑面積10287【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)【經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】項(xiàng)目地塊分為住宅、酒店兩塊用地：其中住宅面積8.1萬方，配套商業(yè)0.6萬方，酒店部分6.2萬方。44【項(xiàng)目四至【項(xiàng)目四至】項(xiàng)目三面環(huán)水，世紀(jì)大道及灣新路構(gòu)建起與老城區(qū)、工業(yè)園區(qū)之間的便捷交通；北面酒店地塊與東湖景區(qū)一路之隔，擁有天然湖景資源。西依世紀(jì)大道西依世紀(jì)大道南至灣新路南至灣新路支流水系支流水系東至支流水系東至支流水系東湖路東湖路北

37、靠東湖景區(qū)北靠東湖景區(qū)45 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目地塊部分已經(jīng)在拆遷，東湖國際大酒店還正處于運(yùn)營狀態(tài)，離項(xiàng)目正式動(dòng)工還需要一段時(shí)間部分未拆遷建筑部分未拆遷建筑地塊左側(cè)部分地塊左側(cè)部分地塊左側(cè)水系地塊左側(cè)水系地塊右側(cè)水系地塊右側(cè)水系東湖國際大酒店東湖國際大酒店酒店地塊右側(cè)酒店地塊右側(cè)46 周邊配套周邊配套 項(xiàng)目一公里生活圈內(nèi)配套齊全，屬于老城區(qū)商業(yè)中心輻射范圍；擁有蕪湖縣最好的醫(yī)療、休閑、商業(yè)等資源東湖公園東湖公園1km東湖公園東湖公園本案本案縣人民醫(yī)院縣人民醫(yī)院二中二中檢察院檢察院惠民醫(yī)院惠民醫(yī)院好又多超市好又多超市老城商老城商業(yè)中心業(yè)中心實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)行政文化中心行政文化中心實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)驗(yàn)學(xué)校仁愛醫(yī)院仁愛醫(yī)院縣人民醫(yī)院縣人民醫(yī)院延安路商業(yè)街延安路商業(yè)街項(xiàng)目周邊一公里生活圈配套：項(xiàng)目周邊一公里生活圈配套：醫(yī)療配套：蕪湖縣人民醫(yī)院、惠民醫(yī)院、仁愛醫(yī)院等。商業(yè)配套：老城區(qū)商業(yè)中心、延安路商業(yè)街等。教育配套：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、二中。公共配套：東湖公園；7路、201路等路線公交配套。47基地分析總結(jié)基地分析總結(jié) 項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于濱河居住功能片區(qū)：緊鄰老城區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)享有東湖景區(qū)的優(yōu)質(zhì)自然資源；項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及價(jià)值非常明顯