房屋登記辦法

1、房屋登記辦法 暨相關(guān)政策銜接 中國房地產(chǎn)研究會(huì)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測量委員會(huì)登記制度是物權(quán)法律制度中的核心規(guī)則和環(huán)節(jié) 財(cái)產(chǎn)歸屬，簡單講，不動(dòng)產(chǎn)看登記，動(dòng)產(chǎn)看占有。 因此，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)制度的重要基礎(chǔ)，沒有健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就沒有完善的物權(quán)法律制度。 完善的登記制度可以為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，充分發(fā)揮物的效用。 房屋登記辦法立法主旨l辦法定位：房屋登記的程序法l登記定位：非行政強(qiáng)制行為l登記啟動(dòng)：申請啟動(dòng)為主 協(xié)執(zhí)啟動(dòng)為輔 職權(quán)啟動(dòng)為例外 依申請啟動(dòng)l以共同申請為原則以單方申請為例外 單方申請的情形有： 第十二條規(guī)定的情形； 建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記

2、時(shí)申請登記；（31） 最高額抵押確定登記中，當(dāng)事人協(xié)議或協(xié)執(zhí)確定；（58） 預(yù)售人未按約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可單方申請（69） 異議登記申請人或權(quán)利人持材料申請注銷異議登記（79） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。財(cái)產(chǎn)的所有形式：單獨(dú)所有和共有。共有不同與公有按份共有（分別共有）： 1、特征：按對應(yīng)的份額享有相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)應(yīng)相的義務(wù)。 2、主要形式：多為約定。 3、處分原則： （1）多數(shù)原則、三分之二以上同意可以處分共有物； （2）無特殊約定的，可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓其享有的份額，同等條件下其他共有人可優(yōu)先購買。 一、總體框架 1、原則規(guī)定和登記行為兩大部分。 2、具體登記分為：國有、集體土地兩類

3、。 國有、集體各類以所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)為主線，對權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷（撤銷）具體行為登記的要件、程序做出規(guī)定。二、新增、調(diào)整內(nèi)容 （一）關(guān)于登記范圍 1、由城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上房屋調(diào)整為國有、集體土地上的所有房屋。 2、由狹義上的“房屋” 調(diào)整為廣義上的“房屋” 。 （二）關(guān)于登記載體 1、確定了登記簿在房屋登記中的地位和要求，明確了登記簿與房屋權(quán)屬證書、證明的關(guān)系。 2、增加了登記證明。房屋登記辦法房屋登記辦法依據(jù)的上位法依據(jù)的上位法l物權(quán)法適用范圍：物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系l城市房地產(chǎn)管理法適用范圍：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地l村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例適用范圍：制定和

4、實(shí)施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，在村 莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)。l狹義上：房屋是指有上蓋、有一定圍護(hù)、 有一定高度，供人類居住或利用 的空間。l廣義上：房屋包括狹義上的房屋等建筑物 及構(gòu)筑物。廣義上房屋的淵源： 城市房地產(chǎn)管理法第二條第二款：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！倍?、新增、調(diào)整內(nèi)容 （三）關(guān)于登記類型 1、取消了房屋總登記。 2、增加了預(yù)告登記、地役權(quán)登記、更正登記、異議登記四種具體登記類型。 3、對最高額抵押登記做出具體的規(guī)定。 4、對在建工程抵押登記做出具體的規(guī)定。 5、對集體土地上房屋登記做出單獨(dú)的規(guī)定。 6、對依職權(quán)更正做出了具體的規(guī)定。 二、新增、調(diào)整內(nèi)容 （四）關(guān)

5、于登記單元 1、住宅：國有土地上，成套住宅為套，非成套房屋為幢、層、間；集體土地上，獨(dú)立建筑或套、間。 2、非住宅：幢、層、套、間等。 登記單元編碼 （五）關(guān)于登記審查 1、規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)詢問申請人的基本內(nèi)容和具體的要求。 2、規(guī)定了實(shí)地查看的具體情形。 3、規(guī)定了申請材料審核的具體要求。 二、新增、調(diào)整內(nèi)容 （六）關(guān)于登記人員 1、登記人員具備專業(yè)知識(shí) 2、審核人員持證上崗 （七）關(guān)于登記要求 1、登記申請。共有房屋共同申請。未成年人的，監(jiān)護(hù)人申請。 委托人代為申請。二、新增、調(diào)整內(nèi)容 （八）關(guān)于登記撤回 在申請登記事項(xiàng)記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請。 （九）關(guān)于登記生效 記載于房屋

6、登記簿 （十）關(guān)于登記賠償(92) 1、為登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反登記辦法規(guī)定給他人造成損害的。 2、登記機(jī)構(gòu)有權(quán)追償。 3、涂改、毀損、偽造房屋登記簿行為 二、新增、調(diào)整內(nèi)容 （十一）關(guān)于用語 1、證明與證書。如所有權(quán)第三十條（三）與在建工程第六十條（五）。 2、注銷、撤銷和吊銷。如所有權(quán)第三十八條與第八十一條。 （十二）關(guān)于變更登記與更正登記 變更：登記后記載內(nèi)容對象自身出現(xiàn)變化 更正：登記后發(fā)現(xiàn)記載內(nèi)容對象記載錯(cuò)誤 與真實(shí)情況不符三、總則 （一）本章的主要內(nèi)容 立法目的、立法依據(jù)、基本概念、 監(jiān)管體制、登記要求、人員要求 （二）幾個(gè)要說明的問題 1、關(guān)于本辦法的名稱 2、關(guān)于登記的性質(zhì)

7、3、關(guān)于登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置l民事：登記以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ)，是平等主體之間的法律關(guān)系；基于當(dāng)事人的請求，登記請求權(quán)是民法的請求權(quán)；登記機(jī)構(gòu)本身并不負(fù)責(zé)審批或者核準(zhǔn)。l行政：主體是行政機(jī)構(gòu)；依職權(quán)做處；房地產(chǎn)登記的特殊法是城市房地產(chǎn)管理法，是房地產(chǎn)管理的法定制度。三、總則（三）重點(diǎn)條款說明 1、第二條： 房屋登記的概念 2、第五條： 房屋登記簿 3、第六條： 房屋登記人員的要求四、一般規(guī)定 （一）本章的主要內(nèi)容 登記程序、登記原則、登記單元、 登記申請、登記審查、登記撤回、 登記時(shí)限、登簿發(fā)證、登記查詢 （二）幾個(gè)要說明的問題 1、關(guān)于權(quán)利主體一致 2、關(guān)于審查的性質(zhì) 3、關(guān)于登記公告四、一般規(guī)定（

8、三）重點(diǎn)條款說明 1、第七條： 登記的程序 2、第九條： 材料目錄公示 3、第十條： 基本單元 4、第十一、十七條： 資料要求 5、第十二、十三、十四、十五： 申請 6、第十八條： 登記詢問 7、第十九條： 實(shí)地查看 8、第二十、二十二條： 審查原則關(guān)于詢問詢問內(nèi)容包括但不限于：1、申請人身份真實(shí)性詢2、共有情況詢問3、責(zé)任告知性詢問 4、其它待明確的事項(xiàng) 詢問的方式單獨(dú)設(shè)計(jì)詢問表，列出詢問事項(xiàng)在申請書上設(shè)計(jì)詢問欄 四、一般規(guī)定 五、國有土地房屋登記（一）本章的主要內(nèi)容:物權(quán)確立的條件和要件所有權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記抵押權(quán)（一般、最高額、在建工程抵押）： 設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記地役

9、權(quán)：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記預(yù)告登記（預(yù)購、所有權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押權(quán)預(yù)告）： 設(shè)立和轉(zhuǎn)本登記其他登記：更正與異議登記（二）幾個(gè)要說明的問題1、基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)與非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)公示的區(qū)別。 基于法律行為的物權(quán)變動(dòng),主要是當(dāng)事人合意行為，體現(xiàn)意思自治原則，符合法律規(guī)定、通過合意加公示來完成。 非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，直接依據(jù)法律的規(guī)定或者事實(shí)行為而發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。2、一般抵押權(quán)l(xiāng)抵押權(quán)人與抵押人、債務(wù)人l一般抵押權(quán)特征： 不轉(zhuǎn)移占有、具有優(yōu)先順位受償； 可以為自己或第三人的債務(wù)提供擔(dān)保； 具有從屬性，隨主債權(quán)成立、轉(zhuǎn)移、消滅； 同一物上可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)； （二）幾個(gè)要說明的問

10、題3、最高額抵押權(quán)4、在建工程抵押5、抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓6、地役權(quán)的設(shè)立7、預(yù)告登記的特點(diǎn)、效力8、更正與異議登記的特點(diǎn)和效力六、集體土地房屋登記（一）本章的主要內(nèi)容所有權(quán)：初始、轉(zhuǎn)移、變更、注銷登記抵押權(quán)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠房等建筑物）：設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記（二）幾個(gè)要說明的問題1、發(fā)證自由流轉(zhuǎn)2、村民住房發(fā)證特殊性 注意：身份、要件、程序、流轉(zhuǎn)、時(shí)限l3、公告是集體土地上房屋初始登記的必經(jīng)程序；補(bǔ)辦權(quán)屬證書也應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公告。l4、受讓人為本農(nóng)村集體組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，不予辦理。l5、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的確認(rèn)。七、法律責(zé)任、附則第二部分房屋登記簿l房屋登記

11、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法、房屋辦法、房屋登記簿管理試行辦法的規(guī)定，建立健全房屋登記簿制度。二、登記簿設(shè)立的依據(jù)l物權(quán)法第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 l物權(quán)法第十六條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。l物權(quán)法第十七條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。三、登記簿的法律效力 四、登記簿的形式l來源、性質(zhì)、功能上存在差異l通過登記程序形成登記資料l按照登記簿內(nèi)容要求從登記資料中形成登記簿l根據(jù)登記簿按照權(quán)證（權(quán)屬證書、登記證明）的內(nèi)容打

12、印證書、證明登記資料（） 登記簿 權(quán)證六、登記簿的編成七、記載的內(nèi)容按照繁簡適宜的原則設(shè)計(jì)l登記簿的內(nèi)容。登記簿包括： 房屋基本狀況： 房屋權(quán)利狀況部分：房屋所有權(quán)、房屋他項(xiàng)權(quán)利 其他部分：預(yù)告登記、異議登記、查封登記八、建立步驟l辦法實(shí)施后辦理登記的房屋，應(yīng)當(dāng)建立房屋登記簿。l2010年前，對已登記的全面建立。九、登記簿的查詢l查詢基本狀況、查封等權(quán)利限制狀況 單位、個(gè)人提供身份證明材料可以查詢。l查詢、復(fù)制房屋登記簿上的相關(guān)信息 權(quán)利人、利害關(guān)系人提供身份證明及屬利害關(guān)系的，可以查詢、復(fù)制相關(guān)信息。登記簿的查詢l臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)登記查詢 查詢申請 查詢證明十、登記簿的參考樣式及填寫l紙質(zhì)登記簿l

13、活頁式l參考式樣l集合單元l建立時(shí)間l關(guān)聯(lián)指標(biāo)十一、紙介質(zhì)登記簿使用常見問題答疑l1、為什么不采取單頁方式？l2、采用活頁有何好處？l3、為什么登記簿封面有丘號(hào)、編號(hào)和門牌號(hào)？l4、登記簿封面的門牌號(hào)和基本狀況部分房屋坐落有何關(guān)系？l5、為何不單獨(dú)設(shè)立地役權(quán)登記用紙？l6、登記簿如何管理？l7、如何提供登記簿查詢證明？一、房屋登記法律政策體系l法律：l規(guī)章：l規(guī)范性、指導(dǎo)性文件： 關(guān)于貫徹實(shí)施房屋登記辦法的通知 （建辦住房函2008249號(hào)) 關(guān)于印發(fā)房屋登記簿管理試行辦法的通知 （建住房200884號(hào)） 關(guān)于印發(fā)紙介質(zhì)房屋登記簿參考式樣的通知 （中房住研權(quán)字2008) 第25號(hào)） 關(guān)于做好房

14、屋登記審核人員培訓(xùn)考核工作的試行通知（擬定中） 房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程二、法律法規(guī)效力問題l憲法l法律l行政法規(guī)l地方性法規(guī)l規(guī)章 部門規(guī)章、地方政府規(guī)章l規(guī)范性文件三、實(shí)施中需要注意的具體問題1、依法屬于業(yè)主共有的公共部位的登記l建設(shè)單位在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的部分一并申請登記。l房屋登記機(jī)構(gòu)對依法屬于業(yè)主的共有部分，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建立登記簿，與房屋登記單元建立的登記簿中單獨(dú)予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。2、預(yù)售登記備案與預(yù)告登記的銜接3、辦理抵押登記的銜接l物權(quán)法第191條的理解，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提

15、存。l（2）在建工程抵押 4、關(guān)于夫妻共有房屋問題l各地做法不一，各方觀點(diǎn)不一。辦法實(shí)施前，已登記的房屋l轉(zhuǎn)讓的，詢問環(huán)節(jié)增加：是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的詢問。如是，必須雙方，如否，應(yīng)提供具結(jié)保證。l屬雙方共有登記為單方的，通過更正登記，更正為雙方共有。辦法實(shí)施后，申請登記的 登記時(shí)，通過詢問等明確為共有或單方所有，記入登記簿。不認(rèn)可“隱型共有”。 詳見釋義p535、根據(jù)司法建議書可否啟動(dòng)登記l司法建議屬于建議性質(zhì)，并不具有法律約束力，更不是要登記機(jī)關(guān)協(xié)助執(zhí)行。l人民法院的司法建議，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其有足夠的重視。如果司法建議所提及的權(quán)屬登記事項(xiàng)確有錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以啟動(dòng)更正登記。 案例l某開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)綜合樓。1、將在建工程抵押給甲銀行；（實(shí)地查看）2、辦公樓設(shè)定最高額抵押給乙銀行；3、符合預(yù)售條件申請預(yù)售（范圍內(nèi)，抵押權(quán)人，解抵押，辦預(yù)售許可）4、買受人購房并向丙申請按揭貸款；（依約定辦理