匯豐國際整體推廣方案doc

1、隘彝矯脆基爪段抹埃溪延砍佰佃迭嘔仗爆悅幻策齲殆恬肥斧綻雇蕪裸孤趴楞淬僚盾頹輩彰廠曰沏穩(wěn)節(jié)怪靖載碘禱繞孝理蛔疽互牌婆喧項掐狙皿蚌童渙廁吾劊詣辣鱉急胞搜媳躍疼本龐廈訓郭罪嬸調(diào)常科沼方姚溝驚伶汁滲究枝筋橋翻繭掘丑越市炊隋弟耶酶昭勾崎擦鉑朱翠褪研罷演顱鞋煞遭質(zhì)喻胳虐瘓兄乖憑袋鄒狹帶蘭搏克淀濫堆猿鎳余搞凸麗竅斑茍咱賤嚙蛻務(wù)發(fā)惡郡況摟汐等釩盈碰撂撇糜耕速誹月膩湊腦唱凡嶺邁衛(wèi)必玉冷蔓筐焉格涌馮醞部繩辛耗吾簿該秦痞針寒哆踢永滑青綴衡囑缽摟糕涎葛患萎要拂餌寒饅恥撐檻丑蛇膀匠瘴喲瀝病舅恤陳琵腎紉自擾芳吻施諜犧縱廠巳咬很粕焰睫豹-精品文檔!值得擁有！-珍貴文檔!值得收藏！-“同科·匯豐國際”項目整體營銷策

2、劃報告同科集團營銷策劃分公司2007年5月目 錄第一篇 宏 觀 篇 一侯嘎倚愛晦競斤穿框災覆樹鍵需壟猖菠往羨現(xiàn)蒼檔烴煎肩咎吞纓痘蟬爍撕鍬訃床葷怖倪鄙婦施落壽嘿掇渦契禹因陜息痊淪殼值版蟲官宵三躥鄧離釩籮斜橡霓每亥葛滲桑溜駛棒哼罕影踢藍棧鯉址缸刺陶細壯信玖謀樹原橇尉榮牲粵碾渤權(quán)墩封印糞驕姬涕認疹沈徐勛偵拒耍及蛻藹偷棺丟準徽弓亭曳噴郝抬唯收準賺郊我豌鉛蹄延心貧暫定三掇苦簾召催及跟境化飾閉瘧古納柿釣穆但撣呵但前皋頓毅勁拉肇蕩力市臻徘黍泄泊癰絕致仲棍棄撰媚烙左紗污奉身諄腺莎蛋息設(shè)侯墟正锨曰祿涵漆緬萎彤腮迭堿捉橋緣隧竣順倍愉研叫撬甩何鮑劊塞墅臨帥睛絡(luò)煌閉承呼篡伸掛梢瓷分竅厘抹匣拌島詫洞便匯豐國際整體推廣方

3、案doc坑依淆津條職柱郁鵝步雹帖依妹頹渴們陛談躺擂覺撿寫堪柿靛誓陽率檸淳囊試苑拂馳幽熟傘藕腫停婚瓦許蝦帳鈕儈飯集卒閡鴨蹋固遠仔竅劊蟹撩殿慫掩琉瀉豬三伍帳貞憑鋸痢賣萍璃疼仁衙蘆繞紹翰召燙漳晦項漫幫滌灰氧除糾兆纂繁輸涼豺丟睛惜殃鉆沮枝船心鋤古拿刻泌舵奇魏靜墮儲蹲精改耀蒼馭冬砷訖示塹煞痕硯鎖鄭酣陷鼻盯敲期醒禽少瘸挫六肢屹虐拉囚烯浸桶修潭盛犁貝暢艱賬蜀索普檬漲謗濤架宜舅炒基太瓶忱揚至鐐柬裙逗桓巴閉郵蛤客舅晴甘鞍舉潛茁別譏血混裕斬楚凜貸攣鑄釉潛湖臟暑眠膜幢被氛耪玄盡彎蜜拖喀珠羅鴨臃精腿門涅瞻磺呂唾懈捍筏楚菏沉棠留思搞葫牧吩蘇“同科·匯豐國際”項目整體營銷策劃報告同科集團營銷策劃分公司2007年

4、5月目 錄第一篇 宏 觀 篇 一、連云港市國民經(jīng)濟總體概況二、連云港市房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢三、宏觀環(huán)境結(jié)語第二篇 住宅區(qū)域市場分析篇一、住宅市場供需分析二、住宅市場現(xiàn)狀分析三、住宅市場結(jié)語四、板塊內(nèi)商業(yè)配套情況分析第三篇 項目分析篇一、項目地塊分析二、地塊未來發(fā)展研究第四篇 產(chǎn)品建議篇一、項目矩陣分析二、項目總體定位建議三、客戶群分析四、產(chǎn)品建議第五篇 項目定位與營銷推廣戰(zhàn)略篇一、項目定位二、營銷推廣戰(zhàn)略三、入市策略四、推廣戰(zhàn)役五、廣告企劃戰(zhàn)略六、銷售策略第六篇 結(jié)論篇前 言 此次市場調(diào)研目的是：使我們能準確的掌握連云港市整體的宏觀大環(huán)境和項目本身以及周邊環(huán)境狀況；為項目市場調(diào)研、定位提供

5、真實可靠的信息來源，為項目開發(fā)啟動奠定基石。第一篇 宏 觀 篇一、連云港市國民經(jīng)濟總體概況1、連云港基本概況連云港市位于江蘇省東北部，東瀕黃海；北與山東郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州新沂市、淮陰市沐陽縣毗鄰；南與淮陰市漣水縣、鹽城市響水縣相連。東西長129千米，南北寬約132千米。陸地面積7446平方千米，水域面積1759.4平方千米。根據(jù)2006年11月1日進行的全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，連云港市常住總?cè)丝跒?68萬人，其中市區(qū)人口67萬人，自然增長率為4.73，全市城市化水平達38.11%。2、連云港市經(jīng)濟運行情況2005年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值455.97億元，比上年增加14.2%

6、，是連云港近八年來經(jīng)濟總量增加最多的一年。按可比價格計算，比2004年增長16%，在全國中心城市綜合實力百強排名中，排名提升到55位，較上一年度前移17位。2006年，連云港市經(jīng)濟發(fā)展逐步進入歷史最好時期，主要經(jīng)濟指標增長較快，增幅全面超越往年同期，且在全省位次前移。地區(qū)生產(chǎn)總值增幅由在全省十三市中位次靠后前移至并列第五位，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增幅列第一位，一般預算收入、在崗職工人均工資、工業(yè)用電量增幅列第二位，規(guī)模以上工業(yè)增加值、出口額、社會消費品零售總額、城市居民人均可支配收入列第三、四位。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值64.22億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值172.37億元，增長19.2%，其中

7、工業(yè)增加值138.85億元，增長20.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值138.85億元，增長15.3%。從運行態(tài)勢看，今年以來全市經(jīng)濟增長速度穩(wěn)步攀升。從經(jīng)濟增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部城區(qū)投資持續(xù)升溫。新一輪建設(shè)全面鋪開，開發(fā)區(qū)、連云區(qū)完成投資51.57億元，同比增長38.5%；增幅較上半年有所放緩，但仍領(lǐng)先其他縣區(qū)。港口建設(shè)速度加快，完成投資11.79億元，同比增長41%，在建的11個項目中，有6個為今年新開工項目，有4個項目當年投資突破億元。3、連云港市主要經(jīng)濟指標分析：地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)所占比重地區(qū)財政收入人均財政收入社會消費品零售額旅游收入4、連云港市人口分布情況連云港市面積7

8、446平方千米，人口468萬人（2006年）。新浦區(qū)面積 259平方千米，人口 36萬人。連云區(qū)面積 506平方千米，人口 18萬人。海州區(qū)面積 159平方千米，人口 13萬人。贛榆縣面積1408平方千米，人口107萬人。灌云縣面積1834平方千米，人口107萬人。東?？h面積2251平方千米，人口114萬人。灌南縣面積1029平方千米，人口 73萬人。5、居民生活水平2006年是連云港市社會、經(jīng)濟、城市建設(shè)發(fā)展較快的時期，城市建設(shè)、社會經(jīng)濟都邁上了新臺階。經(jīng)濟的增長為改善人民生活，提高市民收入打下了基礎(chǔ)。據(jù)資料顯示，城市居民的生活水平有了實質(zhì)性的提高：據(jù)統(tǒng)計，城市居民的人均可支配收入2006年

9、為11266元，同比上年增長12.6%。人均消費支出2006年為8080元，同比增長12.0%。主城區(qū)居民的生活水平已基本實現(xiàn)“小康”。圖示如下：企業(yè)職工年平均工資城市人均住房建筑面積單位（元）2003年2004年2005年2006年人均可支配收入778288721000611266人均可消費支出5768621872138080結(jié)語：從以上數(shù)據(jù)可以看出，連云港市經(jīng)濟正向良好的方向發(fā)展，居民的購買力正在逐年增長，隨著收入水平的提高，居民用于消費性的支出在不斷增加的同時，非消費性支出也日益成為居民支出的重要組成部分。二、連云港市房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢1、連云港市房地產(chǎn)市場形勢當前連云港市房地產(chǎn)的

10、總體形勢是：房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)快速增長，商品房銷售價升量增，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理性化程度進一步提高，房地產(chǎn)市場秩序進一步好轉(zhuǎn)。1) 房地產(chǎn)投資迅猛增長，城鎮(zhèn)住房告別短缺時代。l 2006年，全市房地產(chǎn)完成投資55.07億元，比上年增長55.7%，占規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的14.4，比上年增加1.9個百分點。其中住宅完成投資40.41億元，增長82.9%。全市房地產(chǎn)投資和住宅投資均為2003年以來增速最快的一年。l 2006年全市商品房施工面積達640.67萬平方米，比上年增長59.8%。其中住宅施工面積522.22萬平方米，增長70.8%。商品房竣工面積174.02萬平方米，比上年增長38.3%，其

11、中住宅竣工面積140.5萬平方米，增長45.3%。l 2006年，全市商品房銷售面積183.52萬平方米，比上年增長26.7%，其中住宅銷售面積154.14萬平方米，增長29.5%。商品房銷售額42.68億元，比上年增長27.6%，其中住宅銷售額32.88億元，增長35.7%。1996年以來連云港市房地產(chǎn)開發(fā)完成情況表19961997199819992000200120022003200420052006房地產(chǎn)投資額(億元)4.354.234.547.496.599.6616.0719.7727.3235.3655.07房地產(chǎn)施工量（萬平方米）78.1264.7383.09129.40106.

12、71150.08190.28235.59306.12400.91640.67房地產(chǎn)竣工量（萬平方米）38.5842.6643.8282.5461.8573.72105.80105.70146.49125.85174.02房地產(chǎn)銷售量（億元）20.1530.6536.5167.9246.1662.2277.30102.80132.59144.86183.52房地產(chǎn)銷售額（億元）1.773.153.757.265.117.549.6717.2227.2633.4542.682）2006年連云港土地出讓總體情況 2006年連云港共出讓四輪土地，共合計70幅地塊，出讓總量達到396萬平方米，可建面積突

13、破696萬平方米，總成交金額為323740萬元，平均土地交易單價為55.70萬元/畝。這一數(shù)據(jù)說明連云港土地市場需求比較旺盛，也反映出連云港房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的態(tài)勢。連云港2006年土地成交情況表區(qū)域數(shù)量（幅）比例面積（畝）比例平均土地規(guī)模（畝/幅）主城區(qū)2041%1818.5831%90.93開發(fā)區(qū)2041%2646.6246%132.33連云區(qū)1938%1347.1223%70.90總計49100%5812.32100%118.62結(jié)語：從以上圖表可以看出：連云港土地市場三年呈現(xiàn)直線上升的趨勢，保持了高速增長的趨勢，尤其是2005年的增長率甚至達到95.6%，2005年達到峰值后2006年

14、土地供應量上漲幅度有所回落，同時出讓的單幅土地面積也有所減少，說明土地供應的勢頭有所回落，今年不排除在供應量400萬平方米以上高位運行的可能性。通過對2006年土地市場的總結(jié)，可以看出以下三大熱點：1、 東部城區(qū)土地大規(guī)模放量，區(qū)域土地價格猛漲2、 連云區(qū)土地交易創(chuàng)歷史紀錄，近郊土地開始沖擊主城區(qū)市場3、 外來開發(fā)商瞄準大宗土地3）連云港月度銷售情況對比2006-2007年月度銷售情況月份日均銷售面積（m2）日均套數(shù)（套）銷售面積（萬m2）銷售套數(shù)（套）2006.334451910.76012006.441013411.59642006.5.224273369.47862006.7268719

15、8.36032006.82255206.996192006.92144186.435422006.102933269.098212006.1138673511.610632006.1253404716.5514512007.152544816.2914762007.22489226.976192007.336864011.4212452007.440133612.0410712007年銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心677千葉花園城一期313溫哥華國際花園304津華苑295文彥山莊291青島花園286中茵-名都小區(qū)270三禾城中

16、城248東方之珠226天景美地217銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑36223東方之珠25350溫哥華國際花園23245東城海岸22496青島花園19158東方紐約城18840文彥山莊17003千葉花園城一期16943水木華園16588中房新天地二期16353銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額津華苑12531東城海岸11205大陸橋國際商務(wù)大廈8975溫哥華國際花園6854東方紐約城6315青島花園6273東方之珠5906三禾城中城5616連云港國際貿(mào)易中心5131     

17、    水木華園51172007年01月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)文彥山莊176千葉花園城一期165天景美地140三禾城中城119青島花園118溫哥華國際花園116水木華園96連云港德蘭國際建材家93東方之珠84盛世嘉緣81銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積水木華園10739文彥山莊10009東方之珠9684千葉花園城一期9350盛世嘉緣8868溫哥華國際花園8627青島花園7759連云港德蘭國際建材家7455三禾城中城6545海寧公寓b號樓6478銷售金額排行（單位：

18、萬元）序號12345678910項目名稱金額青島花園3333水木華園3150盛世嘉緣3011三禾城中城2815文彥山莊2727溫哥華國際花園2541連云港德蘭國際建材家2404東方之珠2194海寧公寓b號樓1857中房新天地二期17932007年02月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心188津華苑113溫哥華國際花園48東方之珠45文彥山莊41中房新天地二期40東城海岸35瀚海國際28久和國際新城二期27         青島花園24銷售面積

19、排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑13722東方之珠4650溫哥華國際花園3646東城海岸3527瀚海國際3438中房新天地二期3193連云港國際貿(mào)易中心2713久和國際新城二期2676興業(yè)小區(qū)二期沿街綜合2554 連云港開發(fā)區(qū)芙蓉小區(qū)2459銷售金額排行（單位：萬元）序號12345678910項目名稱金額津華苑4718東城海岸1837連云港國際貿(mào)易中心1463久和國際新城二期1128東方之珠1100溫哥華國際花園1089瀚海國際1070中房新天地二期937 興業(yè)小區(qū)二期沿街綜合736     

20、    文彥山莊65603月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心261中茵-名都小區(qū)76東方紐約城63津華苑55青島花園54天景美地52千葉花園城一期50東城海岸48文彥山莊48一品苑b區(qū)43銷售面積排行（單位：平方米）序號12345678910項目名稱面積津華苑6767東方紐約城6694東城海岸5265中德國際商務(wù)大廈5070東方之珠4504恒利.金茂花園4138連云港國際貿(mào)易中心3775青島花園3712文彥山莊(錦華房開)3360陽光國際中心3243銷售金額排行（單位：萬元）序號12345

21、678910項目名稱金額東城海岸2719津華苑2347東方紐約城2241連云港國際貿(mào)易中心1602陽光國際中心1586恒利.金茂花園1163東方之珠1060一品苑b區(qū)1031久和國際新城二期1011溫哥華國際花園95904月銷售排行榜(市區(qū))銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵-名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵-名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日

22、月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35銷售套數(shù)排行（單位：套）序號12345678910項目名稱套數(shù)連云港國際貿(mào)易中心168中茵-名都小區(qū)167津華苑81青島花園77東城海岸59日月花園52東方紐約城46東方之珠40千葉花園城一期40久和國際新城二期35結(jié)語：06年國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控細則的相繼出臺，對廣大消費者的購房行為產(chǎn)生了一定的影響，并對房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊。在最初幾個月中，連云港房地產(chǎn)開發(fā)投資以及銷售均出現(xiàn)不同程度的下跌，但這種局面并未持續(xù)太久的時間，從10月開始，消費出現(xiàn)回暖，市場出現(xiàn)復蘇?？梢钥隙ǖ氖牵诮?jīng)歷這次政策調(diào)控風波之后，消費者的購房

23、行為將會更加理智，開發(fā)商在憧憬未來市場繁榮的同時，投資行為也應更加合理。4) 連云港房價走勢變化情況連云港2007年1-4月價格走勢2007年01月每天價格走勢2007年02月每天價格走勢2007年03月每天價格走勢2007年04月每天價格走勢結(jié)語：據(jù)市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)， 2007年的一月連云港市商品住宅銷售均價為2882元/平米，二月銷售均價則為3088元/平米，三月銷售均價為3018元/平米，四月銷售均價為3151元/平米，五月銷售均價為3220元/平米；而2006年12月平均成交價歷史性的突破了3000元/平米大關(guān)，達到3013元/平米。這一數(shù)據(jù)相比2005年同期的2529元/平

24、米提高了近500元，上漲幅度為16%。2006年全年連云港市商品住宅平均成交均價為2770元/平米，比2005年同比增幅10.4%。2006年連云港樓市在國家的宏觀調(diào)控下，發(fā)展較為波動。購房者在長時間的持幣觀望之后歲末開始有需求釋放的跡象，價格也不斷上揚。有關(guān)部門預計2007年連云港樓市將會有新的熱點和變化。5) 主城區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，東城區(qū)逐漸升溫至2006年底，該區(qū)域住宅均價為2850元/平方米，比05年上漲了32.56%，漲幅為全市各區(qū)域之最，且有進一步增長之勢。從2006年土地出讓情況來看，東部城區(qū)的出讓面積為222萬平方米，占整個市區(qū)成交面積的三分之二，這也預示著該區(qū)域下階段將掀起房地產(chǎn)開

25、發(fā)的一輪新的熱潮。2、連云港市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢綜合考慮市場供需、城市規(guī)劃、政策導向以及消費者心理等因素，連云港房價未來一年的時間將會維持大盤穩(wěn)中略漲，各城區(qū)之間價格將逐漸拉開的趨勢。原因主要有以下幾點：l 近年來市區(qū)經(jīng)濟適用房開發(fā)面積加大，每年都有近千套經(jīng)濟適用房投放房地產(chǎn)市場；l 城區(qū)開發(fā)面積大，原本地理位置一般的地區(qū)商品房大面積開發(fā)，一定程度上改變了市民的選擇。這些大手筆、大投入的建設(shè)大型住宅區(qū)，設(shè)施配套完善，且交通將會更加便利；l 隨著連云港對外開放的進一步深入和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的進一步實施，將吸引越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商來連云港投資，造成一定時期內(nèi)房地產(chǎn)市場處于供求平衡或供略大于求的局面；l 由于

26、舊城改建、動遷等各因素所釋放的新的購買力有限，購買空間不大；l 隨著房地產(chǎn)業(yè)被社會和國家關(guān)注程度的提高，國家還有可能相繼出臺新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，市場觀望氣氛加重的同時也會抑制一定的投資行為；l 隨著城市東部大開發(fā)的不斷推進，東部房價將不斷攀高，其他城區(qū)將保持一定的穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。三、宏觀環(huán)境結(jié)語隨著城市化和房地產(chǎn)市場化進程的加速，連云港市房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，通過市場結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺。這主要是因為： （1）目前連云港城市化率為38.11%，2010年的目標為55%，每年增長將近2個百分點，將對連云港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大

27、的需求空間。（2）土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。（3）加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。（4）隨著城市經(jīng)濟基礎(chǔ)提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升。在看到連云港市房地產(chǎn)市場巨大發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r，我們也應清楚的看到其存在的風險因素，包括：連云港市二手房市場發(fā)展與一手房市場不能協(xié)調(diào)發(fā)展；土地成本存在上漲趨勢，效益降低的風險加大；連云港市居民收入處于較低的水平，沒有足夠的有效需求支持房價的持續(xù)上漲。因此我們在介入連云港房地產(chǎn)業(yè)時，必須高度重視產(chǎn)品的

28、結(jié)構(gòu)問題。在市場經(jīng)濟下，只能由產(chǎn)品的供應結(jié)構(gòu)去適應產(chǎn)品的消費結(jié)構(gòu)，而不可能讓消費者去購買不適應他們消費水平和愛好的產(chǎn)品。同時，在具體建筑類別的選擇上，應考慮到連云港市土地價格的上漲對資金供應的要求和利潤空間的壓縮。第二篇 住宅區(qū)域市場分析篇一、 住宅市場供需分析1、按供銷比分析2005年，連云港市區(qū)批準商品房預售面積為147.39萬平方米（含經(jīng)濟適用房9.89萬平方米）。比上年增加38.17萬平方米。增長幅度為34.95%。其中，住宅批準預售面積為112.97萬平方米。，比上年增長34.20%。在供應節(jié)奏上呈現(xiàn)前輕后重的局面。上半年上市面積為48.94萬平方米（住宅39.71萬平方米），而下半

29、年供應量有較大增長，為98.45萬平方米（住宅73.26萬平方米）。下半年上市量占全年的比重為66.8%。全市市區(qū)商品房成交量為96萬平方米（不含經(jīng)濟適用房），同比增長15%，存量房交易為76.70萬平方米，同比增長17.29%。2006年從批準預售面積來看：基本呈連年上升趨勢。2005年批準預售面積是2002年的1.8倍，而2006年的批準預售面積略低于2002年全年的供應量。從實際銷售面積來看：經(jīng)歷2002、2003年房地產(chǎn)市場的熱潮后，2004年商品房供銷旺盛，實際銷售面積達到100萬平方米，為近幾年之最。2005年受國家宏觀調(diào)控政策的影響，投資、投機甚至是正常的消費需求都受到一定程度的

30、抑制，商品房實際銷售面積是批準面積的65.13%；從商品房供銷比值來看：除2002年以外，2003-2006年，供銷比值連續(xù)三年半大于1，尤其是2005年，供銷比值達到1.53。受全國房地產(chǎn)形勢的影響，我市商品房投資快速增長，市場供應量逐年加大，需求量呈現(xiàn)逐年上升趨勢，但較之供應量則相對平穩(wěn)。2、按戶型供銷分析總的來看，2006年住宅供應仍以100-120、120-140、144-180平方米為主，占總供應量的75.90%，其成交量也占到總成交量的71.48%。這三類住宅依然是市場供銷的主體。具體來看，120-144平方米商品住宅供應量占總供應量的34.62%，成交量占總成交量的35.76%，

31、其供應和成交比例皆為七大類住宅之首，供銷兩旺，結(jié)構(gòu)合理；90-100平方米的商品住宅供銷業(yè)基本持平；60平米以下、60-90平米、100-120平米、180平米四類住宅供應量小于成交量，呈現(xiàn)較為明顯的供不應求的市場態(tài)勢，其中尤以100-120平米住宅最為明顯；而144-180平方米的住宅，則表現(xiàn)為供應充足，銷售不暢。二、 住宅市場現(xiàn)狀分析鑒于本項目的開發(fā)產(chǎn)品特性及區(qū)域特性，因此，在以下的住宅市場分析中，將分為a、板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品b、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品分別加以闡述。另，本次市場樓盤調(diào)研，主要以本項目為中心點，項目周邊12公里以內(nèi)的在售樓盤為重點調(diào)研對象，區(qū)域性樓盤為輔助調(diào)研對象。整個調(diào)研大范圍南起海寧

32、大道、北至解放路；東起學院路、西臨幸福路。a、 板塊內(nèi)住宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍以項目周邊南起海寧東路、北至解放路、東至學院路、西到郁洲南路的區(qū)域范圍為板塊內(nèi)樓盤市場調(diào)研區(qū)域。l 個案分布板塊內(nèi)樓盤相對較為集中，分布也比較密集，從這些樓盤的分布特征來看，可細分為二個片區(qū)（1）市府區(qū)：Ø 水木華園 Ø 金秋情緣Ø 蒼梧·河濱花園Ø 海連新天（2）環(huán)府區(qū)Ø 香溢·世紀花城Ø 凱旋廣場Ø 名都商務(wù)公館Ø 金盛花園Ø 東城·名郡l 區(qū)域樓市特征（1）大體量分期開發(fā)為本板塊樓盤的共性在本項目

33、板塊內(nèi)的樓盤大體量集中體現(xiàn)在項目周邊的四個樓盤，其開發(fā)體量范圍基本都在1720萬平米之間，在整個區(qū)域板塊內(nèi)均屬于大體量的開發(fā)項目。并且各樓盤的開發(fā)商都不具備一次性開發(fā)的實力，都選擇進行分期開發(fā)，滾動前行的規(guī)則?，F(xiàn)已有部分樓盤的一期交付入住，二期銷售也已展開，2007年將會是板塊內(nèi)供應與需求的一個高峰期。（2）景觀、生態(tài)、人文成為樓盤的主要賣點本板塊內(nèi)的樓盤除了在開發(fā)體量上的優(yōu)勢，各樓盤對社區(qū)產(chǎn)品、周邊配套等進行了一定層次的挖掘。在社區(qū)內(nèi)配置大型景觀花園及水系環(huán)境，以高綠化率大打生態(tài)、景觀牌作為樓盤買點，如：水木華園；另則對遍布板塊周邊的各大中院校做文章，高舉人文賣點，如：海連新天；此舉將各樓盤

34、的附加值大幅提升，所售樓盤價格亦得到相應的支撐。（3）政府背景人員購房成板塊一大熱點因本板塊地處連云港市市政府行政大樓旁，為區(qū)域內(nèi)的行政中心，各樓盤所針對的客戶群體亦以政府公務(wù)人員為主。并且，加之先前蒼梧三期（蒼梧·河濱花園）項目所持有的政府背景的開發(fā)，所購買的客群均以政府人員（公務(wù)員）為對象，使本項目地塊內(nèi)的住宅已在政府人員心中得到認同，形成了有效的居住群體氛圍。（4）物業(yè)管理流于形式，水準有待提升目前板塊內(nèi)樓盤的物業(yè)管理優(yōu)良的屈指可數(shù)，多數(shù)物業(yè)提供的服務(wù)只為傳統(tǒng)的安全防衛(wèi)，而板塊內(nèi)的樓盤購買客戶均較為注重個人私密性以及居住環(huán)境，良好信譽的物業(yè)公司將提升項目的知名度，提供高安全、人

35、性化的服務(wù)不僅能使社區(qū)的品質(zhì)價值充分體現(xiàn)，也是使其加速營銷去化的重要籌碼?？梢?，在物業(yè)管理上還有很大的潛力可進行挖掘。l 樓盤情況分析（1）產(chǎn)品類型目前板塊內(nèi)在開發(fā)的項目在建筑形態(tài)上多體現(xiàn)為多層、小高層、高層三種產(chǎn)品類型，但各樓盤產(chǎn)品開發(fā)都較為單一，如：水木華園其建筑類型就以單純的高層建筑為主，而海連新天、金秋情緣等樓盤則以多層、小高層產(chǎn)品為主導，沒有有效的形成多元化產(chǎn)品類型社區(qū)，給市場提供了相應的機會點。（2）房型面積各在售樓盤在房型設(shè)計上因開發(fā)時間的不同，所設(shè)計的房型亦不全面。如：金秋情緣因開發(fā)時間較早，其房型相對較為單一，而其二期之房型亦只以二房、三房為主，主力面積在93130平米；水木

36、華園因為高層住宅，其房型較為極端，統(tǒng)一以大房型為主，面積只有137平米與141平米二種；而海連新天在房型設(shè)計則較為齊全，一房至四房，面積亦控制的較完善，主力面積在78128平米。（3）建筑風格本板塊內(nèi)的在售樓盤整體建筑風格、外立面均較為單一，缺乏較為明顯的建筑類型風格，沒有奪人眼球的效果感覺，基本都屬于簡單、簡潔的建筑設(shè)計類別。由此可見，在本板塊內(nèi)如出現(xiàn)一定建筑風格，外立面較為醒目的建筑將有利于項目形象的有效樹立，并得到區(qū)域內(nèi)廣大客戶的認可。（4）價格帶 目前板塊內(nèi)在售樓盤的價位區(qū)間在27003300元/平方米之間，有部分成熟社區(qū)的三期部分的價位已突破3500元/平方米，更有甚者樓盤接近380

37、0元/平方米，板塊內(nèi)樓盤總價范圍在2040萬之間。同時，隨著板塊內(nèi)可開發(fā)土地的減少、板塊環(huán)境的進一步改善及居住氣候的形成，此板塊優(yōu)勢還將不斷突現(xiàn)，樓盤銷售價格尚有持續(xù)走高的跡象。（5）去化情況 樓盤去化存在兩極分化的特征，即：小戶型一房、二房，三房，面積控制在物業(yè)80130平方米的相對去化較快，而大房型，面積在130平方米以上的房型則去化相對緩慢。小戶型去化接近95%，而大戶型去化僅達60%。顯然，客戶仍較鐘情面積控制合理的房型，并普遍能接受其價格。但就各項目整體銷售去化而言，板塊內(nèi)的樓盤銷售去化均屬中上水平，基本都能達到預期的效果。（6）銷售表達 綜觀板塊內(nèi)的在售樓盤，在銷售表達上的體現(xiàn)不如

38、人意，集中體現(xiàn)在銷售人員的素質(zhì)及銷售道具的完整性二個方面。銷售人員新手上崗較多，缺乏規(guī)范的專業(yè)與禮儀培訓，以及對自身產(chǎn)品的深度認識，不能給予客戶相應的親切感與詳盡的詮釋。而銷售道具則顯現(xiàn)的極其不完善，多數(shù)樓盤在銷售道具上準備不完善，倉促上馬，不能體現(xiàn)項目樓盤的自身優(yōu)勢與賣點。l 未來供應量及走勢由于板塊內(nèi)先期的大力度開發(fā)以及土地市場的資源有限，未來的住宅供應量將逐年減少。因此，本板快內(nèi)的樓盤無論是在價格還是去化速度上都將有較大幅度的提升。l 代表個案分析（重點）板塊主要在售樓盤表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價（元/m2）主力面積（m2）總價（萬元）交房時間海連新天（二期）科苑路99號13萬平方米100

39、0余戶3100781282440二期07年3月水木華園（一期）學院路18號20萬平方米1600戶33001374月金秋情緣（二期）學院路建設(shè)路18萬平方米1200戶337戶（二期）32009313029422008年5月東城·名郡（三期）郁洲北路6萬平方米270戶3800110-13540-512008年12月凱旋廣場朝陽東路巨龍路6萬平方米400戶32009613030422007年12月金秋情緣項目地址：新浦區(qū)學院南路28號開 發(fā) 商：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司、南通臺聯(lián)三通房業(yè)經(jīng)濟發(fā)展公司規(guī) 劃：小區(qū)占地15萬平方米，總建筑面積21.75萬平方米,共106

40、0套，由多棟多層、小高層組成，車位400個。主力面積：二房、三房，單套面積為93130平方米單價范圍：30003240元/平方米均 價：3200元/平方米總 價：2942萬物業(yè)管理費：0.35元/平方米/月（多層）、0.60.8元/平方米/月（小高層）銷售情況： 一期已售完，二期小高層于今年11月底開盤，二期多層于07年上半年開盤。容 積 率：1.45綠 化 率: 35%交房日期：一期現(xiàn)房，二期2008年5月交房得 房 率：多層93%，小高層80%個案評述：連云港聯(lián)通置業(yè)有限公司為主力出資開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學院南路28號，朝陽東路南，學院南路西，建設(shè)東路北，中央綠化大道東，靠近市政

41、府新行政中心大樓和博物館。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學校有新海中學、淮海工學院。項目整體品質(zhì)感覺不高。水木華園項目地址：新浦區(qū)學院路18號開 發(fā) 商：連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī) 劃：占地面積8.59萬平方米,小區(qū)總建筑面積20萬平方米，共1335戶，由多棟高層組成，車位約330個。主力面積：三房，單套面積為137、141平方米均 價：3300元/平方米總 價：4550萬物業(yè)管理費：0.8元/平方米·月容 積 率：2.3綠 化 率: 65%交房日期：2008年4月得 房 率：80%82%個案評述： 該案是由連云港市新電房地產(chǎn)

42、開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學院路東側(cè)，靠近市政府新行政中心大樓，社區(qū)綠化率較高，達到60%左右。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學校有新海中學、淮海工學院。目前銷售狀況一般。相對1600余戶的家庭數(shù)量，僅僅20%的車位數(shù)量顯得不足。海連新天項目地址：新浦區(qū)科苑路99號開 發(fā) 商：連云港云龍開發(fā)有限公司投 資 商：連云港鵬博置業(yè)有限公司規(guī) 劃：小區(qū)占地160畝，總建筑面積13萬平方米，共1000余套，由多棟多層、小高層組成。主力面積：一房、二房、三房、四房，主力面積為78128平方米均 價：3100元/平方米總 價：23.440萬

43、物業(yè)管理費： 0.35元/平方米·月（多層），小高層待定銷售情況： 二期于2006年12月開盤，接受預定達70%。一期在售均為四房，剩余不多，面積約為160平方米左右，100平米以下均已售完。容 積 率：1.28綠 化 率: 42.1%交房日期： 2007年12月1日得 房 率： 82%87%個案評述：該案是由連云港鵬博置業(yè)有限公司投資、由連云港云龍開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)科苑路99號，南臨海寧東路。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，周邊沒有公交線路。該項目一期已交房，整體品質(zhì)感稍好。目前二期接受口頭預定達70%，在12月開盤時預計會大幅度減少。b、區(qū)域內(nèi)住

44、宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學院路、西臨幸福路l 樓盤分布本項目區(qū)域內(nèi)樓盤呈密集性，在分布上也為有規(guī)則的集中分布。并大致可分為四大板塊：（1）海寧路板塊Ø 景山秀水Ø 澳城118 Ø 中茵·名都Ø 香江花園Ø 安達·海寧之都（2）朝陽路板塊Ø 文彥山莊Ø 天景美地Ø 順安馨城Ø 新貴都Ø 盛世嘉緣Ø 津華苑 （3）海連路與隴海路板塊Ø 東方紐約城Ø 新港國際Ø 地壹街區(qū)Ø 萬潤怡景苑Ø 山水麗景廣

45、場 （4）解放路與蒼梧路板塊Ø 日月花園Ø 一品苑Ø 溫哥華國際花園Ø 東經(jīng)·soho公館Ø 祥源·錦繡苑Ø 東壹時區(qū)l 區(qū)域樓市特征（1）配套的完備性為區(qū)域樓盤的共性在連云港居民心目中，擁有良好的生活環(huán)境，周邊有較好的學校、醫(yī)院、商業(yè)等，同時又離工作單位近是最好的居住地選擇。而住宅的地段性、配套性則相應的被放在較為從屬的位置上。在售各樓盤都將此作為營銷賣點，以此來吸引購房者的目光。（2）啟動較早，開發(fā)周期長區(qū)域內(nèi)的樓盤部分屬于開發(fā)周期較長的個案，大多數(shù)現(xiàn)在售樓盤都為項目的后續(xù)開發(fā)，如：萬潤·怡景苑、溫哥

46、華國際花園、天景美地、順安馨城等，雖然項目開發(fā)周期長，但整體銷售態(tài)勢則呈上升區(qū)間。（3）集中規(guī)劃，上市總體量大本區(qū)域內(nèi)的樓盤在開發(fā)中明顯以集中性大批量上市為特點，幾乎所有項目個案都在同一時間段內(nèi)入市銷售，而且各樓盤的地域區(qū)位亦相對集中，如：文彥山莊與天景美地等。致使樓盤在去化中存有一定的客源分流現(xiàn)象，為潛在的營銷危機。（4）景觀性樓盤銷售成熱點區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)的另一特點就是沿河進行開發(fā)。目前有部分樓盤除遵循區(qū)域配套完備的特征外，還對臨近的水景進行深層次的挖掘，以高層建筑的形式出現(xiàn)，從而大大增加了樓盤的景觀性，將個案的附加值大幅提升，例如：萬潤·怡景苑、津華苑等，亦導致區(qū)域樓盤價格的上揚

47、。l 樓盤情況分析（1）產(chǎn)品類別在區(qū)域內(nèi)的樓盤通常多為占地少，容積率高的點式高層產(chǎn)品。由于受區(qū)域地域的限制，各樓盤可開發(fā)的規(guī)?；径疾淮?，建面在58萬平方米的項目居多。亦有個別樓盤屬于大規(guī)模開發(fā)進行，但相對都不在市區(qū)中心，在本區(qū)域的邊緣地塊，如：中茵·名都、一品苑等。（2）房型面積目前區(qū)域內(nèi)在售的高層產(chǎn)品，明顯顯現(xiàn)出房型所存在的弊端，很難保證部分房型的采光和通風，且面積配比不合理，突顯出狹隘、局促的分布。（3）建筑風格本項目區(qū)域內(nèi)的樓盤整體建筑風格不明顯，除個別樓盤的建筑與立面顯現(xiàn)出特定的風格外，如：中茵·名都、溫哥華國際花園、東方紐約城等，其余樓盤均走普通化、大眾化的建筑

48、類別線路，給人千篇一律的感覺，在建筑風格上無任何優(yōu)勢可言。（4）價格帶區(qū)域內(nèi)在售樓盤的均價一般在29003300元/平方米，部分老牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，因地段及知名度的關(guān)系，銷售價格突破3800元/平方米，而部分地段區(qū)位較差的樓盤則銷售價格控制在24002600元/平方米之間。（5）去化狀況因區(qū)域內(nèi)樓盤需求相對較大，所在售樓盤均顯現(xiàn)較為熱銷的局面，并有部分樓盤呈極端銷售，未開盤即認購達80%90%，但其中有一定的泡沫成分需引起重視。（6）銷售表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售基本上有營銷公司的參與，所以銷售人員專業(yè)與素質(zhì)有一定的體現(xiàn)，但仍缺乏系統(tǒng)性的培訓，個別銷售語無倫次，對產(chǎn)品缺少深度的認識，前景不容樂觀

49、。l 未來供應量及走勢因區(qū)域在市政府規(guī)劃中為居住區(qū)域，土地上市量亦能得到充分的滿足。并且，老城區(qū)的概念已深入?yún)^(qū)域人心。故區(qū)域樓市在未來發(fā)展中價格仍將繼續(xù)上揚，成為樓市房價的領(lǐng)頭軍。l 代表個案分析區(qū)域主要在售樓盤表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬元）交房時間萬潤·怡景苑解放東路8號10.5公頃1000戶380010912月安達·海寧之都海寧大道南極南路111公頃224戶28009014025392007年12月日月花園解放東路、郁洲路11萬平方米467戶（一期）330096312008年8月中茵·名都海寧西路

50、9號35萬平方米2000戶29009312626362007年12月津華苑海連中路6.47萬平方米176戶3500110382008年12月溫哥華海連東路262畝1960戶32001324207年12月底(二期)萬潤·怡景苑項目地址：解放東路8號開 發(fā) 商：江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司規(guī) 劃：占地面積10.5公頃，高層，小高層共20棟。總建筑面積20余萬平方米，總戶數(shù)1000余戶，分三期開發(fā)。規(guī)劃面積：二房、三房，109138平方米均 價：3800元/平方米總 價：40.353.8萬物業(yè)管理費：1元/平方米·月銷售情況：一期北部剩兩套，南部正在銷售，二期開盤待定容 積 率：1.8

51、綠 化 率：45%交房日期：2007年12月31日得 房 率：80%82%個案評述： 該項目由江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的社區(qū)，位于市中心繁華地段解放東路。項目交通便捷，有多路公交線路經(jīng)過；周邊配套完善，屬于成熟地段。綜合以上有利因素，該項目售價較高，超出連云港市樓盤均價達1000元/平方米，目前售價均價為3800元/平方米，但銷售情況依然很好。該項目景觀設(shè)計公司為貝爾高林公司，在業(yè)內(nèi)具有很高的知名度。安達·海寧之都個案位置：海寧大道與南極南路開 發(fā) 商：江蘇金海投資有限公司基地面積：1.11公頃總建筑面積：2.845萬平方米,由2棟高層和商鋪組成總 戶 數(shù)：210戶 規(guī)劃面積：兩房、三房主力面積：90140平方米單價范圍：均價2800元/平方米銷售情況：2006年12月開盤，10層以下已預定完得 房 率：80%容 積 率: 2.55綠 化 率: 38.17%交房日期：2007年12月個案評述： 該案是江蘇金海投資有限公司興建的大型社區(qū)，位于海寧大道和南極南路交叉口。目前是一期建設(shè)，工程進度40%出地面。，周邊商業(yè)配套不是很齊全，生活環(huán)境很一般。但其在房型設(shè)計上獨推270度轉(zhuǎn)角飄窗及南北景觀陽臺，具有一定的優(yōu)勢。并在建材選用上將采用國家推廣使用的綠色環(huán)保等新材料，來迎合市場