九地貴通蛟龍工業(yè)港總部項目概念方案68P

1、貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing方 案jiao lon貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 g industrial portmarketing program degao estate marking and planing德高房地產(chǎn)營銷策劃2010.06.11貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate

2、marking and planing當(dāng)我們面對一個項目的時候沉思的時候，會出現(xiàn)很多需要求解的問題，如：多少錢可以運(yùn)作這個項目？（財務(wù)模型）風(fēng)險的分水線在哪里？（風(fēng)控策略）項目修建成什么產(chǎn)品？（項目定位）土地之外我們還要掏多少錢再投入？（包含建安費(fèi)用，政府的報建費(fèi)用，包裝費(fèi)用，管理費(fèi)用，營銷費(fèi)用）建成什么形態(tài)的建筑？（產(chǎn)品定位）購買群體在哪里？（目標(biāo)市場分析）怎么用最少的錢最快捷的方式告訴他們？（營銷通路分析）告訴他們什么？（營銷主題）他們購買的理由？（賣點(diǎn)與核心競爭力）均價多少錢？入市的價格是多少錢？（價格策略）總部基地怎么與住宅的相互支持并完美結(jié)合？（整合策略）銷售的節(jié)奏問題？（現(xiàn)金流）.

3、貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing我們面臨的問題一旦展開就太多了，而且這些問題是一個母問題里包含了若干的子問題，每一個問題 又是相互關(guān)聯(lián)與支撐的！但化繁為簡之后，歸根結(jié)底這個項目我們的核心問題就是：當(dāng)今時下，在這個區(qū)域建成什么樣的住宅類產(chǎn)品能以最為合理的投入在相對快速的周期內(nèi)，獲得最大利益的產(chǎn)出！ 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program

4、 degao estate marking and planing那么在談具體的戰(zhàn)術(shù)之前，一定要確定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing我們整個地塊的的前期開發(fā)戰(zhàn)略是貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing何為棧道？-246畝成都國際總部基地何為陳倉？-120

5、畝小高層住宅用地貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing即把這120畝住宅用地作為一個常規(guī)的住宅項目來銷售，同時有不能孤立的做產(chǎn)品規(guī)劃和營銷推廣！貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing不孤立有四個含義貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long indu

6、strial portmarketing program degao estate marking and planing要著眼于當(dāng)今時下這個房地產(chǎn)大勢；因為熊市和牛市的戰(zhàn)略規(guī)劃是絕對不一樣的。德高觀點(diǎn)：未來的23年內(nèi)全國的房地產(chǎn)市場會有一個價格探底的過程。1貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing2要著眼于這個區(qū)域市場整體樓盤開發(fā)的情況；貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial por

7、tmarketing program degao estate marking and planing區(qū)域市場特點(diǎn)提煉：產(chǎn)品形態(tài)豐富：電梯、洋房、聯(lián)排、疊拼、別墅、安居房應(yīng)有盡有產(chǎn)品風(fēng)格多元：現(xiàn)代風(fēng)格、異域風(fēng)情戶型選擇多樣：一房到五房，40到300平方一網(wǎng)打盡2009年銷售價格大多在4000以內(nèi)，第四季度部分突破4000，屬于售價敏感區(qū)域平均銷售速度慢于成都主城區(qū)購房者多在當(dāng)?shù)叵?，二級城市次之，成都主城區(qū)更少區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商云集，開發(fā)狀態(tài)多數(shù)觀望已開發(fā)和待開發(fā)項目多為上百畝的規(guī)模樓盤營銷賣場普遍品質(zhì)不高，營銷途徑和方式較少品牌營銷較少，項目實效營銷為主口碑和業(yè)績好的樓盤，其園林景觀都為精心打

8、造，某種程度上不遜成都交房標(biāo)準(zhǔn)一般為清水房，基本無精裝房貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing要著眼于貴通企業(yè)的整體營銷戰(zhàn)略；3貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing要著眼于該住宅項目與總部基地之間的相互關(guān)系；4（即獨(dú)立運(yùn)營又相互依托）關(guān)鍵詞： 互動貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港

9、 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing那我們的產(chǎn)品到底應(yīng)該是一個什么樣子才最能夠精準(zhǔn)的打擊到市場的消費(fèi)者？換而言之，什么樣的產(chǎn)品是最對應(yīng)這個地域的市場需求的？再說通俗一點(diǎn)，修什么樣的房子是最賺錢最熱銷的？現(xiàn)在回答這個問題太早了。我相信任何一個營銷公司在短短的10天內(nèi)，能夠給出一個最佳的產(chǎn)品設(shè)計方案，并拍著胸口說沒問題，那一定是一個大忽悠！很有可能最終實施的方案和現(xiàn)在而今認(rèn)可的方案大相徑庭。因為市場是在不停地變化中，人心是在不停地變化中，特別是在當(dāng)今時下這個撲朔

10、迷離，風(fēng)云突變，市場動蕩的關(guān)口。一個房地產(chǎn)項目的標(biāo)準(zhǔn)動作我相信作為貴通企業(yè)應(yīng)該是輕車熟路，游刃有余。而加分動作呢？這才是一個營銷機(jī)構(gòu)的價值所在！貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing 順天時 占地利 定人心貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing本案住宅項目定位原則（1）具有可

11、操作性,能充分的反映本案特點(diǎn)和優(yōu)勢；（2）有助于本案形成獨(dú)具特色的產(chǎn)品路線，達(dá)到與市場上競爭對手進(jìn)行有效區(qū)隔的目的；（3）有助于提升項目品質(zhì)，樹立良好的社會形象及口碑效應(yīng)； （4）能夠滿足特定消費(fèi)市場的需求，為本案創(chuàng)造較大的贏利空間；（5）最大限度的降低開發(fā)商運(yùn)營風(fēng)險，有效的縮短投資回報期。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing1.建筑形式 1.1產(chǎn)品主體 1.2產(chǎn)品格局 1.3戶型及面積設(shè)置 2.基本建議 2.1產(chǎn)品風(fēng)格 2.2樓體

12、色彩 2.3門廳及走道 2.4電梯和樓梯 2.5小區(qū)入口 2.6單元入口以及大堂入口 2.7小區(qū)圍墻及庭院圍墻 2.8公共照明系統(tǒng) 2.9指示系統(tǒng) 2.10外立面 2.11管網(wǎng)敷設(shè) 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing2.12建材及設(shè)備 2.12.1墻體材料 2.12.2門窗材料 2.12.3衛(wèi)生潔具 2.12.4觀景電梯 3.總體規(guī)劃 3.1路網(wǎng)設(shè)計 3.2車位設(shè)計 3.3文教設(shè)施設(shè)計 3.4景觀規(guī)劃 3.4.1環(huán)境景觀設(shè)計思想

13、3.4.2環(huán)境景觀設(shè)計的象征意義 3.4.3環(huán)境景觀設(shè)計的感性認(rèn)識 3.4.4環(huán)境景觀設(shè)計的具體建議 3.5社區(qū)配套建議 3.6智能化系統(tǒng) 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing3.6.1智能化歸類與概述 3.6.1.1基礎(chǔ)智能化 3.6.1.2網(wǎng)絡(luò)智能化 3.6.1.3家庭智能化 3.6.1.4物業(yè)智能化 3.6.1.5安保智能化 3.6.1.6智能化服務(wù)更大空間、更多選擇 3.6.2智能化配置系統(tǒng) 3.6.2.1多媒體信息通訊與服

14、務(wù) 3.6.2.2社區(qū)安全防范系統(tǒng) 3.6.2.3小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 3.6.2.4家庭安全防范報警系統(tǒng) 3.6.2.5樓宇訪客門禁系統(tǒng) 3.6.2.6小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 3.6.2.7巡更系統(tǒng) 3.6.2.8背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 3.6.2.9車輛出入管理系統(tǒng) 3.6.3社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理 3.6.3.1樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 3.6.3.2社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)局域網(wǎng) 3.6.3.3家庭智能控制系統(tǒng) 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and pla

15、ning建造優(yōu)秀的產(chǎn)品，是占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的決勝力1.建筑形式1.1產(chǎn)品主體我司通過對雙流新區(qū)房地產(chǎn)市場需求、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品建設(shè)等多個方面的充分調(diào)研與論證，掌握了較為全面的數(shù)據(jù)，同時結(jié)合貴公司的開發(fā)經(jīng)歷以及本項目的地理位置、規(guī)劃要求、產(chǎn)品定位、市場需求、消費(fèi)群體等各方面因素，對本項目的具體產(chǎn)品建設(shè)實施，提出建議如下。由于本項目住宅前后均有公園（我們將國際總部視為公園式社區(qū)），因此觀景+高科技品質(zhì)住宅的產(chǎn)品概念將成為決定本項目成敗的關(guān)鍵因素。所以，在本產(chǎn)品的建議中將集中圍繞這兩大主題展開。產(chǎn)品主體產(chǎn)品主體=純小高層純小高層貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long ind

16、ustrial portmarketing program degao estate marking and planing1.2產(chǎn)品格局建議本產(chǎn)品沿前后公園景觀的自然地形以曲線、折線或曲尺形布置各住宅單體，同時保證產(chǎn)品容積率在2.8。 小區(qū)住宅布局以南北向為主，東西向盡量與雙公園保持平行。 鑒于整個小區(qū)的規(guī)模約為23萬平米，因此小區(qū)住宅布局采用行列式的布局形式，靈活布置，根據(jù)航空走向高低錯落有致，豐富多變的住宅群體空間，保持充分的陽光照射時間。 采光和朝向是關(guān)系到住宅室內(nèi)居住環(huán)境健康、節(jié)能方面的主要因素。在本產(chǎn)品的住宅布局中，在保證每戶獲得合理采光和日照的前提下，應(yīng)注意減少西曬、噪聲源等不良

17、朝向影響，同時避免樓與樓之間的視線干擾。 對于同排住宅可采取錯位開窗、扭轉(zhuǎn)開窗等處理，可采取單體錯位或扭轉(zhuǎn)排列的布置方式。 對于本產(chǎn)品來說，自然通風(fēng)是住宅品質(zhì)的重要因素。選擇最健康和節(jié)能的通風(fēng)形式，對本產(chǎn)品至關(guān)重要。因此，在本項目住宅布局中，我司建議應(yīng)注意雙流縣的各季主導(dǎo)風(fēng)向，通過合理的單體布置形式，留置通風(fēng)空間，將自然風(fēng)引入社區(qū)內(nèi)部，避免因人員密集所帶來的熱島效應(yīng)。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing1.3戶型及面積設(shè)置本產(chǎn)品主力

18、戶型建議為：90平米二室二廳二衛(wèi)房型同時，在戶型設(shè)計上要力求全明房型，配置觀景陽臺以及大落地窗；窗臺高度不高于60cm。 小高層住宅以二梯四戶（兩部電梯，一層四戶）的板式平面為主，建議單元設(shè)置為2-3個單元。 小高層住宅頂層設(shè)置11躍12的復(fù)式戶型結(jié)構(gòu)。 小高層戶型面積：平層戶型以90平米的二室二廳二衛(wèi)房型為主；頂層復(fù)式戶型面積應(yīng)以130平米的復(fù)式戶型為主。 在戶型設(shè)計上應(yīng)增加不同功能的空間數(shù)量，以適應(yīng)客戶群體的需要。 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking

19、 and planing2.基本建議基本建議2.1產(chǎn)品風(fēng)格 本產(chǎn)品的總體風(fēng)格注重現(xiàn)代化與本土化；國際性（迎合入駐國際總部人群的居住理念）與地方性（體現(xiàn)雙流本土人群特性）的完美結(jié)合。 以體現(xiàn)時代特征為主，體現(xiàn)出高貴的建筑氣質(zhì)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)高貴又富有朝氣的生活氣息。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing2.2樓體色彩 由于本項目總體風(fēng)格高貴、明快、又富有朝氣，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保

20、持一致，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、明快中不失生活朝氣。 建議樓體以刷高級涂料來調(diào)色（我司不建議貼外墻磚，一是高檔外墻磚價格昂貴，低檔次的外墻磚難以體現(xiàn)項目品質(zhì)；二是外墻磚色彩單一，難以搭配協(xié)調(diào)）。但考慮到成都地區(qū)的多雨氣候，建議貴司在選擇涂料時，著重考慮防水功能。 顏色建議1） 配合金屬質(zhì)感色彩的淺灰色或白色；2） 配合天然石塊色彩的白色或湖水藍(lán)色。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing

21、2.3門廳及走道 門廳：小高層電梯大堂鋪設(shè)高檔天然花崗巖或高檔大理石地磚，提高項目形象檔次。墻體貼高級面磚，面磚顏色同門廳地面保持統(tǒng)一性。 走道：鋪設(shè)大理石亮面磚，顏色應(yīng)以淺色系（例如：淺乳黃色）為主。 墻面：外墻刷高級涂料，涂料顏色應(yīng)該以配合金屬質(zhì)感色彩的淺灰色或白色，配合天然石塊色彩的白色或湖水藍(lán)色為主。內(nèi)墻體普通涂料刷白，以利于客戶自己裝修。 在門廳以及走道的顏色選擇上，應(yīng)高度注重墻體、地面的色彩統(tǒng)一性，建議全部以給人感覺較為柔和的淺色系為主。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao

22、 estate marking and planing2.4電梯和樓梯 電梯大堂鋪設(shè)天然花崗巖，墻體貼高級方面磚。同時可以在電梯出口處設(shè)置一些類似山水畫、盆景等的藝術(shù)物件，增強(qiáng)藝術(shù)人文氛圍。 電梯大堂里設(shè)置休息區(qū)，擺放沙發(fā)、茶幾等物品，供等候電梯的客戶休息或洽談使用。 電梯大堂設(shè)置高級鋁合金信報箱，同時在大廳入口處設(shè)立禮儀接待臺，提高業(yè)主身份認(rèn)同感。 公共樓梯配設(shè)踏步磚、花飾欄桿和優(yōu)質(zhì)硬木扶手，并設(shè)照明用燈配以延時開關(guān)。 消防樓梯（電梯房）為水泥地平，優(yōu)質(zhì)硬木扶手。 電梯：因電梯井在屋頂突出，影響立面效果，建議采用無機(jī)房電梯。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long

23、 industrial portmarketing program degao estate marking and planing單元入口以及大堂入口 樓座單元的主入口應(yīng)與樓座主體風(fēng)格保持統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整 個小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高。門套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。在色彩處理上以與窗套呼應(yīng)。 小高層的單元主入口的大門，我司建議采用透明的加厚玻璃門，凸出部門均采用透明加厚玻璃四面封閉，這樣可以從外部直接看到電梯大堂的設(shè)施，提高項目形象。 多層的單元主入口大門防盜門建議采用與陽臺一致的鐵藝，以簡潔的橫豎線條配合一到兩個花飾，宜簡單，避免過于復(fù)雜。 每個單

24、元入口均設(shè)置門禁系統(tǒng)，來人需輸入密碼方可進(jìn)入大門。 在單元主入口的門上還需配置可視對講系統(tǒng)。 郵箱通常的做法是設(shè)置在單元入口門旁或是門上。小高層一般用高級鋁合金郵箱，設(shè)置在電梯大堂內(nèi)部；多層一般設(shè)置在單元入口的左側(cè)或者右側(cè)，以方便業(yè)主取用報紙信件。 多層的主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門；小高層的主入口電梯大堂設(shè)置夜間長明燈。 大堂：入口大堂的墻和地面，采用大理石或花崗巖方磚（前面已有敘述）。 單元門入口按規(guī)定應(yīng)該設(shè)殘疾人行道加扶手。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing pro

25、gram degao estate marking and planing2.7小區(qū)圍墻及庭院圍墻 小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。 圍墻的中間聯(lián)接柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的圓柱或四方柱體，外觀可用石質(zhì)材料進(jìn)行包裝，給人以厚重的感覺。 在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈，圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。 小區(qū)圍墻外部，在不影響一樓居民的前提下，可以采用打地?zé)舻姆绞?，增?qiáng)住宅夜間美觀度，提升項目形象。 圍墻上可以設(shè)置紅外線探頭，直接連接安保監(jiān)控系統(tǒng)。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmark

26、eting program degao estate marking and planing2.8公共照明系統(tǒng) 所有照明系統(tǒng)的亮度，均要以美觀、不妨礙居民正常生活、不造成光污染為前提，但同時也要達(dá)到照明的功能性作用。 公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成。 建議路燈的設(shè)置高度分為車行道路燈和人行道路燈兩種，分別按照不同的工程高度要求設(shè)計，造型以現(xiàn)代、簡潔為主。 草坪燈建議高度控制在70-80cm左右，造型簡潔。 小品燈也希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。 在小區(qū)的邊角轉(zhuǎn)角等較僻靜的地方，處于安全的考慮，可設(shè)置感應(yīng)燈。 草坪燈、圍墻燈、小品燈、路燈的底部，可以用部分矮小的常

27、年綠植遮擋，以增加美觀度。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing2.9指示系統(tǒng) 小區(qū)的指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合vi系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題。 建議本案的指示系統(tǒng)以自然的石、木配合金屬部分組成，一部分指示系統(tǒng)還可以考慮設(shè)置在地面上，增加情趣。 指示系統(tǒng)包括：安全警示系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)、樓座指示系統(tǒng)、物業(yè)管理指示系統(tǒng)以及一些人性化的問候語、關(guān)懷語、歡迎語等等。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao

28、 long industrial portmarketing program degao estate marking and planing2.10外立面外立面是給買家最直接感官的視覺元素。建議本產(chǎn)品的外立面簡潔，以梁檐線條的構(gòu)成突出項目國際與地方相結(jié)合的特征。 外立面的整體感覺要人性化，冷暖色調(diào)相結(jié)合，迎合年輕有車一族的審美觀念。 外立面的線條適當(dāng)減少金屬線條的比例。 外立面要注重大落地窗、外飄窗的設(shè)計，以迎合住戶全方位觀景以及采光的需求。 合理處理轉(zhuǎn)角陽臺，全封閉落地窗，將極大增強(qiáng)建筑的美觀度和柔和性。 注：在外立面的設(shè)計中，空調(diào)機(jī)位是較難處理的問題，諸多開發(fā)商都對此問題感到棘手?？照{(diào)機(jī)

29、位的設(shè)計可迎合整個外立面的要求，可以放置在窗戶下方，并用同窗戶同質(zhì)材料進(jìn)行遮擋，使整體保持統(tǒng)一性貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing2.11管網(wǎng)敷設(shè) 市政管網(wǎng)的各種管線應(yīng)設(shè)置齊全，地下敷設(shè)。 線形順直，短捷，管線合理，與城市管網(wǎng)銜接可靠，并避免橫穿公共綠地、庭院等地方。 見縫插針的建設(shè)模式，會對管網(wǎng)的敷設(shè)造成巨大的障礙并提高建安成本。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial port

30、marketing program degao estate marking and planing2.12建材及設(shè)備2.12.1墻體材料 從環(huán)保和節(jié)約能源角度出發(fā)，以框架結(jié)構(gòu)為主的高層建筑，應(yīng)積極滿足建筑功能要求，使用保溫隔熱性能優(yōu)良，輕質(zhì)高強(qiáng)，便于機(jī)械化施工的各類內(nèi)、外墻板。 多層砌筑結(jié)構(gòu)和高層框架結(jié)構(gòu)，承重墻體材料應(yīng)用承重混凝土小型空心砌塊和承重利廢空心磚；非承重墻體材料應(yīng)以利廢的各類非承重砌塊和輕板為主。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and

31、 planing2.12.2門窗材料 從節(jié)約資源、降低能耗、提高建筑功能與質(zhì)量的角度出發(fā)，門窗材料應(yīng)采用科技含量較高的塑鋼門窗，落地窗、外飄窗、平窗均可使用。 塑鋼門窗抗風(fēng)壓強(qiáng)度高、氣密性水密性好，空氣、雨水滲透量小，傳熱系數(shù)低，保溫節(jié)能，隔音隔熱且不易老化。 采用塑鋼材料可增加樓盤外立面美觀度，提高項目品質(zhì)形象。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing3.4景觀規(guī)劃原生，顧名思義是對建筑原生景觀資源的一種尊重。尊重原生，是本產(chǎn)品景觀設(shè)

32、計的根本原則。 3.4.1環(huán)境景觀設(shè)計思想“買房子不僅要買居住面積，還要買居住環(huán)境”，這是現(xiàn)時消費(fèi)者對發(fā)展商提出的新要求。 經(jīng)過我司的詳細(xì)調(diào)查，雙流本地居民，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境越來越發(fā)達(dá)，人們生活要求越來越高，購房者對社區(qū)環(huán)境意識也越來越強(qiáng)。購房者環(huán)境意識的覺醒，并非一夜之間發(fā)生。這一點(diǎn)在“御苑風(fēng)景”的銷售中開發(fā)商已經(jīng)受益匪淺。 含有“環(huán)境”一詞的各種信息，爆炸般在全國乃至全球襲來，足以影響我們平靜的生活，也足以改變我們對環(huán)境問題的認(rèn)識與看法。然而，與購房者生活最密切的恐怕還是他們身臨其境的居住環(huán)境。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial

33、portmarketing program degao estate marking and planing 環(huán)境規(guī)劃設(shè)計的第一要素是重新審視和熟悉目前與未來發(fā)展中人的基本生活方式，這樣將有助于將居住生活作為一個涵蓋生理與心理需求的整體來加以思考。 在住宅環(huán)境中，應(yīng)具有更親切的休閑、交往空間，提供居于其中的人們無拘束交流的條件，創(chuàng)造具有交往性、生活性的環(huán)境。 相比城市環(huán)境中的全封閉高架路、立交橋等注重功能性的設(shè)計，居住環(huán)境應(yīng)更重視人性化。 人性中所向往、所期待的正是規(guī)劃中所要滿足的；具體表現(xiàn)在環(huán)境景觀的尺度、用材、色彩與周邊的協(xié)調(diào)性上。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao

34、 long industrial portmarketing program degao estate marking and planing 在“回歸自然”的呼聲中，我們發(fā)現(xiàn)人自身就是最大的自然。就是有感情、有思想、有血有肉、有感受力且心理上極易受傷害的自然之物。關(guān)心作為自然物的人類，在現(xiàn)代化的城市中顯得尤為重要，因為我們很容易在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中失去自己。優(yōu)化的住宅環(huán)境在某種程度上幫助人們尋回對家園的概念，緩和人們在工業(yè)化社會中的異化感。 強(qiáng)調(diào)環(huán)境設(shè)計的主題內(nèi)涵與豐富的空間形態(tài)。從實用角度看，它是為人們提供舒適愉悅的生活氛圍；而從心理上來講，它又滿足了人們對大自然的向往。在自然的前提下強(qiáng)調(diào)

35、園區(qū)布局的秩序感，符合區(qū)域功能需求，以與小區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing 環(huán)境景觀設(shè)計基本定位：接觸自然。我們以這一基本定位對小區(qū)內(nèi)的各個圍合空間進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計及各小主題的設(shè)計。 環(huán)境景觀布置整體統(tǒng)一性。住宅區(qū)環(huán)境設(shè)計的整體秩序必須首先建立其整體結(jié)構(gòu)、確立有機(jī)貫穿于各組團(tuán)的共同要素，即確定區(qū)域環(huán)境符號性語言，它對整個小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃功能組織起主導(dǎo)作用，并與建筑形成對比與調(diào)和的關(guān)系。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港

36、 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing3.4.2環(huán)境景觀設(shè)計的象征意義雙公園環(huán)抱是本產(chǎn)品環(huán)境設(shè)計的核心思想 我們建議在本產(chǎn)品中，改變其它項目環(huán)境設(shè)計中那種在建筑主體之外附帶性地來點(diǎn)“綠色填補(bǔ)”的做法，而將環(huán)境的設(shè)計放在與建筑設(shè)計同等重要的位置，以注重室內(nèi)外整體功能有機(jī)組織形式來規(guī)劃住戶的生活形態(tài)。 從居住區(qū)以外觀察，“環(huán)境”營造的是一個低矮的水平展開的有機(jī)組合體，而從內(nèi)部活動的人來觀察，它又形成一種草木蔥蘢、變化豐富并且功能指引明晰的生態(tài)居住體。 我們計劃在園

37、區(qū)中提煉自然事物的濃縮概念，以一種單純方式呈現(xiàn)小區(qū)各環(huán)境的主題。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing3.4.4環(huán)境景觀設(shè)計的具體建議 設(shè)計公司：本產(chǎn)品的環(huán)境設(shè)計公司，我們建議邀請國外設(shè)計公司監(jiān)理或施工，打造具有國際化風(fēng)情的精品園林景觀。同時也可以做為項目的一個賣點(diǎn)來炒作。 動態(tài)景觀：在本產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計上，應(yīng)摒棄人工呆板造型，注重自然的自由流動，突出園林中“水”的作用，以“木”和“水”為中心，向外擴(kuò)展園林綠化范圍，形成極富層次感景

38、觀設(shè)計。景觀基調(diào)上應(yīng)以國際化為基準(zhǔn)，選取國外著名的雕塑或小品點(diǎn)綴在園林景觀中，讓業(yè)主充分品味國際化的生活氛圍。 組團(tuán)綠地：形成大型中央園林廣場，集中突出園林的公共觀賞性，同時在各個樓座之間建造面積適中、均衡分布的組團(tuán)綠地，加以國外著名的雕塑或小品點(diǎn)綴其中，在滿足曠闊、舒適的要求同時，增加了業(yè)主就近休閑的便利，促進(jìn)了社區(qū)文化的交流。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing3.5社區(qū)配套建議 中心綠地處結(jié)合景觀設(shè)置一園林式會所，分散于小區(qū)內(nèi)

39、設(shè)置各種休閑、娛樂、體育活動設(shè)施。 會所：園林式會所，是主要的小區(qū)會所，該會所已經(jīng)規(guī)劃，在此不作詳述。 運(yùn)動：在小區(qū)各組團(tuán)區(qū)域設(shè)置不同種類的體育、休閑器材，供居民在小區(qū)內(nèi)鍛煉身體。 商業(yè)：建議小區(qū)建造部分底層商鋪，以滿足住戶正常的日常生活需求。 社區(qū)配套有一部分是作為對小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過物業(yè)管理費(fèi)用的方式經(jīng)營；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項目，可以對業(yè)主或是外來人員開放，通過收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。這部分配套項目可根據(jù)實際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao

40、estate marking and planing智能化系統(tǒng) 智能化歸類與概述 基礎(chǔ)智能化 網(wǎng)絡(luò)智能化 家庭智能化 物業(yè)智能化 安保智能化 智能化服務(wù)更大空間、更多選擇 智能化配置系統(tǒng) 多媒體信息通訊與服務(wù) 此處省略，不做詳述。此處省略，不做詳述。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing戶型是開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)： 以下戶型建議需兼顧：項目整體利潤的實現(xiàn)項目價格策略的需求新盤上市熱銷的需求項目后期溢價增值的需求與區(qū)域內(nèi)樓盤戶型的差異化貴

41、通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間面積比例面積比例備注備注一房一房一廳一衛(wèi)50-60m2%2%兩房兩廳兩房兩廳一衛(wèi)70-80m40%90%兩房兩廳兩衛(wèi)85-95m50%三房兩廳三房兩廳雙衛(wèi)110-120m6%8%實用型三房兩廳雙衛(wèi)125-135m2%舒適型合計100%以m計貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program de

42、gao estate marking and planing變冷：在過往的2009、2010上半年市場驟降情形中，熱銷的戶型是90平米以下的，換房族以功能滿足的實用型三房為主，這些產(chǎn)品我項目中都有考慮，屆時在推盤中加以考慮即可。變熱：只需保證既定的上市計劃，讓項目也能抓住機(jī)會成為“掘金”中的一員即可。 不確定分析貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing最終客戶得到了什么？賞心悅目的樓宇立面，便捷實用的戶型 繁花似錦的絕版小區(qū)園林 郁郁蔥

43、蔥的植物！慵懶 輕松 愜意的生活情調(diào)！便捷的交通！獨(dú)一無二的建筑形態(tài)！交際圈層的認(rèn)同感！中國文化圈層內(nèi)的異域風(fēng)情！等等！貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing下一個問題是，這樣的產(chǎn)品賣給誰？當(dāng)然是貨賣愛家！那么誰是愛家？愛家的模樣：年齡在25歲-45歲左右，家庭年收入在8萬以上，講究穿著，受過良好教育，有不錯的收入和體面的工作，開始形成特有的私生活領(lǐng)域的行為規(guī)范及交往準(zhǔn)則，以不同程度的個性化行為抗衡傳統(tǒng)價值評價，張揚(yáng)個性；關(guān)注自我的社

44、會形象，努力工作、追求社會成就，并具有一定的“精英化”心態(tài)；行為上既求穩(wěn)、務(wù)實，又積極進(jìn)取。在住房上他們的主要的需求為：擁有自己的房產(chǎn)，哪怕小一點(diǎn)，也是一個獨(dú)立的私屬空間。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)賬的成本核算，從租房過渡到買房，并且有了一定的積蓄。他們需要自己居住在中心區(qū)的周邊。他們需要居住區(qū)域擁有成熟的生活配套以及完善的市政建設(shè)體系。他們希望自己所居住的地方，無論在形象和內(nèi)涵上，都與周邊的其他項目有本質(zhì)的區(qū)別。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing

45、愛家們在哪里？雙流縣人口現(xiàn)有100萬，一般來說城市的小資階層占到總?cè)丝诘?0% 那就是10萬人！也就是說有10萬人都是我們的潛在購買客戶！假設(shè)喜歡這種類型的人群比例我們按照10%來計算！應(yīng)該在1萬人左右！這1萬人分布在雙流的大街小巷，機(jī)關(guān)單位以及公司里！按照他們特有的生活軌跡和行為模式在運(yùn)行著！貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing怎么找到并告知他們？這個市場是龐大的，但是通過什么方式來告知呢？所有的媒體我們都要上嗎？答案是否定的！像

46、如此體量和形態(tài)的產(chǎn)品！注定只有部分人群才是我們的消費(fèi)對象！地毯式的轟炸是浪費(fèi)資源和金錢的做法！我們要做的是精確制導(dǎo)！在整個項目運(yùn)營中合理的分配推廣費(fèi)用！貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing多少錢他們能夠接受？在營銷組合里，價格是產(chǎn)生銷售收入的重要因素，定價所涉及的運(yùn)作過程與變數(shù)相當(dāng)復(fù)雜。如何在客戶能接受的價格范圍內(nèi)，訂出最能吻合收益目標(biāo)的價格，是一門需要細(xì)致編排的藝術(shù)，它直接關(guān)系到本案的住宅能否被購買者接受，也關(guān)系到開發(fā)商能否如期收

47、回成本，贏得利潤。 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing具體的營銷目標(biāo)和策略是什么？此項目的成敗在于多只專業(yè)的優(yōu)秀團(tuán)隊的無縫隙合作！包括樓宇建造專家！專業(yè)的營銷團(tuán)隊！專業(yè)的廣告公司！嚴(yán)密的財務(wù)分析團(tuán)隊！專業(yè)的園林設(shè)計施工單位！嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的施工改造單位！相關(guān)政府單位關(guān)系的運(yùn)營專家！精確制導(dǎo)的公關(guān)渠道營銷公司！各個兵種的組成！開發(fā)商是最高統(tǒng)帥部！而營銷團(tuán)隊就如同軍隊中的參謀本部和作戰(zhàn)部！將給與開發(fā)商最智慧的謀略和最強(qiáng)有力的銷售支持！貴 通

48、 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing以下內(nèi)容屬于房地產(chǎn)營銷標(biāo)準(zhǔn)動作，我們可以快速的瀏覽一遍！如要真正的把一個項目做好，尚有很多加分動作需要我們努力完成！最后，我希望給大家講一個故事，曾被辭退的富豪貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing一、營銷目標(biāo)力爭快速銷售，保障資金的有效回收，

49、最大限度的降低開發(fā)風(fēng)險。在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的同時，兼顧樹立企業(yè)的社會形象、塑造項目的品牌效應(yīng)，為將來其他項目的后續(xù)開發(fā)打好堅實的基礎(chǔ)。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing（1）短、平、快短采用“走出去、請進(jìn)來”的營銷模式（坐銷與行銷相結(jié)合），有效的縮短銷售周期。平采用易被消費(fèi)者接受的、極具親和力的溝通方式，有計劃有步驟的平穩(wěn)實施。快快速形成資金回籠。二、營銷戰(zhàn)術(shù)制定貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long i

50、ndustrial portmarketing program degao estate marking and planing（2）差異化 在整個營銷過程中，充分展現(xiàn)項目的銷售手段專業(yè)化、樓盤品質(zhì)優(yōu)質(zhì)化、戶型結(jié)構(gòu)合理化、配套設(shè)施完善化、價格體系完整化，與競爭對手形成有效的區(qū)隔。（3）多點(diǎn)展示利用節(jié)假日在人流量集中的地方設(shè)立咨詢點(diǎn)，可擴(kuò)大項目社會知名度和認(rèn)知度，以彌補(bǔ)項目現(xiàn)位置的不足，促進(jìn)銷售進(jìn)程。 貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and plani

51、ng（4）物業(yè)管理建立與執(zhí)行讓來客看得到感受得到。 具體操作如下： 引進(jìn)先進(jìn)的物管理念。 實行統(tǒng)一的接待禮儀，使消費(fèi)者對本案產(chǎn)生強(qiáng)烈的安全感和信任感。 把一些相關(guān)配套作現(xiàn)場展示，例智能化防盜系統(tǒng)的展示等。 印制物管手冊，向消費(fèi)者充分展示本案細(xì)微體貼的物業(yè)管理。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing（5）加強(qiáng)產(chǎn)品之可貴性及稀有性的特點(diǎn)，可通過廣告宣傳和現(xiàn)場表現(xiàn)來達(dá)到。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long

52、industrial portmarketing program degao estate marking and planing（6）規(guī)范銷售流程和動線再設(shè)計以下為流程簡介：迎導(dǎo)路線設(shè)計來客接待。產(chǎn)品及賣點(diǎn)介紹?？捶縿泳€安排。銷控。逼訂。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing（7）促銷方法優(yōu)惠方式除日常的推售外，在房交會會期間可采取慣用的額外折頭，此外還應(yīng)根據(jù)實際情況考慮其它優(yōu)惠方式，如：送物管費(fèi)；展銷現(xiàn)場抽獎送電器；送稅費(fèi)；送油票

53、等。雖然這些促銷手法略顯落套，但可表達(dá)出發(fā)展商迎合消費(fèi)者切實需要所作出一些務(wù)實讓利的誠意。業(yè)主介紹在內(nèi)部認(rèn)購期和公開發(fā)售期，可設(shè)立轉(zhuǎn)介紹有獎制度，利用已下訂的購房客戶轉(zhuǎn)介紹，使之成為活廣告，并給轉(zhuǎn)介紹成交者予以定額的現(xiàn)金獎勵及新客戶一定的購房折扣優(yōu)惠。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing（9）主動和相關(guān)單位聯(lián)系，做“批發(fā)”銷售主動相關(guān)機(jī)構(gòu)聯(lián)系，提供一定優(yōu)惠給這些單位的員工，以“批發(fā)”形式銷售，加快資金的回籠。（10）價格策略以低開高走的價格走勢原則贏得市場，走快速出貨的策略，減少積壓，加快資金的回籠，利用資金的時間價值提高項目收益。貴 通 蛟 龍 工 業(yè) 港 項 目 概 念 方 案jiao long industrial portmarketing program degao estate marking and planing