上海市福建中路改項(xiàng)目操作方案

1、中華老字號一條街福建中路改造項(xiàng)目操作方案福建中路改造項(xiàng)目操作方案項(xiàng)目概述 福建中路位于黃浦區(qū)南京東路步行街中段,南北走向，一期開發(fā)范圍為南京東路至天津路路段，全長116米。一期開發(fā)范圍項(xiàng)目現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 目前沿街底層全部為商業(yè)用途，但業(yè)態(tài)多以自發(fā)型為主，部分業(yè)態(tài)甚至無品牌可言，生活配套和各類零售、餐飲業(yè)態(tài)混雜，缺乏主題性，與南京東路商業(yè)街形成鮮明對比和巨大反差。業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)戶數(shù)戶數(shù)商店名稱商店名稱百貨零售8上海賢賢百貨店，346號專賣，恒源祥，寶庫服飾，金盞花鞋店，春竹羊絨店，雅光眼鏡店，晟風(fēng)眼鏡平價(jià)店超市便利4羅森超市、好德超市，可的超市，370號黃浦煙草門市部文化用品3紅葉文化用品，

2、誠信文化用品、光明工藝禮品舊木器1虹廟舊木器商店五金機(jī)電4上海陶景機(jī)電設(shè)備經(jīng)營部，上海電子元件綜合門市部，滬京機(jī)電物資公司，上海工業(yè)陶瓷商店飯店餐飲6揚(yáng)州飯店，新盛酒家，蒙骨王，雨天飯店，奶茶店，茶葉店刻字社6長江刻字廠門市部，富民工藝雕刻廠門市部，精益刻字廠經(jīng)營部美發(fā)美容1紅日形象設(shè)計(jì)項(xiàng)目現(xiàn)狀物業(yè)權(quán)屬現(xiàn)狀 根據(jù)初步調(diào)查，沿街區(qū)域物業(yè)權(quán)屬大致可分三類，即公房、系統(tǒng)房、私產(chǎn)，其中公房的使用權(quán)又分屬于不同對象。部屬、市屬、區(qū)屬企業(yè)擁有的系統(tǒng)房和使用權(quán)公房共5戶，面積1188.02平方米，占全部的21.4%；轉(zhuǎn)制企業(yè)的公房、系統(tǒng)房有9戶，面積719.83平方米；民營和個(gè)體的私產(chǎn)、系統(tǒng)房和使用權(quán)公房共

3、19戶，面積2312.05平方米?？梢?，目前由個(gè)體或民營使用的物業(yè)占絕大多數(shù)比例，項(xiàng)目未來可考慮統(tǒng)一收回經(jīng)營權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)戶數(shù)戶數(shù)面積面積其中其中權(quán)屬性質(zhì)權(quán)屬性質(zhì)戶數(shù)戶數(shù)面積面積公房23*3447.51部屬企業(yè)19.4市屬企業(yè)21032.43區(qū)屬企業(yè)2146.19轉(zhuǎn)制企業(yè)7298.63個(gè)體或民營131960.86系統(tǒng)產(chǎn)3465.2轉(zhuǎn)制企業(yè)2421.2個(gè)體或民營144私產(chǎn)5*307.19個(gè)體或民營5307.19注：其中有2戶部分是公房、部分是私產(chǎn)，均分別計(jì)算，實(shí)際戶數(shù)為31戶。項(xiàng)目現(xiàn)狀建筑外觀現(xiàn)狀 由于現(xiàn)狀建筑內(nèi)部的使用功能包括居住、商業(yè)、辦公等，二側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)相互混雜，造成整條街道建筑立面

4、比較散亂，晾衣竹干、外掛空調(diào)機(jī)位隨處可見，各類廣告牌、指示牌排布也十分凌亂，整條道路商業(yè)價(jià)值被極大地削弱了。項(xiàng)目總體定位思路定位依據(jù) 上?？傮w接待境外游客數(shù)量連年上升，南京東路步行街作為上海城市名片之一，承擔(dān)了大量的境內(nèi)外游客，對南京東路支線的商業(yè)再定位和開發(fā)，一方面可充分利用原有商業(yè)人流，同時(shí)，也可進(jìn)一步完善商業(yè)功能；項(xiàng)目總體定位思路定位依據(jù) 福建中路附近具有涉外的高星級賓館，已經(jīng)成為境外游客聚集區(qū)域，而上海作為中國傳統(tǒng)文化和國外文化接觸最早的地區(qū)，人文背景具有一定的獨(dú)特性和復(fù)雜性，集中表現(xiàn)在建筑以及一些老字號商業(yè)品牌上；標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)酒店名稱酒店名稱地址地址客房數(shù)客房數(shù)五星上海威斯汀大飯店河南中

5、路88號301五星和平飯店南京東路20號273五星上海明天廣場金威萬豪酒店南京西路399號342五星麗笙大酒店南京西路88號520五星皇家艾美大酒店南京東路789號770五星南新雅華美達(dá)大酒店九江路700號281四星上海金外灘賓館廣東路525號189四星王寶和大酒店九江路555號283王寶和大酒店二期（在建）四星海侖賓館南京東路505號389四星國際飯店南京西路170號208三星南京飯店山西路66三星吳宮大酒店福州路431號156三星揚(yáng)子飯店漢口路740號185三星上海中福大酒店九江路619號350三星金門大酒店南京西路108號174項(xiàng)目總體定位思路業(yè)態(tài)定位思路 南京東路是具有世界知名度的商業(yè)

6、街，商業(yè)人流量相當(dāng)大，也是境內(nèi)外游客必經(jīng)的商業(yè)景點(diǎn)，如何利用這一人流資源成為本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位的關(guān)鍵！境外人流消費(fèi)特點(diǎn)1、關(guān)注民族特色文化2、關(guān)注民族特色工業(yè)3、關(guān)注民族特色飲食如文房四寶、琴棋書畫等如服飾制衣、家紡用品等如茶莊、特色菜系等 本項(xiàng)目未來業(yè)態(tài)將定位在以境外的商務(wù)旅游人群為主，兼顧境內(nèi)中高端客戶為目標(biāo)消費(fèi)群，體現(xiàn)民族特點(diǎn)的中高端老字號商業(yè)品牌為特色的，主題型特色文化商業(yè)街！業(yè)態(tài)定位思路休閑類奢侈品類生活類民族文化類民族工業(yè)類王星記扇莊、老周虎臣、一文閣等恒源祥、協(xié)大祥等揚(yáng)州飯店、黃隆泰茶莊等培羅蒙、綢緞商店、盛錫福等曹素功、鼎泰豐、銅響器商店等南 京 東 路 商 業(yè) 街天津路福建中路民

7、族文化類亨德利、龍鳳金銀珠寶等 根據(jù)上述業(yè)態(tài)定位思路，并根據(jù)目前區(qū)域特點(diǎn)，南京東路口區(qū)域以延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)資源為主，形成自然過渡；而將具備吸引人流的商業(yè)品牌（如傳統(tǒng)文化類品牌等）設(shè)置在天津路一側(cè)；中部區(qū)域以體現(xiàn)民族手工業(yè)特色的服飾為主題，融入量體裁衣、手工制衣等的高端服務(wù)功能。建筑定位思路1）考慮到南京東路區(qū)域?qū)倥f上海英國租界區(qū)，同時(shí)，福建中路沿街多以新里民居為主，因此，整體建筑風(fēng)格應(yīng)適當(dāng)保留原有建筑風(fēng)貌，同時(shí)，還應(yīng)增加部分現(xiàn)代商業(yè)元素；2）考慮到項(xiàng)目未來使用功能以商業(yè)為主，底層應(yīng)具備零售及店鋪展示功能，二層可結(jié)合租賃店鋪，設(shè)計(jì)相應(yīng)個(gè)性化的店招； 3）由于原有建筑建造時(shí)間較早，現(xiàn)有房屋結(jié)構(gòu)相對陳舊

8、，在改造過程中，除了對立面進(jìn)行統(tǒng)一修繕外，還應(yīng)對建筑結(jié)構(gòu)實(shí)施加固，同時(shí)，相關(guān)水電等配套設(shè)施也應(yīng)按商業(yè)要求進(jìn)行重新設(shè)置和增容； 4）另外，對沿線店招以及霓虹廣告也要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，除應(yīng)保留老字號店招特色外，還應(yīng)融入現(xiàn)代商業(yè)氛圍。建筑改造示意天津路南京東路福 建 中 路 東 側(cè) 改 造 前福 建 中 路 東 側(cè) 改 造 前福 建 中 路 東 側(cè) 改 造 后福 建 中 路 東 側(cè) 改 造 后南京東路天津路福 建 中 路 西 側(cè) 改 造 后福 建 中 路 西 側(cè) 改 造 后福 建 中 路 西 側(cè) 改 造 前福 建 中 路 西 側(cè) 改 造 前項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟沿街店鋪業(yè)態(tài)調(diào)整建筑立面實(shí)施整體改造整體

9、定位、分步招商開展運(yùn)營活動項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟沿街店鋪業(yè)態(tài)調(diào)整 為保證項(xiàng)目未來改造的實(shí)施，在符合商業(yè)街形態(tài)、業(yè)態(tài)規(guī)劃要求的前提下，遵循政府引導(dǎo)和市場運(yùn)作相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)沿街店鋪業(yè)態(tài)的調(diào)整。 初步考慮可采取收購產(chǎn)權(quán)收購產(chǎn)權(quán)、置換產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)、長期租賃長期租賃（至少10年）或按規(guī)劃要求由業(yè)主自按規(guī)劃要求由業(yè)主自主調(diào)整主調(diào)整等四種方法。 另外，對于目前已經(jīng)是老字號的部分店鋪，可通過對現(xiàn)有外立面實(shí)施再裝修的方法，使其符合未來整條道路的風(fēng)格定位。調(diào)整目標(biāo)：調(diào)整目標(biāo)： 根據(jù)初步調(diào)查摸底，在沿街的31家商戶中，部屬、市屬和區(qū)屬企業(yè)共5家，轉(zhuǎn)制企業(yè)9家，還有4家屬于自營，另有5家租期在2009年到期，剩余均

10、為較長租期。2008年目標(biāo)調(diào)整15家商戶，占50%，2009年上半年調(diào)整4-5家，占15%，2009年下半年調(diào)整4-5家，占15%。項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟建筑立面實(shí)施整體改造 建筑立面的改造，建議可從以下三方面著手： 1）整體風(fēng)格定位，在項(xiàng)目整體定位的前提下，對建筑風(fēng)格、建筑立面、未來建筑形態(tài)的分隔等作統(tǒng)一定位； 2）配套設(shè)施更新及增容，考慮到本項(xiàng)目未來以商業(yè)用途為主，與目前居住性質(zhì)有較大的差異，因此，需要對原有部分電、氣等設(shè)施進(jìn)行更新和擴(kuò)容，同時(shí)，街道兩側(cè)原有的電線桿及架空電線對街道景觀也有較大的影響，改造中應(yīng)與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)予以改善； 3）廣告及景觀燈光的考慮，沿街區(qū)域原以居民住宅為主，現(xiàn)

11、有廣告位多以自發(fā)性為主，較為凌亂，與未來區(qū)域的整體定位有較大差距，因此，未來也將廣告及景觀燈光作為設(shè)計(jì)中重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，使之既符合老字號的整體風(fēng)格，又可產(chǎn)生成熟商業(yè)氛圍的效果。項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟總體定位，分步招商 考慮到本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中，各建筑物經(jīng)營權(quán)的取得有一定的先后順序，因此，對本項(xiàng)目的招商工作，建議可按以下幾方面開展： 1）總體定位、分步實(shí)施，即對整條道路進(jìn)行商業(yè)功能的劃分，對有條件實(shí)施招商的建筑，按照功能定位進(jìn)行目標(biāo)商家的引進(jìn)，對尚不具備條件的建筑，可暫緩考慮，待時(shí)機(jī)成熟，再行招商； 2）對老字號商家進(jìn)行招商意向征詢，根據(jù)目標(biāo)客戶的需求，在符合整條道路建筑風(fēng)格的前提下，進(jìn)行定制式

12、招商； 3）另外，為保護(hù)及振興老字號商業(yè)品牌，政府應(yīng)給予相應(yīng)的優(yōu)惠扶持政策。項(xiàng)目運(yùn)作思路操作步驟開展運(yùn)營活動 后期運(yùn)營也是項(xiàng)目運(yùn)作中的重點(diǎn)，建議市場培育期可從以下三方面著手： 1）開業(yè)時(shí)應(yīng)具備一定的轟動效應(yīng)，達(dá)到擴(kuò)大市場宣傳的目的； 2）與南京東路商業(yè)街的商業(yè)活動相配合，快速樹立“老字號”的商業(yè)形象； 3）應(yīng)廣拓客戶來源，可考慮與旅游公司合作，將本項(xiàng)目打造成為上海一個(gè)重要的文化旅游景點(diǎn)。項(xiàng)目運(yùn)作思路工作計(jì)劃 考慮到項(xiàng)目前期的工作內(nèi)容比較重要，將影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程，因此，對前期工作作如下計(jì)劃：工作內(nèi)容工作內(nèi)容時(shí)間安排時(shí)間安排建筑現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)摸底可能收購方式摸底建筑方案確定調(diào)整工作開展改造工程老字號商

13、家招商咨詢商家進(jìn)駐2008年2009年50%50%30%30%20%20%項(xiàng)目運(yùn)作思路組織構(gòu)架 本項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作應(yīng)遵循“政府搭臺、企業(yè)唱戲”的原則，弘基公司、黃浦區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室以及南京東路街道共同參與項(xiàng)目的相關(guān)工作，因此，本項(xiàng)目的工作小組及相關(guān)工作重點(diǎn)作如下概述：黃浦區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦公室弘基商業(yè)經(jīng)營管理有限公司收購經(jīng)營權(quán)商務(wù)談判及實(shí)施老字號商家引入商務(wù)談判收購經(jīng)營權(quán)商務(wù)談判及實(shí)施老字號商家引入商務(wù)談判建筑改造設(shè)計(jì)及實(shí)施招商及日常商家維護(hù)服務(wù)招商及日常商家維護(hù)服務(wù)南京東路街道改造期協(xié)調(diào)居民入住商家注冊福建中路改造項(xiàng)目工作小組項(xiàng)目運(yùn)作思路需要研究的政策性問題 1、大部分老字號品牌受經(jīng)營體制制約，經(jīng)營狀況不是很理想，租金承受水平較低，考慮到本項(xiàng)目改造后，需要一階段的市場推廣期，因此，建議政府可對這些老字號品牌實(shí)施相關(guān)優(yōu)惠扶持政策，初步考慮有以下幾方面：1）