警惕集體土地租賃的法律風險

1、華夏時報2013.7.29專家觀點：警惕集體土地租賃的法律風險作者：宋維強律師北京騰波律師事務所主任很多企業(yè)在發(fā)展過程中會遇到土地問題，我國的土地制度實行國家所有和集體所有的土地雙軌制。企業(yè)可以通過劃撥、出讓及轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)。集體土地所有權(quán)歸屬于農(nóng)民集體所有，不允許以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。在司法實踐中，對于擅自出租集體土地使用權(quán)行為也最終多被法院認定為無效行為。因而，對于簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地，需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。典型合同無效案例某企業(yè)因發(fā)展需要，同北京城鄉(xiāng)接合部某村委會簽訂了一份集體土地租賃合同，承租了該村委會所有的五畝集體土地，并在上

2、面加蓋了廠房及辦公室， 進行企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動。后因該土地被國家征用，該企業(yè)同該村委會就拆遷補償事宜無法協(xié)商一致，起訴至法院形成訴訟。在法院審理過程中， 法院認為，在本案中，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，該份集體土地租賃合同屬于無效協(xié)議，鑒于雙方對合同的無效都存在過錯，最終法院判決該村委會承擔該企業(yè)部分拆遷損失，而大部分拆遷損失則由該企業(yè)自行承擔。取得使用權(quán)需相應主體資格依據(jù)我國土地管理法規(guī)定， “任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依 法申請使用國有土地； 但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織 農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村

3、公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使如果不符合法律規(guī)定的集體土地有的土地的除外?！薄稗r(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、 但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)， 用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！睆纳鲜龇梢?guī)定不難看出，任何個人或單位進行建設, 使用權(quán)主體資格，則必須依法申請使用國有土地。在現(xiàn)實中，由于國有土地使用權(quán)價格偏高, 且存量較小，同時，取得國有土地使用權(quán)必須走嚴格的“招拍掛”程序，把很多小微企業(yè)排 除在外，導致存在大量的土地承租者直接與集體土地所屬的村委會簽署土地租賃協(xié)議的情 形，但這一做法并不妥當。擅自出租集體

4、土地的行為大多被法院認定為無效行為，雙方當事人所簽訂的土地租賃合同等也均因違反國家法律的強制性規(guī)定而會被認定為無效合同。同時，違反國家相關法律規(guī)定租用農(nóng)民集體所有的土地，還會產(chǎn)生一系列行政法律后果，會面臨行政機關的處罰甚至嚴重的會涉及刑事犯罪。三大途徑取得使用權(quán)第一，如果企業(yè)確有特殊情況需要租用集體土地的，應該先行由政府將該集體土地征用并轉(zhuǎn)為國有土地后，再按照相應程序辦理租用手續(xù)。辦理租用手續(xù)時，首先，必須與有關土地管理部門簽訂租賃合同；其次，由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)；然后，承租人可以拿到有關部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的產(chǎn)權(quán)證書。 當上述租賃合同約定的土地租賃年

5、限屆滿后，租賃土地使用 權(quán)終止。第二，企業(yè)可通過租賃集體建設用地上已有房屋的途徑達到取得該生產(chǎn)經(jīng)營場地的目 的。這種方式相對于前一種方式而言，省去了土地征用的環(huán)節(jié)， 取得生產(chǎn)經(jīng)營場地的方式較為簡單，但前提條件必須是， 租賃的該建設用地上的房屋及該建設用地，必須是通過合法的審批手續(xù)取得。第三，企業(yè)可考慮通過收購集體企業(yè)股權(quán)的方式，取得該集體企業(yè)名下的集體建設用地的使用權(quán)。由于該途徑會給需要解決用地的企業(yè)帶來整個產(chǎn)業(yè)整合、債權(quán)債務重組、職工安置等一系列法律問題，屬于比較高端和復雜的法律運作模式。F面是古文鑒賞，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！九歌湘君屈原朗誦：路英君不行兮夷猶，蹇誰留兮中洲。

6、 美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮無波，使江水兮安流。 望夫君兮未來，吹參差兮誰思。 駕飛龍兮北征，邅吾道兮洞庭。 薜荔柏兮蕙綢，蓀橈兮蘭旌。望涔陽兮極浦，橫大江兮揚靈。 揚靈兮未極，女嬋媛兮為余太息。 橫流涕兮潺湲，隱思君兮陫側(cè)。 桂棹兮蘭枻，斫冰兮積雪。 采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。 心不同兮媒勞，恩不甚兮輕絕。 石瀨兮淺淺，飛龍兮翩翩。 交不忠兮怨長，期不信兮告余以不閑。 朝騁騖兮江皋，夕弭節(jié)兮北渚。她含著笑，切著冰屑悉索的蘿卜,她含著笑，用手掏著豬吃的麥糟， 她含著笑，扇著燉肉的爐子的火， 她含著笑，背了團箕到廣場上去曬好那些大豆和小麥， 大堰河，為了生活， 在她流盡了她的乳液之后

7、， 她就用抱過我的兩臂，勞動了。 大堰河，深愛著她的乳兒； 在年節(jié)里，為了他，忙著切那冬米的糖，為了他，常悄悄地走到村邊的她的家里去，為了他，走到她的身邊叫一聲"媽"，大堰河，把他畫的大紅大綠的關云長貼在灶邊的墻上，大堰河，會對她的鄰居夸口贊美她的乳兒；大堰河曾做了一個不能對人說的夢：在夢里，她吃著她的乳兒的婚酒，坐在輝煌的結(jié)彩的堂上，1而她的嬌美的媳婦親切的叫她“婆婆” 大堰河，深愛她的乳兒！大堰河，在她的夢沒有做醒的時候已死了。她死時，乳兒不在她的旁側(cè)，她死時，平時打罵她的丈夫也為她流淚， 五個兒子，個個哭得很悲， J她死時，輕輕地呼著她的乳兒的名字， 大堰河，已死了，

8、她死時，乳兒不在她的旁側(cè)。大堰河，含淚的去了！同著四十幾年的人世生活的凌侮，冋著數(shù)不盡的奴隸的凄苦，冋著四塊錢的棺材和幾束稻草，同著幾尺長方的埋棺材的土地，冋著一手把的紙錢的灰，大堰河，她含淚的去了。這是大堰河所不知道的：她的醉酒的丈夫已死去，大兒做了土匪，第二個死在炮火的煙里, 第三，第四，第五而我，我是在寫著給予這不公道的世界的咒語。當我經(jīng)了長長的飄泊回到故土時，在山腰里，田野上，兄弟們碰見時，是比六七年 鳥次兮屋上，水周兮堂下。捐余玦兮江中，遺余佩兮澧浦。 采芳洲兮杜若，將以遺兮下女。 時不可兮再得，聊逍遙兮容與。注釋湘君：湘水之神，男性。一說即巡視南方時死于蒼梧的舜。君：指湘君。夷猶：

9、遲疑不決。蹇（jian3簡）：發(fā)語詞。洲：水中陸地。要眇（miao3秒）:美好的樣子。宜修：恰到好處的修飾。沛：水大而急。桂舟：桂木制成的船。沅湘：沅水和湘水，都在湖南。無波：不起波浪。夫：語助詞。參差：咼低錯洛不齊，此指排簫，相傳為舜所造。飛龍：雕有龍形的船只。北征：北行。邅（zhan1沾）：轉(zhuǎn)變。洞庭：洞庭湖。（11）薜荔：蔓生香草。柏（bo2伯）：通“箔”，簾子。蕙：香草名。綢：帷帳。（12）蓀：香草，即石菖蒲。橈 （rao2饒）:短槳。蘭：蘭草：旌：旗桿頂上的飾物。(13) 涔(cen2岑)陽：在涔水北岸，洞庭湖西北。極浦：遙遠的水邊。(18) 陫(pei2培)側(cè)：即“悱惻”，內(nèi)心悲痛

10、的樣子。(19) 櫂(zhao4棹)：同“棹”，長槳。枻(yi4弈)：短槳。(20) 斲(zhuo2 琢):砍。(21) 搴(qian1千):拔取。芙蓉：荷花。木末：樹梢。(22) 媒：媒人。勞：徒勞。(23) 甚：深厚。輕絕：輕易斷絕。(24) 石瀨：石上急流。淺(jian1間)淺：水流湍急的樣子。(25) 翩翩：輕盈快疾的樣子。(26) 交：交往。(27) 期：相約。不閑：沒有空閑。(28) 鼂(zhao1招):同“朝”，早晨。騁騖(wu4務)：急行。皋：水旁高地。(29) 弭(mi3米)：停止。節(jié)：策，馬鞭。渚：水邊。(30) 次：止息。(31)周：周流。(32) 捐：拋棄。玦(jue1

11、決)：環(huán)形玉佩。(33) 遺(yi2儀)：留下。佩：佩飾。醴(li3里)：澧水，在湖南，流入洞庭湖。(34) 芳洲：水中的芳草地。杜若：香草名。(35) 遺(wei4味)：贈予。下女：指身邊侍女。(36) 聊：暫且。容與：舒緩放松的樣子。譯文君不行兮夷猶，神君遲疑猶豫徘徊不肯向前，蹇誰留兮中洲？你為誰滯留在水中的島上呢？美要眇兮宜修，我容顏妙麗裝飾也恰倒好處，沛吾乘兮桂舟。急速地乘坐上我那桂木小舟。令沅、湘兮無波，叫沅湘之水柔媚得波瀾不生，使江水兮安流。讓長江之水平靜地緩緩前行。望夫君兮未來，盼望著你啊你為何還不到來，吹參差兮誰思！吹起洞簫寄托我的思念之情！駕飛龍兮北征，用飛龍駕舟急速地向北行

12、駛，邅吾道兮洞庭。改變我的道路引舟直達洞庭。薜荔柏兮蕙綢，用薜荔做門簾用蕙草做床帳，蓀橈兮蘭旌。以香蓀裝飾船槳以蘭草為旗。望涔陽兮極浦， 遙望涔陽啊在那遼遠的水邊, 橫大江兮揚靈。大江橫陳面前彰顯你的威靈。揚靈兮未極，難道你的威靈彰顯還沒終止？女嬋媛兮為余太息！我心中為你發(fā)出長長的嘆息。橫流涕兮潺湲，眼中的清淚似小溪潺潺流下，隱思君兮陫側(cè)。暗地里思念你心中充滿悲傷。桂棹兮蘭枻，想用桂木作成槳蘭木作成舵，斫冰兮積雪。劈開你堅冰積雪也似的情懷。 采薜荔兮水中， 卻似在水中采集陸生的薜荔， 搴芙蓉兮木末。 更似爬樹梢采摘水生的芙蓉。 心不同兮媒勞， 兩心不相通讓媒妁徒勞無功， 恩不甚兮輕絕。 恩愛不

13、深切就會輕易的斷絕。 石瀨兮淺淺， 留連著沙石灘上淺淺的流水， 飛龍兮翩翩。等待著你駕著飛龍翩然降臨。 交不忠兮怨長， 你交情不忠徒增我多少幽怨， 期不信兮告余以不間。既相約又失信卻說沒有時間。 朝騁騖兮江皋， 早晨我駕車在江邊急急奔馳， 夕弭節(jié)兮北渚。 晚間我停鞭在北岸灘頭休息。 鳥次兮屋上， 眾鳥棲息在這空閑的屋頂上， 水周兮堂下。 空屋的四周有流水迂緩圍繞。 捐余玦兮江中， 將你贈的玉制扳指置于江中， 遺余佩兮澧浦。 將你贈的玉佩放在澧水岸邊。 采芳洲兮杜若， 采來香草裝飾這芬芳的洲瀆， 將以遺兮下女。 這一切都是你留給我的信物。 時不可兮再得， 難道那往昔的時光不可再得， 聊逍遙兮容與

14、。暫且慢步洲頭排除心中煩惱。賞析在屈原根據(jù)楚地民間祭神曲創(chuàng)作的九歌中， 湘君和湘夫人是兩首最富生活情 趣和浪漫色彩的作品。人們在欣賞和贊嘆它們獨特的南國風情和動人的藝術魅力時，卻對湘君和湘夫人的實際身份迷惑不解，進行了長時間的探討、爭論。從有關的先秦古籍來看，盡管楚辭的遠游篇中提到“二女”和“湘靈”，山海經(jīng)中山經(jīng)中說“洞庭之山帝之二女居之，是常游于江淵”，但都沒有像后來的注釋把湘君指為南巡道死的舜、把湘夫人說成追趕他而溺死湘水的二妃娥皇和女英的跡象。最初把兩者結(jié)合在一起的是 史記秦始皇本紀。書中記載秦始皇巡游至湘山（即今洞庭湖君山） 時，“上問博士曰：湘君何神？博士對曰：聞之，堯女，舜之妻，而

15、葬此?！焙髞韯⑾?的列女傳也說舜“二妃死于江、湘之間，俗謂之湘君”。這就明確指出湘君就是舜的兩個妃子，但未涉及湘夫人。到了東漢王逸為楚辭作注時，鑒于二妃是女性，只適合于湘 夫人，于是便把湘君另指為“湘水之神”。對于這種解釋。唐代韓愈并不滿意，他在黃陵廟碑中認為湘君是娥皇，因為是正妃故得稱“君”；女英是次妃，因稱“夫人”。以后宋代洪興祖楚辭補注、朱熹楚辭集注皆從其說。這一說法的優(yōu)點在于把湘君和湘夫人分 屬兩人，雖避免了以湘夫人兼指二妃的麻煩，但仍沒有解決兩人的性別差異，從而為詮釋作品中顯而易見的男女相戀之情留下了困難。有鑒于此，明末清初的王夫之在楚辭通釋中采取了比較通脫的說法，即把湘君說成是湘水

16、之神， 把湘夫人說成是他的配偶， 而不再拘泥于按舜與二妃的傳說一一指實。應該說這樣的理解，比較符合作品的實際，因而也比較可取。雖然舜和二妃的傳說給探求湘君和湘夫人的本事帶來了不少難以自圓的穿鑿附會，但是如果把這一傳說在屈原創(chuàng)作九歌時已廣為流傳、傳說與創(chuàng)作的地域完全吻合、湘夫人中又有“帝子”的字樣很容易使人聯(lián)想到堯之二女等等因素考慮在內(nèi)，則傳說的某些因子如舜與二妃飄泊山川、 會合無由等，為作品所借鑒和吸取也并不是沒有可能的。因此既注意到傳說對作品可能產(chǎn)生的影響，又不拘泥于傳說的具體人事，應該成為我們理解和欣賞這兩篇 作品的基點。由此出發(fā)，不難看出作為祭神歌曲，湘君和湘夫人是一個前后相連的整體，甚

17、至可以看作同一樂章的兩個部分。這不僅是因為兩篇作品都以 “北渚”相同的地點暗中銜接，而且還由于它們的末段，內(nèi)容和語意幾乎完全相同，以至被認為是祭祀時歌詠者的合唱（見姜亮夫屈原賦校注）。這首湘君由女神的扮演者演唱，表達了因男神未能如約前來而產(chǎn)生的失望、懷疑、 哀傷、埋怨的復雜感情。第一段寫美麗的湘夫人在作了一番精心的打扮后，乘著小船興致勃勃地來到與湘君約會的地點，可是卻不見湘君前來，于是在失望中抑郁地吹起了哀怨的排簫。 首二句以問句出之，一上來就用心中的懷疑揭出愛而不見的事實，為整首歌的抒情作了明確的鋪墊。以下二句說為了這次約會， 她曾進行了認真的準備， 把本已姣好的姿容修飾得恰到 好處，然后才

18、駕舟而來。這說明她十分看重這個見面的機會，內(nèi)心對湘君充滿了愛戀。正是在這種心理的支配下， 她甚至虔誠地祈禱沅湘的江水風平浪靜，能使湘君順利赴約。 然而久望之下，仍不見他到來， 便只能吹起聲聲幽咽的排簫，來傾吐對湘君的無限思念。這一段的描述，讓人看到了一幅望斷秋水的佳人圖。第二段接寫湘君久等不至，湘夫人便駕著輕舟向北往洞庭湖去尋找，忙碌地奔波在湖中江岸，結(jié)果依然不見湘君的蹤影。 作品在這里把對湘夫人四出尋找的行程和她的內(nèi)心感受緊 密地結(jié)合在一起。你看她先是駕著龍舟北出湘浦，轉(zhuǎn)道洞庭，這時她顯然對找到湘君滿懷希望；可是除了眼前浩渺的湖水和裝飾精美的小船外，一無所見；她失望之余仍不甘心，于是放眼遠眺

19、涔陽，企盼能捕捉到湘君的行蹤； 然而這一切都毫無結(jié)果， 她的心靈便再次橫越大 江，遍尋沅湘一帶的廣大水域，最終還是沒有找到。如此深情的企盼和如此執(zhí)著的追求，使得身邊的侍女也為她嘆息起來。正是旁人的這種嘆息，深深地觸動和刺激了湘夫人，把翻滾在她內(nèi)心的感情波瀾一下子推向了洶涌澎湃的高潮，使她止不住淚水縱橫，一想起湘君的失約就心中陣陣作痛。第三段主要是失望至極的怨恨之情的直接宣泄。首二句寫湘夫人經(jīng)多方努力不見湘君之后，仍漫無目的地泛舟水中， 那如劃開冰雪的船槳雖然還在擺動，但給人的感覺只是她行動的遲緩沉重和機械重復。接著用在水中摘采薜荔和樹上收取芙蓉的比喻，既總結(jié)以上追求不過是一種徒勞而已，同時也為

20、后面對湘君“心不同”、“恩不甚”、“交不忠”、“期不信”的一連串斥責和埋怨起興。這是湘夫人在極度失望的情況下說出的激憤語，它在表面的絕情和激烈的責備中，深含著希望一次次破滅的強烈痛苦；而它的原動力，又來自對湘君無法回避的深愛，正所謂愛之愈深，責之愈切，它把一個大膽追求愛情的女子的內(nèi)心世界表現(xiàn)得淋漓盡 致。第四段可分二層。 前四句為第一層，補敘出湘夫人浮湖橫江從早到晚的時間，并再次強調(diào)當她兜了一大圈仍回到約會地“北渚”時，還是沒有見到湘君。從“捐余玦”至末為第二 層，也是整首樂曲的卒章。把玉環(huán)拋入江中。把佩飾留在岸邊，是湘夫人在過激情緒支配下做出的過激行動。以常理推測，這玉環(huán)和佩飾當是湘君給她的

21、定情之物?，F(xiàn)在他既然不念前情，一再失約，那么這些代表愛慕和忠貞的信物又留著何用，不如把它們拋棄算了。這一舉動，也是上述四個“不”字的必然結(jié)果。讀到這里，人們同情惋惜之余，還不免多有遺憾。 最后四句又作轉(zhuǎn)折：當湘夫人心情逐漸平靜下來，在水中的芳草地上采集杜若準備送給安慰她的侍女時，一種機不可失、時不再來的感覺油然而生。于是她決定“風物長宜放眼量”，從長計議，松弛一下繃緊的心弦，慢慢等待。這樣的結(jié)尾使整個故事和全首歌曲都余音裊裊， 并與篇首的疑問遙相呼應，同樣給人留下了想像的懸念豐樂亭游春三首歐陽修朗誦：焦晃綠樹交加山鳥啼，晴風蕩漾落花飛。 鳥歌花舞太守醉，明日酒醒春已歸。春云淡淡日輝輝，草惹行襟

22、絮拂衣。 行到亭前逢太守，籃輿酩酊插花歸。紅樹青山日欲斜，長郊草色綠無涯。 游人不管春將盡，來往亭前踏落花。作者簡介歐陽修（10071072年）【注音】ouygxi 口，字永叔，自號醉翁，晚年號六一居士， 謚號文忠，世稱歐陽文忠公，吉安永豐（今屬江西）人自稱廬陵人，漢族，因吉州原屬廬陵郡，出生于綿州（今四川綿陽）北宋時期政治家、文學家、史學家和詩人。與唐韓愈，柳 宗元，宋王安石，蘇洵，蘇軾，蘇轍，曾鞏合稱“唐宋八大家”。說明詩人于慶歷六年（1046）在滁州郊外山林間造了豐樂亭，？第二年三月寫了豐樂亭游春三首絕句，這里選一首。詩中描寫詩人盡情春游，如醉如癡，？簡直不肯放過春天的樣子?？梢哉f，這是畫眉鳥 ？詩中“自在啼”的一個非常形象化的注腳。綠樹交加山鳥啼，晴風蕩漾落花飛。 |鳥歌花舞太守醉，明日酒醒春已歸。春云淡淡日輝輝，草惹行襟絮拂衣。行到亭前逢太守，籃輿酩酊插花歸。豐樂亭游春歐陽修紅樹青山日欲斜，長郊草色綠無涯。游人不管春將老，來往亭前踏落花。 解