房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理探討（進項取票管理）

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理探討（進項取票管理） 上期原創(chuàng)：限價低毛利背景下房企如何避免增值稅超繳?留抵退稅、盡早取票、提前開票 我們連續(xù)以蒲樂項目為例：經(jīng)過3輪競價，杭州花錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以326824萬元競得z區(qū)(浦樂單元r21-21a地塊)，樓面價27074元/，溢價率29.78%，自持2%。本宗地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于34000元/，裝修價格不高于4000元/。(網(wǎng)絡公開數(shù)據(jù)) 目前y市場上4000元/裝修標準，企業(yè)通過集采等方式，實際交付的房子裝修標準一般在2000-2800元左右;展示實體樣板間裝修相對會豪一點2500-3500元之間;蒲樂項目總建面18.5萬，總可售建面10.

2、6萬，我們假設(shè)項目總建設(shè)成本含精裝修10億;按總建面單方成本5400/元計算; 項目21年5月獲取，假設(shè)估計24年1月竣工，在24年5月交付;項目竣工階段，常規(guī)的工程付款在70%85%之間;推算項目在24年的時候進項取票范圍大致在：57807000萬之間;考慮杭州主城區(qū)項目除車位外，90%以上均為搖號日清盤;合同交付時點到了，增值稅納稅義務產(chǎn)生，不論客戶是否實際收房，我都得按9%銷項繳納增值稅，確定增值稅納稅義務時點;那么在21年1月至24年5月之間取得剩余30%15%之間的發(fā)票尤為關(guān)鍵。 在交付之前取得最高的發(fā)票，在申請一次留抵退稅保證留抵退稅可以掩蓋增值稅預繳大于清算金額。(暫未考慮進項無

3、法掩蓋(清算-預繳)項目，雖杭州此類項目許多) 關(guān)于過程中取票的幾個難點： 一、目前普遍的地產(chǎn)公司，均為正常工程付進度款，部分甲方存在延遲付款，讓施工方趕進度的基本額外會支付趕工費;這與甲方地產(chǎn)稅務取票工作是矛盾的。 二、超工程進度提前取票，加大增值稅留抵退稅，產(chǎn)生的價值真的有意義?如何說服boss，如何突破內(nèi)控，提前支付稅點，后期工程款無法扣回怎么辦;責任主體是誰?筆者了解施工方(總包)任何的協(xié)作行為，均會在后期通過各種形式的簽證變更向地產(chǎn)公司要回。項目后期增加的隱性成本與留抵退稅收益無法精確權(quán)衡計算。 三、集團型地產(chǎn)公司如何管理?單項目測算簡單規(guī)律清楚，集團型公司每個片區(qū)，每一種項目狀況不

4、一，稅務取票管理是否一刀切? 四、供應商乙方均是央企國企不協(xié)作你開具發(fā)票，你又該怎么辦，白白放任稅金不管，影響項目利潤，影響股東利潤? 因目前無成熟的解決方案，筆者只能嘗試從幾個方向考慮： 一、集團層面建立有效的取票機制，綁定成本，招采，財務，運營等部門;成本，招采，運營等部門依據(jù)正常的合約規(guī)劃，跟進工程進度款取票;利用成本系統(tǒng)(比如明源)，正常工程進度必需有發(fā)票才能明源生成單據(jù)，無發(fā)票不能形成單據(jù)，不能付款;明源系統(tǒng)與金蝶/nc/sap等財務系統(tǒng)管理關(guān)聯(lián)，付款票據(jù)與財務賬面銜接，合約成本與財務系統(tǒng)全都，保持同意輸出口徑。 項目竣工前6個月，財務主導統(tǒng)一測算全集團全部項目，定制模板，輸出重點取

5、票項目(依據(jù)項目去化狀況，實際取票等狀況)，下達專項指標，鋪排后續(xù)取票工作計劃(提升高度，注意發(fā)文主體，上升到年度重要任務，必需打贏的丈等，跟營銷鐵軍下達去化銷售指標全都) 設(shè)定獎懲制度，因為取票不準時產(chǎn)生的損失，由項目總經(jīng)理，成本，財務，招采買單;綁定利益共同體。 明確取票問題，產(chǎn)生無法消化的增值稅責任主體;是取票原因還是其他原因?比如目標成本超支造成取票不足，整盤進項100%取票也會造成預繳增值稅天然多繳等等; 二、財務提前介入合同簽訂，嘗試性補充條款，在項目即將竣工前，增加乙方提前開票條款，以甲方提前支付稅金方式處理;因招標階段，大額合同后續(xù)執(zhí)行過程中不確定性太大，直接要求提前開票難度較大。不過以包干，保乙方利潤的形式，按定額上浮或者下浮處理的模式除外(筆者經(jīng)歷的第一家單位以這種模式，提前取票痛點很少)。 三、集中供地以后，退稅時間大致統(tǒng)一，后期集中爆發(fā)，關(guān)注乙方供應商管理，有無長期戰(zhàn)略供應商，保利供應商潤模式，加大協(xié)作度