房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（2）a市城市拆遷管理?xiàng)l例（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范3、項(xiàng)目概況1）地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：畝（平方米）文秘范文-http:/容積率：開發(fā)周期：土地價(jià)格：元/畝（a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)）建筑面積（預(yù)計(jì)）：總建筑面積：

2、3）周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約10分鐘可至a市中心。（2）西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。（3）東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。（4）西南靠近a市小學(xué)。（5）北面為a市人民銀行。4、項(xiàng)目swt分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)(1)該項(xiàng)目地處a市發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是的居住區(qū)域。(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/

3、畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。劣勢(shì)及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。(12)a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性

4、。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場(chǎng)分析1a市概況（參考）a市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有森林公園、野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)5

5、6，某年和某年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施中國21世紀(jì)議程地方試點(diǎn)。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口a港為樞紐，擁有國家對(duì)外開放口岸，2021年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、多少個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口萬。2a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至某年為第一階段，以房

6、屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。某年至某年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。某年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。某年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成.億元，投資增幅

7、達(dá).%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資%，占全市固定資產(chǎn)投資.%。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積.萬平方米，銷售面積.萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲%，凈增90余元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易.萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá).萬m2，比上年度分別增長%和%，其中存量房買賣2305起，面積.萬m2，成交金額8多少萬元。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值.億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售.億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2

8、多少萬元。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：-從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，某年到某年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從590余元上升到690余元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。從投資角度看由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為%，2021年增幅達(dá)%。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)

9、群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期%以上購房戶均為房改房換房。從需求關(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由萬人增加到萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目套數(shù)建筑面積（萬）平均單價(jià)（元/）位置向陽小區(qū)1500221400寶山路新華小區(qū)78581344黃河街銀河小區(qū)1701460銀河街成光小區(qū)1301400學(xué)院路太陽神小區(qū)5006.91508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項(xiàng)目面積單價(jià)

10、元/位置匯豐花園408040005600新城區(qū)秋爽花園507050001市中心碧苑小區(qū)36506800建設(shè)路桃園小區(qū)車庫550秋浦路荷花村車庫550建設(shè)路三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟戶，四建公司職工住宅一棟戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，戶）。其它房屋均為二四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照a市城市房屋拆遷

11、管理辦法規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。1、住宅：90余元/平方米（0.9+0.3+0.08+0）34329平方米=34329819.90余元=28122316.90余元2、經(jīng)營性用房：90余元/平方米（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）600平方米=600平方米390余元/平方米=226590余元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米90余元/平方米=154490余元經(jīng)營性用房：600平方米90余元/平方米=2790余元4、室內(nèi)裝飾：34929平方米90余元/平方米=279490余元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米90余元=167690余元6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡

12、費(fèi)等：1）、搬家費(fèi)：住宅：戶90余元=6090余元經(jīng)營性用房：9戶90余元=490余元小計(jì)：6490余元2）、過渡費(fèi)：住宅：34329平方米2.5元/平方米6個(gè)月=51490余元經(jīng)營性用房：600平方米90余元/平方米6個(gè)月=5790余元小計(jì)：63290余元其他費(fèi)用3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：34929平方米90余元/平方米=52390余元4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：3590余元5）、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米90余元/平方米=349290余元上述所有費(fèi)用小計(jì)：3853390余元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.90余元。按照a市人民政府令，對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在某年上半年尚可以執(zhí)行，自省城市房

13、屋拆遷管理辦法，在某年某月某日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。1103.90余元/平方米+90余元/平方米=1203.18平方米1203.90余元34929平方米=4某年874.2元（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50102=1000，建筑面積：。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110152=3300，三棟12層住宅建筑面積：29.413.812層3棟=1

14、4606，合計(jì)建筑面積：17906。地塊內(nèi)大致布置一棟15層29.413.815層；一棟12層29.413.812層；三棟12層401512層；一棟15層401515層；占地面積：3211，建筑面積：41554總占地面積：5861，建筑密度：.%總建筑面積：61460，容積率：2.17高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861，總戶數(shù)約為戶。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：1、拆遷成本2、土地出讓金3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：6146090余元/=.多少萬元4、人防基金：配套建地下室5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：561601.4+53002.2=.多少萬元6、墻改：614608=.多少萬元7、散裝水泥：614602=

15、.多少萬元8、白蟻防治費(fèi)：614602=.多少萬元9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：614602=.多少萬元10、施工圖審查：614601=.多少萬元11、防雷審查：614601=.多少萬元12、消防審查：13、文物：.多少萬元14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：多少萬元15、建筑設(shè)計(jì)：12+5946030=.多少萬元16、地質(zhì)勘探：614602=.多少萬元17、測(cè)量定位：多少萬元18、煤氣增容：290余元/戶19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：90余元/小計(jì)：.多少萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（二）工程成本1、樁基：5946090余元/=.多少萬元2、地下室：486190余元/=.多少萬元3、主體：59460900+500=5.多少萬元4、電梯：9棟多少萬元/棟=多少萬元5、室外水電氣工程：6146050=.多少萬元6、小區(qū)綠化、道路等工程：6146060=.多少萬元7、監(jiān)理費(fèi)：6337.661%=.多少萬元小計(jì)：7.多少萬元總計(jì)、8.多少萬元（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅105元/商鋪690余元