濱江項目整體定位建議62p

1、杭州濱江浦沿路項目杭州濱江浦沿路項目定位報告定位報告城市宏觀分析城市宏觀分析項目屬性界定項目屬性界定競爭產(chǎn)品分析競爭產(chǎn)品分析客戶分析客戶分析項目整體定位項目整體定位項目經(jīng)濟(jì)測算項目經(jīng)濟(jì)測算城市宏觀數(shù)據(jù)城市宏觀數(shù)據(jù)濱江區(qū)市場概況濱江區(qū)市場概況城市區(qū)位城市區(qū)位p面積、人口面積、人口杭州全市總面積16847平方公里（市區(qū)面積3068平方公里），至2009年底，全市戶籍人口683.36萬人。p行政區(qū)劃行政區(qū)劃杭州市轄上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（濱江）、蕭山、余杭8個區(qū)，建德、富陽、臨安3個縣級市,桐廬、淳安2個縣。杭州地處長三角南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河杭州地處長三角南翼，杭州灣

2、西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工的加強，杭州將更多地承擔(dān)起長三角隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工的加強，杭州將更多地承擔(dān)起長三角“城城市副中心市副中心”的功能，城市地位和輻射力將極大的提升的功能，城市地位和輻射力將極大的提升上海上海寧波寧波杭州杭州蘇州蘇州無錫無錫南京南京紹興紹興嘉興嘉興常州常州鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江泰州泰州湖州湖州舟山舟山南通南通鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江揚州揚州上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗

3、口的功能。核心核心對外窗口對外窗口第一圈層第一圈層次級輻射中心次級輻射中心次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地第二圈層第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層第三圈層原材料基地原材料基地為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場p長三角經(jīng)濟(jì)圈已逐步形成了以上海為核心，功能完善，產(chǎn)業(yè)分工明確的經(jīng)濟(jì)圈。上海依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集，成為了經(jīng)濟(jì)圈的核心。杭州、寧波、南京、蘇州和無錫則依靠人才、信息、

4、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值，成為了城市群中的第一圈層。城市區(qū)位城市區(qū)位杭州宏觀經(jīng)濟(jì)分析杭州宏觀經(jīng)濟(jì)分析杭州的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量位居長三角第一圈層城杭州的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量位居長三角第一圈層城市第二位，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，為發(fā)展房地產(chǎn)提供了良好的基礎(chǔ)市第二位，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，為發(fā)展房地產(chǎn)提供了良好的基礎(chǔ)p杭州經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步增長，人均gdp突破1萬美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國家水平 p2010年杭州的gdp達(dá)到了5945.8億元，在5個第一圈層城市中僅落后于蘇州杭州市第三產(chǎn)業(yè)占杭州市第三產(chǎn)業(yè)占gdpgdp的比重逐年上升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化的比重逐年上升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐

5、年優(yōu)化20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 154.8 172.4 178.6 190.3 251.0 第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)1734.3 2192.1 2389.4 2434.9 2801.4 第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1551.9 1944.8 2213.1 2473.5 2893.4 p杭州市在經(jīng)濟(jì)總量快速增長的同時經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2006年的4.5：50.4：45.1調(diào)整為2010年的4.2：47.1：48.7。先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動”不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級步伐加快，結(jié)構(gòu)更趨合理。杭州宏觀經(jīng)濟(jì)分析杭

6、州宏觀經(jīng)濟(jì)分析杭州經(jīng)濟(jì)增長速度大于杭州經(jīng)濟(jì)增長速度大于8%8%，房地產(chǎn)市場仍將保持快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場仍將保持快速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%小于小于4%4% 萎縮萎縮 停滯停滯 穩(wěn)定發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展高速發(fā)展p依據(jù)國際房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律經(jīng)濟(jì)的增長速度大于8%，該地的房地產(chǎn)行業(yè)將屬在一個高速發(fā)展的階段。p杭州人均gdp水平實現(xiàn)大跨越，按常住人口計算，全市人均gdp達(dá)到68398元，根據(jù)年平均匯率折算，達(dá)到10103美元。杭州市戶籍人口和常住人口人均gdp雙雙突破1萬美元，標(biāo)

7、志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國家水平，經(jīng)濟(jì)總體實力再上新臺階 杭州宏觀經(jīng)濟(jì)分析杭州宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀數(shù)據(jù)城市宏觀數(shù)據(jù)濱江區(qū)市場概況濱江區(qū)市場概況濱江區(qū)位于杭州市東南部，錢塘江南岸，定位為杭州未來的城市濱江區(qū)位于杭州市東南部，錢塘江南岸，定位為杭州未來的城市副中心和科技城副中心和科技城p面積73平方公里，沿錢塘江而建p2010年濱江人口為23萬；p2020年錢江兩岸包括濱江區(qū)和錢江新城的規(guī)劃總?cè)丝?，將增?2萬。p高新區(qū)（濱江）具有五方面特點：一是體制創(chuàng)新。二是區(qū)位優(yōu)越 三是人才云集 四是產(chǎn)業(yè)集聚 五是環(huán)境優(yōu)化p杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于1990年3月，1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)，目前

8、是浙江省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，濱江區(qū)1996年12月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。濱江概況濱江概況p一心，一心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級中心p四軸，四軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線p二區(qū)，二區(qū)，即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)p九片，九片，即本域內(nèi)的九大居住片p三基地，三基地，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心濱江區(qū)規(guī)劃：一心、四軸、二區(qū)、九片、三基地濱江區(qū)規(guī)劃：一心、四軸、二區(qū)、九片、三基地濱江規(guī)劃濱江規(guī)劃從規(guī)劃看，未來的濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江公共服務(wù)設(shè)施、從規(guī)劃看，未來的濱江區(qū)將形成西、北部沿錢

9、塘江公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶；中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶；南部為居住和生態(tài)保護(hù)帶研發(fā)居住綜合帶；中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶；南部為居住和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)的城市形態(tài)公共服務(wù)設(shè)施，研發(fā)居住綜合帶公共服務(wù)設(shè)施，研發(fā)居住綜合帶產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶居住帶和生態(tài)保護(hù)帶居住帶和生態(tài)保護(hù)帶濱江規(guī)劃濱江規(guī)劃濱江經(jīng)濟(jì)濱江經(jīng)濟(jì)2006年2007年2008年2009年濱江區(qū)gdp（億元）170.5205.7261.1293.6 濱江gdp占全市g(shù)dp比重4.9%5.0%5.7%5.8%濱江區(qū)經(jīng)濟(jì)保持著高速增長，濱江區(qū)經(jīng)濟(jì)保持著高速增長，gdpgdp占全市比重逐年提升，為該占全市比重逐年提升，為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了機(jī)遇

10、區(qū)域房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展提供了機(jī)遇p雖然濱江gdp占全市g(shù)dp的比重不高，但近幾年濱江區(qū)發(fā)展速度快于全市速度、該比重逐年提升20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年杭州市土地出讓情況（萬杭州市土地出讓情況（萬m2m2）224.46245.9391.7137.3341.2132.1濱江區(qū)土地出讓情況（萬濱江區(qū)土地出讓情況（萬m2m2）40.672.731.715.517.717.6濱江區(qū)土地出讓占全市比例濱江區(qū)土地出讓占全市比例18.1%29.6%8.1%11.3%5.2%13.3%濱江土地供應(yīng)在濱江土地供應(yīng)在200

11、52005年和年和20062006年出現(xiàn)井噴式增長后，在過去三年出現(xiàn)井噴式增長后，在過去三年基本保持平穩(wěn)年基本保持平穩(wěn)濱江土地供應(yīng)濱江土地供應(yīng)濱江區(qū)的住宅供應(yīng)量與各區(qū)相比處于中游水平，且基本保持穩(wěn)濱江區(qū)的住宅供應(yīng)量與各區(qū)相比處于中游水平，且基本保持穩(wěn)定定濱江住宅供應(yīng)量濱江住宅供應(yīng)量p2008年-2010年各區(qū)住宅供應(yīng)量（單位：萬）上城區(qū)上城區(qū)下城區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)江干區(qū)江干區(qū)濱江區(qū)濱江區(qū)之江區(qū)之江區(qū)下沙區(qū)下沙區(qū)2008年71.459151278.7243.9185.626.4144.62009年52.8140.9138.5331.6233.3292.588.5193.12010年

12、45.5115.3332.6150.5484.6222.8134.7279.3西湖、江干和下沙三個區(qū)域的未售余房供應(yīng)量較大，濱江區(qū)近西湖、江干和下沙三個區(qū)域的未售余房供應(yīng)量較大，濱江區(qū)近兩年的未售余房供應(yīng)量保持平穩(wěn)兩年的未售余房供應(yīng)量保持平穩(wěn)p2011年各城區(qū)未售余量的供應(yīng)主要集中在西湖區(qū)、江干區(qū)和下沙，這三個區(qū)域已連續(xù)兩年成為未售余量供應(yīng)的前三名。 未售余房未售余房上城區(qū)上城區(qū)下城區(qū)下城區(qū)拱墅區(qū)拱墅區(qū)江干區(qū)江干區(qū)西湖區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)濱江區(qū)之江區(qū)之江區(qū)下沙下沙2008年4.41.818.321.417.620.67.68.42009年4.334.424.966.8127.8122.88.882.

13、62010年11.856.39.27918135.428.2103.7p2008至2010年各城區(qū)未售余房供應(yīng)情況 濱江未售余房情況濱江未售余房情況濱江區(qū)新增潛在房源供應(yīng)量連續(xù)濱江區(qū)新增潛在房源供應(yīng)量連續(xù)4 4年保持年保持100100萬以上，且供應(yīng)萬以上，且供應(yīng)量一直處于各區(qū)前列量一直處于各區(qū)前列p統(tǒng)計顯示：與2009年相比，2001年潛在供應(yīng)房源在各城區(qū)的分布未發(fā)生明顯變化，特別是江干、濱江、下沙、西湖、下城和上城區(qū)六區(qū)供應(yīng)比例差距未超過正負(fù)3%，供應(yīng)占比最大的前四名仍然是拱墅區(qū)、江干區(qū)、下沙區(qū)和濱江p拱墅區(qū)新增潛在供應(yīng)為296.2萬，主要分布在橋西、申花路、田園、運河新城祥符等板塊p江干區(qū)

14、新增潛在供應(yīng)為233.1萬，主要分布在九堡、城東筧橋、丁橋、城東新城等板塊p濱江區(qū)新增潛在供應(yīng)為濱江區(qū)新增潛在供應(yīng)為129.2129.2萬，主萬，主要分布在一橋、三橋、西興、長河、浦要分布在一橋、三橋、西興、長河、浦沿等板塊沿等板塊p下沙新增潛在供應(yīng)為162.3萬，主要集中在金沙湖區(qū)域的中心板塊、沿江板塊和高教園區(qū)北板塊p各城區(qū)新增潛在供應(yīng)房源情況（單位：萬） 城區(qū)城區(qū)2007.10.12007.10.12008.12.152008.12.152009.12.312009.12.312010.12.312010.12.31拱墅區(qū)110.385.1317.2296.2江干區(qū)191.9117.52

15、88.2233.1下沙區(qū)119.769162.3134.8濱江區(qū)135.4122.6167.4129.2西湖區(qū)332.7154.763.865下城區(qū)49.19152.662.4之江區(qū)8.669.2104.150.9上城區(qū)55.72626.414.4合計1003.4735.21182986濱江新增潛在供應(yīng)量濱江新增潛在供應(yīng)量下沙、濱江、城東是未來供應(yīng)最集中的板塊，橋西、申花板塊下沙、濱江、城東是未來供應(yīng)最集中的板塊，橋西、申花板塊將再度爆發(fā)。將再度爆發(fā)。 杭州未來住宅供應(yīng)板塊分布圖（單位：萬）杭州未來住宅供應(yīng)板塊分布圖（單位：萬） 濱江未來供應(yīng)量（濱江未售余房情況濱江未來供應(yīng)量（濱江未售余房情況

16、+ +濱江新增潛在供應(yīng)量）濱江新增潛在供應(yīng)量）排行排行板塊板塊未售余量建筑未售余量建筑面積面積土地宗數(shù)土地宗數(shù)新增潛在建筑新增潛在建筑面積面積未上市建筑面積未上市建筑面積合計合計板塊占比板塊占比1下沙103.712134.822515.2%2 2濱江濱江35.435.48 8129.2129.2180.9180.912.2%12.2%3大城東2.113132134.19.1%4大橋西 141251258.5%5大申花7.310108.1115.47.8%6西溪濕地79.6430.3109.97.4%7九堡82.611193.66.3%8轉(zhuǎn)塘42.2550.993.16.3%9丁橋14.3677

17、.291.56.2%10市中心7.4981.588.96.0%11三墩46.6226.372.94.9%12大城北11.963849.93.4%13田園28.1219.247.33.2%14華豐15.228.223.41.6%15錢江新城7.719.216.91.1%16城南 25.25.20.4%17城西文教區(qū)4.7 4.70.3%合計 488.897986.11477.7100.0% 公寓類成交1500多套，基本與2008年持平。但是成交均價卻幾乎翻倍。公寓項目主要以保億風(fēng)景蝶院、賀田尚城、江南銘庭和江南文苑 等項目表現(xiàn)較好。 商業(yè)市場也表現(xiàn)不俗，成交175套，主要有長河商廈、風(fēng)雅錢塘世紀(jì)

18、花園和云廈連園。酒店式公寓成交了500多套，均價17000萬元左右。在售 的項目主要以中奧江錦國際、星光國際廣場、天鴻君邑和金龍錢江moho最受市場青睞。 寫字樓成交了 170 多套，主要以銀豐大廈和銀豐央座最具影響力。濱江（非江景）板塊不同物業(yè)成交情況濱江（非江景）板塊不同物業(yè)成交情況酒店式公寓酒店式公寓公寓公寓商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓2008 年成交套數(shù)3211656-成交均價104289995-2009 年成交套數(shù)28249878-362成交均價13763115622258687592010 年成交套數(shù)5021537175178濱江市場成交情況濱江市場成交情況2009年1月2月3月4月5月6

19、月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)1992534431048200716471169988190113741218822成效均價947096689900100119996105051114212531132331404915297142792010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)276541563758710313575120296178537成效均價139611700416586181661943624502172541722517292203001962120486 2009年該板塊與2008年形成鮮明對照：4月份開始市場驟然走高，5月份突破2000套

20、，隨后高位震蕩，9月份開始持續(xù)下滑，并延續(xù)到年底。成交價格一路上揚，第四季度上漲幅度持續(xù)增加。 2010年該板塊明顯低迷，但是成交價格卻一路走高。濱江（非江景）板塊動態(tài)成交情況濱江（非江景）板塊動態(tài)成交情況濱江市場成交情況濱江市場成交情況 2010年該板塊除寫字樓市場表現(xiàn)較好外，其他物業(yè)成交低迷。公寓僅成交了219套，主要以錢江水晶城和彩虹城彩虹豪庭較為活躍。寫字樓成交了189套，主要項目有信雅達(dá)國際和天恒大廈。別墅酒店式公寓公寓商業(yè)寫字樓2008 年成交套數(shù)-2131140-成交均價-1608913790-2009 年成交套數(shù)8-239311119成交均價26183-165691232615

21、2502010 年成交套數(shù)-2192189濱江（江景）板塊不同物業(yè)成交情況濱江（江景）板塊不同物業(yè)成交情況濱江市場成交情況濱江市場成交情況 2009年該板塊從4月份開始出現(xiàn)火爆局面，5月份以后大幅下滑，并保持不斷震蕩狀態(tài)。成交價格較2008年明顯上揚，年底量價再次上揚。2010年 該板塊表現(xiàn)低迷，成交價格高位震蕩，振幅較大。第四季度開始趨穩(wěn)。2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)10281854275082301404034293145383成效均價12717131521226012873139631685719712192051708818624206351

22、99272010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套數(shù)401922317112251262920511成效均價208062234223330237161651021698174871122823650220292303322537濱江（江景）板塊動態(tài)成交情況濱江（江景）板塊動態(tài)成交情況濱江市場成交情況濱江市場成交情況城市宏觀分析城市宏觀分析項目屬性界定項目屬性界定競爭產(chǎn)品分析競爭產(chǎn)品分析客戶分析客戶分析項目整體定位項目整體定位項目經(jīng)濟(jì)測算項目經(jīng)濟(jì)測算p項目位于濱江一橋板塊浦沿路西側(cè)，堅塔路以北。p距離濱江區(qū)政府7.6公里，距離杭州市政府11.7公里。杭州市政府杭州市政

23、府濱江區(qū)濱江區(qū)政府政府距杭州市政距杭州市政府府11.711.7公里。公里。距濱江區(qū)政距濱江區(qū)政府府7.67.6公里。公里。項目處于濱江浦沿路以西堅塔路以北，距杭州市政府項目處于濱江浦沿路以西堅塔路以北，距杭州市政府11.711.7公里，公里，距濱江區(qū)政府距濱江區(qū)政府7.67.6公里公里濱江一濱江一橋板塊橋板塊濱江四濱江四橋板塊橋板塊項目區(qū)位項目區(qū)位濱文路濱文路浦江路浦江路堅塔路堅塔路新浦河新浦河規(guī)劃中的高家里路規(guī)劃中的高家里路項目地塊項目地塊p項目東至浦沿路p南至堅塔路p西至新浦河p北至規(guī)劃高家里路 地塊通達(dá)性較好：東臨浦江路、南至堅塔路、西至新浦河、北至地塊通達(dá)性較好：東臨浦江路、南至堅塔路

24、、西至新浦河、北至規(guī)劃中的高家里路規(guī)劃中的高家里路過錢江大橋至市區(qū)過錢江大橋至市區(qū)至濱江區(qū)政府至濱江區(qū)政府項目通達(dá)性項目通達(dá)性地塊內(nèi)部較為平整，無建筑物；地塊北側(cè)、南側(cè)各有地塊內(nèi)部較為平整，無建筑物；地塊北側(cè)、南側(cè)各有1 1棟約棟約3030層層高建筑，距離地塊距離較近高建筑，距離地塊距離較近地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀項目地塊內(nèi)部情況項目地塊內(nèi)部情況北部建筑北部建筑南部建筑南部建筑東部浦沿路情況東部浦沿路情況項目地塊項目地塊項目地塊項目地塊地塊內(nèi)部情況及四至地塊內(nèi)部情況及四至項目周邊配套比較完善，具備基本的城市屬性，能夠滿足日常項目周邊配套比較完善，具備基本的城市屬性，能夠滿足日常生活所需生活所需p公交：

25、公交：k706、222、k566、k322、k822、k522、k113等多線路途徑項目周邊p地鐵：地鐵：未來規(guī)劃中的地鐵6號線（浦沿-紅墾農(nóng)場）起始站設(shè)在項目地塊附近p教育：教育：浦沿小學(xué)、東冠小學(xué)、新生小學(xué)、杭州二中、浦沿中學(xué)、浙江公安高等?？茖W(xué)院、商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浙江中醫(yī)學(xué)院、浙江藝術(shù)學(xué)院、中國美術(shù)學(xué)院成教院、機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院p生活購物：生活購物：華潤萬家超市浦沿店、聯(lián)華超市浦沿店、世紀(jì)聯(lián)華超市新生店、肯德基、麥當(dāng)勞p銀行：銀行：浦發(fā)銀行、杭州聯(lián)合銀行、建行沿江支行、中國郵政儲蓄濱江高教園區(qū)儲蓄所規(guī)劃中的地鐵規(guī)劃中的地鐵6 6號線號線聯(lián)華超市浦沿店聯(lián)華超市浦沿店世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華超市新生

26、店超市新生店杭州聯(lián)合銀行杭州聯(lián)合銀行郵政儲蓄郵政儲蓄浦沿站浦沿站項目周邊配套項目周邊配套宗地面積15449建設(shè)用地面積15449容積率2.7建筑密度25%綠地率30%建筑高度不限住宅地上建筑面積25000商業(yè)辦公地上建筑面積16000計容積率的地上總建筑面積 41712.3p其他主要限制要求：（其他主要限制要求：（“90/70”90/70”政策）政策）套型建筑面積90平方米以下住房面積占其項目的住宅總面積比例70%以上（含），商業(yè)辦公建筑不得建設(shè)酒店式公寓、單身公寓等p商業(yè)辦公建筑應(yīng)沿浦沿路布置；規(guī)范要求設(shè)置物業(yè)管理用房及社區(qū)用房，相對集中設(shè)置，其中物業(yè)管理商業(yè)用房應(yīng)在沿街底層商鋪設(shè)置，社區(qū)用

27、房應(yīng)在居住用地內(nèi)設(shè)置p項目進(jìn)展情況：已簽訂土地使用權(quán)出讓合同項目進(jìn)展情況：已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，根據(jù)該地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定，土地交付時間為2011年10月8日，交付標(biāo)準(zhǔn)為地上無建筑物、構(gòu)筑物，地表自然平整（或自然現(xiàn)狀）地塊面積約地塊面積約2323畝，容積率為畝，容積率為2.72.7，建設(shè)業(yè)態(tài)包含住宅物業(yè)和商業(yè)，建設(shè)業(yè)態(tài)包含住宅物業(yè)和商業(yè)辦公物業(yè)，受辦公物業(yè)，受“90/70”90/70”政策限制政策限制地塊指標(biāo)地塊指標(biāo)二線省會城市二線省會城市杭州位于中國東南沿海北部，是浙江省會，副省級城市，也是長三角第二大經(jīng)濟(jì)城市，南翼經(jīng)濟(jì)、金融、物流、文化中心。浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中

28、國東南重要交通樞鈕。國家級高新技術(shù)國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是浙江省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。中小規(guī)模，中小規(guī)模，中高容積率中高容積率項目占地約23畝，建筑面積41712，包含商業(yè)和住宅，容積率不大于2.7無強勢資源無強勢資源項目周邊除新浦河一條水系外無強勢資源，項目北面和南面已進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)綜合體項目綜合體項目建設(shè)用地面積約為15449，住宅面積約為25000，商業(yè)辦公面積約為16000p區(qū)域?qū)傩裕簠^(qū)域?qū)傩裕簆項目屬性：項目屬性：二線省會城市、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、中小規(guī)模、中高二線省會城市、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、中小規(guī)模、中高容積率、無強勢資源的城

29、市綜合體項目容積率、無強勢資源的城市綜合體項目項目屬性界定項目屬性界定城市宏觀分析城市宏觀分析項目屬性界定項目屬性界定競爭產(chǎn)品分析競爭產(chǎn)品分析客戶分析客戶分析項目整體定位項目整體定位項目經(jīng)濟(jì)測算項目經(jīng)濟(jì)測算項目名項目名占地面積（）占地面積（）容積率容積率均價（元均價（元/ / ）1、江南文苑538602.28170002、天鴻君邑472262.5184813、銀爵世紀(jì)公寓381692.2156274、賀田尚城1575451.63180785、積家220002.4218286、中海錢塘山水477352.5216887、聯(lián)莊.江濤閣60004.4152788、觀邸國際公寓1200002.51724

30、09、金盛浦沿公寓491021531010、時代長島之春3278421585511、南岸晶都917682.41688912、碧水豪園780001.51520113、臨江花園1100002.6815690本項目地塊本項目地塊1 13 32 24 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515住宅市場以中高容積率產(chǎn)品為主，主流售價在住宅市場以中高容積率產(chǎn)品為主，主流售價在1.51.5萬到萬到1.81.8萬之萬之間間住宅市場住宅市場潮人匯大廈潮人匯大廈天鴻君邑天鴻君邑江南文苑江南文苑金盛曼城金盛曼城名爵公館名爵公館保億風(fēng)景蝶院保億風(fēng)景蝶院賀田尚城賀田尚城中興和園中興

31、和園本項目本項目商鋪商鋪價格（價格（元元/ / ）總量（）總量（）天鴻君邑未定6,7兩幢的1-3層江南文苑二層20000一層27000150-300共40間金盛曼城21000-2400010000賀田尚城租1.16元/天5000潮人匯大廈300006656知本大廈租6元/天46000中興和園3000030000名爵公館40000-450006300風(fēng)景蝶院200003000目前項目周邊商住樓產(chǎn)品中，商業(yè)售價一般在目前項目周邊商住樓產(chǎn)品中，商業(yè)售價一般在2 2萬到萬到2.72.7萬之間萬之間商業(yè)市場商業(yè)市場寫字樓價格(元）總量()銀豐央座170006800潤和信雅達(dá)國際2600068800天恒大

32、廈220004500君尚金座3000046179 酒店式公寓價格(元）總量()名爵公館1400016800知本大廈1606057700中奧江錦國際2400039087漢峰2600090000 潮人匯大廈1900030265 本項目本項目中奧江錦國際中奧江錦國際銀豐央座銀豐央座潤和信雅潤和信雅達(dá)國際達(dá)國際漢峰漢峰天恒大廈天恒大廈君尚金座君尚金座知本大廈知本大廈潮人匯大廈潮人匯大廈濱江市場寫字樓和公寓產(chǎn)品主要沿錢江南側(cè)分布，本項目周邊濱江市場寫字樓和公寓產(chǎn)品主要沿錢江南側(cè)分布，本項目周邊暫無寫字樓項目，市場價格實現(xiàn)在暫無寫字樓項目，市場價格實現(xiàn)在1.71.7萬至萬至2.62.6萬之間萬之間寫字樓市

33、場寫字樓市場項目名稱項目名稱成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積（mm2 2）成交金額成交金額（萬元）（萬元）成交均價成交均價元元/m/m2 2積家20817841.338943.64 21828君尚金座1699951.24 29059.40 29202綠城明月江南8411617.136123.14 31095江南銘庭736528.06 10063.45 15416峰明大廈483102.99 7451.00 24012江錦國際大廈432347.68 5086.89 21668水晶城436032.51 10308.69 17089江南文苑364686.86 8134.29 17356星匯榮邸3127

34、73.26 4157.99 14993項目名稱項目名稱成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積（mm2 2）成交金額成交金額（萬元）（萬元）成交均價成交均價元元/m/m2 2天恒大廈163073.21 6307.65 20525銀爵世紀(jì)公寓163017.59 5377.04 17819賀田尚城131957.07 3863.58 19742彩虹城彩虹豪庭121442.14 3920.59 27186銀豐大廈112933.81 5027.89 17138海威國際公寓102456.20 5035.21 20500東方郡91721.85 4052.85 23538曼城81315.63 3484.25 2648

35、4風(fēng)景蝶院6793.53 1387.27 17482東方商務(wù)會館5251.92 480.02 19054p濱江在售商品房濱江在售商品房2011.1.1-2011.3.132011.1.1-2011.3.13成交情況成交情況從濱江區(qū)近期的商品房成交情況可以看出，部分項目實現(xiàn)了銷從濱江區(qū)近期的商品房成交情況可以看出，部分項目實現(xiàn)了銷售價格和去化速度的雙豐收售價格和去化速度的雙豐收近期市場成交情況近期市場成交情況積家積家君尚金座君尚金座本項目本項目明月江南明月江南濱江區(qū)政府板塊濱江區(qū)政府板塊綠城明月江南綠城明月江南位置位置西興路與月明路交叉口西北側(cè)項目概況項目概況占地面積153畝建筑面積24萬容積率

36、2.5總套數(shù)1498套產(chǎn)品類型高層住宅裝修情況精裝修規(guī)劃設(shè)計浙江綠城東方建筑設(shè)計有限公司 景觀設(shè)計美國lifescapes international in 樓面地價15300元/平方米主力戶型主力戶型85-90二房、135-157三房、175-198四房代表樓盤代表樓盤1-1-綠城明月江南綠城明月江南市場代表樓盤市場代表樓盤積家積家君尚金座君尚金座本項目本項目明月江南明月江南濱江區(qū)政府板塊濱江區(qū)政府板塊積家積家代表樓盤代表樓盤2-2-積家積家位置位置濱江南東信大道與浦沿路交叉口 項目概況項目概況占地面積34畝建筑面積8.5萬容積率2.4總套數(shù)380套產(chǎn)品類型高層公寓裝修情況毛坯規(guī)劃設(shè)計中國聯(lián)

37、合工程公司景觀設(shè)計貝爾高林樓面地價6542元/主力戶型主力戶型75、90、126市場代表樓盤市場代表樓盤積家積家君尚金座君尚金座本項目本項目明月江南明月江南濱江區(qū)政府板塊濱江區(qū)政府板塊君尚金座君尚金座位置位置濱盛路與通江路口交界口 項目概況項目概況占地面積10畝建筑面積4.6萬容積率5.0總套數(shù)1000套產(chǎn)品類型商業(yè)辦公、高層住宅裝修情況精裝修規(guī)劃設(shè)計中國聯(lián)合工程公司代表樓盤代表樓盤3-3-君尚金座君尚金座市場代表樓盤市場代表樓盤城市宏觀分析城市宏觀分析項目屬性界定項目屬性界定競爭產(chǎn)品分析競爭產(chǎn)品分析客戶分析客戶分析項目整體定位項目整體定位項目經(jīng)濟(jì)測算項目經(jīng)濟(jì)測算基于客戶來源及客戶置業(yè)目的將客

38、戶進(jìn)行分類，杭州版基于客戶來源及客戶置業(yè)目的將客戶進(jìn)行分類，杭州版“國八條國八條”明確將明確將“外來客戶外來客戶”排除在外排除在外p樓市新政樓市新政杭州“國八條”明確規(guī)定已擁有2套房的杭州市戶籍居民、擁有1套房的非本市戶籍居民、不能提供1年以上杭州繳納證明的非杭州居民，暫停在杭州購房。p來源來源杭州人：籍貫在杭州新杭州人：跟杭州有工作緣，事業(yè)移民，并已滿足樓市新政規(guī)定外來人：大杭州周邊（溫州、寧波、臺州、金華、上海等地）p財富層次財富層次按照頂級、高端、中端進(jìn)行劃分a頂級高端中端杭州人新杭州人外來人來源bcdefg h i 財富層次客戶分析客戶分析代表群體代表群體生活特征生活特征興趣興趣置業(yè)特

39、征置業(yè)特征置業(yè)觀念置業(yè)觀念關(guān)鍵點關(guān)鍵點a a大型企業(yè)高層私營企業(yè)主貿(mào)易行老板龐大的財富支撐應(yīng)酬多，圈子大，關(guān)系復(fù)雜對生活質(zhì)量要求高頂級場所圈層朋友社交游艇俱樂部喝茶golf等多次置業(yè)資產(chǎn)保值低調(diào)，不愛炫耀，注重個人私密空間；稀缺資源占有私密性、安全占有、私密性、區(qū)域b b總部在杭州的老板工程承包商大型貿(mào)易生意人圈子不大，關(guān)系相對簡單享受生活，尋求更高的生活品質(zhì)圈子朋友聚會家人、親戚親情活動旅游多次置業(yè)資產(chǎn)保值低調(diào)注重尊貴感資源大于區(qū)域私密性、安全性占有、私密性cc以杭州為平臺的企業(yè)主大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板圈子小，私人時間較多對生活品質(zhì)要求高喜歡跟原城市人扎堆圈子頂級社交場所多次置業(yè)資產(chǎn)儲值提升生活品

40、質(zhì)精神層面大于物質(zhì)層面資源大于區(qū)域?qū)?nèi)外交通發(fā)達(dá)沒有區(qū)域情結(jié)，關(guān)鍵是資源的稀缺性稀缺、奢華、安全便捷頂級客戶特征分析：私密性安全性頂級客戶特征分析：私密性安全性頂級客戶頂級客戶高端客戶特征分析：資源、生活方式高端客戶特征分析：資源、生活方式代表群體代表群體生活特征生活特征興趣興趣置業(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)觀念置業(yè)觀念關(guān)鍵點關(guān)鍵點d d中型企業(yè)主政府高官高端生意人事業(yè)成長型，社交頻繁圈層交差，關(guān)系復(fù)雜關(guān)注子女及父母注重一些高端消費關(guān)注家庭多次置業(yè)注重生活品質(zhì)提升居住檔次資源占有具備升值能力單價不敏感，總價敏感環(huán)境、生活方式e e高端生意人貿(mào)易、it行業(yè)老板圈層感強烈，喜歡聚群而居注重生活品質(zhì)追求精神層

41、面的享受多次置業(yè)改善生活品質(zhì)及注重身份標(biāo)簽資源占有未來稀缺資源資源、安全f f各地私營業(yè)主頻繁往來于各個城市私人空間少出入私人會所等高級場所不同圈子的交往一次置業(yè)改善居住環(huán)境及享受生活持有價值大于使用價值資源占有環(huán)境對外交通方便環(huán)境、便捷、安全市場客戶市場客戶中端客戶特征分析：總價、標(biāo)簽中端客戶特征分析：總價、標(biāo)簽代表群體代表群體生活特征生活特征興趣興趣置業(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)觀念置業(yè)觀念關(guān)鍵點關(guān)鍵點gg大學(xué)教授企業(yè)高層管理人生活規(guī)律關(guān)注家庭成員的生活的改善朋友聚會家庭親情活動親近自然二次置業(yè)改善居住環(huán)境離塵不離城資產(chǎn)儲值環(huán)境、單價h h行業(yè)金領(lǐng)事業(yè)初創(chuàng)者事業(yè)起步型，家庭富有應(yīng)酬多，圈子廣關(guān)注孩子

42、教育朋友聚會旅游健身二次或一次置業(yè)感性選擇，理性抉擇環(huán)境好、安靜保值調(diào)控也不會加速購買環(huán)境、總價i i生意人小型企業(yè)主事業(yè)成長型，各地奔波交往的圈子復(fù)雜圈子交往一次置業(yè)（杭州）需要標(biāo)簽提升自身價值升值交通方便環(huán)境好總價、標(biāo)簽中端客戶中端客戶基于項目的區(qū)位和資源水平，項目可能發(fā)展的客戶為基于項目的區(qū)位和資源水平，項目可能發(fā)展的客戶為gg、h h、i ia頂級高端中端杭州人新杭州人外來人來源bcdefg h i 財富層次項目可能面臨的客戶項目客戶定位項目客戶定位p項目處于濱江浦沿路以西堅塔路以北，距杭州市政府11.7公里，距濱江區(qū)政府7.6公里，非濱江區(qū)cbd區(qū)位p項目所處板塊產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校以及學(xué)

43、校是項目中高端客戶的主要來源p項目周邊無強勢自然資源，城市化程度也一般，無涯支持頂級客戶的置業(yè)需求二次及以上置業(yè)的中端客戶對居住品質(zhì)有突出要求，期望提升生二次及以上置業(yè)的中端客戶對居住品質(zhì)有突出要求，期望提升生活品質(zhì)活品質(zhì)關(guān)鍵詞：良好的生活環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)好、便捷的生活配套、控制總價關(guān)鍵詞：良好的生活環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)好、便捷的生活配套、控制總價p家庭描述：30-40歲左右，三/四口之家，部分三代同堂p置業(yè)目的：二次或多次置業(yè)，家庭責(zé)任感強烈，希望通過置業(yè)提升家人居住品質(zhì)： 清靜、自然的生活環(huán)境； 產(chǎn)品品質(zhì)要求高； 生活配套便捷；p知識背景：高學(xué)歷背景，大專以上學(xué)歷p性格特征：沉穩(wěn)理性、見多識廣p職

44、業(yè)類型：高校和高新產(chǎn)業(yè)的教研骨干人員 企業(yè)的中層管理人員 醫(yī)生、律師等p經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入在25萬元以上p置業(yè)關(guān)注：產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)域環(huán)境、車行交通、密度、生活配套p承受總價：150-300萬項目客戶具象項目客戶具象關(guān)鍵詞：高性價比、追求產(chǎn)品品質(zhì)、便利生活、園林景觀關(guān)鍵詞：高性價比、追求產(chǎn)品品質(zhì)、便利生活、園林景觀p家庭描述：25-35歲左右，二/三口之家p置業(yè)目的：多為產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐帶來的新杭州人，二次或首次置業(yè)，改善居住或首次置業(yè)。p知識背景：高學(xué)歷背景p性格特征：勇于創(chuàng)新、易于接受新事物p職業(yè)類型：企業(yè)中低層管理者p 普通教師和科研人員p 媒體工作者 p經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入在15萬元以上p置業(yè)關(guān)

45、注：總價、生活配套、車行交通、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理p承受總價：100-200萬白領(lǐng)及泛公務(wù)員購房所關(guān)注的因素：高性價比、高品質(zhì)、便利的白領(lǐng)及泛公務(wù)員購房所關(guān)注的因素：高性價比、高品質(zhì)、便利的配套設(shè)施、自然宜人的園林景觀配套設(shè)施、自然宜人的園林景觀項目客戶具象項目客戶具象城市宏觀分析城市宏觀分析項目屬性界定項目屬性界定競爭產(chǎn)品分析競爭產(chǎn)品分析客戶分析客戶分析項目整體定位項目整體定位項目經(jīng)濟(jì)測算項目經(jīng)濟(jì)測算整體戰(zhàn)略推導(dǎo)整體戰(zhàn)略推導(dǎo)項目價值挖掘項目價值挖掘市場情況市場情況客戶分析客戶分析區(qū)域的價值區(qū)域的價值成熟區(qū)域，配套完善成熟區(qū)域，配套完善項目的價值項目的價值代言區(qū)域價值代言區(qū)域價值運營區(qū)域價值運營

46、區(qū)域價值打造高品質(zhì)產(chǎn)品打造高品質(zhì)產(chǎn)品價格差距不大價格差距不大高端需求未能釋放高端需求未能釋放市場產(chǎn)品品質(zhì)一般市場產(chǎn)品品質(zhì)一般彌補中高人士需求彌補中高人士需求超越現(xiàn)有產(chǎn)品超越現(xiàn)有產(chǎn)品依托本地中高端客戶依托本地中高端客戶對價格有一定的敏感性對價格有一定的敏感性注重生活環(huán)境和生活品質(zhì)注重生活環(huán)境和生活品質(zhì)主打本地客主打本地客高品質(zhì)產(chǎn)品高品質(zhì)產(chǎn)品適當(dāng)控制價格適當(dāng)控制價格舉措總結(jié)舉措總結(jié)關(guān)鍵詞：企業(yè)品牌價值、城市價值、高品質(zhì)、價格關(guān)鍵詞：企業(yè)品牌價值、城市價值、高品質(zhì)、價格整體戰(zhàn)略推導(dǎo)整體戰(zhàn)略推導(dǎo)依托成熟的區(qū)域價值，挖掘項目綜依托成熟的區(qū)域價值，挖掘項目綜合體效應(yīng)合體效應(yīng)憑借客戶對綠城品牌的高度認(rèn)同，憑

47、借客戶對綠城品牌的高度認(rèn)同，拔高項目形象，實現(xiàn)高溢價拔高項目形象，實現(xiàn)高溢價區(qū)域標(biāo)桿形象領(lǐng)先樹立，引領(lǐng)高端區(qū)域標(biāo)桿形象領(lǐng)先樹立，引領(lǐng)高端居住圈層居住圈層成熟的區(qū)域價值是項目重要依成熟的區(qū)域價值是項目重要依托托項目綜合體效應(yīng)的提前釋放項目綜合體效應(yīng)的提前釋放標(biāo)桿形象的主動樹立標(biāo)桿形象的主動樹立區(qū)域標(biāo)桿建立者區(qū)域標(biāo)桿建立者憑借綠城對整個開發(fā)流程的把憑借綠城對整個開發(fā)流程的把控，造就高品質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)市控，造就高品質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)市場價值場價值區(qū)域形象標(biāo)桿，品位生活代言區(qū)域形象標(biāo)桿，品位生活代言項目占位項目占位住宅整體產(chǎn)品形象建議參考綠城明月江南，寫字樓產(chǎn)品形象建住宅整體產(chǎn)品形象建議參考綠城明月江南，寫字

48、樓產(chǎn)品形象建設(shè)參考綠城寧波研發(fā)園設(shè)參考綠城寧波研發(fā)園明月江南明月江南寧波研發(fā)園寧波研發(fā)園形象定位形象定位 根據(jù)上面對各類客戶特質(zhì)的分析，初步將客服分為三類根據(jù)上面對各類客戶特質(zhì)的分析，初步將客服分為三類城市財富的創(chuàng)造者城市財富的創(chuàng)造者 品質(zhì)生活的追求者品質(zhì)生活的追求者根據(jù)前文客戶部分的分析，我們將本項目客戶群定位于：根據(jù)前文客戶部分的分析，我們將本項目客戶群定位于：具有如下共同特征：具有如下共同特征：p經(jīng)濟(jì)特征：具備一定的住房消費能力和改善居住環(huán)境的意愿；p購房行為：愿為更好的社區(qū)環(huán)境和形象附加支付較高房價；p生活特征：需要為家庭創(chuàng)建更好的生活環(huán)境，喜歡舒適、實用的空間。主要包含四類：主要包含

49、四類：核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶游離客戶游離客戶濱江本區(qū)的企業(yè)中高濱江本區(qū)的企業(yè)中高層、泛公務(wù)員層、泛公務(wù)員本區(qū)老師、生意人、本區(qū)老師、生意人、中心城區(qū)擠出客戶中心城區(qū)擠出客戶返鄉(xiāng)客、外地生意人返鄉(xiāng)客、外地生意人客戶定位客戶定位一房一房兩房兩房三房三房四房及以上四房及以上130130萬萬180180萬萬230230萬萬280280萬萬330330萬萬380380萬萬430430萬萬480480萬萬530530萬萬4040100100160160 170170230230 290290350350 410410面積面積總價總價123456789101112積家君尚大廈明月江南公寓江南銘庭水

50、晶城江南文苑星匯榮邸銀爵世紀(jì)公寓賀田尚城彩虹城彩虹豪庭海威國際公寓東方郡580580萬萬兩房面積段集中在90左右，總價集中在130-250萬三房面積段集中在100-140 之間，總價集中在170-350萬四房面積則在140以上，總價在350萬以上杭州市場目前以杭州市場目前以9090的兩房和的兩房和100-140 100-140 的三房為供應(yīng)的主流，的三房為供應(yīng)的主流，“四房及以上四房及以上”產(chǎn)品供應(yīng)面積差異較大產(chǎn)品供應(yīng)面積差異較大住宅戶型定位住宅戶型定位從項目定位及市場偏好出發(fā)，本項目主流住宅產(chǎn)品戶型及功能定從項目定位及市場偏好出發(fā)，本項目主流住宅產(chǎn)品戶型及功能定位應(yīng)切合市場的主流需求位應(yīng)切合

51、市場的主流需求項目戶型定位建議項目戶型定位建議面積及戶型定位面積及戶型定位面積建議面積建議配比配比2 2房房2 2房房7575-85-8510%10%45%45%大大2 2房房/ /小小3 3房房8585-105-10535%35%3 3房房 3 3房房100100-120-12035%35%50%50%大大3 3房房/ /小小4 4房房120120-150-15015%15%4 4房及以上房及以上140140-200-200 5%5%5%5%p在當(dāng)前政策條件下，為實現(xiàn)快速去化，戶型定位主要面向市場剛性需求，與市場主流相一致，適當(dāng)增加部分差異化戶型p可考慮通過贈送提升使用面積；從成本角度考慮贈

52、送面積不宜過大，關(guān)鍵是實用性和舒適性住宅戶型定位住宅戶型定位p 作用作用 相互關(guān)系p 實現(xiàn)較高的銷售價格實現(xiàn)較高的銷售價格p 保持物業(yè)形象保持物業(yè)形象p項目活力的核心，建項目活力的核心，建立高端形象立高端形象p形成完善配套形成完善配套p項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵p利用其它功能實利用其它功能實現(xiàn)價值最大化現(xiàn)價值最大化p現(xiàn)金流來源現(xiàn)金流來源p為商業(yè)帶來基本為商業(yè)帶來基本消費人流消費人流 商業(yè)為寫字樓和住宅提供配套 商業(yè)可能為寫字樓和住宅帶來負(fù)面影響住宅為商業(yè)提供客源商業(yè)依托住宅實現(xiàn)快銷和溢價商業(yè)發(fā)展模式：商業(yè)發(fā)展模式：都市綜合體，功能復(fù)合，具備很強的自我成長、都市綜合體，功能復(fù)合，具備很

53、強的自我成長、自我繁榮能力自我繁榮能力商業(yè)定位商業(yè)定位考慮到商業(yè)體量不大商業(yè)以小型超市、茶樓、特色餐飲、藥店、考慮到商業(yè)體量不大商業(yè)以小型超市、茶樓、特色餐飲、藥店、銀行等必需生活服務(wù)為主，在滿足社區(qū)所需的前提下服務(wù)周邊銀行等必需生活服務(wù)為主，在滿足社區(qū)所需的前提下服務(wù)周邊市場市場金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修 快餐西餐、中餐館、面包店、咖啡館、茶室、酒吧小型超市、便利店、音像店、藥店花店、服飾店、瓷器店、兒童玩具店、寵物店、其他特色展廳p規(guī)劃商業(yè)面積為5000，具體面積劃分可根據(jù)實際情況靈活操作p不需要像沃爾瑪這樣的大超市，有個小超市就行，不能買個東西還要走很遠(yuǎn)p 杭州人喜歡打

54、牌喝茶，吃飯，需要有些茶樓、餐飲店，親戚朋友來的時候，周圍有地方可去商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位根據(jù)項目具體情況，建議本項目發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)中高檔寫字樓物業(yè)根據(jù)項目具體情況，建議本項目發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)中高檔寫字樓物業(yè)價值視角價值視角價值點梳理價值點梳理市場角度市場角度濱江寫字樓供應(yīng)主要集中在濱江區(qū)政府和沿江區(qū)域，浦沿路周邊寫字樓供應(yīng)較少，市場相對缺乏開發(fā)角度開發(fā)角度高形象物業(yè)對應(yīng)的前期投入成本高銷售角度銷售角度銷售周期相對其他物業(yè)形態(tài)長，價格實現(xiàn)彈性大寫字樓定位寫字樓定位中高檔，服務(wù)周邊市場寫字樓定位寫字樓定位城市宏觀分析城市宏觀分析項目屬性界定項目屬性界定競爭產(chǎn)品分析競爭產(chǎn)品分析客戶分析客戶分析項目整體定位項目整體定位項目經(jīng)濟(jì)測算項目經(jīng)濟(jì)測算初始假設(shè)初始假設(shè)1 1內(nèi)內(nèi) 容容計算內(nèi)容計算內(nèi)容單位成本單位成本( (元元/ /) )土地費用土地費用樓面地價樓面地價958995891)