淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容

1、淺論房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度膨脹引致整個(gè)行業(yè)一度蕭條的余痛在某些地區(qū)尚未消逝，今日該行業(yè)又再度呈現(xiàn)了如日中天的投資氣氛。在樂(lè)觀的投資氣氛背后有許多投資者因?yàn)闊o(wú)法抵抗風(fēng)險(xiǎn)的攻擊而投資失敗，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得至關(guān)重要。 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)容是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一切應(yīng)對(duì)或規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的操作過(guò)程的程序或方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)、動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程，包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范與處理以及風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)四個(gè)實(shí)質(zhì)性階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開(kāi)展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)不斷進(jìn)行，本文將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的一般程序結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，和本文的各章節(jié)，研究繪制

2、了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容和程序，見(jiàn)圖2-8。主要內(nèi)容有以下幾部分。 (1)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以熟悉和辨別，并對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的過(guò)程，包括兩個(gè)階段，第一是感知風(fēng)險(xiǎn)，即識(shí)別出客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)事件；第二是分析風(fēng)險(xiǎn)，即分析引起風(fēng)險(xiǎn)事件的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，這是一項(xiàng)系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性的工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)防范與處理以及績(jī)效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，主要解決存在什么風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)的類別、發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的原因以及風(fēng)險(xiǎn)事件的后果等問(wèn)題。要精確地識(shí)別房地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商必需對(duì)企業(yè)的內(nèi)外

3、部環(huán)境進(jìn)行全面的了解，具體把握企業(yè)的人員構(gòu)成、資產(chǎn)分布和開(kāi)發(fā)活動(dòng)以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等方面的狀況，運(yùn)用各種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，科學(xué)分析人、物和開(kāi)發(fā)活動(dòng)中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素。本文將風(fēng)險(xiǎn)分類增加了按房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程階段進(jìn)行分析，創(chuàng)造性的將博弈論引入對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析之中。 (2)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中某一特定風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、損失程度和損失范圍進(jìn)行估計(jì)和評(píng)價(jià)，并評(píng)判其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)度的過(guò)程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中盡可能的精確量化，為選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法、進(jìn)行正確風(fēng)險(xiǎn)管理決策供應(yīng)科學(xué)的依據(jù)。由于風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率損失程度和風(fēng)險(xiǎn)

4、程度做出精確的評(píng)價(jià)與評(píng)判往往是非常困難的，通常須運(yùn)用概率論、數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法、層次分析法、模糊數(shù)學(xué)以及計(jì)算機(jī)等先進(jìn)技術(shù)和工具，同時(shí)，歷史數(shù)據(jù)把握越充分，風(fēng)險(xiǎn)分析越透徹，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的精確性就越高。本文在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法上，將動(dòng)態(tài)、層次、模糊三種方法結(jié)合提出了動(dòng)態(tài)模糊層次分析法，是一種創(chuàng)新。 (3)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理。 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的最優(yōu)管理策略和管理手段或技巧組合，以有效地處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的方法主要包括風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與抑制、風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)利用等風(fēng)險(xiǎn)掌握工具以及風(fēng)險(xiǎn)保

5、險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)等風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)處理工具。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法的選擇是一個(gè)綜合性的科學(xué)決策，既要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際狀況，又要依據(jù)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況、風(fēng)險(xiǎn)管理水平，風(fēng)險(xiǎn)處理方法的可行性，以及風(fēng)險(xiǎn)管理的成本和效用。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理方法往往不是單個(gè)使用，而是通過(guò)合理組合來(lái)達(dá)到在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中以最小成本獲得最大安全保障。本文從博弈的角度提出了一些風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的詳細(xì)措施，從保險(xiǎn)的角度提出了一些新險(xiǎn)種，并從內(nèi)外兩個(gè)環(huán)境分析了一些措施和建議。 (4)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理決策與績(jī)效評(píng)價(jià)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理(風(fēng)控網(wǎng))程序的最終一個(gè)環(huán)節(jié)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范與處理方法的適用性與效果進(jìn)行分析、檢查、修正和評(píng)估，其中留意把握成本的掌握和監(jiān)控，使之更接近風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，企業(yè)所面臨的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境以及開(kāi)發(fā)活動(dòng)時(shí)刻都處于變化中，這就使得原有風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)發(fā)生變動(dòng)，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，開(kāi)發(fā)商必需定期評(píng)價(jià)和監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)管理效果，修正風(fēng)險(xiǎn)處理方案，以適應(yīng)新的風(fēng)險(xiǎn)狀況并努力達(dá)到最佳風(fēng)險(xiǎn)管理效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理績(jī)效的凹凸，主要是看開(kāi)發(fā)商所采用的某種或組合風(fēng)險(xiǎn)管理方法采用該