淺談房地產(chǎn)行業(yè)偷稅手段及檢查的重點(diǎn)

1、淺談房地產(chǎn)行業(yè)偷稅手段及檢查的重點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營具有復(fù)雜性、多樣性和滾動(dòng)開發(fā)性，它的生產(chǎn)周期長、投資數(shù)額大、具有往來對象多、市場風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)。其開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不同于一般的建設(shè)單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體，以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。由于原來企業(yè)所得稅征收管理方法一般是依據(jù)工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況制定的，未能很好地兼顧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規(guī)定不明確的問題，難以保證稅基的完整。 一、房產(chǎn)商偷稅原因分析： （一）行業(yè)特點(diǎn)客觀上為企業(yè)偷逃稅供應(yīng)了便利。 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長，成本費(fèi)用支出項(xiàng)目多，部分企業(yè)還存在

2、法人、財(cái)務(wù)人員變動(dòng)頻繁，簡單造成編制的預(yù)算、簽訂的合同變更；各級(jí)項(xiàng)目審批部門的批文及資料保管不善，形成資料缺失等，這些都給檢查帶來一定的困難。 （二）稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征管水平較低。 （三）部門之間協(xié)調(diào)不夠通暢。稅務(wù)部門監(jiān)管處于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理鏈條的末端，而此前，對于其立項(xiàng)、審批、征地、開工、預(yù)售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等部門把握。目前國地稅之間、以及與城建、房管、銀行等的信息交流不暢。 （四）中介機(jī)構(gòu)的稅務(wù)鑒定報(bào)告不精確、不夠嚴(yán)肅。 （五）稅種設(shè)置不合理，造成可趁之機(jī)。在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達(dá)8種，有的地方還重復(fù)征稅，如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、

3、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等等。收費(fèi)項(xiàng)目更多，各個(gè)地方也參差不齊，有的地方多達(dá)80150種，這無形中也增加了建房成本。而在房地產(chǎn)開發(fā)階段，只有城市房產(chǎn)稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅。這種稅制設(shè)置的消極作用顯而易見，開發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，從而助長了土地的隱形交易，偷稅現(xiàn)象嚴(yán)重。而在開發(fā)階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調(diào)整機(jī)制，政府無法參與增值價(jià)值的再安排。 （六）稽查力度不足，難有威懾作用。目前我國還沒有一部完整的針對房地產(chǎn)偷稅的法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅被稽查出來后，懲處的方法就是依據(jù)偷稅的多少按比例確定懲罰數(shù)額。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅是通過稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查后才能獲知，但是這種稽查

4、只是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面狀況的稽查，只要開發(fā)企業(yè)通過手段把賬面做好了，就很難發(fā)覺其偷稅的痕跡?；榱Χ炔蛔?，對房地產(chǎn)開發(fā)商很難形成一定的震懾作用，使許多開發(fā)商存在僥幸心理，認(rèn)為偷稅風(fēng)險(xiǎn)比較低，被查到后頂多再補(bǔ)繳，沒什么麻煩。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃應(yīng)稅收入通常采用的手段： （一）化整為零，肢解收入或者將收入掛往來帳。 （二）收取價(jià)款，不作收入；開具發(fā)票，不作收入，甚至在檢查中隱匿部分發(fā)票存根，躲避追查。如個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上或不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票，隱瞞收入；或者將部分收入核算混入其他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；還有企業(yè)將預(yù)收房款等掛在往來賬面上，使繳納的稅款變成往來流淌資金，偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 （三）不按規(guī)定開具發(fā)票，以收款收據(jù)、白條代替發(fā)票，收取價(jià)款不作收入；發(fā)票、收款收據(jù)混開，少計(jì)部分收入；如：開具“大頭小尾”發(fā)票等以達(dá)到偷逃稅款目的。 （四）不合理定價(jià)，削減收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于各種目的、理由，采取各種方式降低售房金額，削減收入，如采取降低售房價(jià)格，加大其他規(guī)費(fèi)的方法，調(diào)整收入，影響稅收。 （五）變通權(quán)責(zé)發(fā)生制，分期收款，應(yīng)作而不作收入。如：房地產(chǎn)企業(yè)分期收款銷售房產(chǎn)時(shí)，在實(shí)際收到價(jià)款才作收入，延遲反映或不反映收入。 （六）其他業(yè)務(wù)收入部分或全部不入帳。房地產(chǎn)開發(fā)