博思堂蘇州市中海酒店式公寓——市場定位報告

1、目 錄第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析 一、小戶型公寓類型二、小戶型公寓市場發(fā)展概況三、蘇州市小戶型公寓市場分析第二部分、酒店式公寓市場分析 一、酒店式公寓分布區(qū)域分析二、酒店式公寓價格分析三、酒店式公寓戶型分析四、酒店式公寓客戶分析五、影響酒店式公寓銷售的因素分析六、投資酒店式公寓應注意的幾個方面七、酒店式公寓個案分析第三部分、項目定位分析 一、項目分析二、項目產(chǎn)品定位分析三、項目目標客戶定位分析四、項目價格定位分析第四部分、項目開發(fā)建議第一部分、蘇州市小戶型公寓市場簡析一、小戶型公寓類型 1、小戶型公寓的界定。小戶型公寓的界定主要有兩種標準：一種是兩居室以下（包含兩居室）的單位統(tǒng)稱為小戶

2、型，另一種則是以面積來界定的，一般三居室在100平方米以下，2居室在80平方米以下，1居室在60平方米以下的即稱為小戶型公寓。目前業(yè)界大部分以面積為界定標準的。 2、小戶型公寓的類型。 小戶型公寓根據(jù)其經(jīng)營管理方式以及所提供的服務內容的不同又氛圍四種類型：服務式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店和酒店式商務公寓。下面分別對這四種類型的小戶型公寓進行簡要分析。Ø 服務式公寓 服務式公寓是有較好的服務質量與物業(yè)管理的公寓。一般為開發(fā)商投資建設，以出售產(chǎn)權、盡快回籠資金為主要目的的房地產(chǎn)短線投資項目。服務式公寓更靠近于一般公寓，它可以提供類似酒店的軟硬件服務。Ø 酒店式公寓 酒店式公寓

3、是能夠提供酒店水準服務與管理的高檔公寓。目前國內的情形是酒店式公寓一般依托于4 5 星級酒店而存在，在酒店管理機構的統(tǒng)一管理下經(jīng)營。Ø 產(chǎn)權式酒店 產(chǎn)權式酒店是由"時權酒店"（TIME SHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施的部分產(chǎn)權，即發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售給投資者，投資者委托酒店經(jīng)營管理公司進行管理，酒店管理公司定期給予投資者一定數(shù)額的投資回報和年終分紅以及一定期限的免費入住權。Ø 酒店式商務公寓酒店式商務公寓則既有先進的商務設施和齊全的商務功能，同時又能提供高檔、細致、周全的酒店式服務。可以說，它是soho和酒

4、店式公寓的組合體。在為“商”服務方面，硬件設施完全能滿足不同客戶群體的不同商務需求。在為“住”服務方面，酒店式商務公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細致的高檔、貼身、繁瑣的50多種服務。二、小戶型公寓市場發(fā)展概況1、蘇州市場逐步成熟，市場進一步細分一年多來，蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，激烈的市場競爭也使得市場進一步成熟和細分，小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)，而其市場效應與其說是房地產(chǎn)市場細分的結果，不如說是房地產(chǎn)開發(fā)者為了應變千變萬化的客戶要求所采用的一種應變手段。2、項目區(qū)域位置優(yōu)越，升值潛力大結合本埠以及外地的一些小戶型產(chǎn)品，可以發(fā)現(xiàn)這些個案的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，這些案盤大

5、多地處城市CBD或CLD，而作為區(qū)域中心位置的案盤，其產(chǎn)品本身所擁有的市場升值潛力是巨大的。3、戶型面積小、總價低，容易被接受小戶型產(chǎn)品以其較低的總價、首付以及月還款的確對購房者有較強的親和力，容易被購房者接受，另外，較好的平面規(guī)劃即做到小而全的戶型設計也是吸引客源的有利手段。4、投資回報率高小戶型產(chǎn)品的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型客戶來說，最關心的就是投資回報率，由于小戶型產(chǎn)品可以用相對低的投入獲得相對較高的投資回報，往往易受投資客青睞。5、消費理念的更新和轉變，也是小戶型產(chǎn)品的市場契機蘇州人已經(jīng)越來越多的接受了一生多次購房（梯度換房），適時投資消費的投資理念。相對于投資型

6、客戶，自住型客戶看中的就是將其作為一個過渡性的產(chǎn)品。若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型產(chǎn)品或租或售，也能得到較好的投資回報率。6、小戶型產(chǎn)品多采用全裝修，符合一部分客源口味因為小戶型產(chǎn)品所面對的客源大部分是年輕的白領辦公一族，他們對住房的要求也較高，精裝修小戶型產(chǎn)品也正合適他們的口味，居住、辦公、待客均不失客戶身份。7、客源層面較廣，市場接受度高小戶型產(chǎn)品需求客源層面廣，能滿足不同層面客源的居住以及投資需求。因其較低的總價和完善生活配套也能夠被多數(shù)客源接受。市場反映好，接受度高。8、市場品牌效應提升明顯作為房產(chǎn)開發(fā)商，小戶型產(chǎn)品的開發(fā)往往因其相對于大戶型較小的利潤空間，設計上也多占用隔

7、斷及配套設施。對小戶型產(chǎn)品的開發(fā)有一定的抗性。三、蘇州市小戶型公寓市場分析1、小戶型公寓市場供應情況Ø 目前在蘇州市場上已經(jīng)出現(xiàn)的小戶型公寓類項目有25個，吳中 區(qū)有一個，是“蘇州凱悅”；市區(qū)有14個，分別是“時代晶華”、“中心廣場”、“玄妙廣場”、“協(xié)和金盛廣場”、“粵海廣場”、“都市e站”、“賽風夢想家”、“自由之邑”、“相皇國際”、“摩登99”、“錦地星座”、“茉莉花大酒店”、“新五洲大酒店”和“伯恩國際酒店”；園區(qū)有3個，分別是“春之交響”、“正興水岸人家”和“白領公寓”；新區(qū)有7個，分別是“嘉業(yè)陽光假日”、“獅山麗晶”、“風華苑”、“獅山峰匯”、“青庭國際公寓”、“匯豪國際

8、”、“御庭國際公寓”、等。沒有正式公開的小戶型項目有一個是位于市區(qū)觀前街的“潤億皇朝”。Ø 這些項目之中，產(chǎn)權式酒店有四家，分別是“茉莉花大酒店”、 “新五洲大酒店”、“伯恩國際酒店”和“相皇國際”。Ø 同時，在這些項目之中套型比較大的有2家，分別是“御庭國際 公寓”和“白領公寓”。表1：小戶型公寓供應數(shù)量分析說明：從上圖可以看出：目前蘇州市場上已開的小戶型公寓以市區(qū)為最多，有14家之多，接下來是新區(qū)有7家，然后是園區(qū)和吳中區(qū)。成因：市區(qū)的小戶型的出現(xiàn)是由于市區(qū)兩大商圈的集聚效應以及市區(qū)房價的不斷上漲，加之土地資源稀缺，房源緊張，房屋總價偏高。因目前市場上一般住宅物業(yè)已經(jīng)達

9、到了相對飽和的狀態(tài)，所以，低總價、首付低的小戶型就有了市場存在的機會。表2：已售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積均價元/m2蘇州凱悅吳中區(qū)東吳南路153號230004600時代晶華金閶區(qū)金門路、石路交叉口340005900中心廣場金閶區(qū)石路商業(yè)圈內約100006080協(xié)和金盛廣場金閶區(qū)金山路88號325645500都市e站金閶區(qū)干將路與閶胥路交界處435005500賽風夢想家金閶區(qū)金閶閶胥路302號324號 60006000粵海廣場平江區(qū)平江喬司空巷22號900006000正興水岸人家園區(qū)婁跨大橋與312國道交匯處400002200白領公寓園區(qū)園區(qū)工業(yè)園區(qū)星漢街168

10、號454837000風華苑園區(qū)東環(huán)路與機場路交界處340003500春之交響園區(qū)蘇惠路與星海路交界處800007100獅山麗晶新區(qū)新區(qū)新區(qū)商業(yè)街東、國新大酒店西 180006000獅山峰匯新區(qū)新區(qū)獅山路89號250006000嘉業(yè)陽光假日新區(qū)玉山路和金楓路的交叉口37萬(200套)4000（資料來源：蘇州博思堂研展部）注：以上均價為實際銷售實現(xiàn)的均價。說明：Ø 從上表的數(shù)據(jù)可以看出，已售完的小戶型公寓市區(qū)占到了6個，平均售價達5860元/m2；園區(qū)占到了4個，平均售價達4950元/m2；新區(qū)有3個，平均售價達5333元/ m2；吳中區(qū)有1個，平均售價達4600元/ m2。Ø

11、 從價格上來看，市區(qū)是最高的，吳中區(qū)則為最低。Ø 同時，從供應的量體來看，市區(qū)也是最多，接下來是園區(qū)和新區(qū)。表3：在售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積平均售價元/m2自由之邑(二期)金閶區(qū)金閶區(qū)閶胥路70號460005575茉莉花大酒店金閶區(qū)蘇州市閶胥路345號3421612000摩登99滄浪區(qū)人民路28號289326900相皇國際滄浪區(qū)十全街與相王弄交叉口的西南角240008000錦地星座(二期)平江區(qū)干將路938號近樂橋400008500(一期);11800(二期)伯恩國際酒店平江區(qū)蘇州市平江區(qū)喬司空巷27-33號200009500青庭國際公寓新區(qū)獅山路

12、43號12萬9250匯豪國際新區(qū)新區(qū)獅山路和濱河路交叉口386987500御庭國際公寓新區(qū)新區(qū)長江路318號243008300（資料來源：蘇州博思堂市場研展部）說明：Ø 目前市場上在售的小戶型公寓主要集中在新區(qū)和市區(qū)，其中市區(qū)有6個，平均售價達8395元/m2；新區(qū)有3個。平均售價達8350元/ m2。Ø 從價格上來看，市區(qū)比新區(qū)稍高一點，但是兩者十分接近。Ø 從供應的量體來看，目前市區(qū)的量體最大，新區(qū)其次。表4：未售小戶型公寓物業(yè)情況匯總表物業(yè)區(qū)域地址總建筑面積m2建筑面積平均售價元/m2玄妙廣場平江區(qū)干將路818號8300010000潤億皇朝平江區(qū)喬司空巷近人

13、民路18000約10000新五洲大飯店金閶區(qū)廣濟路近石路7750（資料來源：蘇州博思堂研展部）說明：Ø 目前市場上即將推出的小戶型公寓主要集中在市區(qū)，有3個，平均售價達9250元/m2。Ø 從價格上來看，這個價格比目前在售的小戶型公寓要上升不少，這其中有地段因素也有產(chǎn)品本身品質的因素存在。2、小戶型公寓市場需求情況Ø 從目前整體市場來看，小戶型公寓相對其它物業(yè)而言，要好銷得多。Ø 小戶型公寓物業(yè)之所以旺銷，主要源于小戶型物業(yè)有低總價，地段好，物業(yè)管理服務比較專業(yè)、到位等。從市區(qū)的自由之邑一期快速售馨，到二期持續(xù)熱銷，再到新區(qū)獅山峰匯和匯豪國際的旺銷，不難

14、看出，目前消費者對于小戶型物業(yè)接受度總體而言比較高的。Ø 值得一提的是，目前的產(chǎn)權式酒店物業(yè)相對于傳統(tǒng)的酒店公寓物業(yè)來看，銷售形勢不容樂觀。位于觀前街的伯恩國際四星級產(chǎn)權式酒店目前已經(jīng)撤掉了代理商上海中原，之前所達到的銷售率也僅為30%。而茉莉花大酒店的大套型房源遲遲賣不出去，也是產(chǎn)權式酒店市場接受度低的表現(xiàn)。表5：2004年10月在售小戶型公寓項目銷售率統(tǒng)計表：物業(yè)區(qū)域總建筑面積m2建筑面積平均售價元/m2銷售率統(tǒng)計自由之邑(二期)金閶區(qū)460005575一期100%，二期85%茉莉花大酒店金閶區(qū)3421612000約75%摩登99滄浪區(qū)289326900一期100%相皇國際滄浪區(qū)

15、24000800085%伯恩國際酒店平江區(qū)20000950030%-40%青庭國際公寓新區(qū)12萬925098%匯豪國際新區(qū)38698750080%御庭國際公寓新區(qū)243008300熱銷中（資料來源：蘇州博思堂研展部）說明:Ø 目前在售的小戶型公寓中可以看出,消費者對于小戶型的價格作為首要考量因素，總價較高的小戶型公寓比較難銷,同時對于開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質也提出了比較高的要求。3、小戶型公寓二手市場情況表6：各區(qū)小戶型公寓二手房報價：所屬區(qū)域物業(yè)名稱房型面積()價格(萬)發(fā)布時間金閭區(qū)石路廣場-石路步行街1室1廳1衛(wèi)45392004-9-16金閭區(qū)石路廣場-石路步行街1室1

16、廳1衛(wèi)4539.22004-7-10金閭區(qū)石路廣場-石路步行街1室1廳1衛(wèi)4538.62004-6-18新區(qū)匯豪國際-獅山路58號1室1廳1衛(wèi)77.7866.62004-7-27新區(qū)獅山峰匯一室一廳39.829.82004-7-3新區(qū)獅山峰匯一室一廳40302004-6-27新區(qū)獅山峰匯一室一廳40262004-06-03吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳36312004-8-20吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳47292004-8-16吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳47292004-8-8吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳45282004-3-16吳中區(qū)蘇州凱悅一室一廳40.2302004-3-14吳中區(qū)蘇州凱悅兩室一廳482820

17、04-3-14園區(qū)師惠樂章一室半一廳47372004-5-15（資料來源：蘇州博思堂研展部）說明：Ø 整體而言，目前蘇州市場上的二手小戶型物業(yè)供應量不大，可售房源較少。Ø 二手小戶型物業(yè)的叫價普遍比較高，相對于當初銷售價格有一定程度的上升，從價格上升的速度來看，新區(qū)和市區(qū)上升比較快。園區(qū)和吳中區(qū)的價格上升較慢。第二部分、酒店式公寓市場分析一、酒店式公寓的分布區(qū)域分析從分布區(qū)域來看，酒店式公寓主要集中在城市的CBD區(qū)域、對外聯(lián)系的口岸區(qū)域和有獨特景觀資源的區(qū)域。如上海的浦東、深圳的羅湖口岸周邊、大小梅沙等?！暗囟蔚谝弧痹诰频晔焦⑸象w現(xiàn)得淋漓盡致。良好的地段不僅僅意味著靠近中

18、心區(qū)，還意味著交通便利、周邊設施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等。二、酒店式公寓的價格分析從價格來看，酒店式公寓的價格比較高。由于對日后的租金有較高的預期，酒店式公寓的銷售價格一般都較同區(qū)域的普通公寓和住宅高；從租金水平來看，酒店式公寓的租金比同檔次的酒店租金要低，但比普通公寓的租金高。三、酒店式公寓的戶型分析從戶型結構來看，酒店式公寓的戶型都中規(guī)中矩，鮮有獨到之處，但功能齊全、空間布局合理、對起居室和主臥的面積、衛(wèi)生間的數(shù)量都有較高的要求。四、酒店式公寓客戶分析小戶型公寓需求者大致可以分為兩類：投資型和自住型。1、投資型需求者：比鄰商務區(qū)域的小戶型，商務流動人口眾多，具有一定的投資價值，周邊的租金通常會比較

19、高，加上小戶型要以用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而往往被本地或外地的投資者所青睞。2、自住型需求者：具體包括& 單身族和年輕夫婦。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們在住房上有過多的投入。& 新興而立族。這部分人30歲出頭，事業(yè)初成，是公司白領或小公司經(jīng)營者，收入中等，面積“一步到位”困難，小戶型公寓能方便其創(chuàng)業(yè)與工作兼顧。& 外來人口，長期在外的高級打工者。他們總是租房或搬家，有些客戶還享有比較高的租房補貼，他們可以充分利用這一筆租房補貼來置業(yè)。& 中年事業(yè)有成者，這部分人手頭往往有一定的積蓄，多考慮為下一代買房置

20、業(yè)。& 中老年客戶，這部分人往往喜歡自己獨處，手頭也有一定的積蓄，通常會為自己安度晚年而購房。從蘇州市區(qū)的自由之邑和新區(qū)的匯豪國際銷售情況來看，目前蘇州小戶型的客源以自住為主，自由之邑的自住比例達到了65%，而匯豪國際也有將近50%的客戶選擇自住。同時，在購房者的區(qū)域構成中，小戶型公寓首先吸引的是本地區(qū)的客源，外部地區(qū)客源占小部分。自由之邑的本地客源約占62%，匯豪國際的本地客源也占到了60%左右。外地客源也購買了大量的小戶型公寓，從長遠的市場形勢來看，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展和各類外資、合資企業(yè)的大量進入，蘇州的小戶型公寓市場前景看好，將有更多的消費者青睞小戶型公寓。 五、影響酒店式公寓銷

21、售的因素分析1、租金過高。由于酒店式公寓的租金制定大多參照酒店客房的租金，對租金有較高的預期，但這樣的租金水平往往又脫離了大部分租客所能承受的租金，縮小了客戶層面，租賃壓力增大。2、市場供應量急劇增加導致供過于求。由于早期開發(fā)的酒店式公寓銷售價格高、開發(fā)利潤豐厚，導致部分項目盲目跟風開發(fā)，于是在短短2-3年的時間內酒店式公寓項目急劇增加，但原本就比較稀少的酒店式公寓的客戶增長速度卻相對緩慢，當供求增加比例差距較大時，供求之間的矛盾也隨著產(chǎn)生了。于是空置出現(xiàn)、租金降低、回報率降低，投資客紛紛撤出的情況隨之出現(xiàn)了。3、服務質量不高。由于許多名義上的酒店式公寓項目只是在對外宣傳上引用了酒店式服務的說

22、法，但在實際的服務過程中卻遠沒有達到酒店式服務的水平，導致服務水平不高、客戶所享受的服務不值所收取的租金的情況，結果是經(jīng)營的時間越長，租客越少、經(jīng)營狀況越差。4、租賃市場與銷售市場之間的相互影響導致購買客戶信心減弱。由于早期開發(fā)的酒店式公寓的租金降低、空置率上升導致投資客戶對投資回報率的信心降低，致使投資客戶轉向。六、投資酒店式公寓應注重的幾個方面1、地段因素。由于酒店式公寓的目標客戶大部分是商務人士，講求商務往來、娛樂休閑和出行的便利，因此地理位置非常重要；2、服務水平。從深圳、上海等地經(jīng)營較早的酒店式公寓來看，項目所提供的物業(yè)服務水平直接影響到其租金水平和出租率，服務水平高的項目租金水平和

23、出租率都有保障，投資回報率自然也有保障。因此考量酒店式公寓品質的一個很重要的因素是所聘請的酒店管理公司的水平和知名度。3、硬件配置。酒店式公寓的硬件配置直接關系到項目的檔次和品質，也決定了入住客戶的層次和項目的銷售價格，對項目的銷售和租賃都有著重要的影響，因此選擇酒店式公寓一定要注重其硬件配置。4、經(jīng)營推廣。酒店式公寓的經(jīng)營推廣在后期的經(jīng)營過程中顯得尤為重要，所謂酒香也怕巷子深，好的產(chǎn)品也要經(jīng)過推廣擴大知名度，提升項目影響力，利于后期的經(jīng)營。5、整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)投資前景跟整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢息息相關，經(jīng)濟形勢好，利于投資，經(jīng)濟形勢不明朗時則要謹慎投資。七、酒店式公寓個案分析案 名蘇州凱

24、悅規(guī)劃形態(tài)高層區(qū) 域吳中區(qū)面積范圍39.4292.25 M2；發(fā) 展 商蘇州鴻興房地產(chǎn)有限公司主力面積45M2；代 理 商臺灣太略環(huán)球投資咨詢公司單價范圍37835412元/M2工地位置東吳南路以西平均單價4600元/M基地面積4000 M2主力總價16.841.5萬/套建筑面積23000M2車庫單價3元/M2/月（暫定）銷 售 率100%工程進度已交房規(guī)劃戶數(shù)384戶交房時間2003年10月31日環(huán)境分析：本案位于吳中區(qū)西南部，東吳南路以西。本案區(qū)位優(yōu)勢不明顯，周邊生活機能不完善。作為蘇州首個酒店式公寓產(chǎn)品，居住要求完善和各項功能配套的附加，使得其更具備了投資理財?shù)膬r值。品質生活的提供，對單

25、身白領來說無疑有一種強有力的誘惑。產(chǎn)品分析：本案位于吳中區(qū)，是由兩棟爛尾樓改造完成，總建筑面積為23000平方米，總戶數(shù)384戶，面積范圍從39.4292.25平方米，設計兩梯十二戶，提供全裝修，產(chǎn)證同時可辦，車位只租不賣，價格未定，頂樓作為觀景樓處理，1、2樓是商鋪，3樓作為物業(yè)管理和辦公用房。本案設計通煤氣，但部分廚房沒有設計通風。企劃訴求分析：本案在2002年底房交會、電視廣告、姑蘇晚報等報紙標題欄廣告、夾報等形式對外進行宣傳。媒體運用較全面，但其品牌形象以及樓書制作等方面都還欠缺。僅以宣傳單片的形式宣傳案盤形象值得商榷。銷售分析：本案售樓處原是香格里拉別墅售樓處，屬于外接待。外墻以通體

26、玻璃為主，較氣派、大氣。裝修較簡潔，無特別之處，貼有銷控表和周邊酒店的住宿標準。人員素質較高以女士居多。樣板房在實地現(xiàn)正在裝修。建議其售樓處可設在人流量相對較多的市中心?？驮捶治觯罕景赶喈斠徊糠值目蛻羰怯少I發(fā)展商曾開發(fā)過的香格里拉別墅的客戶介紹過來的，對本地段有一定的認同度，年輕人作為小戶型住宅的話是不太會考慮的，因為地段的原因離上班的地方有一段距離。本區(qū)的客源還不認同這一類的產(chǎn)品。有持綠卡或護照的客源有一些。去化分析：本案于2002年底開盤，目前房源剩余不多，約有15%，發(fā)展商可能考慮作價格上浮。利多：蘇州首個單身公寓，填補了市場空缺。全裝修住房，適合年輕白領階層的口味。建成后的完善配套以及

27、高標準管理體系，對客戶也是一大吸引。利空：本案交通位置較偏。爛尾樓改造項目，形象不好。本案企劃力度有所欠缺，影響去化。一梯十二戶的設計，顯得比較擁擠。戶型設計不佳，功能設計不齊全。區(qū) 域市區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案 名時代晶華面積范圍5472 M2；發(fā) 展 商蘇州歐瑞主力面積M2；代 理 商上海三福單價范圍53506450元/M2工地位置石路國際商城南側平均單價5900元/M2基地面積2200 M2主力總價2040萬/套建筑面積37000M2車庫單價綠 化 率-物 管 費3-4元/M2銷 售 率100%工程進度基本完工規(guī)劃戶數(shù)270戶交房時間04年底環(huán)境分析：本案地處石路商業(yè)繁華地段，北面即為石路國際商

28、城，周邊有3、6、11、15、301、601、游5等公交線路經(jīng)過，交通區(qū)位十分便利。另外，超市、銀行、商場、酒店等生活配套非常完善。產(chǎn)品分析：本案為爛尾樓改造工程，規(guī)劃為酒店式單身公寓，每層21戶，三部電梯，兩個樓梯。14層為百貨公司及管理服務部，518層為單身公寓，1923層為塔樓。面積范圍在5070平方米。精裝修并提供大件家具。單價在53506450之間。04年年底交房，05年3月大產(chǎn)證辦好。車位只租不賣，價格未定。企劃訴求分析：本案2003年3月12日開始對外公開，但其采用方式比較保守，基本無較大動作。應用媒體有：電視專題報道、蘇州日報通版廣告等。但其優(yōu)秀的區(qū)域位置，使其仍然倍受關注。銷

29、售分析：本售樓處設在石路商圈內，物業(yè)的一樓，雖不顯眼，但石路可保證人流量，因本產(chǎn)品是爛尾樓改建的，已造好七樓左右，橫幅從本產(chǎn)品上從上到下的拉兩條，十分惹人注目。售樓人員態(tài)度很熱情，銷售流程規(guī)范?？驮捶治觯禾K州本地的投資客有一些，主要是已經(jīng)接受了這樣的地段，本產(chǎn)品的面積在5074，總價在2842萬，對年輕人有一定的抗性。新蘇州人或蘇州本地人買給老人的客戶有一些。去化分析： 2003年4月11日開盤，開盤采取發(fā)號碼形式，客戶須排隊領取號牌。到六月中旬已全部去化完畢，從去化狀況可以看出，從開盤到現(xiàn)在的這一段強銷期內，小面積面南戶型，轉角扇形戶型首先去化完畢。東西向去化趨緩。利多：小戶型，總價相對低。

30、精裝修房，免去客戶裝修之憂。處在商業(yè)繁華區(qū)，生活機能極佳。投資潛力巨大。利空：爛尾樓改造，對樓盤形象有損。空間布局上不能做到戶戶朝南，采光通風效果不良。交層住宅在市場中仍需一定引導，接受度需提高單層樓面戶數(shù)較多，立體交通不暢。 區(qū) 域干將路上、雅戈爾酒店對面規(guī)劃形態(tài)商鋪、小戶型公寓案 名玄妙廣場面積范圍30-80 M2；發(fā) 展 商蘇州盛豐房開公司主力面積代 理 商上海富陽單價范圍工地位置干將路邊上闊巷和宮巷中間平均單價公寓：10000元/M2商鋪：25000元/M2基地面積8.4萬M2主力總價建筑面積2.4萬M2車庫單價出租綠 化 率物 管 費銷 售 率未開盤工程進度主體工程規(guī)劃戶數(shù)160戶交

31、房時間環(huán)境分析：處于蘇州市商業(yè)中心，購物、飲食、娛樂便利。位于干將東路中段。有23、32、46、60、68路公交車通過，公共交通發(fā)達、交通便捷。人流量大、城中地區(qū)、建筑物多、建筑密度大；附近無住宅小區(qū)。產(chǎn)品分析：產(chǎn)品構成為磚混三層局部七層。種類為30-60 M2 小戶型住宅和商鋪。小戶型住宅單價范圍在60006500元/M2之間，為無廚房形式，車庫不出售，只用于出租。企劃訴求分析：突出本案處于市小區(qū)，商業(yè)利用價值高，臨近交通主干道，昭示性強。采用電視、報紙、網(wǎng)絡等多種媒體傳播手段造勢，影響潛在客戶。銷售分析：本案主推商鋪，但因其優(yōu)越的區(qū)域位置，使得小戶型產(chǎn)品空前熱銷，目前已經(jīng)基本去化完畢。利多

32、：處市中心，各種配套設施齊全，市政工程完備，可充分利用市中心商業(yè)區(qū)。樓盤推出時，市場競爭尚未激烈。用預定方式預定一批客戶，有利提升知名度。聘請實力較強專業(yè)代理公司進行全程策劃，為產(chǎn)品推向市場奠定良好基礎。利空：在市中心施工、建設成本高，受限制條件多，不可預見情況，難以控制。樓盤雖處市主要交通干道旁，但由于上下班高峰或節(jié)假日易造成交通擁擠，出行困難。 。樓盤處于中心鬧市噪音污染大，與高檔住宅不相匹配。樓盤區(qū)有商鋪，人群組成復雜，人數(shù)多，不利于物業(yè)管理。 區(qū) 域金閶區(qū)規(guī)劃形態(tài)商鋪，小戶型案 名中心廣場面積范圍3870M2；發(fā) 展 商金閶商業(yè)房地產(chǎn)公司主力面積38M2；代 理 商單價范圍548066

33、80元/M2工地位置石路商業(yè)圈平均單價6080元/ M2基地面積主力總價2040萬元/戶建筑面積約10000M2車庫單價綠 化 率物 管 費未定銷 售 率80%工程進度已竣工規(guī)劃戶數(shù)230戶交房時間已交房環(huán)境分析：本案地處石路商業(yè)繁華地段，西面即為石路國際商城，周邊有3、6、11、15、301、601、游5等公交線路經(jīng)過，交通區(qū)位十分便利。另外，超市、銀行、商場、酒店等生活配套非常完善。產(chǎn)品分析：本案也為爛尾樓改造工程，規(guī)劃為酒店式單身公寓， 13層為商鋪及管理服務部，46層為單身公寓。面積范圍在3870平方米。精裝修并提供全套家具與家電。單價在54806680之間。車位只租不賣，價格未定。企

34、劃訴求分析：本案開盤非常低調，在其品牌形象包裝等方面都很欠缺，有任何宣傳單片及樓書，僅在售樓處有幾塊看板。本案在開盤后按開盤前所作的登記順序進行通知，每天只通知50人，按順序挑選，先登記的人先選擇。銷售分析：該售樓處設在銷售樓盤的一樓，沒有任何橫幅，并不顯眼，但由于位于石路中心商業(yè)圈，故人流量尚可，但售樓人員態(tài)度很冷淡，銷售流程非常不規(guī)范。且開盤之后可馬上簽訂合同?？驮捶治觯罕景赶喈斠徊糠值目蛻羰怯砷_發(fā)展商介紹過來的，對本地段有一定的認同度，還有一些在石路附近做生意的經(jīng)營者，蘇州本地的投資客也較多。但總體感覺內部去化較多。去化分析：本案于2003年5月底開盤，6月初正式開始銷售，至6月9號為至

35、，已訂房78戶，去化了33%。利多：小戶型，面積相對較小。精裝修房，免去客戶裝修之憂。處在商業(yè)繁華區(qū)，生活機能極佳。投資潛力巨大。開發(fā)商內部去化較多。利空：本案開發(fā)商推行“強勢銷售”，服務人員態(tài)度較差。爛尾樓改造項目，形象不好。本案包裝力度不足，影響去化。住宅每層樓戶數(shù)在7780戶左右，且每層只有三個樓梯一個電梯，顯得非常擁擠。戶型設計不佳，有些房型甚至沒有一個窗戶，通風效果很差。 區(qū) 域新區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案 名獅山麗晶面積范圍2940M2發(fā) 展 商蘇州市商品房經(jīng)營公司主力面積33M2代 理 商蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問有限公司單價范圍工地位置獅山路35號平均單價均價6000元/M2基地面積主力總價

36、1930萬元/戶建筑面積18000 M2車庫單價只租不賣綠 化 率物 管 費34元/ M2（暫定）銷 售 率100%工程進度外立面及內裝飾規(guī)劃戶數(shù)432戶交房時間預計04年下半年環(huán)境分析：本案位于獅山路上，地處新區(qū)中心地段，旁邊緊鄰新區(qū)商業(yè)街，中國銀行、建設銀行等各大銀行近在咫尺，周邊有68、601、3路等公交線路經(jīng)過，交通十分便利。產(chǎn)品分析：本案不是爛尾樓改造工程，而是新建工程，定位為酒店式商務中心。 其中13層為商鋪，420層為單身公寓，沒有會所。面積范圍在2940平方米。精裝修并提供全套家具與家電。三梯24戶。因其是商用房，所以使用年限是40年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標準，包括

37、水、電、煤的費用也是按照商用房的標準。企劃訴求分析：本案開盤非常突然，僅在房展會上做了一下宣傳，因此在其品牌形象包裝等方面有一定的不足，僅在本案大樓掛了一幅巨大的宣傳幅，非常醒目。在DM方面，突出強調了三個賣點：酒店式商務中心、總價低、地理位置優(yōu)越。銷售分析：該售樓處設在銷售樓盤的旁邊，本案于6月14日開盤，現(xiàn)只接受預定，按順序排號登記，已拿到預售許可證。7月中旬可以開始簽約?？驮捶治觯河捎诒景傅牡囟蜗喈攦?yōu)越，因此客戶認可度較高，其中70%以上的購房者為蘇州本地的投資客，另外一部分客戶購房是為了自住與投資。去化分析：本案于2003年6月14日開盤，現(xiàn)只接受預定，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)預定率已達95%以

38、上。利多：小戶型，面積在2940平方米，總價低。精裝修房，提供所有家具和家電，可馬上“拎包入住“。處在新區(qū)中心地段，投資潛力巨大。本案為酒店式商務中心，可作為辦公場所利空：現(xiàn)只有地下車庫，且停車位只有14個，車位嚴重不足。本案沒有會所。暫時沒有樣板房，客戶不能直接感受其“裝修風格”。住宅過道太長，影響通風，且只有朝南和朝北兩種朝向可選擇。本案房型單一，客戶選擇余地小。區(qū) 域金閶區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案 名協(xié)和·金盛廣場面積范圍40136M2發(fā) 展 商蘇州協(xié)和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積代 理 商上海江陽·上海巴巴單價范圍51005900元/ M2工地位置金山路88號平均單價5500元

39、/M2基地面積38740平方米主力總價建筑面積32564平方米車庫單價500元/月（只租）綠 化 率物 管 費3元/ M2月（自用）6元/ M2月（轉租）銷 售 率100%工程進度已竣工規(guī)劃戶數(shù)190多戶交房時間03年8月1日入住環(huán)境分析：本案地處石路商業(yè)繁華地段，旁邊為金閶區(qū)區(qū)政府，周邊有石路國際商城,君怡大酒店等大型商業(yè)設施,購物,休閑，娛樂極為便利。公共交通發(fā)達,有3、6、45、15、601路等多路公交車經(jīng)過,出行便捷。產(chǎn)品分析：本案共27層高，且為早先的遺留物業(yè)，現(xiàn)定位為商住樓偏辦公。其中1-6層為商場，7-24層作為寫字樓和酒店式公寓，25-27層為餐廳。共有電梯4部，貨梯1部。面積

40、范圍在40-136平方米，另有一套位于9樓的最大戶型160平方米。開發(fā)商提供簡裝修，無家具與家電。價格在51005900元/ M2 之間，車庫只租不賣價格為500元/月。因其是商用房，所以使用年限是40年，且貸款年限和貸款金額都按照商用房標準，其中包括水、電、煤的費用也是按照辦公房標準。企劃訴求分析：本案于6月22日開盤，之前僅在蘇州日報、姑蘇晚報上打過廣告，因此在產(chǎn)品宣傳方面有一定的不足。在樓書制作方面也較為簡單，僅突出了以下幾個賣點：優(yōu)越的地理位置、完善的物業(yè)管理、自住辦公兩用。銷售分析：該售樓處設在本案的一樓，于6月22日開盤，并采取“低開高走”的銷售手法，開盤之后已上調了一次價格，但幅

41、度不大?，F(xiàn)在可以馬上簽約，也可先交付定金但不退，8月1日就可交房入住。小戶型已銷售一空?？驮捶治觯河捎诒景傅牡囟蜗喈攦?yōu)越，且可以自住、辦公兩用，因此客戶認可度較高。蘇州本地的客戶居多。去化分析：本案于2003年6月22日開盤，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)已銷售50%以上。其中40 M2 左右的小戶型僅余下一套24層朝北的房間。利多： 地處石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越。本案為商住樓，自住、公辦皆可。面積小、單價低，總價不高。交房時間早，8月1日起即可入住利空： 現(xiàn)停車位只有19個，車位嚴重不足。本案只能在交行和工行貸款，選擇余地小。樣板房裝修質量不高，僅為簡裝修。房型設計無特色，且廚房面積過大（近9平方），較為浪

42、費。得房率不高，為70%左右。 區(qū) 域金閶區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案 名都市e站（富達大廈）面積范圍3555M2發(fā) 展 商富達置業(yè)發(fā)展有限公司主力面積代 理 商蘇州信中利代理公司單價范圍均價5500元/ M2工地位置干將路與閶胥路交界處平均單價5500元/M2基地面積6500 M2主力總價建筑面積43500 M2車庫單價綠 化 率31%物 管 費2.5元/平方米/月銷 售 率100%工程進度外立面規(guī)劃戶數(shù)536戶交房時間初步預定04年下半年環(huán)境分析：本按位于干將路與閶胥路的交界處，地理位置相當優(yōu)越，68、601、9、31、89路等主要交通路線從其經(jīng)過。緊鄰石路商圈，周邊規(guī)劃較多。產(chǎn)品分析：本案為兩幢25

43、層的高樓，且屬爛尾樓改造工程，現(xiàn)定位為酒店式公寓，其中1-4層為商場，5層作為會所，6-25層為住宅。面積控制在35-55平方米。暫定提供簡裝修，只裝修廚房與衛(wèi)生間，無家具與家電。均價在5500元/ M2 左右，所有房型均為一室一廳。另外，14層有2部電梯、一部消防電梯、2個樓梯。525層為二部電梯、一個樓梯，無貨梯。每層戶數(shù)分別為13戶、17戶，頂層也住人。企劃訴求分析：本案之前僅在房展會上做過宣傳，DM設計較為簡單?，F(xiàn)不做任何宣傳，較為低調。銷售分析：該售樓處設在本案的一樓，初步定為2003年8月底開盤，據(jù)接線員介紹可能會采取“按登記順序定房”的方法?，F(xiàn)尚未領取“預售許可證”。去化分析：

44、實現(xiàn)100%利多：緊鄰石路商業(yè)圈，地理位置優(yōu)越，交通路線發(fā)達。面積小、單價低。周邊規(guī)劃多，有升值潛力。利空：本案是“爛尾樓”改造工程緊鄰主干道，灰塵多，噪聲大。房型較少，僅有一種一室一廳，選擇余地小。電梯設計較少。 區(qū) 域園區(qū)規(guī)劃形態(tài)高層案 名風華苑（二期）面積范圍50167M2發(fā) 展 商蘇州聯(lián)發(fā)房地產(chǎn)公司主力面積52 M2；89M2代 理 商單價范圍3200元/ M2 起價工地位置東環(huán)路與機場路交界處平均單價3500元/M2基地面積12400M2主力總價建筑面積 34000M2車庫單價6.5萬元/個綠 化 率35%以上物 管 費1元/ M2月（暫定）銷 售 率100%工程進度已竣工規(guī)劃戶數(shù)2

45、20多戶、小戶型32戶交房時間04年6月交房環(huán)境分析：本案位于蘇州園區(qū)東環(huán)路688號，東環(huán)路東、機場路口，交通便利。周邊配套設施齊全，超市、學校、醫(yī)院等近在咫尺。產(chǎn)品分析：本案二期為一幢25層的高樓，其中1-2層為商鋪，3-25層為住宅。37層住宅為2梯4戶，825層為2梯6戶。商鋪共3000多平方米 ，價格為4800元/ M2 ，12層必須一起出售。住宅面積設計為50 M2 有32戶、90 M2 有32戶、143 M2 有10戶、167 M2 有60多戶，價格在3200元/ M2 起價。車位有8090個，只賣不租，價格為6.5萬元/個。企劃訴求分析：本案在電視報、電視臺的“住在蘇州”節(jié)目上打

46、過廣告，還參加了園區(qū)房展會?，F(xiàn)在暫時沒有樓書。銷售分析：本案現(xiàn)在還尚領取“預售許可證”因此還沒有開盤，僅進行登記，預計于8月底開盤。據(jù)銷售員介紹，開盤時可能會采取“按登記順序定房”的方法?？驮捶治觯河捎诒景肝挥趫@區(qū)與市區(qū)交界處，地段相當優(yōu)越，而且面積相當適中，因此客戶認可度較高。 據(jù)銷售員介紹，購房者主要以園區(qū)白領為主，以自住為主，年齡在2545歲之間的人居多，也有不少老年人購買小戶型自住。去化分析：本案現(xiàn)只進行登記，據(jù)銷售員介紹現(xiàn)登記率已達100%以上。其中50M2左右的小戶型已登記了300多人，90M2左右的登記了600700多人。利多：交通便利。周邊配套設施齊全。面積適中，且有小面積房型

47、，適合年青人和老年人居住。價格優(yōu)勢，3200元/ M2 起價，園區(qū)最低?？墒褂脠@區(qū)公積金進行購房。利空：地處東環(huán)路與機場路交界口，周圍噪聲大、灰塵多、空氣質量不高。售樓人員服務態(tài)度一般。車庫數(shù)量不多，且僅為車位。區(qū) 域園區(qū)規(guī)劃形態(tài)3幢高層（1幢小戶型）案 名春之交響（師惠樂章三期）面積范圍4675M2發(fā) 展 商蘇州工業(yè)園區(qū)建興房地產(chǎn)有限公司主力面積60 M2代 理 商蘇州良英房地產(chǎn)投資顧問有限公司單價范圍68007800元/ M2 工地位置蘇惠路與星海路交界處平均單價7100元/M2 （小戶型）4900元/M2 （大戶型毛坯房）基地面積42300M2主力總價建筑面積80000M2車庫單價綠 化

48、 率60%物 管 費1.5元/ M2月銷 售 率100%工程進度已交房規(guī)劃戶數(shù)280多戶（小戶型）交房時間04年4月交房環(huán)境分析：本案位于蘇州園區(qū)CBD中心地段，北有中央公園，南有師惠坊商業(yè)街，且鄰近星海中學、職業(yè)學院。26路、46路、47路均從本案附近經(jīng)過。產(chǎn)品分析：本案為師惠樂章三期，共有3幢高層住宅，2幢25層居東，一幢15層居中，為小戶型。其中面積在4475 M2 之間，每層為4梯14戶，且為全裝修房，具體裝修標準未定。每戶都為4.8米的挑高戶型。企劃訴求分析：本案現(xiàn)在尚未開盤，僅進行小訂。但之前進行了大量的宣傳，還參加了園區(qū)房展會，反映了開發(fā)商善于造勢的手法。銷售分析：本案2002年

49、8月28日開始簽約，并會采取“按小定順序定房”的方法。去化分析：本案目前的銷售率達到了100%。利多：房型較為特別，每戶層高為4.8米，空間利用率高。開發(fā)商善于運用商業(yè)手段，在產(chǎn)品宣傳方面較為成功。地理位置好，位于園區(qū)中心地段。可使用園區(qū)公積金進行購房。利空：價格較高，單價為68007800元/ M2沒有“樣板房”，客戶不能直觀感受到裝修效果?，F(xiàn)居住在其它區(qū)域的客戶對園區(qū)的地段不一定接受。 區(qū) 域新區(qū)規(guī)劃形態(tài)一期以高層和小高層為主案 名嘉業(yè)·陽光假日面積范圍35.43157M2發(fā) 展 商蘇州嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積代 理 商無（越洋企劃全案策劃）單價范圍工地位置玉山路和金楓路的

50、交叉口平均單價毛坯4000元/M2 基地面積375畝主力總價建筑面積37萬余平方米車庫單價綠 化 率近38%物 管 費未確定銷 售 率100%工程進度主體工程規(guī)劃戶數(shù)約2500戶（一期小戶型約200多戶）交房時間預計明年年底環(huán)境分析：本案位于蘇州新區(qū)中心的蘇州樂園的西南方向，東臨新升新苑住宅小區(qū)，西靠金楓路，距離木瀆很近，北依玉山路，南近蘇州自來水廠。小區(qū)內有兩條河道貫穿南北、東西，緊鄰獅山的風景。公交路線以68、601、30路這幾條為主，交通較為方便。產(chǎn)品分析： 本案的規(guī)劃有高層、小高層、躍層、聯(lián)排別墅，一期主要是高層和小高層的建筑，共有8幢住宅及一個主題商業(yè)會所的建筑群。在一期中，小戶型的

51、住宅僅有一幢，面積分為四種，面積范圍在3569 M2 之間，戶數(shù)約在200多戶。初步定價，毛坯房約為4000元/ M2 ， ，小戶型均為裝修房，由于裝修方案未定，因此價格也未定，每層的電梯配比由于規(guī)劃有所變動而未能最終確定。客源分析： 從來客的預約登記看，登記小戶型的不多，主要是登記100 M2 左右至110 M2 以下的客戶偏多，客源主要有市區(qū)和新區(qū)的為主。去化分析： 利多：面積配比廣，適合各個不同的客戶需要，小戶型是裝修出售，生活方便，并有陽臺設計。緊鄰風景區(qū)，環(huán)境較好。利空：地理位置太偏，對住戶的日常生活不便。雖有幾條公交主干線經(jīng)過小區(qū)，但通往蘇州其它地區(qū)的公交線路較少，出租車也較少，出門不便。 區(qū)域園區(qū)規(guī)劃形態(tài)多層案名正興水岸人家面積范圍4977m2發(fā)展商蘇州工業(yè)園區(qū)正興便利中心管理有限公司主力面積4977m2代理商蘇州新港物業(yè)單價范圍20002400工地位置婁跨大橋與312國道交匯處平均單價2200元/m2基地面積35000m2總價范圍1018萬元建筑面積40000m2車庫單價綠化率40物管費銷售率100%工程進度已竣工規(guī)劃戶數(shù)516交房時間2003年6月30日環(huán)境分析：本案南望景秀玲瓏灣，北依外企生活區(qū)，西面為規(guī)