浦東新區(qū)某居住區(qū)商業(yè)中心項目可研投資報告

1、 浦東新區(qū)某居住區(qū)商業(yè)中心可行性研究報告上海×××有限公司目 錄前 言4第一章 總 論5第二章 市場分析9第一節(jié) 上海市社會、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r9第二節(jié) 浦東新區(qū)及某社會經(jīng)濟發(fā)展概況13第三節(jié) 商業(yè)購物中心的發(fā)展分析20第四節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中心及周邊區(qū)域現(xiàn)狀分析24第五節(jié) 相似區(qū)域商業(yè)購物中心市場分析27第六節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中心市場定位31第三章 建設(shè)方案33第一節(jié) 方案概況33第二節(jié) 總體設(shè)計36第四章 市政配套和動拆遷38第一節(jié) 市政配套38第二節(jié) 動拆遷38第五章 環(huán)境保護與節(jié)能39第一節(jié) 環(huán)境保護39第二節(jié) 節(jié)能40第六章 項目法人與項目經(jīng)營管理41第七章 項目

2、實施進度43第八章 投資估算、資本金及資金籌措44第一節(jié) 投資估算44第二節(jié) 資金籌措46第九章 銷售價格分析47第一節(jié) 商業(yè)購物、餐飲、休閑房地產(chǎn)價格預(yù)測47第二節(jié) 辦公用房地產(chǎn)價格預(yù)測53第十章 財務(wù)分析55第十章 研究結(jié)論與建議58附件:附件一 浦東新區(qū)人民政府關(guān)于某w13-4、w14-2地塊商業(yè)配套設(shè)施項目建議書的批復(fù)（浦府200467號）附件二 上海市國有土地使用權(quán)出讓合同（存量補地價）（滬浦2004出讓合同第102號）附件三 上海浦東某居住區(qū)中心方案設(shè)計（部分）附件四 上海××××股份有限公司營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)前 言為了促進上海市房地產(chǎn)

3、市場的穩(wěn)定健康發(fā)展，改善浦東新區(qū)某居住區(qū)居民的商業(yè)配套設(shè)施水平，上海××××股份有限公司擬在浦東新區(qū)某建設(shè)某居住區(qū)商業(yè)中心。上海市浦東新區(qū)人民政府以浦東新區(qū)人民政府關(guān)于某w13-4、w14-2地塊商業(yè)配套設(shè)施項目建議書的批復(fù)（浦府200467號，詳見附件一），同意了上海××××股份有限公司的立項申請報告。上海市浦東新區(qū)建設(shè)局與上海××××股份有限公司簽定了上海市國有土地使用權(quán)出讓合同（存量補地價）（滬浦2004出讓合同第102號，詳見附件二），將該地塊國有土地使用權(quán)有償出讓給

4、上海××××股份有限公司。受建設(shè)方委托，我公司代理編制了本項目可行性研究報告。第一章 總 論 1、項目名稱上海浦東某居住區(qū)商業(yè)中心（暫定）2、項目法人上海××××股份有限公司3、項目位置位于上海市浦東新區(qū)某。四至為：東至環(huán)林東路、南至*路、西至環(huán)*路、北至*路。4、周邊環(huán)境與設(shè)施項目所在周邊主要為居住區(qū)，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百萬平方米的重大工程配套商品房，此外還有高檔住宅小區(qū)-南平八街坊住宅小區(qū)（美林別墅）。附近區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)配套以及公共交通線路比較缺乏，尚待完善。規(guī)劃中的地鐵m8線以及浦東輕

5、軌建成后有使區(qū)域的立體交通網(wǎng)絡(luò)得到明顯的改善。5、建設(shè)方案建設(shè)用地分為東西兩塊：東明路以東部分用地：用地面16355.5平方米東明路以西部分用地：用地面積為26094.6平方米地塊總用地面積為42450.1平方米，主要建筑物由商業(yè)購物中心、餐飲中心、休閑娛樂中心、辦公中心等4部分建筑組成。建筑物地下部分二層，地上為4-5層的多層組成。6、主要建筑技術(shù)參數(shù)（依據(jù)規(guī)劃建筑設(shè)計方案）建設(shè)用地面積：42450.1平方米總建筑面積：131387平方米地上總建筑面積：83028平方米綜合容積率：2.0東明路以西地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米26094.6地上建筑面積平方米54269其中： 商業(yè)購物中心平

6、方米33937餐飲娛樂中心平方米20332地下建筑面積平方米30238其中： 地下一層餐飲購物平方米15119地下二層：車庫和設(shè)備用房平方米15119地下停車數(shù)量輛353容積率2.0建筑密度46.2%東明路以東地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米16355.5地上建筑面積平方米28759其中： 商業(yè)購物中心平方米18768餐飲娛樂中心平方米9991地下建筑面積平方米18121其中： 地下一層：餐飲購物平方米6725地下二層：車庫和設(shè)備用房平方米10052地下停車數(shù)量輛224輛容積率1.72建筑密度45.2%7、項目開發(fā)周期：2年8、銷售價格：商業(yè)：13500-14500元/平方米辦公：9500-1

7、0500元/平方米車位：140000元/個9、投資估算：項目建設(shè)投資為74893萬元（不含利息）項目總投資為83113萬元10、財務(wù)效益：內(nèi)部收益率（全部投資）：24.1%財務(wù)凈現(xiàn)值（i 10%）：18224萬元靜態(tài)投資回收期：3.1年11、敏感性分析對售價和建設(shè)投資相對其他因素較為敏感。12、主要結(jié)論從經(jīng)濟、社會、環(huán)境角度出發(fā)，本項目可行。第二章 市場分析本章市場分析將從上海市、浦東新區(qū)、某的層面進行社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r分析，進而對商業(yè)房地產(chǎn)及商業(yè)購物中心的發(fā)展情況進行了分析，最后選擇了與某居住區(qū)商業(yè)中心相似區(qū)域的商業(yè)中心進行了比較，論證了某居住區(qū)商業(yè)中心發(fā)展的合理性、必要性、可行性。第一節(jié) 上

8、海市社會、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r1、上海市概況上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。地處長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？冢?dāng)我國南北海岸線的中部，交通便利，腹地廣闊，地理位置優(yōu)越，是一個良好的江海港口。2003年末，上海全市面積6340.5平方公里，占全國總面積的0.06%，南北長約120公里，東西寬約100公里。其中區(qū)域面積5299.29平方公里，縣域面積1041.21平方公里。境內(nèi)轄有崇明、長興、橫沙三個島嶼，其中崇明島面積1041.21平方公里，是我國的第三大島。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國的第三大島。1949年以來，經(jīng)過多次行政

9、區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2003年末，上海有18個區(qū)、1個縣，共118個鎮(zhèn)，3個鄉(xiāng)，100個街道辦事處，3293個居民委員會和1991個村民委員會。2、社會經(jīng)濟狀況截止2003年末，全市戶籍人口為1341.77多萬人，是解放初期的2.6倍，占全國總?cè)丝诘?%，常住人口為1711萬人，全市人口密度為每平方公里2116人。上海是我國最大的商業(yè)、貿(mào)易、金融中心，是世界級的大都會。20世紀90年代以來，特別是進入21世紀以后，上海以建設(shè)“四個中心”為目標(biāo)，以實施“科教興市”戰(zhàn)略為抓手，進一步擴大對外開放，加快科技和體制創(chuàng)新，使國民經(jīng)濟保持持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢，自主性增長因素不斷增強。1992年以來

10、，上海經(jīng)濟已連續(xù)12年保持兩位數(shù)增長。2003年，實現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值6250.81億元，按可比價格計算，比上年增長11.8%。2004年上半年，經(jīng)濟增長速度為14.8，實現(xiàn)gdp為3417.75億元。社會生產(chǎn)力水平穩(wěn)步提升，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。按戶籍人口和當(dāng)年匯率折算的上海人均生產(chǎn)總值，1993年首次突破2000美元，1997年躍上3000美元臺階，2000年再上4000美元新臺階，2003年已超過5000美元，達到5642美元，繼續(xù)居全國除港、澳、臺地區(qū)外各省級地區(qū)之首。財政收入繼續(xù)保持快速增長的良好勢頭，2003年，上海完成財政收入2828.87億元，比上年增長28.5%。全年地方財政

11、收入899.29億元，比上年增長32.5%。產(chǎn)業(yè)布局進一步改善，19902003年，三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由4.363.831.9調(diào)整為1.550.148.4。3、城市交通上海水陸空交通發(fā)達，是西太平洋地區(qū)的重要國際港口城市，也是中國最大港口城市，已躋身世界億噸大港行列，與160多個國家和地區(qū)的400多個港口通航。上海是貫通中國東西南北的交通樞紐，滬杭、京滬鐵路干線交匯于此，滬寧、滬杭高速公路可達南京、杭州等大城市。上海虹橋國際機場和浦東國際機場與世界各地的重要城市都有直接或間接的空中聯(lián)系，國內(nèi)航線通達國內(nèi)各省、市、自治區(qū)。近年來，相繼建成了南浦大橋、楊浦大橋、徐浦大橋、奉浦大橋、內(nèi)環(huán)高架路、延安

12、高架路、地鐵一號線、地鐵二號線、輕軌明珠線一期、磁懸浮列車、浦東國際機場、軌道交通5號線莘閔線等一批標(biāo)志性工程。2003年，外環(huán)線隧道、盧浦大橋和大連路隧道相繼建成啟用，中心城區(qū)黃浦江越江車道由26條增至44條，大大提高了城市交通的容量，努力構(gòu)建樞紐型、功能性、網(wǎng)絡(luò)化基礎(chǔ)設(shè)施和立體化交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)為核心的城市現(xiàn)代化交通體系。4、城市建設(shè)住宅建設(shè)和舊區(qū)改造步伐加快，郊區(qū)試點城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進，城市化水平不斷提高。5、環(huán)境保護和治理 上海市政府不斷完善環(huán)境保護和環(huán)境建設(shè)協(xié)調(diào)推進機制，從而使城市整體環(huán)境質(zhì)量得到全面提升。以蘇州河綜合整治、清潔能源替代為重點的環(huán)境治理取得階段性成效第二節(jié) 浦東新區(qū)及某社會

13、經(jīng)濟發(fā)展概況浦東新區(qū)浦東新區(qū)地處中國沿海開放城市帶的中點，長江和黃浦江入?？诘慕粎R處，面積522.75平方公里，總?cè)丝?40余萬。1990年4月18日，中共中央、國務(wù)院宣布開發(fā)開放浦東以來，經(jīng)過14年的開發(fā)開放，浦東的城市形態(tài)和經(jīng)濟規(guī)模發(fā)生了巨大變化。浦東新區(qū)的gdp占上海市的五分之一強，工業(yè)總產(chǎn)值占上海市的四分之一，引進外資占三分之一，已成為“上?，F(xiàn)代化建設(shè)的縮影”。經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，增長極效應(yīng)進一步凸現(xiàn)2003年，浦東新區(qū)經(jīng)濟總體上保持了快速增長的良好態(tài)勢，各項主要指標(biāo)明顯好于年初預(yù)期的目標(biāo)，多項指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。全年gdp達1503.88億元，增長17.5%，創(chuàng)近幾年的最高增幅；地方財

14、政收入134億元；全社會固定資產(chǎn)、工業(yè)總產(chǎn)值、合同外資均超過全市的1/4，外貿(mào)進出口總額約占全市的50%；全社會商品銷售總額約占全市的2/5。跨國公司地區(qū)總部政策的試點工作，推進了跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)機構(gòu)的加快集聚；全市加大“聚焦張江”的政策效應(yīng)進一步顯現(xiàn)，以制造業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)保持較快增長，成為拉動經(jīng)濟增長的重要因素；繼續(xù)加大固定資產(chǎn)投資力度，投入產(chǎn)出比不斷上升；出口經(jīng)營權(quán)下放、外高橋保稅區(qū)功能性政策突破、推進大通關(guān)等政策措施促進了外貿(mào)出口的快速增長。高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)迅速成長，產(chǎn)業(yè)能級不斷提升2003年，在市委、市政府的大力支持下，浦東把握機遇、突出重點，加大政策的支持力度，以微電子

15、、軟件、生物醫(yī)藥為主的高科技產(chǎn)業(yè)和以金融、現(xiàn)代物流、會展旅游為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化升級。同時，隨著跨國公司全球研發(fā)中心的加快集聚，浦東研發(fā)創(chuàng)新功能得到提升。2003年市浦東微電子、軟件和生物醫(yī)藥三大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速崛起。以張江為核心的微電子產(chǎn)業(yè)帶共集聚集成電路企業(yè)130家，世界十大集成電路設(shè)備制造企業(yè)有7家已落戶張江園區(qū)。集成電路制造、設(shè)計和封裝測試的產(chǎn)業(yè)鏈已初具雛形，隨著中芯、宏力的相繼建成，集成電路產(chǎn)業(yè)迅猛增長，2003年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值70億元，出口交貨值60億元，均增長1倍；以“1+3”軟件園為主的軟件產(chǎn)業(yè)已成規(guī)模并呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，開發(fā)出一批具有自主知識產(chǎn)權(quán)和國際

16、競爭力的產(chǎn)品，金融、證券軟件技術(shù)水平和產(chǎn)業(yè)化規(guī)模居全國前列，銀行卡產(chǎn)業(yè)園建設(shè)穩(wěn)步推進；生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加快發(fā)展態(tài)勢，產(chǎn)值增長20.7%。研發(fā)中心加快集聚，創(chuàng)新能力進一步提高。浦東特別是張江園區(qū)正逐漸成為跨國公司全球研發(fā)中心的集聚地區(qū)。通用電器（ge）、花旗、豐田、英飛凌、霍尼威爾、歐姆龍、杜邦、畢博等十余家跨國公司研發(fā)中心進駐浦東，聯(lián)想、中興通訊、廈新等一批有實力的國內(nèi)企業(yè)也紛紛在張江設(shè)立研發(fā)中心，使新區(qū)研發(fā)機構(gòu)的總數(shù)上升到105家。以先進制造業(yè)增長為特征，第二產(chǎn)業(yè)競爭力逐步增強。2003年新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)增長迅速，增加值占gdp比重達53.1%，工業(yè)總產(chǎn)值達2855.9億元。科技因素取代資本投入

17、因素成為拉動工業(yè)發(fā)展的最重要動力，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)繼續(xù)上升。汽車、電子信息產(chǎn)品、精細化工和精品鋼材制造業(yè)等重點行業(yè)增幅強勁。制造業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢，一般家電等初級制造業(yè)逐步向外轉(zhuǎn)移。金橋出口加工區(qū)產(chǎn)業(yè)升級加快，工業(yè)總產(chǎn)值突破1000 億元，在全國各類開發(fā)區(qū)中名列前茅。以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增長為特征，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)積聚能量。第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重達46.4%。金融、物流和會展旅游業(yè)逐漸成為浦東第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)金融集聚效應(yīng)和輻射功能進一步增強，金融業(yè)增加值（注冊地口徑）占新區(qū)gdp的19%。新引進7家外資銀行和6家中資金融機構(gòu)，中外資金融機構(gòu)總數(shù)已升至143家，3家總行級

18、信用卡中心、中行人民幣資金中心和建行資金交易中心落戶浦東，外資銀行資產(chǎn)總額突破 億美元，占全國外資銀行總額的一半以上。上海期貨交易所已成為世界銅期貨三大定價中心之一，鉆石交易規(guī)模也正逐步擴大。在外高橋和國際機場兩大物流園區(qū)的帶動下，物流業(yè)增加值完成 247.64億元，占gdp的16.5%。外高橋港區(qū)集裝箱吞吐量為661.4萬標(biāo)箱，占全市總量的60%左右。國際物流園區(qū)“七通一平”建設(shè)全面啟動，已具備封關(guān)條件。在環(huán)球嘉年華、國際音樂煙花節(jié)、福布斯全球總裁論壇等大型旅游會展活動的帶動下，旅游會展業(yè)全面復(fù)蘇。新國際博覽中心累計舉辦46次大型展覽。新區(qū)賓館客房出租率達到70%。城市建設(shè)成效顯著，現(xiàn)代化城

19、區(qū)初現(xiàn)雛形2003年，浦東繼續(xù)高強度和高標(biāo)準投資建設(shè)一批完善和提升城市功能的大項目，在“國家園林城區(qū)”的基礎(chǔ)上，正在爭創(chuàng)“國家衛(wèi)生城區(qū)”和“國家環(huán)境保護模范城區(qū)”。重大項目進展：2003年，全社會固定資產(chǎn)投資達602.2 億元。在新區(qū)32項重大項目中，中芯、宏力、磁浮列車等12個項目相繼建成投產(chǎn)或交付使用；外環(huán)線400米綠帶浦東段等20個在建項目正按節(jié)點推進；環(huán)球影城主題公園以及文化公園建設(shè)的前期工作正抓緊進行。32項實事項目（市府項目5個，區(qū)府項目27個）穩(wěn)步推進。舊區(qū)改造“三個基本完成”掃尾工作繼續(xù)推進，共完成33個舊改地塊中的20個，動遷居民18650戶。生態(tài)環(huán)境建設(shè)：啟動實施新區(qū)新一輪

20、環(huán)保三年行動計劃，圍繞上海創(chuàng)建國家園林城市的目標(biāo)，新增公共綠地2000公頃，城區(qū)人均公共綠地達到23 平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率達到35%，積極開展九段沙創(chuàng)建國家級自然保護區(qū)工作。大力開展創(chuàng)建國家衛(wèi)生城區(qū)工作，加快創(chuàng)建“無燃煤區(qū)”工作，城鄉(xiāng)環(huán)境面貌有了顯著改觀；實施水功能區(qū)域治理目標(biāo)，境內(nèi)水質(zhì)由原來的五類和劣五類普遍上升了一個等級；對小陸家嘴地區(qū)、花木行政文化中心、濰坊、梅園、塘橋、滬東、南碼頭東塊等區(qū)域?qū)嵤┝藷o障礙設(shè)施改造工作。開放效應(yīng)繼續(xù)深入擴大招商引資繼續(xù)保持良好勢頭：外資合同金額28.5億美元，外資實際到位金額18億美元；引進內(nèi)資項目和注冊資金金額均已完成年度計劃?！翱偛拷?jīng)濟”效應(yīng)初顯，

21、通過進一步落實跨國公司地區(qū)總部政策，逐步解決資金集中管理、進出口經(jīng)營權(quán)、投資額度等難點問題，目前經(jīng)認定的跨國公司地區(qū)總部為26家，占全市一半以上。貝爾阿爾卡特、英飛凌等高科技企業(yè)增資勢頭較好，第三產(chǎn)業(yè)投資比重上升加快，服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域投資增長明顯。10月28日，新區(qū)在香港召開浦東開發(fā)開放信息發(fā)布會，提出在金融服務(wù)、現(xiàn)代物流、會展旅游、商貿(mào)服務(wù)四個領(lǐng)域重點推進與香港的合作，為贏得cepa先機，加強滬港合作奠定了基礎(chǔ)。對外貿(mào)易高位增長：2003年，在浦東新區(qū)注冊的企業(yè)經(jīng)批準均可獲得外貿(mào)出口經(jīng)營權(quán)，外高橋保稅區(qū)企業(yè)也被賦予進出口權(quán)，外貿(mào)出口隨之大幅增長，實現(xiàn)212億美元，增長57%，創(chuàng)歷史最高水平，其中

22、外高橋保稅區(qū)出口約占1/4。新區(qū)外貿(mào)出口呈現(xiàn)與跨國公司全球供應(yīng)鏈相結(jié)合的新特點，出口結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，中芯等一批微電子企業(yè)紛紛進入產(chǎn)出期，微電子產(chǎn)品出口異軍突起，比去年同期翻一番。私營企業(yè)出口保持快速增長，異地貨源出口成為新亮點，占出口總數(shù)的一成左右。2004年1-8月，浦東新區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)維持著快速增長的勢頭，各項經(jīng)濟指標(biāo)表明，浦東新區(qū)仍將成為上海市經(jīng)濟新的增長動力。浦東新區(qū)與上海市各項經(jīng)濟指標(biāo)對比（2004年18月）指標(biāo)單位上海市浦東新區(qū)所占比例%總額增長率%總額增長率%工業(yè)總產(chǎn)值億元881724.2228732.725.9固定資產(chǎn)投資億元203726.143419.821.3#工 業(yè)億元685

23、42.914439.121.1#房地產(chǎn)開發(fā)億元74320.916811.922.7#住宅建設(shè)投資億元56416.113614.724.2外貿(mào)進出口總額億美元102446.752346.151.0#出 口億美元46050.120455.044.4外商直接投資合同項目個3030-3.111945.039.4外商直接投資合同金額億美元823.12535.530.4商品銷售總額億元405012.6188527.246.6社會消費品零售總額億元161711.823317.814.4地方財政收入億元78327.711018.114.1第三節(jié) 商業(yè)購物中心的發(fā)展分析隨著上海市國民經(jīng)濟的快速健康的發(fā)展、改革開

24、放的進一步深入以及國際性大都市的建設(shè)，上海市房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。居住、商業(yè)、辦公等房地產(chǎn)市場均呈現(xiàn)了高速發(fā)展的態(tài)勢。上海中房綜合指數(shù)比較直觀地反映了上海商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況。上海中房綜合指數(shù)在商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過程中，市區(qū)與郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施布局不合理現(xiàn)象日漸明顯。市區(qū)的商業(yè)設(shè)施相對飽和，而城郊及郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施嚴重不足。然而根據(jù)上海市城市規(guī)劃管理局上海市城市近期（20032007）建設(shè)規(guī)劃，本市將控制中心城人口規(guī)模，引導(dǎo)人口向郊區(qū)重點城鎮(zhèn)集中。2003年，郊區(qū)的社會消費品銷售總額已經(jīng)超過全市總額的50%，但郊區(qū)的商業(yè)設(shè)施卻還遠遠不夠，僅占全市的20%左右。由上海市經(jīng)濟委員會牽頭組織

25、編寫的2004上海商業(yè)發(fā)展報告明確上海商業(yè)新一輪的主要目標(biāo)：“要結(jié)合重大產(chǎn)業(yè)基地、工業(yè)園區(qū)和郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)與郊區(qū)區(qū)域整體發(fā)展相配套，提升城鎮(zhèn)商業(yè)水平，增強對周邊地區(qū)的輻射效應(yīng)，擴大商業(yè)發(fā)展對推進郊區(qū)城市化進程的作用?！睆慕紖^(qū)城市化的角度進行分析研究，可以得出未來某居住區(qū)商業(yè)中心注的發(fā)展具有理論和現(xiàn)實的可行性。1、上海郊區(qū)城市化帶來人口的增長根據(jù)上海市的人口規(guī)劃，目前本市人口規(guī)模為常住人口（半年以上）為1650萬人，2007年1670萬人。中心城2005年城市人口（半年以上）為955萬人，2007年945萬人。從這一趨勢看，未來將有更多的人口向中心城區(qū)以外的地方流動。2、中心城區(qū)以外

26、居住用地的大幅度增加從未來的土地用地計劃看，計劃新增的城市建設(shè)用地主要分布在浦東新區(qū)、郊區(qū)新城、“試點城鎮(zhèn)”、臨港綜合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及嘉定、松江、青浦的工業(yè)園區(qū)。新增規(guī)劃居住用地主要分布在外環(huán)線附近和外環(huán)線以外的重點城鎮(zhèn)。居住用地保證了城市人口的有序轉(zhuǎn)移。3、外環(huán)線附近及以外的商業(yè)用地供應(yīng)大幅度增加。目前，上海市區(qū)已經(jīng)建成、在建、規(guī)劃的超過15萬平方米的購物中心有6座，即新世界、正大廣場、虹橋購物中心、靜安協(xié)和購物中心、農(nóng)工商好德、一百商城。1015萬平方米之間的購物中心有5座，即世貿(mào)國際廣場、長寧商城、友誼西郊、閘北大寧、靜安寺海德廣場。市區(qū)商業(yè)的過度飽和促使了國家對大型購物中心的直接干預(yù)，未來

27、上海市區(qū)大型購物中心將實行聽證制度。在市區(qū)商業(yè)設(shè)施接近飽和的情況下，2003年商業(yè)購物設(shè)施逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。從土地供應(yīng)情況來看，2003年上海共推出商業(yè)地塊32個，中心地區(qū)包括虹口、楊浦、普陀、黃浦、閔行、寶山等共15個新增商業(yè)用地，而青浦、奉賢、嘉定、金山、南匯、松江等郊區(qū)則新增17個商業(yè)地塊。商業(yè)用地供應(yīng)使商業(yè)中心、商業(yè)設(shè)施郊區(qū)化成為可能。 4、國內(nèi)外商業(yè)購物中心郊區(qū)化的實例（1）美國1950年代以后，美國重新開始并且加快了城市郊區(qū)化的進程。美國的郊區(qū)化經(jīng)歷了以下 4個階段：萌芽階段首先搬入郊區(qū)的都是富有階層；形成階段大量中產(chǎn)階級開始搬入新的郊外開發(fā)區(qū)居住，但仍要每天到市中心工作，購物和娛樂

28、；發(fā)展階段居住郊區(qū)化和工業(yè)郊區(qū)化；成熟階段郊區(qū)的自立程度越來越高，由單一的居住功能變成具有各種城市功能的就業(yè)中心。郊區(qū)人口是都市區(qū)人口的一部分，郊區(qū)化的出現(xiàn)導(dǎo)致了多中心城市空間結(jié)構(gòu)的形成和巨型城市帶的興起。（2）日本與美國類似，上世紀90年代以來，日本新發(fā)展的商業(yè)購物70%位于郊區(qū)住宅密集區(qū)，僅僅9%位于市中心區(qū)域。（3）北京從北京目前商業(yè)市場來看，市區(qū)內(nèi)商業(yè)用地已經(jīng)趨于飽和，并且因為發(fā)展時間長，商業(yè)成熟，單價始終居高不下。在北京四環(huán)之內(nèi)的商業(yè)項目大都在每平方米1萬元以上，cbd地區(qū)商業(yè)項目單價高達每平方米三四萬元。而與此形成鮮明對比的是，郊區(qū)大面積的商業(yè)可開發(fā)用地及低地價成本，使商業(yè)大規(guī)模發(fā)

29、展成為可能。北京市的城區(qū)規(guī)劃將使商業(yè)配套和商務(wù)開發(fā)將成為郊區(qū)下一個開發(fā)熱點。北京要在“城”外建設(shè)居住和工作一體的“分中心”，讓部分人“工作在城外，居住在城外”，此舉意味著北京東部的順義、亦莊等新城即將得到大力發(fā)展（4）天津天津商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)和正在出現(xiàn)“郊區(qū)化”趨勢。天津的北辰區(qū)已有10萬平方米的“西青商業(yè)城”、數(shù)萬平方米的雍陽商城和寶坻商業(yè)街建成運營，日前10萬平方米的靜海東方商業(yè)街、4萬平方米的（新）東麗商業(yè)中心也將陸續(xù)推出。基于以上部分的分析，本報告認為在某這樣一個位于外環(huán)線附近，有較大的商業(yè)人流以及較好的交通體系的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)購物中心的建設(shè)具有必要性、合理性、可行性。第四節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中

30、心及周邊區(qū)域現(xiàn)狀分析本項目位于上海市浦東新區(qū)某居住區(qū)。四至為：東至環(huán)林東路、南至環(huán)林南路、西至環(huán)林西路、北至永泰路。地塊由東明路分為東西兩塊，地塊總用地面積為42450.1平方米。目前項目所在地塊已拆遷平整?，F(xiàn)狀如下圖所示：項目所在周邊主要為居住區(qū)，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百萬平方米的重大工程配套商品房，此外還有高檔住宅小區(qū)-南平八街坊住宅小區(qū)（美林別墅）。目前項目周邊區(qū)域生活配套設(shè)施及交通設(shè)施有待改善。預(yù)計隨著某居住區(qū)的建設(shè)，未來2-3年內(nèi)該居住區(qū)的人口規(guī)模將達8萬人以上。本項目的啟動和周邊交通體系的逐步完善，將使本區(qū)域的區(qū)位條件得到較大的提高。周邊主要居住小區(qū)情況如下：a、盛

31、源公寓位于某永泰路以北、東明路以東，為多層公寓2002年開盤價：2980-3360目前二手房均價：6500盛源公寓b、日月豪庭位于楊高南路以東、三林路以南，由多層、小高層、別墅組成目前多層二手房均價：7000日月豪庭c、美林別墅位于楊高南路以西，三林路以南，目前已開發(fā)109幢獨立別墅。目前主要租賃給外籍人士，平均租賃價格為5500美元/套.月以上。美林別墅第五節(jié) 相似區(qū)域商業(yè)購物中心市場分析本節(jié)部分將重點通過對與本項目具有相似區(qū)位的商業(yè)購物中心的發(fā)展情況的調(diào)查，進一步論證本報告中商業(yè)購物中心的可行性。1、周浦鎮(zhèn)小上海文化旅游城周浦鎮(zhèn)位于上海市南匯區(qū)的西北部，鎮(zhèn)域北部與浦東新區(qū)相鄰，西北部與康橋

32、工業(yè)區(qū)相連，西南接閔行區(qū)。周浦鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距上海人民廣場13公里，離浦東國際航空港12公里、南浦大橋11公里。周浦鎮(zhèn)現(xiàn)有人口62818人，其中常住人口49484人，流動人口13334人。小上海文化旅游城位于南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)，東臨居民住宅，南近年家浜路，西臨康沈路，北臨中大街。周邊主要為居住小區(qū)。小上海文化旅游城是2003年底開發(fā)的商業(yè)購物中心，小上海文化旅游城的建筑模仿上海豫園的古典建筑風(fēng)格，由近百家大小不一的商鋪群組成，集聚效益明顯。該商業(yè)購物中心開業(yè)以來，人流量較大，商業(yè)租金快速增長，商場的售價由2003年底的12000-15000元/平方米上漲至2004年10月的20000-25000元

33、/平方米。小上海文化旅游城2、七寶商業(yè)中心七寶鎮(zhèn)位于閔行區(qū)七莘路、漕寶路一帶。七寶鎮(zhèn)樂購大賣場河畔時尚商城、家電娛樂飲食中心1999年起引入了營業(yè)面積達3萬平方米的樂購大賣場，至今日均營業(yè)額達00萬元，最高日營業(yè)額超過00萬元建成了營業(yè)面積為25萬平方米的九星綜合批發(fā)市場、營業(yè)面積為7萬平方米的七寶商城農(nóng)副產(chǎn)品市場等。這些商業(yè)配套設(shè)施輻射著周邊近10公里的購物群體。全球著名的品牌飲食如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、星巴克等均已悉數(shù)進駐，還有明清風(fēng)格的老鎮(zhèn)美食、古玩街聚居區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)也是特別紅火，如萬科城市花園有各式餐飲、美容、干洗、小百貨等店面100多家，年營業(yè)額約達8000萬元。七寶鎮(zhèn)的娛樂業(yè)非常

34、發(fā)達。至今，七寶鎮(zhèn)已擁有國內(nèi)最大的是室內(nèi)滑雪場、熱帶風(fēng)暴水上世界、大都會高爾夫球場、中殘聯(lián)體育藝術(shù)培訓(xùn)基地等娛樂場所。樂購星鉆城目前七寶地區(qū)各類商業(yè)用房的銷售大致價格如下:商鋪類型位置面 積m2業(yè)態(tài)出租價 格萬元/m2沿街門面店鋪七莘路底層30-200服飾,通訊,中介,餐飲等基本 滿租2.1-2.4七寶商城內(nèi)鋪位商城內(nèi)底層50-300服飾,通訊,超市,餐飲等基本 滿租1.8-2.0社區(qū)商鋪萬科城市花園內(nèi)60-200中介,餐飲,美容等基本 滿租1.7-1.9此外,目前七寶中心地區(qū) 即以樂購、七寶商城和星鉆城為中心商場的片區(qū) 商鋪的租賃價格為：社區(qū)內(nèi)底層鋪位，面積在30-100m2之內(nèi)，月租金為5

35、600-18000元；沿街底層商鋪，面積在100m2以內(nèi)，月租金為20000-22000元。七寶鎮(zhèn)中心地區(qū)商品房有萬科城市花園一期、萬科城市花園二期、東方花園、富麗公寓、萊茵清境、京都苑等。平均價格在6000-8000元/平方米。某居住區(qū)商業(yè)購物中心的建設(shè)前期充分考慮了某現(xiàn)狀和未來發(fā)展的潛力，其建成將方便周邊居住區(qū)近8萬人口的居住、生活、就業(yè)、休閑，并刺激了商業(yè)的多樣性發(fā)展。從周浦鎮(zhèn)小上海文化旅游城和七寶樂購商業(yè)中心的成功看，有著相似區(qū)位的某居住區(qū)商業(yè)購物中心的建設(shè)也將獲得成功，因此，本項目從區(qū)位理論角度出發(fā)，其建設(shè)具有可行性。第六節(jié) 某居住區(qū)商業(yè)中心市場定位一、客戶群分析根據(jù)某的地理環(huán)境及可

36、持續(xù)發(fā)展前景的預(yù)測，目前商業(yè)購物中心的客戶群主要為以下群體：（1） 購買重大工程配套商品房，從重大工程拆遷的居民，這類居民購買力相對較低。（2） 購買普通商品房改善居住條件的居民，這部分居民購買能力屬于中等水平。（3） 購買或租賃普通商品房的非本區(qū)域居民，這部分居民購買能力屬于中等水平。（4） 購買或租賃楊高南路兩側(cè)高檔公寓或別墅的群體，該群體購買力強，對娛樂、休閑等有很強的需求。以上群體主要構(gòu)成了本項目顧客群體。隨著上海市房地產(chǎn)發(fā)展，市區(qū)地段商品房價格的不斷攀升，本區(qū)域的購房群體中，區(qū)外居民的群體將得到快速的增加。二、目標(biāo)市場定位根據(jù)對商業(yè)購物中心消費群體的分析，結(jié)合本項目的具體特點，本報告

37、認為，本項目的市場定位主要為購買力中等及以上的購買或租賃普通商品房以上檔次的區(qū)外居民及本區(qū)的居民。這部分居民不僅有較強的購物能力，而且對餐飲、休閑娛樂等有較高的消費需求。三、目標(biāo)售價通過購買人群的分析以及對類似區(qū)位商業(yè)中心的價格對比、未來租金的走勢分析，本項目的價格定位如下：商業(yè)：13500-14500元/平方米辦公：9500-10500元/平方米車位：140000元/個具體更為深入的分析見本報告第九章“銷售價格”。第三章 建設(shè)方案第一節(jié) 方案概況1、項目概況本項目位于上海市浦東新區(qū)某居住區(qū)。四至為：東至環(huán)林東路、南至環(huán)林南路、西至環(huán)林西路、北至永泰路。地塊由東明路分為東西兩塊：東明路以東部分

38、用地：用地面積為16355.5平方米東明路以西部分用地：用地面積為26094.6平方米地塊總用地面積為42450.1平方米，主要建筑物由商業(yè)購物中心、餐飲娛樂中心、休閑娛樂中心、辦公會議中心等4部分建筑組成。建筑物地下部分為二層，地上部分由4-5層的多層組成。項目所在周邊主要為居住區(qū)，如三林苑、翠竹苑、安居苑等商品房以及近百萬平方米的重大工程配套商品房，此外還有高檔住宅小區(qū)-南平八街坊住宅小區(qū)（美林別墅）。附近區(qū)域范圍內(nèi)各種商業(yè)配套以及公共交通線路比較缺乏，尚待完善。規(guī)劃中的地鐵m8線以及浦東輕軌建成后有使區(qū)域的立體交通網(wǎng)絡(luò)得到明顯的改善。2、方案設(shè)計主要依據(jù)浦東新區(qū)人民政府關(guān)于某w13-4、

39、w14-2地塊商業(yè)配套設(shè)施項目建議書的批復(fù)（浦府200467號）上海市國有土地使用權(quán)出讓合同（存量補地價）（滬浦2004出讓合同第102號）國家和上海市現(xiàn)行的各項規(guī)范、法規(guī)3、主要建筑技術(shù)指標(biāo)建設(shè)用地面積：42450.1平方米總建筑面積：131387平方米地上總建筑面積：83028平方米綜合容積率：2.0東明路以西地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米26094.6地上建筑面積平方米54269其中： 商業(yè)購物中心平方米33937餐飲娛樂中心平方米20332地下建筑面積平方米30238其中： 地下一層餐飲購物平方米15119地下二層：車庫和設(shè)備用房平方米15119地下停車數(shù)量輛353 容積率2.0建筑

40、密度46.2%東明路以東地塊主要指標(biāo)如下：用地面積平方米16355.5地上建筑面積平方米28759其中： 商業(yè)購物中心平方米18768餐飲娛樂中心平方米9991地下建筑面積平方米18121其中： 地下一層：餐飲購物平方米6725地下二層：車庫和設(shè)備用房平方米10052地下停車數(shù)量輛224輛容積率1.72建筑密度45.2%第二節(jié) 總體設(shè)計1、設(shè)計原則合理的功能組織功能上合理組織劃分室外空間和室內(nèi)空間，公共開放空間，商業(yè)購物空間，餐飲空間，休閑娛樂和辦公空間，讓各個部分既有相對明確的分區(qū)，避免互相干擾，又有相互便捷的聯(lián)系，形成一個完整的整體。鮮明的空間特色以功能整合為契機，以一條內(nèi)街串聯(lián)起四大功能

41、的建筑，創(chuàng)造不同層次、不同特色的空間環(huán)境，提升整個建筑群的空間品質(zhì)。獨特的建筑形象現(xiàn)代建筑語匯是某居住區(qū)中心建筑形態(tài)塑造的基礎(chǔ)，充分利用現(xiàn)代建筑材料，創(chuàng)造簡潔、大氣、新穎的建筑形象，并以之為基調(diào)，進行精致的建筑細部處理，使整體建筑風(fēng)格不失典雅高尚。2、總體布局根據(jù)不同的使用功能分為四個不同的建筑，由一條橫貫東西、時而下沉、時而升起的內(nèi)街穿起，使功能明確分開，便于管理使用，又形成豐富的空間形態(tài)，使人們暢游其中不感到任何勞累與單調(diào)。建筑邊界盡量跟隨基地邊界在行走，保持了城市空間的延續(xù)性。在保證足夠的空間同時，主入口盡量設(shè)在公交站點處和路口處，形成宜人尺度的入口小廣場來迎合大量的行人，營造良好的氣氛

42、。3、景觀設(shè)計綠化環(huán)境處理分為硬地廣場、草地綠化和長綠喬木種植。入口小廣場、下沉內(nèi)街以硬廣場為主，結(jié)合地面標(biāo)高的變化布置跌落的花壇、景觀燈柱、主題雕塑的景觀設(shè)施，營造良好的商業(yè)氣氛。建筑周邊一草地綠化為主。道路沿線可以種植喬木，在尺度較大的綠地內(nèi)可以種植樹冠大、姿態(tài)優(yōu)美的景觀喬木。停車場可以鋪設(shè)植草磚，在不影響車輛停放的同時，擴大綠化面積。第四章 市政配套和動拆遷第一節(jié) 市政配套本項目的市政配套工程量初步測算如下1、給水市政自來水管網(wǎng)引入。最大日用水量為1050立方米/日。2、供電小區(qū)內(nèi)設(shè)變電站。最大供電容量為15000kw。3、燃氣最大用氣量為900立方米/小時。4、排水小區(qū)內(nèi)采用雨污分流。

43、排放量為950立方米/日。第二節(jié) 動拆遷本項目的拆遷由當(dāng)?shù)卣撠?zé)，動拆遷的成本約90-100萬元/畝，目前，場地已經(jīng)基本拆遷平整。第五章 環(huán)境保護與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護1、污水室內(nèi)衛(wèi)生采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)設(shè)置通氣立管。生活污水匯集后，直接排入市政合流污水管道，經(jīng)市政污水處理廠統(tǒng)一處理。設(shè)置空調(diào)使用的排水管，使空調(diào)排水直接納入雨水排放系統(tǒng)。2、噪音為防止泵房噪音對居民的干擾，水泵房均布置在地下車庫內(nèi)。水泵采用低噪音水泵，基礎(chǔ)做隔振器和隔振臺座，進出水管上安裝消音止回閥，并采用彈性支、吊架。3、垃圾生活垃圾采用袋裝化，定期收集。4、粉塵為防止施工期間產(chǎn)生的粉塵的污染，施工期間應(yīng)采取防塵

44、措施，設(shè)置擋風(fēng)板，保持施工道路的清潔和濕潤。第二節(jié) 節(jié)能1、選用高效節(jié)能水泵，水泵運轉(zhuǎn)于特性曲線高效區(qū)。2、綠化生活用水采用市政管網(wǎng)壓力直接供水。3、選用節(jié)水型衛(wèi)生器具。4、充分采用自然采光。5、屋面及外墻采用隔熱保溫處理。第六章 項目法人與項目經(jīng)營管理一、項目法人本項目法人為上海××××股份有限公司，基本情況如下：名 稱： 上海××××股份有限公司企業(yè)類型： 股份有限公司（非上市）法定代表人：住 所：*路666號23、24樓上海××××股份有限公司由*房地產(chǎn)集團為主發(fā)起人，

45、聯(lián)合上海市*發(fā)展總公司、上海*總公司、上海市*發(fā)展總公司和上海*交易中心等四家單位共同發(fā)起設(shè)立的，注冊資本60000萬元，總資產(chǎn)規(guī)模約22億元。公司的主發(fā)起人*房地產(chǎn)集團是國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)、特級信用的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。集團連續(xù)四次獲“上海市文明單位”、連續(xù)八次獲“上海市重點工程實事立功競賽優(yōu)秀公司”榮譽，在全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合效益百強中，名列上海市第一位。集團自成立以來開發(fā)的項目已超過50個，累計開發(fā)面積247.5萬平方米。通過企業(yè)改制、資產(chǎn)重組，集團將相應(yīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（項目）注入××××股份有限公司，為×××

46、15;股份有限公司的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，××××股份有限公司正致力于四大項目的投資建設(shè)。其中，漓江山水小區(qū)規(guī)劃建筑面積25.5萬平方米，擬建成國家康居示范工程；良辰美景小區(qū)規(guī)劃建筑面積10萬平方米；康健新村牡丹花園別墅和紫藤園規(guī)劃建筑面積約6萬平方米，為上海西南的高尚住宅區(qū)；此外還成功開發(fā)了目前國內(nèi)最大的某八街坊木結(jié)構(gòu)別墅以及旗忠村高爾夫別墅等。××××股份有限公司是上海市房地產(chǎn)50強企業(yè)。上海××××股份有限公司作為項目法人負責(zé)本項目的開發(fā)建設(shè)，對本項目的策劃、資金

47、籌措、建設(shè)實施、銷售、經(jīng)營、債務(wù)償還等實行全過程負責(zé)。二、項目的經(jīng)營管理本項目建成后，商業(yè)設(shè)施將全部用于出售。第七章 項目實施進度綜合考慮本項目的前期策劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售等各項工作，本項目的建設(shè)周期為2年。具體進度如下：項目建設(shè)進度表 時間內(nèi)容2005年2004年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1前期準備2擴初、施工圖3地下工程建設(shè)4地上結(jié)構(gòu)工程5設(shè)備安裝及裝飾6市政配套7竣工驗收等第八章 投資估算、資本金及資金籌措第一節(jié) 投資估算1、估算編制依據(jù)本項目建設(shè)投資依據(jù)：本項目建設(shè)方案（初稿）上海市建筑工程預(yù)算相關(guān)的取費標(biāo)準上海市各類建筑工程造價參考標(biāo)準（2003）2、估算的主要

48、條件（1）相似工程合同造價資料及上海地區(qū)大宗材料價格（2）由國內(nèi)單位承當(dāng)設(shè)計、施工和項目管理3、估算說明（1）工程費用包括總體工程費用、地上建筑、公用建筑、地下建筑等成本。（2）總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、圍墻、大門、綠化和污水處理裝置等。（3）其他費用包括土地開發(fā)費（土地出讓金及拆遷）市政配套費其中市政配套費包括以下部分：小區(qū)供水管道工程費小區(qū)供電工程費小區(qū)燃氣管道工程費電話通訊費住宅配套費人防費工程顧問費其他建設(shè)費用（4）預(yù)備費包括：基本預(yù)備費漲價預(yù)備費4、主要造價參考本項目為多層綜合商業(yè)建筑，根據(jù)上海市各類建筑工程造價參考標(biāo)準（2003），造價標(biāo)準為4000-5000元/平方米，其工

49、程標(biāo)準是：地下一層、地上4-5層，無塔樓。外墻玻璃幕墻，內(nèi)部花崗石地磚、大玻璃櫥窗、自動扶梯、電梯、中央空調(diào)、消防噴淋，有較好的水電?？紤]到本項目的具體特點，計算中取費標(biāo)準設(shè)定為：4400元/平方米5、建設(shè)投資估算結(jié)果通過估算，本項目的建設(shè)投資（不含貸款利息）為：74893萬元6、建設(shè)總投資估算本項目貸款利息估算為8220萬元，最終經(jīng)本可行性研究報告測算，本項目總投資為：83113萬元其中：工程費用：54307萬元其他費用：16241萬元（其中土地開發(fā)費11911萬元）預(yù)備費用：4345萬元利息費用：8220萬元第二節(jié) 資金籌措1、資本金按照國家有關(guān)規(guī)定，本項目資本金（或自有資金）需達到項目總

50、投資的35%。項目的總投資為83113萬元，故所需的資本金為：83113 35% 29090萬元。2、建設(shè)項目的其他資金本項目的總投資中除資本金外尚需資金為：83113-29090 54023萬元若不考慮預(yù)售資金的回籠，則這部分資金將全部通過銀行貸款的形式解決。銷售價格分析本章節(jié)中，采用房地產(chǎn)估價結(jié)合市場預(yù)測的方法，綜合確定某居住區(qū)商業(yè)中心建成后的物業(yè)價值。第一節(jié) 商業(yè)購物、餐飲、休閑房地產(chǎn)價格預(yù)測為確定購物、餐飲、休閑等商業(yè)房地產(chǎn)的價格，擬采用房地產(chǎn)估價中的市場比較法進行現(xiàn)狀價格的確定，然后采用線性回歸的方法確定房地產(chǎn)兩年以后的市場價格。1、市場比較法根據(jù)替代原理，選擇位于同一供需圈內(nèi)較近時

51、期用途相同、結(jié)構(gòu)相同、價格類型相同且正常交易的多個案例作比較，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等的修正，求出估價對象的房地產(chǎn)比準價格。商業(yè)物業(yè)建成后價格 交易實例房地產(chǎn)價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個別因素修正系數(shù)2、測算項目當(dāng)前（假設(shè)已建成）的底層市場價格選擇比較案例如下：案例一：康沈路小上海文化旅游城商業(yè)，底層，中央空調(diào)、自動扶梯，2004年10月底層掛牌價21000元/m2；案例二：七寶樂購購物中心商業(yè)，底層，中央空調(diào)、自動扶梯，2004年10月掛牌單價23000元/ m2；案例三：嘉定區(qū)安亭新城內(nèi)商場，底層，中央空調(diào)、自動扶梯，2004年10月掛

52、牌單價20000元/ m2。因素條件說明表本項目底層商業(yè)案例一案例二案例三交易情況正常掛牌掛牌掛牌交易日期2004.10.112004.102004.102004.10區(qū)域因素商業(yè)繁華度w 0.5一般較好好較好交通便捷度w 0.2一般一般一般一般周邊環(huán)境w 0.2好好較好好基礎(chǔ)設(shè)施w 0.1七通一平七通一平七通一平七通一平個別因素臨街狀況w 0.4/所在樓層w 0.3/面積w 0.3/價格（/m2）210002300020000注：由于測算一般意義上的價格，主要影響因素為區(qū)域因素，故個別因素在此不予以考慮。比較因素指數(shù)表案例一案例二案例三交易情況115115115交易日期100100100區(qū)域

53、因素商業(yè)繁華度120 0.5130 0.5120 0.5交通便捷度100 0.2100 0.2100 0.2周邊環(huán)境100 0.2110 0.2100 0.2基礎(chǔ)設(shè)施100 0.2100 0.2100 0.2個別因素臨路狀況/所在樓層/面積/修正說明：1、交易情況：案例均為掛牌資料，各修正+15%。2、交易日期：日期接近，不修正3、區(qū)域因素： 1 商業(yè)繁華度:根據(jù)商業(yè)繁華度的不同作上表修正。 2 交通便捷度:項目與案例一、二、三相同，不修正 3 周邊環(huán)境:項目與案例一、三相同，不修正，而與案例二不同，故修正+10% 4 基礎(chǔ)設(shè)施:項目與案例一、二、三相同，不修正4、個別因素不考慮修正比較因素修

54、正表案例一案例二案例三價格（/m2）交易情況100/115100/115100/115交易日期100/100100/100100/100區(qū)域因素100/110100/117100/110個別因素/修正價格（/m2）比準價格 16600+17094+15810 /3 16501元/m23、測算項目建成后的底層市場價格采用回歸方法對兩年以后項目建成時的價格進行趨勢分析。假設(shè)：yi a +b?xi yi: 上海中房綜合指數(shù)預(yù)測值 xi: 時間序列值 i 1,2,3n a: 回歸線縱軸截距 b: 回歸線斜率根據(jù)已有得得統(tǒng)計數(shù)據(jù)x、y可以求出回歸系數(shù)a、b: a yi/nb yi?xi / xi2中房上

55、海綜合指數(shù)年份02120301030203030304030503060307030803090310綜合指數(shù)89190292594596198010021045106310871108年份03110312040104020403040404050406040704080409綜合指數(shù)11511172117811951212123412511260127012841303通過線性擬合，得到2004年10月的綜合指數(shù)為1349.4，2004年12月的綜合指數(shù)為1870。則通過上海中房指數(shù)的修正，項目建成后于2007年初的價格為：16501 1870/1349.4 22868元/平方米取整為22800元/平方米3、測算項目建成后的市場均價由于商業(yè)物業(yè)對樓層變化相當(dāng)敏感，一般在計算各樓層價格時，