南京市江寧商業(yè)單身公寓市場(chǎng)研究報(bào)告（DOC 49）

1、江寧商業(yè)單身公寓市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄1 城市研究21.1 南京城市發(fā)展特性多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局21.2 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期21.3 城市總體規(guī)劃多核心發(fā)展的城市格局21.3 城市總體規(guī)劃多核心發(fā)展的城市格局22 江寧市場(chǎng)背景22.1 發(fā)展沿革自然起步，政策加速22.2 增長(zhǎng)帶動(dòng)，投資建設(shè)發(fā)展迅猛22.3 城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)同步迅速推進(jìn)22.4 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成22.5 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足23 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況23.1 江寧房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析23.2 江寧商業(yè)市場(chǎng)分析23.2.1 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀23.2.2 江寧商業(yè)市場(chǎng)發(fā)

2、展研究23.3 江寧單身公寓市場(chǎng)研究23.3.1 江寧單身公寓市場(chǎng)發(fā)展概述23.3.2 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項(xiàng)目研究23.3.3 江寧單身公寓消費(fèi)者研究23.3.4 未來發(fā)展預(yù)測(cè)23.3.5 個(gè)案研究24 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析24.1 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析24.2 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)分析24.3 分流競(jìng)爭(zhēng)21 城市研究1.1 南京城市發(fā)展特性多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局 南京地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會(huì)，長(zhǎng)江中下游中心城市。 南京東連富饒的長(zhǎng)江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深，萬(wàn)噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然

3、的河、海良港。 南京是長(zhǎng)三角的中心城市；是全國(guó)性商貿(mào)中心之一；歷史文化名城。 作為三大都市圈的領(lǐng)航者，長(zhǎng)三角地區(qū)在未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位將不斷提高，而作為長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市的南京，其未來在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色。南京為經(jīng)濟(jì)核心發(fā)展城市，其“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)的輻射的城市有：揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖、淮安、巢湖 。多元城市中心論為多種生活方式的并存創(chuàng)造了可能。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 1.2 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局 南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)

4、展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無法適應(yīng)。目前南京市的城市化水平在60%左右，按國(guó)際慣例而言，正處于快速發(fā)展區(qū)間。在這樣的形勢(shì)下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京進(jìn)入城市快速裂變、擴(kuò)張時(shí)期。 gdp增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系gdp增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展10%-15%飛速發(fā)展根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段模型，南京房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入飛速發(fā)展期。 同時(shí)，南京經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市居民生活水平不斷提高，居民購(gòu)買力日益加強(qiáng)，是造就近幾年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺態(tài)勢(shì)的基本因素之一。 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計(jì)局人均收入水平對(duì)房地產(chǎn)周期的影響發(fā)展階段啟動(dòng)階段快

5、速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均gdp（美元）800-13001300-80008000-1200012000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型南京的人均gdp已經(jīng)達(dá)到5880美元，按照國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，與此相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)發(fā)展正處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。 1.3 城市總體規(guī)劃多核心發(fā)展的城市格局在主城的基礎(chǔ)上重點(diǎn)發(fā)展河西次核心，重點(diǎn)培育三個(gè)新市區(qū)，即東山、仙西和江北三個(gè)新市區(qū)的次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。區(qū)域特征發(fā)展引擎發(fā)展階段

6、河西新城政府全力打造區(qū)域，但產(chǎn)業(yè)支撐尚未成型，區(qū)域正處于發(fā)展成熟期十運(yùn)會(huì)（光環(huán)已過）、軌道交通（價(jià)值尚未體現(xiàn)）、cbd（有待時(shí)日）北部開發(fā)接近尾期，中部奧體時(shí)代正在發(fā)展中調(diào)整仙林新市區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，依托大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)為主大學(xué)城開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期江北新市區(qū)重化工基地，城市發(fā)展滯后，發(fā)展機(jī)遇難以確定重化工產(chǎn)業(yè)處于啟動(dòng)發(fā)展初期東山（江寧）新市區(qū)布局分散，多板塊并存發(fā)展雄厚產(chǎn)業(yè)支撐、綠色環(huán)境、軌道交通各板塊分階段快速發(fā)展由于十運(yùn)會(huì)的引擎作用，政府傾力打造河西，對(duì)三大新市區(qū)市政配套投入有限；十運(yùn)會(huì)過后，奧體光環(huán)效應(yīng)退減，區(qū)域進(jìn)入調(diào)整發(fā)展期。三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢(shì)

7、明顯；東山（江寧）經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢(shì)日趨明顯。小結(jié)：城市發(fā)展給江寧帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)n 南京作為長(zhǎng)江中下游重要的發(fā)展城市，未來在區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局中也將扮演愈加重要的角色，城市的對(duì)外輻射的能力十分明顯。n 飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，增加了居民收入水平，也為城市創(chuàng)造了多種生活方式并存的可能。n 一城三區(qū)城市規(guī)劃，加快新城的建設(shè)發(fā)展，也呈現(xiàn)出了南京多元、多核心的方向發(fā)展。2 江寧市場(chǎng)背景2.1 發(fā)展沿革自然起步，政策加速 1990年江寧啟動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)，區(qū)域?qū)儆诔鞘袛U(kuò)張的自然延伸，除少數(shù)高檔第二居所外，大部分作為被迫出城的中低收入者集散地。 2000年江寧撤縣建區(qū)，經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全

8、縣經(jīng)濟(jì)中所占的比重也與日俱增,但由于江寧自身的特點(diǎn)和開發(fā)模式，使得江寧項(xiàng)目在人們心目中僅是“自然環(huán)境”與“低廉價(jià)格”的代名詞。2000年提出一城三區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，江寧的發(fā)展有了政策的支撐，江寧的發(fā)展開始第一次加速。 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)在2001年2003年進(jìn)入快速發(fā)展期，時(shí)逢南京城建改造帶來大量拆遷剛性需求，使得江寧房產(chǎn)市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。 2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無法跟的上房地產(chǎn)開發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。 2005年，在供求關(guān)系轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控政策影響下，江寧市場(chǎng)率先進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，

9、經(jīng)濟(jì)型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶型則相對(duì)滯銷。根據(jù)最新的南京市一城三區(qū)（河西、仙林、東山）發(fā)展戰(zhàn)略，東山新市區(qū)將成為南京中心城區(qū)內(nèi)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，確立了江寧板塊在南京樓市中的重要地位。南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，并有著舉足輕重的地位。 2006年至今受國(guó)家政策和市場(chǎng)影響，江寧市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型戶型大幅增多，同時(shí)地鐵1號(hào)線南延的開工也給江寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了新一輪活力。2.2 增長(zhǎng)帶動(dòng)，投資建設(shè)發(fā)展迅猛 2000年底江寧撤縣設(shè)區(qū)，規(guī)劃為南京三大新市區(qū)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展全面提速，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，江寧到處充滿著勃勃

10、生機(jī)和繁榮強(qiáng)盛的景象。地區(qū)生產(chǎn)總值（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局）投資建設(shè)情況（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局）江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)以下特征： 經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)。 固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資速度增長(zhǎng)迅速。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚。2.3 城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)同步迅速推進(jìn) 城市版圖急劇擴(kuò)大城市化發(fā)展的代表從東山新市區(qū)總體規(guī)劃可以看到，江寧的城市邊界已經(jīng)由原先東山、百家湖一線向九龍湖、科學(xué)園一線轉(zhuǎn)移，地域半徑由15公里擴(kuò)大到現(xiàn)在25公里以上，向南發(fā)展的趨勢(shì)突顯，且發(fā)展速度迅猛。 人口結(jié)構(gòu)變化吸納與消化并舉（1）本地人口 人口的增加截止到2006年底江寧區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到了84

11、.55萬(wàn)人，參照江寧新東山遠(yuǎn)景規(guī)劃來看，未來江寧會(huì)容納到85萬(wàn)人口，未來的發(fā)展空間十分廣闊。江寧東山城市人口遠(yuǎn)景規(guī)劃（數(shù)據(jù)來源：南京規(guī)劃局）片區(qū)人口規(guī)模（萬(wàn)人）規(guī)劃建設(shè)用地面積（公頃）20072010遠(yuǎn)景20072010遠(yuǎn)景岔路口568730850890東山鎮(zhèn)18.321.428133014101580百家湖10.813.424207021202140機(jī)場(chǎng)6630九龍湖3.75.213224023802790民營(yíng)科技園2.246580650700合計(jì)405085700075008700 南京市區(qū)人口郊區(qū)化自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高

12、性價(jià)比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。（2）外來人口 周邊郊縣的吸納力有所增加在城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)不斷向外擴(kuò)張，郊區(qū)土地逐漸融入城市，郊區(qū)人口也隨之向城區(qū)遷移。根據(jù)江蘇第五次人口普查資料（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局）從以上數(shù)據(jù)中可以看出，19902000年，城區(qū)人口增加97.42萬(wàn)人的同時(shí)，土地面積增加了124.1平方公里；同期，近郊的土地面積減少了113.49平方公里，與城區(qū)土地面積增幅相當(dāng)，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移。江寧自2000年底撤縣改區(qū)后，近幾年來，周邊郊區(qū)人口明顯向城區(qū)遷移。 產(chǎn)業(yè)人口增加以高新科技為主的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2006年江寧

13、新批三資企業(yè)180家，其中千萬(wàn)美元以上項(xiàng)目100個(gè)，協(xié)議注冊(cè)外資9.3億美元，同比增長(zhǎng)25.4%；實(shí)際使用外資4.36億美元，同比口徑增長(zhǎng)52.1%。大批企業(yè)入住的同時(shí)也帶來了大量的本地化居住需求，帶動(dòng)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成15所高校、20萬(wàn)學(xué)生。大學(xué)城初步發(fā)展成型，對(duì)江寧房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到重要作用。2.4 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成 地鐵1號(hào)南延線拉近江寧與主城的時(shí)空距離根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃方案，地鐵一號(hào)線南延線將從安德門站出發(fā)，全長(zhǎng)17.1公里。全線12個(gè)車站分別為寧丹路站、共青團(tuán)路站、花神廟站、南京南站站、宏運(yùn)大道站、秦淮路站、勝太路站、百家湖站、小龍灣站、竹山

14、路站、天印路站、城東路站等，車輛基地設(shè)在城東路東北方向。2006年即將開工，09年完工的地鐵南延線將使南京主城與江寧形成有效對(duì)接，極大拉近江寧與主城的時(shí)間與空間距離，江寧也將真正與南京融為一體，形成真正的大南京版圖。南延線暫不進(jìn)江寧大學(xué)城。根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。目前已經(jīng)有南京醫(yī)科大學(xué)、河海大學(xué)等大學(xué)入駐，人口4-5萬(wàn)人左右。人口總量雖多，但考慮到大學(xué)城人口相對(duì)分散，以學(xué)生為主，客流周期性明顯，平時(shí)客流少，周末客流多，即便遠(yuǎn)期也難形成大量、穩(wěn)定的客流，從經(jīng)濟(jì)角度分析，不宜延伸到大學(xué)城內(nèi)部。 鐵路南站提升區(qū)域樞紐地位，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。整個(gè)南站站

15、場(chǎng)將由三部分組成，分別是高速車場(chǎng)、普速車場(chǎng)及城際車場(chǎng)。根據(jù)規(guī)劃，建在岔路口地區(qū)的南京南站，將取代現(xiàn)有的北站成為南京的交通門戶。它的規(guī)模將是現(xiàn)有南京站的6倍左右，屆時(shí)接送的旅客量也將是規(guī)劃中的南京新站的9倍，80以上的客流將在南站被分流。鐵路南站的建設(shè)，將帶來大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對(duì)江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用。 快速公交干道系統(tǒng)改善區(qū)域交通環(huán)境根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)是投資省、見效快，一般造價(jià)是同等長(zhǎng)度地鐵建設(shè)成本的1/10，運(yùn)營(yíng)速度可達(dá)40公里小時(shí)，單向運(yùn)送能力每小時(shí)可達(dá)2萬(wàn)4萬(wàn)人。目前，建設(shè)規(guī)劃

16、部門正在進(jìn)行最后的論證階段，爭(zhēng)取在2008年前建成東山直達(dá)主城的快速公交系統(tǒng)，改善江寧與主城的交通狀況。 多條快速線路規(guī)劃為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間地鐵1號(hào)南延線南京主城與東山新市區(qū)通道最終確定了 “4軌2高4快4主2次” 的方案。 4條軌道交通線即軌道1號(hào)線南延線，從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號(hào)線；軌道3號(hào)線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號(hào)線自城東干道，穿過大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機(jī)場(chǎng)。短期內(nèi)地鐵1號(hào)南延線暫不停靠大學(xué)城，而本案距離底站城東路站約有.2.5-3公里左右。從遠(yuǎn)景規(guī)

17、劃來看，地鐵1號(hào)南延線將沿龍眠大道一直通向江寧體育中心，并且延線經(jīng)過本案，這也將全面打破項(xiàng)目交通瓶頸。 2條高速路為寧杭高速和機(jī)場(chǎng)高速。 4條快速路為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、104國(guó)道北延線。 4條主干道為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。 快速干道規(guī)劃增強(qiáng)了江寧到達(dá)各區(qū)域的便利性，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)道，帶來區(qū)域發(fā)展的全面解決方案。2.5 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢(shì)頭不相稱，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 打破行政區(qū)劃的體制性束縛，讓經(jīng)濟(jì)全面提

18、速2006年3月江寧調(diào)整了鎮(zhèn)街行政區(qū)劃方案，江寧由原先的9個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)調(diào)整為7個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)，撤并幅度超過50%，數(shù)據(jù)來源：南京市規(guī)劃局鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量（個(gè)）平均面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）調(diào)整前20 7856392調(diào)整后9174.88.7在調(diào)整前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，面積小，人口少，管理起來相對(duì)復(fù)雜，合并后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口與地域面積的增加，資源得到有效優(yōu)化，打破行政區(qū)劃的束縛，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。 加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展總體來看江寧城市化率只有54左右，城市化的滯后，不僅增大發(fā)展成本、影響工業(yè)化進(jìn)程，而且不利于人居環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，影響人民群眾的生產(chǎn)生活質(zhì)量。通過區(qū)劃調(diào)整，實(shí)施鎮(zhèn)街撤并，進(jìn)一步壯大

19、鎮(zhèn)街規(guī)模，提高城市建設(shè)和管理水平，充分激活中心城區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)的潛能，進(jìn)一步拉開城市框架、提升城市形象，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡(jiǎn)單的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進(jìn)資源的集聚和流動(dòng)，加強(qiáng)區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。小結(jié)：雙城記江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊n 南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來發(fā)展的重要腹地。n 區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、交通、配套等各項(xiàng)設(shè)施都為區(qū)域發(fā)展前景提供廣闊的發(fā)展空間。n 06年的區(qū)劃調(diào)整，是將江

20、寧資源進(jìn)一步的強(qiáng)化與優(yōu)化，促進(jìn)原先資源的集聚和流動(dòng)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)動(dòng)力。n 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴(kuò)張的重要職能。3 江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3.1 江寧房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析 商品房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)供應(yīng)旺盛，需求平穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)2003年前，江寧市場(chǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不夠規(guī)范，房產(chǎn)數(shù)據(jù)不夠全面，市場(chǎng)供需一直呈現(xiàn)兩旺的局面。2004年市場(chǎng)格局改變，供應(yīng)持續(xù)加大，到2005下半年，江寧需求供需比才逐漸緩解，隨著需求的穩(wěn)步提高，未來一段時(shí)間江寧整體的供求將有所緩解。 區(qū)域各個(gè)板塊特征（1）片區(qū)分布片 區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)岔路口片區(qū)市區(qū)普通中低

21、收入居民疏散居住區(qū)，入住率較高，第一居所特征明顯經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅前期價(jià)格較低后期價(jià)格上揚(yáng)較快，目前均價(jià)已達(dá)3500元/自然資源缺乏，配套設(shè)施落后，但公共交通便捷，是板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，供應(yīng)量逐漸減少，板塊開發(fā)進(jìn)入中期，逐漸與市區(qū)融合百家湖片區(qū)中高收入白領(lǐng)階層第二居所聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有前期為江寧高檔住宅代表片區(qū)，價(jià)格中等偏上百家湖獨(dú)特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點(diǎn)，目前交通、生活配套都欠佳可開發(fā)用地少，周邊湖景住宅基本面市售出，板塊開發(fā)已近尾聲東山鎮(zhèn)片區(qū)江寧本地居

22、民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主價(jià)格相對(duì)適中，成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少促使價(jià)格上漲較快自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開發(fā)已近尾聲，逐步向民營(yíng)科技園延伸民營(yíng)科技園片區(qū)江寧最具發(fā)展?jié)摿εc活力的現(xiàn)代化中檔居住區(qū)舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價(jià)入市，隨著萊茵東郡、武夷綠洲為代表的新一代項(xiàng)目推出，價(jià)格逐步走高自然資源一般，但江寧大學(xué)城、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好將軍山片區(qū)高檔低密度景觀休閑居住區(qū)高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為

23、主，兼有少量公寓現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域?qū)④娚健⒋淦辽?、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏成為南京市最熱門的高檔景觀休閑住宅區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?九龍湖不為人所熟知的陌生區(qū)規(guī)劃公寓產(chǎn)品為主還未開發(fā)，沒有代表項(xiàng)目九龍湖資源百家湖向南衍生的又一板塊，規(guī)劃以產(chǎn)、科、教、衛(wèi)一體的居住中高檔生活區(qū)（2）片區(qū)供應(yīng)情況（面市主要項(xiàng)目與潛在項(xiàng)目）片 區(qū)項(xiàng) 目未來供應(yīng)量（萬(wàn)）潛在項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)）岔路口明月港灣10中馳汽車園一帶未來1-3年岔路口市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)60萬(wàn)左右天地新城10武夷商城8名嘉佳園二期5南方花園楓彩園15左鄰右里15百家湖東山鎮(zhèn)同曦鳴城15鳳凰港預(yù)計(jì)未來1-3年供應(yīng)

24、量會(huì)超過100萬(wàn)。金王府2021世紀(jì)現(xiàn)代城后期還有20萬(wàn)商業(yè)配套百家湖花園30水月秦淮20清水灣花園5東城風(fēng)景2華裔泰富廣場(chǎng)5山水方舟雅苑10科技園萊茵東郡三期疊加公寓、四期別墅以及商業(yè)項(xiàng)目，總建超過20萬(wàn)03-05年區(qū)域一共出讓了接近3000畝的土地未來科技園片區(qū)將有超過265萬(wàn)的市場(chǎng)供應(yīng)量。天元吉第30萬(wàn)武夷綠洲至少還有40萬(wàn)的供應(yīng)量市政天元城四期16棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有10萬(wàn)如月康城二期5萬(wàn)天印花園3將軍山托樂嘉55其它幾家樓盤的供量不大，未來市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)100萬(wàn)左右香山美墅15翠屏灣花園25（3）板塊供應(yīng)量對(duì)比據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來23年內(nèi)，民營(yíng)科技園幾乎占到了未來

25、市場(chǎng)的一半供應(yīng)量，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 區(qū)域價(jià)格走勢(shì)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年江寧撤縣改區(qū)開始啟動(dòng)，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲大體經(jīng)過了四大上漲時(shí)間段：年 份價(jià)格區(qū)間/價(jià)格節(jié)點(diǎn)（元/）上漲因素2001年以前1000-1800（1600）2001年撤縣改區(qū)后，江寧房?jī)r(jià)從原來的1000元/左右一躍到了1800元/左右，只用了短短兩年左右時(shí)間，房?jī)r(jià)就翻了一倍。由于當(dāng)時(shí)江寧剛納入南京市區(qū)，相對(duì)于南京主城區(qū)房?jī)r(jià)仍較低，江寧也一度以低價(jià)吸引南京市區(qū)客源，其中又以市區(qū)拆遷戶占較大比例。2002年1800-2400（2300）在南京整體市場(chǎng)上漲帶動(dòng)下，區(qū)域房?jī)r(jià)有所上升；南京市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡，中低價(jià)房源偏少也是造成區(qū)域內(nèi)需求

26、增大的主要原因。2003年2400-3000（2800）南京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲。2003年全年平均供需比為0.89：1，房地產(chǎn)上漲幅度較大，南京商品房平均漲幅在1000元左右。江寧房?jī)r(jià)也由2003年初的2400元/上漲到年末的3000元/。2004年2005年3000-3500（3300）南京整體供需水平逐步得到緩解，江寧已進(jìn)入買方時(shí)代，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，開發(fā)商為促進(jìn)銷售逐步采用打折、抽獎(jiǎng)等方式促銷。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)。2006年3500-5000（4500）后期產(chǎn)品紛紛以犧牲面積來提高單價(jià)，另外，商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品的大量上市，也在一定程度上提

27、升了產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)域通過幾輪上漲，房?jī)r(jià)在不同時(shí)段表現(xiàn)出幾個(gè)不同的價(jià)格節(jié)點(diǎn)，目前市場(chǎng)公寓價(jià)格主要停留在3500-5000元/的價(jià)格區(qū)間，雖然因項(xiàng)目的差異性，所表現(xiàn)價(jià)格高低各不相同，但是整個(gè)區(qū)域還是停留在4500元/這個(gè)節(jié)點(diǎn)上。3.2 江寧商業(yè)市場(chǎng)分析3.2.1 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 總體市場(chǎng)綜述 存量商業(yè)過大，商業(yè)規(guī)劃量縮小，推盤速度放緩目前南京市場(chǎng)上大量的商業(yè)項(xiàng)目銷售面臨較大壓力，因此開發(fā)商延緩了商業(yè)部分的開發(fā)和推出時(shí)間，導(dǎo)致今年3月商業(yè)上市量萎縮；同時(shí)目前南京住宅市場(chǎng)火爆，價(jià)格不斷上揚(yáng)，而且銷售速度也較快，商業(yè)帶來的超額利潤(rùn)越來越小，使開發(fā)商在做項(xiàng)目規(guī)劃的時(shí)候，盡量少的開發(fā)商業(yè)，這樣既能快速消

28、化，形成良好的現(xiàn)金流，同時(shí)也可以避免商業(yè)開發(fā)所面臨的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項(xiàng)目不存在銷售的問題，所以并不會(huì)急著上市，也一定程度上減少了上市面積。 大型銷售型商業(yè)明顯減少，門面房再次成為商業(yè)銷售的熱點(diǎn)從近幾個(gè)月的銷售明細(xì)看，前2年開發(fā)較熱的大型商業(yè)項(xiàng)目基本退出商業(yè)銷售的市場(chǎng)，主要由于一方面大型商業(yè)項(xiàng)目銷售以后大部分面臨經(jīng)營(yíng)上的問題，投資者對(duì)于這類物業(yè)投資熱情不高，開發(fā)商目前也了解到了這個(gè)情況。另一方面江寧、江北作為“一城三區(qū)”的組成部分，其商業(yè)開發(fā)速度明顯高于主城區(qū)域，江寧近2年的上市量達(dá)到了75萬(wàn)平方米，而江寧人口總和不過70多萬(wàn)（含50萬(wàn)農(nóng)村人口），如此龐大的商

29、業(yè)體量必然需要人口導(dǎo)入，但實(shí)際人口流入的速度較慢，無法達(dá)到巨大體量商業(yè)運(yùn)營(yíng)所需的消費(fèi)力支撐需求，因此短期內(nèi)形成大量商業(yè)空置或者經(jīng)營(yíng)后利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)的狀況。開發(fā)商意識(shí)到問題以后，對(duì)于新商業(yè)的開發(fā)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，不再盲目追求開發(fā)利潤(rùn)而不顧市場(chǎng)實(shí)際，近半年江寧的商業(yè)上市量在10萬(wàn)平方米左右，銷售則比較穩(wěn)定，使供銷比從3.5左右下降到目前的2.11；江北市場(chǎng)也存在同樣的情況，隨著滬江商貿(mào)城一期完成銷售，江北商業(yè)市場(chǎng)逐漸趨于穩(wěn)定，價(jià)格也回到原有水平，維持在5000元/平方米左右。 南京近期商業(yè)市場(chǎng)研究（1）供銷量對(duì)比分析2007年3月南京商業(yè)上市面積7.77萬(wàn)平米，主要來源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，郊區(qū)上市

30、量達(dá)到了4.98萬(wàn)平米，成為近期商業(yè)市場(chǎng)的主力。2月商業(yè)銷售面積4.35萬(wàn)，受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。另外成交區(qū)域呈現(xiàn)明顯的分散態(tài)勢(shì)，3月4萬(wàn)多平米的商業(yè)銷售由65個(gè)項(xiàng)目完成，其中除鳳凰港銷售面積達(dá)到8000多平米以外，其余單個(gè)項(xiàng)目銷售面積均不超過2000平米。圖 2006年3月2007年3月各月銷售、上市對(duì)比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)圖 累計(jì)供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月銷售面積、上市面積以及累計(jì)供銷比我們不難看到，雖然在2006年底和2007年初銷售面積和上市面積有上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，但總體南京商業(yè)市場(chǎng)供求呈下降趨勢(shì)，目前南京的商業(yè)市場(chǎng)不容樂觀。（2）銷售價(jià)格走勢(shì)圖 2006年3

31、月-2007年3月銷售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷售均價(jià)比較來看，南京全市商業(yè)銷售均價(jià)從2006年下半年開始基本保持在7000-8500元/平方米之間，價(jià)格搖擺不定的原因主要與市場(chǎng)的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來源密切相關(guān)，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷售均價(jià)則保持高速上漲趨勢(shì)。3.2.2 江寧商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展研究 發(fā)展概況 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的混沌期裙樓和臨街底商。江寧的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，原來主要為國(guó)營(yíng)百貨、供銷社、個(gè)體門面，后期則以超市為主，整體商業(yè)檔次不高。早期主要銷售的商業(yè)物業(yè)分為兩種，一是開發(fā)住宅時(shí)順帶開發(fā)的沿街底商，這種商業(yè)物業(yè)體量一般較小并著重強(qiáng)調(diào)家?guī)У甑男再|(zhì)

32、，商業(yè)部分只是作為附屬設(shè)施。二是以中、大型建筑附帶開發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷售，其消費(fèi)者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體。 2000年以來，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場(chǎng)、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國(guó)女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀(jì)商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開發(fā)經(jīng)營(yíng)，這些商業(yè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)110萬(wàn)并且各具特色。 2006年江寧商業(yè)供應(yīng)量達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米之巨，包括銅鑼灣廣場(chǎng)、本土品牌商業(yè)華潤(rùn)蘇果超市、法國(guó)歐尚等也相繼進(jìn)入，這些項(xiàng)目與原有的商業(yè)項(xiàng)目互為補(bǔ)充，給江寧日益增加的人群提供了更多的消費(fèi)

33、場(chǎng)所，同時(shí)江寧入住率的提高也給其商業(yè)發(fā)展帶來了動(dòng)力和信心。據(jù)統(tǒng)計(jì)，江寧商業(yè)面積加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會(huì)在200萬(wàn)平方米左右。 江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃已通過了專家評(píng)審，10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。此次規(guī)劃主要加強(qiáng)了樓盤密集區(qū)的生活配套，10個(gè)大中型超市中有一半分布在百家湖片區(qū)，其中3個(gè)大型超市，2個(gè)中型超市；另外東山鎮(zhèn)、岔路口片區(qū)、九龍湖片區(qū)、機(jī)場(chǎng)片區(qū)再各新增1個(gè)大型超市，科學(xué)園片區(qū)由于是工業(yè)園區(qū)因此規(guī)劃為1個(gè)中型超市。 規(guī)劃在江寧原有15個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再

34、新增10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市或大中型超市中設(shè)生鮮區(qū)；在火車南站市級(jí)商業(yè)副中心、東山市級(jí)商業(yè)副中心、東山老城區(qū)級(jí)商業(yè)中心內(nèi)建設(shè)3個(gè)市區(qū)購(gòu)物中心，在百家湖區(qū)級(jí)商業(yè)中心和同曦鳴城內(nèi)建設(shè)2個(gè)社區(qū)購(gòu)物中心。根據(jù)規(guī)劃，未來江寧的配套型商業(yè)將很大，將給居住人群的日常生活帶來便利。 江寧商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設(shè)施主要分布在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場(chǎng)，時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華超市等。另一個(gè)商業(yè)區(qū)分布在江寧開發(fā)區(qū)，這是新開發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街。項(xiàng)目名稱概況同曦鳴城

35、同曦鳴城是由同曦房地產(chǎn)公司打造的江寧區(qū)的新商業(yè)中心。有同曦假日百貨，同曦步行街和同曦小商品市場(chǎng)中國(guó)女人街江寧女人街是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)女士服飾用品為主的大型市場(chǎng)。 建筑面積近10萬(wàn)平米，女人街里面分割成了很多獨(dú)立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營(yíng)，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營(yíng)范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場(chǎng)金寶市場(chǎng)是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個(gè)日用小商品批發(fā)零售大市場(chǎng)。它有很多年的歷史了，占地大約有100畝。 有3棟建筑，是較大型的賣場(chǎng)（2）商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大江寧主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積（）產(chǎn)品特征同曦鳴城40萬(wàn)shopping mall金王府12萬(wàn)

36、室外步行街citymall-鳳凰港商務(wù)城-shopping mall21世紀(jì)現(xiàn)代城商業(yè)城30萬(wàn)shopping mall托樂嘉商業(yè)中心20萬(wàn)鄰里商業(yè)中心南京義烏小商品城20萬(wàn)華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)江寧女人街10萬(wàn)經(jīng)營(yíng)女士服飾用品為主的大型市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)開發(fā)面積超過130萬(wàn)，然而由于開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致目前部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡，而用于滿足周邊人群生活配套的中、小型商業(yè)項(xiàng)目還是較為缺乏，日常生活配套需求還未能被完全滿足。（3）銷售周期較長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目銷售周期較長(zhǎng)，一般以二萬(wàn)平米為一個(gè)銷售單元，其銷售周期需一年左右。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月-2007年3

37、月各月銷售上市對(duì)比圖 累計(jì)供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月江寧供銷情況來看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時(shí)間上市較少，而需求則相對(duì)比較平穩(wěn)，從累計(jì)供銷比來看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)不及住宅市場(chǎng)、集中商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。（5）銷售價(jià)格漲幅明顯圖 2006年3月-2007年3月銷售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動(dòng)了商業(yè)銷售價(jià)格的上漲，雖然2007年以來有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷售價(jià)格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來說江寧商業(yè)銷售均價(jià)受季節(jié)波動(dòng)性較大。（6）商

38、業(yè)經(jīng)營(yíng)方式多樣百貨商場(chǎng)：帶租約銷售，即經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)分開，統(tǒng)一招商。客戶擁有所有權(quán)，開發(fā)商提供8%/年租金回報(bào)。商業(yè)步行街、門面房：銷售，由客戶自主經(jīng)營(yíng)。休閑娛樂部分：以租賃為主，暫不銷售，統(tǒng)一招商。專業(yè)市場(chǎng)：租售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理。 個(gè)案研究華意泰富商業(yè)（即將開業(yè)）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)上元大街485號(hào)開發(fā)商：南京華意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：南京富匯物業(yè)管理有限公司商管公司：南京優(yōu)派克司商業(yè)管理公司建筑設(shè)計(jì)：王孝雄建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所占地面積：17426平米 建筑面積：3萬(wàn)平米左右（商業(yè)部分，總建78070.3平米）銷售招商情況：引入部分名品點(diǎn)，全部對(duì)外銷售?；緲I(yè)態(tài)：項(xiàng)目13層為商業(yè)，目前分

39、割銷售，統(tǒng)一管理。c區(qū)一樓為名品店，二樓為潮流時(shí)尚用品專區(qū)，運(yùn)動(dòng)城和電玩城；ab區(qū)一樓為無煙品牌餐飲與西點(diǎn)屋，二樓為休閑娛樂家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食廣場(chǎng)，休閑娛樂區(qū)。（規(guī)劃業(yè)態(tài)）銷售均價(jià)：8655元/平米面積分割：主要以80平米以下為主，其中20-30平米所占比例較大。預(yù)計(jì)人流量：開業(yè)初期：5000人左右開業(yè)穩(wěn)定期： 10000人左右高峰期：20000人左右銷售火爆的原因：Ø 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐Ø 小面積分割，合理控制總價(jià)Ø 目前周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)良好，有很好的帶動(dòng)作用（kfc、麥當(dāng)勞、世紀(jì)聯(lián)華）Ø 雙低

40、層的概念提升了商業(yè)的價(jià)值Ø 地段、項(xiàng)目的不可復(fù)制性項(xiàng)目的問題：Ø 項(xiàng)目小面積分割，沒有收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，后期運(yùn)作很難統(tǒng)一進(jìn)行Ø 業(yè)主過多，不易溝通Ø 開發(fā)商缺乏大型商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，很有可能導(dǎo)致后期放棄運(yùn)作，投資者所受的道德風(fēng)險(xiǎn)較大。南京義烏小商品城（已開業(yè)）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)秣陵街道天元東路388號(hào)開發(fā)商：南京浙商投資有限公司商管公司：浙江義烏商管公司占地面積：14007平米 建筑面積：20萬(wàn)平米左右基本業(yè)態(tài)：市場(chǎng)于2006年試營(yíng)業(yè)，a、b區(qū)為批發(fā)市場(chǎng)，c區(qū)為綠色景觀帶及地下停車場(chǎng)，d區(qū)是兩棟小戶型公寓目前銷售均價(jià)：8700元/平米（一層）銷售招商情況：引入銀行

41、、電信、貨運(yùn)、餐飲、倉(cāng)儲(chǔ)、廣告、住宿等商服機(jī)構(gòu)，租售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理面積分割：主要以小面積店鋪為主，其中30-40平米左右所占比例較大。租售火爆的原因：Ø 小面積分割，合理控制總價(jià) Ø 項(xiàng)目規(guī)模大，有利于口碑宣傳和品牌積累Ø 江寧此類型專業(yè)市場(chǎng)存在空白 Ø 交通便利，有利于商業(yè)物流項(xiàng)目的問題：Ø 區(qū)域較為偏遠(yuǎn)，周邊人氣配套不足Ø 業(yè)主過多，不易溝通萊茵小鎮(zhèn)（一期已交付）項(xiàng)目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天元東路228號(hào)開發(fā)商：南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司建筑面積： 5萬(wàn)平米左右銷售招商情況：引入部分名品點(diǎn)，全部對(duì)外銷售?；緲I(yè)態(tài)：精裝修單身公寓、商鋪

42、銷售均價(jià)：?jiǎn)紊砉r(jià)格在3300-3500元/平米，二期商鋪均價(jià)在7000元/平米銷售火爆的原因：Ø位于江寧黃金地段，距離地鐵口較近，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯Ø面積分割合理（40-70），規(guī)劃設(shè)計(jì)較好Ø 目前周邊業(yè)已入住的住宅項(xiàng)目較多，人流量的增多促進(jìn)了商鋪的銷售Ø 商業(yè)功能的合理規(guī)劃提升了商業(yè)的價(jià)值項(xiàng)目的問題：Ø 內(nèi)街較多，不利于人流的導(dǎo)入 小 結(jié) 區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟(jì)的視角來看，江寧是南京經(jīng)濟(jì)的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強(qiáng)烈。長(zhǎng)期以來，江寧商業(yè)的規(guī)模小、檔次低、以服務(wù)本地居民基本生活需求為特色的便利性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)為主

43、體，規(guī)?；摹⒊Ｒ?guī)型的、地區(qū)中心性質(zhì)的商業(yè)難以在短期形成。但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在未來一段時(shí)間內(nèi)還不會(huì)破裂，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)顯示需要一個(gè)過程，依照期房的銷售過程來看從購(gòu)買到物業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)本身需要1-2年左右，新商業(yè)物業(yè)客觀也需要1-2的培育時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在一段時(shí)期內(nèi)還不會(huì)集中性顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)金融工具化推動(dòng)大型室內(nèi)建筑 街區(qū)式小商鋪普遍受市場(chǎng)歡迎； 商業(yè)物業(yè)目前存在較大的非理性消費(fèi)行為，投資市場(chǎng)雖然能夠支持但是商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)難以消化，這一點(diǎn)從已經(jīng)修建完成經(jīng)營(yíng)效果不佳的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到驗(yàn)證； 通過修建大型的室內(nèi)建筑將商業(yè)物業(yè)體量放大，在實(shí)現(xiàn)自然銷售存在困難的情況下導(dǎo)入統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的概念，并承諾投資回

44、報(bào)。這種以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、承諾投資回報(bào)為口號(hào)的模式，將前期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了后期。江寧商業(yè)銷售情況良好，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈、集中型規(guī)模商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在阻力從江寧商業(yè)供求情況來看，雖然整體銷售情況良好，但從近期出讓地塊以及前期未開發(fā)項(xiàng)目來看，江寧后續(xù)商業(yè)體量依然較大，市場(chǎng)后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈?！叭藲狻笔呛饬可虡I(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，而目前的江寧人口依然較少且不集中，大多數(shù)江寧居住人群日常工作、消費(fèi)的區(qū)域依然是城中，因此他們主要需求居住型配套商業(yè)，而對(duì)集中型規(guī)模商業(yè)反映一般，目前來看，此類型商業(yè)產(chǎn)品雖然當(dāng)時(shí)銷售情況良好但后續(xù)經(jīng)營(yíng)存在阻力，目前越來越多的到江寧開發(fā)的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了這一點(diǎn)。江寧商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分階段江寧

45、商業(yè)地產(chǎn)主題商業(yè)步行街、大型購(gòu)物中心、產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)、大型批發(fā)市場(chǎng)開始逐漸成為商業(yè)載體的新趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分階段。從目前的整體情況來看，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求較為旺盛主要是商業(yè)地產(chǎn)的投資性價(jià)值推動(dòng)的。 江寧商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測(cè)后續(xù)上市量較大、競(jìng)爭(zhēng)激烈2007年一季度，南京土地市場(chǎng)雖然沒有延續(xù)2006年年底的交易熱度，但是從上市和交易的體量來看，市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。期間全市土地公開出讓公告4次。上市土地共20幅，總實(shí)際出讓面積為19402萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)308；成交土地29幅，總成交面積25379萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14399。 一季度，江寧和江北的商業(yè)配套用地有所加大，江寧上市的地塊中，

46、有兩幅為純商業(yè)用地，體量達(dá)10萬(wàn)平米以上；從出讓情況來看，政府為了加快區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)，緩解主城區(qū)住宅用地的需求壓力，引導(dǎo)購(gòu)房者向主城邊緣疏散，還將會(huì)在未來增加對(duì)江寧的商業(yè)用地供應(yīng)，這些地塊的上市必將給江寧的商業(yè)地產(chǎn)帶來沖擊，競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。而江寧人口的增長(zhǎng)速度與收入的增長(zhǎng)速度是相對(duì)有限的，因此未來江寧商業(yè)市場(chǎng)不容樂觀。銷售價(jià)格依然會(huì)保持上漲態(tài)勢(shì)、但漲幅緩慢商業(yè)的銷售價(jià)格主要于地段和人氣有關(guān)，隨著江寧人口的不斷增多和地鐵1號(hào)線的建設(shè)，未來該區(qū)域與城中的交通問題將大為改善，消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域也越來越認(rèn)可，因此受區(qū)位和人氣的影響以及開發(fā)成本的不斷增加，未來江寧商業(yè)銷售價(jià)格將保持上漲態(tài)勢(shì)。但是受消費(fèi)

47、需求的日趨飽和及部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不佳的影響，未來江寧的商業(yè)銷售價(jià)格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價(jià)格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價(jià)格將平穩(wěn)緩慢增加。部分大型商業(yè)問題凸顯、區(qū)域商業(yè)中心短期內(nèi)難以形成 目前在江寧片區(qū)內(nèi)分為幾個(gè)子板塊，各個(gè)板塊之間均有大型的商業(yè)存在，如東山的明月黃金海岸廣場(chǎng)、岔路口的武夷商城、將軍路的托樂嘉街區(qū)，以及翠屏國(guó)際廣場(chǎng)等，每個(gè)區(qū)域都想成為江寧新的商業(yè)中心，但按照一般的理論，江寧這樣一個(gè)區(qū)級(jí)的城市，它的商業(yè)中心通常只有一個(gè)，分散的結(jié)果，必然導(dǎo)致部分區(qū)域大型商業(yè)可能出現(xiàn)問題；而消費(fèi)者對(duì)社區(qū)配套商業(yè)需求的增加以及政府的規(guī)劃將帶動(dòng)此類型商業(yè)的不斷增多。前

48、面我們提到未來江寧的商業(yè)總體量將超過200萬(wàn)平方米，商業(yè)規(guī)模的壯大和人口的集中將增加江寧商業(yè)與城中商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，目前來看，江寧的商業(yè)開發(fā)在向種類全、規(guī)模化等方面發(fā)展，但是由于商業(yè)圈的分散，未來江寧要想將形成自身的商業(yè)中心還需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間。商業(yè)項(xiàng)目綜合開發(fā)水平等將大幅提高隨著江寧商業(yè)市場(chǎng)形式的日趨嚴(yán)峻和消費(fèi)需求的限制，開發(fā)項(xiàng)目要想在日趨激烈的市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力、最大化的占有市場(chǎng)，就必須在項(xiàng)目定位、租售方式、管理水平、項(xiàng)目營(yíng)銷等方面加以改善，未來江寧的商業(yè)市場(chǎng)開發(fā)水平將大幅提高。3.3 江寧單身公寓市場(chǎng)研究3.3.1 江寧單身公寓市場(chǎng)發(fā)展概述 從2001年進(jìn)入南京市場(chǎng)，單身公寓一直處于熱銷

49、狀態(tài)，但其熱衷的始終是市區(qū)的繁華地段。但隨著市區(qū)繁華地段土地資源的匱乏，“單身公寓”開始逐漸偏離市中心。同時(shí)，一些開發(fā)商也逐漸意識(shí)到單身公寓在城郊發(fā)展的市場(chǎng)潛力。 江寧從2002年起就由同曦鳴城推出了一批單身公寓，此后盈嘉恒升推出了盈家春天青春渡單身公寓。到2004年下半年，江寧單身公寓出現(xiàn)了“集體式”的勢(shì)力大增，萊茵東郡蘋果都市推出300套單身公寓，市政天元城推出面積在4050平米的單身公寓，武夷綠洲則在年底推出部分小高層等，這些單身公寓推出后就快速的被市場(chǎng)去化。 2005年和2006年，由于江寧住宅價(jià)格的飛速上漲、地鐵的施工建設(shè)以及國(guó)家宏觀政策的影響，江寧出現(xiàn)了大批的單身公寓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目

50、由于總價(jià)低、入住方便（精裝修房）、交通便利等因素深受市場(chǎng)喜愛，因此市場(chǎng)反映很好、去化速度很快，當(dāng)然其單價(jià)也隨著市場(chǎng)的發(fā)展不斷提高。 目前江寧在售的單身公寓基本為2006年下半年以后推出的項(xiàng)目，這也從另一方面說明江寧的單身公寓市場(chǎng)接受度高、去化速度快。3.3.2 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項(xiàng)目研究板塊項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/m2）體量主力面積（m2）開盤時(shí)間銷售情況電話在售單身公寓開發(fā)區(qū)同曦新貴之都6000462007/01/3175%精裝修52121288科學(xué)園印湖山莊3900-4300254套35-702007/01/0191%毛坯房52715888科學(xué)園萊茵東郡花園470040-60毛坯房521

51、65888三山-百家湖百家湖西花園4800192套40-502007/02/10售罄毛坯房52100222三山-百家湖同曦公寓6000836套462007/02/0850%裝修52121288三山-百家湖托樂嘉54001350套33-622006/05/1278%裝修52129988麒麟銀河灣470045-55毛坯房84121888祿口頤家春天225097套402007/04/1650%毛坯52349199后續(xù)上市項(xiàng)目東山市政天元城50-705月底推出2棟小高層，毛坯房52133888東山天元吉第預(yù)期推出小戶型，時(shí)間未定52173688東山廣匯花園預(yù)計(jì)明年推出部分單身公寓52189888通過對(duì)

52、目前江寧在售項(xiàng)目的調(diào)查我們認(rèn)為：江寧的單身公寓總價(jià)越少的產(chǎn)品去化越快，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，幾乎所有的單身公寓產(chǎn)品去化都很快，目前在售的基本為近半年推出的產(chǎn)品，后續(xù)上市產(chǎn)品也較多。我們可以得知：消費(fèi)者購(gòu)買單身公寓主要關(guān)心的是產(chǎn)品的總價(jià)、區(qū)位等，而對(duì)產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面不重視。3.3.3 江寧單身公寓消費(fèi)者研究通過調(diào)查，我們得知江寧的單身公寓客戶群主要有以下幾類： 外地在寧工作的單身白領(lǐng)，對(duì)生活質(zhì)量有一定要求； 江寧本地喜歡獨(dú)居的時(shí)尚青年； 剛結(jié)婚的年輕夫婦； 部分老年人：需要安靜、舒適的居所； 一些投資客。在以上客戶中，前三類是主力軍，他們具有一定的文化素養(yǎng)，收入穩(wěn)定，且講究生活品質(zhì)，對(duì)單身公寓的需求比較迫切。與第四類客戶相同的是他們都有居家生活的要求，而經(jīng)濟(jì)承受力有限。第五類客戶主要是對(duì)江寧的發(fā)展前景認(rèn)可，認(rèn)為單身公寓具有很好的投資回報(bào)。通過分析，我們認(rèn)為年輕群體是江寧單身公寓市場(chǎng)的主力軍，他們購(gòu)房主要是以居住為