中原寶安中心區(qū)A0040102宗地評(píng)估及可行性

1、致：深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司致：深圳市祈年實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 寶安中心區(qū)寶安中心區(qū) a004-0102a004-0102 宗地宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告評(píng)估及可行性研究報(bào)告深圳中原物業(yè)顧問有限公司策略中心顧問估價(jià)部二六年七月七日 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告2目目 錄錄第一部分第一部分 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論.4 41.項(xiàng)目背景.41.1 項(xiàng)目名稱.41.2 承擔(dān)可行性研究工作的單位.41.3 研究工作依據(jù).41.4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容.4第二部分第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境研究項(xiàng)目投資環(huán)境研究.6 61.寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.61.1 寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體概況 .61.2 寶安

2、區(qū)未來發(fā)展預(yù)測(cè) .222.寶安區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析.282.1 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 .282.2 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 .292.3 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 .302.4 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展預(yù)測(cè) .31第三部分第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析.33331.區(qū)域發(fā)展概況.331.1 區(qū)域總體概述 .331.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況 .331.3 區(qū)域交通組織狀況 .341.4 區(qū)域配套設(shè)施狀況 .371.5 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景 .412.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.442.1 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析 .442.2 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 .482.3 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

3、分析 .522.4 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展預(yù)測(cè) .543.區(qū)域土地市場(chǎng)分析.563.1 寶安區(qū)土地市場(chǎng)分析 .56 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告33.2 龍崗?fù)恋厥袌?chǎng)分析 .573.3 福田土地市場(chǎng)分析 .583.4 區(qū)域土地市場(chǎng)總結(jié) .59第四部分第四部分 項(xiàng)目整體分析項(xiàng)目整體分析.60601.項(xiàng)目用地解析.601.1 項(xiàng)目地塊概述 .601.2 項(xiàng)目地理位置 .601.3 建設(shè)條件評(píng)價(jià) .611.4 規(guī)劃限制條件 .612.用地周邊環(huán)境分析.623.地塊交通條件分析.644.周邊配套設(shè)施分析.655.項(xiàng)目 s.w.o.t.分析 .655.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 .65

4、5.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 .665.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) .665.4 項(xiàng)目威脅點(diǎn) .675.5 項(xiàng)目總結(jié)評(píng)價(jià) .67第五部分第五部分 項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目初步定位.69691.項(xiàng)目客戶定位.692.項(xiàng)目物業(yè)定位.703.項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位.71第六部分第六部分 項(xiàng)目發(fā)展模式項(xiàng)目發(fā)展模式.79791.項(xiàng)目開發(fā)模式.792.項(xiàng)目盈利模式.81第七部分第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析.82821.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表.822.項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)價(jià)思路.823.低價(jià)位競(jìng)拍的財(cái)務(wù)分析.834.高價(jià)位競(jìng)拍的財(cái)務(wù)分析.855.綜述.87 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告4第一部分第一部分 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論1.

5、1.項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1.1 項(xiàng)目名稱寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究1.2 承擔(dān)可行性研究工作的單位深圳中原物業(yè)顧問有限公司1.3 研究工作依據(jù) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205 號(hào)） 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資1993530 號(hào)） 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件（中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811 號(hào)） 深圳市建設(shè)工程價(jià)格信息 委托方提供的相關(guān)資料1.4 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)委托方提供的項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、宗地圖等相關(guān)資料，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)見下表 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告5項(xiàng)目規(guī)

6、劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表序號(hào)序號(hào)名稱名稱單位單位數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)1總占地面積平方米18770.352計(jì)容積率總建筑面積平方米50680 住宅平方米35580商業(yè)平方米7000幼兒園平方米3600 郵政設(shè)施平方米45003車位個(gè)4434建筑容積率2.7 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告6第二部分第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境研究項(xiàng)目投資環(huán)境研究1.1.寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.11.1 寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體概況寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體概況1.1.11.1.1 全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展總括全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展總括2005 年，是寶安區(qū)全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的重要一年。在圓滿完

7、成“十五”計(jì)劃和科學(xué)制定“十一五”規(guī)劃之際，回顧速度與效益協(xié)調(diào)發(fā)展的 2005 年，寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的上升周期繼續(xù)延長(zhǎng)。寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模再上新臺(tái)階不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)規(guī)模再上新臺(tái)階數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局2005 年寶安區(qū)生產(chǎn)總值居于深圳六區(qū)之首， 首次超過 1000 億，達(dá)到1163.45 億元，增長(zhǎng) 19%（如圖1）。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值接近 4000 億元，并首次超過東莞。隨即出口超過 400 億美元，出口總額也超過東莞。兩稅 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告7收入接近 150 億元，地方財(cái)政一般預(yù)算收入也超過 50 億元，并居各區(qū)首位。在

8、人民幣匯率上調(diào)的利好影響下，居民人民幣儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)超過 25%，居民可支配收入也有所提高。在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，寶安區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比例逐步趨向合理。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 4.94 億元，下降 20.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 711 億元，增長(zhǎng) 21.9%（其中工業(yè)為 687.14 億元，增長(zhǎng) 22.5%）；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn) 447.5億元，增長(zhǎng) 14.3%。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的繼續(xù)轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量進(jìn)一步提高，質(zhì)量與效益呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展得到了有效的維護(hù)（如下表）。指指 標(biāo)標(biāo)指標(biāo)值指標(biāo)值增長(zhǎng)增長(zhǎng)地均產(chǎn)出（gdp）3.

9、13 億元/平方公里+19%地均稅收3863.89 萬元/平方公里+34.4%規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)130%+4.6%規(guī)模以上工業(yè)全員勞動(dòng)生產(chǎn)率61378 元/人+6.2%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局國(guó)家財(cái)政和居民收入與強(qiáng)勁的國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)國(guó)家財(cái)政和居民收入與強(qiáng)勁的國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)2005 年寶安區(qū)完成稅收 144.6 億元，增長(zhǎng) 34.3%，增速列各區(qū)首位；其中，國(guó)稅收入 89.7 億元，增長(zhǎng) 44.9%，地稅收入 53.82 億元，增長(zhǎng)19.9%。2005 年全區(qū)財(cái)政收入為 78.8 億元，比上年決算增長(zhǎng) 43.6%；其中，一般預(yù)算收入突破 50 億元，達(dá)到 50.8 億元，按可比

10、口徑增長(zhǎng) 27.7%。同時(shí)，2005 年居民人均可支配性收入為 19770.5 元，同比增長(zhǎng) 7.3%；其中 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告8工薪收入為 12716.2 元，增長(zhǎng) 18.8%。2005 年底金融機(jī)構(gòu)人民幣存款為1160.94 億元，增長(zhǎng) 28.2%；其中居民儲(chǔ)蓄存款為 596.21 億元，比年初增長(zhǎng) 26.7%。1.1.21.1.2 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)五大基本特征宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)五大基本特征2005 年中國(guó)改革逐步步入“深水區(qū)”，國(guó)家宏觀調(diào)控靈活運(yùn)用“點(diǎn)調(diào)節(jié)”，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展“不溫不火”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新一輪增長(zhǎng)進(jìn)入穩(wěn)定期。在寶安區(qū)委區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，大力建設(shè)

11、“平安寶安區(qū)、效益寶安區(qū)、和諧寶安區(qū)”，寶安區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出五大基本特征。超大型企業(yè)支撐下的工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的引擎作用越來越大超大型企業(yè)支撐下的工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的引擎作用越來越大在超大型企業(yè)的支撐下，2005 年寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值3997.55 億元，比去年同期增長(zhǎng) 35.7%，居全市第一，并首次超過東莞，顯示出寶安區(qū)工業(yè)發(fā)展的勃勃生機(jī)。工業(yè)的迅猛增長(zhǎng)得益于寶安區(qū)堅(jiān)持貫徹“產(chǎn)業(yè)第一”政策，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：四家企業(yè)產(chǎn)值超百億大企業(yè)對(duì)寶安區(qū)工業(yè)的拉動(dòng)作用愈來愈明顯。2005 年工業(yè)產(chǎn)值超百億的企業(yè)共有 4 家，其中鴻富錦以 1266.39 億元排在工業(yè)百?gòu)?qiáng)首位，成為

12、寶安區(qū)也是深圳市第一家產(chǎn)值超千億的企業(yè)。另外，工業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)“塊頭”不斷擴(kuò)大，集中度不斷提高。工業(yè)百?gòu)?qiáng)前 10 名企業(yè)完成產(chǎn)值 2113.55 億元，占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 65.2%（如下表）。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告9前前 十十 強(qiáng)強(qiáng) 企企 業(yè)業(yè)產(chǎn)值（億元）產(chǎn)值（億元）增長(zhǎng)率（增長(zhǎng)率（% %）鴻富錦精密工業(yè)(深圳)有限公司1266.3973%富泰宏精密工業(yè)有限公司297.60109%深圳創(chuàng)維rgb 電子有限公司167.1828%恩斯邁電子（深圳）有限公司113.5617%富士施樂高科技（深圳）有限公司82.53165%友利電電子（深圳）有限公司44.918

13、%世成五金塑膠制品（深圳）有限公司44.1767%信泰光學(xué)（深圳）有限公司35.4035%艾默生網(wǎng)絡(luò)能源有限公司31.4522%美資旭電（深圳）科技有限公司30.3514%總總 計(jì)計(jì)2113.5565.2%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局通訊電子制造業(yè)撐起工業(yè)“半邊天”從輕重工業(yè)結(jié)構(gòu)看，重工業(yè)增幅比輕工業(yè)快28.2 個(gè)百分點(diǎn)，比上年擴(kuò)大了 12.5 個(gè)百分點(diǎn)。從所有制看，三資企業(yè)仍是寶安區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊。外商及港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)比重最大，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為3597.55 億元，增長(zhǎng) 38%，占寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的90，比上年縮小了7 個(gè)百分點(diǎn)，原因是集體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快，高達(dá)40%，比外商及港澳

14、臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)高2 個(gè)百分點(diǎn)。從重點(diǎn)行業(yè)大類看，通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 2499.07 億元，比上年同期增長(zhǎng)46.4%，在規(guī)模以上工業(yè)中所占比重達(dá)到 62.5 %。五大產(chǎn)業(yè)集聚基地初具規(guī)模 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告102005 年寶安區(qū)五大產(chǎn)業(yè)集聚基地共完成征地面積272.51 萬平方米，其中內(nèi)衣集聚基地126.51 萬平方米，模具集聚基地54.59 萬平方米，服裝集聚基地 146 萬平方米，鐘表和汽車電子2 個(gè)集聚基地正在進(jìn)行征地的前期準(zhǔn)備工作。內(nèi)衣、模具、服裝3 個(gè)集聚基地共投入資金8.72 億元。集聚基地共引進(jìn)企業(yè)40 家，其中內(nèi)衣集聚

15、基地8 家，模具集聚基地11 家，服裝集聚基地 20 家，汽車電子集聚基地1 家。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷提高2005 年 1-11 月全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)繳增值稅21.64 億元，利潤(rùn)110.3 億元，分別增長(zhǎng)19.9和 31.6%。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增幅則由一季的 11.6、二季 12.3和三季 24.5升至到年底的31.6。其中，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率達(dá)到61378 元/人，增長(zhǎng) 6.2%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為130，提高 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況有所改善，實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值3873.97 億元，產(chǎn)銷率為96.9%。工業(yè)總產(chǎn)值首次超過東莞數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局 寶安中心區(qū) a004-

16、0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告11與國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)城區(qū)相比較，由于寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，且超大型企業(yè)（如富士康集團(tuán)）增長(zhǎng)較快，2005 年寶安區(qū)的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值首次超過東莞市，增速也僅次于昆山市，比昆山市低 4.9 個(gè)百分點(diǎn)（如圖 3）。外貿(mào)外貿(mào)“高出低進(jìn)高出低進(jìn)”成為拉動(dòng)成為拉動(dòng) gdpgdp 增速高位運(yùn)行的主要新增因素增速高位運(yùn)行的主要新增因素2005 年世界經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，加上寶安區(qū)出口退稅政策的新調(diào)整，全區(qū)出口在去年高基數(shù)的基礎(chǔ)上再攀新高，外貿(mào)出口首次突破 400 億美元大關(guān)，達(dá)到 429 億美元，增長(zhǎng) 38.1%。實(shí)際利用外資 16.23 億美元，增長(zhǎng)37.1%（全口徑）

17、。2005 年寶安區(qū)實(shí)現(xiàn)對(duì)外貿(mào)易順差 94.85 億美元，成為拉動(dòng) gdp 高位運(yùn)行的主要新增因素。對(duì)外貿(mào)易出口額首次超過東莞2005 年寶安區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 763 億美元，同比增長(zhǎng) 35.52%。其中，進(jìn)口 334.17 億美元，同比增長(zhǎng) 32.41%；出口 429 億美元，完成市下達(dá)任務(wù)的 123%，占全市出口總額的 42.27%，是全國(guó)出口總額 7620 億美元的 1/18 左右。隨著 2005 年寶安區(qū)工業(yè)產(chǎn)值第一次超過東莞，2005 年寶安區(qū)出口也第一次超過東莞市 408.6 億美元的出口額，遠(yuǎn)高于龍崗區(qū) 138.29億美元的出口水平，在“珠三角”的出口強(qiáng)區(qū)地位進(jìn)一步鞏固（如圖

18、4）。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)： 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告12數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局出口市場(chǎng)多元化，重點(diǎn)區(qū)域集中在亞洲和北美洲從重點(diǎn)出口區(qū)域看，以香港和美國(guó)為主的亞洲、北美洲仍然是最重要的出口基地，對(duì)獨(dú)聯(lián)體、東盟、歐盟的出口增長(zhǎng)也很快（如圖 5）。2005年寶安區(qū)對(duì)亞洲出口是 249.13 億美元，增長(zhǎng) 42.96%，其中香港出口200.32 億美元，增長(zhǎng) 52.1%；由于中日間的政治“冷”也影響到經(jīng)濟(jì)“涼”，對(duì)日出口首次下降 1.4%。對(duì)北美洲出口 112.34 億美元，增長(zhǎng) 29.18%；兩洲合計(jì)出口 361.47 億美元，占出口總額的 84.25%。對(duì)歐盟

19、 15 國(guó)出口50.57 億美元，增長(zhǎng) 41.05%；對(duì)東盟出口 12.72 億美元，增長(zhǎng) 43.91%。數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局出口商品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，高新技術(shù)產(chǎn)品出口比重繼續(xù)擴(kuò)大從出口貿(mào)易方式上看，2005 年寶安區(qū)來料加工持續(xù)下滑，進(jìn)料加工貿(mào)易、一般貿(mào)易大幅攀升，顯示寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全年加工貿(mào)易出口 412.95 億美元，增長(zhǎng) 37.5%，占全區(qū)出口總額的 96.25%，其中，來 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告13料加工貿(mào)易出口 72.62 億美元，下降 6.09%；進(jìn)料加工貿(mào)易出口 340.33 億美元，增長(zhǎng) 52.61%。進(jìn)料加工出口增長(zhǎng)高于

20、全區(qū)出口增長(zhǎng) 14.51 個(gè)百分點(diǎn)，占全區(qū)出口總額的 79.33%，進(jìn)料加工出口已成為出口貿(mào)易的主要形式。從出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，機(jī)電產(chǎn)品出口增長(zhǎng)穩(wěn)定，高新技術(shù)產(chǎn)品出口比重繼續(xù)增大，增強(qiáng)了寶安區(qū)工業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。2005 年，機(jī)電產(chǎn)品出口367.25 億美元，增長(zhǎng) 39.23%，占出口總額的 85.6%；高新技術(shù)產(chǎn)品出口230.59 億美元，增長(zhǎng) 51.9%，占外貿(mào)出口的比重由 2004 年的 49.20%提高到 53.75%.出口大企外資獨(dú)占熬頭從出口企業(yè)看，外資企業(yè)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大型企業(yè)對(duì)出口的影響力較強(qiáng)。2005 年外商投資企業(yè)出口 342.83 億美元，增長(zhǎng) 52.45%,占出口總額的79.9

21、1%。2005 年寶安區(qū)出口超億美元的企業(yè)由上年的 26 家增加到 30 家，共實(shí)現(xiàn)出口 256.64 億美元，占全區(qū)出口比例的 59.82%；出口前 50 名的企業(yè)出口總額 268.59 億美元，占全區(qū)出口比例的 62.61%。全國(guó)最大外商投資企業(yè)富士康集團(tuán)出口總額達(dá) 195.08 億美元，同比增長(zhǎng) 94.30%，幾乎占據(jù)了寶安區(qū)出口總額的一半。集團(tuán)旗下的鴻富錦精密工業(yè)仍然獨(dú)占鰲頭，出口 144.69 億美元，增長(zhǎng) 73.26%。2005 年寶安區(qū) 10 名最大的出口企業(yè)完成出口 229.53 億美元，占寶安區(qū)出口總額的 53%（如下表）。1010 大出口企業(yè)大出口企業(yè)出口（億美元）出口（億

22、美元）增長(zhǎng)（增長(zhǎng)（% %）鴻富錦精密工業(yè)（深圳）有限公司144.5573.2%深圳富泰宏精密工業(yè)有限公司29.22146%群康科技（深圳）有限公司15.3018383.2% 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告14恩斯邁電子（深圳）有限公司11.22-5.6%富士施樂高科持（深圳）有限公司7.96122.1%友利電子（深圳）有限公司4.9817.4%世成電子（深圳）有限公司4.7679.5%深圳寶恒集團(tuán)福信工業(yè)廠4.295.2%深圳市寶安區(qū)沙井泰豐電機(jī)制造廠3.757.6%偉創(chuàng)力科技（深圳）有限公司3.4822.1%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局民營(yíng)出口大企塊頭越來越大在外企

23、的出口帶動(dòng)下，民營(yíng)企業(yè)出口的增長(zhǎng)勢(shì)頭十分看好，2005 年民營(yíng)前“十強(qiáng)“出口完成 2.75 億美元，增長(zhǎng) 80%。民營(yíng)出口的迅猛發(fā)展為寶安區(qū)內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)的自主創(chuàng)新做出了榜樣，成為拉動(dòng)寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支不可忽視的力量。民營(yíng)出口十強(qiáng)民營(yíng)出口十強(qiáng)出口額（萬美元）出口額（萬美元）增長(zhǎng)率（增長(zhǎng)率（% %）深圳市美信達(dá)電器有限公司480599.1%深圳市喜德盛自行車有限公司464429.6%深圳市福安奮達(dá)實(shí)業(yè)有限公司4379-13.9%深圳市兆馳多媒體有限公司2879100%深圳市鵬盛電子有限公司2634512.6%深圳市?？破湛萍及l(fā)展有限公司194353.9%深圳市億博達(dá)科技有限公司1636285.9%

24、深圳市力可興電池有限公司159081.5%深圳市漫步者科技有限公司1498504.0%深圳市歐美士達(dá)自行車有限公司149854.8%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局創(chuàng)新招商引資機(jī)制，改“招商引資”為“招商選資” 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告15寶安區(qū)創(chuàng)新招商引資機(jī)制，改招商引資為招商選資，提高企業(yè)準(zhǔn)入門檻，把引資重點(diǎn)轉(zhuǎn)向知名度高、規(guī)模大、效益好、技術(shù)密集型項(xiàng)目上，重點(diǎn)抓“一區(qū)五園”引資、“無地招商”和企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)，呈現(xiàn)出簽約項(xiàng)目減少投資額增加的新趨勢(shì)。2005 年外商直接投資 8.46 億美元，日均約232 萬美元，同比增長(zhǎng) 25.7%。全年共有 289 家企業(yè)繼續(xù)增加

25、投資。2005年香港招商會(huì)共簽訂項(xiàng)目 151 宗，投資總額高達(dá) 238.32 億港元，已落實(shí)89 項(xiàng)，落實(shí)率達(dá) 61.4。第七屆高交會(huì)共簽約高新技術(shù)項(xiàng)目 48 宗，合同成交總額投資 83.14 億元，增長(zhǎng) 10.65%?？焖偾曳€(wěn)定的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入持久的活力快速且穩(wěn)定的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入持久的活力今年以來國(guó)家實(shí)行“有保有壓”的宏觀調(diào)控政策，寶安區(qū)固定資產(chǎn)投資一直保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了源源不斷的活力。2005 年寶安區(qū)全年完成固定資產(chǎn)投資 287.07 億元，增長(zhǎng) 23.1%，增幅有所回落。固定資產(chǎn)投資資金來源 386.18 億元，增長(zhǎng) 54.4%；其中，

26、利用外資 37.59億元，增長(zhǎng)292.9%，是資金來源中增速最快的，但主要資金來源還是以自籌為主，占49%。在與國(guó)內(nèi)的重點(diǎn)城區(qū)相比較，寶安區(qū)的固定資產(chǎn)投資總額與增速均居第三位（如圖 6）。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告16數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：工業(yè)投資增長(zhǎng)較快2005 年工業(yè)投資完成90.96 億元，增長(zhǎng)36.5%，高出全區(qū)固定資產(chǎn)投資增速 13.4 個(gè)百分點(diǎn)。2005 年工業(yè)投資占整個(gè)固定投資比重的32%，同比上年提高 3.4 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)投資的快速增長(zhǎng)為寶安區(qū)工業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的后勁。園區(qū)和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成順利首先是園區(qū)建設(shè)進(jìn)展良好。

27、光明園區(qū)規(guī)劃建設(shè)為平板顯示器、化合物半導(dǎo)體照明和生物醫(yī)藥 3 大產(chǎn)業(yè)化基地，核心項(xiàng)目已相繼開工建設(shè)；觀瀾園區(qū)內(nèi)的企業(yè)建設(shè)全面提速，現(xiàn)有信盈科技、日海通訊 2 家企業(yè)已試投產(chǎn)；服裝、內(nèi)衣、模具 3 個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚基地的建設(shè)正大力推進(jìn)，鐘表集聚基地正在進(jìn)行征地的前期準(zhǔn)備工作。其次，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成順利。寶安區(qū)大道、 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告17107 國(guó)道改造三期工程、寶石和松白路擴(kuò)建等重大路網(wǎng)工程實(shí)施進(jìn)展加快，老虎坑垃圾焚燒發(fā)電廠成功投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，過橋窩、羅田垃圾場(chǎng)封場(chǎng)進(jìn)展順利，觀瀾河和茅洲河整治工程、固戍和龍華等污水處理廠及其配套管網(wǎng)工程等重大環(huán)保項(xiàng)目進(jìn)一步落實(shí)，電網(wǎng)和

28、水務(wù)工程建設(shè)也在加快進(jìn)行（如下表）。五大項(xiàng)目名稱五大項(xiàng)目名稱單位名稱單位名稱完成投資額完成投資額（億元）（億元）完成計(jì)完成計(jì)劃（劃（% %）廠房、宿舍及配套建設(shè)鴻富錦精密工業(yè)(深圳)有限公司15.8472%購(gòu)買 boeing737-900 飛機(jī)深圳航空有限責(zé)任公司13.00100%寶安 110kv-220kv 輸變電工程廣電集團(tuán)有限公司深圳分公司9.24100%寶安區(qū)大道深圳市寶安區(qū)建設(shè)工程事務(wù)局4.6725%深圳市卷煙廠易地技改工程深圳卷煙廠3.9498%數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局更新改造投資增速明顯提高2005 年寶安區(qū)更新改造投資完成32.76 億元，同比增長(zhǎng)122.4%，在固定資產(chǎn)投

29、資方向上增速是最快的。完成更新改造投資最好的前三名是：信泰光學(xué)（深圳）有限公司完成1.65 億元，深圳王利電機(jī)有限公司完成1.2億元，偉誠(chéng)（實(shí)業(yè)）有限公司完成1.14 億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅有所提升由于深圳特區(qū)內(nèi)的商業(yè)行政中心的西移、關(guān)內(nèi)土地開發(fā)的緊縮，寶安已成為與南山同等地位的發(fā)展中心。加上寶安區(qū)行政中心的轉(zhuǎn)移，大大帶動(dòng)了寶安中心區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。2005 年寶安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資104.08 億元，增長(zhǎng)30.8%，較上年提升12.7 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)房屋竣工面積 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告18447.58 萬平方米，下降44.3%；實(shí)際銷售面積300 萬平

30、方米，增長(zhǎng)40%；銷售額 165.97 億元，增長(zhǎng)85%。消費(fèi)升級(jí)換代所激發(fā)的消費(fèi)潛力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展消費(fèi)升級(jí)換代所激發(fā)的消費(fèi)潛力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展隨著居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)和零售業(yè)態(tài)的升級(jí)換代，2005 年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成284.99 億元，增長(zhǎng)15.4%。其中，限額以上批發(fā)零售業(yè)完成 89.93 億元，增長(zhǎng)26.9%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額43.67 億元，同比增長(zhǎng)19.1%。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：居民消費(fèi)模式正從生存型向享受型過渡居民在經(jīng)歷了消費(fèi)“新三大件”和 “新三件事”后，消費(fèi)模式逐步由生存型向享受型過度，恩格爾系數(shù)為 31%，比上年下降 4.4 個(gè)百分點(diǎn)。由于物價(jià)波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)，食品類消費(fèi)

31、支出下降 1.7%；但服務(wù)性消費(fèi)則增長(zhǎng)1.2%，特別是衣者類漲幅最大，達(dá)到 3.7%。人民幣匯率上調(diào)導(dǎo)致金融存貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較大波動(dòng) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告19數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局2005 年下半年，隨著人民幣匯率的上調(diào)，金融存貸結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)（如圖7）。一是外幣儲(chǔ)蓄存款增速高位回落。全區(qū)金融機(jī)構(gòu)外幣儲(chǔ)蓄存款余額為3.96 億美元，比年初下降14.8%，比上年同期低14.1 個(gè)百分點(diǎn)；二是人民幣新增貸款明顯減少。人民幣新增貸款463.14 億元，比年初增長(zhǎng) 11.1%，比上年同期下降7.7 個(gè)百分點(diǎn)。三是人民幣存款明顯加速。全區(qū)人民幣存款為1160.

32、94 億元，比年初增長(zhǎng)28.2%，比上年同期高5.9 個(gè)百分點(diǎn)，其中居民儲(chǔ)蓄存款為596.21 億元，比年初增長(zhǎng)26.7%，高出同期3.2 個(gè)百分點(diǎn)。四是房地產(chǎn)業(yè)貸款比重加大。由2004 年占國(guó)內(nèi)貸款總額的14.9%上升到 2005 年的 18.4%。旅游市場(chǎng)活力日增2005 年，隨著寶安區(qū)旅游環(huán)境的不斷改善，全區(qū)旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)繁榮景象，旅游人數(shù)和旅游收入顯著增加。全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入30.25 億元。全年旅游景點(diǎn)接待旅游人數(shù)達(dá)279.38 萬人次，其中，過夜游客達(dá)227.17 萬人次，一日游游客達(dá)377.19 萬人次。賓館酒店客房出租率達(dá)56.2%。零售巨頭日漸向?qū)毘菂^(qū)集中隨著寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐漸

33、增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨鱷紛紛在寶安區(qū)搶灘登陸，逾萬平方米商場(chǎng)即將增至 60 家，而且大部分向?qū)毘菂^(qū)集中。除了原有的萬佳、新一佳、天虹、沃爾瑪、人人樂、佳華等，2006 年家樂福首次進(jìn)駐寶安區(qū)便要在新安的香繽廣場(chǎng)、西鄉(xiāng)的鴻隆廣場(chǎng)開兩家分店。2005 年新安和西鄉(xiāng)兩個(gè)街道實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額共 124.18 億元，占寶安區(qū)的 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告2044%。國(guó)家財(cái)稅和居民收入豐厚凸現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力國(guó)家財(cái)稅和居民收入豐厚凸現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力隨著寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家財(cái)稅收入和居民可支配收入也跟著“水漲船高”。2005 年寶安區(qū)完成稅收 144.6 億元，增長(zhǎng) 34.3%

34、，增速列各區(qū)首位。主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)：港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)稅貢獻(xiàn)最大，制造業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收占國(guó)稅總收入八成數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局在各種經(jīng)濟(jì)類型中，港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)完成稅收 38.37 億元，增長(zhǎng) 34.7%，占國(guó)稅收入總額的 43%；外商投資經(jīng)濟(jì)完成稅收 24.59 億元，增長(zhǎng) 92%，占國(guó)稅總收入的 27.4%；內(nèi)資經(jīng)濟(jì)完成 20.69 億元，增長(zhǎng) 31.3%（如圖 8）。從行業(yè)看，制造業(yè)完成稅收 74.37 億元，增長(zhǎng) 52%，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)國(guó)稅總收入的 83%；完成增值稅 85.88 億元，增長(zhǎng) 79.6%，占增值稅總收入的 83.2%（圖 9）。 內(nèi)資經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占地稅半壁江山，營(yíng)業(yè)稅收入占

35、地稅總收入四成 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告21數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局在由于內(nèi)資經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，地稅首次闖過 50 億元大關(guān)，2005 年完成 53.82 億元，增長(zhǎng) 19.9%，從企業(yè)類型看，內(nèi)資經(jīng)濟(jì)完成 29.57 億元，增長(zhǎng) 25.8%，占地稅總收入的 55%；外商經(jīng)濟(jì)完成 10 億元，增長(zhǎng) 42.7%；港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)完成 8.4 億元，增長(zhǎng) 7.6%（如圖 10）。在各行業(yè)中，占營(yíng)業(yè)稅比重最大的是住宅建筑業(yè)（指建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)），兩產(chǎn)業(yè)占寶安區(qū)營(yíng)業(yè)稅總收入的 61%，其中，建筑業(yè)完成營(yíng)業(yè)稅 7.1 億元，增長(zhǎng) 24%；房地產(chǎn)業(yè)完成營(yíng)業(yè)稅 6.1 億元，增長(zhǎng)

36、 40%。占企業(yè)所得稅比重最大的是制造業(yè)，占寶安區(qū)企業(yè)所得稅總收入的 55.4%。按稅種分，營(yíng)業(yè)稅占地稅四成（如圖 11）。一般財(cái)政預(yù)算收入首次突破 50 億2005 年下半年，國(guó)家又對(duì)出口退稅政策進(jìn)行了新的調(diào)整，這對(duì) 寶安區(qū)財(cái)政收入產(chǎn)生了積極的影響。全年實(shí)現(xiàn)稅收總收入 143.35 億元，增長(zhǎng)34.3%；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入78.8 億元，其中實(shí)現(xiàn)財(cái)政一般預(yù)算收入50.84 億元，增長(zhǎng)55.62%，居各區(qū)之首，與往年相比，增長(zhǎng)速度明顯加快。與深圳六區(qū)相比，寶安區(qū)居首位（如圖12）。其中，入庫(kù)增殖稅增長(zhǎng)最快，達(dá)到251.8%，總 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告22額為 17

37、.17 億元，占財(cái)政總收入的22%，也是比重最大的入庫(kù)稅種。數(shù)據(jù)來源：深圳市寶安區(qū)統(tǒng)計(jì)局居民人均可支配收入接近 2 萬元2005 年，隨著大力建設(shè)“和諧寶安區(qū)”的推進(jìn)，全區(qū)居民從中獲得更多實(shí)惠。全區(qū)居民人均年可支配收入接近2 萬元，為 19770.5 元，同比增長(zhǎng) 7.3%。從收入增長(zhǎng)構(gòu)成看，居民可支配收入中，工薪收入增長(zhǎng)18.8%，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者凈收入增長(zhǎng)3.4%，財(cái)產(chǎn)性收入下降最快，下降22.4%，轉(zhuǎn)移性收入下降 18.8%。1.21.2 寶安區(qū)未來發(fā)展預(yù)測(cè)寶安區(qū)未來發(fā)展預(yù)測(cè)1.2.11.2.1 未來政府工作重點(diǎn)未來政府工作重點(diǎn)2006 年是寶安區(qū)實(shí)施“十一五”規(guī)劃的第一年，政府的經(jīng)濟(jì)工作主線

38、是：緊緊圍繞“兩個(gè)中心”，抓住“四個(gè)重點(diǎn)”，采取“六個(gè)措施”，確保 2006 年經(jīng)濟(jì)任務(wù)圓滿完成。兩個(gè)中心兩個(gè)中心 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告23以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式為中心，提高工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)工作的中心問題是工業(yè)問題，工業(yè)發(fā)展的良好與否事關(guān)寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。通過轉(zhuǎn)變粗放型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，走高效低耗的集約化經(jīng)營(yíng)道路，集中精力把經(jīng)濟(jì)效益搞上去，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的過程中，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量有明顯的提升。以提高勞動(dòng)力素質(zhì)為中心，加強(qiáng)自主創(chuàng)新。沒有大批高素質(zhì)的勞動(dòng)力隊(duì)伍，寶安區(qū)要發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)是不可能的。一是對(duì)現(xiàn)有職工通過政府與企業(yè)合作辦學(xué)，培養(yǎng)大批高素質(zhì)的技工隊(duì)

39、伍；二是完善吸引優(yōu)秀人才制度，特別是具有創(chuàng)新精神的優(yōu)秀人才，不分區(qū)域國(guó)界，把寶安區(qū)打造成為培養(yǎng)創(chuàng)新人才基地。三是制定自主創(chuàng)新扶持制度，把自主創(chuàng)新作為提升寶安區(qū)工業(yè)地位的主要途徑。四個(gè)重點(diǎn)四個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展五個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚基地。重點(diǎn)發(fā)展服裝、模具、珠寶鐘表、半導(dǎo)體照明、內(nèi)衣、汽車電子等產(chǎn)業(yè)集群，不但做大更要做強(qiáng)，尤其是在吸收國(guó)外先進(jìn)技術(shù)的同時(shí)，更要成為寶安區(qū)自主創(chuàng)新的產(chǎn)權(quán)基地。園區(qū)經(jīng)濟(jì)要以產(chǎn)業(yè)聚集為中心，走專業(yè)化、規(guī)?；缆罚蕴岣咄度氘a(chǎn)出效益。重點(diǎn)抓好高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。始終把握世界最先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)，并形成規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。積極參與國(guó)際合作，吸引國(guó)外企業(yè)在寶安區(qū)建立高新產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)基地。同時(shí)把寶安區(qū)建設(shè)成為國(guó)內(nèi)高新產(chǎn)

40、業(yè)的孵化、傳播基地。特別是電子通信制造業(yè)要做強(qiáng)就要加強(qiáng)自主研發(fā)。寶安區(qū)電子通信制造業(yè)雖大但不強(qiáng)，整體處于產(chǎn)業(yè)鏈的低端，主要原因是自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)不多，而依靠加工制造 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告24出大量產(chǎn)值。要做強(qiáng)電子通信制造業(yè)的根本出路是加強(qiáng)研發(fā)，從而使產(chǎn)品的主要利潤(rùn)控制在本土手中。不斷提高企業(yè)研發(fā)的緊迫感和自覺性，把研發(fā)看作企業(yè)利潤(rùn)的主要來源，而不是單純加工制造產(chǎn)品。重點(diǎn)突出“品牌興區(qū)”戰(zhàn)略。分級(jí)打造品牌，爭(zhēng)取明年再增加 1-2 個(gè)中國(guó)名牌、3-5 個(gè)廣東名牌。在實(shí)施品牌戰(zhàn)略中，要特別注重扶持企業(yè)的自主研發(fā)。品牌可以使企業(yè)做大，但光有品牌沒有研發(fā)，企業(yè)做不強(qiáng)，今年

41、中國(guó)眾多手機(jī)品牌全面虧損就是明證。我們認(rèn)為：適當(dāng)增加科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，管好、用好科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)；吸引國(guó)外優(yōu)秀企業(yè)在寶安區(qū)設(shè)立研發(fā)中心，并給予相關(guān)優(yōu)惠；建立適應(yīng)企業(yè)自主研發(fā)的創(chuàng)新體制，給企業(yè)從事研發(fā)創(chuàng)造良好的氛圍。重點(diǎn)提高出口的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。逐步提高自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品的比重，壯大本土企業(yè)。增加高新技術(shù)產(chǎn)品的技術(shù)含量，提高出口產(chǎn)品附加值。適當(dāng)加快一般貿(mào)易出口，優(yōu)化出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。六個(gè)措施六個(gè)措施完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)制。（1）適當(dāng)提高企業(yè)進(jìn)入門檻。一是限制落后產(chǎn)業(yè)進(jìn)入寶安區(qū)，特別是高消耗、高污染、低附加值的產(chǎn)業(yè)；二是嚴(yán)格控制“三來一補(bǔ)”企業(yè)設(shè)新廠；三是規(guī)定企業(yè)最低投資額；四是嚴(yán)厲禁止企業(yè)非法經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)，違者重罰。（2

42、）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管力度。一是對(duì)不符合寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的嚴(yán)重違規(guī)企業(yè)要堅(jiān)決取締（如嚴(yán)重欠薪、重大傷亡事故等）；二是加強(qiáng)稅收監(jiān)管，對(duì)嚴(yán)重逃稅企業(yè)要堅(jiān)決暴光并形成制度；三是建立企業(yè)與政府的有效溝通渠道，以利于政府及時(shí)有效決策。（3） 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告25加快建立企業(yè)退出制度。企業(yè)退出制度的完善與否，關(guān)系到寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程。一是公布淘汰標(biāo)準(zhǔn)，給企業(yè)提前預(yù)防；二是與周遍地區(qū)密切合作，為企業(yè)遷移主動(dòng)牽線；三是扶持企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，并提供適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。適當(dāng)提高工人工資。通過提高工資來提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，迫使部分靠低成本生產(chǎn)的企業(yè)外遷。通過適當(dāng)提高工資可以增加職工在本

43、地的消費(fèi)力，借此提高寶安區(qū)的消費(fèi)水平。適當(dāng)提高工人工資，使工人有更多的資金拿出來進(jìn)行學(xué)習(xí)或培訓(xùn)，以此提高工人素質(zhì)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)效率。提高工資要靠嚴(yán)格執(zhí)法來實(shí)現(xiàn)。一是要堅(jiān)決取締非法工廠，違規(guī)開廠或違規(guī)招工，要重罰，并在媒體上及時(shí)公布，目的是限制低級(jí)加工工廠。二是要嚴(yán)格執(zhí)行深圳市關(guān)于工人最低工資和加班費(fèi)的規(guī)定，違反者處以百倍罰款，并在媒體上及時(shí)公布，保證工人工資得到實(shí)際的提高。一般來說，效益好、附加值高的企業(yè)是比較遵守勞動(dòng)法的。嚴(yán)格執(zhí)法的主要對(duì)象是低附加值、高消耗、靠榨取工人低廉勞動(dòng)力來經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，只要分步驟地把這些企業(yè)逼出去，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就會(huì)得到明顯的提升。關(guān)注大型企業(yè)集團(tuán)，積極培育本土大型企業(yè)集團(tuán)

44、。大型企業(yè)不但產(chǎn)業(yè)大，而且稅收也占主體地位，是建設(shè)“效益寶安區(qū)”的主要載體，對(duì)寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的作用。重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)值百?gòu)?qiáng)和納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)，就是抓住了寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)。倡導(dǎo)自主創(chuàng)新，首先要從百?gòu)?qiáng)企業(yè)做起。爭(zhēng)取未來 5 年寶安區(qū)再培養(yǎng)出 5-10 個(gè)“中國(guó)名牌”，一個(gè)“世界名牌”，而且在本土企業(yè)中產(chǎn)生。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告26積極促進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)和內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在積極服務(wù)于世界500 強(qiáng)的同時(shí)，重點(diǎn)扶持高素質(zhì)的本土中小企業(yè)。積極承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移是寶安區(qū)既定的產(chǎn)業(yè)政策，在跨國(guó)公司日益主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)全球化的今天，我們更應(yīng)該以積極主動(dòng)的姿態(tài)來歡迎和服務(wù)好“世

45、界 500 強(qiáng)”，以營(yíng)造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“土壤”來培植企業(yè)。完善招商引資工作目標(biāo)責(zé)任制，加大招商選資力度，不斷提高項(xiàng)目質(zhì)量、層次和水平。與此同時(shí)，我們要重點(diǎn)扶持高素質(zhì)的本土中小企業(yè)，加強(qiáng)技術(shù)進(jìn)步和科研力量，不斷提高其出口比重。繼續(xù)走“質(zhì)量興企”道路，重點(diǎn)扶持本土企業(yè)創(chuàng)名牌、跨區(qū)域、走出國(guó)們，以各種優(yōu)惠措施支持企業(yè)發(fā)展壯大。加大對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的扶持力度。創(chuàng)造各種條件積極引導(dǎo)民營(yíng)企業(yè)發(fā)展壯大，加快民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的培植、發(fā)展，進(jìn)一步落實(shí)大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的政策、措施，完善民資投資的渠道，培育名牌，擴(kuò)大民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)中的比重。鞏固城市化建設(shè)成果。寶安區(qū)全面城市化后，經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型已是必然趨勢(shì)。今后應(yīng)該注重經(jīng)濟(jì)

46、、人口及生活等各個(gè)軟環(huán)境方面的建設(shè)，加大對(duì)社區(qū)軟/硬件的投資，逐步完善社區(qū)科學(xué)化管理。在繼續(xù)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，加強(qiáng)交通管理，保證交通順暢。要切實(shí)提高城市化后對(duì)居民的服務(wù)配套功能，提高居民的工作效率和生活質(zhì)量。1.2.21.2.2 未來發(fā)展預(yù)測(cè)未來發(fā)展預(yù)測(cè)生產(chǎn)總值（生產(chǎn)總值（gdpgdp）預(yù)測(cè)）預(yù)測(cè)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，2006 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將有所回落，gdp 的實(shí)際 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告27增長(zhǎng)率將在 8.9%左右。目前中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期，宏觀調(diào)控繼續(xù)保持“雙穩(wěn)健”政策。結(jié)合寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況，參考 2004 年全國(guó)第一次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，我

47、們預(yù)測(cè) 2006 年寶安區(qū) gdp 約為 1361 億元，增長(zhǎng) 17%。工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測(cè)工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測(cè)工業(yè)增長(zhǎng)主要通過寶安區(qū)“百?gòu)?qiáng)”企業(yè)增長(zhǎng)、五大產(chǎn)業(yè)基地和新投資大項(xiàng)目拉動(dòng)的。通過對(duì)寶安區(qū)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值“百?gòu)?qiáng)”企業(yè)的發(fā)展推測(cè)，預(yù)計(jì) 2006 年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值可達(dá) 4757 億元，結(jié)合工業(yè)生產(chǎn)與出口的密切關(guān)系，預(yù)計(jì)增長(zhǎng) 19%以上。消費(fèi)、固定資產(chǎn)、出口（三套馬車）預(yù)測(cè)消費(fèi)、固定資產(chǎn)、出口（三套馬車）預(yù)測(cè)居民消費(fèi)2006 年國(guó)家將啟動(dòng)內(nèi)需政策，一系列的有利政策將刺激居民收入持續(xù)較快增長(zhǎng)，包括個(gè)人所得稅起征點(diǎn)提高、兒童醫(yī)療保險(xiǎn)及工資提高等，居民實(shí)際可支配收入和消費(fèi)預(yù)期將增加。同時(shí)，居民在旅游、文

48、化娛樂、通訊、教育衛(wèi)生保健等服務(wù)性消費(fèi)將步入一個(gè)新的發(fā)展期，消費(fèi)政策、體制和環(huán)境也將趨于改善，價(jià)格水平總體平穩(wěn)，寶安區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)保持較快增長(zhǎng)是完全有可能的。我們預(yù)計(jì) 2006 年寶安區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)為 15%左右。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2006 年中央將采取以結(jié)構(gòu)調(diào)整代替總量控制的宏觀調(diào)控政策，特別是 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告28調(diào)整部分行業(yè)產(chǎn)能過剩為主要內(nèi)容，實(shí)行“有保有壓” ?？傮w上，寶安區(qū)固定資產(chǎn)投資相對(duì)前兩年的高位增幅將有所放緩。但寶安區(qū)居民的高儲(chǔ)蓄率、消費(fèi)升級(jí)和投資沖動(dòng)等因素仍然是不可忽視的，房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)投資仍然有很大空間，企業(yè)設(shè)備更新投資仍

49、有較大潛力，特別是食品、家電、汽車、電子信息等領(lǐng)域產(chǎn)品更新、技術(shù)更新速度很快。此外，在建大項(xiàng)目以及“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目將會(huì)繼續(xù)增加投資或逐步開工。因此，我們預(yù)計(jì) 2006 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)保持在 15%左右。外貿(mào)出口2006 年寶安區(qū)出口增長(zhǎng)幅度將顯著下降,進(jìn)口增長(zhǎng)幅度上升,貿(mào)易順差有所縮小。受人民幣升值預(yù)期、出口退稅率調(diào)整和國(guó)際貿(mào)易摩擦增加等因素的影響，出口增速會(huì)降低。從總體來說，隨著寶安區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，出口增幅將會(huì)較大幅度回落，進(jìn)口增幅會(huì)平穩(wěn)提高。預(yù)計(jì) 2006 年出口增長(zhǎng)率在 16%左右，貿(mào)易順差比 2005 年有所減少。2.2.寶安區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析寶安區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析2

50、.12.1 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析2.1.12.1.1 歷年商品住宅供應(yīng)總量分析歷年商品住宅供應(yīng)總量分析寶安區(qū)雖然在 2003 年住宅供應(yīng)量有所減少，但總體上看，供應(yīng)量是不斷增加的。2004 年全區(qū)供應(yīng)量環(huán)比增加了 32%，2005 年增幅達(dá)到35.7%，2006 年第一季度的供應(yīng)量達(dá)到 33.76 萬平方米。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告29150.29132.63177.13240.3833.760501001502002502002年2003年2004年2005年2006一季度寶安區(qū)歷年商品住宅供應(yīng)量(單位:萬平方米)數(shù)據(jù)來源

51、：中原地產(chǎn)2.1.22.1.2 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析寶安區(qū)商品住宅供應(yīng)以三房為主，三房供應(yīng)量約占總供應(yīng)量的 47%；其次是二房，約占總量的 27%。1 房和 4 房所占比例分別為 14%和 10%。寶安區(qū) 1 房的供應(yīng)量主要來自龍華和西鄉(xiāng)；2 房主要來自龍華，供應(yīng)量超過總量的 50%；3 房主要由中心區(qū)、龍華兩片區(qū)供應(yīng)；4 房主要來自中心區(qū)，供應(yīng)量占全區(qū) 4 房總量的 67%。2005年寶安區(qū)商品住宅戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)14%27%47%10%1%1%單身公寓1房2房3房4房5房數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告302.22.2 寶安區(qū)房地

52、產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析2.2.12.2.1 歷年商品住宅銷售總量分析歷年商品住宅銷售總量分析寶安區(qū)近幾年每年住宅的銷售量都在增加，2003 年增長(zhǎng)幅度較快，環(huán)比增加了 46.5%。2004 年寶安市場(chǎng)相對(duì)平靜，銷售量增加量不大，僅比 03年增加 7.76 萬平方米。2005 年寶安市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，全年住宅銷售量為266.25 萬平方米，增長(zhǎng) 55.8%。2006 年第一季度商品住宅的銷售量為50.13 萬平方米。數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2.2.22.2.2 商品住宅銷售結(jié)構(gòu)分析商品住宅銷售結(jié)構(gòu)分析寶安區(qū)住宅銷售結(jié)構(gòu)中，由于供應(yīng)量大，3 房的銷售量最大，占到總銷售套數(shù)的 47%；

53、其次是 2 房，其銷售套數(shù)占總銷售套數(shù) 29%，2 房比 3 房要暢銷。1 房、4 房、5 房的銷售比例分別為 13%、10%和 1%。111.31163.12170.88266.2550.130501001502002503002002年2003年2004年2005年2006年一季度寶安區(qū)歷年商品住宅銷售量(單位:萬平方米) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告312005年寶安區(qū)商品住宅戶型銷售結(jié)構(gòu)13%29%47%10%1%1房2房3房4房5房數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)2.32.3 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析2.3.12.3.1 歷年商品住宅成交價(jià)格分析

54、歷年商品住宅成交價(jià)格分析除 2003 年房?jī)r(jià)有小幅下跌之外，寶安區(qū)房?jī)r(jià)每年都有較大幅度的上漲，如 2004 年環(huán)比房?jī)r(jià)上漲 20%，2005 年寶安區(qū)全年成交均價(jià)為 6876 元/平方米，成交均價(jià)環(huán)比上漲 38.7%，漲勢(shì)驚人。2006 年第一季度銷售均價(jià)為 8278 元/平方米，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。寶安區(qū)歷年商品住宅成交均價(jià)(單位:元/平方米)82876876518602000400060008000100002004年2005年2006年一季度數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn) 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告322.42.4 寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展預(yù)測(cè)寶安區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)

55、展預(yù)測(cè)2.4.12.4.1 寶安區(qū)商品住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)寶安區(qū)商品住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)2006 年寶安區(qū)仍然是深圳商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)，預(yù)計(jì) 2006 年全年全區(qū)住宅供應(yīng)量將達(dá)到 330 萬平方米。區(qū)內(nèi)主要的供應(yīng)地仍將是寶安中心區(qū)、龍華和西鄉(xiāng)，觀瀾、松崗、沙井也有少量的供應(yīng)。寶安中心區(qū) 2006 年全年的供應(yīng)量將有大幅的增加，根據(jù)監(jiān)測(cè)，中心區(qū) 2006 年全年住宅供應(yīng)總量將近 100 萬平方米，比 2005 年多出約 20 萬平方米的體量。2.4.22.4.2 寶安區(qū)商品住宅成交量預(yù)測(cè)寶安區(qū)商品住宅成交量預(yù)測(cè)雖然近兩年有許多調(diào)控政策出臺(tái)，但寶安區(qū)市場(chǎng)各樓盤的銷售情況依然十分理想，這雖然同全市住宅供應(yīng)量的

56、減少有關(guān)，但最主要的還是因?yàn)樯钲谑屑皩毎矃^(qū)本身有著龐大的市場(chǎng)需求。而且隨著關(guān)內(nèi)客戶關(guān)外置業(yè)的比例不斷增加，寶安區(qū)樓市已經(jīng)不只局限于寶安一隅。預(yù)計(jì) 2006 年寶安區(qū)的住宅銷售面積將繼續(xù)增加，全年的銷售面積有望達(dá)到 300 萬平方米大關(guān)。2.4.22.4.2 寶安區(qū)商品住宅成交價(jià)格預(yù)測(cè)寶安區(qū)商品住宅成交價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)寶安區(qū)近兩年商品住宅價(jià)格走勢(shì)來看，每年的房?jī)r(jià)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)幅度，2004 年寶安區(qū)價(jià)格上漲了 20%，2005 年上漲了 38.7%。而 2006年第一季度銷售均價(jià)為 8287 元/平方米，繼續(xù)保持了強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。深圳由于人口規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市土地資源有限，供需矛盾在短期不 寶安中

57、心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告33能解決，所以房?jī)r(jià)高速上漲也將是必然的。而且由于關(guān)內(nèi)商品住宅供應(yīng)量持續(xù)減少，寶安中心區(qū)已成為唯一與市區(qū)房地產(chǎn)媲美的供應(yīng)區(qū)域，加上其地理位置及規(guī)劃的超前，為主要深圳置業(yè)區(qū)域，其需求仍將大大增加，故預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)仍然會(huì)繼續(xù)迅速走高。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告34第三部分第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析1.1.區(qū)域發(fā)展概況區(qū)域發(fā)展概況1.11.1 區(qū)域總體概述區(qū)域總體概述寶安中心區(qū)面臨珠江入?？?，東北臨寶安區(qū)大道（原為新城大道） ，西北臨新安六路，東南隔特區(qū)二線關(guān)與南山區(qū)相臨，西南隔海與大小南山相望，擁有 4 公里的

58、海岸線。原規(guī)劃用地 639.21 公頃，后調(diào)整規(guī)劃涉及范圍 718 公頃，呈鉆石狀，全部為填海造地。規(guī)劃總建筑面積 760 萬平方米，其中住宅 560 萬平方米左右，規(guī)劃居住人口 18 萬人。1.21.2 區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況寶安新中心城的開發(fā)前期工作早在幾年前就已著手進(jìn)行。到目前為止，政府部門已經(jīng)投入建設(shè)資金達(dá) 20 個(gè)億。幾年來，政府投入的資金已經(jīng)完成了中心區(qū)近 600 萬平方米魚塘、灘涂的場(chǎng)地平整工作，修通了寶安大道、新安西路、新安六路、興華路等中心區(qū)主干道。近兩年，寶安區(qū)進(jìn)一步加大投資力度，完成了創(chuàng)業(yè)路、新湖路、裕安路、羅田路、中心廣場(chǎng)周邊道路等市政道路及配套設(shè)施、

59、綠化美化工程的建設(shè)。目前，寶安體育館、區(qū)委區(qū)政府辦公大樓、海濱廣場(chǎng)等項(xiàng)目已建成啟用；中心區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)建設(shè)工程進(jìn)入收尾階段；游泳館、寶安血站、變電站等項(xiàng)目正在建設(shè)之中；寶安區(qū)消防大隊(duì)、區(qū)婦幼保健院、區(qū)衛(wèi)生防疫站、區(qū)電信分局的辦公大樓以及好望角小學(xué)和中心區(qū)高中部項(xiàng)目今年動(dòng)工；圖書館、青少年宮、派出所等配套設(shè)施前期工作已完成，將于年底啟動(dòng)。此外，濱海生態(tài)公園前期工作也將于今年啟動(dòng)。 寶安中心區(qū) a004-0102 宗地評(píng)估及可行性研究報(bào)告35超前的科學(xué)規(guī)劃和配套的市政設(shè)施建設(shè)使寶安中心區(qū)整體形象迅速提升，盡管入?yún)^(qū)門檻提高與關(guān)內(nèi)達(dá)到一致，但商家仍紛至沓來。政府有關(guān)部門在實(shí)施規(guī)劃、加強(qiáng)管理的過程中，經(jīng)過反

60、復(fù)論證最終將部分地塊調(diào)整為商務(wù)和商業(yè)兩大功能區(qū)域，目的就是為了引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)有實(shí)力的知名企業(yè)總部和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐寶安中心區(qū)，筑巢引鳳，為寶安經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入新的活力。1.31.3 區(qū)域交通組織狀況區(qū)域交通組織狀況1.3.11.3.1 已有交通網(wǎng)絡(luò)已有交通網(wǎng)絡(luò)道路道路中心區(qū)道路網(wǎng)采用網(wǎng)狀道路系統(tǒng)，道路分為四個(gè)等級(jí)，共 10 多條:第一等級(jí)：寶安區(qū)大道（原新城大道） 、新安六路、海濱大道和新安西路，為雙向 8 車道的城市快速干道；第二等級(jí)：創(chuàng)業(yè)路和裕安西路，為雙向 8 車道的城市主干道；創(chuàng)業(yè)路和寶安區(qū)大道的立交橋工程目前已啟動(dòng)。第三等級(jí)：新湖路、興華路、羅田路、甲岸路，為雙向 6 車道的城市次干道；新湖